PAGE目錄第一章總論 1第一節項目名稱及承辦單位 1第二節可行研究報告編制單位 2第三節可行性研究的依據與范圍 2第四節項目概況 3第二章XX縣住宅市場分析 6第一節縣域概況 6第二節市場分析與項目定位 7第三章發展規劃、產業政策和行業準入分析 10第一節建設條件 12第二節建設內容及規模 14第三節規劃建設方案 15第四章節能、節水方案分析 22第五章建設用地合理性分析 26第六章環境和生態影響分析 28第七章勞動安全衛生與消防 33第一節勞動安全衛生 33第二節消防 33第八章項目實施進度與招標方案 36第一節項目實施進度 36第二節項目招標方案 37第九章投資估算及效益分析 40第一節投資估算和資金籌措 40第二節效益分析 43第十章不確定性分析 46第一節盈虧平衡分析 46第二節敏感性分析 46第十一章風險分析及對策 47第十二章項目結論與建議 50附表附表1：項目總投資估算表附表2：前期費用分項估算表附表3：項目總投資使用計劃與資金籌措表附表4：借款還本付息表附表5：銷售收入、銷售稅費及附加估算表附表6：利潤表附表7：敏感性分析表附表8：項目現金流量表XX縣XX鎮成教中心學員公寓樓項目可行性研究報告PAGE56聊城崠信工程造價咨詢事務所第一章總論第一節項目名稱及承辦單位一、項目名稱XX縣XX鎮成教中心學員公寓樓項目二、項目承辦單位單位名稱：XX縣東信房地產開發有限公司法定代表人：項目聯系人：聯系電話：三、擬建地址項目擬建于XX縣振興街西首。四、項目承辦單位簡介本項目XX縣XX鎮成教中心學員公寓樓項目擬由XX縣東信房地產開發有限公司開發建設。XX縣東信房地產開發有限公司注冊資本金1000萬元，辦公地點為XX縣東環路中段西側。公司現有職工10人，工程技術、銷售、財務負責人均具有相應專業中級以上職稱，公司內設開發部、行政部、工程部、財務部、物業管理部及銷售部等部門。公司遵從“以人才為根本，以市場為導向，以社會效益和經濟效益為中心”的發展宗旨，集合了一批多年從事房地產開發經營的專業技術力量和致力于房地產事業的有志之士，發揚求真務實、拼搏進取、無私奉獻的創業精神。在已經實施開發的項目中，取得了顯著的成績，得到了社會各界的廣泛認同，在社會上樹立了良好的企業形象。第二節可行研究報告編制單位一、編制單位名稱二、工程咨詢資格證書編號三、資質等級四、發證機關五、法定代表人第三節可行性研究的依據與范圍一、可行性研究的依據1、承辦單位關于編制項目可行性研究報告的委托合同2、《中華人民共和國城鄉規劃法》3、《民用建筑設計通則》（JGJ37-87）4、《中華人民共和國建筑法》5、《城市居住規劃設計規范》（GB50011-2001）6、住房和城鄉建設部文件《關于住房城鄉建設系統貫徹落實中央擴大內需促進經濟增長重大決策有關問題的通知》7、《山東省國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》8、《XX縣國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》9、國家有關法律、法規、規劃及產業政策10、項目承辦單位提供的基礎資料二、可行性研究的范圍根據項目單位委托要求，本項目可行性研究的范圍主要是：1、當地住房發展狀況2、建設規模3、建設條件及地址選擇4、建設工程方案5、環境保護和節能6、物業管理7、項目進度計劃安排8、項目招投標9、投資估算及資金籌措10、經濟效益分析11、社會效益評價第四節項目概況一、項目名稱XX縣XX鎮成教中心學員公寓樓項目二、項目承辦單位XX縣東信房地產開發有限公司三、建設性質新建四、項目選址擬建于XX縣振興街西首。五、項目主要建設內容與建設規模本項目規劃占地面積2500.2平方米，項目建設公寓住宅樓1棟，層數為6層，建筑面積5880平方米。五、項目進度計劃安排項目建設期為1年，計劃2010年12月-2011年1月進行前期手續的辦理，在2011年2月工程開工建設，爭取在2011年12月完成項目建設。六、項目投資估算及資金來源本項目總投資963.0萬元，其中土地費用139.0萬元，工程費用597.4萬元，前期費用167.3萬元，建設單位管理費9.0萬元，預備費38.7萬元，銷售費用11.6萬元。資金來源：全部為承辦單位自籌資金。

第五節主要技術經濟指標本工程主要技術經濟指標詳見下表。主要技術經濟指標表序號指標名稱單位指標備注一項目居住區用地面積平方米2552二總建筑面積平方米5880二容積率2.3三綠化率%35四項目總投資萬元963.01其中：土地費用139.02工程費用萬元597.43前期費用萬元167.34管理費用萬元9.032.125預備費用萬元38.76銷售費用萬元11.6五資金籌措1全部企業自籌萬元963.0100%六投資利潤率%10.55七建設期年1

第二章XX縣住宅市場分析第一節縣域概況XX縣位于魯西平原西部，北與冠縣、東昌府區為鄰，東以金線河為界與陽谷為鄰，南以金堤河為界與河南省范縣相連，西部和西南部分別與河北省大名縣、河南省南樂、清豐、濮陽市接壤，處于冀魯豫三省交界處，地處北緯35°46′－36°25′，東經115°20′－115°44′。南北長68公里，東西寬32公里，總面積1387.74平方公里，約占聊城市全市面積的15.88%。XX縣轄20個鄉鎮，4個街道辦事處，1154個行政村，24萬戶，99.6萬人，總面積1416平方公里，是聊城市面積最大、人口最多的縣。全縣有漢、回、壯、朝鮮等20個民族，漢族人口占98.89%。近10年來，XX縣人口自然增長率相對穩定且較低，平均維持在0.314%，開始進入人口較低增長階段。XX縣2006年人口平均密度為704人/km2，高于聊城市平均水平，是全國平均人口密度的4倍多。2008年，全縣生產總值達到140.4億元，增長13%；地方財政收入完成2.1億元，增長14%，稅收占財政收入的比重達到80%；全社會固定資產投資完成49.2億元，增長30.9%；社會消費品零售總額達到56.6億元，增長23.2%；城鎮居民人均可支配收入達到10292元，農民人均純收入達到5115元，分別增長9.3%和14.5%；全縣金融機構存款余額達到67.5億元，比年初增加13.6億元。在縣委、縣政府的領導下，堅持重質量、建精品、求效果，推動縣城建設再上新水平。完成徒駭河兩岸和莘亭路兩側控制性詳細規劃，編制了諾德茂商業步行街、如意公園的前期規劃。燕塔主體和夜景工程竣工，徒駭河公園三期工程和莘州大橋已經開工建設。縣污水處理廠平穩運行，實現了城區集中供暖，啟用了新水廠，伊園街東段改造形成了路基。改革了城市環衛體制，開展了環境綜合整治活動。鄉鎮駐地一條街規劃建設取得新的進展。大力加強城鄉基礎設施建設，全縣新修改造農村公路281公里，新建鄉鎮客運站8座，農村通油路率、通客車率分別達到95%和98.5%；新增通自來水村莊33個，沼氣用戶達到1萬多戶。第二節市場分析與項目定位一、XX縣住宅市場情況近幾年隨著當地經濟的迅速發展，房地產業在XX縣的發展較快，但也存在幾個方面的問題。一是現房總量小。目前，已經在前幾年開發成熟的小區僅有伊園小區、莘府花園、福佑花園等。近兩年開發成片的小區也只有宏運、永安等為數不多的幾個小區。從最近幾年住宅建設的速度來看，XX縣每年的建設量均較小。XX縣是一個近百萬人口的農業大縣，隨著養殖、大棚種植等農村經濟的快速發展，農民進城務工經商、投資置業人口越來越多，他們也將占有本來為數不多的住宅房源，進一步拉大了住宅缺口。二是在建住宅工程的數量不能滿足當地的消費需求。據統計，XX縣在建和批準住宅開發工程5個，面積在十幾萬平方米，但一開盤就被搶購一空，消費者選擇的空間很小。三是XX縣房價開始攀升。前些年，XX縣住宅價格一直處于聊城各縣市較低水平，2007年前，每平方米在1300元以內。隨著需求量的不斷增加，土地、建設等各項規費逐步正規征收，各種建筑原材料價格上漲的影響，XX縣房地產住宅價格開始節節攀升，目前平均成交價達到了每平方米1800元，最高成交價達到每平方米2200元，是歷年來增幅最大的一年。綜合各方面來看，XX縣房地產價格在短期內回落的可能性很小，或者說仍有小幅的上升空間。因此，XX縣在房地產發展仍有有較大的空間，整體市場較好。二、本項目區域情況分析本項目具有較好的區位優勢，項目區毗鄰XX縣巾被廠，安莊干溝東側，項目周圍設施較為齊全，交通便利，建成后將會成為當地環境優美、舒適宜居的精品社區；并且項目位于燕塔辦事處郝莊，基于建設新農村的號召，當地很多村民已經與項目承辦單位達成了購房意向，項目的銷售情況較好。三、物業等配備服務情況分析由于XX縣整體房地產的發展落后于其他縣市，當地的物業管理起步晚、發展速度慢，零星的住宅區和臨街商住樓的物業管理存在空白。多數房地產開發商房子銷售完了，不注重后期的物業管理服務，給業主造成很大的不便。本項目計劃引入較好的物業管理公司對小區物業進行全方位的物業管理，達到XX縣當地的最高檔次。現在房地產開發項目的物業管理服務，不僅僅是傳統意義上的保安、保潔服務，而是更加細致周到的全方位服務。業主在選擇樓盤時，具有優質的物業管理往往會吸引更多的消費者的眼光。四、項目定位本項目計劃打造XX縣城區西部住宅的亮點，爭取成為XX縣房地產業的領軍項目；把項目建設成為XX縣優質精品工程，成為居住證的優美家園、溫馨港灣，形成以人為本、和諧共處、自然健康、富有朝氣的小區文化。憑借項目設計理念的新穎，住宅質量的放心，物業管理的周到，給消費者營造一個舒適、舒心的居住小區。

第三章發展規劃、產業政策和行業準入分析一、發展規劃分析擬建項目嚴格按照《XX縣城市總體規劃》明確的城市定位，依據XX縣城市發展“十一五”規劃綱要，在XX縣城市建設發展總體規劃框架下，精心完成區域規劃，規劃力求體現“以人為本，創建和諧社會”的主題，設計中考慮與周圍環境的協調性，達到借用周圍環境烘托主題的目的。二、產業政策分析整個國家產業技術政策共分五大部分，其中第四部分重點產業技術發展方面中對建筑業明確要求要大力提高工業化、現代化水平，加強技術攻關，著力發展城市規劃、勘測、設計和城市地下空間開發利用技術；隔震、減震和振動控制等抗震防災技術；住宅結構體系技術、建筑節能技術、建筑智能化技術；高效建筑施工機械與裝備技術；先進的施工工藝、技術及混凝土新技術、鋼結構技術；城市供水、燃氣關鍵技術和裝備技術；開發適應環保要求和城市大運量需求的新型城市交通工具及其系統運行的高效能管理技術；開發密封性能好、防腐蝕、防水的化學建材產品。隨著我國住房制度改革進一步深化,以及福利房逐步退出市場，商品房將大行其道，而根據建設部發改委發布的《經濟建設用住房管理辦法》的通知（建住房[2004]77號），今后我國將鼓勵建設中小型戶型的經濟適用住房，根據建設部最新出臺的《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》(以下簡稱《意見》)的規定，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到70%。本項目的開發建設主要為了響應XX縣城市整體規劃要求，面向當地工薪階層及周邊地區居民出售，以90平米以下的經濟用房為主，符合國家產業政策及相關標準。三、行業準入分析從事房地產開發的企業須具備建設行政主管部門頒發的相關資質，XX縣東信房地產開發有限公司在辦理相關手續后，具備行業準入的基本條件，在進行有關手續辦理后可進行項目的開發建設。項目經批準建設后，要嚴格按照國家的有關法規政策實施管理，嚴格執行工程建設“六制”，嚴格履行建設程序，健全項目法人責任制，成立項目班子，項目法人對工程負責。按規定辦理招投標，質量監督，工程監理等手續。

第四章項目規劃建設方案第一節建設條件XX縣東信房地產開發有限公司擬開發的XX鎮成教中心學員公寓樓項目位于XX縣縣城，周邊環境較好，適宜居住小區的建設。下面對項目的建設條件進行分析：一、自然條件1、地形、地貌本項目擬建位置場地地形平坦，地面高程差異不大。地貌屬黃河沖積平原，地貌單元單一。2、地下水該場地地下水為第四系孔隙潛水，地下水年變化幅度1.0米左右。地下水靜止水位埋深介于3.0-3.5米之間，平均相對標高-2.95米。地下水的主要補給來源為大氣降水及徒駭河的側補，主要排泄方式為大氣蒸發及工農業用水及緩徑流。根據附近的地下水水質分析資料，該區地下水水質呈弱堿性，不含侵蝕性CO2，對混凝土及其中鋼筋不具備腐蝕作用。3、地震效應場區位于華北地臺，遼冀臺向斜南翼，聊城凹陷東緣，聊城--蘭考斷裂帶在本區的走向為NE30-40度。傾向NW，傾角40-60度。聊考斷裂為本區最大的構造帶，為魯西隆起與臨清坳陷兩個構造單元的轉換帶。該斷裂是由一系列NE走向的西側正斷層組成的破碎帶，其地震活動的主要特征為：（1）地震主要沿斷裂分布，且發震部位多北東向的聊考斷裂與某些近東西向次級斷裂的交匯部位。（2）由于下部地殼構造活動的差異，致使本區歷史地震區存在階段性差異，6級以上地震都發生在南段，北段地震一般為4—5級。（3）地震活動具有一定的周期性。4、氣象條件根據聊城市氣象部門提供的資料，聊城市屬于暖溫大陸性季風氣候區，具體氣象資料數據如下：（1）風向常年主導風向：SSW冬季主導風向：ENE夏季主導風向:SSW（2）風速最大風速：33.3m/S冬季平均風速：3.2m/S夏季平均風速：2.8m/S（3）氣溫年平均氣溫：12.8極端最高氣溫：39.5極端最低氣溫：－19.7（4）相對濕度最冷月平均相對濕度：54％最熱月平均相對濕度：73％全年平均相對濕度：56％（5）降水量年平均降水量：600㎜年最大降水量：723.7㎜日最大降水量：298.4㎜時最大降水量：190㎜（6）最大積雪厚度：190㎜（7）最大凍土厚度：44㎜二、周邊環境條件本項目區位于XX縣振興街西首，項目周邊設施較為齊全，交通便利，附近有XX縣農信社、XX縣黨校、中日友好醫院、國棉學校，居住環境良好。三、外部配套條件XX縣供水、供熱、供氣、治污等市政建設近幾年取得重大進展，城市功能有了質的提高，城市管理不斷加強，城鄉面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎設施建設正在逐步加強。1、給水主要是生活用水，消防用水和其他用水等,供水水源為XX縣自來水公司，供水普及率將達到100％。根據XX縣城市總體規劃，沿規劃主干道敷設給水主管，配給水管采用環狀與枝狀相結合的供水形式，以確保用水的安全性和可行性。2、排水本項目排水實行雨污水分流體系。為減少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周圍市政雨水管道；污水達到國家和當地有關排放標準后接入市政污水管道。3、供電本項目用電由XX縣供電部門統一解決本項目用電。第二節建設內容及規模本項目規劃用地性質為居住用地，項目占地2552平方米。根據用戶和開發需要，結合容積率要求和“以人為本”的建設理念，為業主提供舒適的居住環境，在項目區土地內建設多層住宅樓1棟，層數為六層，總建筑面積5880平方米，綠化率35%。第三節規劃建設方案一、設計依據和設計理念1、設計依據（1）項目設計任務書。（2）地塊規劃設計條件。（3）土地儲備中心儲備土地用地規劃設計條件附圖（4）有關國家的規劃及建筑設計標準、規范、規定。2、設計指導思想本著“以人為本”的設計理念，以人為核心，以不破壞周圍的自然景觀為先導，以提高居住環境質量功能，滿足不同心理需求和豐富多彩的居住行為為目標，努力創造一個經濟合理、使用方便、建筑新穎、環境優美且充滿良好民風氛圍和居民交往空間的現代化景觀式商業居住小區。3、設計原則本項目設計總則為：高起點規劃、高水平設計，體現“生態園林型”城市建設思路，符合“大綠地、大空間”規劃要求，并嚴格按國家和地方頒布的法律法規及《聊城市城市規劃管理辦法》的要求設計。本項目貫徹以人為本的思想，以建設人文型、生態型居住環境為規劃目標，創造一個布局合理、功能齊全、交通便捷、綠意昂然、生活方便、具有文化內涵的高品質小區，注重居住地的生態環境和居住的生活質量，合理分配和使用各項資源，全面體現可持續發展思想，把提高人居環境作為規劃設計、綠化空間的流動改善居住地生態環境。完善的配套設施，方便的交通系統，宜人的空間設計以及休閑、娛樂場所的配備，將有助于居民生活質量的提高。體現合理、合適、方便、安全的指導思想，著力建成一個功能合理、公共設施配套、室內外環境優美、建筑新穎、交通方便，經濟實用的“生態園林型”居民小區。為了適應時代發展的要求，小區的建筑風格和形式不受傳統風格的影響或限制，擬采用簡練的現代構成手法，體現建筑的時代氣息和21世紀新的居住理念。使小區居民在享受生活方便的同時，感覺到現代文化的時代氣息。設計理念體現在建筑方案總體構思緊緊把握“人與自然和諧發展”這一中心主題，強調綜合環境和居住生活方式協調，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，從規劃、設計、營銷等方面創造符合時代精神面貌的現代化建筑和優美環境的住宅小區與周邊建筑環境協調統一。因此，在本項目的規劃與建筑設計中，本著如下規劃設計原則：（1）綜合服務配套設施齊全，智能化管理。（2）戶型設計多樣化、實用化、時尚化、新穎化。（3）體現小區本身獨特的整體建筑風格魅力。二、項目總體布局根據項目的要求總建筑面積5880平方米，住宅樓1棟在整個項目區設置一塊集公共活動、休閑娛樂為一體的多功能廣場，以保證該地塊南北兩端居民均能做到景觀與休閑共享，各住戶也在由此而形成的豐富而富于變化的環境空間中真正得益。在小區總平面規劃內，充分本著“經濟、適用、堅固、美觀”八字方針，合理化布局，小區內有商場、幼兒園、會所等，充分體現了“以人為本”的原則。1、空間安排在有限的土地上合理提高建筑密度，盡可能多地解決住宅需求；既滿足開發商的利益，同時又要創造出具有特色、舒適怡人的城市居住環境，讓居民意識到這是他們理想的住所，從而產生一種歸屬感和自豪感——這就是本設計所追求的境界。本小區住宅為1棟多層住宅樓，留出大面積綠化，形成特有的界定空間，創造多層次的空間環境和城市景觀，形成豐富的城市輪廓線，空間立體發展，多層次利用。小區綠化活動空間結合園林綠化小品的設計，安排了不同功能性質的空間，供不同年齡的居民使用，并充分考慮了方便殘疾人使用無障礙設計。考慮到小區周邊區域的規劃要求，從建筑群體空間上取得層次感，使小區周邊的街景變化豐富。總體布局特點是：強調各住戶景觀、環境、朝向及交通安寧度“均好性”。一方面使中心綠地、宅間綠地等各景觀節點盡可能多地覆蓋和照顧到大多數住戶；另一方面，各房型分布的位置與其所擁有的臨窗景觀密切有關：大面積戶型均分布在景觀資源最為優越之處，反之，小面積戶型則需突出其“經濟性”，景觀檔次相對較低。另外，在設計中也著力將各景觀節點均勻分布，并形成各節點之間的溝通和有機的聯系，各住戶也在由此而形成的豐富而富于變化的環境空間中真正得益。保證住宅朝向良好。建筑形態除保證自身優美外觀外還有利于室外環境的塑造，創造出有收有放，步移景異的景觀效果。在小區總平面規劃內，充分本著“經濟、適用、堅固、美觀”八字方針，合理化布局，充分體現“以人為本”的原則，力求使整個小區成為精品。2、交通組織及道路規劃小區道路交通系統規劃力求通而暢，這樣既可避免外部車輛穿越小區，又可使小區住宅建筑靈活布置，空間生動而富有文化。采用人車分流的交通組織方式，外圍設置自由式布置的行車道，沿中心開放空間為完全的步行系統。在人流組織系統設計和物流組織系統設計上充分考慮“以人為本”的指導思想，實現人車分流，暢通無阻，避免出現交通事故。3、綠化系統規劃小區綠地系統規劃應遵循以下原則：（1）小而精致，切含主題定位。（2）充分利用空白，營造主體化，豐富層次感。小區綠化系統與人行系統密切結合，分布于小區各個角落，為良好的環境景觀設計創造了優越的條件。主入口道路由西向東縱貫整個小區，以莊重而極富氣勢的園林風格為主，成為整個小區的景觀主軸。均以自然流暢的環境特色形成另類風格的對比，豐富了景觀性格的構成，給環境的嚴謹中抹上一道回歸自然的輕松色彩。充分考慮到居民的交往需要，給他們創造一定的交往場所，在組團綠化中，按照兒童、老人的不同需求安排兒童游樂設施及休息交往場所，針對不同年齡段的使用者界定出不同的空間變化，居民就近使用，既照看兒童，促進鄰里交往，又不致于干擾鄰里，這個環境是尺度親切，考慮周到，組團居民所共同擁有的半公共空間。小區整體綠化配植注重空間層次，高低結合，花草、灌木、喬木相結合，以灌木為底襯，以花卉為點綴，大量種植喬木，形成既美觀豐富又適用宜人的小區整體綠化，使小區真正擁有一個舒適高雅的花園式環境。4、商辦設置根據方便居民生活的原則，配套商辦盡可能安排在居民使用最方便的地方，使他們的位置符合人們的生活活動規律。為整個小區服務的商業文化設施，商業百貨、文化活動等盡量安排在小區道路沿線及小區入口處，而一些居民的基層服務設施則設在組團內方便使用，這樣配套公建從服務半徑，建筑空間體量關系上綜合考慮，免除通常小區基層服務點零星布置對環境景觀的影響。5、戶外公共場地及環境設計（1）室外地面鋪裝本項目需對綠地、道路以外的室外地面進行鋪裝，使之不露土，防止揚塵。小路選用卵石拼花或廣場磚鋪砌，路邊停車位、樹池采用空眼彩色地磚鋪砌，兼顧綠化和硬化兩種功能，地面鋪裝施工應做好基層的素土夯實，保證基層的級配砂石或混凝土、三合土等施工質量，以提高硬化地面的耐久性。（2）公用設施①小區出入口的門衛、收發、電動門、標志物等應與小區建筑統一設計，做到風格一致、尺度協調。其中門衛和收發室可并入沿街商業用房考慮。②配電室等小型配套建筑在滿足功能需要的前提下做到以下幾點：一是可與小區公建和其他建筑歸并集中；二是選擇較為隱蔽的建設場址，不占據視線顯著的位置。③果皮箱、垃圾箱等環衛設施從外形、色彩上統一設計，并按適當位置擺放，選用新型環保節能材料的制品。戶外消火栓應醒目的立于主干道路附近的綠地，以保障其功能。6、豎向設計（1）地面和道路坡度本項目區內場地現高差不大，基地平整時可根據地勢和規劃設計建筑格局進行平整。地面坡度和車行道縱坡不大于0.3％，人行道不需要設踏步和防滑措施。（2）地面排水采用車行道和宅前道路排泄地面雨水，一般為單側設雨水口，局部低洼易積水地段可設雙側雨水口，其數量根據匯水面積、流量、道路縱坡等在設計段確定。（3）室內外建筑物底層地面高出室外地面0.15－0.30米。地下建筑的頂部高出地面，做出不同的高度并加蓋種植土，找綠化效果。三、物業管理優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，而且也可以使業主的利益得到保障。XX鎮成教中心學員公寓樓工程項目擬由XX縣東信房地產有限公司通過招標選擇優秀的物業管理公司進行全程物業指導，在本項目未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題。小區物業設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外墻設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統獲得最及時的幫助。此外，本項目物業管理還提供全天候的小區保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。

第四章節能、節水方案分析XX縣XX鎮成教中心學員公寓樓項目建筑熱環境和能源系統的設計應貫徹國家和地方有關節約能源的法規和政策，嚴格執行《夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準》。在保證舒適、健康的室內熱環境基礎上，采取有效的節能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現可持續發展的目標。一、設計依據1、《中華人民共和國節約能源法》；（1997年）2、國家標準《綜合能耗計算通則》；3、《國務院關于加強節能工作的決定》(國發[2006]28號)；4、國家發展改革委員會發布的《節能中長期規劃》（發改環資【2004】2505號）；5、國家發改委《關于加強固定資產投資項目節能評估和審查工作的通知》（發改投資2787號文）；6、《中國節能技術政策大綱》（2006年版）二、設計原則1、根據國家有關能源政策和法規，因地制宜選擇能源種類、品種與質量。2、充分挖掘潛力，結合建設項目具體情況，盡可能做到能源綜合利用。三、耗能設施本項目的主要耗能設施為該項目動力設備、電梯、照明、取暖降溫等設施。四、節能措施建議采用以下節能措施：1、建筑節能技術該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3，屋面傳熱系數=0.60W/(m2·k)外墻：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2·k)門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數為k=2.56W/(m2·k),采用保溫分戶門，其傳熱系數為k=1.70W/(m2·k)2、建筑節能技術、材料、工藝的應用除了在保溫節能做法及措施中介紹的新技術外，在該項目的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產業化及帶動其他產業的發展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統；燃氣采用PGM2.51磁卡燃氣表；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠程控制裝置；GRC隔墻板、硅鎂輕質隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術。五．節水措施1、小區水環境合理規劃和建設小區水環境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統，節約用水，實現水資源的可持續發展和利用，改善小區生態環境，建立完善的給水系統，保證供水水質符合衛生要求，水量穩定，水壓可靠；建立完善的排水系統；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。對小區用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料，提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案，最大限度地有效利用水資源，減少小區污水的排放量，實現小區用水的良性循環，以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水，及時將小區內的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內補充小區用水，完善小區屋頂和地表徑流規劃，避免雨水淹漬、沖刷給環境帶來的破壞，充分利用雨水，減少市政供水，收集后的雨水經適當處理后回用做小區雜用水。2、綠化景觀用水節水保障小區綠化、景觀用水，改善小區用水分配，提高景觀用水水質和效率。景觀用水應設置循環系統，并應結合中水系統進行優化設計以保證水質，提高用水效率，提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節水及利用自然滲透補充地下水。3、節水器具應用大力推廣使用節水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據用水場合的不同，可選用延時自動關閉(延時自閉)式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調節器)；電磁式淋浴節水裝置；節水噴頭等。節水型用水家用電器：采用高效節水洗衣機，洗碗機等節水型家電。

第五章建設用地合理性分析一、編制依據1、《中華人民共和國土地管理法》2、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》3、《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》二、合理性分析1、項目用地的獲得情況本項目區用地性質為居住用地，XX縣東信房地產開發有限公司于2010年9月份在XX縣國土資源局組織的國有建設用地使用權掛牌出讓活動中，依法取得了項目用地（XX縣2010-37號地塊）的使用權。項目根據用戶和開發需要，結合容積率要求和“以人為本”的建設理念，為業主提供舒適的居住環境。2、項目區周邊建筑及環境條件XX鎮成教中心學員公寓樓項目位于XX縣振興街西首，位置優越，規劃用地性質為居住用地，周邊醫院、銀行、學校等毗鄰，服務機構設施齊全，配套設施完備。項目擬建工程與相鄰建筑物的距離皆在安全距離之內，周圍不存在不利于工程施工建設的因素，建設手續辦理完備后，可以進行工程建設。3、規劃設計條件本項目整體規劃充分利用本地塊的地理優越性及周邊的自然資源，注意人文和環境的可持續性發展，創造既能享受現代都市文明，又能享受生態自然的居住環境。XX鎮成教中心學員公寓樓以90平方米以下為主要戶型，它的建成不但可以較好的緩解城市住房緊張的問題，而且還可以提高城市的土地利用率。三、征地拆遷和移民安置規劃方案本項目用地是政府出讓的凈地，項目區及周邊環境平整，該項目的建設不再涉及征地拆遷和移民安置等問題。綜合以上可以看出，XX縣XX鎮成教中心學員公寓樓項目用地規模合理，符合節約、集約用地的原則，符合《XX縣城市總體規劃》的要求。

第六章環境和生態影響分析一、環境和生態現狀該項目位于XX縣城區，屬于城市生態系統，此系統是人類對自然環境適應、改造和建設起來的一種人工生態系統。其組成除生物和非生物環境外，還包括人類和社會、經濟要素。經濟要素，通過人類的生產、消費過程，實現系統中能量和物質的流動與轉化，從而形成一個有內在聯系的統一整體。由于該項目屬于新建項目，故應對施工期和運營期的生態影響進行分析。該項目作為城市生態系統的組成部分，項目對該系統的影響不是很大，主要為施工期的噪聲、揚塵、生活垃圾和生活廢水等，運營期的汽車尾氣、生活污水、汽車噪聲、生活垃圾等。對周圍鳥類、昆蟲等會產生一定影響，但由于該項目擬建項目建設單位已經對產生的各種污染物制定了切實可行的治理方案，并對小區進行了高標準的綠化設計，因此對周圍的生態環境基本不造成影響。二、設計依據及采用標準1、《中華人民共和國環境保護法》；2、《建設項目環境保護管理條例》；4、《城市區域環境噪聲標準》(GB3096-93)；5、《污水綜合排放標準》(GB8978-1996)；6、《地表水環境質量標準》(GB3838-2002)；7、《大氣污染物綜合排放標準》(GB16297-1996)。大氣環境質量執行《環境空氣質量標準》(GB3095-1996)中二類標準；地面水執行《地面水環境質量標準》(GB3838-2002)中IV類水體標準；地下水評價標準執行國家《地下水質量標準》（GB/T14848-93）中的III類標準；環境噪聲執行《城市區域環境噪聲標準》（GB3096-93）中2類標準；固體廢棄物執行《中華人民共和國固體廢棄物污染防治法》中的有關規定；廢水執行《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）三級標準；廢氣排放執行《大氣污染物綜合排放標準》(GB16297－1996)中新污染源二級標準；施工期噪聲執行《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）規定的標準。三、生態環境影響分析1、施工期環境影響簡要分析（1）噪聲環境影響分析施工期間，土方挖掘、結構建筑、室內裝修等各階段均會產生不同分貝的噪聲，對周圍環境產生影響。噪聲主要包括施工現場的各類機械設備噪聲和物料運輸造成的交通噪聲。因此，施工期間，一定要嚴格控制和管理生產噪聲的設備，嚴禁在夜間和人們休息時使用，減少使用強噪聲器械，進出車輛減輕鳴笛，把施工期的噪聲影響減至最低。（2）廢氣環境影響分析工程建設期挖土覆蓋、土石方工程、運輸車輛、建筑材料的現場搬運，以及施工垃圾的清理與堆放均會造成地面揚塵污染環境。其中揚塵是施工建設中主要的環境問題，所以施工作業內應進行圍擋，并采取地面硬化，裸露地面定期灑水，堆放的土方和沙石進行遮蓋。此外，運輸車輛、施工機械等會排放少量尾氣，對大氣環境也有一定影響。施工期間對水環境的影響主要表現在建筑工地排水，設備清洗排水和施工隊伍的生活用水。施工期間施工單位可與建設單位協商排水去向，在進行設備及車輛沖洗時應固定地點，不允許將沖洗水隨時隨地排放，避免造成對環境的影響，同時應提倡節約用水，生活污水要妥善處理。采取上述措施后，施工期產生的廢污水對環境的影響會降低到最低水平。（3）固體廢棄物環境影響分析固體廢棄物主要包括基坑開挖棄土、建筑材料及施工人員產生的生活垃圾。本工程的開挖土石量較大，但在回填及利用后，基本持平，故污染主要來自建筑材料。施工過程中產生的建筑廢料主要是各種碎磚塊、混凝土塊、砂漿、廢舊木料等，數量較大，這些建筑垃圾可以作為場地回填用料，也可以作為小區內道路路基材料。四、運營期環境影響分析1、廢氣環境影響分析該項目擬采用城市集中供熱，不存在鍋爐煙氣污染；小區內主要大氣污染為居民炊事產生的油煙廢氣，以及垃圾貯存期間產生的惡臭。廢氣中主要污染物為SO2、煙塵、和NO2，車輛尾氣主要污染物為CO、NOX等，由于天然氣為清潔燃料，故廢氣中污染中污染物排放量較少，此外，車輛尾氣、油煙和惡臭產生量也較小。2、廢水環境影響該項目外排水主要是生活污水，主要污染因子為COD、SS和動植物油類；新建的住宅預計容納人口160人，按每人每天用水0.15m3計算，本項目年耗水量為8760噸，產生廢水的量為年耗水量的70%，則本項目年新增廢水6132噸。污水經化糞池處理后排入市政污水管道，污廢水中COD、SS濃度分別為250mg/L、200mg/L，經污水處理后，COD、SS濃度分別降低到50mg/L、10mg/L3、噪聲環境影響分析項目主要噪聲源為進出小區車輛的交通噪聲，進出差量具有間歇性、短暫型等特點，噪聲影響較小，因此，擬建項目產生的噪聲對小區及周圍居民不會造成影響。4、固體廢棄物環境影響分析項目運營后，隨著居民的入住，會產生大量的固體廢棄物，主要為生活垃圾。居民按1.0kg/人·日計，年新增垃圾共約60噸。固體廢棄物經統一收集，及時清運，不在室外堆放，采取上述環保措施后對周圍環境影響較小。建設項目擬采取的防治措施及預期治療效果見下表（見下頁）。

建設項目擬采取的防治措施及預期治療效果表內容類型排放物（編號）污染物名稱防治措施預期治理效果大氣污染物1.家庭生活爐灶油煙使用清潔燃料，安裝油煙機對大氣環境影響較小氮氧化物SO2煙塵2.施工揚塵粉塵建筑材料遮蓋封閉、圍擋施工外界水污染物生活廢水CODcrSS經沉淀去油后進入市政污水管網達標排放固體廢物1.生活垃圾生活垃圾統一收集，及時清運，不在室外堆放。固體廢棄物對環境影響較小2.建筑垃圾土、沙、石就地處理或外運利用無排放噪聲施工期：挖土機、挖掘機、打夯機等施工場界噪音22:00至次日6:00停止施工營運期：車輛出入噪聲減速慢行，低聲鳴號其他使用安全、美觀、高質量的建筑裝修材料，使室內空氣質量達到《室內空氣質量標準》（GB/T18883-2002）生態保護措施及預期效果：在施工期，嚴格控制和管理產生噪音的設備，嚴禁在夜間和人們休息時使用，減少使用強噪聲機械，進出車輛減輕鳴笛；施工作業區應進行圍擋，并采取地面硬化，裸露地面定期灑水，堆放的土方和砂石料要進行遮蓋；設備及車輛沖洗時應固定地點，不允許將沖洗水隨時隨地地排放，同時應提倡節約用水，生活污水要妥善處理。通過上述措施，將施工期的環境影響降至最低。項目建成后，小區綠化率可達36%，同時實現點、線、面綠化相結合，形成視覺舒適的景觀。所以項目建成后可有效改善這一區域的局部生態環境。

第七章勞動安全衛生與消防第一節勞動安全衛生本工程設計本著“安全第一，預防為主”的方針，為確保工程建設符合規定的勞動安全標準，保障人們在工作過程的安全與健康，在設計過程中充分考慮影響勞動衛生安全的主要危險和危害因素，制定出相應措施，根據國家有關規定的要求，所有設計均應滿足是人力資源市場及綜合服務大廳的使用功能。具體安全設計如下：1、低窗臺等容易產生墜落的地方，均設置比原室內地面高度不小于1100mm的護欄。2、樓梯踏步設有扶手和防滑措施，以防行走時滑到。3、設備用房的設置選用低噪音設備，盡量減少噪音。4、主樓屋頂均設置避雷帶作為防雷措施。5、屋頂水箱獨立設置，內貼白瓷磚，以利清洗，保證水質。水箱入口加蓋密封并加鎖，溢流管采用濾網扎。6、工程施工安全文明施工，采用全封閉安全網。第二節消防一、設計依據及采用標準1、山東省建委、省公安廳魯建[1996]140號“關于印發《建筑防火設計專篇要點》的通知；2、《建筑防火設計專篇要點》；3、《中華人民共和國消防法》；4、《建筑設計防火規范》(GB50016-2006)5、《建筑滅火器配置設計規范》(GBJ140-90)6、《民用建筑設計通則》(GB50352-2005)7、《廠礦道路設計規范》(GBJ22-87)二、消防措施消防工程是為防止不正常事態的蔓延和減少事故災害損失程度的重要措施和保障，按照“預防為主、防消結合”的消防工程指導方針，本項目設計依據有關消防法規與規定，應采取如下必要的消防安全措施：1、總圖總圖設計中，按照有關技術規范要求合理布局，保證各建筑物之間的安全距離，同時各主要生產建筑物周圍均設置了消防通道，保證消防車能夠暢通無阻，及時進行安全施救。2、建筑嚴格遵循《建筑設計防火規范》(GB50016-2006)的要求進行設計，擬建項目建筑物結構主要為框架和磚混結構，耐火等級為二級。設計中考慮了合理的防火、防爆區，疏散通道、安全門的設置均滿足安全疏散要求，并選擇符合防火要求的各類耐火性能好與非燃燒的建筑材料。本設計根據《建筑設計防火規范》(GB50016-2006)進行新建建筑物內的消防設計。本項目新建建筑物多為高層，更要嚴格執行防火規范，在醒目位置設有安全標志。樓梯間內設置應急照明燈、自動報警裝置等，消防設備按二級負荷供電。根據《建筑設計防火規范》的有關規定，在公共樓梯間按要求布置消火栓，并配備相應滅火器若干；室外設置一定數量的地上式消火栓，以滿足消防車的使用。3、消防給水利用城區的消防給水管網為一路消防給水；室內外按規范設置消火栓，建筑物內易取處每隔不到40米設MFA3干粉滅火器；室內消防管徑為DN100，室外DN150，室外消火栓布置間距不大于120m，室內消火栓不大于30m。從項目所建建筑物的火災危險性，建筑物耐火等級，建筑物高度及體積等考慮，火災危險等級為戊類，根據建筑設計防火規范(GB50016-2006)規定：同一時間的火災次數按一次計，建筑物的室外消火栓用水量為25L/s，室內所需水量為15L/s，火災時間按2小時計，則一次火災所需水量為480m3，該工程有消防、生活共用水箱一座

第八章項目實施進度與招標方案第一節項目實施進度為了本項目的順利進行，XX縣東信房地產開發有限公司應成立專門的項目部，內設工程部、財務部、采購部、辦公室等相應部門，實行項目法人負責制，并落實資金，同時做好招投標工作。為確保工程進度和投入運行后達到預期效益，應合理安排工期。一、工程進度建議本項目申請報告正式核準后，應及時委托設計單位進行總體規劃設計，優選土建、安裝施工單位等，保證項目早施工，早投入使用，早見效益。在整個項目的實施過程中要抓住設計、土建工程施工、設備材料購置安裝等重要環節，并統籌科學安排各項工作，力求快速、優質地搞好項目建設。二、項目實施計劃本項目建設期1年。根據項目進展情況，預計2010年12月核準項目，從2011年1月開始項目的前期手續的辦理及工程設計；根據進度安排于2011年2月進行工程招標，3月份正式破土動工，開始工程的土建安裝施工，在施工的后期進行配套的道路、綠化工程，爭取在2011年12月工程竣工驗收。項目實施進度計劃詳見下表：

項目實施進度安排表時間內容2010201112123456789101112項目前期手續辦理工程設計工程招標土建安裝施工道路及小區景觀綠化工程竣工驗收投入使用第二節項目招標方案根據《中華人民共和國招標投標法》﹑山東省實施《中華人民共和國招標投標法》辦法和原國家發展計劃委員會第9號令（2001年6月18日）等有關文件的要求，確保本項目建設質量，縮短工期，節省投資，提高效益，防范和化解工程建設中的違規違法行為，保護國家利益，本項目的各主要實施環節應通過招標方式進行，提出招標方案如下：一﹑項目招標內容根據項目的建設內容，招標范圍主要包括：項目的設計、土建安裝工程、監理以及主要設備采購等。二、招標組織形式因項目法人單位目前尚不具備自行招標所需的編制招標文件和組織開、評標的相應資質，因此本項目的土建安裝工程施工、設計、監理以及主要配套設備的采購均采用委托招標形式，即委托具有相應資質的招標代理機構進行中招標的形式。三﹑招標方式本工程按各分項工程、設備采購金額估算均應超過了《招標投標法》公開招標金額的標準，且本項目不滿足其它采購方式的適用條件，所以本項目招標采購工作必須采用公開招標方式進行。四、詳細招標方案1、招標次序本項目招標至少需要劃分以下招標批次：（1）工程設計招標；（2）工程監理招標；（3）工程施工招標；（4）設備采購及安裝；（5）道路施工招標；（6）景觀綠化招標。2、劃分標段（1）工程勘察招標：1個標段。（2）工程設計招標：1個標段。（3）工程施工招標：1個標段。（4）工程施工監理招標：1個標段。（5）設備采購及安裝招標：主要包括電梯、室外健身器材等，根據采購內容具體劃分標包。（6）景觀綠化招標：劃分1個標段。3、確定投標企業資質（1）設計建筑工程設計乙級資質企業；（3）房屋建筑施工房屋建筑工程叁級及其以上資質企業；（4）道路及園林景觀綠化市政公用工程叁級或園林綠化工程叁級及其以上資質企業；（5）工程監理房屋建筑工程監理丙級及以上資質；（6）設備及其它材料具備相關產品的生產許可、類似業績和履約能力。4、招標基本情況表擬定招標方案如下表:招標基本情況表基本條目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√設計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監理√√√主要設備√√√重要材料√√√其他

第九章投資估算及效益分析第一節投資估算和資金籌措一、概算依據與說明1、原國家計委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；2、山東省建筑工程消耗量定額；3、山東省安裝工程消耗量定額；4、聊城地區材料價格；5、當地類似工程的造價；6、現行投資概算的有關規定。二、投資估算1、估算范圍本項目總投資估算包括：土地費用、工程費用、前期費用、管理費用、銷售費用、其他費用和預備費。2、總投資估算經估算，本項目總投資為963萬元，其中：土地費用為139.0萬元；工程費用為597.4萬元；前期費用為167.3萬元；建設單位管理費用為9.0萬元；預備費用為38.7萬元；銷售費用11.6萬元。詳見附表1《項目總投資估算表》。三、概算說明1、土地費用本項目用地為項目承辦單位在XX縣國土資源局國有建設用地使用權掛牌出讓活動中依法取得的土地，土地出讓價款為139.0萬元。2、工程費用2.1建筑安裝工程費本項目建筑安裝工程費投資包括土建工程和安裝工程。建筑安裝工程費按照《山東省建筑安裝工程消耗量定額》（2003年）、《聊城市2008價目表》、聊城市當前建筑工程有關投資估算指標及市場價格估算，估算建筑安裝工程費分項投資見附表2。經估算，建筑安裝工程費為551萬元。建筑安裝工程費投資包括土建工程和安裝工程。2.1.1土建工程（1）建筑工程：包括基礎、柱、梁、樓板、墻體（承重墻及非承重墻）、樓梯、陽臺挑檐雨罩、屋面、防水等。（2）裝飾工程：包括外墻面、門窗，公共部分樓地面、天棚、內墻面。2.1.2安裝工程（1）給排水工程：包括給水、排水、消防等系統工程。（2）暖通：包括供暖系統，通風工程。（3）電氣工程：包括強電和弱電工程，其中強電工程包括照明、動力配線、變壓器、配電柜等；弱電工程包括綜合布線、有線電視、電話、閉路監視、門禁保安等（4）電梯工程：高層每棟暫按4部電梯考慮。2.2室外配套費室外配套費暫以80元/m2計，包括以下內容：（1）小區道路：9元/m2（2）室外排水系統：6元/m2（3）室外給水系統：10元/m2（4）室外暖氣系統：5元/m2(不含熱力站建設)（5）暖氣開口費：16元/m2（6）供電設施：17元/m2（7）物管用房、圍墻、廁所等：8元/m2（8）綠化（草皮、樹等）路燈等：8元/m23、前期工程費用前期費用包括工程規費和企業服務費。根據有關收費規定和項目實際情況估算投資，前期工程費合計167.3萬元。詳見附表2《前期費用估算表》。4、建設單位管理費用管理費用取費基數為前3項之和（土地費用、工程費用、前期費用），費率取1.0%，共9.0萬元。5、預備費用預備費用包括基本預備費和漲價預備費。（1）基本預備費：根據本項目實際情況，取第2至第4項費用為基數（工程費用、前期費用和管理費用），費率5%，為38.7萬元。（2）漲價預備費：本項目漲價預備費費率按零計取。6、銷售費用銷售費用按建筑面積20元/平方計提，本項目銷售面積為9萬平方米，銷售費用共11.67、建設期利息根據項目具體情況，暫不考慮銀行貸款，本項建設期利息不考慮。8、項目總投資綜合以上項目，XX鎮成教中心學員公寓樓項目總投資為前7項成本費用之和，估算結果為963.0萬元。四、資金籌措本項目估算總投資963.0萬元，全部為企業自籌資金解決。第二節效益分析對本項目進行經濟效益分析評價的主要依據是國家計委、建設部頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版），參照我國新的財會制度，結合房地產開發的實際情況，計算本項目的經濟效益。一、測算說明1、本報告財務計算期1年，其中建設期1年，銷售期1年。2、行業基準收益率按12%計算。3、應繳納稅金及附加：根據國家有關規定，本項目營業稅按銷售收入的5%計征，城市建設維護稅、教育稅附加分別為營業稅的7%和3%，地方教育稅附加為營業稅的1％。4、所得稅：根據國家有關規定，所得稅稅率為25%。5、經營方式：本項目按全部出售考慮。二、銷售收入本項目銷售部分主要為商品住宅，其中開發住宅5880平方米，銷售價格暫按2100元/平方米計算，預計總銷售收入為1234.8萬元。銷售收入、銷售稅金及附加見附表5三、利潤預測利潤測算過程：1、第一年建設投資，按600萬元計入，主要為土地費用、前期費用和部分工程費用；第二年建設投資主要為工程費用，估算為363萬元。2、項目利潤：本項目銷售收入1234.8萬元，銷售稅金及附加68.5萬元，項目總成本963.0萬元，利潤總額203.2萬元，繳納所得稅50.8萬元，凈利潤152.4萬元，分年度利潤估算詳細情況詳見附表6。通過以上分析可以看出，本項目具有較好的經濟效益。因此，從財務上講是可行的。四、貸款償還本項目暫不考慮貸款。五、財務盈利能力分析1、項目利潤指標投資利潤率、資本金凈利潤均按3年計算。投資利潤率=年平均利潤總額÷項目總投資×100%=203.2÷2÷963.0×100%=10.55%投資凈利潤率=年平均凈利潤÷資本金×100%=152.4÷2÷963.0×100%=7.91%根據以上計算，投資利潤率與資本金凈利潤率指標反映本項目盈利能力較好。2、項目投資現金流量分析采用本項目總投資963.0萬元，作為計算項目盈利能力的指標參數，計算財務內部收益率、財務凈現值、投資回收期等，通過項目投資現金流量分析，測算項目盈利能力分析指標，如下表所示：項目投資現金流量計算結果表序號指標名稱測算結果1所得稅后財務內部收益率FIRR（%）41.562所得稅后財務凈現值NPV（萬元）86.43所得稅后投資回收期1.71在計算所得稅后分析的項目投資財務內部收益率時，按照國家發展改革委員會和建設部《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）（發改投資[2006]1325號）的規定。分析表明，本項目盈利能力較好，項目投資財務內部收益率為41.56%，大于基準收益率12%，說明項目在財務上是可行的，詳見附表8“項目投資現金流量表”。

第十章不確定性分析第一節盈虧平衡分析本項目盈虧平衡分析采用銷售價格比率表示的盈虧平衡點進行測算。計算結果為銷售價格表示的盈虧平衡點82.6%，即測算達到正常銷售價格的82.6%（住宅銷售價格1734元/平方米）時，項目即能保本，公式如下：BEP（售價比率）=總成本÷（銷售收入-銷售稅金及附加）=963.0÷（1234.8-68.5）=82.6%由以上分析可以得出，本項目的盈虧平衡點較低，抗風險能力較強。第二節敏感性分析針對項目敏感性進行分析。分析結果見下表：

敏感性分析表序號不確定因素財務凈現值（萬元）內部收益率（%）1基本方案86.441.56%2建設投資增加5%45.226.28%3建設投資減少5%127.759.57%4銷售收入增加5%136.860.43%5銷售收入減少5%36.023.92%由以上計算結果表明，本項目抗風險能力較強，對建設投資與銷售收入都較為敏感，但銷售收入更為敏感，所以在開發期要注意控制投資，制定切實可行的銷售計劃，并及時做好營銷策略。

第十一章風險分析及對策為了確保風險分析的質量，有必要對XX鎮成教中心學員公寓樓項目投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。一、定性分析1、自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。2、政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。所以，應該密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續過程風險、法律風險。3、經濟風險經濟風險因國民經濟狀況變化風素主要是指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。4、技術風險房地產技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發商和經營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。5、社會風險社會風險因素主要是指由于人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規劃風險、區域發展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。6、內部決策和管理風險內部決策和管理風險是指由于開發商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。二、資金風險的控制及早地發現或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施：1、通過加快進度來回避風險開發經營周期越長，項目建成以后的經濟形勢就越難預測。其次，開發經營周期越長，項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產開發經營風險的辦法快完成開發項目。針對該項目，我們招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金的充分供應，與建筑材料等物資供應商簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。2、通過市場調查來降低風險通過市場調查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風險。3、通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。從投資開發來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。聘請有經驗的房地產專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。

第十二章項目結論與建議一、效益分析1、經濟效益由于XX縣東信房地產開發有限公司在項目開發建設前，進行了廣泛、深入的市場調研，了解客戶的需求，目前較大部分住宅已有意向性客戶提前預定，前景十分看好。該方案采取了提前預售的措施，可以給公司帶來高的利潤回報，提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發展奠定基礎。2、社會效益本項目整體規劃充分利用本地塊的地理優越性及周邊的自然資源，注意人文和環境的可持續性發展，符合城市總體規劃的要求，并且該項目建設風格獨特，各樓間立面形式錯落有致。項目可提供近5880平方米的“高品質、低價位”住宅，將切實解決XX縣部分城區居民的居住問題。由于本小區注重環境營造和公共設施的建設，它將成為XX縣建筑的又一個亮點，為市民提供優越的住宅環境，進一步的推動了XX縣的房地產經濟發展，3、環境效益本項目的實施將實現本片區建筑與城市進一步發展的協調，改善臟亂差的現狀，建成一個整體環境幽雅，建筑造型時尚，自然景觀秀美，功能齊全的居住社區，進一步完善配套公共服務設施，對于美化XX縣縣城面貌，改善環境帶來較大的影響。縱觀開發全過程，從經濟效益，社會效益和環境效益來看，該開發方案是完全可行的。二、建議強化項目進程中的投資、質量、進度計劃，注重對可能發生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。1、實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉折的風險。2、公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。3、要做精品。產品設計各個環節都要以招標方式，打造XX縣高水平的標志性、有品位的產品。4、項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。5、注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統一調配資金，物資和各項工作。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。三、結論根據本報告定性、定量分析和風險分析，我們得出以下總體結論性意見供委托方參考：1、本項目用地區位理想，有相當的發展潛力，適合項目的開發；2、本項目開發以“高品質、低價位”的住宅為主，有較好的市場前景；3、本項目在技術上和財務上是可行的，并具有良好的投資價值和相當的收益回報。綜上所述，經進一步研究分析論證，XX縣XX鎮成教中心學員公寓樓項目的建設是十分必要的，也是可行的。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1總論 11.1項目特點、評價目的及工作原則 11.2編制依據 21.3控制污染與環境保護目標 31.4評價標準 41.5評價等級及評價范圍 71.6評價內容及評價重點 81.7評價因子及評價時段 92建設項目概況 102.1項目名稱、建設性質、建設地點、項目總投資 102.2項目占地面積、建設內容及總平面布置 102.3廠區總平面布置 112.4產品方案 112.5勞動定員與工作制度