房地產開發項目全過程成本控制管理辦法第一章總則第一條為了加強公司在房地產開發項目全過程的成本控制工作，在重點考慮保障公司房地產開發項目的規劃效果、工程質量進度、開發周期、銷售業績等條件下統籌控制項目開發的開發成本以提高公司的開發經營效益，使公司的開發成本不高于行業類似項目的開發成本平均水平并努力達到合理的低成本目標，以保持公司的房地產項目在開發成本上具有合理的優勢。根據公司制定的相關制度，參照公司的部門職責規定，特制定本實施辦法。第二條根據開發項目各個階段，即指項目選擇、項目開發前期、項目施工建設、項目經營銷售、項目評價五個階段。房地產開發項目全過程的成本控制也按這五個階段來進行控制。第三條成本控制管理的基本原則是：遵守國家有關法規政策，以市場需求為導向，以保證質量為前提，過程控制為環節，規范操作為手段，以提高經濟效益為目的。第二章項目選擇期的成本調控第五條由工程部負責房地產項目的選擇工作并對選擇工作中的相關成本影響因素進行把握和控制，成本合約部配合提供相關單方造價指標作為參考，銷售部進行房地產市場的調研工作配合項目選擇工作。進行房地產市場調研，對房地產市場走勢作出分析、判斷，對國家相關法規政策進行了解爭取優惠政策，加強有關政策性問題的判定和解決，以達到較好的經濟效益。如擬選項目的建設用地屬非國有土地，需要辦理土地征用時，則需了解與土地征用有關的手續事項和經濟支付情況；當擬選項目屬城市改造需要拆遷的項目，則需了解：應拆居民戶數、應拆民房面積（包括公房、私房）、應拆單位戶數、應拆房屋面積、拆遷成本估算、有關文物保護等情況；掌握上述情況以便對拆遷成本進行了解和掌控。掌握項目所處地塊的城市詳細規劃情況，包括：擬建性質、建筑限高、規劃道路、綠化比率等的調研；掌握上述狀況為規劃設計的整體經濟考慮提供依據。掌握項目所處地塊的大市政狀況，包括：上水、雨污水、燃氣、熱力、電力、通訊等管網的管徑、路由、容量、站點、地上地下資源狀況的調研；掌握上述狀況為市政設計經濟性的綜合考慮提供依據。第三章項目開發前期的成本控制第六條由工程部、成本合約部負責房地產項目開發的前期工作并對前期工作中影響開發成本的相關因素進行控制。（一）項目立項、規劃審批階段：對規劃要點、規劃設計條件、規劃設計方案等多方研討比較，力爭有利的規劃條件。組織專業人員對擬建項目進行實地考察，把握投資決策，合理配置資源。（二）搬遷工作：對戶口調查、危房評估、拆遷實施方案制訂、單位搬遷和居民拆遷協議的簽訂加強調查比較選擇經濟方案。（三）勘察測繪：對紅線范圍點的座標勘測、地質勘探（初勘、詳勘）、項目地塊地形的測繪以及地下設施的勘測，在條件允許的情況下采取多方比價確定單位；（四）設計階段成本控制：1、規劃設計、景觀設計、裝修設計、市政設計在方案和擴初、施工圖設計階段原則上都應采取設計招投標的方式進行方案選擇和設計單位選擇，此項工作由工程部和營銷部、成本合約部配合進行。2、方案設計階段：（1）工程部、成本合約部、營銷部參與不同設計內容組織的“設計方案匯報及評審會”。（2）在方案評審中，應按產品定位和成本估算優選設計方案，對投標方案的規范符合性、合理性、經濟性進行評估和比較。在滿足設計任務書的要求下，把設計的經濟性也納入評標條件。3、初步設計和施工圖設計階段：（1）成本合約部配合工程部對于項目的擴初、施工圖設計公司招標文件、設計合同及設計任務書中應有限額設計的要求，并對鋼筋、砼等主要建材單方用量應有限定設計的條款。（2）設計公司按照批準的設計任務書和建造成本估算控制初步設計，初步設計完成的同時必須提交相應的設計概算書，成本合約部進行設計概算的審核，初步設計通過后設計公司必須按照審核后的初步設計概算控制施工圖設計。施工圖設計完成時必須同時提供相對應的設計概算書，以確定成本的控制目標。設計公司提供的設計概算須經嚴格審核，作為評審考核其設計成果的指標，初步設計概算值不得超過成本估算，施工圖設計概算不得超過初步設計概算。（3）工程部工程技術人員應與設計人員一起，在初步設計階段對影響投資較大的關鍵設計，包括平面布置、結構選型、設備方案、材料選擇等進行多方案設計，由成本合約部進行技術經濟分析，做好多方案的比選。（4）在滿足市場定位和設計效果的前提下，要求設計應盡量標準化、通用化和系列化。在注重建筑工藝和材料設備經濟性的前提下，優選經過實踐檢驗的新技術、新材料和新工藝。（5）若工程實行精裝修，則工程部組織設計、銷售部進行模擬裝修，對空調洞、冷凝水排放、煙道、通風口、開關插座、暖氣等位置要精心考慮，并將結果反映到施工圖之中，避免精裝對初裝的拆改。（6）工程部要求設計公司提交的設計文件必須達到國家相關規范、規定和設計任務書要求的設計深度和設計質量。施工圖完成后工程部應組織成本合約部、相關設計、監理以及外請專家成立聯合審查小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性等進行會審，特別要審查設計中極易忽視的薄弱環節，并提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理、遺漏甚至失誤造成的投資損失，盡量減少工程實施中所造成的設計變更和現場洽商。（六）前期工作手續：對自來水、市政、燃氣、電力、通訊、環保、人防、消防、審計、統計、建委等建設行政主管部門和市政管理部門辦理項目專項工程施工設計方案的審批手續辦理期間，應及時掌握和了解最新的相關規定，熟悉相關流程通過與相關部門及辦事人員協商探討做工作力爭在方案上體現經濟性；（七）施工現場的開工準備：包括現場建筑物、構筑物的拆除，臨時道路的建設、臨時設施的搭建，施工用水、用電的解決和場地平整等。以上臨時工程的建設需與項目工程的整體開發施工安排相統一，考慮臨時方案與正式方案的相統一相協調，應進行整體統籌考慮盡量避免二次施工重復建設造成成本的提高。第四章項目施工建設的成本控制第七條由工程部負責房地產開發項目的施工建設，會同成本合約部對項目施工建設成本進行控制。施工招標環節的成本控制除有壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工和作業均須嚴格執行《金隅陽光招投標管理辦法》。壟斷性質的項目應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。組織工程部、成本合約部、財務部等專業組成招標小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細約定，擬定招標文件，組織招標活動。擬定施工類招標文件前由成本合約部根據施工圖紙內容確定甲供材料、甲指乙供材料、乙供材料的范圍，約定工程量計算規則，計價方式和結算方式等招標要求經招標小組確認后執行。施工合同談判人員應至少包括工程、成本合約兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標文件要求，合同條款及內容概念應清楚明晰齊全。建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其企業資信、技術、實力等的變化。工程部按施工合同及其投標施工組織計劃管理監督其施工。工程材料設備成本管理控制項目招標前由工程部、成本合約部列出所需材料及設備清單以及相關的技術要求，劃分出甲供、甲指乙供、乙供的材料設備范圍，甲供材料根據施工要求擬定招標計劃。劃分甲供材料設備的原則：材料設備價值量較大的、價格浮動較大的、數量大的、有特殊要求的、便于數量核實和統計的。成本合約部組織工程部就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細約定，擬定招標文件，組織招標活動。甲供材料設備采購按工程進度要求、實際供貨時間進行，杜絕貨物積壓造成資金積壓或造成窩工現象。確定甲供材料設備供應單位的原則為在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，比照以下條件擇優選擇供貨單位：能夠承諾賒帳或定金較低的供應商、愿意接收安裝驗收合格后再付款的供應商、售后服務及信譽良好的供應商。材料設備購置合同談判人員應至少包括工程、材料預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標文件要求，合同條款及內容概念應清楚明晰齊全。合同條款中必須有因供應商供貨不及時、質量數量有問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供應商須承擔賠償責任的條款。甲供材料設備的結算必須憑合同、供貨廠家安裝單位和工程部的驗收檢驗文件，相關方簽字的供貨清單明細表等資料按公司結算單要求進行。對于甲指乙供和乙供材料實行材料設備認價制度，數量較多額度較大的材料設備同施工方進行聯合招標確定材料供應商和材料價格，其余零星材料通過詢價比價確定價格。甲指乙供、乙供材料施工方須向項目部提交封樣樣板，同時材料設備進場時應提供檢驗報告和合格證等相關材料。材料的換用應由工程部書面提出，會知成本合約部，經主管副總經理認可，總經理批準同意后執行。建立健全材料詢價、定價、簽約、驗收相分離的內部牽制實施流程，不得促成由一人完成材料設備采購全過程的行為。施工過程的成本控制設計變更和現場洽商簽證要對照合同、招投標文件及圖紙等相關文件規定慎重處理。設計變更和現場洽商簽證必須說明事由、詳細的更改范圍和做法描述。現場簽證必須按照當時發生當時簽證的原則，在事后5日內必須辦理完，嚴禁事后補簽，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。凡實行總價包干和取費中已計取包干費和不可預見費的工程原則上不得辦理任何簽證。由設計不當造成的設計變更應由工程部確認，副總經理認可，重大的變更應由總經理批準。設計變更洽商的簽署權限及流程詳見《設計變更洽商簽署管理規定》。加強對施工現場工作的監督和管理，合理統籌組織安排施工現場的各專業分包施工，避免二次返工重復工作和窩工現象的發生。對于相關重復工作和質量事故，組織相關部門進行調查分析確定事故原因和責任單位，協調損失方對責任方的索賠，或經雙方認可由甲方在其結算中核減。工程進度款支付原則：由施工單位按月報送施工進度完成量報表，由工程部審核其工程完成形象，成本合約部按合同預算及形象審核月度完成工作量。未辦理結算的項目，進度款累計支付金額不得超過合同價款的80％，應預留不少于5％的工程尾款和5％的質量保證金，以便掌握最終結算的主動權和后期維保工作的主動權。工程進度款支付原則上洽商變更增量在結算后支付，對于核減量的洽商變更（包括責任扣款）應過程中及時加以審核整理，作為控制其進度款支付總量的依據。在施工過程中做好因工程情況變化導致的已訂貨材料設備的處置工作，通過協調盡量能全額退貨，或在后期工程中要求設計考慮使用，數額超過1萬元的折價或按廢品處理需報公司領導確定。工程部須做好臨時性工程材料的保管和利用工作。竣工交付環節的成本控制所有工程施工經自檢、復查、聯合驗收合格后才能視為竣工驗收，特殊工程需經政府相關主管部門驗收并拿到相關憑證后才能視為竣工。建設單位、設計單位、監理單位、施工單位、物業公司必須參加驗收工作，簽署工程驗收證明。凡有影響使用功能和安全以及不符合設計要求的工程內容均應責令施工單位限期進行整改直至驗收合格為止，因施工單位原因延誤工程移交，造成甲方經濟損失的要按合同追究其責任并要求賠償。工程移交后按國家相關規定及時與施工單位簽定《保修協議書》明確保修范圍及年限，保修責任及處罰措施。工程預、結算的成本控制標底和合同預算的編制應根據國家和地方相關工程造價計算規定執行，成本合約部應充分了解和熟悉本行業工程計價情況，根據現行的工程清單計價原則編制和審核標底預算。按相關計算規則嚴格核量，正確套用定額，審核后的預算書必須有人工、材料、設備和有關經濟指標以及詳細的編制說明。對結算模式進行約定，說明甲供材料的取費方式、列出需認價材料設備清單，將清單分成需進行聯合招標和比選詢價等不同的認價形式以及確定材差處理方式。施工單位竣工驗收合格后方可上報竣工結算資料，結算資料包含合同、工程竣工圖、工程竣工驗收合格單、設計變更洽商簽證原件，按合同約定和甲方要求編制的結算書等相關資料。施工單位將上述資料上報工程部，工程部確認工程竣工圖、設計變更洽商簽證屬實齊全無遺漏，工程無遺留相關責任問題。成本合約部根據合同約定的結算方式詳細核對工程量、審定價格、取費標準、做到資料齊全完整，計算有根有據，數據準確。成本合約部應對工程成本進行跟蹤分析管理，找出超成本和降成本的因素，并提出相關參考意見報公司，為設計和施工及自身造價工作提供持續改進的依據。對于甲供材料設備成本合約部按約定扣除對應項目價款。成本合約部根據結算情況每季度進行匯總，對項目預算控制指標進行比對分析，對項目成本超支和節約原因分析，為公司領導提供決策依據，從而在下階段工作中有針對性的加以管理控制。第五章項目經營、銷售和管理的成本控制第八條由銷售部負責房地產開發項目的營銷銷售工作。在銷售階段對業主提交的相關更改要求，組織相關部門從技術、經濟、效益等方面進行綜合權衡，力爭達到少增成本或不增成本，或從銷售收益上平衡成本。銷售過程中為增加“賣點”需提高相關配置和增加改造項目時（如調整綠化、提升面觀效果等），應事先進行營銷和方案經濟分析提交報告經領導批準后才能實施。制定良好的銷售方案和項目整體經營策劃方案，動態關注市場變化加強銷售價格方案和銷售進度控制管理、研究銷售策略和銷售推廣方案達到銷售價格和銷售速度的均衡性。將營銷費用運用好，力爭達到較低的投入起到良好的效果。在市場、工程和經營條件許可的情況下，應盡量加快項目開發節奏，盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用，合理減少現房的積壓空置時間，財務部合理組織安排資金流盡最大程度減少財務費用支出。向客戶承諾的交房時間應慎重考慮周詳，以避免趕工成本投入和延期賠償的發生。公司應加強與政府、客戶、合作單位的溝通、交流，正確處理好相互間的關系，合理利用資源節約成本。抓好客戶服務工作為已簽約客戶提