OverviewofBeijingandthepropertymarket

北京房地產市場概覽北京城市總體背景

北京是中華人民共和國的首都，是全國的政治中心、文化中心、金融中心，是國內、國際交往中心，同時也是有3000年建城史和800年建都史的世界著名的歷史文化名城。北京是中國經濟實力最強的城市之一。2002年，國內生產總值達到3,130億元($378億)，人均國內生產總值為27589元（$3300）。2001年，城鎮居民人均居住使用面積17.6平米，折合建筑面積23.5平米。距離人均35建筑平米的小康舒適標準尚有較大距離。北京城市規劃區即北京市行政轄區，包括規劃市區和遠郊地區，總面積為16800平方公里。其中規劃市區的范圍，東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，方圓1040平方公里。市區中心地區的范圍大體在四環路以內，城市建成區面積491平方公里。截至2002年，北京市常住戶籍人口1134.5萬人，流動人口300萬，其中,城近郊區687萬人,遠郊區447.6萬人.2北京城市規劃及建設布局以天安門為中心形成的城市環線格局二環、三環、四環、五環（與歷史文化區域、地鐵環線、城市水系、綠化隔離帶的相關聯系）以放射性道路形成的對外高速路通道京昌高速路、京順快速路、京沈高速路、京承高速路、立湯路、京開高速路、京通快速路、京津唐高速路、京石高速路具有獨特文化價值或景觀的地帶與皇家建筑（故宮）、皇家公園有關與大型城市公園有關與傳統審美有關（西部山水、北部上風上水、東部溫榆河等）以環繞二環的護城河、環繞四環的綠化隔離帶形成的獨有環帶景觀3北京城市規劃及建設布局圖（環線格局）故宮二環線三環線四環線規劃五環線東長安街西長安街4北京城市規劃及建設布局圖（放射性道路系統）故宮二環線三環線四環線規劃五環線東長安街西長安街京石高速京開高速京津唐高速京沈高速京通快速京順高速立湯路京昌高速京承高速5北京房地產的分布及特點九大商圈：王府井、西單、前門、國貿、燕莎、京都（馬甸）、亞奧、公主墳、中關村熱點地區：5大熱點：CBD、奧運村、中關村、金融街、北京經濟技術開發區（亦莊）3條熱帶：環繞四環的綠化帶、環五環的綠化林帶預留地區、近遠郊區水系治理沿線多條熱線：城市地鐵及城市輕軌沿線地區（已經通車的城市輕軌13號線、已經開工的地鐵五號線、即將開工的地鐵四號線、十號線和奧運支線工程兩廣大街

6北京房地產市場的熱點地區（9大商圈）故宮二環線三環線四環線東長安街西長安街京石高速京開高速京津唐高速京沈高速機場高速路立湯路八達嶺高速路京承高速路規劃五環線燕莎馬甸亞奧國貿中關村王府井公主墳前門西單7北京房地產市場的熱點地區（5大熱點）故宮二環線三環線四環線東長安街西長安街京石高速京開高速京津唐高速京沈高速機場高速路立湯路八達嶺高速路京承高速路規劃五環線中關村奧運村金融街CBD亦莊開發區8北京房地產市場的熱點地區（綠化帶）故宮二環線三環線四環線東長安街西長安街京石高速京開高速京津唐高速京沈高速京通快速機場高速路立湯路八達嶺高速路京承高速路規劃五環線五環綠化帶四環綠化帶9北京房地產市場的熱點地區（地鐵）故宮二環線三環線四環線東長安街西長安街京石高速京開高速京津唐高速京沈高速京通快速機場高速路立湯路八達嶺高速路京承高速路規劃五環線地鐵5號線輕軌13號線地鐵4號線地鐵10號線內環地鐵2號線地鐵1號線55441010131310地產類型及分布特點(1)：按價位分低端產品：5000元/平方米以下中端產品：5000～8000元/平方米高端產品：8000元以上按性質分普通住宅高級公寓別墅按功能分住宅商業用房寫字樓工業用房及其他

按建筑形式多層板樓、小高層、高層板樓高層塔樓別墅（連排、雙拼、獨棟）按社區規模分大型社區中型社區小型社區按建筑密度分

低密度社區高密度社區11地產客戶類型及特點按購房目的解決住房改善住房條件作為第二居所購房商用（購買寫字樓、購買商住樓、商用功能住宅）投資性購買（購買寫字樓、住宅,主要用于出租，少數適時轉手）

按購房客戶群體特征來看舊城區改造后獲得拆遷補償的居民國有企業職工服務于外企、三資、私營企業的中高層白領老板、商人階層在京企事業單位、商務機構外地駐京機構外地居民購房海外機構海外人士投資機構、基金（目前較少）

12北京漫房地責產的宜發展乎歷程19仙92魄年～糊19牲95瘦年，穴改革互開放螞初期敘，火假爆起女步階慈段，涂市場逮外向對色彩等濃厚19稱95杰年～堂19律98翠年，降宏觀槽調控跡下的斃調整壤階段19獨98鏡年～撿20常00濟年，告需求巾拉動退下的輕爆發前性成考長階纏段20恨01叨年～王目前年，個意人購窮房時寧代的著真正臣開始濁，逐復步走肝向成茅熟的餐市場摟化階嫂段,兇市場導發展異前景駛良好13北京訪房地傷產市塑場發席展歷腹程綜繩述(維19葬92患~1么99呆5)19崖92仙年～酬19厭95賀年，滲改革萍開發已初期匪，火及爆起過步階準段，射市場蠅外向進色彩揭濃厚政策敞滯后躬，市隸場起覺步晚北京19岡92年出處臺土禽地使閃用權谷出讓倘暫行肝條例進，同歷時頒麗布外喚商投壺資房季地產貌的若校干規做定，兵以適旁應北鑼京對色外開濤放的北需要檔，從什一開陜始,得北京韻房地有產就栗帶有疊很強代的“射外向詳型”靜色彩市場厚特征臉：境外廁市場乒標定進本土面市場扭，房孔價居糖高高檔菊物業負開發潔占較澤大比史例住宅遵的商鄉豐品化場率低粘，個款人購慈房比解例極掉低供大踢于求校，導炊致價節格的骨下調床及以擇后的宿調整供應帖地段稿多在劑繁華劉的市壇中心演區、莊熱點螺地區14北京席房地兇產的礎發展惡歷程善(1瞞99戲5~副19欠98蠟)19除95灘年～敢19施98佩年,磁宏觀忠調控及下的販調整牙階段政策堵取向揮：調整桶投資哄結構允，確蘋立了相大力行發展崇內銷僵商品澤住宅頁的方山向普通拘住宅駝開發掙成為阻重點市場族特征找：以財荷政支琴持的嚼單位蟻集體掀購房徐成為鵝需求串增長有的主崗要動哀力個人殿購房辮主要部以高像收入尸階層角為主在高勉檔物渣業價民格下池調的惹同時鋪，普肉通商撥品住萄宅價暗格攀踩升物業黃的分資布開亦始向盲北京偉的傳洗統建常成區勵以外輕擴散15北京網房地拒產的是發展躺歷程矛(1步99預9~情20灣00纏)19券98訓年～攏20冒00食年需咱求拉愁動下借的爆購發性蒜成長忍階段政策喘取向兄：19線98年住智房制袋度突盒破性撓改革獵，福悲利分而房制嚇度結理束，倉引發險需求吹爆發住房牽按揭般制度叼推出呼并實觀行，筒降低托了個侍人購替房的價進入伯門檻購房迅補貼籮政策豪出臺按市的場經壺濟原摩則調托整了袍房地濾產的桶開發滴管理炮體制練，取頑消了揮房地偽產開賣發權裕的壟春斷，絡降低塌了房五地產扒的準桐入門狂檻，智房地拆產企允業數別量快到速增肌加。市場鳥特征腦：個人本購房販實現務了從廟高收區入階冒層到束普通搶大眾滾的轉以型，漸個人所購房爹占絕滅對比翁例19穴98班～2蝕00孫0是埋房地步產需蟻求及循供應站在積曠累多朝年后訓的井鴨噴階江段，伴具有涌一定蔽的特尿殊性16北京合房地帽產的瞞發展企歷程節(2戚00莖1)20殺01鋼年，灣個人派購房共時代誰的徹忌底開追始，另逐步爛走向躲成熟賞的市桌場化忘階段政府爬出臺劃了一細系列甘規范廣房地沫產市閘場的描法規采政策土地加使用各制度葉改革簡化涉政府繞審批咱程序園，整框頓和桌規范謀市場券各相莊關環灣節，減免便不合敗理收彈費，犁進一捕步優筒化投蛙資環夸境建立庭新的叔住房堆供應彩體系完善禍住房糞金融僻服務房改窄政策劫到位鳳，廉輕租房幼政策泡啟動澡，力屆圖啟治動二炕級市彩場新的腳市場瓦化貨引幣化鞠拆遷咱政策購買抓商品討房的僻契稅柔調整城市隨大型蠢建設史啟動揀：京開隱路、藥四環答線等轉重要召交通土干線議開通泥，CB翅D規劃有方案斧確定傲，五逆環、勵地鐵籠八通自線開池工等宿等重大創利好追事件羊：申奧幻玉成功抓、加稀入WT慘O17北京獅房地敲產的夾發展昌歷程忘(2該00誼1)產品你進一堂步多按元化矛，品腫質進滲一步枯提高焦，市星場進咐一步蚊的成全熟帶旦來的受競爭獲加劇每和營晌銷創穴新洋設蟻計、頸建筑午結構技新形司式（液風車脹形、律筒中澇筒等勵）新概辣念（TO洞WN狹HO柿US爪E、商務汗花園扶、國死際社綁區、崖景觀示住宅好）產品輝設計站（錯已層、嶼躍層僅、挑發空、牢超高懲大堂居、四擴季花灣房）新技藝術(津采暖懶制冷奔方式模、室梅內通摔風、伍保溫傘隔熱卡、直山飲水假、垃糠圾處首理等街)市場藥表現牛：個人任購房太總量蜜達到納10心49持.7樓萬平弄方米量，比危上年漿增長脆36庭%，劈燕個人民購房頭比例梨高達訊93郵%，全市晨商品咬住宅游平均暖價格界達到燦47哲16纏元/穗平方序米，映較2鑒00被0年撈上調膨15奏9元賤，結義束了競自1交99劉7年印以來姜連續件三年壞的下茫滑趨演勢；成為畏北京盲房地孫產市嘆場具肆有重炒要意哲義的信“拐氏點”18北京系房地誘產的成發展松歷程屋(圖厲1)來源曠：北系京市通統計起局19北京察房地庫產的覺發展鵝歷程期(圖雀2)來源被：北萄京市肅統計贊局20北京蒜房地縮慧產的偶發展售歷程昌(圖堆3)來源許：北猶京市巧統計航局21北京健房地售產的溫發展足歷程從(圖摧4)來源鉤：北澤京市柱統計惠局22北京解房地筐產的獨發展文歷程傻(圖光5)來源懇：北謙京市享統計尤局2320罷03年1釀～5月房岡地產恨市場費形勢生已經里趨于肥穩定據北汽京市叢統計些局統寫計數早據，露1～5月，苦北京租市房容地產鼓投資川完成25糖4億元袍，同揚比增棉長42噴%。其中愚，商廟品住凍宅投江資15術4.暗1億元櫻，同捷比增厘長55鳳.4％，腳辦公滋樓投畜資26掠.7億元船，同哄比增嫂長75邪.3％，櫻商業避營業毫用房諒投資13億元炕，同姓比增沸長70湯.3％；房地炎產開憤復工叛面積裕累計46粥80搶.4萬平史方米純，增溫長31魄.7詳%；其中猶住宅罩面積34擊40萌.9萬平疼方米躁，增殺長36揮.2雪%。商品園房銷爐售情督況受SA慈RS影響李，勢差頭有比所放益緩，攜1～5月全需市共趴銷售械各類成商品逆房21倚2.凝1萬平狠方米導，同找比增龍長19醬.5扣%，其共中住薄宅20遍1.綱6萬平鋸米，啟同比找增長20些.5％；北京并房地肝產市惑場現掃狀24SA敵RS對北犯京房賊地產箏市場勒的影幣響影響出是暫吊時的段，市造場正柔在逐養步恢汁復正處常主要州影響攝以下沿幾個靠方面望：購房幟觀念串上的誤變化產品側的變剝化購房羨偏好款的變胖化物業政管理借的變房誠化政府若救市25各種暑類型鞏物業礦及各畝區域揮走勢高級弱公寓TO畫WN戒HO臺US健E別墅寫字晴樓市欄場熱點下地區CB劃D地區按：中關本村區蓮域：亞奧跟地區通：東四篩環及錯望京勸地區慣：中心絕城區添：南城礙地區烏：幾條眨典型群放射下線沿覆線地蠟區：北京栽房地焰產的杰發展朗前景26寫字治樓市大場分丈析Gr披ad怎e軋A詢of唇fi疑ce咳r卻ev禍ie關w甲級萄寫字呆樓概慶覽Gr輛ad喚e振A齊of簽fi喜ce餃p做ri哄ce醫a雜nd班r禽en牽ta垃ls甲級紐奉寫字次樓價送格及睜租金Co拆mm叛er趴ci口al預/r農et淋ai猜l蹦ma撿rk為et鑰r柔ev道ie絨w商業蹈、零葵售類器物業差市場宵概覽Co券mm繭er窗ci匹al宴/r悄et值ai彩l突ma努rk宴et尚p隊ri鑒ce迅s煎an皺d物re呆nt吸al抬s商業撕、零驢售類趕物業任價格檔及租染金27Gr島ad染e臭A爹of鐮fi附ce酷r腐ev哥ie遞w供應夕量成交熊量空置系率空置眾率平方萍米甲級奴寫字斬樓概倒覽來源閱：世寇邦魏員理仕28Gr屆ad唐e月A撒of辮fi拆ce欠p考ri堅ce蔽a維nd匪r床en辭ta引ls甲級況寫字套樓價撕格及敗租金越情況以1久99完3年著1季丙度價街格為舟10徹0以1散99聞3年棗1季晝度租努金為虛10濕0來源玩：世鋒邦魏中理仕29Co偉mm澤er乳ci劈燕al鳳/r反et肅ai猛l炭ma置rk友et粗r角ev炭ie右w供應笨量成交學量空置貪率空置挺率平方張米商業贈、零祖售類默物業奶概覽來源存：世突邦魏捷理仕30Co霞mm意er倆ci劇al局/r悉et冬ai衡l驗ma賢rk朝et嘴p球ri絨ce徐s古an句d神re姓nt針al教s租金$/被天平恭方米占營業恐額之百盆分比固定訊租金世（優芳質首秤層商今鋪）營業灶額之垮百分勒比的逢范圍以營趣業額德計算虜并設谷最低啊保證膜租金（優蟻質二花層商巷鋪）商業盲、零私售類理物業脈價格嫩及租烤金來源溜：世匹邦魏役理仕31未來柿促進個北京京房地諒產市令場的倍主要儉動力菊及因煩素需求煌拉動福利分房制度的結束，使購房成為必需收入水平提升，原住房的低品質，促進住房需求的升級換代城市建設促進無房戶、城市拆遷戶的住房問題的解決購買房地產作為一種長期安全的投資截止2002末，北京常住戶籍人口1134.5萬人，流動人口300萬人。北京本地人存在對住宅的巨大需求北京的首都地位、日益國際化、良好的投資生活環境吸引越來越多的外地人、外國人來京經商、投資、學習、居住。外地或外國政府、機構、企業、個人常駐北京的人數持續增長，從而存在對北京物業的巨大需求，尤其是高端物業市場。駐京外地人、外籍人士對北京高端物業存在較大需求。（北京市已與72個國家和124個首都和大城市有友好往來關系，其中已與23個國家的26個城市建立了友好城市。北京現有外國駐華大使館144個，國際組織和地區代表機構18個，外國新聞機構185個。在北京設立的國外駐京代表機構已超過7000家，外國留學生13000多人。）32未來營促進羽北京晶房地洞產市膝場的己主要頓動力射及因討素對未獻來需緩求的箏估計預計忘北京垂未來3～5年內夸，住皺宅銷漢售面逢積將警在12載00萬平聾米/年項目單位199619971998199920002001年平均遞增%城鎮居民人均可支配收入元6886781384729183103501157811%城鎮居民人均住房使用面積平方米13.814.415.015.916.817.65%北京涌城鎮坑居民栽人均返可支狹配收帥入保冤持11姥%的年鳳增速輕，20壁01年，崇個人雞收入夏超過60超00尾0（$7姜30腰0）的擦人數噴增長氧較26竟0%，新潑富階狹層規聯模在臭不斷委壯大籃中。北京叢城鎮演居民例人均覺住房翁使用扶面積垮以每奏年5%年平燈均增短長速富度遞它增。以20致01年為脹基數僵，每糕年增像幅為0.睬88平米鍬，換完算為粒建筑完面積0.飲88÷0.覆75收=1休.2平米扭。即使嶼假定慢未來伍五年擠，北禾京城貓鎮居老民新絨增住騰房建挨筑面及積為1.睛2平米/年那末師新增逢需求冬的總討量是1.矛2平米/年×78急0萬常腥住城隆鎮居淘民=9嶼36萬平兇米/年再考籠慮到30少0萬流勇動人羞口帶部來的讓需求侵增量蛙，新錄增需買求即慎使按洲對半話，即0.拿6算：流動慘人口香帶動舊的新塔增需漠求為0.孔6平米/年×30霸0萬=1凳80萬以上撤二者敢合計穴：未糠來五柱年的失總有庸效需川求應殊當在11佳00萬平端米左維右。甘考慮帖到人維口的釀自然核增長禍、城恭市化攤進程霸、外透地人間口更投多地徐涌入愁，未診來的痕市場閣需求媽只會蘋增加避，而豬不會云減少垂。33未來誕促進衡北京全房地爛產市羊場的悅主要冶動力波及因家素對未去來需貨求的蔥估計僅由良于市舌政拆報遷和劫危改界的住提房需榆求，嚴每腦年就犁需要叨新增射住房尚要求捎50販0萬牲。“十嗎五”回期間拾，北份京市航確定掙了改消造城淺區和否關廂溉地區斃危舊萄房1乏64該片，怖四、駐五類燭房3常03顛萬平商方米閱的總病體目表標，斷涉及斜房屋伏總量凍93子4萬粱平方什米，擾其中皮危舊婆房7夕55催萬平猛方米庫，需憐動遷韻居民以34彼萬多篩戶，賢近1思20征萬人調，其詢間將涌通過早房改尤帶危喝改、裕市政拉拆遷林和開綁發經狹營帶渣危改輔戶等型多種臨方式爺基本座完成泉城區防危舊拿房的咳開發熊和改水造，洪市政描拆遷喬戶和醫危改鋤戶對截住房呼的需闊求量沃將加游大，購按每認年平旋均安傾置2睡4萬暗人，還每人物20硬平方寶米建蕩筑面徑積的數低限熱標準籃，年姓需求遙就達斷到約青為4喬80緣瑞萬平廉方米斜，成貪為未朽來需厘求的鄙主力蠶。再考倒慮到黨除此截之外街其他客購房倍者：榴無房蜘首次帳購房抬、二萬次置到業、饅升級壤換代摩置業幼、投羅資性炒置業衛、外騎地人互置業夠等，肺保守互預計稱其總濃量將漂在6情00偶～7晨00間萬平刮方米共，因疊此未腸來總裁有效皺需求泉在1章10下0萬嗎平方糕米是性有保勇證的立。再換面一個季角度木來看厲：34未來館促進匪北京瘦房地菌產市衰場的迎主要繭動力拔及因皆素（重址要利辜好因鹽素）政府側政策遺進一擴步規本范透炭明居民假購買靜力大打幅提獅升政府妖已經梨將房盆地產肅產業伯列為忙北京輔最重命要的得經濟懶支柱嘆產業駁，成宏立土叫地儲陣備中貿心，剃規范側一級場市場拳，同太時將譜開放匆公房大上市訊，啟笑動二搏手房明市場稱；金融描服務些力度手加強分（住撕宅投震資基膛金、誘按揭趕保險侵、房墊地產穴證券君化、顫住房我擔保挪機構銹等）惰、進摟一步波完善磚法規庸體系例（住宣宅法篇、物猶業管斯理法猾┉）宿、加著大執喚法力杠度（治保障擋產權滴人利吧益┉齡）至20洽02年，懸北京件人均GD欣P2餃75鴉89元，狼約$典330記0，居活民可劇支配活收入御年已奮經連跨續6年增廁長10盆%，居沫民的抬住宅蕉購買謊力增靜加，后投資晉購房籮意識影增強壩；“消費儉的示掏范效叫應”，居忠民擁紫有汽擱車數岡量將粉增加帆，改予變了跡居民飽的出覆行方反式，費對住尿房的時郊區蹦化、鉗大型片化、毒舒適笨化需徐求提眠高。根據象稅務鉆局統凡計，軌20灘01廢年全螺年收碰入超師過6占萬元眨人民戰幣的蟻個人渠增逾由26椒0%蓮，預膊計高積收入油階層江將繼絕續增釣大35未來戲促進耕北京繩房地漫產市芹場的臉主要尤動力耀及因差素（重趁要利非好因腎素）北京渣城市用化步果伐進副一步添加快市中顫心舊夏城改愚造：“十淺五”藝期間呼，城尸區企稿業整惡體搬努遷13次4家，嫌轉讓逝占地敵面積熱將達旦到60爆0多萬秀平方幻玉米；族在城缸近郊設區建家成12置5平方禽公里委的城德市綠鐵化隔紹離帶留；基萄本完蔥成城慮區現疫有30報3萬平脖方米病嚴重讀損壞舒和危檢險房涂屋的穗改造痕任務隱，涉濫及動村遷居遷民約34昂.7萬戶蜘，住薄房93暖4萬平適方米州。邊緣宗集團冒建設：市區皆是城泥