寫字樓.doc*蘇州市寫字樓市場調查分析報告前言蘇州寫字樓市場的熱潮在上個世紀90年代就已經出現，在1991-1992年，蘇州出現了“辦公司熱”，在“全民皆商”的熱情下，出現了大大小小的公司，甚至家庭住宅也用來做辦公用，由于過度開發，加上隨之而來的銀根緊縮，使得不少的寫字樓成了泡沫的犧牲品，蘇州現在很多“爛尾樓”就是這個時期的產物。到本世紀初，隨著蘇州經濟的高速增長，對商鋪、寫字樓的需求又一次升溫，現在，無論是開發商的定位，還是公司的需求都和以前有了很大的不同。更講究品位、規模、氣派。相應對寫字樓的內部環境、物業管理、配套設施提出了更高的要求。市場綜述從上海、北京、深圳、廣州等大城市的房地產發展狀況及經驗來看，房地產市場上寫字樓的啟動和發展要落后住宅市場兩年左右。經過對蘇州房地產的調查研究分析，尤其是對寫字樓近況的調查，得出一個初步的結論：蘇州目前的寫字樓市場正處在啟動期，而且是啟動期的前期，其發展潛力、投資價值、未來前景將在近來這幾年中得到充分展現，蘇州房地產市場的新一波浪潮將在這里掀起。市區的好幾個曾經影響市容的“爛尾樓”，如今都“老樹發新芽”，紛紛都重新包裝上市，很多都是往寫字樓路線上走。精裝修小戶型火了，那是蘇州房地產市場已經走到了第二個發展階段（高單價、小面積，低總價的階段），寫字樓市場的發展已經是經濟發展的必然趨勢。長江三角洲是中國甚至全球機經濟發展最活躍的區域之一，吸引了眾多國內外企業的涌入，同時有著中國加入WTO的有利因素，將使這個區域的經濟保持長期穩定的強勢增長。蘇州在此區域保持重要的位置和地位，也是世界24個最具有發展潛力的城市之一，GDP及增長列江蘇首位，而寫字樓市場比南京甚至無錫都有較大差距。蘇州經濟10年來一直保持著兩位數的增長，去年更是有103.9%的增長。外資外地企業紛紛進駐，本地私營企業大量涌現，總量和增速在全省都處在首位。蘇州寫字樓的市場與蘇州的經濟發展和城市地位有著很大的差距，而寫字樓市場的發展直接影響當地的商務成本和機會，所以蘇州的寫字樓的市場發展是必須的亦是必然的，這樣才能滿足經濟增長的要求。蘇州的住宅市場從1999年發展至今，從低谷走向了高潮，且一浪高過一浪，正有向浪尖沖的勢頭，4年來一直保持著火爆的市場，而寫字樓的市場卻是不溫不火，一直是邁著小步的前進，目前，這塊市場有了明顯的變化：潤市區時、園朝區、現新區宅的主擴要中樂高檔蘇寫字航樓的域租賃飼率達區到9柴5%梁左右勸，部贊分寫弟字樓式的價參格出頭現了賣40何%的弦增長胡，平別均租效金達梢到5終0元胸/月臨·愉㎡，棟新區鑄、園尿區的病部分今高檔阻寫字引樓更蠢達到島10示0元耍/月料·龍㎡。灰根據訓統計否局的屯數據鞠，蘇北州辦哈公樓買20叉03故年1星-8密月份巨新開玉工面晚積1喚40妄46陷㎡、精竣工巷面積起39板96放4㎡裙，而休同期玉實際聯銷售匙面積遙達到戴52撥02裁9㎡罩，銷謙售價靠格也老一路朋上升燭，各沿區域橡都有召10語-2仇0%施的增剩長。敗且銷盲售勢片頭良席好。祝近期梢，那跌些幾握年甚惰至十蜘幾年坑前建飾造的此，由宏于當好年的宋資金峰等諸耳多問帥題而襲新成墳的控“膝爛尾暖樓診”共，如篩今在煎市場宗和政棵府的鴉調節康下也己披上案了餐“眼新裝鞏”顏，其弄中有柜7個佛都涉膏及到款寫字兵樓，荒且租竊售市納場良療好。稿從市曬場的豈角度駱來看就，蘇疼州目鬧前的相寫字浙樓市穿場的殖供給蓮不能刑滿足外市場站的需撒求，竊眾多急的投躬資商施也瞄排準了很這樣港的市岸場，申很多兵房產泰投資圈客也帥從投窮資住耽宅市呀場向問投資耍寫字來樓轉萄變，胡蘇州耗的寫吹字樓允市場街將進蘆入高玩速發若展階勝段。蝴區域然分布礙蘇州黎的寫麻字樓萌主要徹集中佛在老旗城區撐（人巾民路驅、干惕將路軌、三贏香路錢、石著路商果圈及螞附近奧、觀墾前商剖圈及室附近們）、媽新區汁（新墻區行窗政中介心及競附近召）、捷園區樓（中莫興路污、園誓區C齡BD胃及附耗近）搞。呈客“極一壇”庭字形艱直線穩分布紙，東倍起園站區C貝BD棟，西恩至新壟區行貞政中風心，胞由干豐將路竟把這毒兩個診區塊誤連接智起來保，形團成了牽寫字毒樓李“雙兩區嬸一路腦”競的格團局。課圖1桐、2突區域姓是園守區寫笑字樓暗集中酬地塊答，園宮區作帥為蘇抽州經駐濟的聲增長堅點，季作為拋中新換合作落項目啄的成行功典娛范，架在國善內有乏很好蠅的知身名度廚。且遠規劃的合理盒，道教路交栽通便邀捷，喪配套盒設施形完善唯。具蛛有高臂檔寫篩字樓拜的存諸在和畝發展豎的良拆好條必件。共圖1壁0區惜域是具蘇州浪又一帶個高瞞檔寫伶字樓衣的集慣中地典，地醒處蘇幼州高孤新區險行政包中心眼，高漆新區艘作為沫蘇州超首個宮開發猾區，懲基礎玻條件介成熟困，臺健灣和扒日本粥企業殿占多中，由婦于臺畫灣、孫日本口的投薄資具汽有集倘中的廊特點烤。此誓區域廁的客絡戶多問以臺賄灣、吵日本冠客戶孕。隨咳著蘇慌州外矩來投塊資的壇增多讓，尤抵其是糠臺灣偏、日資本企迎業的燈涌人哨，此旨區域養寫字玩樓必宣將有莫良好制的發額展。耀圖3賠區域蔽是園過區和辦市區掀的接甜口處虜，圖期9區變域是虧新區寶和市遍區的可接口號處，脅從城喊市的課發展銷狀況襪來看丟，新難區、芽市區抖、園揪區的榮關聯睛性將晉更加掩緊密博，目助前此當塊區喘域的章寫字巖樓的眾良好紅租售社率已香經說定明了鞭未來桃發展守的美及好前塔景。吉干將眼路是符連接包新區腦、園更區最布便捷股的道顆路，住它的缺改造相完成辦更好紐的把尋新區紗、園怪區的臺工廠踏、企著業貫沃通起軌來。捧寫字居樓也勁很集涼中，變主要忙分布碗在圖抬4（警干將緞路、尖臨頓肢路口新）、宋圖5四（干筒將路保、人猾民路特口）攔、圖練6（怨干將棍路、冠養育味巷口炸）、路圖7擱和8蹄（干域將路嶄、閶矛胥路征口）弓。禁區域嘴分布覆列表新區園區市區新區園區市區護城河外護城河內新區市區接口行政中心市區園區接口金雞湖路CBD護城河外護城河內新區市區接口行政中心市區園區接口金雞湖路CBD干將路林頓路段干將路人民路段養育巷保險樓群閶胥路石路及周遍干將路林頓路段干將路人民路段養育巷保險樓群閶胥路石路及周遍······光大銀行大廈······金獅大廈SND大廈······東環大廈綜藝開元大廈······馨都廣場加城大廈······世紀經融大廈國際大廈······光大銀行大廈······金獅大廈SND大廈······東環大廈綜藝開元大廈······馨都廣場加城大廈······世紀經融大廈國際大廈······華孚大廈······金洲大廈······麗景苑······永霖大廈······AIA大廈······華孚大廈······金洲大廈······麗景苑······永霖大廈······AIA大廈群樓盤瓶檔次探比重始本次令調查移在上評述區女域均蹄勻選野擇2麥-3勺個個優案，邊共計螞選擇沾25餡個寫來字樓掏個案幸，通惡過市冊場調葛查及育相關斧資料碌的查弊閱，氣在價牢格和渣檔次岸上初麗步做梨出以夸下論著斷：醉目前摟蘇州巡寫字淹樓市卵場的鵲價格潤狀況尤主要睜在三鏡個范逝圍，孤40否以下踢、4臭0-沈50襪、5惱0以鐵上，滴其中襲50員以上制部分年多為軟90胸-1參00男左右墳。（態單位莊：元律/月炕·堤㎡）陜根據脂對寫蝦字樓制市場趁的調膽查，績基本紫可以稼把以再上三葬個價改格范覆圍作耐為劃糖分寫炎字樓套檔次側的依腦據。夸50弓以上艷為高甘檔，識40逐-5趟0為圓中檔味，4鹽0以破下為軍中低涼檔。媽（單膊位：衡元/剃月眨·盼㎡）脾市場教特征咸區域浮、形臟態副蘇州也的寫現字樓掉主要古集中集在老窗城區哨（人騾民路礦、干些將路歡、三封香路砍、石奸路商尸圈及姜附近錄、觀貓前商育圈及條附近枕）、歡新區案（新府區行饑政中品心及局附近落）、邊園區噴（中牲興路像、園音區C凳BD關及附秩近）補。漏案名究區域陪層數捏道路普交通炒主要助消費晉客戶岡金鼎戀大廈拿平江召6盛觀前帝商圈裂內，柄南臨銅干將廊路，疊西臨類人民唯路盯電子腥、網桂絡、幼通訊組企業琴居多資廣大廊商務戴中心喘平江賀6辯觀前拘街東寫、林愉頓路旬邊倡醫藥構、貿守易端華孚撤大廈待金閶識9眼南臨叢三香罩路、穿閶胥陡路邊賓蘇州架本地冊私營快企業沖居多爭開元俯大廈蒸園區賀20體東環喪路、域中興郵路口寨房地本產、杏建筑翻工程調居多詢永霖鑒大廈橋平江密7損人民爺路、絲道前閥街口吃外地久駐蘇長機構頑、本頁地私作營貿款易類怠金獅庫大廈肯新區瞇25狡獅山于路南漲臺灣蜜企業屈、本磚地私裹營企搶業著瑞基冷大廈返平江獨6億干將哭路、品公園刊路口雕裝飾越、裝居飾材吉料企陷業文寫字緊樓對泥其周露邊的中配套省設施煩完善疊程度絮、交少通便禁捷狀濤況有梯較高啊的要涼求，汗所以轟寫字甜樓都牙有集容中的欄組團莊形式傘，如荒新區邁行政掠中心田區域思、干擦將路曬養育喜巷保升險樓鍬群、克園區屋CB歐D區豪域等虎，這殺種集遵中的箏組團宏形式舟在寫怎字樓結市場目是普常遍現談象。嫂由于地市政捏府對仇于市畢區（濤護城秤河內尊）的占建筑驚有限盜高的冰規定卵，所測以這撒個區睜域的淡寫字丈樓多胡為6熄-7年層，焰而此糟區域拖外圍讓尤其漏是新女區園根區及搶其周互邊多第為2誓0層車以上醬的建乘筑。繳由于概受交情通狀擊況及遺停車制條件器的限股制，瞎觀前膛和石沖路商搏圈內俱部的帥寫字寫樓并痰不多朗，但顫由于荷商圈洗具有竿優越東的配鵲套設銀施，謊所以崖寫字球樓多也集中居在商朱圈臟一公喝里于的范博圍。警干將艘路作勒為市摧區的紡主要仇交通岡干道階，是讀連接徐新區吊和園歲區企喜業單飛位的驗主要質道路嚇，因節此，帥干將杯路以干及干解將路天和新錄區、絞園區鼓的接貌口處棄集中逐了大偵量的浩寫字精樓群乳落。短考慮蛾到行蛾業及吊貿易新的關工聯性兵，公己共關蟲系、懶公共里信息原在企豎業發籠展中乎的作神用，寒在寫巧字樓忍市場美中很尖多物品業的志入駐靜企業漠都有尺著一減個或浙多個宮共性毀、關噸聯性店。極累端表歷現為雁同一極個行扯業的粥集中本，如探瑞基涂大廈訴的裝煎飾、勾材料瞞公司厲的集丟中，組金鼎戶商務扭中心亦里電秤子、術網絡俯公司僚占8慮0%遼以上仔。購價格通、租摧售市滿場誼20關00嚼年前撓后，公蘇州預寫字略樓市嚷場一黨直以讓租賃焦為主慎，且精空置錢率較懲高，造此時角的住必宅市近場已諸經回夕暖升記溫，醋根據副城市并的發戶展經繭驗，賭住宅查市場阿是寫惜字樓獎市場璃的渠“咳點火之石肅”遮，近潮期住夕宅市喬場的費強勁閃沖刺養，將最要引臥爆寫鹿字樓旋市場撫。寫此字樓腰市場健是城樸市經獻濟發豬展的丟“陰發動話機偵”子，在職蘇州樓經濟誦的高雪增長腦下，積這臺里“劇發動奮機牙”慣顯得仿功率獵太小飼，眾類多粒“伴爛尾剛樓矛”柔的盤右活、邁新開課商用小項目大的熱所銷，權說明先了這宗臺闊“父發動旨機句”爽正在沫加大捷馬力宏。肺案名生區域慕租售搬方式糟租售領價格剝物管形費用凝麗景論苑尼平江總租售競結合苦租：考1.鉤8元消/㎡駕·節天促售：稠均5遙50歪0元惡/㎡珍4元叨/月可·慚㎡啞開元虧大廈休園區桐先售匠包租經租：章40子-4羅5元刷/月秘·彩㎡洽售：雷63喬00患-6禾70霜0元癢/㎡霸2.燈5元國/月負·泥㎡州國際他大廈亭園區歡只租段不售做租：諒90揪左右灘元/浮月向·暢㎡喉5元巴/月默·艇㎡萬永霖藥大廈憂平江貧先售盼包租礦租：名28喂元/畏月絮·糧㎡位1元能/月洲·錫㎡沈東環羞大廈伏園區仍銷售叮售：瑞均4小80墳0元式/月遠·廢㎡像3.季5元表/月箭·洪㎡毯金獅次大廈減新區殺租售暴結合仆租：構85孫元/稱月鏟·正㎡絲售：判均6門50區0元械/㎡駕5元云/月勝·芹㎡朝目前池，蘇疑州寫折字樓柏租賃賊市場染的價停格平淡均為秀50抽元/怖月僚·培㎡，豆銷售浩價格鏟平均支為5持50超0元盛/㎡添，蘇川州寫揉字樓用高端樹市場眼的租剖金達票到9口0-鋒10跪0元尋/月稍·家㎡，蓄且以液租賃怎的形惱式為蹦主。捎此類匆高端傳物業球都集汽中在沾新區堆行政根中心睬和園秤區C橡BD鞠。著由于趁護城緞河內瓶的寫葛字樓饒為6箭-7艇層，謠面積遣小，士相對冬交通寫狀況籃差，伸相對陡物業賀管理辜差，矮停車蹄不方艦便等瓜原因董，檔急次及院定位賭都較府低，怕價格剝也就狠偏低紋，租志賃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