無線城市產品介紹2

無線城市是指利用多種無線接入技術，為整個城市提供隨時隨地隨需的無線網絡接入，并建設與政府工作、企業運行、群眾生活密切相關的豐富的無線信息化應用，為市民、企業、外來訪客和旅游者、政府機構提供安全、方便、快捷、高效的無線應用服務。 無所不在的無線網絡！ 無所不有的內容應用！ 無所不能的智慧城市！無線城市的概念無線城市=無線接入(寬帶與窄帶)+移動信息化應用3無線城市是加快轉變經濟發展方式的重要手段背景1：國家發展戰略十七大報告：

加快轉變經濟發展方式，推動產業結構優化升級，這是關系國民經濟全局緊迫而重大的戰略任務。

發展現代產業體系，大力推進信息化與工業化融合。工信部：無線城市對于拉動地方經濟發展、刺激內需、推動民生將起到重要的推動作用，有利于促進信息服務業發展和傳統產業的改造提升，有利于培育新的經濟增長點。工業和信息化部副部長楊學山：加快“無線城市”建設，是現實的可能，也是發展的需要，代表了下一代通信服務的發展方向。《國民經濟和社會發展信息化“十一五”規劃》：大力推進信息化與工業化融合，加速國民經濟和社會事業的信息化。以經濟社會發展需求為導向引領信息化，以改革和創新為動力推進信息化，以改造提升傳統產業、發展現代服務業、做強信息產業為重點發展信息化，以惠及全民為宗旨普及信息化，分步實施國家信息化發展戰略。4背景2：廣東省委省政府高度重視省委十屆四次全會（2009年1月）

要求全面落實《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要》：加大信息基礎設施建設力度，加快部署新一代移動通信網絡，分區域、按步驟推進無線寬帶城市群建設，構建“隨時隨地隨需”的珠江三角洲信息網絡。省委十屆三次全會（2008年6月）

廣東省《關于爭當實踐科學發展觀排頭兵的決定》把無線寬帶城市群作為“數字廣東”建設的重要組成。廣東省信息產業廳文件（2009年4月）

向全省各地市政府、有關部門和電信企業下發《廣東省無線城市發展指導意見》

推進珠三角無線城市群建設是珠三角重要的基礎設施建設，以信息化促進先進制造業和先進服務業的標準規范問題等到，都是政府必須介入的工作。汪洋書記對省政府發展研究中心現代信息產業調研材料的重要批示（2009年12月）打造以無線城市群為載體的智慧廣東，助力廣東產業轉型，爭當實踐科學發展觀排頭兵5背景3：TD牌照正式發放2000年5月，TD-SCDMA正式成為國際標準2008年4月1日，中國移動在中國北京、上海、廣州、深圳等10個城市啟動TD-SCDMA社會化業務測試和試商用2009年1月7日，工業和信息化部確認國內3G牌照發放給三家運營商。中國移動獲得TD-SCDMA牌照，中國電信獲得CDMA2000牌照，而中國聯通則獲得WCDMA牌照2009年1月8日，廣東移動率先在廣州和深圳兩地同時進行了188正式放號

2009年5月21日，工業和信息化部在廈門召開TD-SCDMA無線城市和行業應用經驗交流會，強調“抓住信息化與工業化融合的機遇，繼續著力推進以TD為代表的自主創新戰略，加快推廣以“無線城市”為代表的信息化服務應用”09年大年初一，胡錦濤主席在江西公司慰問考察時，十分關注TD發展。09年4月20日，溫家寶總理在深圳中興考察時，用TD手機與王建宙總裁視頻通話09年4月16日，張德江副總理在北京公司考察時:堅定不移支持TD發展，切實把TD做實做大做強國家對TD的扶持為無線城市的建設提供了良好的政策環境6無線城市統一門戶平臺（手機客戶端軟件、WAP、WEB）電腦(上網本、PC機)數字電視手機電子信息屏市民政府部門企業應用服務無線城市門戶平臺接入方式服務對象基礎網絡接入終端手機客戶端、WAP移動OA辦公系統城市管理無線視頻監控數字城管系統網絡學習天地移動政務郵箱工作臺服務窗路燈無線控制政府WAP門戶投資環境展示平臺民生信息服務平臺空中稅務大廳信息服務進社區邊檢視頻查詢政務車輛定位公交視頻監控實時路況查詢交通旅游商旅服務平臺旅游WAP門戶景區視頻監控教育校訊通學生手機校園一卡通現代服務電子商務平臺農村農信通村務管理平臺農漁通移動掌上銀行移動掌上服務廳移動掌上投保動漫本地特色曲藝欄目產業無線珠海本地通資訊支付電影票支付數字電視支付手機珠海通醫療安防監控家電控制手機家庭一本帳娛樂手機音樂手機視頻家庭藥訊通民生文化紅段子網絡文學本地論壇網絡新聞WLAN、TD、EDGD、網線、同軸電纜網線、TD、EDGE2G+TD+WLAN招商對象游客語音接入（12580）手機PDA、專用終端1、無線城市拓撲圖7以無線政務和便民服務為核心打造六大項應用便民服務無線政務商家優惠旅游資訊掌上娛樂時事新聞陽江無線城市：以“數字民生”為著力點改善公共服務，加快推進：“一站式”政務辦公服務，“一攬子”民生信息服務，“一鍵式”便民生活服務！2、門戶內容規劃：六項應用政府辦公應用：開發市委自動化辦公系統、超級短信平臺等政府辦公應用，提升政府辦公水平；流媒體應用：基于“平安陽江”項目的成果，開發實時路況查詢、企業監控等視頻應用，提升政府效能，提高市民生活便利性；漠陽通：基于RF-SIM卡，開發公交支付、商家聯盟系統等民生應用，提升陽江城市生活質量。8無線城市內容=行業信息化+個人數據業務+集團標準化產品+政府與民生信息+商家優惠+傳統互聯網內容個人數據業務行業應用集團標準化產品商家優惠政府與民生信息傳統互聯網內容如停車誘導、交警執法、嗓音監控、電力抄表等如企業名片、移動辦公、企業郵箱等如MM、號簿管家、手機投注、手機證券、車主服務等如電子黨報、手機上訪、紅段子、網絡學習天地、網上辦事、便民服務(教育、交通、就業、社保等)如餐飲優惠、娛樂優惠、酒店優惠、運動優惠等如實時新聞、電子閱讀、游戲、動漫、音樂等2、門戶內容規劃93、功能規劃基本功能：支持內容展示、WAP功能、視頻播放、軟件調用、短彩收發、版本控制、個人管理、搜索、滾動信息、待機提示、終端適配11大基礎功能特色功能：既支持傳統的搜索功能，又支持移動特有的用戶識別（手機號、IMEI號識別）、手機支付、定位和位置自動更新匹配、地圖、小區短信、二維碼等功能模塊功能點內容展示支持模板式的采編內容的展示，支持圖片、文字、視頻和音頻的展示及通信功能調用WAP功能支持wap2.0頁面瀏覽、第三方輸入法輸入,正文頁面撥打電話號碼、發送彩信、短信的功能視頻播放支持常見視頻播放格式,視頻播放的控制，如快進，后退，暫停等第三方產品應用支持第三方軟件、插件調用短信收發支持截取指定端口的短信，調用手機本地通訊錄并顯示，并在客戶端界面上直接對該短信進行回復版本控制支持客戶端軟件的版本自動提示、更新，手動檢測、更新,關鍵特性的強制性更新個人管理支持客戶常用功能的收藏，常用欄目的管理，角色、城市切換搜索支持客戶對本地欄目或應用模糊搜索，直接調用第三方搜索頁面進行互聯網搜索滾動信息支持滾動信息摘要展示，自動推送周邊商家信息的功能待機提示支持客戶端與手機其他應用程序的切換，在后臺運行時的前端滾動信息的播放終端適配支持SymbianS60V3FP1、FP2，OMS等操作系統，Nokia，三星以及多普達等主流機型傳統互聯網功能與移動特色功能的融合1010101、政府門戶-項目描述項目概述：將現有的政府WEB網站改造成為WAP網站。項目需求在現在web門戶訪問的基礎上為廣大用戶提供基于移動互聯網的隨時訪問的手機網站，整個項目需要轉換9個網站，其中1個市政府網站和8個直系部門的網站。1111111、政府門戶技術及服務要求系統的安全性與穩定性WEB與WAP同步，可作交互查詢WAP頁面設計簡潔美觀售后服務能力強1212122、市委自動化辦公系統-項目描述項目概述：將以市委辦、市政府辦公文辦理為中心開發政務OA系統。項目需求為市委、市政府及全市各單位提供高效的無紙化辦公和移動辦公服務，實現全市辦公的信息化通過手機辦公OA實現手機移動辦公功能向市委市政府及下屬各政企單位提供超級短信功能，包括全網短信、短信群發、通訊錄等1313132、市委自動化辦公系統技術及服務要求通過信息交換基礎信息平臺實現全市各單位辦公OA互聯互通與運行中的市委信息化辦公系統實現數據同步手機移動辦公OA能顧支持多種手機操作平臺手機移動辦公OA能實現不同的辦公系統手機功能依托現有的市委信息化辦公系統，推動市委自動化辦公系統在全市推廣1414143、漠陽通之公交支付-項目描述項目概述：通過RF—SIM卡刷卡，實現公交乘車支付。項目需求通過建設獨立的手機公交支付賬戶數據庫，實現粵運集團獨立管理客戶賬戶，系統要兼容RF—SIM卡與貼片卡（第一期使用RF-SIM卡，第二期擴展到貼片卡）；開發WAP與WEB的漠陽通查詢系統，用戶通過手機能夠查詢到賬戶的消費情況和余額；安裝整個項目的公交刷卡機具，并負責維護。1515154、漠陽通之商家聯盟-項目描述項目概述：基于RF—SIM卡，開發商家聯盟系統（支持手機端和PC端），代理陽江本地的商家聯盟業務發展。項目需求系統實現客戶能夠預存金額在各個商家賬戶上，客戶能夠查詢商家優惠信息、預定位置、消費積分查詢、消費紀錄查詢；商家能夠管理客戶資料，變更客戶的等級，管理客戶的消費金額；作為商家聯盟客戶拓展代理商，拓展商家和個人客戶，發展陽江本地的商家聯盟業務。1616165、水電氣查繳-項目描述項目概述：開發居民生活賬單查詢繳費系統。項目需求系統實現客戶能夠查詢自已家庭各種賬單信息（水、電、煤氣），包括PC端和手機端。第一期上線兩個賬單（具體待定），系統能夠具有擴容性，后期增加其他賬單。1717176、車主服務-項目描述項目概述：對各車主提供違章信息短信通知服務，同時支持違章圖片的彩信下載；利用陽江市視頻電子警察的資源，對各主要路段、出入口等提供視頻路況查詢服務，有利于市民選擇出行路徑。項目需求建立面向未來應用的視頻流服務系統（含寶寶在線、車主服務、企業監控等）；我司于2006年已商用車主服務短信業務，現需進行業務升級；結合陽江市視頻電子警察系統數據院，增加彩信違章圖片下載模塊；在陽江市視頻電子警察物理資源的基礎上，安裝視頻設備，通過我司傳輸管線統一匯聚至我司系統平臺，提供互聯網和手機路況公共查詢服務。1818187、的士應召-項目描述項目概述：通過安裝終端在的士上，客戶撥打電話召的士時，可以根據定位系統了解并通知附近的的士前往接客戶。項目需求通過建立統一應用平臺，實現車輛準確定位、實時監控、高效調度功能；建立統一呼叫中心，實現的士電召集中化；可實現與企業管理信息系統、決策支持系統的無縫對接;兼容多種GPS車載設備并可實現其所有功能。1919197、的士應召-對合作伙伴的期望開發期限：5-6月平臺開發、設備安裝；7月實現產品試用。項目支撐：開發前期我公司對客戶項目需求挖掘時，能夠派出人員陪同我公司人員上門，提供技術支撐；和我公司共同進行產品規劃；系統建設期能夠提供駐點服務，并配合完成相關匯報；市場推廣期能夠對我公司、出租車公司提供推廣支持。202020208、社保查繳-項目描述項目概述：建立便于參加社會保險市民支付的社保信息系統。項目需求與“手機支付”連接，“手機購買社保”功能集成支付平臺；與“數字醫療”連接，建立公費報銷的社保審批流程；通過WAP與WEB查繳社保；將以上功能集成到統一的“社保查繳”平臺；212121219、數字醫療-項目描述項目概述：建立具有移動信息化功能的醫療信息化應用系統。項目需求建立全市統一的醫療電子檔案（按衛生局要求）；開發全市醫療電子檔案統一平臺；建立健康信息化應用（預約掛號、健康管理）；22謝謝謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產相關基本知識2、了解房地產相關的建筑知識3、熟悉房地產銷售基本知識1房地產基本概念2土地及地產知識概要4房地產銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產基礎知識房地產房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經濟學上也叫不動產包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產是指房屋的經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】地產是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統稱。房產、地產兩者間的關系房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：1、實物形態上看，房產與地產密不可分2、從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格3、從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。【第一節：房地產基本概念】房地產的經濟特性1、生產周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產的保值增值性

房地產的特性

房地產的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業的差異性【第一節：房地產基本概念】房地產類型按用途：居住、商業、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業和倉儲、農業、特殊目的（車站、機場、醫院等）、綜合房地產。按開發程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節：房地產基本概念】房地產業

以土地和建筑物為經營對象，包括土地的開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業。

房地產開發房地產開發企業在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。【第一節：房地產基本概念】

房地產市場分類一級市場——政府出讓土地予開發商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節：房地產基本概念】

房地產價格房地產價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現形式。房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產價格水平的高低。

房地產價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節：房地產基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產價格

房屋價格

房地產價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發費4、土地開發利潤【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】房地產價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區外部的配套設施（醫院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等）

4、小區內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節：房地產基本概念】【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮建成區的土地，都屬于國家所有；在鄉村和城鎮郊區，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農村集體所有的土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。【第二節：土地及地產知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業用地）3、工業用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節：土地及地產知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按開發程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業用地——50年；3、教育、科技、文化、衛生、體育用地——50年；4、商業、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經購買并取得產權后，即作為業主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發用途的土地使用年限不一樣。開發企業在取得土地用于房地產開發時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規定執行。【第三節：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優勢：節約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。【第三節：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經典花園洋房*融科·檀香山【第三節：房屋建筑工程概論】

【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產開發公司投資建設，以營利為目的，按市場規律經營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規劃許可證》《建筑工程規劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規定的范圍內，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：1、產權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有房產。3、公房：也稱公有房產，國有房產。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的房產，在房產未出售之前，房產的產權歸國家所有。目前居民租用的公有房產，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產，一類是不可售公有房產。均為使用權房。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：4、不可售公房：根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產。6、單位產權房：是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。7、共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產管理部門將沒有取得房屋產權證的房屋統稱為期房，只要還沒辦理房地產初始登記手續，沒取得房屋產權證，就是期房。開發商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發商簽訂房屋預售合同。

2、現房：按照我國銷售商品房“現房”的規定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現房”。在銷售商品房的過程中，現房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：3、準現房：準現房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：6、爛尾房：是指由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數額的錢款。依據《合同法》相關規定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規定，一般可視為“預付款”。“訂金”的效力取決于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協商解決并要求經營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執行。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：

定金與訂金的區別，主要表現在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數額在法律規定上有一定限制，例如《擔保法》就規定定金數額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內面積㎡【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇2、套內建筑面積：商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇3、套內使用面積：套內房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規定計算：1)、套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內墻面裝飾厚度計入使用面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

4、套內墻體面積：套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

5、套內陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規則》的規定，套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建筑面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積*公用建筑面積分攤系數2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤公用面積套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。

實用率：套內建筑面積和住宅面積之比。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。套內墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為