投資性房地產的會計處理

第一部分:理論總結一、投資性房地產的核算范疇二、投資性房地產的會計確認與計量三、投資性房地產發生的后續計量

四、投資性房地產的轉換和處置五、披露六、例題第二部分:影響與應用分析五點:一、NPV方法成為主要評估標準二、信息披露更充分,公司升值三、公司凈利潤波動幅度增大四、稅收問題不確定性五、實際操作難度較大第三部分:投資建議一、投資性房地產的核算范疇1．含義。投資性房地產是指企業為了賺取租金收入或引起資產增值而部分或全部持有的土地、房屋建筑物等一、投資性房地產的核算范疇第一，投資性房地產不用于銷售。第二，投資性房地產的實際使用壽命較長，應當對其后續計量與處置加以考慮。第三，企業持有的自用或用于銷售的土地應界定為無形資產范疇，對于為了出租或資本增值而持有的土地使用權應界定為投資性房地產。第四，企業持有投資性房地產的目的是賺取長期的租金收益或獲得資本增值，對于這部分資產的核算，應當充分遵循實質重于形式原則來對收益進行確認一、投資性房地產的核算范疇2，范疇：第三條本準則規范下列投資性房地產：（一）已出租的土地使用權。（二）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。（三）已出租的建筑物。第四條下列各項不屬于投資性房地產：（一）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。（二）作為存貨的房地產。二、投資性房地產的會計確認與計量1．會計確認：企業取得投資性房地產，只有在同時具備以下兩個條件時才可以進行會計確認：①因取得產權而發生的成本可以計量；②因該投資性房地產而包含的租金收入、使用收費或增值收益能夠流入企業。2、計量：投資性房地產應當按照成本進行初始計量。三、投資性房地產的后續計量1，成本方法2，公允價值方法：采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：（一）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（二）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。三、投資性房地產的后續計量注意：1、采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益2、已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式四、投資性房地產的轉換和處置（一）將投資性房地產轉換為其他資產：投資性房地產開始自用（二）將其他資產轉換為投資性房地產：1、作為存貨的房地產，改為出租。2、自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值。3、自用建筑物停止自用，改為出租。（三）會計價值計量：成本模式與公允價值模式四、投資性房地產的轉換和處置第十七條當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。第十八條企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益五、鋤投資拜性房熄地產絞的披露第十雪九條集企蕩業應溝當在謙附注軍中披扭露與暫投資漠性房舅地產疲有關詠的下復列信珍息：（一盲）投溉資性冤房地逝產的揪種類竊、金片額和貢計量伙模式釣。（二或）采煉用成兼本模衰式的潤，投峽資性持房地寫產的敏折舊堵或攤糖銷，裝以及鮮減值觸準備愿的計囑提情縫況。（三蛇）采階用公地允價依值模喪式的疾，公近允價銷值的鹿確定挪依據家和方筋法，濁以及槽公允手價值皆變動肆對損擔益的任影響悅。（四便）房臣地產侮轉換有情況償、理病由，昆以及麗對損姑益或名所有岔者權姻益的襪影響幕。（五猾）當埋期處弱置的饒投資齊性房倒地產利及其繞對損嘆益的亮影響設。六、泳例題鳳凰貫花建鎮設集稱團公羊司于20走04年6月從亂乙公腸司購染入20植0萬元徐的土啄地使烤用權發以賺肺取資跌本增幕值收睜益，渴支付糞相關億手續爪費10萬元毯，公篩司考桐慮當師地的辭土地庸交易墳市場映尚不挪完善朋，采閘用成景本模各式進彎行后監續計賞量。20衣07年1月1日，勁當地六土地乏交易道日趨攤活躍蒼，各找方面拖的政盛策日煉益完宮善，去而且膨公司屢確信習并有膀確鑿買證據恒表明辭投資囑性房偷地產財的公割允價柏值能剪夠持孤續可疲靠取存得，賓于是兇公司局決定短變更元其投理資性膀房地末產的拳計量弱模式子，轉厘為按綢市場缸公允樸價值凝計量宿，公澆允價亂值為26無0萬元役。20蛾07年4月12日，吩公司患決定丑將該怨塊土趟地用鬼于商雜品房匙建設拍，建仇成擬妨用于吵集團舅自用手，當喪日公錦允價邪值為24哭8萬元款。六、州例題騾會計懇分錄20溉04年6月：借：餃無形計資產笛－土憤地使侵用權2,濁10華0,令00禮0貸：梯銀行劇存款2,僻10拉0,定00謝020裁07年1月1日：借：頑投資袖性房涌地產面－土誤地使演用權2,堤60廢0,壓00挑0貸：齒無形農資產煩－土朋地使呼用權2,禽10厭0,叢00隙0營業哈外收引入50嗚0,黑00統020組07年4月12日：借：滲固定榨資產2,屬48臂0,莊00通0營業異外支高出12錫0,浙00飛0貸：屆投資化性房講地產武－土側地使沸用權2,挽60宋0,恰00進0一、NP馳V方法蔑成為外主要拖評估噸標準目前協市場伐上也冊已經濫應用漸重估恐凈資俊產值宜（NA調V）進延行估壯值，個而且飄隨著食投資臣性房肺地產仆物業佛的增泥多，危特別姿是人傲民幣童升值吉和我筋國經戰濟持涉續發貪展，催新會甘計準還則采勢用后筐，肯許定會滿引導見市場研更多智的關勻注各鉛項投現資性斑房地扣產物體業的目真實蜻價值而，并波使NA床V的估芬值方臉法成供為評帽估投森資性戲房地糾產企焦業的脂主要賞標準棕之一虛。這準無疑脈構成效制度園性的盲長期覺利好傷。二、炎信息病披露勞更充鹽分,公司睛升值1、短鉛期內表將對蝕信息住披露蒙不充李分的掉公司筍將產說生更省大的懸積極粘影響麥。這些隙企業艷的上洋年度奇凈資離產值芝將會棵得到吸較大上幅度損的提抗升，犧同時聲采用既公允元價值杠模式俘的新伯會計拖準則判，會源引導年市場泰對一濤些原聰來信嶼息披面露不撥夠充籃分公持司價副值的虜挖掘續。2、對泛那些紫信息予披露脊比較群充分聰的短忘期影晌響要邊小。但從積長期矮看，雨市場雀預期智的日般益明淘朗化弄依然雹會為凈這些活公司宵提供舞相應樣的溢吵價。三、隸公司捧凈利消潤波若動幅肉度增塘大1、公精司每年凈利挨潤的仔影響眨將主母要取景決于當年投資津性房臘地產磁物業抱的升敢值程井度。2，折恩舊和潮攤銷似問題薯只是植從“遲顯性墊”轉外入“備隱性宿”朵。不會悲對該傘公司位每年衫的凈野利潤注產生傍實質占性影潤響。四、辨稅收冬問題巖不確錢定性1、對救所得輛稅影您響不擁必過截于擔穴憂。稅收穩差異想主要然是來劣源于音重估帽增值豬部分(折舊農和攤掏銷問健題并交不會陶帶來墾實質鬼性差錫別)，按兵照主歷要以戚收付娘實現清制為爭基礎艇的稅緩法精蔬神看滑，稅闖法有孩可能催依然倦會堅識持原哭有的詢政策雕，國胸家對御重估覆增值秀部分勝免征凍稅賦柜的可嚷能性氣極大犬。2、對詳房地浩產稅伙的影少響短黑期不撞必考太慮，蔬但長伏期存儲在不淋確定熊性。短期煎在于預鼓勵艇新準無則的哪推廣讀，長筋期在器于國載家收余入要音求增工加諷。五、很實際露操作揀難度界較大1、前較提條膀件不撇足：一是肚沒有修活躍哪的相斜關交炭易市行場；抱二是開缺乏陳客觀緣瑞公正鄭的評啦估機項構。2、每年的評架估費梢用增單加，妹對企狂業造晨成負然擔。3、風予險可餐能增包加。因為桃可能家出現張劣質該公司統借助岡這一領手段藝操縱桌當期頸利潤酸，而送優質市企業鵲極力搭回避災采用掌該會深計準肺則的陜局面墨。第三撕部分:投資奶建議一、仔三類久企業鳴存在毀派生院機會1、出段租性蘇物業廊比重銳較高套的公司費（駐中國旦國貿儲）2、百闖貨業會、醫藥零售等行業的物取業資響產（幫上海裹