1第二章不動產投資2.1不動產投資的形式和特征 12.1.1不動產投資內涵及特征 1不動產投資的類型及特征 2不動產的投資回報 32.2不動產投資的價值分析 42.2.1影響不動產價格的因素 4守2.賽2.娛2副蘭不動告產估嬸價方這法濤 冶9貴2.摩2.畏3不魚動產溝投資厘價值脊評估帆工具犬 納12軌2.驢2.倘4資望本化知率的衫估計聽 被18借2.牛3不姨動產俯投資壁的風奏險珠 叼26犁2.炎3.尾1具不動價產投膨資風特險及槽其特膀征魯 陜26材2.互3.譽2延不動嫂產投東資的替風險果管理洽 嬸27佩2.翅4房絨地產裂投資高信托王 摔29祖2.班4.獻1強房地眠產投頓資信沾托幸 窯29蜓2.獵4.啊2院房地謹產投茅資特正性及示收益禾影響職來源碰 弓31傷2.啟4.賠3貿RE貧IT萬s的濤全球要發展頁 忠34基2.延5不刑動產躁融資嘴領域晃的創惠新服 勻36接2.隙5.合1不騾動產抄融資窮領域湖的創爛新奸 香36趟2.許5.京2抵哲押貸幕款的瞎創新麗 猛41軟資料咸閱讀顧 縮48傅案例鼓分析吼 騎50仔本章厘習題張 尿56暮參考飽文獻棕 槍58春第二會章張羨不動晌產投醫資睜不動最產是慧人類尸賴以定生存透和生填活的樓基本扇條件緞，術是一跳切經攪濟活癢動的皮基礎穗，四為社素會生門活提毯供基炮本的腎生產已和生林活用書品。掙而不某動產陡投資當是投謎資者月以不翅動產輝為投樹資對壁象進切行的襪一種免投資解獲利涼的行辰為。障尤其訂近年甲來，倚不動超產業璃已逐獨步成話長為姿國民菌經濟抵的支陡柱產偽業，斥并對探我國就經濟造增長汽做出納了令秀人矚們目的插成就售。不膀論是職居民閱個人掀還是園企業洞，越胞來越葡熱衷愈于不泰動產醒投資射活動仁，這謝就需撕要投軟資者禍對不眼動產剖投資慕的概趴念、雕價值況、風毒險等當相關芬內容班有一名個相丹對全森面、壽科學壇的了炸解，印這也賺是本統章將糾要介扇紹的攻內容予。書2.碗1依不動旗產投島資的稼形式佳和特留征頌2.姐1.的1雀不動末產內閑涵野及特砍征赴所謂科“命不動塑產阿”悠，依寬《中崇華人累民共趕和國路擔保紅法》好第9景2條火規定波：奏“巾本法靜所稱察不動廉產是獄指土照地及擋房屋卡、林餅木及妖地上攻定著缺物。避”蔬可見設，奮不動托產赤（寨re疏al角-敞es芒ta學te餡）是淘相對依于動挨產而屑言的正，切它強岡調的換財產糟和權雖力載為體在裙地理痰位置悄上的經相對芳固定爺性，句具體強是指滅土地擋以及南建筑趟物等南土地跳定著希物，糞是權付益和蹈實物孟的綜鐘合體僵。目棍前，廈國內傘對不綱動產展的用呀詞尚乘不規則范，宏鑒于勾此，掛若未塑作特烘別說坑明，周本章乏適用匹的濕“副房地冷產代”如一詞庭與榴“培不動員產酷”繡含義米相同招。憤房地棕產作扮為一顯種特憤殊的李商品皇，除匠具有斃一般眉商品脖的共儲性外摩，還小具有炮許多蒙自身修的特搜征。顆地理話位置毀的固貫定性無在房跑地產紙交易都中，洗建筑角物和斬土地浙是不燥動產泊，不雞具有爺移動匹性，犁流動偽的是扛其相龍關的宜權益臥（或劃權利住），世而不湊是房嶼屋和語土地昌實體編，因無此固鉆定性趟是房辦地產跡與其信他商江品最歇大的星區別甘。因剪而地鉆理位燒置對術房地更產質挑量、始功能界和價倉格的括影響老比其節他商金品更予為顯交著，壇這也索就決賀定了慈房地島產投徑資的表地域此性。刑使用萍功能叨的多稈樣性其相同琴功能矩用途洞的房伴屋和檢土地例，利牌用方休式可皆以不哈盡相謎同，找同時想就其鋼本身巖的性辟質來賣說，德又可誠以有繼多重秘不同嶄的功凝能，袖如同熊樣的政一套臺房子壟，對靠于廠詞商可兼以做方庫房解，對今于居膏民可惰以做劈住房禽。房恐地產陪使用踢功能踢的多澇樣性扶，同茂時也傳決定延了房紙地產聰需求課的普講遍性純，引饅發了顛房地佩產的桶開發擇競爭盾，有嘆利于角資源乏的優摟化配邊置。躍投資醬和消宵費的遣雙重目性誓隨壽著人捧口的毛增加肉，房笨地產感需求屯總量納在不做斷地繼增長戶，而鐮土地剪總量洪確實測固定顛的，帶因此厲從宏殿觀來刊看，便房地莫產的育價格團會不擔斷上尸升，戰使它椅具有由投資圣的特恰性傲，是首現代別社會儀防止露通貨吐膨脹窮及貨頸幣貶陰值的甚重要陸工具惱。曬另一燦方面播，人卸們又百可購捧買它淘來居淹住生炮活。喘由于羨現實自中難詞以捧分辨闖房地指產的昨投資示性和品消費租性，私人們畝購買刺房地慢產的蘇目的諸往往找兩者袋兼而迅有之哨。頌社會燥地位藏的象張征躲房地克產臣作為卻一種趁資金卷密集料型批投資碑工具駁，區其投捐資價拳值是追十分蛋巨大螞的。榨由于敗近年谷來碑房地準產的駁價格禽會不號斷上需升，騎投資株房地侄產需偷要大訓量的舟資金層，特恩別是慣對于攪擁有廢房產蓄的人頸來說派，不狹僅可繞以享殘受房雜產增遍值的探潛力究以及膚居住鋤的舒鎮適，奸更是軌一種翁身份啞和地諸位的塑象征容。表2-1房地產投資類型及其特征息2.殼1.校2思不動牙產投歪資的名類型予及特吐征表2-1房地產投資類型及其特征類型主要價值決定因素投資特征首要風險最可能的投資者類型荒地需求的擴張便利的位置旅行類型計劃/分區的最好用途被動缺乏流動性有限的杠桿價值升值獲得回報率無稅收減值資本利得征稅費用資本化持有成本資本升值的不確定性投機者開發者價值儲藏產業住宅擴張的人口收入的增加地理位置：便利程度、有利的暴露威信適度流動性高杠桿周期性的價值和收入增值帶來回報率稅收減值普通和資本利得征稅新建時的起步管理：更大的計劃需要雇用專業人士高收入人群：從稅盾中得益適宜所有能夠取得權益投資的投資者寫字樓擴張的地方經濟地理位置的聯系威信/地位租產的混合兼容性活躍（除非只租給一個公司）適度流動性周期性的價值和收入增值帶來回報率稅收減值普通和資本利得征稅新建時的起步管理：高水平服務的提供競爭性的設施逐漸過時的風險隨商業活動的位置變動高收入者：需要稅盾適宜任何雇用專業管理人和去的初始權益投資的投資者倉庫商業/工業活動地理位置的方便運輸型耐久變動的結構設計適度流動性適度杠桿周期性的收入增加帶來收益率稅收減值普通和資本利得征稅由于材料、設施和技術的變動而逐漸過時退休人員：追求現金流和有限的管理任何可以取得期初權益資本且追求稅收庇護的投資者臨近的購物中心溝通的增長有效需求：人口和收入與競爭對手比較而言的便利的地理位置與花費類型有關的租產混合有效的出租協商適度活躍適度流動性適度杠桿周期性的價值和收入增值帶來回報率稅收減值普通和資本利得征稅建立：合適的租客混合管理：需要提供足夠的專業化服務閑置競爭性設施逐漸過時相當富有者：需要進行大規模權益投資任何能夠運用稅盾和其他好處的投資者旅館地理位置：連接程度和便利性需求：會議、旅游、度假、商務設施和服務的綜合活躍適度流動性適度的低杠桿周期性的價值和收入增值帶來回報率稅收減值普通和資本利得征稅管理：高度的租客周轉率（專業化管理十分必要）競爭性設施任何可以利用稅盾和有足夠權益投資的投資者較小的投資規模也適用于愿意經營和維護的投資者爺2.時1.菠3普禁不動習產的峰投資侍回報羽一切紋投資劑的目開的都攪是為老了獲麗取某泰種形嫂式的痛投資只回報翼（r鴉et徑ur影n希on嗎i傻nv杰es城t降-浩me預nt脂），仆而這藍些回融報的裂來源峰一般灘可區屯分為升：（倚1）辱收益悼；（采2）慮升值延；（醉3）乳價值丈收益宋。如屆購買戲支付夫利息應的股雜票，于能帶毀來穩粱定的瓜貨幣鋪收益牲，因建通貨套膨脹橡能產梢生某蹲種程妄度的脖升值逃，以旱及如搞果公龜司利匹潤增它加還龜可能效有價所值收裕益。仁作為憶投資買的房瞎地產途包括老不同稈類型妹的資苦產，及起收未益可從能源耗于上賴述三揭種回美報之飾一，還也可奉能源太于所句有的診回報安。如攪下荒面賭所示工：邊僅有簡收益座的投屈資草--販--材-叉抵押兄貸款騙；院蛇僅有占升值弱的投盛資歸--陸--蘿-寇持有丟未開虜發的幕土地慰；蝴拋僅有芳價值莊收益竊的投私資夸--趕--倆-莊建筑置地塊港的開愁發撲凡；或三種鏡收益濫類型佛都包暖括的潛投資也--盞--呼-文收益橫性房延地產僚，如城公寓擔樓延件。畝房地羅產回辦報方厚式具染有多拆樣性右，揪不可浩能將量之與朗其他愚有效傳地投傳資形皺式進賭行全仿面比柏較，勻因為倚任何搖有意夸義的葉比較攻都必彈須考痕慮如事何把仍一種遍特定吼的資益產與蘆可替沾代性插投資鴉機會煎聯系襲起來理。每瓣個投撫資者摸必須炎在需宰求與榨目標優、安誼全性材及收陸益性嘉間筋進行抹平衡晚，而蝶且稅蛋收條榨款對漁每個但納稅頸人的劣影響剃也不洞盡相舞同。爭投資現選擇鏟問題禽就是客這樣脅的個欄人化冠行為倒，需雖要投向資者川謹慎貨的權摟衡優錯劣。碌2.融2打不動辦產投象資的齒價值團分析今對歉投資葉者而姑言稠，誓要進斷行房或地產您投資趁，自無論板是進匙行不炸動產身開發肉項目術投資憤還是武開展勸置業竟投資貼，慈正確蕩、客隱觀地賀估算追不動唇產投籃資的估價值瀉是至丸關重辨要的壁。慰不動墨產估率價誓，亦益稱不非動產得價格桑評估杯，是師依據扔影響作不動仿產價立值的盟各種席資料跪，判富定不級動產鴨以貨化幣表已示的糧經濟儲價值畫。洪然而住，與砌股票也、債計券等靜投資材對象柴相比碑，不腦動產成投資確周期撞較長繡，從瘋墊付賓資本葡到獲侵利、賞收回猶投資冬一般生需要堪經歷為一個攀較長環的時擔期，呆而且挽，期緩間政晌治、冊經濟首等因蓬素的垃變化霧使得貪不動標產投惰資活端動充臥滿風固險，吹風險碰與收魄益形臟影相講隨。伐因此甚，要冰正確腹、客值觀地鐮評價妻不動好產投搖資的厭現期絮收入眨與未痰來收謠益的捆關系影，就矛要求保投資巧者樹話立兩夾大價慌值觀潛念，愉即貨談幣的扛時間惠價值俱觀念即和投凳資的煤風險濱價值輕觀念形。在仰此基集礎上濁，我摩們可務以得伙到一撐個準魔則：華考慮惰一個殼不動場產投蝶資是偏否可稻取的悄首要尋一點替就是糞投資犯是否凈可以拆在一余個必累要的蒜收益第率上傳取得良正的防投資刃凈現慰值術（緊ne肆t珠pr洗ic稱e紛va伴lu煎e哀）渾。延下面更我們說先從首影響憤不動嫩產價摘格因保素開箭始。錢黨2.間2.悅1傾影響練不動諷產價俯格的巴因素奪不動敢產價帖格是損不動絞產商詠品價承值的松貨幣初表現讀，關棕系到澤不動調產所兇有權眾和使斃用權用在經送濟上放的實陽現，展不動躺產市蓬場運成行的歪市場來秩序驅和資讀源的華優化顆配置神。它省受到例多種傾因素惹的影厚響，源這些灣從不您同的罩側面混，以慮不同銀的程堤度影醫響著祥不動動產價君格的鋒評估闖。一狹般可移以按乎兩種服方法炊對其摘進行投分類低。第泡一種閑方法旱是將爺影響竭因素川分為紹一般天因素目、個確別因奇素和邀區域葡因素峰。一旱般因香素是核指各平個地路區、葉各種育類型齡的不聞動產既價格灣水平匆都有疑所影辯響的香因素茫；個河別因托素即撓不動驗產本挎身的稿個別版特性茂中對劇不動辱產價緩格有座所影恒響的競因素絮；區部域因應素是城指對梅某一根區域窗范圍毯內的貝不動宵產價慢格水緩平有呆影響秘的因皇素。濕另一乖種分罩類方路式主波要是祖將影逮響不接動產壽價格確的因戶素分廳為逝供求逃因素暢、環聯境因充素、毀人口就因素匯、經期濟因傻素、預社會撐因素連、行猾政因途素、錫心理掏因素黎及其鞋他因猛素等證。每陸一種粘因素尋還可咽以進說行細穩分。慚以下靜綜合冬兩種馳分類罪方法糠對影尖響不王動產速價格兆的因躬素加己以分棚析。憶1渡．淺供研求因孔素掃不動逼產的敢供給航和需著求是午影響橋不動柴產價宰格的障兩個滿最終猾因素貨，其蘿他因擠素最膚終都故是通欺過影腥響不攝動產仆的供枯給與各需求衰來影賴響不換動產宵價格劣的。輪當供基給一趨定時碑，需連求減繁少，儉價格偽就會錢下降伴；需糧求增鏡加，恨價格植就會鑼上升仰。同漏樣，局當需娛求一餡定迅時，茂若供曉給增灑加，色供給獅就會供下降徐；供橫給減羅少，微價格桃就會門上升擴。也爬即我語們常世說的惰供大共于求丹，價錄格將涼下降符；供為不應雞求，撲價格羅將上性升葉（見地圖2魔-1密）；任市場陪上的坐供給脫與需極求量溉達到睜平衡釣時，升這一顆需求鋪量便抵是有攏效需買求（仍圖2粱-1異中的箱E、溝F點漂）。售價/租金（供給曲線）售價/租金（供給曲線）D1F（需求曲線） D1F（需求曲線）EEDD0圖2-1供給與需求曲線數量圖2-1供給與需求曲線數量攏影響屑不動窄產經數濟供殖給的翠因素偵主要支有:柜自然忙供給擁、社集會需徹求、必價格待和計它劃和史規劃叢。在晌我國孤政府收的計擾劃和擠規劃適是決克定供愁給的灘主要刺因素搖，計插劃松現，供世給量染將增牌加；捕計劃櫻緊，塑供給搬量將醫減少遭。同顧樣，服規劃凍的松俯緊也享直接炊影響竊著供夕給的晉多少惡。規涌劃使蘋周圍朋交通蜂出行還環境舅產生徒變化綁，是慣的價支格曲蒸線斜遵率變怪緩租，短不動做產價坑格差智價變扛小。叫影響探不動粒產需孤求的繁因素陳有：珍人口冬數量節、收烏入水澡平、撇消費琴結構納和相腸關政受策。己2揀．碼自身錄因素換不動末產的日自身四因素寶也可眾以說閘是房左地產慨的個統別因吸素，猶是指糧房地茶產本催身的捏個別途特性齡對房塘地產把價格督的影圾響因粉素。航自身約因素灣主要龜一般門包括詢土地閱和建錢筑物露的自身身因徑素，孫考慮歸到土忘地自電身因期素的韻重要握性，糞此處莖僅討甩論土靠地的毅自身普因素貫。土朽地的淡自然敏因素陡包括咸位置挖、形輩狀、援大小尖、地抹勢、兆地質軍、日末照、名通風粱、濕旨度、悔溫度議以及連臨界欲狀態舅等。蟲位置綱、形家狀、孕大小惡（寬膠度、控深度瓶、面豐積）生、地黨勢、躍地質悅。存一般澆來講養，盡位置訂好的壇土地劃帶來字的收畫益要別高于瀉位置敢差的佩土地罵，同襯時，躬要獲遠得位掉置好躺的土筆地也兵要付勞出高曲于位收置差透的土櫻地的蒜代價漲。土顏地的趣形狀優多種啞多樣休，例袍如三他角形著地、添矩形儀地、燕平行損四邊唯形地礦等等佩。由標于它鵲們的獵利用洞難易鉤程度廁不同租，一顏般認足為矩厲形地礙更容攔易些劫，因免此其希價格沙會相支對偏棚高，騙而其洞他形笛狀的躍土地妥價格骨會偏纏低。慰而土繩地的束大小壯一般膊來說水，面罵積越桐大的枯土地襯由于耐在用溜途上衡有部較多盆的選俗擇可窄能，碰容易獸被利畜用，逝所以書其價皇格也膨往往希會滔高于特面積許小的籮價格焰。地暖勢也拘就是貍土地獨與相西鄰地瑞的高奶低關脂系比皮較，答一般狹地溪，地沒勢高擱的土圍地價娃格高籮于地夜勢低仇的土欄地價說格。惡地質破條件幼與土誕地的市承載秧力密轉切相鋪關。斤地質瑞條件鞭的好炭壞又渠直接講影響崖地基藥處理謹費用毛的高退低。鎮地質運條件甚越好莖，土維地價顫格就伙高；發地質幸條件厲差，騾土地威價格闖就低沸。怪日照產、通派風、努濕度物、溫聞度。撫這四爐個條紐件在越一定晃合適介范圍頭之內那，會嫩增加惜土地涼的價晴格；騙相反猛，一邀旦超興過了較正常敗范圍嫌，如黨日照樂時間秩過長陶過短詢、濕數度過料大過亭小、惹溫度賊過高嫌過低示都不券利于完生產造和生者活，扛土地錦的價沒格也犧會偏用低一叫些。維臨街候狀態你。土倘地的布臨街味狀態塘對地倚價影吐響很足大，騎一般趣可以必分為礙路角繪地、記雙面攪臨街怪地、糞一面晃臨街克地、捆袋地炒、盲含地等讓多種機情況從。由盼于它弱們的潑利用德價值青不同績，價倆格也績不同唇。路塵角地營價格萍最高圍，其忙次為骨雙面欠臨街檢地、蹈一面梢臨街掠地、戴袋地爺和盲碌地。拋3．神環境鑒因素秀環境趴因素窮課分袋為自哥然環賀境因漫素和救社會盡環境土因素攻。葬自然確環境伸因素惕包括態:（械1）黨各種綢噪聲勉，如標汽車滋、人毅群等后可能式產生嗎的噪葉聲，黑噪聲濁過大煤，會扇使不狹動產崇價格包下降皇。（困2）電環境邁污染鹿，如促廢棄袖、廢湊水以咬及各碗種垃唇圾若蘆不及爽時處量理，慢都會肝污染詠環境誰，致瞞使水僅源及昂空氣孩都會僚變質榆，會聚使該揪地區陰的不造動產斗價格典下降稍。（森3口）視鋼覺環憶境，萌不動筆產周憶圍的希景觀敏是美院觀，篩使人肥心曠新神怡友，也瓦很影磁響不床動產學的價根格。積社會仁環境堪因素玻：（茅1）系交通首的便撓利性序，直耳接影郊響著撐人們毯的生妄活、父學習撥和工煌作，僻因此確，與兇不動芳產價仍格關趨系非被常密否切。語（2透）商鐵業設蘇施狀頓況也坦會影亦響不收動產棚價格溝，商念業設奇施可召以為所人們幕的生運活提夫供便假利，拔會使辣不動紙產價旱格上順升。盜（3掙）幼列兒園庸、小偉學、系中學料及大滔學等弦教育司設備晝完備移，可夸以為族人們厚提供才受教拴育的苗機會估，提勻高人球們的棒素質握，會岡使這聾一地慧區的拆不動照產價熊格上論升。膨4．歸人口蒸因素朝不動嗚產的默需求它主體枕是人子。壩人口宜數量可和人伙口素賞質以球及家屋庭規希模等石對不梯動產錦價格朽有著抄重要宮的影定響。武人口諷數量訂人口縮數量幸與不最動產批價格菜呈正設相關注關系苗，人閑口增蝕加，賊對不說動產巷的需無求也盛會增床加，強不動岸產的勿價格凳進而兆上升坑。在虜人口密數量替因素蚊中，爹反應謎人口霧數量據的相權對指垃標是秤人口邁密度嘩。人蠟口密不度高肉的地莫區，窮一般存而言笛，不師動產鏟供給借相對煙缺乏迫，需想多于鎖供，錄因而慎不動墓產價雷格水伶平會導上升降。人員口密番度從圖兩方免面影貼響不竊動產公價格孟：一花方面志，人階口密就度提簽高有食可能雪刺激惜商業坑、服歌務業約等產凱業的兼發展暈，使換不動再產價暖格提加高；即另一榨方面加，人昌口密說度過鵝高造糊成生知活環艱境惡脫化，溜有可喂能降扶低不枕動產葉價格裂。竊人口煩素質宿人口仇素質咸也會贈引起鄭不動之產價劇格發捉生變天化。難因為核人類族隨著意受教紹育水閱平的林不斷譽提高莖，社賴會文喉明不睜斷進弓步，程人口孕的素猾質也橋不斷圖提高賤，對匯不動兇產的嫌消費顯觀念蕉也會均不斷棍發生巖變化先，凡淋此都宰會增娘加對逼不動煙產質彩量和胳數量狼的需敘求，補從而加影響言不動五產價囑格趨陡勢。墻而駝局部歐地區濃由于爐居民透素質悠低下末，生勒活秩柱序混護亂，情安全努感差扮，人縣們多安不愿誘就居弊，從鳴而使想這籌一地斯區的豆不動丹產價險格趨貢降獵。咳家庭芒規模前家庭廟規模籃是指狐全社像會或性某一既地區龜家庭幅的平炒均人抱口數站。一奪個家厲庭就纖是一探個居愛住單紋位，勤當家世庭規心模發米生變接化時搏，即治使人鞭口總勒數不姐變，擔也會壺影響低到居堤住單涂位數緩的變闖化，齒進而策影響洪不動專產需蘇求的鼠變動擾，最勢終影叔響不做動產奧價格慨的變抬動。剩一般擦來說撕，隨崖著家傍庭規哀模逐描漸縮唯小，婆不動雅產價嗽格有誓上漲畜的趨珍勢。勿5．想經濟道因素系影響蜂不動乏產價斯格的墓經濟拾因素么主要銀有經尼濟發吊展和共物價慎水平圈。它例們對焦不動遷產價劃格的請影響樓比較河復雜隙，主疲要體斧現在袖以下垂幾方某面：開經濟汁因素揀隨著卷經濟課的發刪展，買投資國、生訓產、旱經營化活動支逐漸活增加管，進束而會吊引起饅對廠遼房、扛辦公繳室、葬住宅承、商絹場和拉各種穴文娛旁設施緞等的艷需求乘增加膊，從咱而不版動產蹈的價貧格趨渠升，羅尤其俊是引倘起地原價的翅上漲罷。如騙20母世紀定80串年代騙，亞鐘太地壯區的片日本館、新對加坡宰、韓率國、要臺灣更等國沈家和終地區舒經濟王高速作增長想，地銳價也壽相應卻地大涌幅度快上漲跪。冠物價節水平霸物價脖水平嫩和不箭動產梨的價池格關賠系比真較復間雜。學通常侵物價絲變化辛，表黃示眠為婚貨幣不購買渠力發疑生變謀動，獅如果僚不動罩產價鉆格變口動的匙百分默比等撿于等詠于貨我幣變艇動的旱百分蘋比，稿則不緣動產牌價格芝并沒國有發據生實品質性臨變動倍；如右果小萍于，率不動蠅產的混價格謠相對坡下降趴；大扛于的江話，決其價圖格相哄對上編升。獸從宏碌觀角驅度來鄰講，該土地殖的價煌格與行物價付水平部的因儀果關沸系，孝一般豈存在堆兩種勁看法溫：一賭種觀垂點重及視垮“杰地價稈上漲盒——舟抵押艷價值綁增大瓣——遼信用折膨脹悅——牽地價睡上漲鳳”目這種辨因果柜關系解；令囑一種媽觀點艇則注港重愉“勉貨幣損量的皺增加插——癥物價禾上漲嘗——成地價哭上漲佳”羽這種連因果番關系絮。其畜實，華這兩往種觀臂點正偷是解魔釋了魄地價年與物扇價互反為因贏果關確系，煮以及敬在不薪同的泄社會率條件找下的捧具體件作用抓形式物。從抬一段凳長時既期來笨看，司地價蟲的上筐漲率協要高榴于物仆價和碌居民慘收入孕的上賴漲率販，但慢這并日不絕狠對。福6．取行政忙因素捎行療政因運素是佛指政瞎府以失公益攪為出栗發點追，積呈極扶縮持不廣動產丙的發唇展或播消極摘限制蓬其發研展，域其最吼終目斃的是皇為了定提高慈不動早產的博整體冊效用撒。行朽政因已素包側括土咸地制渣度、膜住房識制度歷、城孔市規遷劃、濕土地剩利用備規劃俘、不畢動產緩價格殃及稅巡收政且策和斥行政咐隸屬需變更熊等。果土地筑制度置土地策制度億直接朵影響恰著地急價水在平。獎科學懲合理攤的土野地制申度，蟲可以補有效侍地制權約土至地的塞利用疼者或駐投資捕者的雙積極納性，爆帶動憐土地輝價格僚適度潔漲落零。達住房據制度額合理株的住囑房制留度使授住宅榆價格銳與居佩民收槽入保維持適轎宜的洞比例吉關系膏，促裹進住稅宅市煎場的植繁榮膀。虜城市洽規劃踢和土酬地利階用規示劃橋城市張規劃叫以及泡土地歲利用牢規劃復對不筐動產料價格饑的影痛響主盾要體兵現在乒三方裙面：辟一是蒜特定錦的用初途劃羞分土昂地為兵住宅角區、役商業精區等匙多種盲類型斑，不布同類技型的襪土地獻價格密會發煙生較升大的鉆變化早；二涼是改服變不絕同房舌屋的獄用途科，一提旦得余到相鐵關部完門的碗批準庭，其洗效用欄就會岸發生饞變化末，相漫應的息價格碧也會勞隨之丹改變恢；三擺是不燭同的勢土地至有不霧同的令限制出要求誦強度藝，如巖容積垮率、抹覆蓋里率和考建筑累的高訴度等鑼，都閉會對竿不動瞧產的時價格財產生怕影響廢。困（4梳）不德動產駁價格沒政策憶一般閘來說迎，不各動產薯價格終政策茄有高滾價格璃政策電和低間價格蚊政策丟兩種靠。在巡我國話，政偏府可訪通過通控制輩土地名供給抽量，精提高多土地由出讓絞價格美、房街地產嚇開發瓦經營巖的稅峽費以陰及調堆整產協業政疑策等辦措施糧，促雀使不津動產隙價格艙提高旅。而藝政府藏抑制悅不動泥產價罷格的就措施曾有：剝制定掘最高丘限價擠、制缺定標污準價茂格、林調整節土地陶供應燕量、產土地迷出讓娃價格寫及房鄰地產伶開發艷經營泰的稅止費負吹擔、備在不錘動產琴價格勵高漲棵時拋逃出一希定量脈的不朱動產兩和建段立并于完善劇不動根產交點易管謀理制欄度。拌（5喚）稅困收政穩策竊直接吵或間佛接地染對不濾動產靜課稅破的多仔少，骨關系助到不執動產冷的收戲益的柴多少炸，因肌而影盒響到唐不動各產價胞格的楚漲落計。具巷體分拘析時丘，我稍們還換要絮考慮目課稅山的轉接嫁問癥題。防（6毫）行只政隸碰屬變丙更丹可以騰想象繡，將懷某一捕個非艇建制諒鎮升腿為建肆制鎮舍，將幕某一徹個建纏制鎮機升為親市，違或將紫某一洲個市沃升為猜地級趕市、殼省轄宏市、叛直轄疊市，仙無疑資會促雅進該貿地區羽不動巴產價院格的嘉上漲被。同禿樣，穗將原姿屬于挺某一餃較落今后地卷區的澇地方底劃歸辭為另能一較戀發達三地區磚管轄起，也狀會促草進這樣一地翻區的盼不動支產價努格上罪漲。艇2.落2.替2員首不動垮產給估價忠方法朽理性柏的投園資者洞要投枝資不芽動產黎必然騎要進鵝行投裕資價頭值分爽析儉，爛也就倍是回對不矩動產賽進行通估價斃。另河外，細不動犧產投妖資一由般都尿要涉旁及巨優額的市資金吼流動氧，而吵且要器面對咽較長辨的時疑間價彈值風揚險，智采用弱有效微合理戴的不它動產隱評價奧方法欲對不碎動產必的投懂資價摧值進敘行較輸為準士確的諷估計際因而訓顯得服尤為士重要悄。一早般來漠說，編不動淘產的模評價晌方法蠅體系承有制市場疾比較唇法、書收益壤還原稍法、絹成本確逼近累法、惱假設蠢開發雞法、斷現金拾流折突現法川等隙。會市場壇比較雜法、刻收益隙還原傾法、親成本街逼近扣法是候不動非產估絹價的營三種瓶經典蛋估價芒方法輕。紙下面浙我們膨將隱介紹陵最常申用的各兩種套不動歲產估領價方碧法。作1．宿市場扮比較舒法緒市場雖比較串法（漁ma翼rk友et撓c匯om蓄pa申ri武so逃n該ap斗pr銜oa紫ch證），遞又稱侍為俗買賣療實例竹比較慘法、安現行替市價爽法、成交易躺實例茂比較也法、陰市價霧比較屈法、湯市場玩資料春比較渠法、艙市場下法等屆，是澇指在修評估湯一宗潔不動偉產價妖格時厲，將姥待估均不動倉產與念類似保不動返產的廢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）喚，其恥高低第取決清于投受資者他所承澤受的翼風險美程度來，而尚非僅歇視資聚金成杯本而節定，南因為次資金尊成本眾無法賽完全膚反映求投資桂計劃招所面矩臨的過風險咽。舉勒例而振言，艇若老千李向紫銀行舅貸款傅20域0萬楚元，仔利率辨8%哨，老昌李將拼其中憶的1幸00聽萬元劣投資昌一家善豆漿鹽店，蘇另外忽的1饞00驕萬元謊投資問于大仔豆期灶貨，撓二者短之資得金成霜本均甚為8藍%。兇但哪瑞一項缸投資倆應該杠要求添較高辟的報尾酬率粥呢？小答案忽當然賺是期圾貨投貴資，瘋因為專其風夸險較拒高，對或者鮮說它誦可能笑讓老弱王睡貸不著沉覺。惠2．目內部嫩收益敵率極除了徒凈現找值法洲以外匆，還辰有另話一種博被廣零泛應婆用的抖項目魯投資喝決策家方法頑——種內部霉收益妖率法烏（全in作te黨rn叛al要r伏at母e爹of祖r賽et毀ur鴉n涂，壺IR挑R抱）版。內券部收健益率慎就是以未來甲流入勾的現折金流檢的現胡值的鑰與投衛資額柔恰好拉相等秋時的腥折現判率，鹽即加NP承V怠等于嚼0透時的伏折現于率詞。俗其實艇內部叨報酬括率是難一個驢投資集計劃孝的報觸酬率蹈。謙一般翅我們射可以這用掏“傳插值聞法東”抹或幼“鍛試錯從法維”融算出撇這個若貼現腰率。你舉例穿而言役，若脅某一殃投資香方案掉，期詠初投族入1偵00孝0元爛，一鏈年后頁（期哈末）委可回秀收1榆10盡0元溜，則寸此人探的投主資報位酬率大，因艙為他種每投辯資1蒙元，絨就可樹回收窄1.壽1元幼，此醋10虛%即伴該投縣資的略“棉內部差報酬悶率例”每。獄然而帳是否含應該液接受距內部蜂報酬宮率為消10金%瞧的投匆資呢峽？此植時即板應與振該投集資的阻必要雷報酬侮率相嚴比較敘。若邀一投吹資計恐劃的蒼內部復報酬滾率高猜于其廈必要慢報酬鞋率，卸則投而資者貍可考冷慮接購受此溜計劃男；相健反地豐，若周內部共報酬朵率低也于其偷必要駛報酬宿率，旅則此朗計劃鎖不可縫行。誰由于監必要川報酬摘率取悲決于傾投資傘本身警的風取險程漠度，饅因此蔥內部院報酬大率法牌的評榜估準染則為辯：親 任若I俯RR那>必越要報塵酬率纖，表估示投剪資計竭劃可刃行。遵（此悠時N訊PV盟>0棄）嘩 廚若I無RR湯<必匠要報綁酬率篇，表狗示拒燭絕此緩計劃凳。（晶此時只NP翠V<宿0）易 舍若I比RR池=投必要瞞報酬序率，差應視轎投資槳者態跑度及析客觀歲環境魚而定具。（塊此時耍NP嚷V=驅0）（2-8）乖要如拉何軟才能份求得灶內部錢報酬哭率呢再？正銷如前底面所夠提及堤，內渴部報得酬率省既為償一投深資計矮劃的注報酬謎率，第就是把使N織PV撈=0柄的折燈現率帽，亦瞞即（2-8）NPV=方因此跨，在催上例蔑上若籮某人享期初陶投資權10悲00慈元，室一年鞏后收驗回1湖10扇0元鎖，則半令N侍PV清=0毒，即NPV=1100=1000×(1+IRR)IRR=預然而罷，僅道折現芹一期崖的內爪部報病酬率方極易寨求得辜，但牛若為廣多期療的現搞金流讓量時孝，就評會出滔現多孫種I齒RR花的情哲形。衰我們柏看這草樣一扛種情壘況：裝[例刊2-炕3需]網老王糖想投鑰資一駱項資傳產的秘建設蛇項目紐，他掃在起偏初需箱付出今10灣0萬漁元，豐在第灑一年哀底可劣回收博24煌5萬車元，爹第二扭年底泡項目餃結束學，但番因處撐理項匠目污微染問命題需變再付角出1授50驗萬元足的治殼理費嘩用，罵那么封老王杜投資鴉該項摘目的宏內部攏收益鵝率是狂多少顯？（卵均考乖慮稅捧后的進情況相）245萬元扔先畫縫出老初王投塘資項浙目的招現金李流量雅圖：245萬元221-100萬元1-100萬元-151萬元-151萬元家我們駛用試花錯法緞找出遮令N劫PV蘿=0艘的貼杰現率諒，即茄為I毒RR沙。表2-3不同折現率下的NPV表2-3不同折現率下的NPV折現率（%）NPV(萬元)0-5.005-2.7210-1.2415-0.38200.00230.04250.0030-0.3035-0.82鳥經試伐錯法財求得雪老王她投資舍該項抖目竟炕然有昂兩個晶IR澡R(洲20說%和支25童%)巧，沾為什所么會浙出現罷這種簡情況襲呢？歲依據龍前面攏所提毛及的告解釋鑰，N圾PV果在折城現率你20想%~趟25籮%巾時為征正值畏，故督必要愧報酬濁率在飽20還%~夫25躺%之愉間即披接受稅此投猾資項螺目碼；反監之，括若其丘必要潑報酬支率小行于2貍0%冰或大可于2拋5%謀則應遇拒絕桌。該焦結論撕明顯僑與事照實相惰悖：海必要方報酬惕率越雕小，令表示菠投資詞風險彩越小表，對野投資重活動永越有冒利。吳這也弊是飄IR體R的形一個否重大番缺陷斑。旺從數券學角個度也罩不難藏理解耳，就堵一元薄多次臘方程冰式而您言，湯根據縱零點劃定理細，在控正負司符號濤轉換返時就做可能誦有一叨解，漫即當鑼各期扔現金譽流量繭由負推轉為節正或當由正覆轉為怨負時溪，就源可能撲有一防個I糖RR賽出現貍。嶄在這訪種情啟況下煎，奧為了賺解決斥這種己實際何應用戰上的選困擾羽，視我們志可以覽采用爬另外詳一種鴨方法燥幫助循投資借者做憤出決暖策，返即偷修正耀的內閱部報冷酬率幸法凈（滔mo劉di紡fi世ed拜i湯nt鼻er盆na恰l睛ra微te親o沉f勇re板tu榆rn繁,M乓IR決R卻）耍。籠假設欠必要丈回報域率為級k芽，未亡來所社收回絹現金仰的再奸投資范收益粉率為徹r鳳，使塊所有怒負的嗎現金甘流的減折現洲值（睛用k忙折現酷）等攔于未寸來所外有正拐的現答金流輝的終甜值的逗報酬管率，趁稱之證為糞MI糕RR挑。若昨MI淘RR鵝>錫k仍，接扎受此出投資鍋案，棚若肅MI丑RR降<k唯，則栽拒絕螞。（2-9）妖記現粱金流偉出為夾CO聚F畜t跑（包鑒括期勁初和庭未來發），費未來周現金轎流入吉為歷CI董F彈t微，必幸要收桑益率業為奔k創，再溉投資諷收益嘩率為棒r拘，族MI敵RR遭的計攜算公腹式如限下戀：（2-9）t=0頂佳[例盞2-鈴4把]采目前渠需評秀估某嘆一項砍目，吐該項吧目為切期兩儉年，搜其期赴初投尸資額戚為6庫0萬憤元，懶第一茶年預線估可斥獲利帽15陳5萬鬼元，焰第二怨年因控處理龜廢棄男物需紫支出遣10既0萬精元，櫻若此逃投資拌的必小要報緣酬率概及再蜜投資環報酬秤率均癥為5證%，莊則：瘡（1渴）糟試求通出此啞投資周的內點部報碎酬率袍（I攝RR弊）自（2勉）根選據N愛PV脖法，亡我們鑼應如拜何選辭擇？旦（3式）根生據修秀正的鴨內部鍋報酬蘭率，覺應如屬何選欠擇？155萬元租解：鞠（1雙）先臣畫出孔現金叛流量迅圖：155萬元002121-60萬元-100萬元 -60萬元-100萬元令NPV=-60+123IRR-1潤IR猛R=憑33桌.3莫%或航IR房R=僅25腔%（診即兩文個I祖RR曾）東此時狂用I弄RR尺無法臺選擇慮。猾（2翻）效若必墻要報賀酬率肢k=在5%零，計辦算N耕PV紙。NPV=-60+噴因此發不接區受此街項目咐。錘（3才）用花MI胃RR圾，喘k=卻r碎=相5%撒.月①陷將正霜的現勤金流攝量用背r復帥利為嘩終值厚，暢即FV=155×1.05=162.75醫②禍再將逢負的葬現金在流量坐用k嘉折現磁為現預值，煮即PV=60+100×忙③條令F今V=或PV鴨(1傘+M喂IR宣R)堂n姻，即162.75=150.7×MIRR=3.92%姜④給將M姓IR瓜R與友必要吹報酬感率k渣比較四，即MIRR=3.92%正因此旺不接濕受此泉項目顛。腦由于養財務剪管理術的最梯終目羊標是澡“秀利潤樣最大旦化糠“黨，因暮此以民追求這最大玻收益限現值站為評謹估準壇則的遮凈現皆值（話NP傍V）造法即絕成為技財務歸經理猴人最萬常使擦用的制決策汪工具盞。然乞而在落實際匪決策鞏過程淡中，胞凈現朋值法扭過度門完美摩的假英設理肆論兼且周屬延性盤不足世的考揀量可世能引弱導財食務經崇理人效做出阻偏離綱現實那環境括的決菜策。刮其中品最重鴨大的從兩項拆錯誤巷假設絕為：踢①寸投資逃具有漁可逆嶄性，恐即投做資活閱動可訓重新船進行朽（或鋪在市小場情灘況惡揮化時妖，已圓投入車資本基可經章由某臣方式艘回收椒）龍；雷②柏當投叫資不寧具有碌可逆扣性時勒，決樹策的漲結果海為梁”創接受僑“蜘及務”呢不接助受窗“罷兩種失結論乳，即幻企業溜若非惹實時冒進行斬投資偏，即鹿應森”禮永遠貢“睜放棄名此計鑼劃。冤但此程兩種滴假設稿恰遇貼現實銅中的稀環境狠相反碌，在嫁實務堵上，嗽投資浴活動招通常搭不可嘗逆，謠而且壟投資冤時點蝶通常影具有濃可延鄰遲性云。蘭鑒于輸NP牽V法向有上卵述缺揮點，宋財務哨界引質進了侄金融源市場抬中期番權的誕觀念榆作為漂項目真投資誤的評丈估模江式，泉稱為累實物涉期權珍（雪re孝al圓o說pt通io廉n齊）膊。實活物期牲權加痕入了扎決策造者所憑擁有破的蓮“鏈管理熟彈性片”澆考量胃，此昂彈性糞賦予界決策席者選諷擇最皮有利怠的投黨資方糟案與雁實際滋的權韻利，占而且恨在執礙行后犬，此句彈性栽還賦視予決群策者依選擇控維持涉、擴塑大或儉縮小再投資梳規模漢，甚喚或暫沖緩、完終止襖該計誤劃的急權利堅。因兄此，餓原來閱的凈里現值紐公式央可修妖正為坑公式當：（2-10）敵修正睛后的失NP亮V=拋傳統往NP諒V+標期權詞價值（2-10）種雖然墓傳統劇意義扶上的誘NP期V該價值帖可能合因行枝情的餡不確纖定性賄而為棋負，劈但是濟期權縮價值休的增秀加可右能使哀修正鋪后的匹NP紀V諒為正武，這傷時一陵個原輝本將反被否逝定的倒項目面就具苗有了罪投資什意義燙。敞2.使2.勞4鄙資本屑化率成的估從計尚資本皺化率棉（c遣ap拖it廟al殖iz屋at穿io濕n騾ra鏡te悅）較是梅投資咽者希換望能儲獲得右的年慶收益仿率，犁它用灶投資橋金額端的百省分比紋表創示。洗收入柱流被越資本肺化后崗，表艱示的跳是基連于一催個給作定收悉益率犯的收古入價考值。祥將梨一曾項拾收入常流轉捐化為效價值吹的標頌準等廈式為蛇：收入壩例如木，一速宗年壟收入喝為1哭00事0元管的收怠入流達如果故按照童10地%的搜收益康率進榜行轉妖換，樂所得剖價值搏為1蠢00般00聽元（尸10奇00螺元/邪0.巨10舌=1唯00雷00侄元）氏。或沈者說絕，如錄果投榆資者鹿要求語的年炭收益狗率為攔12炮%，漸則每毯年1碼00撞0元攏的收部入轉凍換為必的價迎值為告83旋33礎元。董由此挖看來茶，采號用一歐個合生理的麻資本帳化率四是非鑼常重伴要的朵。正厲如前丘面所質提及訪的，憐在運佳用收塑益法礎時，辱還原炕收益桶的方殃法有妹兩種茄：一芽種為琴收益淚還原景，即悼將未脊來所墳有收詠益以澇一適蛙當的尺必要歲報酬蔑率進金行還避原，模稱為腐報酬赴資本言化法插；另序一種冠為直沾接資掀本化辟法，扎即將腿某一囑年的醋收益參直接足除以脈適當材額資低本化點率。符下面兆本節王內容抵從這舉里開嫩始。泄1．錯直接基資本際化法（2-11）悅直接羨資本自化法逐是將執估價晴對象疊未來勒某一續年的自某種梳預期泳收益聲除以限適當魔的資污本化洋率或著者芹乘以年適當湊的收磁益抗乘數偽轉換輩為價控值的撐方法參。此挪時，遍資本恢化率招是不譽動產重的某暑種收魔益與稻某價亦格的秤比率老，即廢：（2-11）資本化率（2-12）韻利用園資本陪化率稿將收背益轉軌換為弦價值杰的直資接資榴本化虜法，緒常用幅的是鴨下列海公式站：（2-12）V=肚式中牧，V三——攪房地剖產價蜻格；侮代伯狐霸N階OI耕——網房地帝產未隆來第甲一年偵的凈膠收益秋；藏簡棕電濕R期——舅資本爹化率（2-13）槽因此好，資源本化宰率的己具體蛛計算梳公式勇為：（2-13）R=（2-14）劃收益劫乘數握是房鉤地產享的價顧格除捧以其始某種懂年收伐益所佳得的宏倍數羨，即兔：（2-14）收益乘數（2-15）石利用胞收益貪乘數真將年遭收益慢轉換碑為價內值的谷直接漁資本株化法雪公式占為：（2-15）不動產價值藍2．添報酬這資本繡化挨報酬犧資本法化法酬是指館預測彎估價潔對象雕未來泥各期更的凈濟收益瑞（凈刻現金惕流量數），浙選用蹈適當累的報嘉酬率帶（折央現率自）將腦其折榨現到組估價務時點倘后累襯加，婚以此出求取診估價探對象來的客甩觀合查理價涌格或或價值償的方懂法。絡其最鈴一般郵化的幟公式財為：V=（2-16）紋式中決，V孔——流不動惜產在猶估價燦時點桿的收盛益價搜格；（2-16）紐核王狡班牧n匯——鼠不動辜產的雪收益雙期限則，是服自評檢估時晚點起續至未職來可館獲收伸益的濤時間休，通仿常為奸收益健年限蜜；潛捎志且紋A1軋，A2齡，?緞，An第——百分別嘗為不概動產例相對箏于估技價時積點而殊言的恰未來孝第1菜期，堅第2滾期，??犁，第屈n期堵晴駛煎殲餃Y1艘，Y2缸，?某，Yn怠——緩分別胃為不弓動產姿相對惑于估也價時游點而劈言的油未來騙第1積期，晌第2艱期，??液，第等n期瞎笛收益財法估寸價雖號然計握算簡音單，研但實黨際運搖用起擇來并疑不容臺易，高凈收廉益和艘資本膛化率緊的確丸定是偽一件敞很復法雜的章工作眨，涉腐及的尖主觀她因素晌很多封，很辰容易移出錯朵。感運用挨收益晉法評估估收童益性蠟不動篩產時進，要懷求一蹦種或餐更多氣的不核動產煮潛在魔收益潤的度佳量標晨準。下可用軍于槍度量亞收益淺法中首轉換壺為價這值的業未來呈收益于的姜一個爆標準腎是盛凈營框業收逆益蟻（缸ne豐t均o鮮pe允ra降ti目on贊疼in墓co裙me榆）,責它伶是奇有效既毛收霸入扣腥除運玻營費變用后認得到術的歸床屬于公不動填產的歇收入漿，未刮扣除潮稅收租和抵煤押貸駕款還高本付環息額榴。持而最冊常用購到的栽標準零還是賄凈收萌益，淹凈收血益是箭歸屬尼于土貍地或拳不動背產的株除去晝各種坐費用煉后的勤收益記，犯一般婆以年缺為單紐位。躁收益縮性不刑動產松獲取肅收益想的方彈式，無主要藏有出鍬租和店經營眉兩種歲。基明于租于賃收哈入測低算的就凈收趣益，坦是由茶潛在舌毛收姑入扣紫除正豆常的寸位置往、拖賓欠租耀金以逮及其雖他原溫因造燒成的彎收入算損失霧后所付得到飄的收鹽入，民再扣辛除營絞運成惑本后布測算作出來街的。娃用公料式可安表示鼓為：別基于薯營業啞收入仰預測量凈收掏益，潛預測慘方法艦和基稠于租枕賃收憲入測純算凈獄收益播差別姓不大東，只貿是潛粉在毛繡收入票或有最效毛誓收入尚變成床了營籮業收糊入，眠而非代租金嘗收入艙，另肉外還豬要扣防除歸患屬于邪其他休資本咬或經陵營的滿收益真，如獎經營塞者的醒正常插利潤嬌。勇與必金要收批益率敘不同牌的是繡，資棄本化僵率是慰價值晃的增枕長率繩或凈炊貶值姓率，占這一墨比率卷的決蛙定對辭于估嚷計不匪動產康價格均的高勢低有渴極大福的影燃響。辰這是博因為艘，評支估價上格對沒資本脾化率絮最為蕉敏感匙，資貧本化寧率的宗每個派微小分變動毯，都朽會使快評估爸價格憤發生燙顯著卸改變傷。收匠益性詠不動倆產購緩買行頑為實淺際上茂是一榜種投腥資行顆為，叢在這傲個久交易蔥過程猜中，脂投資早者購步買不叫動產素支付扛的價渾格就任是其所投資隙，不頁動產邁帶來晝的凈旱收益欲就是裝利潤軋。因火此資落本化漸率的禍大小漿同投終資風末險的腐大小將呈正臘相關嗽關系徹。但喇資本斧化率充的確蕉定不驗是一洪件容訓易的請事情減，在穿估價賽過程置中需對要考西慮許忘多因腦素。述確定疏的方粗法目等前主池要有腰風險陰溢酬許法、豬市場油提煉件法、崗加權塞資本焦成本訊法予。以宜下內凍容我狠們將過詳細堪討論蝦各種劑確定燃資本恢化率義的方膛法。滅1．纏風險熟溢酬說法敲（累通加法吼或者忽安全爺利率林加風矩險調給整值添）（2-17）慈任何術投資搬必定均伴隨謝著風使險，初而且格風險爭程度碧越高脾的投岡資，頂投資夾者所胞要求點的風閥險溢獄酬曲（漸ri哪sk意菜pr例em扯iu削m）寄也越猾高。盞因此材，風耐險溢飽酬法幫是猾將收莊益率惰視為尼含無擇風險禾收益陸率和影風險鎖補償顫率兩孟大部被分，類然后詳分別話求出鄙每一渠部分懶，再附將它澆們相渾加。蟻即（2-17）資本化率惕這種寒方法軌的具饑體操涂作：援找出劇無風巾險收旅益率普。它嚷是無倍風險亮投資顫的報愛酬率徑，是炸資金激的機認會成怒本。振在估鄭價實追務中升，我取們通站常選鏈擇同挽一時乒期銀技行一頂年期鳥存款麻利率證或國紡債利鞋率作袍為安公全利冰率。炭確定口風險喚補償糟率。抹風險引補償胸率是唇除貝去無鑄風險爽報酬遷率后召，估聲價對止象不染動產僵存在井的具蟲有自首身投啦資特配征的助區域梁、行譜業、靜市場撕等風租險的承補償謙率。腎包括廉：蝴①丸對投道入資冷金缺冤乏流仗動性末的補零償臭——敗在其咱他條嫁件相蠅同的涌情況登下，千股票項和債她券要籍比不務動產鼻理想撞，因口為它現們的汽買賣角較容且易，命交易籮費用吼也較暴低，度所以銅投資射者會等要求箱對其材投入哄的資盜金缺稼乏流扣動性石有所星補償銀。福②爛對經王營風井險的宋補償睡——樓當投徑資者巖投資擊于收亭益不搜確定嘴的、刊具有宿風險淺性的勻不動州產時譜，其犯必然帥要求脹對其型承受縮的額繼外風劃險由罪所補阿償，晉否則呼就不向會投挑資。償③糖對管爬理風長險的驗補償臣——盞一項零投資到要求止的關謹心和歲總體盞監管選較少立，其奶吸引散力就攏越大頂，而沙不動跡產要那求的械管理灶工作振一般聾遠遠剛超過鵲存款粒、證扯券等怕，因希此，抄投資央者會位要求東對其壯承受炮的額銜外管例理負是擔有要所補究償。島由于遼投資津于不圈動產寧可能麗會獲當得某飄些額破外的鼠好處懶（渴如融短資的誦便利迅性幅）滿，投錢資者噸因此存會降耳低所僅要求盤的收用益率悄，所觸以針諸對投色資估笨價對演象可幻以獲蠻得的欺好處朱，要淡做相止應的糟扣減蹲。表2-4資本化率的計算廈舉例姐說明屯，在綢評估轟某棟爭位于謠市郊察臨路奔的陰不動愧產項池目時印，衡跟量各頸項風覽險后榆所得卵的風枝險溢洽酬及敲累加尖后的邁資本閣化率垮如各表價2-壽4嬸所示鵝。表2-4資本化率的計算暢由上陪表可友知，躬風險府溢酬氣法即繼將未暫來經全營的腔不利佳情況駛的風您險溢印酬累誘加到須資本斜化率衡，而霜將可味能的圈獲利適情況預自資裝本化霜率扣巖除。焦此法耍的優東點在條于簡肯單、筍直接芬且易趴學易陪用，丘缺點拔是難除以將揮各種濱不同襪的風泊險量懇化并帖求得鴿其風指險溢仁酬，偵因此表可能提產生造主觀盈的見趣解。巡2．取市場繞提煉櫻法獲市場幟提煉走法即稅市場最法，素指評切估人旨員收膏集商盲場上撒近期金交易迎的與壞待估顧不動沙產相賊同或著相似炭的三委宗以探上不策動產疫的凈總收益懇、價刑格等羞資料壩，選召用相宏應的紐資本譜化法響公式粘，求沈出它赤們各賢自的芬資本禁化率摸。由伏于它縮是直藥接從例市場跪上取苗得資綢本化留率的法一種遷方法他，鹽因此巨計算泰出來昌的資霧本化荷率基匪本上仁能夠燙反映視投資軍該不母動產股的利搜潤率釋。我鏟們可毛以通謙過選露取多赴個案票例的作資本彎化率旗去平斤均值堆的方饑法來樂消除嶄各種聯偶然示因素沾的干杠擾。理在凈兄營運斑收入導（葡NO有I赤）可最以確算定的老情況牧下，令只需繁要確夾定資顯產的融銷售仍價格恨即市梯場價等值（腫MV煮0浪）就量可以績以此匠估計土資本喊化率羅。例熟如，蔥在房逼地產弟市場討中收類集到曠5個量與待逮估房恥地產宣類似筐的交童易實覽例，榴見縱表梳2-齊5掠(假煤設交柿易價絹格為架無限緣年限菊)槍。可比實例純收益（元/年·m2）交易價格（元/m2）資本化率（%）1418.959007.12450.060007.53393.357006.94459.963007.35507.065007.8表2-5純收益與售價交易實例表2-5純收益與售價交易實例危對以牧上5硬個可每比市涼里的填資本斬化率家進行畜簡單螺算術字平均化，就蜓可以兵得到禾資本號化率筍為：r=且3．闖加權寨資本固成本蔽法（壤抵押市貸款耍與自占有資射金的撲組合健）劫在不漸動產獵市場鋸與金登融市絞場緊酸密聯紛系的現現代劑社會劣，幟不動失產投阿資的忍金額需一般猜十分寶巨大后，除冤了投虛資者錫的自滴有資扎金（功股本刮）外凈，經徑常還渴包括摸了相孝當部番分的傅貸款斷。薪因此俗不動汗產的泊收益梯率必日須同喂時滿抽足這縫兩部巾分資市金對赴投資礦收益他的要糕求，豈由于待抵押粒貸款吃通常字是分臭期償階還的呆，所蔑以抵宋押貸襖款與慮自有停資金膠的組塊合利炎用抵呆押貸鋪款常組數與廟自有沒資金可資本杏化率偉的加玩權平墓均數勢。R=M×RM+1-M×RE雷厭倚太扔占偵嘴營晃表浙帝浩式中誰，R諷——徹綜合球資本辛化率萍沒抬正贏皮M氧——啦貸款啊價值舊比率醬，即寒抵押初貸款御金額浮占不尋動產啟價值米的比疤率，灣一般咸介于閥60渾%艇~9球0%蕩之間愿芬柔孩面RM紅——盞抵押械貸款逼例盟植宅榮RE鵲——邁自有賞資金邊資本雪化料（2-19）犯上式擦的抵延押貸釀款常謹數一柴般采挽用年不抵押質貸款擱常數星，是船每天辣的償直還額牛（還抬本付朗息額置）與忍抵押磁貸款緣金額癥（抵迅押貸滑款本威金）纖的比系率。材如果飄抵押遠貸款皇是按敏月殘償還篇的，感則年進抵押少貸款柄常數掘是將俗每月打的償帽還額哭乘以次12襪，然蔬后除糧以抵暮押貸南款金悶額；遺或者寬將月慘抵押素貸款稍常數躺（每諷月的訪償還僑額與逐抵押句貸款剖金額普的比糖率）醋乘以此12陷。在糞分期吵等額秒本息積償還砌貸款惱的情丑況下貼，抵宴押貸晌款常股數的歷計算溉公式喊為：（2-19）R殼式中蘋，RE唇——優抵押少貸款包常數絮歷濁傘瞇紫YM短——設抵押蟲貸款醋收益膝率，擦即抵道押貸鉤款利菌率（疼扶娘突層理潤舞n道——脫抵押時貸款清期限系自有把資金瑞資本視化率漏是緊從凈膽收益棕中扣愧除抵味押貸啄款還袋本付禾息額愿后的拌數額蕉（稅孤前現握金流喬量）趣與自狗有資鎮金額頑的比泄率。婚通常練為未悲來第易一年奧的稅珠前現篩金流南量與芒自由印資金炕額的練比率龍，可治以由硬可比畜實例更不動吳產的營稅前答現金嚼流量布除以售自由角資金街額而土得到恨。堆綜合雨資本姻化率臥必須怎同時設滿足編貸款止者對腳抵押柱貸款婆常數泡的要山求和咬自由漢資金掃投資蹈者對門稅前鑰現金沈流量瑞的要廊求，困下列礎幾點武有助懷于理罵解抵歪押貸羊款與嘴自由廟資金墳組合寶的公紅式：扛可以腳把購組買不穩動產司視為孝一種竭投資匯行為禮，不對動產炊價格跌為投封資額樓，不塔動產草凈收征益為旗投資潔收益忙。蛋購買宰不動勻產的群資金見來源嘴可分跌為抵沒押貸秤款和帆自有郵資金熔兩部眨分，口所以孫有輝：抵押貸款資金冬不動射產的齒收益貍相應萬地也遠由這介兩部步分資易本來濟分享衰，即除：不動產凈收益由于是腦有：靜于是泰有：露綜合回資本別化率債=抵押貸款金額不動產價格×紅抵押撓貸款厘常數養+自有資金額不動產價格×鞭自有腥資金遠廉繁斷苗那仗李懇件推=貸遠款價未值比極率×約抵押糖貸款勻常數徐+（校1-竄貸款干價值蹈比率梁）罪乖糧完怠咸免×六自有戲資金且資本駕化率（2-20）即（2-20）R袍式中也，刺E悼為自鳳有墨資本理投資稍額塊；斗幫D沒為貸孟款額董搏；腹V愛為總耗投資樂額皆，即芹自有鴨資本觸額貸度款額輸之和敗；RE塔為撕自有龜資金珠資本蓮化率攜，即健股閥東權大益劣回報雨率柱；RD亡為債島券回叛報率爺一般蠻為貸載款利帆率險表2-6貸款系數表存租[例城2-脫5腥]遭某公哨司看辜中一健棟市碗價1嚼億元的的辦鑄公大圓樓，批它可柜自行謹向銀名行貸繭款6稀00彈0萬三元，哀年利瘦率1暗0%沖，于扛20驢年內銹按月役攤還要本息刺，另美外4話00莖0萬外元則劫為其懷自有帶資本曾，該甚公司亦認為尺自有翠資本芽的報絹酬率貍應至排少為技8%擋，則增此投第資的色資本寇還原枕率應鴉為多唯少？表2-6貸款系數表年（名義）利率（%）9.7510.00月（實際）利率（%）0.81250.833316（年）0.010300.01046170.010050.01021180.009840.01000190.009650.00981200.009490.00965解：吊貸款汪年利羽率為唯10廳%，畜于2套0年奔內按因月攤秘還本脫息，稠則其遙月貸念款常系數可徑上表脊差的詳（尺為0陜.0窮09喉65南）絕。因滿此，衰債權掉人的禿必要渴年報芹酬率RD磁0.00965×12=0.1158=11.58%由于E遭因此借平均橋加權慌資本礙還原塞率為香：R=40%×8%+60%×11.58%=3.2%+6.95%=10.15%咐所以艷此投赴資的睜資本哲還原到率為僅10青.1雪5%抖。象2.費3不礦動產秘投資津的風艘險呼2.忙3.鈴1毛不動請產投拜資旦風險妙及其法特征啦任何蘇以獲康利為浩目的兄的投士資活趙動都冊存在雕著風匯險，席根據說風險勻收益猛對等歐原則攤，一緣項投修資活梳動的趙收益蜜越大囑，其怨可能騙面臨劍的風什險也停會越優高，詠對于產不動秀產投揉資活摧動也散是如版此。愿不動謹產投磁資項衣目的掉風險芒是指仔由于并隨機告因素芒的影很響所澆引起要的不壯動產嫩開發黑投資懇的實朗際收淘益偏袍離預目期收豈益的效可能捆性近，教通常捕有政宅治風華險、昂利率綿風險六、市檔場風軍險、帝通貨蛙膨脹浮風險企等。黨由于次不動東產開冬發投融資項柿目周價期長蟲、投洋資額豐度大尿、位抹置不錄可移低動及懼市場豎競爭自不示充分浸等特探點，桐不動單產開弓發投隨資活趟動所密面臨岸的風固險程既度也絨更高翼。抬究竟系一項花投資史最終鋤能獲鈴取什鳳么樣別的業冶績，圣其中填一個瞎關鍵償因素第便是身投資戲者對年風險軌防范幟的效欲果。競要防都范風公險，世便須捷先了瞧解風授險。回下面把我們剪就看凍不動魔產投選資風著險的衛一個晉重要徒方面怪——微風險溫特征遙。曠1．搜客觀裕性牛由于葬引起鞏不動漆產投技資風棍險的濕系統麻本身跪和外壁界環規境條事件是三客觀嘴存在削的，劈如外浪界經籍濟、治政策沸變化蔑，自斷然災賠害、渡法律捷、文絮化等辜條件粱的變收化以炕及投無資者燕管理歷水平囑的限鑄制、艇工作認的疏夾漏等鼠，不興動產般投資姐項目鄰的風院險也匙是不墨以人抹的意揮志為雅轉移蔥而客篩觀存行在的浙。廳進行煉不動鼓產投弄資，妹注定牛要標與外拆界經川濟環倘境發墳生聯輪系。李投資某者可示以加潔強投忍資的桂內部脅管理圍，卻擺無法減排除那外界蘭環境匙對不支動產銅投資渠的影席響。耀如，甘近年面來部迷分地仁區嚴涂格限據制高囑檔房尊地產非的開另發建咱設，躲大批期投資走項目貿被迫首下馬慚，這碌種投狀資風點險，被是無傻論何惡時也泥不能光被完堵全排赤除的等。糾2．矮不確匯定性駐不動浩產開初發過摧程中斥，各貓種客鼠觀條才件變孟化的歇不確間定性槍給不具動產傷投資坡項目擴帶來咽風險園的客瘋觀因掉素發稈生的鄙具體懸時間詞、地艇點以群及表降現形堆式都家是難臥以預均知的沒，使膛不動曬產投稍資項美目風獅險也災具有潔不確副定性準。例綠如受免通貨岸膨脹驚的影野響，扇不動吵產開倆發商曬預測娛到政沒府將奉要對螺銀行革貸款里利率慶進行銷調整約，但息是具姐體的差調整越時間桶和調麗整幅日度是僅未知鄉的，瀉這就腔是不盤動產喬投資洞風險渣的不剝確定奧性。木3．開可測緣性枕盡管饒風險州的發團生是色不確秋定的宵，但庭這并垮不意文味著士風險碧不可筐預測檢。對噴于不燙動產暮投資奔，我丈們可頌以通呆過風燭險分陽析此腫投資筐面臨沙哪些亦風險震，每京一種盲風險浪的危榮害性稠有多頸大以番及發策生的漫概率茅是多世少。蜜對于澡不動喬產投極資的爛風險黨我們強可以搶從定踏性和哄定量援兩方躍面進終行分檢析。碰通過涼定性麻分析功主要筆是判征斷投虹資風料險的拒來源段，結譽合經臉驗確帶定投哄資可希能面截對的浪主要桌來源斥，并剩對他上們進當行排獻序；倉定量躲分析場則是多力圖爭將風煙險數縱量化推，將她風險袖大小尼與發授生概究率用跨數學囑方法恩表示繭。通器過對撞多種耳投資女方案辛的投視資分鴿析，豐從中變選擇賄最佳椒投資標方案靜，或鳥進行鎖風險孩組合瘦，利鉛用組