商業(yè)地產(chǎn)模式式基本模基本模式第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“只租不售第二種模式就是“出售”這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開(kāi)發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租商業(yè)地產(chǎn)類模式單一化模式目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確，基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購(gòu)物打造的，體制上也采取一個(gè)強(qiáng)制控制，并且有計(jì)劃的在郊區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)百貨公司模式包括商戶、寫(xiě)字樓、住宅、酒店、公寓都在整個(gè)盤(pán)子里都體現(xiàn)出來(lái)。銷售原則一、招商難度遠(yuǎn)大于銷售，傭金上要有側(cè)重。二、招商人員，要保持相對(duì)穩(wěn)定對(duì)銷售人員，很多項(xiàng)目實(shí)行“末位淘汰制”，但對(duì)于招商人員，由于談判周期長(zhǎng)、難度高、專業(yè)性強(qiáng)，所以要求人員相對(duì)穩(wěn)定，講究“跟蹤”，不是“一蹴而就”的急于求成。項(xiàng)目招商人員，一般按業(yè)態(tài)分工，人員數(shù)量，應(yīng)該2-3倍于銷售人員，考核周期要加長(zhǎng)，考核標(biāo)準(zhǔn)也要針對(duì)招商技能和專業(yè)性及責(zé)任心三方面。四、帶租約銷售帶租約銷售是指投資者在購(gòu)買(mǎi)商鋪的同時(shí)，即與開(kāi)發(fā)商簽訂租約，將所購(gòu)房產(chǎn)返租給開(kāi)發(fā)商。返租期內(nèi)，業(yè)主可定時(shí)從發(fā)展商處得到定額的租金回報(bào)。租約期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)。這種經(jīng)營(yíng)模式避免一些項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)，但是這種經(jīng)營(yíng)模式適合在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟的地區(qū)，開(kāi)發(fā)商須具備一定的管理經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。是售后包租方式的一種銷銷售模式底層銷售高層租售模式商業(yè)地產(chǎn)投資模式當(dāng)人們決定把手中堅(jiān)挺的人民幣投放到商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)濟(jì)南20個(gè)養(yǎng)在深閨的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目早已經(jīng)“初長(zhǎng)成”，它們將在下一輪行情中引領(lǐng)一支商業(yè)地產(chǎn)1、購(gòu)物中心：不可或缺的“國(guó)標(biāo)舞”代表項(xiàng)目：恒隆廣場(chǎng)財(cái)富自由港商務(wù)大廈在濟(jì)南，購(gòu)物中心還處于起步階段。作為大型復(fù)合商業(yè)設(shè)施，購(gòu)物中心多集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等多重功能于一體。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，無(wú)論是地方政府的意愿，還是開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)動(dòng)機(jī)都在催生商業(yè)地產(chǎn)、尤其是購(gòu)物中心的大量開(kāi)發(fā)。如果按照項(xiàng)目正常運(yùn)作的回報(bào)進(jìn)行比較，總體上購(gòu)物中心的回報(bào)周期會(huì)更長(zhǎng)一些。風(fēng)險(xiǎn)提示：過(guò)量的開(kāi)發(fā)和真實(shí)商業(yè)市場(chǎng)需求的矛盾有可能帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如果缺乏專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃和專業(yè)的操作團(tuán)隊(duì)，商業(yè)地產(chǎn)或購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商的投資行為就冒著極大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)霈F(xiàn)因商業(yè)設(shè)施后期經(jīng)營(yíng)不善，而將開(kāi)發(fā)商拖入難以為繼的局面。代表項(xiàng)目：重汽翡翠郡尚品清河遷，新建小區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，居民消費(fèi)能力的提高，近兩年間，社區(qū)商業(yè)物業(yè)得以迅速發(fā)展，業(yè)態(tài)日漸多樣化。底商是社區(qū)商業(yè)的主要形態(tài)之一，大型社區(qū)的底商多具有一定規(guī)模，甚至具備“街”的形態(tài)和功能。業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)主要為社區(qū)服務(wù)，其業(yè)態(tài)簡(jiǎn)單、服務(wù)價(jià)值低是其基本的特點(diǎn)，而投資小、利潤(rùn)穩(wěn)定的社區(qū)商業(yè)一直以來(lái)被認(rèn)為是一種穩(wěn)健的投資渠道，這給了社區(qū)商業(yè)明確的消費(fèi)定位的同時(shí)也等于關(guān)上了風(fēng)險(xiǎn)型投資者進(jìn)入的大門(mén)。風(fēng)險(xiǎn)提示：目前來(lái)看，社區(qū)集中的區(qū)域進(jìn)行餐飲服務(wù)盈利能力較高。投資者在投資的時(shí)候，不妨考慮一些能夠體現(xiàn)方便快捷特點(diǎn)的社區(qū)商業(yè)，服務(wù)半徑以200米－500米為宜。由于在社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)中，特別是社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)還存在一定缺陷，其回報(bào)周期可能更長(zhǎng)?？駳g”不能不承認(rèn)，主題化的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為目前一種潮流。隨著消費(fèi)者購(gòu)物理念的成熟，越來(lái)越多的消費(fèi)者具有很強(qiáng)的購(gòu)物方向性。因此，有特色、主題鮮明的賣(mài)場(chǎng)將有較大發(fā)展空間，并實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)提示：首先要考察項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍，是否有利于該主題商圈形成良好的商圈氛圍是投資主題商業(yè)地產(chǎn)的首要條件。其次要了解開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)理念是否符合市場(chǎng)需求，具備足夠的潛在消費(fèi)群體。最后要考察開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，這對(duì)于持有性物業(yè)的投資非常重要。4、商業(yè)街：自由“藍(lán)調(diào)”代表項(xiàng)目：中國(guó)盒子匯富美居生活廣場(chǎng)商業(yè)街有自發(fā)形成的，也有人為規(guī)劃而成的。通過(guò)今天的商業(yè)手段，商業(yè)街可以一步到位，前提是規(guī)劃合理，符合實(shí)際需求。香港司培思商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)董事梁尚強(qiáng)指出，通常來(lái)說(shuō)，如果帶有適當(dāng)?shù)闹黝}，商業(yè)街的形成有可能事半功倍。他認(rèn)為，商業(yè)街的投資前景，因環(huán)境不同、條件不同而不能一概而論。一般情況看，能做成有主題的商業(yè)街，生命力大多會(huì)很強(qiáng)。同時(shí)，也不一定需要相對(duì)較強(qiáng)的培育期，主要看前期規(guī)劃，周邊的條件是否成熟。風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)對(duì)于一般性的商業(yè)街的需求較低，而對(duì)于有主題的商業(yè)街則相對(duì)需求較高。故而，有主題的商業(yè)街通常會(huì)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小。服服務(wù)型住宅底商餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒(1)、規(guī)模特點(diǎn)服務(wù)型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢(shì)。過(guò)去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴(kuò)店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來(lái)越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無(wú)到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對(duì)商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場(chǎng)空間。(2)、規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高也不能低于米，柱網(wǎng)設(shè)計(jì)過(guò)程中要在設(shè)計(jì)安全可靠的前提下，最大限度實(shí)現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，因?yàn)椴蛷d、美容美發(fā)、健身等設(shè)施對(duì)水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關(guān)要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中要對(duì)以上內(nèi)容加以考慮。今后越容易出租。(3)、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)▲商鋪的形式鋪面商鋪和鋪位商鋪▲投資回收形式服務(wù)型社區(qū)商鋪會(huì)逐漸成為商鋪銷售市場(chǎng)的重要品種。3、經(jīng)營(yíng)形態(tài)特點(diǎn)住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣(mài)部、書(shū)報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。4、投資回收形態(tài)目前，越來(lái)越多的住宅底商的投資回收形態(tài)主要為底商出售形式，這會(huì)影響國(guó)內(nèi)商鋪開(kāi)發(fā)模式及投資模式。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬(wàn)達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營(yíng)模式、房地產(chǎn)投資信托等等本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)系統(tǒng)工程，并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成分析入手，結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐，從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了研究，并提出了一種商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)構(gòu)成研究商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成本文認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成??；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn)，沒(méi)有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，附著其上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)則失去了必要的基礎(chǔ)和載體；資本運(yùn)營(yíng)是線索和目的，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合，并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營(yíng)為最終目的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體構(gòu)成根據(jù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成，相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商和資本運(yùn)營(yíng)商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象，比較常見(jiàn)的是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營(yíng)商的角色，并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的工作，這是我國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的常用模式地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位所謂地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除完成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)從功能來(lái)講，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)階段性行為，而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)期性行為，所以從這個(gè)角度上考慮，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不適合整體運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢(shì)，并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，然后才是商業(yè)經(jīng)營(yíng)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位，具有先天優(yōu)勢(shì)萬(wàn)達(dá)模式是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表，其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于：地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)，通過(guò)模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本；通過(guò)耦合大型商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯流程；在資本運(yùn)營(yíng)上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)但萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注，它們分別是：期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn)，以地產(chǎn)耦合中的利益博弈并無(wú)益處，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商可能的變更對(duì)的載體、租金的形式外，資本運(yùn)營(yíng)未與商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)契約方式的耦合，在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)方面所謂商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外，還參與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃)，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，最終的盈利都需要商的具體情況合開(kāi)發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前端，直接與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合，占發(fā)商形成強(qiáng)耦合；在項(xiàng)目之初即與開(kāi)發(fā)商建立完善的開(kāi)發(fā)商退出機(jī)制，獲得項(xiàng)目建式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán)，并在此基礎(chǔ)上建物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營(yíng)模式退出機(jī)制，完成開(kāi)發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào))；通過(guò)物業(yè)資產(chǎn)的部分銷型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營(yíng)商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性，通過(guò)資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)在以商業(yè)為核心，以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商提出了