.2項目概況1.2.1項目名稱項目名稱：國門1號全球建材家具集采中心項目1.2.2項目性質(zhì)項目性質(zhì)：改擴建1.2.3建設(shè)地點本項目建設(shè)地點位于北京市臨空產(chǎn)業(yè)核心經(jīng)濟區(qū)和空港物流基地，順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)枯柳樹村枯柳樹環(huán)島西北側(cè)。項目用地范圍西起規(guī)劃五路，東至機場北線輔路，南起順平西路，北至機場北線輔路。該地點距離首都國際機場直線距離約5公里，距離北京市區(qū)直線距離約18公里，交通便捷，具有良好的通達性（見圖2）。項目建設(shè)地點（圖中A處）1.2.4項目建設(shè)內(nèi)容本項目定位于國際建材家居展示會展中心、品牌集聚中心、技術(shù)研發(fā)中心、國際貿(mào)易中心、電子商務(wù)中心、物流配送中心和輻射全球性建材家居采購中心，力求建設(shè)成為全國乃至全球規(guī)模最大、品種規(guī)格最全、技術(shù)最先進、交易最活躍、行業(yè)影響最廣的集研發(fā)、交易、物流以及總部經(jīng)濟于一體的全球性、現(xiàn)代化建材家居采購、物流、服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地。項目總占地面積246022平方米，建筑面積50萬平方米，其中，各功能區(qū)如下：序號項目單位建筑面積1展示會展中心m2150，0002品牌總部基地m2100，0003商品交易中心/電子商務(wù)中心m220，0004技術(shù)研發(fā)中心/金融服務(wù)中心m2100，0005倉儲物流中心m280，0006商務(wù)辦公配套設(shè)施m250，000合計500，000項目分兩期建設(shè)：一期項目已經(jīng)完成展廳、總部基地、電子商務(wù)中心、物流倉儲中心的建設(shè)，本次主要針對展廳進行改擴建，預(yù)計新增改擴建投資7.3億；二期主要建設(shè)全球采購中心、技術(shù)研發(fā)中心、會議中心以及休閑、生活、商業(yè)配套項設(shè)施，預(yù)計投資18億元。改擴建內(nèi)容：主要對第七屆中國花卉博覽會主場館進行改擴建，原設(shè)計總建筑面積134056.66m2（不含地下建筑面積），建筑結(jié)構(gòu)形式為本次改建后，總建筑面積增加到226763m21.2.5投資估算與資金籌措1.2.5.1估算編制說明1、工程費用：參照北京市概算定額，根據(jù)原花博會館工程造價水平估算。2、工程設(shè)計費按國家物價局、[2002]10號《關(guān)于發(fā)布<工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定>的通知》的規(guī)定計算。3、項目前期申請報告編制費以與編制單位簽訂的合同為準(zhǔn)。4、招標(biāo)代理費為招標(biāo)代理服務(wù)全過程的收費基準(zhǔn)價格，按照計價格[2002]1980號《國家計委關(guān)于印發(fā)<招標(biāo)代理服務(wù)收費管理>暫行辦法的通知》的規(guī)定計算。5、竣工圖編制費根據(jù)京建規(guī)字1986年97號，取設(shè)計費的8%。6、施工圖審查費依據(jù)國家規(guī)定，按每平方米4.5元計取。7、工程監(jiān)理費按國家發(fā)展改革委、建設(shè)部[2007]670號文中《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》載明的方法計算。1.2.5.2投資估算一期項目總投資223038.53萬元，其中已累計完成投資150000萬元，新增改擴建投資73038.53萬元。其中：新增建設(shè)投資70147.64萬元（含建設(shè)期利息3250萬元），流動資金2890.89萬元。詳見項目投資估算表。一期改擴建項目新增投資估算表序號費用名稱新增工程量單位單位造價估算新增總額（元）（萬元）一新增改建工程費61779.321土建工程92706.34平方米4605.7242697.941.1建筑工程92706.34平方米2143.5919872.441.2降水工程92706.34平方米22.00203.951.3鋼結(jié)構(gòu)工程92706.34平方米1028.749537.071.4裝飾工程92706.34平方米1411.3913084.482給排水及消防工程92706.34平方米173.221605.862.1給排水工程92706.34平方米66.92620.392.2消防工程92706.34平方米106.30985.473動力管道工程92706.34平方米66.94620.584循環(huán)水系統(tǒng)92706.34平方米25.52236.595采暖工程92706.34平方米2.8926.796通風(fēng)空調(diào)工程92706.34平方米439.004069.816.1空調(diào)水系統(tǒng)92706.34平方米101.00936.336.2空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)92706.34平方米338.003133.477變配電工程92706.34平方米161.821500.178配電照明工程92706.34平方米375.583481.869弱電工程92706.34平方米158.141466.069.1火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)92706.34平方米78.64729.049.2廣播系統(tǒng)92706.34平方米8.4478.249.3綜合布線系統(tǒng)92706.34平方米51.77479.949.4有線電視系統(tǒng)92706.34平方米3.0127.909.5門禁系統(tǒng)92706.34平方米16.28150.9310電梯工程92706.34平方米151.291402.5511地下建筑工程費16000.00平方米2570.004112.0012設(shè)備購置費559.1012.1電子商務(wù)平臺投資500.0012.3辦公家具購置費59.159.10二工程建設(shè)其他費用1932.721設(shè)計費新增工程費用的1%617.792項目申請報告編制費按編制合同金額10.003招標(biāo)代理費按新增工程費用104.284招標(biāo)交易費50.325竣工圖編制費設(shè)計費的8%49.426施工圖審查費新增建筑面積，4.5元/平米48.927工程監(jiān)理費按新增工費用1014.928施工人員意外傷害保險費按新增工程費用的0.06%37.07三基本預(yù)備費工程費用、工程建設(shè)及其他費用之和的5%3185.60四建設(shè)期利息貸款5億，利率6.5%3250.00五流動資金2890.89六總投資73038.531.2.5.3資金籌措一期改擴建項目新增投資73038.53萬元，擬申請銀行借款50000萬元，其余23038.53萬元由企業(yè)自籌。1.2.6經(jīng)濟效益本項目的收益來源主要是商鋪出租租金、物業(yè)費、電子交易傭金、商品交易傭金、貿(mào)易代理費以及其他綜合服務(wù)費。經(jīng)測算，項目運營期內(nèi)年均實現(xiàn)營業(yè)收入72758.57萬元，年均利潤總額29794.09萬元，年均稅后利潤24580.13萬元，總投資利潤率13.36%，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為12.74%，財務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）30244.55萬元，投資回收期8.19年（含建設(shè)期1年），表明本項目具有較強的盈利能力和一定的抗風(fēng)險能力。1.2.7社會效益項目定位于全球建材家具集采中心，著眼于未來世界城市化進程中對家居爆發(fā)式的增長需求，運用上海世博會倡導(dǎo)的“綠色、低碳、環(huán)保”理念，致力打造全國乃至全世界規(guī)模最大、品種最全、技術(shù)最先進、交易最活躍、行業(yè)影響最廣的建材家居產(chǎn)業(yè)基地。項目建設(shè)成后社會效益明顯：直接吸引全國6000多戶建材家居企業(yè)落戶，帶動1.8萬人就業(yè)，并能間接帶動周邊物流、餐飲、住宿等服務(wù)業(yè)發(fā)展；增加、財政收入：年均為地方增加財政收入（營業(yè)稅金及附加和所得稅）約12122.34萬元，為國家增加財政收入（營業(yè)稅）約3637.93萬元，合計15760.27萬元。

第二章項目建設(shè)背景及必要性2.1建設(shè)背景第七屆中國花卉博覽會主場館位于北京市臨空產(chǎn)業(yè)核心經(jīng)濟區(qū)和空港物流基地，距首都機場僅3公里，機場高速、機場北線、京承高速、京密路交匯于此，M15號輕軌后沙峪站位于場館南側(cè)200米，交通十分便利。主場館總占地面積246022平方米，其中一期占地面積138216平方米，總建筑面積17萬平方米（含地下建筑面積），建筑結(jié)構(gòu)為地下一層、地上六層。1、2層層高8米，3至6層層高4米。二期土地占地107806平方米，用地性質(zhì)為多功能。2009年，精美絕倫的第七屆中國花卉博覽會成功舉辦后，主場館后期開發(fā)利用成為政府和投資單位所關(guān)注的主要問題。經(jīng)過充分的市場調(diào)研和論證，結(jié)合主場館區(qū)位優(yōu)勢和自身的結(jié)構(gòu)特點，北京順鑫農(nóng)業(yè)發(fā)展集團有限公司與金盛置業(yè)投資集團有限公司達成了打造國門1號全球建材家具集采中心的戰(zhàn)略合作意向。家居建材流通業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要構(gòu)成部分，家居建材業(yè)的規(guī)?；?、連鎖化、集約化、信息化發(fā)展，在拉動經(jīng)濟增長、增加就業(yè)的同時，也可以促進物流業(yè)的現(xiàn)代化。隨著我國城鄉(xiāng)一體化進程的加快，城鄉(xiāng)住宅、樓宇、市政公用設(shè)施建設(shè)量將在相當(dāng)一段時間保持高速增長；隨著全球經(jīng)濟一體化，建材家居進出口貿(mào)易也將持續(xù)上升。同時，隨著物聯(lián)網(wǎng)時代人們消費模式的變化，現(xiàn)階段商場化大賣場、建材超市、家居購物中心等業(yè)態(tài)由于規(guī)模化、集約化、信息化程度不高已不能適應(yīng)市場需求，構(gòu)建新型的建材家居銷售模式十分必要。國門1號全球建材家具集采中心項目將以搭建建材家居產(chǎn)業(yè)的“買全球、賣全球”的平臺，整合全球生產(chǎn)商、銷售商、采購商、新型建材研發(fā)、期貨（遠(yuǎn)期交易）、電子商務(wù)平臺、品牌總部基地、商務(wù)辦公等多種功能于一體的全球采購中心。項目將依托空港優(yōu)勢，打造國際建材家居展示會展中心、品牌集聚中心、技術(shù)研發(fā)中心、國際貿(mào)易中心、電子商務(wù)中心、物流配送中心和輻射全球性建材家居采購中心為目標(biāo)，力求建設(shè)成為全國乃至全球規(guī)模最大、品種規(guī)格最全、技術(shù)最先進、交易最活躍、行業(yè)影響最廣的集研發(fā)、交易、物流以及總部經(jīng)濟于一體的全球性、現(xiàn)代化建材家居采購、物流、服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地。2.2項目建設(shè)的必要性2.1.1項目建設(shè)符合順義區(qū)新城建設(shè)規(guī)劃根據(jù)《北京市“十一五”時期重點新城發(fā)展實施規(guī)劃》，通州、順義、亦莊是“十一五”期間協(xié)調(diào)推進的三個重點新城，其中順義新城要按照“鞏固一產(chǎn)，發(fā)展二產(chǎn)，提升三產(chǎn)”及發(fā)展壯大產(chǎn)業(yè)群落的總體發(fā)展思路，以臨空經(jīng)濟和現(xiàn)代制造業(yè)為基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)為新的增長點，利用首都機場的優(yōu)勢，積極發(fā)展以國際會展、商務(wù)、電子信息、物流為主的臨空產(chǎn)業(yè)，形成順義新城發(fā)展的樞紐核心，為新城發(fā)展提供重要的產(chǎn)業(yè)支撐，拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。2.2.2依托空港優(yōu)勢，發(fā)展國際性家居建材采購中心本項目所在地毗鄰北京首都國際機場，優(yōu)越的臨空區(qū)位造就了順義的臨空產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，目前已初步形成了以空港工業(yè)區(qū)、空港保稅物流中心和天竺出口加工區(qū)為代表的外向型臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)，同時形成了以電子信息、航空產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群，空港物流基地正在成為國內(nèi)外知名物流企業(yè)的集聚區(qū)。國門1號全球建材家具集采中心項目將依托便利的航空交通條件，通過規(guī)模化的家居建材展覽和交易，吸引國際和國內(nèi)的家居建材企業(yè)來此參觀、考察、設(shè)展和投資，進而帶動順義區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，強化順義區(qū)以會展業(yè)、物流業(yè)、總部經(jīng)濟、航空產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代制造業(yè)為代表的臨空產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，使順義區(qū)發(fā)展成為服務(wù)全國、輻射全球的家居建材國際采購物流中心、家居文化的傳播中心、建材價格的指數(shù)中心以及綠色建筑的技術(shù)中心。2.2.3促進順義區(qū)會展產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成家具建材產(chǎn)業(yè)的品牌效應(yīng)會展業(yè)是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ某栃袠I(yè)，北京作為國家首都和國際交流中心，具有發(fā)展會展業(yè)的優(yōu)勢。隨著新中國國際展覽中心在順義的落戶，加快了北京會展產(chǎn)業(yè)在該區(qū)的集聚。會展產(chǎn)業(yè)是新型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，一般帶動系數(shù)在1/5到1/10之間，具有較大的經(jīng)濟帶動作用。《北京市“十一五”時期服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中針對會展業(yè)，明確提出了要適應(yīng)建立國際國內(nèi)交往中心的需要，大力拓展集商品展示、交易、投融資、信息咨詢和經(jīng)濟技術(shù)合作等服務(wù)功能于一體的會展經(jīng)營模式，提高展前、展中和展后的配套服務(wù)水平和運作效率，促進國際化、規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化發(fā)展。國門1號全球建材家具集采中心的落成將極大豐富國內(nèi)外家居建材產(chǎn)業(yè)的交流與合作，并在此基礎(chǔ)上形成具有順義區(qū)特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)效應(yīng)，促進區(qū)域經(jīng)濟增長，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的高效聯(lián)動。因此，項目建設(shè)有利于豐富順義區(qū)會展業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的內(nèi)容，形成順義區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的綜合效應(yīng)。2.2.4發(fā)展家居建材電子商務(wù)交易模式，符合國家流通產(chǎn)業(yè)政策電子商務(wù)是基于信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)的現(xiàn)代流通方式。電子商務(wù)作為一種全新的交易方式已經(jīng)對各行各業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。加快流通領(lǐng)域電子商務(wù)發(fā)展，既可以擴大網(wǎng)上消費群體，培育新型消費模式和消費領(lǐng)域，又有助于降低流通成本，加快商品和服務(wù)價值的最終實現(xiàn)。因此，加快流通領(lǐng)域電子商務(wù)發(fā)展是擴大居民消費、保持經(jīng)濟增長動力的有效手段，是提高商品流通效率、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的必然要求。目前商務(wù)部出臺了《關(guān)于加快流通領(lǐng)域電子商務(wù)發(fā)展的意見》和《關(guān)于完善生產(chǎn)資料流通體系的意見》，鼓勵流通領(lǐng)域大力發(fā)展電子商務(wù)，鼓勵傳統(tǒng)行業(yè)應(yīng)用和發(fā)展電子商務(wù)。本項目將突出“整合全球供貨商資源＋整合全球集采和國內(nèi)家庭消費終端”的電子商務(wù)模式，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。2.2.5符合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位本項目由金盛置業(yè)投資集團有限公司和北京順鑫農(nóng)業(yè)發(fā)展集團有限公司合資主辦，項目的實施符合投資雙方的戰(zhàn)略發(fā)展定位。金盛集團是中國家居建材流通的創(chuàng)始單位之一，是中國最早整合發(fā)展家具、建材、電器、裝潢、房展的家居“一站式購物”ShoppingMall理念的先行者。公司業(yè)務(wù)涵蓋家居賣場、百貨零售、房地產(chǎn)開發(fā)三大產(chǎn)業(yè)，及路橋建設(shè)、建筑施工、國際貿(mào)易、酒店、賓館、戰(zhàn)略投資等多個行業(yè)集群的大型民營跨國企業(yè)集團。截止2010年，公司在全國15個重點城市完成戰(zhàn)略布點，擁有家具建材賣場20余個，經(jīng)營面積達200萬多平方米，公司總資產(chǎn)50億元，年營業(yè)額逾200億元人民幣，員工總?cè)藬?shù)近萬人，位居全國家居建材流通業(yè)第二，在國內(nèi)建材家居領(lǐng)域處于領(lǐng)軍地位。順鑫農(nóng)業(yè)作為北京市第一家農(nóng)業(yè)類上市公司和國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)，其戰(zhàn)略定位是以市場為導(dǎo)向，以價值鏈為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)鏈整合為實現(xiàn)方式，逐步將順鑫農(nóng)業(yè)發(fā)展成為以資本、產(chǎn)權(quán)為紐帶，以產(chǎn)業(yè)投資為核心，以提升和增強核心競爭力為保證，各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制的大型專業(yè)投資控股型集團公司，打造百年順鑫。根據(jù)順鑫農(nóng)業(yè)“三·五”發(fā)展規(guī)劃（2011-2015年）將打造六大產(chǎn)業(yè)集團，其中以花博會主場館、順鑫綠色度假村為主體，將打造大型商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)集團，建設(shè)國門1號全球建材家具集采中心項目是公司打造大型商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)集團的重要組成部分。第三章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析3.1發(fā)展規(guī)劃分析3.1.1《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》指出，把推動服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的戰(zhàn)略重點，營造有利于服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策和體制環(huán)境，拓展新領(lǐng)域，發(fā)展新業(yè)態(tài)，培育新熱點，推進服務(wù)業(yè)規(guī)?；?、品牌化、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營，不斷提高服務(wù)業(yè)比重和水平。加快建立社會化、專業(yè)化、信息化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，大力發(fā)展第三方物流，優(yōu)先整合和利用現(xiàn)有物流資源，加強物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和銜接，提高物流效率，降低物流成本。優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局，支持物流園區(qū)等物流功能集聚區(qū)有序發(fā)展。推廣現(xiàn)代物流管理，提高物流智能化和標(biāo)準(zhǔn)化水平。3.1.2《北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》綱要指出：運用現(xiàn)代信息技術(shù)、創(chuàng)新營銷模式及金融服務(wù)配套等手段，提升流通業(yè)的現(xiàn)代化水平。加快交通樞紐、大型物流節(jié)點和流通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，強化批發(fā)業(yè)和物流業(yè)的營運控制功能。鼓勵商業(yè)流通企業(yè)發(fā)展連鎖經(jīng)營和電子商務(wù)等現(xiàn)代流通方式，培育專業(yè)化、規(guī)?；馁Q(mào)易企業(yè)和品牌代理商。積極推進專業(yè)化商品市場發(fā)展，規(guī)范、發(fā)展千億元規(guī)模的大宗商品電子交易市場，規(guī)劃建設(shè)電子商務(wù)集聚區(qū)，積極發(fā)展網(wǎng)上商城，擴大電子商務(wù)消費。3.1.3《順義區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》順義區(qū)規(guī)劃綱要提出：按照“優(yōu)化一產(chǎn)、做強二產(chǎn)、做大三產(chǎn)”的發(fā)展思路，依托首都國際機場資源平臺和天竺綜合保稅區(qū)政策平臺，不斷提高第三產(chǎn)業(yè)比重，重點發(fā)展航空服務(wù)、特色金融、現(xiàn)代物流、商務(wù)服務(wù)、旅游休閑等高端服務(wù)業(yè)。3.1.4《順義新城規(guī)劃（2005年—2020年）》順義新城是北京東部發(fā)展帶的重要節(jié)點和重點發(fā)展的新城之一，是北京面向國際的首都樞紐空港，是帶動區(qū)域發(fā)展的臨空產(chǎn)業(yè)中心和先進制造業(yè)基地。要在《順義新城規(guī)劃》的指導(dǎo)下，利用首都國際機場優(yōu)勢，積極發(fā)展國際會展、商務(wù)、物流等臨空產(chǎn)業(yè)，強化城市的綜合服務(wù)職能，把順義新城建設(shè)成為現(xiàn)代國際空港、區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎和綠色宜居新城。3.2產(chǎn)業(yè)政策分析（1）《關(guān)于加快我國流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流發(fā)展的指導(dǎo)意見》2008年3月，商務(wù)部發(fā)布了《關(guān)于加快我國流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提出我國流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流發(fā)展的主要目標(biāo)、工作任務(wù)以及六項具體政策措施。支持有條件的連鎖企業(yè)和第三方物流企業(yè)合作，完善配送供應(yīng)鏈，改造和建設(shè)物流配送中心，提高連鎖企業(yè)統(tǒng)一配送率。推進“雙百市場工程”，鼓勵批發(fā)市場的建設(shè)和改造，增強物流功能，加快批發(fā)市場的信息平臺建設(shè)。（2）《關(guān)于加快流通領(lǐng)域電子商務(wù)發(fā)展的意見》2009年11月，商務(wù)部公布了《關(guān)于加快流通領(lǐng)域電子商務(wù)發(fā)展的意見》，意見指出“十二五”期末，力爭網(wǎng)絡(luò)購物交易額占我國社會消費品零售總額的比重提高到5%以上。推動傳統(tǒng)流通企業(yè)開拓網(wǎng)上市場，鼓勵重點培育的大型流通企業(yè)建設(shè)一體化的電子商務(wù)平臺。同時，促進商品批發(fā)環(huán)節(jié)應(yīng)用推廣網(wǎng)上交易，鼓勵流通企業(yè)應(yīng)用電子商務(wù)進行商品批發(fā)交易，提高流通效率，擴大中間需求，帶動最終需求。（3）《關(guān)于完善生產(chǎn)資料流通體系的意見》2010年5月11日商務(wù)部發(fā)布了《關(guān)于完善生產(chǎn)資料流通體系的意見》，該意見對完善我國生產(chǎn)資料流通體系提出了主要的指導(dǎo)思想和目標(biāo)、主要的任務(wù)和組織的障礙等。同時也表示要大力發(fā)展現(xiàn)代流通方式，帶動電子商務(wù)的發(fā)展。意見指出，鼓勵大型骨干生產(chǎn)資料生產(chǎn)、流通企業(yè)、大宗商品交易市場規(guī)范發(fā)展電子商務(wù)。支持建設(shè)專業(yè)化的生產(chǎn)資料第三方電子商務(wù)平臺，整合供應(yīng)鏈上不同環(huán)節(jié)、不同領(lǐng)域、不同企業(yè)間的生產(chǎn)資料生產(chǎn)、需求和物流等服務(wù)信息資源，完善服務(wù)功能。（4）其他關(guān)于電子交易的政策2004年國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快電子商務(wù)發(fā)展的若干意見》。意見闡明了發(fā)展電子商務(wù)對我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要作用，提出了加快電子商務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)思想和基本原則，還提出了一系列促進電子商務(wù)發(fā)展的具體措施。2007年6月，國家發(fā)展和改革委員會、國務(wù)院信息化工作辦公室聯(lián)合發(fā)布我國首部《電子商務(wù)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》將信息產(chǎn)業(yè)列為首要發(fā)展的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，國家將繼續(xù)推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，加快高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，繼續(xù)走“以信息化帶動工業(yè)化、以工業(yè)化促進信息化”的新型工業(yè)化道路。電子商務(wù)十二五規(guī)劃初稿已經(jīng)完成，“十二五”期間，電子商務(wù)發(fā)展的主要任務(wù)是：推動電子商務(wù)應(yīng)用的普及和深化，包括推動大型工業(yè)、商貿(mào)物流、旅游服務(wù)等傳統(tǒng)企業(yè)深化電子商務(wù)應(yīng)用，提高網(wǎng)絡(luò)采購和網(wǎng)絡(luò)銷售發(fā)展水平；促進移動電子商務(wù)等創(chuàng)新型電子商務(wù)發(fā)展等。3.3行業(yè)準(zhǔn)入分析根據(jù)《產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整目錄（2011年）》內(nèi)容，現(xiàn)代物流業(yè)（海港空港、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、商貿(mào)集散地的物流中心建設(shè)）、商務(wù)服務(wù)業(yè)（會展服務(wù)）、商貿(mào)服務(wù)業(yè)（利用信息技術(shù)改造提升傳統(tǒng)商品交易市場）屬于國家鼓勵類項目。因此，本項目建設(shè)符合國家相關(guān)政策，不存在進入限制。

第四章市場分析4.1我國建材家居總產(chǎn)值持增長態(tài)勢隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，人民生活水平的迅速提高，國際國內(nèi)建材家居市場需求的迅猛增長，我國建材家居生產(chǎn)得到了快速的發(fā)展。據(jù)中國建筑裝飾協(xié)會統(tǒng)計，2009年我國建材家居業(yè)總產(chǎn)值18500億元；其中公共建筑裝飾裝修（含幕墻）7000億元；住宅裝飾裝修產(chǎn)值11500億元。按照《中國建筑裝飾行業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要》的預(yù)測，到2010年，我國建材家居工程產(chǎn)值將達到21000億元，其中公共建筑裝飾裝修8000億元，住宅裝飾裝修達到13000億元。預(yù)計2015年建材家居業(yè)產(chǎn)值將達到3.8萬億元，比2010年增長1.7萬億元，每年的增長率預(yù)計穩(wěn)定在16％左右。4.2城鎮(zhèn)化建設(shè)推動我國建材家居市場需求的穩(wěn)步攀升一般來說，城市化率達到50%，標(biāo)志著城市化國家的初步形成。2008年我國城市化率達到45.68%，處于走向城市化國家的關(guān)鍵時期。未來5—10年，我國的城市化將呈現(xiàn)加快發(fā)展趨勢。如果城市化提高1個百分點，就有大約1300萬人口由農(nóng)村進入城市，居民消費總額大約增加1200億元。按這個預(yù)測，如果中國城市化率在未來10年左右提高10～15個百分點，僅居民消費就可以拉動1.22萬億-1.8萬億元。考慮到消費的乘數(shù)，以3倍測算，可以拉動3.6萬億-5.4萬億元的消費總量增長。十一五期間，中國建材家居的總產(chǎn)值年均增幅達到14%，遠(yuǎn)高于全國GDP的增增長幅度。從建材家居總產(chǎn)值占GDP比重來看，基本保持在6%~7%左右，可以說是國民經(jīng)濟中重要的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)。據(jù)中國宏觀經(jīng)濟學(xué)會的測算，2010～2015年間，由城市化帶來的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增量可以達到9萬億元。如果要讓1.3億農(nóng)民工及其家屬市民化，城市每年需要新建保障性住房650萬套（5.2億平方米、戶均80平方米），這對鋼鐵、水泥、建材、家居等相關(guān)行業(yè)將產(chǎn)生重要的拉動作用。近幾年來，政府部門采購規(guī)模保持了快速增長，2009年全國政府采購規(guī)模為7413.2億元，比2008年增加1422.3億元，增長了23.7%?！笆濉逼陂g我國仍需要加快市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。預(yù)計2010年在城市市政基礎(chǔ)設(shè)施方面的固定資產(chǎn)投資額將突破1萬億元，預(yù)計“十二五”全國城市市政基礎(chǔ)設(shè)施投資總額預(yù)計在7萬億元左右。由此可見，隨著城市化的進程不斷加速，以及固定資產(chǎn)投資、政府采購規(guī)模的擴大，我國建材家居市場需求將迅猛增加，不斷擴充著建材家居市場的容量。4.3我國建材家居業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為生產(chǎn)大國和出口大國2009年我國建材工業(yè)累計進口103億美元，比上年同期增長14.5%，其中壓延玻璃、玻璃纖維原料球、未上釉的陶瓷磚上漲幅度均超過了20%。預(yù)計到2010年，建材進口總額將提高到130億元左右，占全國貨物進口總額的百分比約為0.8%。2009年建材類產(chǎn)品累計出口208億美元，比上年同期增長17.1%，其中大理石、花崗石板材出口22億美元，人造板、鋁塑復(fù)合板、陶瓷磚和衛(wèi)生陶瓷、家具出口146億美元，保持了平穩(wěn)較快增長態(tài)勢。預(yù)計到2010年，建材家居出口總額將提高到250億元左右。我國建材家居業(yè)出口國際市場不斷擴大，呈現(xiàn)出口結(jié)構(gòu)優(yōu)化，高附加值、深加工產(chǎn)品的出口增速加快等特點，同時建材行業(yè)對外貿(mào)易順差不斷擴大。因此，我國建材家居業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為生產(chǎn)大國、消費大國和出口大國。4.4建材家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求目前，我國建材家居業(yè)鏈鎖經(jīng)營、集約化、信息化程度還不高，管理模式還比較落后。隨著電子信息的迅速發(fā)展，尤其是國際資本市場貝恩、高盛、淡馬錫、凱雷投資、華平投資、摩根斯坦利和花旗集團等機構(gòu)紛紛登陸中國市場，這無疑加劇國內(nèi)建材家居市場競爭的進一步升級。在這種情況下，我國建材家居業(yè)就必須完善建材行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)體系，提高信息化水平，改進經(jīng)營模式，推進現(xiàn)代物流技術(shù)，發(fā)展配送體系，不斷向規(guī)模化、連鎖化、集約化方向發(fā)展。只有這樣，才能提高我國建材家居行業(yè)的經(jīng)營管理和營銷能力，增強市場競爭能力，適應(yīng)電子信息發(fā)展的要求。4.5家居建材電子商務(wù)市場發(fā)展?jié)摿薮蟋F(xiàn)代企業(yè)的競爭不再是產(chǎn)品的競爭，而是商業(yè)模式的競爭。傳統(tǒng)商業(yè)模式做大做強需要幾十年甚至上百年，連鎖企業(yè)需要十年或是幾十年，而互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)連鎖只需要3-5年。無店鋪銷售（電子商務(wù)）將成為行業(yè)新的增長點。隨著互聯(lián)網(wǎng)和科技的發(fā)展，家居建材企業(yè)更多地開辟網(wǎng)上銷售管道，越來越多的企業(yè)開展電子商務(wù)業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，目前中國網(wǎng)銷市場用戶規(guī)模有6000多萬人，占整體網(wǎng)民比例的19.4%。然而，中國網(wǎng)上銷售額僅占社會零售額的2%，而美國則占有6%—7%。有業(yè)內(nèi)人士因此表示，中國網(wǎng)絡(luò)銷售具有無限大的發(fā)展空間。艾瑞咨詢統(tǒng)計的數(shù)據(jù)表明，2003年中國網(wǎng)絡(luò)購物的規(guī)模為18億元，到2009年就達到了2630億元，預(yù)計2010年可達到4755億元，年均增長率在100%左右。從經(jīng)濟增長上看，網(wǎng)絡(luò)購物的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其他增長速度，這意味著電子商務(wù)的發(fā)展趨勢在未來勢不可擋。艾瑞咨詢根據(jù)2009年主要家居建材類電子商務(wù)網(wǎng)站的銷售規(guī)模和市場份額對比研究，以及對一些行業(yè)人士的訪談發(fā)現(xiàn)，2009年中國家居建材類電子商務(wù)網(wǎng)站銷售額約為176.7億元，占家居建材行業(yè)2.5％左右；2010年全年預(yù)計達到228.5億，占家居建材行業(yè)2.9％左右。目前在淘寶網(wǎng)上的家居店有14萬家，包含家居產(chǎn)品3700萬種，每日的營業(yè)額能達到4200萬元人民幣。2009年家居網(wǎng)銷市場的交易規(guī)模是112億元，占整體網(wǎng)購市場的4.7%。有業(yè)內(nèi)人士保守估計，三年內(nèi)這個數(shù)字將達到700億元人民幣。未來家居建材網(wǎng)絡(luò)購物市場規(guī)模上升空間巨大。

第五章項目運營方案5.1總體規(guī)劃方針與指導(dǎo)思想本項目的規(guī)劃，旨在以建材家居產(chǎn)業(yè)市場快速發(fā)展的大背景為前提，以北京打造世界城市為契機，依托順義區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)成一個中國首個全球建材家居采購中心，涵蓋品牌基地、產(chǎn)品展示、貿(mào)易會展、商務(wù)物流、商品采購、倉儲物流等多個功能，以提升國內(nèi)產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展水平、促進產(chǎn)業(yè)升級為主要目的的，最具專業(yè)性的建材家居產(chǎn)業(yè)綜合項目。1、堅持開發(fā)與保護并重產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)有利于城市經(jīng)濟的發(fā)展提高，但也需要注重對于城市環(huán)境的保護。在大力支持產(chǎn)業(yè)建設(shè)的同時，盡可能減少負(fù)面作用，重視環(huán)保規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)運作過程中產(chǎn)生的對于周圍環(huán)境的影響，對原生態(tài)環(huán)境給予最大程度的保護。2、突出區(qū)位優(yōu)勢項目為中國花卉博覽會主場館會后利用，位于北京臨空經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)——空港開發(fā)區(qū)，距首都機場僅3公里，機場高速、機場北線、京承高速、京密路交匯與此，M15號輕軌后沙峪站位于場館南側(cè)200米，交通十分便利，是一個具備實現(xiàn)真正的全球性產(chǎn)業(yè)集散地條件的開發(fā)項目。基于這一優(yōu)越條件，在項目規(guī)劃、功能分區(qū)以及建筑設(shè)計等方面應(yīng)充分體現(xiàn)，將優(yōu)勢資源充分的利用轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)價值。3、強化產(chǎn)業(yè)形象項目對外展示的形象是否鮮明而具有特點，將直接影響項目的吸引力和聚集力，從而關(guān)聯(lián)到項目開發(fā)的整體收益。在空間分區(qū)布局規(guī)劃中必須通過各種產(chǎn)品和服務(wù)太突出項目產(chǎn)業(yè)化的主題形象，通過建筑的規(guī)劃與有機結(jié)合來塑造和強化項目產(chǎn)業(yè)集聚地的形象，給他人形成一種標(biāo)桿性的印象。4、集中功能單元對不同類型的設(shè)施如商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、展廳、居住配套、物流等功能單元采取相對集中布局，并在其間布設(shè)快捷方便的道路系統(tǒng)，力求使各個功能區(qū)在空間上形成有效的結(jié)合。一方面，功能單元的明確便于規(guī)劃及后期運作，分工明確便于管理；另一方面，功能區(qū)間的有機結(jié)合則利于整個項目的整體感和充分利用。5、協(xié)調(diào)發(fā)展原則一方面，優(yōu)化配置項目產(chǎn)業(yè)內(nèi)部產(chǎn)、展、售、運、住、食、娛等幾大要素，協(xié)調(diào)有序的發(fā)展；另一方面，項目應(yīng)充分利用北京市和順義區(qū)的宏觀環(huán)境背景，促進自我發(fā)展的同時，也推動區(qū)域經(jīng)濟的綜合提高。5.2項目發(fā)展定位項目發(fā)展定位：打造“買全球、賣全球”全新的商業(yè)模式1、我國建材家居業(yè)態(tài)的演變我國建材家居市場起步于八十年代后期，縱觀其發(fā)展歷史，大致分為初始發(fā)展、聚集發(fā)展和多元發(fā)展三個階段：（1）初始發(fā)展階段：從八十年代后期到九十年代前期，以獨體的路邊店、車庫型店為典型的個體店市場形態(tài)。（2）聚集發(fā)展階段：從九十年代中期到九十年代后期，在自發(fā)形成的、無統(tǒng)一組織管理的建材裝飾材料交易集中地；在房地產(chǎn)項目集中、交通便利的城鄉(xiāng)接合部，出現(xiàn)了許多有組織、有規(guī)劃、以招租和物業(yè)管理為特征的招商制市場，實現(xiàn)了個體店向大規(guī)模的、專業(yè)化的商業(yè)集合體的轉(zhuǎn)變。它為有效銜接產(chǎn)消、活躍市場，滿足城鄉(xiāng)消費需求，創(chuàng)造就業(yè)機會，增加稅收，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，起到了不容低估的作用。（3）多元發(fā)展階段：隨著我國商品流通領(lǐng)域的不斷發(fā)展和進步，以及對外開放步伐的加大，我國建材家居市場的競爭格局也發(fā)生著新的變化，出現(xiàn)了商場化大賣場、建材超市、家居購物中心等業(yè)態(tài)。隨著我國城鄉(xiāng)一體化進程的加快，城鄉(xiāng)住宅、樓宇、市政公用設(shè)施建設(shè)量將在相當(dāng)一段時間保持高速增長；隨著全球經(jīng)濟一體化，建材家居進出口貿(mào)易也將持續(xù)上升。同時，隨著物聯(lián)網(wǎng)時代人們消費模式的變化，現(xiàn)階段商場化大賣場、建材超市、家居購物中心等業(yè)態(tài)由于規(guī)?；⒓s化、信息化程度不高已不能適應(yīng)市場需求。時代呼喚建材家居銷售模式的升級。2、全球采購中心的商業(yè)模式全球采購中心是通過構(gòu)建展示會展中心、技術(shù)研發(fā)中心、品牌集聚中心（品牌總部基地）、國際貿(mào)易中心、電子商務(wù)中心、全球采購中心以及倉儲物流中心，以網(wǎng)上交易、電子商務(wù)為主要方式，發(fā)展全球性商品采購中心的一種現(xiàn)代建材家居市場形態(tài)。5.3功能定位1、功能定位的原則滿足項目主題概念與品牌形象定位的原則；創(chuàng)新性與特色性的原則；客觀可行性和因地制宜的原則；戰(zhàn)略升級與可持續(xù)發(fā)展性原則。2、功能定位根據(jù)對國際國內(nèi)市場需求的預(yù)測，北京金順國際建材家居采購中心將實現(xiàn)年300億元的家居建材交易額，以此為依據(jù)進行場館后期的功能劃分。北京金順國際建材家居采購中心將建設(shè)會展中心、商品采購中心、品牌總部基地、國際貿(mào)易中心、技術(shù)研發(fā)中心、電子商務(wù)中心、金融服務(wù)中心、商務(wù)辦公中心以及倉儲物流中心等方面的商業(yè)功能。（1）展示會展中心展示會展中心以展示國際國內(nèi)品牌產(chǎn)品為主，設(shè)置中心展區(qū)、地區(qū)（國家）展區(qū)和行業(yè)展區(qū)，地區(qū)展示區(qū)如：中國區(qū)、歐洲區(qū)、美洲區(qū)、亞洲區(qū)等，行業(yè)展示區(qū)如：建筑陶瓷、衛(wèi)浴潔具、五金機電、幕墻、涂料、消防器材等行業(yè)展區(qū)，品牌展示區(qū)則以國內(nèi)外知名的建材家居品牌總部基地為主。其中，主展區(qū)規(guī)劃體量15萬平方米，地區(qū)（國家）展示區(qū)50家，規(guī)劃面積15萬平方米，總部基地100-150家，規(guī)劃面積10萬平方米。（2）品牌總部基地進入21世紀(jì)以來，一個新的經(jīng)濟時代快速形成——總部經(jīng)濟時代?？偛炕厥侵袊?jīng)濟的一種新態(tài)度、新趨勢，是企業(yè)總部集群的現(xiàn)實化，是企業(yè)資源的社會整合的綜合體，它是企業(yè)資源整合的大型經(jīng)濟平臺，是新經(jīng)濟條件下的一種嶄新的經(jīng)濟發(fā)展模式。金盛置業(yè)投資集團有限公司將利用多年積累行業(yè)客戶及協(xié)會等社會組織的優(yōu)勢，整合全球品牌資源；利用采購中心的信息平臺、交易平臺、展示平臺、研發(fā)平臺聚焦吸引品牌，締造全國乃至全球品牌總部聚集。以國內(nèi)外生產(chǎn)廠家、供應(yīng)商、經(jīng)銷商以及物流商為主要客戶群體，進駐的生產(chǎn)廠家、供應(yīng)商以及物流商目標(biāo)為6000個左右。，（3）商品交易中心/電子商務(wù)中心本項目將以國際采購商、政府采購團體和建筑財團為主要客戶群體，通過交易會、商品交易所、電子商務(wù)平臺、第三方物流、離岸交易等方式，尋求、吸引國際國內(nèi)的駐中國“亞太采購中心”或“國際采購中心”入住，并分別設(shè)立歐州采購商商務(wù)區(qū)、美洲采購商商務(wù)區(qū)、亞太采購商商務(wù)區(qū)、中東采購商商務(wù)區(qū)，打造建材家居供需中國第一站，中國建材家居產(chǎn)品走出國門的第一站，建材家居電子商務(wù)第一網(wǎng)。（4）技術(shù)研發(fā)中心/金融服務(wù)中心本項目將以國內(nèi)外尖端建材家居科技研發(fā)機構(gòu)、認(rèn)證機構(gòu)、銀行為主要客戶群體，吸引全球建材家居領(lǐng)域高端人才，以節(jié)能、低碳、環(huán)保、智能化、信息化、數(shù)字化為主題，通過不斷的術(shù)創(chuàng)新，促進產(chǎn)品更新?lián)Q代；發(fā)布建材家居產(chǎn)品流行趨勢，發(fā)布建材家居產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，建立建材家居產(chǎn)品國家認(rèn)證中心，建材家居產(chǎn)品新品示范基地、未來生活館。同時，與銀行合作為進駐商戶提供各類金融服務(wù)，促進企業(yè)發(fā)展和管理水平的提升。規(guī)劃建筑面積10萬平方米。（5）倉儲物流中心本項目將充分利用項目周邊的海關(guān)、保稅、物流優(yōu)勢，運用現(xiàn)代管理手段，建立倉儲物流中心，發(fā)展現(xiàn)代物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)，提高整個商務(wù)功能。（6）商務(wù)辦公配套設(shè)施項目建成營運后，引進的各類商戶將達到6000個左右。因此，必須按城市主要功能規(guī)劃商業(yè)、會議、法律服務(wù)、產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)等方面配套設(shè)施，以適應(yīng)全球采購中心營運中各方位的需求。各功能區(qū)規(guī)劃面積序號項目單位建筑面積1展示會展中心m2150，0002品牌總部基地m2100，0003商品交易中心/電子商務(wù)中心m220，0004技術(shù)研發(fā)中心/金融服務(wù)中心m2100，0005倉儲物流中心m280，0006商務(wù)辦公配套設(shè)施m250，000合計500，0005.4交易模式1、國際性家具建材交易會：通過國際集采會，大宗商品交易會，地區(qū)產(chǎn)品交易會、新品交易會等多種形式，搭建交易平臺。2、網(wǎng)絡(luò)交易：搭建B2C、B2B交易平臺，沿產(chǎn)業(yè)上下游建立國際化網(wǎng)絡(luò)信息平臺，提供供求信息發(fā)布、供求信息瀏覽，網(wǎng)上交易等服務(wù)。3、進出口貿(mào)易：利用順義空港的口岸優(yōu)勢搭建建材家居產(chǎn)品進出口平臺。4、貿(mào)易代理：為中小型企業(yè)提供貿(mào)易代理，并通過專業(yè)的貿(mào)易、商務(wù)服務(wù)，掌握各地需求趨勢，為研發(fā)中心提供市場趨勢信息。5、物流及第三方物流：主要為倉儲物流業(yè)務(wù)。5.5盈利模式項目依托北京臨空經(jīng)濟區(qū)國際影響力和綜保區(qū)輻射全球市場的優(yōu)勢，通過搭建建材家居產(chǎn)業(yè)的“買全球、賣全球”的平臺，整合全球生產(chǎn)商、銷售商、采購商、新型建材研發(fā)、期貨、電子商務(wù)平臺、品牌總部基地等多種功能于一體的全球采購中心。1、交易傭金、場地費：對通過交易會、網(wǎng)上交易平臺達成的交易按一定比例收取交易傭金，對參展生產(chǎn)商、供應(yīng)商收取場地費。2、貿(mào)易代理費：為區(qū)域內(nèi)外制造商代理進出口業(yè)務(wù)，并收取代理費。3、信息發(fā)布費：利用網(wǎng)絡(luò)平臺，為供應(yīng)商發(fā)布供應(yīng)信息；利用網(wǎng)絡(luò)信息為行業(yè)展覽展會信息發(fā)布信息；利用網(wǎng)絡(luò)資源發(fā)布廣告等主要模式獲得利潤。4、貿(mào)易收入：通過直接貿(mào)易賺取貿(mào)易差額。5、租賃收入：以地產(chǎn)租賃方式獲得收益。6、技術(shù)檢測收入：回應(yīng)客戶或市場準(zhǔn)入要求，建立一流的行業(yè)檢測機構(gòu)，對歐美亞等市場準(zhǔn)入的環(huán)境、環(huán)保等條件受托檢測服務(wù)，收取檢測、認(rèn)證費。7、技術(shù)服務(wù)收入：應(yīng)客戶要求，對供應(yīng)商制造過程的技術(shù)、質(zhì)量、工藝等提供過程技術(shù)服務(wù)。面對行業(yè)研發(fā)力量的現(xiàn)狀，為企業(yè)客戶長期提供技術(shù)支持和技術(shù)研發(fā)外包服務(wù)。8、集采服務(wù)收入：根據(jù)房產(chǎn)精裝修、整體住宅、整體裝修的發(fā)展趨勢，結(jié)合中國地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化程度低的特點，可利用技術(shù)優(yōu)勢，整合制造商資源和房地產(chǎn)商資源，提供精裝修、整體住宅和整體裝修的技術(shù)和工藝服務(wù)。9、信貸擔(dān)保服務(wù)收入：利用成熟的采購商資信評估庫等資料，為進駐商戶提供信貸、信用擔(dān)保結(jié)算擔(dān)保服務(wù)。10、物業(yè)服務(wù)收入：利用利用完善的休閑娛樂等配套功能和商務(wù)支持等提供系統(tǒng)的增值服務(wù)。5.6經(jīng)營策略1、品牌經(jīng)營策略：現(xiàn)代社會已經(jīng)進入品牌時代，在建材家居市場品牌理念已深入人心。因此，品牌化經(jīng)營戰(zhàn)略是全球采購中心重要的經(jīng)營策略之一。即：以國際、國內(nèi)品牌為主要目標(biāo)，以綠色低碳環(huán)保、節(jié)能產(chǎn)品及研發(fā)的新產(chǎn)品為主要賣點。同時，通過廣告宣傳，引導(dǎo)終端消費，提高消費者的個人品位，增加消費者對產(chǎn)品的認(rèn)識。2、多元化經(jīng)營策略：在批發(fā)、零售等傳統(tǒng)經(jīng)營模式以外，運用現(xiàn)代化信息手段，發(fā)展電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)銷售、全球商品采購中心等多元化經(jīng)營，是實現(xiàn)建材家居產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的一個重要的經(jīng)營策略。3、聯(lián)合經(jīng)營策略：建立電子商務(wù)平臺、商品采購平臺，通過聯(lián)合經(jīng)營的方式，集合各方面的資源，以不斷提升市場競爭能力。4、招商價格策略：運用優(yōu)惠、鼓勵措施，如按成本價銷售或無償提供使用，引進國際性品牌生產(chǎn)企業(yè)、供應(yīng)商、經(jīng)銷商以及科技研發(fā)機構(gòu)，形成品牌經(jīng)營與新產(chǎn)品研發(fā)和推廣優(yōu)勢；運用“一站式系統(tǒng)解決方案”，推進現(xiàn)代物流技術(shù)，降低產(chǎn)品成本，使消費者真正感到價兼物美。5、優(yōu)質(zhì)服務(wù)策略：運用現(xiàn)代化信息手段，宣傳產(chǎn)品性能，統(tǒng)一配送服務(wù)，安裝調(diào)試，質(zhì)量保證，真正體現(xiàn)“售前、售中、售后”全過程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。5.7項目實施規(guī)劃項目總體實施規(guī)劃序號開發(fā)內(nèi)容一期（已建成）二期1展廳——2品牌總部基地——3電子商務(wù)中心——4全球采購中心——4技術(shù)研發(fā)中心——5商務(wù)、會議中心——6休閑、生活、商業(yè)配套——7物流倉儲、保稅加工————

第六章一期項目改造方案6.1總規(guī)劃方案6.1.1總規(guī)劃布局項目平面布置圖一期項目總占地面積138216平方米，建筑用地113396平方米，總建筑面積134056.66平方米（不含地下建筑面積36041.64平方米），容積率為1.18。本項目由1、2、3、4號館和國際館（原1、2、3、4號展館位于建筑群南部，交易中心位于建筑群東部。展館主入口位于項目南側(cè)順平西路街，設(shè)計了一條中間有綠帶的大道，與東北西其它道路共同組成便捷的道路系統(tǒng)。6.1.2交通設(shè)計項目利用穿過場地內(nèi)部的南北向規(guī)劃路將場地分為東西兩塊，展館和國際館都布置在場地東側(cè)，西側(cè)場地在會時用作臨時地面停車，會后為遠(yuǎn)期開發(fā)用地。會時的車流主要在南北向的規(guī)劃路上解決，而在場地東側(cè)的機場北線南輔路中段開辟了貴賓車行出入口。場地東南部分為公共廣場，對整體建筑群呈環(huán)抱趨勢，為會時主要的人行活動場所。在京密路開設(shè)主要貨物出入口；在火寺路設(shè)次要貨物出入口。在主要貨物出入口兩側(cè)，形成集散地，貨運車輛經(jīng)各貨物出入口，直接駛?cè)胄敦泤^(qū)。通過合理的交通組織，做到人車分流，并對貨物車流與參觀車流進行合理組織，車行路線最低限度減少道路噪音對展區(qū)的影響。6.1.3綠地系統(tǒng)場區(qū)景觀高低錯落，層次分明，鋪裝場地、植物、水體、相結(jié)合，形成進入展館前的序列空間。鋪裝層的枝狀結(jié)構(gòu)，看似無序，但卻遵循著整體的秩序。道路與場地結(jié)合，為參觀者提供一步一景的小空間。停車場設(shè)置植草磚，將停車場與綠化空間相結(jié)合。植物層隨地形變化的不同，又分設(shè)了不同的樹種層面，分別為常綠樹層、落葉樹層、灌木層和地被層。所有植物都采用片狀種植方式，形成有序的植物群落景觀。本項目綠化率不小于18％。6.2改造方案6.2.1場館改造前現(xiàn)狀第七屆中國花卉博覽會主場館總占地面積246022平方米，其中一期占地面積138216平方米，總建筑面積13.4萬平方米（不含地下建筑面積），建筑結(jié)構(gòu)為地下1層、地上6層。1-2層每層高8米，3至6層每層高4米。改造前花博會主展館房屋產(chǎn)權(quán)證面積單位：m2層數(shù)123號展館4號館交易中心總計一層（含夾層768.06m226656.0910529.674666.7241852.48二層（含夾層969.24m212799.487967.971982.122749.55三層10882.326243.521225.5118351.35四層10761.546243.52/17005.06五層10761.546243.52/17005.06六層10761.546243.52/17005.06屋面附屬用房/33.8454.2688.1地上建筑面積合計82622.5143505.567928.59134056.66地下一層建筑面積17773.4618268.18/36041.64總建筑面積82622.5143505.567928.59134056.666.2.2改建方案、目標(biāo)本期主要針對1、2、3、4號館的1、2層進行改擴建，按5米層高改造為3層；對各館之間的空隙進行填充，將場館由原來的E型改造成“日”型。改造后場館總建筑面積約22.6萬平米（不含地下建筑面積），樓層由6層增加至7層。詳見下表。一期改建后具體經(jīng)濟指標(biāo)單位：m2層數(shù)1234號館國際館總計1F413473層7500413472F36786367863F34730347304F34274342745F26362263626F26362263627F1940219402地上建筑合計219263226763地下建筑52119123號館178734號館18246其他地下面積16000一期總用地面積138216可用建設(shè)面積113396總建筑面積226763地上建筑面積226763計容地下建筑面積52119不計容容積率2.00建筑密度30%綠化用地面積20396綠化率18.00%6.2.3一期改擴建后項目出租規(guī)劃方案樓層建筑面積（㎡)攤位面積（㎡)建材行業(yè)規(guī)劃規(guī)劃出租面積（㎡)家具行業(yè)規(guī)劃規(guī)劃出租面積（㎡)綜合行業(yè)規(guī)劃規(guī)劃出租面積（㎡)備注1F4134725000陶瓷12000衛(wèi)浴7000睡眠中心3000服務(wù)配套3000小計19000300030002F3678622000木門、移門衣柜9000實木、軟體家具13000小計9000130003F3473021000櫥柜、小家電7000古典、板式家具14000小計7000140004F3427421000地板，樓梯、壁紙12000紅木9000小計1200090005F2636216000窗簾布藝、吊頂，五金8000戶外家具6000飾品2000小計800080006F2636216000家裝公司4000辦公家具、小件家具8000寫字間4000小計4000800040007F1940212000快捷酒店3000小吃街1500影院1500電玩1000寫字間5000小計120001-3號館-1F1787310700倉儲區(qū)107004號館-1F1824610950燈具廣場10950新增地下建筑面積16000合計271382154650806505500015000國際館（原交易中心）75004000國際館一層國際館一層國際館一層國際館二層4000國際館二層4000國際館二層40002.46%總計2788821586506.2.4建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，設(shè)計使用年限50年，建筑設(shè)防類別為丙類建筑，抗震等級為二級。本項目建筑物地上結(jié)構(gòu)形式為鋼框架-混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系。抗震設(shè)防烈度為8度，建筑場地類別為III類。本工程采用天然地基上的梁式筏板基礎(chǔ)，根據(jù)中國建筑技術(shù)集團有限公司的巖土工程勘察報告，本工程的防滲設(shè)計水位和抗浮設(shè)計水位標(biāo)高為34.50米6.2.5建筑材料1、墻體材料外墻體：外墻采用玻璃幕墻，結(jié)構(gòu)樓板外皮至幕墻外皮距離為300mm內(nèi)隔墻：本工程主要使用3種材料。地下室主要使用加氣混凝土砌塊墻，地上部分主要采用輕鋼龍骨石膏板，輕鋼龍骨纖維增強水泥板。2、門窗與幕墻外墻為玻璃幕墻及壓紋保溫鋼板體系。6.2.6建設(shè)期一期改擴建項目建設(shè)期為14個月，項目于2010年9月進行規(guī)劃設(shè)計，2011年3月開始施工建設(shè)，2011年10月正式竣工。一期改擴建項目計劃進度表20102011序號實施步驟9101112123456789101項目改造方案設(shè)計▲▲▲▲2項目申請報告編制及報建▲▲▲3項目招投標(biāo)▲▲▲4土建施工▲▲▲▲▲▲▲▲5竣工驗收▲第七章資源開發(fā)及綜合利用分析7.1資源開發(fā)方案本項目屬于非資源類開發(fā)項目，不涉及資源開發(fā)。7.2資源利用方案本項目為商業(yè)建筑項目，在使用過程中消耗的資源主要包括電、水。1、供電方案本項目建筑工程為一類高層防火建筑，根據(jù)今后商業(yè)辦公的綜合使用性質(zhì)，用電負(fù)荷等級為一級，應(yīng)由兩個獨立回路10kV電源供電。項目供電由市政供電部門引入，目前場館供電設(shè)施齊全，電源充足，能滿足項目改建后的運營需求。2、供水（1）供水水源本工程生活用水由2路市政給水供水，市政水壓為0.25MPa。加壓供水的專用生活貯水調(diào)節(jié)水箱設(shè)在地下一層，有效容積為35m（2）供水范圍供水范圍供水方式備注低區(qū)用水：B1層~2層市政自來水直接供水高區(qū)用水：3層~7層生活貯水調(diào)節(jié)水箱和變頻調(diào)速泵聯(lián)合供水7.3資源節(jié)約措施1、土地資源項目在原館基礎(chǔ)上進行改建，改建前總建筑面積134056.66平方米（不含地下建筑面積），容積率為1.18；改建后總建筑面積為226763平方米（不含地下建筑面積），容積率為2。項目通過控制容積率指標(biāo)，提高單位用地面積上的開發(fā)建筑面積，提高了土地利用率，符合國家節(jié)約土地的政策。2、公共資源為提高資源利用效率、降低資源消耗，項目在改建及使用過程中擬采取以下措施：（1）項目建筑、結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按照國家有關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進行設(shè)計，不超標(biāo)，合理利用建筑材料，不浪費。（2）采用新型節(jié)能的墻體材料，重點使用輕質(zhì)、高強、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門窗，加強屋面及墻體保溫。墻體材料盡可能使用國家推廣使用的新型建材，如加氣混凝土等，減少粘土紅磚的使用量。（3）推廣使用新技術(shù)、新工藝，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。（4）所有設(shè)備一律選用符合國家規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，不選擇國家已公布淘汰的機電產(chǎn)品。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。照明燈具選用節(jié)能型，以節(jié)約用電。（5）注意節(jié)約用水，所有用水設(shè)施均選用節(jié)水型的。生活場所衛(wèi)生間選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。（6）在各類能源進入室內(nèi)的入口處均裝設(shè)各類能源消耗計量儀表，進行能耗計量、考核。第八章節(jié)能方案分析8.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范（一）相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策1.中華人民共和國可再生能源法2.中華人民共和國節(jié)約能源法3.中華人民共和國建筑法4.中華人民共和國電力法5.建設(shè)工程質(zhì)量管理條例6.《中華人民共和國消防條例》（84.5國務(wù)院公布）7.建設(shè)領(lǐng)域推廣應(yīng)用新技術(shù)管理規(guī)定8.實施工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定9.當(dāng)前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄（2000年修訂）10.關(guān)于加強節(jié)能工作的決定11.關(guān)于進一步推進墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的通知12.關(guān)于加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的若干意見13.關(guān)于做好建設(shè)節(jié)約型社會近期重點工作的通知14.關(guān)于開展資源節(jié)約活動的通知15.批轉(zhuǎn)國家建材局等部門《關(guān)于加快墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑意見》的通知16.關(guān)于印發(fā)《建設(shè)部節(jié)能省地型建筑推廣應(yīng)用技術(shù)目錄》的通知17.關(guān)于進一步加強建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)實施監(jiān)管工作的通知18.關(guān)于貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于開展資源節(jié)約活動的通知》的意見19.關(guān)于發(fā)布《建設(shè)部推廣應(yīng)用和限制禁止使用技術(shù)》的公告20.關(guān)于印發(fā)《建設(shè)部建筑節(jié)能試點示范工程（小區(qū)）管理辦法》的通知21.關(guān)于印發(fā)《關(guān)于城鎮(zhèn)供熱體制改革試點工作的指導(dǎo)意見》的通知22.關(guān)于印發(fā)《建設(shè)部推廣應(yīng)用新技術(shù)管理細(xì)則》的通知23.關(guān)于印發(fā)《建設(shè)部建筑節(jié)能“十五”計劃綱要》的通知24.關(guān)于發(fā)布《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文》（房屋建筑部分）的通知25.建筑節(jié)能技術(shù)政策26.關(guān)于印發(fā)《在框架結(jié)構(gòu)建筑中限制使用實心黏土磚的規(guī)定》的通知27.關(guān)于發(fā)布《新型墻體材料專項基金征收和使用管理辦法》的通知28.關(guān)于印發(fā)《可再生能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄》的通知29.關(guān)于印發(fā)節(jié)能中長期專項規(guī)劃的通知30.關(guān)于印發(fā)《進一步做好禁止使用實心黏土磚工作的意見》的通知31.關(guān)于印發(fā)《資源綜合利用目錄（2003年修訂）的通知》32.關(guān)于印發(fā)《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》的通知33.《關(guān)于發(fā)展新型建材的若干意見》的通知34.能源發(fā)展“十一五”規(guī)劃35.可再生能源發(fā)展“十一五”規(guī)劃36.建材工業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要37.2000-2015年新能源和可再生能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃要點38.關(guān)于發(fā)布《推薦建材產(chǎn)品（第一批）目錄》的通知39.關(guān)于印發(fā)《新型建材及制品發(fā)展導(dǎo)向目錄》的通知40.建材工業(yè)“九五”和2010年科技發(fā)展規(guī)劃綱要（摘要）41.中國建筑材料工業(yè)投資指南（摘要）42.建材工業(yè)節(jié)約能源管理辦法（二）節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)定1.《用能單位能源計量器具配備和管理通則》GB17167-20062.《工程設(shè)計節(jié)能技術(shù)暫行規(guī)定》GBJ6-853.《城市熱力網(wǎng)設(shè)計規(guī)范》CJJ34-2002；J216-20024.《通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范》GB50055-935.《電力工程電纜設(shè)計規(guī)范》GB50217-946.《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-20047.《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015-20038.《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50019-20039.《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50242-200210.《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50243-200211.《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50033-200112.《建筑中水設(shè)計規(guī)范》GB50366-200213.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-200614.《電能質(zhì)量公用電網(wǎng)諧波》GB/T14549-9315.《電氣設(shè)備節(jié)能設(shè)計》06DX008-216.《電氣照明節(jié)能設(shè)計》06DX008-1（三）相關(guān)終端用能產(chǎn)品能效標(biāo)準(zhǔn)1.《管形熒光燈鎮(zhèn)流器能效限定值及節(jié)能評價值》GB17896-19992.《普通照明用雙端熒光燈能效限定值及能效等級》GB19043-20033.《普通照明用自鎮(zhèn)流熒光燈能效限定值及能效等級》GB19044-20034.《單端熒光燈能效限定值及節(jié)能評價值》GB19415-20035.《高壓鈉燈能效限定值及能效等級》GB19573-20046.《高壓鈉燈用鎮(zhèn)流器能效限定值及節(jié)能評價值》GB19574-20047.《金屬鹵化物燈鎮(zhèn)流器能效限定值及節(jié)能評價值》GB200053-20068.《金屬鹵化物燈能效限定值及節(jié)能評價值》GB200054-20069.《三相配電變壓器能效限定值及節(jié)能評價值》GB20052-200610.《變壓器空載損耗率限定值》GB19577-200411.《房間空氣調(diào)節(jié)器能效限定值及能源效率等級》GB12021.3-200412.《通風(fēng)機能效限定值及節(jié)能評價值》GB19761-200513.《清水離心泵能效限定值及節(jié)能評價值》GB19762-200514.《節(jié)水型生活用水器具》CJ164-20028.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析8.2.1能耗種類、來源及流向電力→制冷、動力、照明、辦公設(shè)備、生活熱水供應(yīng)水→生活用水、綠化及消防用水等8.2.3項目所在地能源供應(yīng)狀況本項目位于北京市順義區(qū)花博會主場館所在地。目前場館供水、供電設(shè)施已經(jīng)齊全，可滿足改建后項目運營的需要。給水：水源由項目西側(cè)火寺路，沿順平西路的DN400管線至項目引入。中水：規(guī)劃七路修建有DN300中水管。雨水：在規(guī)劃五路建有雨水管，DN600~DN1400。規(guī)劃七路以北排入十三支。機場北線南輔路建有1.6m×2m排水明溝。污水：在規(guī)劃五路建有污水管線DN500~DN600。供電：本工程東側(cè)出口加工區(qū)建有110KVA變電站，沿安富街、火寺路、規(guī)劃七路引一條電力管道接至項目。通訊：本項目用地范圍內(nèi)電話總數(shù)需求為1800門，根據(jù)周邊市政條件，將建信息管道接自安富街的已建信息管道，沿規(guī)劃五路接至項目。8.2.4能源消耗指標(biāo)分析1、給排水、消防系統(tǒng)該項目用水量主要為辦公人員綜合生活用水量、澆灑道路、灌溉綠地用水量，此外還包括部分市政用水、公建用水及未預(yù)見用水量。用水量預(yù)測：商業(yè)辦公生活用水量：50升/人·日×18000人=900市政用水、公建用水及未預(yù)見用水量：商業(yè)辦公用水量×15%=135m綠化及道路噴灑用量：1.5L/m2·d×20396m2用水量總計為：1066m3/日，年耗新鮮水：日用水量×300=中水用量：1120462、電力系統(tǒng)本項目消耗的能源種類主要為電能，主要用于滿足建筑物的通信系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動力系統(tǒng)等。不考慮照明開關(guān)時間表，商業(yè)按照明10小時/天。（1）空調(diào)負(fù)荷及耗電量北京市區(qū)民用建筑冷估算，商業(yè)地上取100w/m2，地下取80w/m2。空調(diào)耗電量定額（w/m2）建筑面積（m2）日小時數(shù)Cop值工作天數(shù)年用電量（萬千萬時）地上建筑100226763100.751202040.87地下商業(yè)建筑8018246100.75120131.37總耗2172.24（2）照明耗電量照明的功率密度，商業(yè)取9.00w/m2，地下部分取5.00w/m2。照明耗電量定額（w/m2）建筑面積（m2）日小時數(shù)負(fù)荷系數(shù)工作天數(shù)年用電量（萬千萬時）地上建筑9226763100.75330505.11地下商業(yè)建筑部分1518246100.7533067.74其他地下533873100.733039.12總耗611.98（3）電器（電插座）耗電量電器（電插座）的功率密度，商業(yè)取25.00w/m2，地下部分取6.00w/m2電器（電插座）耗電量定額（w/m2）建筑面積（m2）日小時數(shù)負(fù)荷系數(shù)工作天數(shù)需要系數(shù)年用電量（萬千萬時）地上建筑25226763100.753300.6841.86地下商業(yè)建筑部分2518246100.753300.667.74其他地下633873100.73300.418.78總耗928.38（4）電動設(shè)備（電梯、風(fēng)機）耗電量電動設(shè)備（電梯、風(fēng)機）的功率密度，配套商業(yè)取10.00w/m2，地下部分取10.00w/m2電動設(shè)備（電梯、風(fēng)機）耗電量定額（w/m2）建筑面積（m2）日小時數(shù)負(fù)荷系數(shù)工作天數(shù)需要系數(shù)年用電量（萬千萬時）地上建筑10226763160.753300.671.84地下商業(yè)建筑部分1018246160.753300.65.78其他地下1033873160.73300.610.73總耗88.35（5）年總消耗電量為：3800.94萬千瓦時。3、采暖系統(tǒng)項目年耗熱量計算結(jié)果為254.9771萬kWh，詳見下表。序號功能區(qū)名稱建筑面積面積熱指標(biāo)熱負(fù)荷（m2）（W/m2）（kW）1地上建筑226763306802.892地下商業(yè)建筑1824630547.383合計7350.27采暖熱負(fù)荷QR（kW）室內(nèi)計算溫度(tn)日運行小時(h)采暖天數(shù)(d)溫差修正系數(shù)(Kt)管網(wǎng)輸送效率(%)年耗熱量(GJ)17350.2718121250.710.9529664.144、單位建筑面積綜合能耗和總能耗分析項目全年能源消耗匯總表序號主要能源種類計量單位年需要量實物標(biāo)煤實物折算系數(shù)折標(biāo)煤1電萬度T3800.941.2294671.352水噸T3196780.085727.403天然氣萬立方米T8312.1431012.114年總計折標(biāo)煤2297.005單位面積能耗0.02518噸標(biāo)煤/m28.3節(jié)能方案分析8.3.1建筑專業(yè)節(jié)能方案根據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DBJ01-621-2005第3.1.3條規(guī)定“單棟建筑面積大于20000m21、規(guī)劃布局：建筑總平面的布置和設(shè)計，充分利用冬季日照避開冬季主導(dǎo)風(fēng)向，利用夏季涼爽時段的自然通風(fēng)。項目建筑擬采用南北朝向，以使主要房間最大可能避免西曬，最大限度的減少空調(diào)能源消耗。2、外部環(huán)境設(shè)計：對本地段的原生樹木綠化環(huán)境加以充分利用和改善，起到隔音降噪降塵的效果，減少對建筑室內(nèi)外環(huán)境的影響，以創(chuàng)造能充分滿足人們舒適條件的室外環(huán)境。3、建筑體形系數(shù)：建筑物的體型系數(shù)不大于0.3。4、建筑窗墻比：本項目目前根據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ01-621-2005）中相關(guān)要求，東、西、北朝向的窗（包括透明幕墻）墻面積比，不大于0.7，且建筑物總窗墻比不大于0.7，遮陽系數(shù)小于0.5。當(dāng)單一朝向的窗（包括透明幕墻）墻面積比小于0.40時，玻璃（或其他透明材料）的可見光透射比不小于0.40。5、建筑外門設(shè)計：設(shè)置門斗或其他減少冷風(fēng)進入的設(shè)施。6、屋頂設(shè)計：本項目建筑屋頂透明部分小于20%，其的傳熱系數(shù)滿足《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ01-621-2005）的要求。8.3.2結(jié)構(gòu)專業(yè)節(jié)能方案1、擬采用輕質(zhì)、高效的保溫材料。2、當(dāng)外墻出現(xiàn)熱橋時，對混凝土熱橋部位采用高效保溫材料進行處理，可采用保溫砂漿或其他高效保溫材料。3、混凝土強度等級擬采用C30～C25，優(yōu)先采用HRB400級鋼，以達到節(jié)約鋼材的目的。4、對外墻外保溫系統(tǒng)采用的機械錨固件要求制作螺釘?shù)牟牧鲜遣讳P鋼或經(jīng)表面防腐處理的金屬，塑料釘和帶圓盤的塑料膨脹套管應(yīng)采用聚酰胺、聚乙烯或聚丙烯制成，制作塑料釘和塑料套管的材料不得使用回收的再生材料。錨栓套件必須是經(jīng)權(quán)威機構(gòu)檢驗合格，并出具有檢驗報告方可采用。8.3.3電氣專業(yè)節(jié)能方案本工程應(yīng)從多方面采取節(jié)能措施：變配電系統(tǒng)中采用干式節(jié)能型變壓器，在低壓系統(tǒng)中設(shè)集中電容補償，提高功率因數(shù)，并采取諧波抑制措施；動力系統(tǒng)的風(fēng)機、水泵等設(shè)備根據(jù)需求采用變頻器、軟啟動器或其它減壓啟動方式，以減小啟動電流和對電網(wǎng)的影響；在照明設(shè)計中大量采用綠色節(jié)能型照明光源、高效照明器具并結(jié)合智能照明控制系統(tǒng)，應(yīng)急疏散指示燈擬采用LED光源、室外景觀照明擬采用太陽能光伏電池供電，從而達到節(jié)能及環(huán)保的目的；弱電系統(tǒng)通過高度集成化的智能樓宇控制系統(tǒng)，實現(xiàn)對大樓各機電設(shè)備跨子系統(tǒng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，實現(xiàn)高效節(jié)能的目的。8.3.4給排水專業(yè)節(jié)能方案1、本工程雨水集中收集，經(jīng)過處理后用于車庫的沖洗、室外綠化灌溉系統(tǒng)、水景循環(huán)系統(tǒng)等。2、所有衛(wèi)生器具配件均采用滿足《節(jié)水型生活用水器具》（CJ164-2002）標(biāo)準(zhǔn)的用水器具。3、各主要用戶的給水總供水干管和中水總供水干管上均設(shè)置水表，便于計量用水量。4、制冷機冷卻水經(jīng)冷卻塔循環(huán)使用。5、低區(qū)充分利用市政水壓，直接供水。6、高區(qū)設(shè)置變頻調(diào)速水泵供水，節(jié)省水泵電能。8.3.5冷熱源和空調(diào)采暖水系統(tǒng)節(jié)能方案1、制冷機性能系數(shù)滿足《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》要求。2、空調(diào)冷水二次泵采用變頻調(diào)速水泵。3、考慮到系統(tǒng)節(jié)能，冷凍水系統(tǒng)按辦公室濕度獨立控制空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計要求，分為兩個系統(tǒng)：1）空調(diào)機組和新風(fēng)機組劃為潛熱處理系統(tǒng)，負(fù)責(zé)承擔(dān)房間的全部濕負(fù)荷和部分顯熱負(fù)荷；其冷凍水供水/回水溫度為7℃/12℃。設(shè)有兩臺離心式冷水機組，總裝機容量為7000KW。2）將室內(nèi)的風(fēng)機盤管劃為顯熱處理系統(tǒng)，負(fù)責(zé)承擔(dān)房間的部分顯熱負(fù)荷；其冷凍水供水/回水溫度為15℃/20℃。設(shè)有一臺離心式冷水機組與一臺雙工況螺桿式冷水機組，總裝機容量為4600KW?？紤]到夜間值班等因素，雙工況螺桿式冷水機組的夜間供冷工況為4、建筑設(shè)置熱計量裝置。5、根據(jù)冷卻水溫度控制冷卻塔風(fēng)機啟停。6、空調(diào)末端設(shè)備、冷熱源設(shè)備和空調(diào)水系統(tǒng)設(shè)有能量調(diào)節(jié)的自控裝置。7、冬季利用冷卻塔制冷為內(nèi)區(qū)風(fēng)機盤管提供冷源。8.3.6空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)節(jié)能方案1、全空氣空調(diào)系統(tǒng)過渡季可加大新風(fēng)運行，利用新風(fēng)作冷源。2、新風(fēng)系統(tǒng)都設(shè)有排風(fēng)熱回收裝置。3、高大空間采用分層空調(diào)的氣流組織形式，提高通風(fēng)效率，減少供冷量和送風(fēng)量。4、展館和中庭過渡季進行自然通風(fēng)，節(jié)省空調(diào)能耗。5、地下停車庫的通風(fēng)系統(tǒng)風(fēng)機根據(jù)車流量進行定時啟停控制，節(jié)省風(fēng)機能耗。8.3.7能源計量/檢測設(shè)備、器具的配備1、水的計量水的計量包括市政供水、中水、采暖系統(tǒng)補水等。在城市供水管網(wǎng)引入本小區(qū)進口設(shè)一級表，每個單元門口設(shè)置二級水表。具體到各戶設(shè)置水計量表，按計量收費，保證節(jié)約用水。以達到節(jié)約電能、減少耗能的目的。同時所有衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，合理配置水表等計量裝置。2、電的計量高壓計量：每路10kV電源進線的計量表設(shè)在10kV計量柜內(nèi)。低壓計量：為有效進行能量計量和管理，在變電所進、出線和有特殊要求的部位設(shè)置計量表，動力負(fù)荷、照明負(fù)荷分別供電、分別計量，對30kW及以上用電設(shè)備單獨計量。嚴(yán)格執(zhí)行GB17167-2006標(biāo)準(zhǔn)，選用計量檢定機構(gòu)認(rèn)可的用電計量裝置，配變電所設(shè)專用計量柜，并設(shè)具有分時計量功能的復(fù)費率電能裝置。對電流互感器的選擇按電壓、準(zhǔn)確度等級、變比和二次容量等參數(shù)確定。所有計量表計的計量范圍、參數(shù)內(nèi)容、計量精度等應(yīng)滿足法定要求。其功能：如數(shù)據(jù)采集方式、通迅接口形式、通迅協(xié)議等應(yīng)滿足能量計量管理系統(tǒng)的要求。3、采暖熱水的計量供水管設(shè)置計量儀表，在熱力站、各建筑物入口、分戶設(shè)熱計量裝置，所有設(shè)備均采用節(jié)能、節(jié)水型產(chǎn)品，合理配置溫度計、壓力表、水表等計量裝置。4、配備能源計量人員運行管理本項目建成后，建立能源計量管理體系，形成文件，并保持和持續(xù)改進其有效性。配備專人負(fù)責(zé)能源計量器具的管理，負(fù)責(zé)能源計量器具的配備、使用、檢定（校準(zhǔn)）、維修、報廢等管理工作，應(yīng)強調(diào)應(yīng)及時記錄相應(yīng)各種儀表的參數(shù)，如發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時檢查、修理直至正常為止，并即時整理出相應(yīng)的日用量、月用量、季用量和年用量。以確保項目的節(jié)能措施得以達到預(yù)期的節(jié)能效果。同時建立、保持和使用文件化的程序來規(guī)范能源計量人員行為、能源計量器具管理和能源計量數(shù)據(jù)的采集、處理和匯總。第九章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析9.1項目選址及用地方案9.1.1項目建設(shè)地點本項目位于北京市順義區(qū)枯柳樹環(huán)島西國門1號（原花博會主場館）。項目為中國花卉博覽會主場館會后利用，位于北京臨空經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)——空港開發(fā)區(qū)，距首都機場僅3公里，機場高速、機場北線、京承高速、京密路交匯與此，M15號輕軌后沙峪站位于場館南側(cè)200米，交通十分便利，是一個具備實現(xiàn)真正的全球性產(chǎn)業(yè)集散地條件的開發(fā)項目。基于這一優(yōu)越條件，在項目規(guī)劃、功能分區(qū)以及建筑設(shè)計等方面應(yīng)充分體現(xiàn)，將優(yōu)勢資源充分的利用轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)價值。9.1.2項目用地范圍本項目總用地面積246022平方米，其中一期項目總用地13826平方米，具體用地范圍：北側(cè)及東側(cè)為機場北線南輔路，西側(cè)為南北走向規(guī)劃六路、東西走向規(guī)劃七路與規(guī)劃六路垂直相交，南側(cè)為東西走向順平西路，東側(cè)為枯柳樹環(huán)島。9.1.3土地利用狀況項目單位已經(jīng)獲得擬改建項目的經(jīng)營權(quán)和土地使用權(quán)證書，手續(xù)齊全，無遺留及爭議問題。改建后項目一期的技術(shù)指標(biāo)如下：一期改建項目總用地面積 138216m一期改建后總建筑面積226763m2建筑控制高度 7層容積率2.00綠化率 18%建筑密度 30%9.2土地利用合理性分析1、項目與城市規(guī)劃相容性順義區(qū)新城建設(shè)目標(biāo)：利用順義新城最重要和獨有的資源首都國際機場優(yōu)勢，積極發(fā)展國際會展、商務(wù)、物流等臨空產(chǎn)業(yè)，鞏固提升現(xiàn)代制造業(yè)的層次與水平，打造作為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展引擎的臨空產(chǎn)業(yè)中心和首都先進制造業(yè)基地：強化城市的綜合服務(wù)職能，突出濱水組團式布局特色，建設(shè)綠色宜居新城?！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃（2004年一2020年）》對順義新城的功能定位：東部發(fā)展帶的重要節(jié)點，北京重點發(fā)展的新城之一。引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，以及空港物流、會展、國際交往、體育休閑等功能。本項目運營期定位于會展、商品采購、商務(wù)、倉儲物流等商業(yè)功能，符合城市建設(shè)規(guī)劃。2、可實現(xiàn)布局集中、用地集約和產(chǎn)業(yè)集聚的目標(biāo)。本項目所在地位于北京市順義區(qū)，地毗鄰北京首都國際機場，優(yōu)越的臨空區(qū)位造就了順義的臨空產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，目前已初步形成了以空港工業(yè)區(qū)、空港保稅物流中心和天竺出口加工區(qū)為代表的外向型臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)，同時形成了以電子信息、航空產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群，空港物流基地正在成為國內(nèi)外知名物流企業(yè)的集聚區(qū)。項目的建設(shè)可以實現(xiàn)建材、家居企業(yè)向空港集聚，有利于形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，并能發(fā)揮產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)，促進順義空港經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展。根據(jù)規(guī)劃相容性分析及項目選址合理性分析，本項目選址及平面布局符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃、環(huán)境質(zhì)量及環(huán)境保護的要求，選址及平面布局合理。9.3征地拆遷及移民安置分析本項目不涉及因征地而產(chǎn)生的拆遷及移民安置問題。第十章環(huán)境和生態(tài)影響分析10.1建設(shè)項目周圍環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀1、工程地質(zhì)地處燕山南麓，華北平原北端，屬潮白河沖積扇下段。平原面積占95.7%。地勢北高南低，北部山地最高點海拔637米，平均海拔35米。2、氣候條件順義區(qū)氣候?qū)倥瘻貛О霛駶櫞箨懶约撅L(fēng)性氣候，年平均氣溫為11.5℃。1月平均氣溫4.9℃，最低氣溫零下19.1℃；7月平均氣溫25.7℃，最高氣溫達3、場地類別建筑場地類別為III類。4、場地建筑抗震根據(jù)《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-95），本工程抗震設(shè)防烈度為8度，相應(yīng)的設(shè)計基本地震加速度值為0.20g，阻尼比0.035；建筑抗震設(shè)防類別：為丙類。10.2項目生態(tài)環(huán)境影響分析10.2.1施工期環(huán)境影響分析噪聲影響分析施工中將會動用施工設(shè)備和機械，施工運輸車輛進出施工工地，這些都將會對周圍環(huán)境產(chǎn)生一定的噪聲污染。大氣環(huán)境影響分析項目在施工中會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與施工現(xiàn)場條件、管理水平、機械化程度及施工季節(jié)、土質(zhì)及天氣等諸多因素有關(guān)。水環(huán)境影響分析本項目施工過程中會產(chǎn)生施工廢水和生活污水。施工期產(chǎn)生的廢水主要由施工人員生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水（主要是結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種運輸車倆沖洗水等）組成。項目建設(shè)過程中將嚴(yán)格控制水污染，不產(chǎn)生滲井、滲坑，不會對地下水產(chǎn)生影響。固體廢棄物環(huán)境影響分析項目施工期的固體廢棄物主要包括生產(chǎn)性廢棄物和生活垃圾廢棄物。生產(chǎn)性廢棄物包括：施工階段物料運送時的遺灑、損耗，包括沙石、混凝土、鋼管、木板及線材等；施工器材、建材和裝飾材料的包裝物等。項目施工期生活垃圾主要包括用餐飲垃圾和施工工作面生活垃圾。10.2.2運營期環(huán)境影響分析運營期主要污染源和污染物為汽車尾氣、油煙、生活污水、生活垃圾和風(fēng)機、水泵等各固定噪聲源廠界噪聲。10.3生態(tài)環(huán)境保護措施10.3.1施工期污染防治措施噪聲污染防治措施施工現(xiàn)場應(yīng)合理布局，將施工中的固定噪聲源相對集中擺放。如遇夜間施工，應(yīng)該符合當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)規(guī)定。保持施工車輛進出通道的暢通，并加強附近區(qū)域的交通管理，以避免較大的施工運輸量影響交通秩序，產(chǎn)生車輛鳴笛噪聲污染。大氣污染防治措施項目將采取以下對策：1）施工場地定期灑水，防止浮塵產(chǎn)生，在大風(fēng)日加大灑水量及灑水次數(shù)；2）施工場地內(nèi)運輸通道及時清掃、沖洗，以減少汽車行駛揚塵；3）運輸車輛進入施工場地應(yīng)低速行駛，或限速行駛，減少產(chǎn)塵量。固體廢棄物污染防治措施原建筑物拆除后的建筑垃圾將集中堆放到指定地點，并按照《北京市建筑垃圾和工程渣土處置管理規(guī)定》妥善處理。（1）每個工區(qū)工作面必須設(shè)立指定的渣土堆放點，堆放點要設(shè)專人管理，避免渣土隨意堆棄；（2）倒土過程中，工作面須設(shè)置灑水、噴淋實施，并壓實渣土；（3）遺棄的沙石、建材、鋼材、包裝物等應(yīng)由專人管理回收，及時清潔工作面。10.3.2運營期污染防治措施噪聲污染防治措施項目建設(shè)時除優(yōu)選低噪聲設(shè)備外，還將通過合理布局等綜合性防治措施，達到國家標(biāo)準(zhǔn)，以減輕對周圍環(huán)境的影響。大氣污染防治措施廚房烹飪油煙氣可通過吸排油煙機將油氣分離后經(jīng)專用煙道引到樓頂部排入空中；地下停車場排放的廢氣利用地下室強制通風(fēng)將尾氣排至室外，保證停車場的空氣中尾氣含量