PAGEPAGE4房地產會計全套賬務處理和涉及稅目房地產涉及的稅種：

房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。

1、營業稅：稅率5%。

2、城市維護建設稅

計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。

計算公式:

應納稅額=營業稅×稅率。

3、教育費附加

計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。

計算公式:

應交教育費附加額=營業稅×3%。

4、印花稅：

（1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一；

（2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據，稅率為萬分之五；

（3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三；

（4）借款合同，稅率為萬分之零點五；

（5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼花；

（6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。

5、個人所得稅：

工資、薪金不含稅收入適用稅率表

全月應納稅所得額 稅率 速算扣除數(元)全月應納稅額不超過1500元 3% 0全月應納稅額超過1500元至4500元 10% 105全月應納稅額超過4500元至9000元 20%555全月應納稅額超過9000元至35000元 25% 1005全月應納稅額超過35000元至55000元 30%2755全月應納稅額超過55000元至80000元 35% 5505全月應納稅額超過80000元 45% 13505

計算公式：

應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數

應納稅額=工資薪金收入-3500-“五險一金”

6、所得稅

（1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。

（2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。

計算公式：

應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率

（3）如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。

售繳納增值稅。若房屋包括空調等附屬設施，則空調包括在房款內，不需要單獨計繳增值稅。

2.房屋租賃（出租）

屬于服務業——租賃業

3.房地產銷售公司買斷商品房出售

超過買斷價格外的收入作為手續費收入，按“營業稅--服務業”

繳納營業稅

4.單位將不動產或土地使用權無償贈與他人

視同銷售不動產

5.銷售不動產時連同不動產所占土地使用權一并轉讓的行為

比照銷售不動產征收營業稅

6.納稅人自建后銷售房屋

自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建筑業繳納營業稅，再按銷售不動產征收營業稅。

二、增值稅

銷售房屋的同時贈送空調、家具要視同銷售繳納增值稅。

三、土地增值稅

（一）一般規定

1.出售——征

包括三種情況：

（1）出售國有土地使用權；

（2）取得國有土地使用權后進行房屋開發建造后出售；

（3）存量房地產買賣

其中對于（2）新建房地產轉讓（出售）的扣除項目：

①取得土地使用權所支付的金額；

②房地產開發成本

③房地產開發費用

④與轉讓房地產有關的稅金

⑤財政部規定的其他扣除項目

對于（3）對于存量房地產轉讓的扣除項目

①房屋及建筑物的評估價格。

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

②取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。

③轉讓環節繳納的稅金。

2.房地產抵押

（1）抵押期——不征；

（2）抵押期滿償還債務本息——不征；

（3）抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債——征。

3.房地產交換

單位之間換房，有收入的，征；

4.將開發的產品用于職工福利等

房地產開發企業將開發的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。（房地產清算）

5.合作建房

建成后自用——不征；

建成后轉讓——征。

6.企業兼并轉讓房地產——暫免。

7.納稅人建造普通標準住宅出售

增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。

8.將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途

房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未產生轉移——不征收（清算時不扣除相應的成本和費用）

（二）房地產企業土地增值稅清算

1.土地增值稅的清算單位

對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應分別計算增值額。

2.土地增值稅的清算條件

（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（3）直接轉讓土地使用權的。

3.土地增值稅的扣除項目

①扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

③房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施：

A.建成后產權屬于全體業主所有的；

B.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的；

C.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

④房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，不得扣除。

⑤屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積所占比例等合理方法，計算清算項目的扣除金額。

四、房產稅

1.地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

2.在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產稅。但工程結束后，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。

五、城鎮土地使用稅

1.城鎮土地使用稅對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據。

2.房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定計征城鎮土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務局結合具體情況確定。

六、契稅（承受方）

1.企業公司制改造

非公司制企業，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業（公司）的土地、房屋權屬，免征契稅。

2.企業股權重組——不征

3.企業合并——免征

合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。

4.企業分立——不征

企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。

5.企業出售

買受人妥善安置原企業30%以上職工的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅；全部安置原企業職工的，免征契稅。

6.企業關閉、破產

債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業職工的，免征契稅。

7.房屋的附屬設施

對于涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，征收契稅，不涉及的，不征。

七、企業所得稅

（一）預繳企業所得稅

房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。

（二）預計利潤率

1.非經濟適用房開發項目：

（1）位于省、市、縣城區和郊區的不得低于20%；

（2）位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的不得低于15%；

（3）位于省、其他地區的，不得低于10%。

2.經濟適用房開發項目，不得低于3%。

八、個人所得稅

1.職工（高管）工薪（取得的一次性的獎金）

2.企業和單位對營銷業績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業績獎勵（包括實物、有價證券等），應根據所發生費用全額計入營銷人員應稅所得（按勞動報酬所得），依法征收個人所得稅，并由提供費用的企業和單位代扣代繳。

九、印花稅

1.財產（房屋）租賃合同——1‰。

2.產權轉移書據。包括土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同