PAGE21項目簡介 42市場分析 42.1住宅物業市場 42.1.1中山住宅市場特點 42.2商業物業市場 62.2.1百貨類物業市場 62.2.2專業市場 62.2.3連鎖超市 72.2.4ShoppingMall 83項目定位分析 113.1項目發展定位 114開發方案及工程計劃 144.1發展期的設定 144.2技術參數 145成本分析 155.1土地成本估算 155.2前期費用 155.3小區基礎設施配套工程費 155.4土建工程費 155.5開發期稅費 165.6不可預見費 165.7開發費用估算分項說明 165.7.1企業管理費 165.7.2銷售費用 165.7.3財務費用 165.7.4開發成本費用估算 165.7.5開發總成本費用估算 175.7.6項目總體開發成本費用估算 175.7.7成本的動態投入 176財務效益評價 186.1項目收益分析 186.2財務效益評價設定 186.2.1財務計算中稅項及費用設定 186.2.2財務評價指標的選取 196.3財務效益評價 206.3.1靜態財務分析 206.3.2動態財務分析 206.4財務分析結論 21

財務附件：附件1：項目發展計劃安排表附件2：項目總體開發進度表附件3：項目開發成本費用估算表附件4：項目開發成本費用估算明細表附件5：項目進度投資估算表附件6：項目銷售收入表附件7：項目資金回收進度表附件8：靜態財務綜合表附件9：全部投資現金流量表附件10：現金流量表

1項目簡介中山市華發國際項目(下稱本項目)項目位于傳統城市中心區范圍內，該區域集辦公、居住、購物休閑功能于一體，生活配套成熟，交通便捷，區域認知度高。項目位置在岐江西岸，東臨石岐河，南望岐江公園，具備優良景觀資源，旺中帶靜，區域形象高尚。東側、南側臨城市道路，具有較高的商業價值。項目地塊總占地面積為12272平方米。規劃用地性質為商住，容積率為6，建筑限高為99米。“珠海華發實業股份有限公司”是一家上市公司房地產公司，（簡稱“華發股份”）將在此開發的高檔商住項目。2市場分析綜合項目的區位特征和影響因素，本項目可能發展的物業類型包括：商場、高層住宅。因此，以下將對這兩個市場進行詳細分析。2.1住宅物業市場中心城區住宅市場分為老城區、東區、西區和南區四大板塊。2.1.1中山市域住宅市場特點1、老城區（石歧區）和東區是住宅成交的主要區域2、老城區成交單價主要集中在3000元/平方米左右,東區的3000-4000元/平方米3、目前，老城區戶型面積主要集中在100-120平方米/戶，主要集中在30-50萬/套范圍內；而東區戶型面積主要集中在120-160平方米/戶，總價主要集中在40-70萬/套；老城區生活配套成熟，區域認知度高，住宅主要針對追求成熟生活配套的市區內常住型買家。目前，老城區缺乏新開發的高端住宅產品。2.1.2中山傳統商業區高層住宅市場分析1、現有供應基本售罄中懇商業大廈、永勝數碼廣場、西苑數碼廣場，目前已全部售罄。君悅豪庭產品素質好，市場消化迅速，僅余少量單位。2、現有產品價格分析君悅豪庭：3500-4000元/平方米4、以常住型買家為主公務員、事業單位人員、企業中高層管理人員和專業技術人員等追求成熟生活配套的常住型買家傳統商業中心區高層住宅的主要消費者。2.1.3市域高端住宅市場分析目前市域內高端住宅市場的代表產品是新鴻基開發的弈翠園和雅居樂開發的匯星臺。弈翠園一期為多層和小高層物業，主要戶型面積有100-140平方米左右的平層及200-260平方米的復式，銷售均價多層為5000元/平方米，小高層為4000元/平方米，總價為50萬元左右和80-120萬元左右。匯星臺為小高層物業，主要以三房120-160平方米和四房160-200平方米戶型為主，銷售均價約4000元/平方米，總價在50-80萬元。從市場銷售情況看，上述物業銷售情況均較好，奕翠園一期目前銷售率達到90%，匯星臺剛開盤，銷售情況也較為樂觀。2.1.4市場評析——老城區住宅市場有較大提升空間老城區配套成熟，生活氛圍好，但現有住宅產品設計水平和居住舒適性較差，難以滿足買家既追求完善城市配套又兼顧居住舒適性的要求。老城區住宅供應量日漸稀少將提升老城區住宅價值，對追求成熟生活配套的買家有相當吸引力。隨著市民居住觀念的改變，小高層住宅已經被市場接受，高層住宅亦逐漸獲得買家認可。2.2商業物業市場2.2.1百貨類物業市場廣州友誼、益華時尚商城、中懇百貨分布在傳統商業中心，益華百貨分布在新商業中心。2.2.1.1市場經營特點1、商品種類單一、檔次較低益華百貨中懇廣場廣州友誼一層化妝品、名貴中藥材食品化妝、服飾、煙酒食品、精品二層服裝日用品服裝、皮具、鞋、床上用品三層服裝、床上用品服裝四層婦嬰保健用品家電——2、商業物業租售市場較好，但目前投資回報水平一般

益華百貨中懇廣場售價——15000元/平方米租金100-200元/平方米50元/平方米2.2.1.2市場評析——百貨業經營難度大珠三角城市交通聯系便捷，高檔百貨消費者一般在廣州、香港等中心城市購買高檔百貨，本地百貨商品檔次難提高，租售價格將維持在較低水平，投資回報水平不高；經營品種單一，對消費者吸引力弱。2.2.2專業市場中山現有專業市場分布較分散，主要包括天英家居廣場、百易居家居廣場、米蘭香家居廣場、永勝數碼廣場、西苑數碼廣場和水牛城。2.2.2.1市場經營特點1、商品種類單一、檔次較低永勝數碼廣場西苑數碼廣場水牛城百易居家居米蘭香家居天英家居一層手機電腦配件服裝批發高檔家具高檔家具高檔家具二層手機電腦耗材旅游商品總匯——三層數碼產品————————四層電腦耗材——————————2、出租市場較旺，出租率超過90%永勝數碼廣場水牛城一層110-130元/平方米120元/平方米二層80-105元/平方米40-60元/平方米三層68-99元/平方米——四層50-85元/平方米——2.2.2.2市場評析——有較大市場空間，檔次需提高專業市場集中滿足了消費者對某類商品的需求，銷售價格適中，對消費者有一定吸引力。目前各專業市場品種單一，檔次不高，產品細分不夠，經營思路單調，難以滿足消費者多方面的需求。2.2.3連鎖超市大型連鎖超市分布較分散，主要有吉之島、好又多和萬佳。2.2.3.1市場經營特點1、經營規模大，商品種類豐富吉之島好又多萬佳經營面積10000平方米12000平方米40000平方米一層生鮮、食品生鮮、副食品手機、食街、首飾、眼鏡、娛樂城、汽車客運中心二層精品、日用品日用品生鮮、副食品、茶葉、煙酒三層精品、日用品日用品家電、日用品、文體、音像四層家用電器、食街————2、營業時間長，人氣較旺

吉之島好又多萬佳營業時間首層24小時9：00—21：009：00—22：302.2.3.2市場評析——滿足一站式購物，但發展商資金壓力大連鎖超市商品種類豐富，經營規模大，時間長，價格相對較低，滿足了消費者一站式購物的需求，市場反應好。由于經營面積大，且為了吸引知名品牌商家進駐，連鎖超市租金水平低，開發商資金壓力大。2.2.4ShoppingMall摩登匯位于傳統商業中心，大信新都匯則位于城區北部2.2.4.1市場經營特點1、經營面積大，商品檔次高，種類豐富經營面積負一層首層二層三層四層五層摩登匯10205平方米——品牌店（G2000,優之良品、明廊眼睛等）時尚精品時尚精品美食廣場（御風日本料理等）美食廣場大信新都會12萬平方米圖書音像城流行時尚（屈臣氏、國美電器、麥當勞、優越百貨）家居家私廣場百貨、超市（優越百貨、大福源超市）娛樂休閑項目餐飲項目（綠榕居酒樓）2、租售價格較高，租售情況理想首層二層三層摩登匯售：20000元/平方米租：150元/平方米售：11000-12000元/平方米租：60-99元/平方米售：8000-9000元/平方米租：50-89元/平方米大信新都會租：200元/平方米租：150元/平方米租：100元/平方米摩登匯首層全部售罄，二三樓租售比例接近90%.大信新都會只租不售，5月份正式營業，招商情況理想，已引入多家品牌店。2.2.4.2市場評析——綜合性購物及服務功能更強大，但發展條件尚未成熟ShoppingMall商品種類多樣，集合多種零售及服務模式，對消費者一站式購物的滿足程度遠大于連鎖超市，對消費者有較強吸引力；經營面積大，對場地規模要求高；該模式在中山形成較晚，發展條件尚未成熟。3項目定位分析3.1項目發展定位案名：華發國際理念：CEO官邸3.2物業組合：商場+住宅設定依據：地塊位于傳統城市中心區，具有較高的商業價值；同時區域配套完善，區域認知度高，地塊東臨石岐河，南望岐江公園，旺中帶靜，具備良好的景觀條件，適合開發高端的常住型住宅。3.3商場功能及業態分析業態：差異性的專業市場功能：一站式服務的高檔家居廣場。包括從室內設計、居家展示、衛浴產品、廚具、裝潢設計、床上用品、燈具、家用電器、建材和飾物等。定位依據：專業市場對場地規模和人流聚集度要求相對較低，有較大市場發展空間；中山商品房市場發展迅猛，產品供應以毛坯房居多；家居市場前景看好，但中山市現有家居廣場經營品種單一，功能分散，多為品牌家具專賣，無一站式綜合家居專業市場。3.4商業面積及價格價格定位首層二層三層建筑面積5500平方米5500平方米5500平方米售價20000元/平方米10000元/平方米6000元/平方米租金180元/平方米80元/平方米45元/平方米定位依據：

首層二層三層摩登匯售：20000元/平方米租：150元/平方米售：11000-12000元/平方米租：60-99元/平方米售：8000-9000元/平方米租：50-89元/平方米永勝數碼廣場租：110-130元/平方米租：80-105元/平方米租：68-99元/平方米水牛城租：120元/平方米租：40-60元/平方米——大信新都會租：200元/平方米租：150元/平方米租：100元/平方米3.5高層住宅目標客戶定位核心客戶：中山市中心城區范圍內追求成熟生活配套的常住型中高端買家拓展客戶：珠三角和港澳部分在中山工作的外地人士3.6住宅建筑形式建議1、一梯兩戶板式高層，電梯直接入戶2、立體的休閑及綠化空間設定依據：一梯兩戶最大限度改善通風和采光，提高居住舒適性；板式高層展開面積大，既有利于更多住戶享受江景，也可避免外立面過碎；在商場與高層住宅之間的轉換空間設置平臺花園，有利于提高樓盤綠化率，增加住戶的休閑空間，提高居住舒適程度3.7配套設施建議配套設施健身室棋牌室乒乓球室文化活動室露天游泳池兒童活動室建筑面積2001501001001250100設定原則：項目應充分利用城市成熟生活配套，自身配套少而精，面積不宜太大，以服務住戶為主；配套設施設置在商場與住宅之間的轉換層空間。3.8住宅戶型配比戶型三房兩廳四房兩廳戶型面積130150160180200比例5%25%40%25%5%3.9價格定位：均價：5000元/平方米（毛坯）；設定依據：產品素質和居住舒適性在老城區范圍內最高旺中帶靜，既能享受成熟完善的城市生活配套，又有良好的景觀和怡人的居住環境。4開發方案及工程計劃根據項目的開發條件及發展模式，按房地產開發成本費用的構成方式，估算項目的各項開發成本費用，并按項目的發展進度估算各期開發的成本費用投入。4.1發展期的設定根據項目的發展模式，本項目開發期設定為2.3年，其中開發籌備期為2004第四季度，施工開工日期為2005年第一季度，開發完成日期為2006年第四季度;銷售日期由2006年三季度開始至2007年第四季度銷售完畢。在對項目進行分析時設定每季度為一計算期，各期成本費用按當期的支出計算，累總到期末；各期銷售收入計算現金流入時按當期現金流入計算。項目分期發展計劃安排詳見附件1。項目開發進度表詳見附件2。4.2技術參數按初步的方案，本項目的各項指標如下：總用地面積：12,270平方米；總建筑面積：73,150平方米，其中：商品住宅面積59,000平方米會所建筑面積：650平方米商業建筑面積：13,500平方米地下室面積：9,000平方米，停車位為320個。建筑類型：高層住宅,一梯兩戶;三層裙樓為商業面積;轉換設備層設住宅配套設施.容積率：6.00（按總用地面積計算）。不同類型物業面積指標詳見附件1。5成本分析根據委托方提供的資料數據，結合我司收集的資料數據及經驗數據，并與當地市場水平加以綜合分析，最后估算出項目開發的各項成本。5.1土地成本估算土地成本主要為土地轉讓協議價格。根據委托方提供的資料，土地成本按地面以上建筑面積1500元/平方米計算(樓地面積)。5.2前期費用可行性研究、測量、鉆探及規劃設計費用：按總建筑面積，以30元/平方米計算。三通一平費用：按用地面積，以20元/平方米計算。5.3小區基礎設施配套工程費道路工程：按用地面積的20%計取道路面積，以120元/平方米計算工程費。供氣工程：室內外的煤氣管道工程費用，按總建筑面積以15元/平方米計算。供電工程：供電工程費用包括小區室外電網、路燈、配電房電氣設備安裝工程費用等，以及室內電氣安裝(毛坯房),按地上建筑面積以25元/平方米計算。給排水工程、指從市級供水管道接駁供水管至區內樓房外的工程費用，以及室內外管道工程費用，按地上建筑面積，以50元/平方米計算。弱電、智能化系統工程：包括小區內背景廣播、對講系統、安防系統、信息系統等，按地上建筑面積，以90元/平方米計算。消防工程:消防供水,自動噴淋以及消防設備,按地下室及裙樓面積以40元/平方米計算。空調通風工程:裙樓中央空調系統,按裙樓面積以400元/平方米計算。小區園林綠化工程：按總用地面積的40%計算綠化面積，以150元/平方米計算工程費。會所：按建筑面積，以1000元/平方米計算安裝及裝修成本。5.4土建工程費地下結構：按建筑面積，以4000元/平方米計算土建成本（毛坯房的裝修標準）。商業裙樓：按建筑面積，以1150元/平方米計算土建成本（毛坯房的裝修標準）。塔樓住宅：按建筑面積，以1150元/平方米計算土建成本（帶裝修）。5.5開發期稅費開發期稅費是開發期間各項行政事業收費及稅收，及部分項目開發中發生的支出費用，根據委托方提供資料，各項稅費計算如下：市政配套費：收費標準為100元/平方米，按建筑面積計算。工程質量監督費：按工程造價的0.17%收取。工程安全監督費：按工程造價的0.35%收取。工程報建費：按工程造價的0.01%收取。招投標及預算編制費：按建安造價0.3%收取。工程監理費：按工程造價的1.0%收取。物業管理基金：按工程總投資的2%收取。5.6不可預見費指開發過程中不可預見的工程費用及其它費用支出，按以上五項費用之和的3%計算。5.7開發費用估算分項說明5.7.1企業管理費以建安成本和配套工程費用之和為基數，以3%計算。5.7.2銷售費用銷售費用按銷售額的3%計算。5.7.3財務費用全部資金按銀行借貸資金計算，目前法定貸款利息三年期為5.49%，考慮手續費用等，以年息6.0%復利計算財務費用。5.7.4開發成本費用估算根據項目的開發規模及以上各項工程及費用的設定值，對項目各期的開發總成本費用進行估算。5.7.5開發總成本費用估算項目成本費用如下表：項目指標總體開發成本（萬元）28,605開發費用（萬元）4,412總成本費用（萬元）33,018銷售稅項（萬元）2,748銷售成本（萬元）35,765單方銷售成本（元/平方米）4,856項目開發成本費用詳見附件3。5.7.6項目總體開發成本費用估算項目總體的銷售成本為4,856元/平方米，項目總投資（成本費用）為33,018萬元。詳細估算參見附件4。5.7.7成本的動態投入動態的成本投入根據成本估算的結果，按項目進度計劃的安排，以每一季度為一計算期，并按項目開發各期的實際投入進行估算。總體的動態投入成本詳見附件5。REF_Ref526371266\h錯誤！未找到引用源。PAGE206財務效益評價財務效益分析是在對項目的成本和收益測算的基礎上，以盡量接近項目開發實際情況為原則，并據此建立相應的數學模型進行計算。根據制定的營銷方案，對項目進行財務效益評價如下：6.1項目收益分析本項目僅考慮商鋪、住宅、車位的銷售收入，住宅配套等營業性物業暫不考慮收益。項目于2006年第三季度開始發售，至2007年第四季度售完。住宅、商場、車位按銷售進度計劃進行銷售，銷售收入先用于償還項目的投資貸款。總體銷售收入、銷售計劃及資金回收計劃詳見附件6。各期銷售收入總體項目面積（平方米）均價(元)銷售總額（萬元）總體住宅56,5005,00028,250商鋪16,50012,00019,800車位（個）32060,0001,920小計73,00049,9706.2財務效益評價設定6.2.1財務計算中稅項及費用設定1、按非外資方式進行該房地產項目的開發，在進行物業銷售時預計須交納的稅項主要有營業稅、營業稅附加、印花稅等，根據委托方提供的資料，銷售期間稅項合計按銷售收入的5.5%計算。2、銷售費用：按銷售收入的百分比計算，其中包括中介代理費、項目推廣宣傳、廣告等費用，按銷售額的3%計算。3、所得稅：根據委托方提供資料，按應納稅所得額的33%計算征收。4、財務費用的計算設定：在財務分析中，全部按借貸資金進行財務分析，設定每一個核算期對上一個核算期的累計資金投入計息，利息按年息6.0%復利計算。靜態財務分析中，財務成本將直接采用動態計算所得的數據。6.2.2財務評價指標的選取參照我國的財會制度，結合房地產開發的實際情況，在進行本項目的經濟效益評價時，所選取的財務指標為：1、內部收益率（IRR）內部收益率（IRR）是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，它反映項目自身的盈利能力，是項目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項目自身的盈利能力的主要動態評價指標。當內部收益率大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。本項目選定的基準收益率為10%。2、凈現值（NPV）凈現值（NPV）是按設定的貼現率，將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期初的現值之和。它是考察項目在計算期內盈利能力的動態評價指標，凈現值大于或等于零時，則認為項目的盈利水平是可以接受的。貼現率是計算凈現值的主要參數，其大小取決于銀行利率的高低、項目性質、經營風險、經營目標和要求，一般趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現率。本項目的貼現率選定為10%。3、投資收益率資本收益率是以項目計算時點的利潤除以全部投資而得出的指標，它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的靜態財務指標。4、開發成本利潤率項目開發總價值（營業凈利潤）與項目總開發成本的比值，它反映開發商在項目開發過程中投入與產出的關系。5、銷售利潤率稅前利潤與銷售收入之比，表示每單位營業收入所能獲取的凈利潤。6.3財務效益評價6.3.1靜態財務分析計算出項目的靜態財務指標如下：靜態財務指標表序號指標名稱單位總體1稅前利潤萬元14,2042稅后利潤萬元9,5173稅前單方利潤元19294稅前投資收益率43.0%5稅后投資收益率28.8%6銷售利潤率19.0%從以上各靜態指標分析可得，本項目從靜態效益分析是可行的。項目總體所得稅前投資收益率和所得稅后投資收益率分別為43.0%和28.8%，項目具有較好的盈利能力。詳細計算見附件8。6.3.2動態財務分析項目總體的動態財務分析指標計算如下表：動態財務指標表序號指標名稱單位總體1稅前內部收益率%22.75%2稅后內部收益率%16.13%3稅前凈現值萬元14,2054稅后凈現值萬元9,5175最大資金占用量萬元28,555具體計算見附件9、附件10。項目總體最大資金占用時間為2006年第二季度，占用量為28,555萬元（詳見附件9）。在本項目中，選取10%為基準收益率，項目總體稅前內部收益率為22.75%，高于基準收益率，項目的具有較好的盈利能力。在計算凈現值時，選到10%作為貼現率，項目總體的所得稅前及稅后的凈現值大于零，可基本滿足盈利要求。從項目動態效益指標分析看，本項目是可行的，項目的盈利能力一般。6.4財務分析結論項目在財務上是可行的，具有一定的盈利能力。項目總體最大資金占有時間為2006年第二季度，占用資金量為28,555萬元。目錄PAGE27目錄第一章總論 11.1項目單位基本情況 11.1.1概況 11.1.2財務狀況 21.1.3法人代表基本情況 31.2項目基本情況 11.2.1項目情況 11.2.2產品方案及規模 11.2.3品種、技術、設備方案 21.2.4土建工程 41.2.5建設期限 41.2.6投資結構及資金來源 41.2.7項目效益 41.3可行性研究報告編制依據 51.4綜合評價 7第二章背景及必要性 92.1項目區社會經濟狀況 92.2本行業及關聯產業發展現狀 102.3項目建設的必要性 11第三章項目選址與建設條件 143.1建設地點選擇 143.2建設條件 143.2.1自然條件 143.2.2政策、資源、科技支撐條件 153.2.3基礎設施條件 16第四章市場分析與銷售方案 174.1市場分析 174.1.1市場供求現狀及前景分析 174.1.2市場競爭優勢分析 184.2營銷策略、方案、模式 204.3市場風險分析 204.3.1市場風險因素分析 214.3.2防范和降低風險的對策 21第五章建設方案 235.1產品方案和建設規模 235.2建設規劃和布局 235.3建設標準和產品標準 245.4技術（工藝）方案 245.4.1技術路線及流程 245.4.2品種及主要技術來源的可靠性和可得性 255.4.3主要技術參數 265.5設備選型方案 275.6主體工程方案 295.7輔助工程及其它工程方案 295.8實施進度安排 30第六章環境影響評價及節能減排措施 326.1環境影響 326.2節能減排措施 326.3環境影響評價及審批 32第七章項目組織與管理 347.1組織機構與職能劃分 347.2勞動定員 357.3管理措施 357.3.1工程管理 357.3.2生產管理 377.3.3財務管理 377.3.4銷售管理 377.4技術培訓 387.5勞動安全、衛生與消防 397.5.1依據 397.5.2安全措施 397.5.3衛生措施 407.5.4消防措施 40第八章投資估算與資金來源 428.1投資估算依據 428.2投資估算 428.2.1總投資 428.2.2設備投資 448.3資金來源 468.3.1中央財政資金 468.3.2地方財政配套資金 468.3.3自籌資金及來源 468.4財政資金的使用范圍 46第九章財務評價 489.1財務評價依據 489.2營業收入、營業稅金和附加估算 489.2.1營業收入 48HYPERLINK"file:///G:\\準備修改傳百度文檔\\準備上傳1111111\\可研報告