北京市養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域研究簡介楊忠顯黎坤李晨源Contents前期工作1宏觀市場分析2實地項目分析3總結(jié)、展望、建議4一、前期工作目的：①借鑒國外經(jīng)驗?zāi)Ｊ剑虎诳偨Y(jié)區(qū)域項目特點優(yōu)勢、不足；③探索北京市養(yǎng)老地產(chǎn)可行模式背景：①老齡化問題突出；②養(yǎng)老地產(chǎn)市場混亂1、確定研究背景和目的2、確定研究方法探索性研究法案例研究法四象限分析法文獻研究法分別從融資、運營和管理三個角度，借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗，為完善我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式提供參考運用四象限模型法分析北京養(yǎng)老地產(chǎn)市場實地調(diào)研匯晨老年公寓、康夢圓老年公寓，總結(jié)其開發(fā)經(jīng)營的優(yōu)勢和不足在文獻研究和案例研究的基礎(chǔ)上，探索如何完善開發(fā)經(jīng)營模式以及相關(guān)政策探討3、研究內(nèi)容（架構(gòu)）研究對象為美、法、日，研究分為三個部分：①融資模式分析與經(jīng)驗借鑒②運營模式分析與經(jīng)驗借鑒③管理模式分析與經(jīng)驗借鑒①養(yǎng)老地產(chǎn)②開發(fā)模式界定.4、文獻述綜概念和范疇的界定國外發(fā)展研究國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國外研究四個方面：①養(yǎng)老保險②養(yǎng)老模式③養(yǎng)老住宅規(guī)劃設(shè)計④養(yǎng)老地產(chǎn)運營方式國內(nèi)現(xiàn)有模式：萬科模式碧桂園模式親和源模式金地模式5、理論基礎(chǔ)四象限模型基本意義基本定義基本解釋宏觀分析2、需求分析一、供應(yīng)分析二、需求分析供應(yīng)分析整體供應(yīng)供應(yīng)區(qū)域分布特征社會辦養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展中高端養(yǎng)老地產(chǎn)特征宏觀哲需求敏分析老年漫人口帳增長老年階人口裂現(xiàn)狀養(yǎng)老郊機構(gòu)垂入住狐率和猛吸納整體微市場歷入住幣人群微觀經(jīng)需求腸分析基本宋情況需求緞偏好資金暑來源付費誕方式價格屋承受花力項目扣分析匯晨震老年沖公寓康夢嚼圓老撤年公鵝寓地理炒位置番：北京應(yīng)匯晨林老年蜘公寓籌位于自北京證昌平慈區(qū)北筐七家同，立深湯路壓以東縱。服務(wù)涂理念紀(jì)：科學(xué)津、人蜜文、奪健康益、尊溫嚴(yán)項目特定位寇：北京盒市老禍年社伴區(qū)是余列入垮《北境京市動“十聯(lián)五”麥時期踩老櫻年人嘆事業(yè)它發(fā)展概規(guī)劃染》，爪向老古年人鍬提供短養(yǎng)老惡生活海服務(wù)清的大桑型首綜合仍性社縱會福拳利設(shè)嗓施。山匯晨黑老年句公寓愿是北峽京市峰老年嘗社區(qū)防的食一期背工程京，屬膊國內(nèi)敘首家滋具有征國際抱水平陜的老丙年社敘區(qū)。建設(shè)棕規(guī)模暢：一期餓占地14京7畝，典建筑含規(guī)模扮約4萬平逗方米埋，于20澤07年底捕投入翅使用。投資將主體串：匯晨杰老年肚公寓然（項總目一死期）稱由北通京福炒彩基爺金會晉投資誦建設(shè)橋，項缸目投批資額拳約1.蹤蝶7億。項目擴簡介經(jīng)營寶主體講：北京棉匯晨宿老年恐公寓施受北禽京市溜老年朵社區(qū)拜籌建憲辦公稀室委格托，廈經(jīng)營拆管理好“北滑京市劫老年線社區(qū)取”的麗服務(wù)荒品牌。合作唱團隊希：護理旗機構(gòu)現(xiàn)由日多本來潛福宮湊集團仰創(chuàng)始鴉人與元北京懶匯晨礙陽磚光投待資管沉理有魂限公榴司合踩資而誘成疫，前搬者是粥日本鳴大規(guī)殼模、好高檔早次豪的養(yǎng)蛾老服搜務(wù)機販構(gòu)之月一，抱具有20多年祥的歷讀史，延在東區(qū)京有42家老滴年子公寓炒，具伶有專屢業(yè)的膽護理挎技術(shù)判及成臥熟的粗運作答經(jīng)驗。經(jīng)營魔現(xiàn)狀沿：28飲8套房廳，71帖2個床游位，充目前濁已入宇住約30該0名老切人。項目詢規(guī)劃跪及布濾局項目護規(guī)劃學(xué)用地81辛3畝，戲規(guī)劃燃總建言筑面區(qū)積30萬平俘方米北，規(guī)俊劃建皆設(shè)老響人住勢房30全00套左愧右，濕可容殿納60絲式00名老決年人掩入住杠。項目們規(guī)劃愛及布兼局項目袖一期20謊07年入悅住，嚴(yán)由四條棟建網(wǎng)筑構(gòu)鼓成薪，包讓括公肆寓養(yǎng)濃老用靠房和徹近萬貼平方到米偵的綜淘合服滅務(wù)中通心，坦共占何地14黎7畝，錦其咐中公抬寓養(yǎng)惱老用防房建摧筑面璃積29席23浴2平方惠米探，有到養(yǎng)老處用房28喚8套，電可容薯納71葛2位老貨人入毅住。項目唐二/三期假投資錢主體難尚未已確定緩，預(yù)愿計需未來5年內(nèi)置會啟挖動，要規(guī)劃燈建設(shè)工社區(qū)帶服石務(wù)中舊心、悲大型蝦康復(fù)傳醫(yī)院廳、老蘇年活且動大漲學(xué)解、公果寓式妨養(yǎng)老凡用房膊、老您年社姨區(qū)休霉閑會府館。預(yù)計釀項目參建成動后將甩成為竹北京引市規(guī)蜜模最財大的駐綜合筍性國晶際養(yǎng)換老社災(zāi)區(qū)。項目撕主力痕房型?標(biāo)準(zhǔn)推間?建筑燙面積：48榨.6平方節(jié)米項目若主力非房型?標(biāo)準(zhǔn)套間?建筑茄面積：80平方米項目家主力幻玉房型?豪華六套間?建筑郊面積：11譜2平方米·說明窄：由地于項挪目定奏價較璃高，喉主力裂戶型駕以標(biāo)雷準(zhǔn)間朱為主扭，配機有少越量的斜標(biāo)準(zhǔn)播套間及乒豪華燈套間·項目霧所有懼房間該均朝猛陽設(shè)擁計，塘樓體俘進深厭較小宋，北枝側(cè)為璃走廊項目室鋤內(nèi)裝含修——室內(nèi)蠟空間項目室怕內(nèi)裝摔修——室內(nèi)取空間·說明擺：居蜂室內(nèi)騎床、棗衣柜趁、寫橋字臺能、電鼠視柜井、茶況幾座椅齊微備，物設(shè)有燭線電啄視及可網(wǎng)絡(luò)貴接口姥，老壟人無熱需自導(dǎo)帶家俱槽即可頑入住。·地板鏈采暖跌，避刷免老言人意皮外的沉磕碰·室內(nèi)薄防止君刺眼適的地縫燈及傍反設(shè)靈計射終光源權(quán)設(shè)計公共綿區(qū)域格特殊齡設(shè)置項目訪特色信設(shè)施溫泉臺水療坑：項目軋綜合影服務(wù)望樓內(nèi)怠設(shè)有逢室內(nèi)必外溫物泉，球周一礙至周時五免全費對抽社區(qū)漸老人常開放。項目資特色糠設(shè)施無線總定位念求助梯系統(tǒng)趟：·每位檔老人鳳隨身語攜帶盜身份醉識別原卡（鵲集身班份認(rèn)第證、魂刷卡場消費慮、門禁臭出入蛙管理粉、救炕助看確護于推一體抗。）·當(dāng)突場發(fā)狀腎況發(fā)敢生時煩，老詠人可脈以按化下隨圓身攜震帶的都身份獸識鵲別卡例上的勵緊急凱救助駕按紐腸，借套助定衡位救飲護系伍統(tǒng)，站與監(jiān)值控中紋心潛的值估班人練員取酬得聯(lián)評系。·監(jiān)控袍中心撕的值恥班人排員即德時對姓老人海所在半方位獻進行訴定位耐，倉并在計電腦夜上即租時查百看到腳求助糠老人吸個人仙的健立康狀媽況、支曾地患過能的疾夜病等蹈相關(guān)乒信息岡。·醫(yī)護聚人員溝一般響在兩奸分鐘特內(nèi)感完到現(xiàn)右場進肺行救怒治，額如果批情當(dāng)況緊射急，叛撥打99墳9緊急示救援雅中心敲，辮二妥十分飼鐘內(nèi)趴趕到佳現(xiàn)紐奉場進晃行救蓄治。社區(qū)籠醫(yī)護房誠設(shè)施旁及服待務(wù)?社區(qū)遮與解灑放軍率總醫(yī)晶院第譜二附稅屬醫(yī)邊院（冶二級石甲等皇醫(yī)院含）合老作，曲該醫(yī)配院為磚社區(qū)具配備偉了醫(yī)槐療部悲、理呼療室糟、治俘療室吵、藥鼠房、巡壽輸液汪室等肥設(shè)施戲，并精派駐伶常駐軌醫(yī)務(wù)掛人員慚，可淹滿足哈日常加普通綠疾病地的診糾斷和漏治療策。?社區(qū)判免費豪為每顯一個述入住譯者建任立信叢息完光善的村個人踏醫(yī)療托健康僵檔案猾，并倡在每捧年免睛費進在行一計定次豪數(shù)的來全面級體檢嚴(yán)，針宣對身印體狀運況由蹦專業(yè)疾的保以健醫(yī)帝生進難行一俘對一宋的健杰康管旁理和甲日常懲養(yǎng)護漆指導(dǎo)受。?外地駕醫(yī)保驕轉(zhuǎn)到告就近辣王府今中西雙醫(yī)結(jié)撒合醫(yī)蘋院（搖三甲押），瓦方便佳開藥哨。?老人黃慢性亡病可委轉(zhuǎn)到頌安貞庭醫(yī)院節(jié)、中醬日友州好醫(yī)語院的蒙三甲呢醫(yī)院鉛就診管。?急性西病撥休打99肌9急救奔電話撤，二僑十鐘文內(nèi)趕端到救鍋治。優(yōu)美錫的社群區(qū)環(huán)單境·項目寒一期殊建筑眼規(guī)模3萬平竿方米鐵，占賄地9.栽8萬平熄方米沉，整羽體容螞積率0.匙3，項振目建源筑設(shè)臥計為4層板虧樓，衛(wèi)中心市區(qū)布負(fù)置大考量的阻綠地廈和水季系，侍方什便老傲人室距外活旨動。·園區(qū)誕種植70余種防苗木樓，30多種助花卉易，綠豆化率鍛高于45輛%。豐富每的休唯閑娛竿樂設(shè)永施及兄活動社區(qū)蜂內(nèi)擁懇有豐頭富多捎彩的除休閑孕娛樂獄設(shè)施夢，其虎中包州括：廳溫泉戰(zhàn)康復(fù)網(wǎng)中心問、室勇內(nèi)游兇泳池固、綜面合運始動館鈔、室跪內(nèi)外呆網(wǎng)球謠場、支門球半場、被健身勁房、府棋牌條室、璃臺球熄、乒歪乓球緊、沙仰弧墾球等情。除舌此以此外社譜區(qū)專顫門設(shè)捉立了棄閱覽鍵室、洽書畫搜室、溉網(wǎng)絡(luò)扎教室搬、音澇樂室跨、活穗動廢室。豐富巡壽的休時閑娛昂樂設(shè)使施及太活動·設(shè)區(qū)源定期怖會舉丟辦門朗球比旋賽、半歌舞康晚會衰等活泊動，吧豐富殘社區(qū)傅老人善的精四神生道活。·根據(jù)膀訪談嗚，設(shè)慨區(qū)內(nèi)越老人綁對環(huán)言境及聚服務(wù)眨情況賀十分江滿意輔，唯透一感孝到不繪滿意舉的地真方是幼還未們建設(shè)怪社區(qū)哈醫(yī)院眠及康貞復(fù)中提心。養(yǎng)老蕉地產(chǎn)省研究遲總結(jié)1、國揀內(nèi)養(yǎng)誕老地微產(chǎn)發(fā)丘展現(xiàn)厲狀我國妨的養(yǎng)遷老地磚產(chǎn)目劉前還棋處于唯早期舉發(fā)展早階段目前汽已開爽始有坊商家射開始升進入者老人尚住宅洋市場粗，把貍老年蹲住宅擺市場時作為議新的質(zhì)投資澆領(lǐng)域養(yǎng)老雙地產(chǎn)熟研究臥總結(jié)2、國則內(nèi)養(yǎng)跪老地尤產(chǎn)的鋒局限畝性首先慣，開熔發(fā)檔垂次較慶低，舟開發(fā)鎖企業(yè)刷缺乏肉比較是清晰位的市圍場定央位，罩對老蟲年客滴戶群禾細(xì)分燈不夠漆，配灑套和挑服務(wù)慕設(shè)施音有限蒸。其次村，產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)韻模小辟，產(chǎn)難業(yè)鏈吉整合視度低選，適幼合老出年人術(shù)的設(shè)出施和羊產(chǎn)品溜比較顏缺乏阿。第三賤，缺闖乏養(yǎng)殲老地勾產(chǎn)的馬全過瓣程開忘發(fā)經(jīng)念驗，煉直接雕復(fù)制本國外濁的養(yǎng)杜老地叨產(chǎn)又久直接統(tǒng)導(dǎo)致神水土越不服圖。第四逗