小區管理第一章居住小區的物業管理第一節居住小區物業管理概述一、住宅與居住小區在人類的衣、食、住、行的基本活動中，“住”居于重要的地位。“住”以住宅的形式滿足家庭成員的共同生活、生理衛生、休閑娛樂等的生活需要。住宅在人類歷史上，隨著社會的進步與生活水平的不斷提高，居住的條件和住宅的水平不斷的提高。我國自改革開放以來，城市住宅建設得到了迅速的發展，據統計，十年來，我國建成5萬平方米以上的居住小區(又稱住宅小區)2500多個。今后十年，住宅建設還會有一個大的發展，人們說的“小康不小康，關鍵看住房”，這一方面表明了住宅建設在今后發展的重要性，同時，也表明人們對新建住宅質和量及其管理的要求。居住小區，是當前我國在舊城改造和新區建設過程中，由一幢幢樓群組成的新的住宅區。1994年建設部令第33號《城市新建住宅小區管理辦法》中，把住宅小區以概念的形式作出如下規定：“新建住宅小區，是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區(含住宅小區、住宅組團，以下簡稱住宅小區)。”在規劃設計中，居住區按居住戶數或人口規模分為規模居住區、居住小區、住宅組團三級，其分級規模如表7-1-1。根據以上的情況，可以看出，居住小區是具有一定的人口和用地規模，以滿足居民日常物質和文化生活需要的，為城市干道的分割或自然界限制包圍的相對獨立區域。根據統計，目前我國城市人口1/4生活在規模不等的居住小區里。今后，這種新建居住小區則是城市住宅建設的主要形式。二、居住小區的功能黨的十一屆七中全會和七屆人大四次會議提出了到2000年實現小康生活水平的戰略目標。對城鎮居民來說，所謂小康水平，其居住的標準具體有三個。那就是：(1)人均8平方米的居住面積；(2)60％以上的全國住房成套率；(3)居住環境在總體上的較大改善，根據以上精神，建設部《城市新建住宅小區管理辦法》對新建住宅建設提出以下要求：“為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境”。這就是說，對新建居民小區提出必須具有各種功能的要求，這些功能主要表現在如下四個方面。1.居住功能。這是住宅小區最基本的功能。根據居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供人們休息的場所和環境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛生、學習、娛樂、交際等功能。2.服務功能。住宅小區的服務功能是隨著城市規劃建設要求、房地產綜合開發而來的，即要求小區的公用配套設施和小區的管理應能為居民提供多項目多層次的服務。包括：教衛系統，如托兒所、幼兒園、小學、中學、醫療門診、保健站、防疫站等；商業餐飲業系統，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等；文化、體育、娛樂服務系統，如圖書館、游泳池、健身房、電影院、錄像室等；其他服務系統，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。3.經濟功能。住宅小區的經濟功能體現在交換功能和消費功能兩方面。交換功能包括：①物業自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經紀中介服務；②小區管理勞務的交換，即業主通過合同的方式將住宅小區的管理委托出去。消費功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區中的住宅將不斷地商品化，并進行商業化的管理。包括住宅在購、租兩方面的逐漸商品化及小區的管理和服務都是有償的，住用人將逐漸加大對居住消費的投入。4.社會功能。住宅小區的主體是居民，居民的活動是社會活動，聚集在住宅小區的各種社會實體，如行政治安機關、商業服務業、文化教育、銀行等是以住宅小區為依托，共同為居民服務，發揮各自的功能。這些實體之間、實體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區的社會關系、人際關系，形成了一個社會網絡，相互影響和相互制約。三、居住小區的特點居住小區在改變市容市貌，促進房地產業發展，改善人們居住條件方面是具有重要的作用，它是集居住、服務、經濟、社會功能于一體的社會縮影，因此，它的建設與以往城市住房建設具有不同的特點。這些特點是：醬忌1.啟統一眉規劃蕉，綜寶合開場發。努由于租城市襖建設械的發豬展和煉人們糾物質尸文化情水平扎及居魔住條鮮件的鮮提高明，住孕宅區擦的規糕劃布支局有覽了很嶼大變悅化。巡在鑰“匙統一同規劃廚、合可理布是局、肯綜合甜開發誼、配維套建露設斷”尸原則印的圣指導奉下，亦全國千廣大堂城鎮慎統一校規劃傻、綜追合開讀發的然新型周住宅購小區海成片千的興抖建起圈來。濫融這些漸新建辦住宅微小區饑，規勇劃布歐局合墻理，位配套堆設施籠日益易完善栽，改茅變了股過去孝單一嗚的、縣分散添的結們構和螞功能眉，向暫節約班用地斃、高王密度泰、綜涌合化磁和現倒代化隱方向挪發展拳。新絹建住女宅小奧區一崖般是雖以多養棟居站民住打宅樓糕為主欺體，恢配以摩商業抬、服殿務業汗、飲歐食業武、郵燒電、狼儲蓄學、托岸兒所壺、文臂教衛耗生、插娛樂刮、庭艦院綠防化等潑配套騰設施氣，組坊成一捷個功控能齊映全的疤居民痕生活測小區濾，這跨就要休求區荒內各尺類建憲筑和果居住析環境膝相互瓶協調綠，有古機結程合。涌由專辯業化再的物范業管肉理企恒業實院行統里一管彼理、育優質遺服務跡、合氣理收揀費。街悄2.佳規模泡大、氣功能端全。青新建徐居民推住宅銀小區聾一般脾為多墳層、季多棟聯樓體憑建筑蓮群，耽少的從幾萬敘平方晚米，需多的千十幾紙萬甚億至百昆余平東方米減。這沒些樓議體建推筑群組，除選住宅嚴樓之這外，漠還有器商業皇大樓塊、超梁級市鬧場麻、電籌影院倍、體職育館享、音車樂廳愚、醫摩院等籠等。國額小區踩已不凝僅是榆人們身避風珍雨、棕擋嚴易寒、漲生活傅休息琴、繁釣衍后擔代的惡棲身濾之處澇；而璃且是濟學習搜、工鈔作、飽教育杏、科該研的緊重要償園地務；還擁是休掛閑、祖娛樂捉、文突化、播體育硬活動懷的樂減園；漂也是兇進行饑區域軟內購寨物、曉飲食規、生至活服誠務的請場所孟；更劈是社館會主課義精川神文璃明和老物質曉文明顆建設瓶的基虛地。韻住宅支小區德的多秧功能的性，肺給小娛區的喊物業李管理姑工作悲帶來沉了很奉大的匪難度寬。趣鞠3.槽居民槐結構窩整體眉化、質配套憶設施逐系統赤化。境住宅說小區漢內，弟多座別單體智樓宇憐構成煙一個斥小區摔房屋則系統半；每燒棟樓唐房的酒地上拴建筑冠與地日下建閉筑構肺成一倘個整辨體；窯區域舟內供嫌水、炭排水續、供帝電、衡各種垂熱力壽、傾煤氣攤管網丹互相頸聯系毀構成閱一個洗網絡拼系統瑞，而日這些聞系統恐交融迎組合建形成搏了一臨個龐銅大的膚、復儲雜的酸、多橋功能陵的大巷系統坐。各弱種服紹務設惜施、奧配套戚設施寬、區挪域內旬綠化誼、道宇路、捉各種踢供水絲、供賢電、午熱力位管網厚都是倒統一攜設計游規劃毀的，涉除住忙宅外模，幾領乎都闖是為肅全住劈宅區回服務手的，店是無講法分筑割的企，使加住宅蠅小區嫁變成躁一個擊小社野會。督這就泡必然勞要求厘統一松管理蓮，統消一經存營。剃現4.農產權抱多元寄化、霸管理謎復雜急化。言由于叼住宅逗建設愉投資箏的多掌渠道玩、住塞宅的初商品割化及畢房改堪的深液入，復使房備屋的塑產權傳結構朗發生著變化確。在哭市場鐮經濟浸條件亞下，輝房屋卷產權撲由單紀一所雙有制健變為材產權橡多元訓化披。一迎個居窮住區殃、同謀一棟鄭樓宇刑內，楊全民好、集糟體、澤個人調、外煩產等慎不同慮的產音權共告存。帥嶺住宅碗小區努規劃靈、設只計、曬建設碧的統園一性艘、系北統性瞇、功港能的嘉多樣黃化、瓦房屋仗結構笛與配捎套設恰施的霉系統樣化，刪再加騰上產休權的拌多元飾化，程給小雨區物晉業管蔥理造濫成了振極為慮復雜商的局參面，掙導致慮物業躁管理謎工作室的復搖雜化泉。籍呼四、忙目前怖我國敲住宅貸管理米的幾習種方盯式兩禿城市弟居住振小區六是一個個“泡微型筍”社承會，巾它的禮管理肌好壞尋，反疑映一迎個地辰區的賞文明肯程度勸。城景市居哈住小宅區的沾出現頃，在育管理闖上也燕是城烏市住贈宅建糖設的頓新課捷題，詠在這舌方面趴，我別國目徒前在南住房踐管理女上也源存在致從舊山體制其向新距體制涉的轉誼軌時溫期。陡在這鬼一時倡期內乓，一均方面腫舊的疫管理銅方式勝依然碧存在云，另魂一方太面，純專業擾的物織業管板理方答式已脾經出概現。替各地然在積蓋極地怖進行勝探索序，目關前我土國住濱宅的暮幾種每管理屈方式日有：怕表1.嚷政府彎房屋雜管理享部門村管理熄。建態國以妹來，侍公有絡住房欠一直晶由政寨府管帝理部挽門即汪房管明所或斬房管壽站管講理，的稱為握直管謹公房紋。這弟種管壓理方春式是褲完全雷計劃飼經濟忘的產暈物，漠房管存所(侮站)濕是完警全事聞業性紛質的而單位覽。應匠該說艷，多豈年來找，房卡管所志(站鬧)適播應計健劃經邀濟體膽制的清要求紐，代巷表政倆府發軟揮后“榨管好竊房、可用好筋房、絕修好歉房鏟”住的作睡用，伙解決蠟城市差居民疊的居枝住問搞題，聰做了盾大量蠻工作龜，功針不可界滅。觀但這通種管盆理悄越來組越不取適應瓣體制概的轉搜軌，診其管錄理效易率低滾、經蒜濟效全益差由的弊醒端越箭來越游突出沫，所萌收房床租連滿房屋疊的簡賊單維方修也勁維持俊不了錢。隨兄著住婆房制酷度改晚革的功深入揉，越崖來越丟多的雁直管美公房援改變母了產震權性豈質。書因此尊，一過些城稼市已剖開始忠探索怒房管速所(哲站)字向物稻業管襖理企邀業的腫體制宴轉變挖。但踢由于立歷史加的原焦因，蜻這一咐管理崗方式鐘在今槐后較俗長一類段時疼間里絡還將渾繼續五存在販。棕多2.忽企業愉、事禁業單侵位自副行管義理。攤這主續要出濾現在許較大牽的企鉆、事紋業單駱位，律特別栗是事紛業單執位開王發建估造的面用以蘆分配肝給本億單位正職工冤的住獲宅，責由本吸單位萬房產緞部門勇(如嘗房管洞處、摟房管圾科)打進行散管理以。這聯是周“劃誰建腥造、源誰管侮理貸”政原則夫的產售物。孩在管半理機訪構和籃管理每運作距上與向房管箭所管鼻理直療管公隆房相暫似，噸其弊溪端也暫相同儀，同艘樣需漢要管宿理體株制的把轉變至。貧見近些頸年來體，一彩些較叨大的否企、駱事業默單位沖已開恨始探吉索轉冬變管汗理體批制。葡一種晌是將盼本單懷位房惰管部練門逐吊步轉耕變為薯企業頑性質柏的物脹業管它理機涌構，白對單樓位自抗管住技房實倘行物胃業管牽理；漆一種謎是將協單位娘自管宴住房胸委托拜社會練上的援物業撓管理淺企業炊實行冊物業奔管理誕。街紫3.繁房地桌產開昨發企截業管桌理。辨由房岸屋開退發建發造單屑位自墓行管獵理自塘己建蘋造的噸出售苗給業顛主或密出租活給用志戶的囑住宅遞，這吩是目依前常方見的慰一種嗎住宅域管理漆方式胡。本冊著信“予誰開表發、雙誰出撈售、狡誰管誰理清”氧的原纖則扇，一鴨些較茶大的湊房地咱產開質發企譜業均裙設有牧物業扣管理巨部。撲最初錯物業必管理丹部只向是開蹈發企莫業下或屬的翅一個班部門址。隨移著物掃業管夏理的擾推行楊和開刪發量仗的增襲大，叢一些棍開發晌企業頭的物撲業管雪理部學逐漸嶺擴大皺，形綱成獨率立公足司或肉子公眾司的坊形式仔，獨刪立核費算，杯自負悟盈虧技，取繩得法前人地壇位，驅轉變減為物遲業管碰理企印業。圣目前探在物描業管仙理企疫業中宋這種崗類型優的企丟業占悔有較肺大比臘例，陰大多雨數城碎市住喝宅小盟區均撐由此已類物鞭業的接管理撥企業顆進行瞞物業衣管理拋。熱舉4.沒物業退管理故企業泛管理中。由徐社會遍上具化有獨招立法胞人地鍬位的鉤物業范管理兵企業迎對房社屋及攻其附鐵屬的塞公用舍設施遍及場血地進豎行管待理，遲提供甚全方恒位的央多層滾次的妖管理御和服遵務。炕這一舟模式賓雖然浩在我溪國出此現的例時兆間還押不長服，但或發展承勢頭站強勁茂，已柿得到猛了政頂府、次房地檢產業辮界和東廣大糖人民晚群眾蔬的共羽識，味代表始了今油后住敞宅物份業管艱理的被發展遮方向素。久農五、辰物業況管理昏的強合大生禮命力缸暮19挎95攝年1禿月1毯8～火20郵日國蒸家建巖設部增房地凝產業帳司召勸開全丘國物漂業管犧理工獻作座吵談會字，對瀉十幾攀年來洪房地卵產管荷理工級作進傳行總葛結。蚊會議祖著重還對我稍國目東前住飯宅管幻理的貪幾種誤方式尊進行峽比較穩分析漆，對鄭物業掙管理愿方式滴的優腫點取陰得共容識。栽這種邊共識餐認為麗，不壘管是尸房地棉產管孩理部即門直螺接管堆理的粒，還庸是單鞭位自煩管的忍，或忘是街催道辦圖事處繭的小斜區和涌各類文房屋橋，都處程度鍋不同約地存那在著祖管理糞機構低不健身全，撒管理騰經費博無渠吹道，填管理親工作戚不到赴位等腳一系逼列的化問題曉。尤學其是桐這十毫年來尖建的斃居住鞭小區懼，雖好然居濤住條當件和姨配套杰建設販都有裝了明蛋顯的私改善柄，但獄是由述于缺臥乏有索效管處理，抱導致皆私搭而亂建呆，垃靈圾隨瓦意堆失放，衛設備斃殘缺床不全爆，管襯道不沸通，搞房屋示失修賓失養野等問稠題嚴創重存緞在，帖使小肚區面忠貌一譽年新復，二則年舊姥，三惑年破柳的問拆題十擊分突午出等女等。饞實踐垮告訴喇我們黑，原張來那跳套行裳政性欠的福亡利型憐的房聚地產呈管理蓬體制雕越來紋越不斤能適暮應形溫式發炎展的欣需要峰，必鍛須對斑舊的佛管理漫體制神從根多本上瞞進行成改革車。色貸在各白地探播索的擱基礎尊上，舊深圳從和廣伏州從撲80休年代添起就考開始籌借鑒褲香港鐘和國鑰外的倡物業道管理狼經驗留，結厭合我妖國的利實際注情況醒，走悶出了旨一條何適合嬌我國譯國情孤的適問應社榆會主皇義市吹場經濫濟的律物業笑管理溫新路象。增這種轟物業盒管理果從觀教念上跳、模楚式上樂以及夫管理虧的內補容、鉛廣度墳和深躬度上桑都明梁顯地鞭區別茶于原脅來的諸房地銷產管攀理。劍這種雅物業貿管理姑具有嚷以下婆四個演特點勉：淚治1.子變多壤個產土權單樂位、責多個走管理衫部門冬的多飯頭、灘多家恥管理蜻為物綢業管掙理公嚼司的羊統一牛管理嬸。結代2.繼變過疑去那惹種單痛純的燃房屋獵維修騾為對烘建筑巴物附鴉屬物搶、場努地和需環衛斜、治仇安、臭綠化烤、道轎路等愚實施踏全方短位的偽維修歪、養婦護以蕩及專印業化找的管府理和杠多方谷面的垮綜合獸性服筍務。職嘴3.侄變政果府部泉門行趙政性估、福氧利型端的管筑理為堂企業地化、蠻專業屋化、勿經營搭型和暮有償監服務也。瓜各4.鐮變管搞理單減位的耀終身搖制為劑現在償的由罰業主洪選擇屆并且般通過皮合同咬方式荒在合桂同規違定期薄限內閣的聘納用制鈔。搭客以上叫這種拔集高千度統芝一管飼理、餃全方燃位多亭層次臭的服很務、樣市場蒙和經腥營為革一體冶的充應滿生儉機和鏟活力撲的物桌業管羊理的野出現航，越種來越吩顯示哭出其糠強大踢的生炊命力哄，成雖為今泛后住培宅物氣業管圾理的浴發展將方向妄。對復六、哲居住馬小區網物業餓管理異概念諸鏡以上杯的分遲析，兩居住泰小區止物業泄管理書概念跪可概云括為障：住馬宅小曉區內百的房改屋建悔筑及復其設察備、夜市政潑公用撒設施煮、綠指化、亡衛生淚、交校通、謠治安斃和環而境容塊貌等梨管理揉項目題的維距護、伸修繕妻和整旦治，齡由物尊業管疲理公候司依驅據物賤業管老理合遠同統昨一實器行專簡業化緣管理器，并雪向業猾主和因使用陷人提供供綜豆合性排的服徑務，讓從而廟使物陵業發廳揮其委最大巖的功同能。脅化七、我居住富小區趴物業尼管理侄的特偶征碗端與舊禮的管耳理模父式相該比，佩居住愈小區里物業戒管理巖模式甜具有桑以下導特征扔：中籍1.哨社會明化。孔這種坊管理獎模式申擺脫遭了過盞去那咳種自塑建自乖管的桿分散未的管提理體機制，詳替多敘個產棵權單盈位、編產權快人找罩到了蒙一個通總管殖家，陽從而襲克服仰了在妻舊體崖制下櫻各自撫為政白、互分相扯焦皮、刃推諉糞的種夫種弊菊端辛，從噴而有永利于圈提高創整個豐城市稍管理字的社左會化頃程度黃。比撿2.皆專業集化。澇這種璃管理浩是由撒專門苗的物會業管禮理企未業通協過委首托合娃同的鍋簽訂象，按榮照產紋權人宿和使寨用人統的意膊志與膜要求憶去實負施管已理。險這種皆模式燭，將眼過去鐵行政國性的薄管理婆終身酒制變樣為企專業經違營型左的聘府用凳制，舊在這輪種新蜓體制害下，筋業主究有權況選擇俊物業債管理匪單位描，物倘業管園理單蔥位就芹必須斗靠自窗己良蒙好的激經營勿和服愈務才注能占哀領這縫個市鴿場。趣這樣街，將曾從根駁本上奇促進井服務鐮態度供的改燈變，礦服務傳質量避的提塑高。夏殲3.看企業課化。洪物業尚管理威是一醫種經施營型它的管濾理，帝它推攏行的濃是有俘償服宋務、竄合理投收費外，并蔥通過初多種逮經營頸，使旁小區寸及各蝕類房誕屋和鑒設備唉的管涼理走言上了悉以業貝養業顏，自想我發厲展的住道路猶。走竭4.腐建管嗎結合洋。物雞業管至理使目房屋褲建設形與管捧理相繁結合猛，表脂現了搖這一錢管理滑模式排的強猴大生瓜命力季。這甲一模寸式使估以往奶小區徹面貌被一年庭新、兩二年偶舊、跳三年擱壞的移情況拿得以影改變腰。人蓮們說俗的雁“皂三分尊建設些，潮七分岔管理千”活的要血求在姿物業朱管理杯的模懶式中打得以泳體現知。這式一管傘理模猾式，急既理燒順了拉建與埋管的薯關系細，又稀有利界于發掘揮投施資效糧益，歲使得個寶貴嫩的社堡會財滲富、豆人民要的財缸產得吧到保童值和搜增值續。塌第二漿節冬住房位與居宅住小脊區的涉物業適管理蛾感目前去，我抱國住僵宅的猜物業固管理欣因住偉房產跪權的誰不同斥，可腳分作數不同招產權日的物顛業管扇理與寫居住封小區族的糕物業像管理返。以悼下分錄別敘源述。鮮素一、道不同斯產權坑性質勝的住捎宅及香其物興業管城理合幟目前螞，我層國的看住房器按產尺權來嗽說，腳可分仰作以件下三未類：眉擁有筑全部面產權叢的商秩品房吹、房訴改中蘭向個天人出收售的孟住房柱以及爺尚未重實行秀房改翠的租腫賃住親房。冠這三穩類住致房在傻物業濫管理稿的實咳務中參是有零區別炒的。冬分述瞞如下蜜：德泰(一燈)商薪品房畜住宅餅及其冶物業邀管理驚資商品申房住碰宅指代國家咳或開鑒發企零業投予資建燥造的壁，按燙市場六價全炎額出龜售給登購房源者住纏用的剖住宅賊，以棒及其御他以介市場友價格勸交易凝的各督類住丈宅。棄隨著簽住房砍制度暑改革命的深款化，洪住房板商品四化的便推進昏，今傲后將倒逐漸討增加壤其在敲城市淹住宅須中所禮占的宵比例這。秩瓣商品后房住投宅由忙于是耐全額碼出售比，購古房者炎擁有撤房屋那的全愈部產脹權，百包括治房屋腔的所顯有權稀、使盒用機圈、收亞益權擊和處否置權柴。購咽房者負是業么主，抱在簽色訂購舅房合梨同時拴，應朽同時雄簽訂飲物業掉管理理委托售合同冰和業住主公悼約。央筍商品伐房住情宅應長按國祖務院饑發布際的《赤城市沖私有么房屋些管理缺條例榆》和靈建設寬部發浴布的家《城拉市異蝶產毗攔連房碌屋管卷理規榴定》路來實釋施管區理，吹總的司原則敘是“插自有醬、自表住、晃自管字”。吼在物蔥業管倍理的俊實施德中，接主要撫是劃填清自糧有產敗權部賽分與鳥共有鋪產權攀部分掙的界童限，穴責任賺及相這關費業用的島分攤碌，凡滴自有和產權突部分獅的管廚理、急維修古與養左護均的由業窮主負蛇責并調承擔窮相應討費用響；若堪干業員主共否有產炊權部塵分的肚管理攜、維郵修與購養護恢由共牛有業徒主負撿責或褲委托肚物業鉛管理綱企業藍負責語并按簽業權匯比例含分攤批其費鍛用。示凍(二惹)房淋改中杯向個拆人出林售的巨住宅德及其趴管理椒惠房改屠中向樸個人椅出售咱的住帆宅是鍋指在沉住房殊制度錫改革德中，鞭以優幸惠的醉價格刑補貼摩出售褲的公疼有住象房，愁即鞠公房種出售挪。供襯1.杜公房堆出售耕的幾溝種形范式。叨公房嬌出售垃目前英主要攔有以啟下幾警種形緞式：槳亭(1奇)以康房改貝規定媽的標啄準價菌向已旗租住種職工補出售烈的5逆年內止只能粗用于帆自住露的公峽有住隨房。宰購房什者具棋有部陣分產嫌權。脊斧(2巨)以默房改睡規定虜的成愉本價輩向已稼租住喇職工靈出售桃的5早年內攀只能凱用于支自住鞏的公符有住壟房。樣住宅逝產權葬歸個周人所心有，撇但土抹地僅預有使悔用權連，無廢收益晴權。廣畢(3巾)以廳成本竭價向挑中低勢收入街家庭某出售珍，并嚷優先柜出售敲給無婦房戶粒、危展房戶多和住桐房困器難戶栗，同嫌等條您件下傲優先軌出售鏡給離普退休湖職工抵、教然師的亮安居佛工程呀住宅吊。權理益同駱上。巖煎(4崖)在搬政府備扶持慈、單綢位支敲持、術個人蟲負擔涌原則拆下的禍以住紋房合懇作社恒等形胞式建鵲造的豎合作防住宅障。規躺2.廢公房暈出售花后的梢管理閑要點才。公竄房出心售后組就屬渡于自葡有住虜宅，寒但與掛商品絲房住蘿宅又濃有所纏不同踐，主起要是冒房產饞處置恐權的守有限袍性。備無論版是以敲標準幟價或豎成本送價購例買的蓬住宅賺，5劇年內澆只能垮自住車自用抖，脹不得伐出售遞；5里年后社，購創買者突如必誘須出繪售需催經所質在單完位(或補貼亡單位冰)的傻同意節，所百得出袍售的欲增值很部分魚，個三人只距能分通得相壓當于蕉原來韻所付股房價蠢占當小時綜甘合造童價比吵例的稀部分婆。決熄公房法出售降后，驚應推懶行社榨會化壩、專扎業化偵的管葬理模埋式，疲實行終業主詞自治潮與物竭業管薯理企尼業專挑業化膠管皂理相硬結合炭，按博照建邁設部影第3愉3號孟令《藝城市捆新建喇住宅屯小區放管理壁辦法吧》的左原則欺規定搶和《組城市枝異產扇毗連贏房屋添管理馬規定塞》及從《公集有住賴宅售距后維棋修養圾護管分理暫智行辦置法》自來實忙施管虹理。羽其基額本原憐則是別住房錫出售門以后矛，實遇行住趴房所教有人吹“自華有、預自住符、自用管“乓的原針則，獅從物姓業管默理的箭角度薪來說記，主和要是儀劃清努自用氣自管黃與共殊用共膽管的只范圍李、責性任以惜及相秒關費紐用的栗合理逗分攤壯。下誠述三悠個法澡規對跨此做竹了較湯詳細影的規義定。御其要策點有唐：頁群(1獻)住五宅共冶用、彈自用晝部位吩和設葛備的品劃分魂歸①自礦用部脅位和融設備顆，是運指戶三門以奸內的叉部位柱和設嬸備，晝包括震水、半電、窩氣戶郵表以拐內的腰管線中和自悉用暴陽臺洽。柄悲②共哀用部躲位，匯是指厲承重屠結構齒部位桿(包擔括樓停蓋、臟屋頂壁、梁忌、柱桃、內盾外墻容體和廳基礎決等)層、外話墻面時、樓毒梯間痕、走鹽廊通狂道、控門廳慶、樓詳內自蒙行車被存車回庫等史。帽訴③共悟用設責施設惠備，瓶是指抓共用排的上殺下水秘管道詳、落古水管胸、郵轉政信參箱、茫垃圾碌道、欺煙囪蛋、供籌電干縱線、韻共用尤照明盛、天落線、散暖氣開干線五、供凝暖鍋掩爐房定、高請壓水裝泵房欄、消志防設辭施和涼電梯汁等。鹽胡(2診)公梢房出浙售后改使用毀與管裳理權桑限的觀界定籌琴對結抖構相設連或姨具有桿共有蜂、共體用設浮備和腔附屬您建筑腫，而諒為不暫同所陣有人屆所共豎有的糾異產紙毗連義房屋寫，所厚有人弊和使舅用人尚對共確有、央共用驗的門愿廳、使陽臺鼻、屋遍面、臨樓道葉、廚穴房、敵廁所核以及頭院路囑、上起下水凱設施保等，爭應共勻同合廊理使喘用并素承擔愈相應溉的義進務；訓除另白有約湊定外幣，任面何一臂方不貨得多銳占、診獨占急。所喘有人助和使彈用人糞在房照屋共胡有、宇共用束部位堵，不少得有腦損害挨他方遠利益斤的行戶為。過隙(3揮)公葛房出鋪售后伏維修溝養護鹿管理伙工作愈原則捉與要念點汁托①公由房出泥售前青，售怪房單仿位應戀當對窗其進但行必叔要的狗檢修崇。談有②公融房出問售時沃，應客制定橡對所固有購途房人刃具有以約束趨力的拜有關餐房屋趕使用軟、修孔繕、絨管理鏟等方薪面共逆同行碎為守熊則的夢業主睬公約漫或房腹屋使藏用公毛約。匠購房廊人在震簽訂肅房屋政買賣得合同恥時，乒同時讀簽訂任業主李公約搏或房遺屋使賓用公敏約。節生③公曾房出呆售后浙，業跡主委奮員會胡成立堅前，融住宅屯的維害修養猾護管存理由倘售房陣單位鵝或售偏房單黃位委浙托的轟管理止單位理承擔胖；業籠主委醬員會涂成立櫻后，情住宅乞的管銹理，賊由業暈主委姿員會錘選聘免的物最業管握理企泡業，員按照早雙方瘡簽訂其的物依業管犬理委源托合傻同進慌行管靜理。飲教④公架房出皮售后膛，住勢宅自躺用部破位和絹自用嘗設備呈的維夸修養賄護責證任，趁由住滑宅所哲有人譜承擔檢，住梁宅所涉有人監可以僻自行探維修綁養護香，也雜可以社委托桶物業庭管理并企業蹲維修并養護蹤。住裳宅所地有人似承擔挽維修掠費用元。報遼⑤公抖房出耀售后站，住傳宅共拴用部軍位和況共用壯設施密設備夕的維釋修養綁護，雙由當殘地人賴民政景府制臂定具頂體辦療法。西要建指立公前房售絮后住英宅共寧用部窩位和圈共用寇設施倉設備齒的維爹修養明護基茂金。士住宅淋的共披用部頂位和貫共用李設施冷設備僻，凡鎮屬人攝為損忘壞的慧，由飲責任貿人負畏責修尊復或蔬者賠賓償。附魂⑥住萌宅所撤有人郊不得親擅自冒侵占睛住宅桌的共筆用部洽位和援共用漏設施狀設備磚，不差得擅拾自增摧加或干者減湖少對蝕該幢垃住宅經共用租設施傘設備懇正常綠運行帥有影濱響的駁自用煩設備坡。啊車⑦電銀梯、止高壓輝水泵蕩、供雜暖鍋慧爐房洗等共母用設銅施設澆備的安運行墊、維賓護與始更新恐及其運費用肥的分狐攤，雀按國逼家和糧地方堵政府陵現行橡規定殿執行茄。勤卸⑧凡撤需要災對住至宅進庭行中品修以泡上的攀，應溝當依后照《母城市欄房屋問修繕酬管理毅規定效》執優行。茫凡改傷變原呼房屋拔設計捉結構豆的大感修、茂改建尤工程扶，應殺報請毛當地垃房地乳產管墾理機哲關審能批。翁竣工琴后，還經驗勿收合籮格，決方可鄉辦理桂房屋嗽現狀抖變更條登記吳。溝埋⑨當字事人狹因住豬宅的隱維修反養護見發生扮糾紛組時，孕應當香協商綿解決遇，協曬商不腰成的顯，當鄉事人害可以近向當軟地房霞地產油仲裁截機構逝申請懲仲裁扁，也顫可以皆向人世民法躬院起和訴。閱蘿(三乳)租津賃住燥宅及欄其管只理蘭螞租賃半住宅拆是指悔使用葬人不遼具有揮房屋椒的產齊權，悔通過脊房屋膀租賃票的形育式取脂得在罪一定戲時期亡內使愧用權伯的住簽宅，叢包括綁公有羽住宅儲的租醬賃和代集體潔所有隔制房助產以纏及私秀人房躬產的撒租賃灰。租呀賃住午宅的思基本民特點郊是房裕產的曲所有找權和堪使用酸權相榨分離斤，出翠租人百出租墓的只巴是一算定時償期內照的房倉屋使筍用權輪。房咐屋承夾租人躲和出勉租人快必須膊以“狗契約弦”(盈租賃隔合同剪)的賣形式維，規率定好伯房屋漏租賃怠雙方奪的權瘦利與患義務疊。從駱物業踩管理植的角曉度來艇看，散出租衰人的茄業主筑地位豎并沒探有變思化，川其享聯有的蓋權利勻和應暴盡的雕義務目也沒蠅有改陶變，罵而盟承租然人做突為房暴屋的高實際營使用伸人，濁是非歐業主鹿使用甩人，易其基灰本權蛾利義漏務首耐先受含到租個賃合責同的犯約束手和限偏制，盞即業簽主做敏為出憑租人瞞，將奸哪些代權利咱、義諒務賦鋪予了徹承租票人。灣在物假業管未理中仙，出惠租人橫和承組租人魂首先論都應告遵守敗租賃領合同剛的有械關規吹定，介其次要也都慚要遵夠守物滴業管次理委唱托合說同的鉆各項父規定錄。刑弄租賃第住宅外物業歲管理摸主要哨應遵么循以箏下幾也條基磚本原別則：郵盜1.債為房乓屋承狀租單犯位或絨承租真人服作務蝕弱國家膽公有歌住房漿或房芳產經濁營公甚司出僚租住督房的懂目的犁，是董為了春不斷孟滿足折人民恨居住丈生活踐的需戚要，獻私房爽的出宇租是翅公房快出租腹的補立充。羊因此損房屋界租賃很后的驚物業慌管理漫，必日須把歇維護瘡承租鞋方的驚合法趁使用裙權，綁為承攜租住淹戶或骨承租血單位金服務捧放在險首位礙，支閥持承隊租方繭的合愿法要曾求，誦提高誘為承不租方碰服務肢的質壤量，貨搞好乞房屋森的維稱護和標修繕置工作延，保對證承衡租方由安全玉、方末便地吩使用倘房屋菠。稈牢2.從制定姨合理雪的租田金標醬準慘搜公有責住房厲的出寒租，沒必須蒜執行訂國家鍛制定秋的租巷金標犯準。笑房產遵經營燈公司將和私號人的使房產禿出租鄙，用濤于住地宅的屋，其槳租金棋標準執的制延定也緊必須革符合張國家瀉有關淡規定潮，并吐經物救價部喬門審姻批，煎報房歇管部看門備挨案。麻蔑3.志依法紀維護勝正常像的租伸賃關股系兵構房屋為租賃網雙方板必須蛋依法嚷維護爛正常交的租浸賃關更系，岔及時窮處理跪租賃樓使用垂過程秧中發位生的版各種董問題擔，注唱意調閑解用睛房糾粗紛，變要堅的決遵蔑守國識家的齡有關煉法律猜、政燕策與升規定筒，抵鬼制違李反法眼律、悠法規全與租段賃合愿同的酷行為鎮。善闊4.套嚴格原控制服租賃藍房屋夫的用蜓途變言化違娛租賃饞房屋梯的使霞用要逆嚴格鳥按照爛房屋抽的設襲計用忙途來予進行錫，嚴僻格控應制租貌賃房劈屋的辨用途偵變化叢。原砌則是倉生活免用房期不能把隨意炎改變齒為工邀業或幣商業繭用房撕，因集為用哥途不尺同，倘房屋歌構件搭所能菜承受睡的重科量不輛同。液因此漂，隨癥意改碑變房白屋的標用途掌，將做會影晌響房戒屋的難安全蒸與使爭用。戀俱綜上楚所述兇，租艙賃住貼宅物怕業管予理總頓的原姥則，見是將辮出租默的房叢屋管油好、適修好男和用艱好，莖要為匆房屋那承租羨單位親和住惱戶提和供較扯好的吵服務苦。在逃這方萄面，愧物業桌管理聰企業逆要采誠取積禽極有遣效的狠措施壓，充曠分利胳用經迷濟規壯律和流法律病手段憤，通停過健觸全租寺賃立鉗法，忘依法遙整頓釣房屋們租賃碎的秩烏序，擋促進粗租賃綁住宅屠物業餡管理斤水平哥的提搜高。雄饑二、唇住宅烏小區博的物師業管述理佛虛(一嘉)居洞住小英區物妻業管存理模處式的輕探索盆與形旅式只愚居住景小區攀的管鉆理，抵采用妻“物挨業管胃理”豈模式村，是肅對原當來行酷政性鑼福利愚型的流房地秋產管越理這遠種舊妄體制惑的改縱革。纖這一胃改革棋是我蠟國許哲多地錯區、夠各級串政府該、房漂地產帝管理背部門薦、房倚地產忽開發漲企業征進行艷了各暴種有搬益探導索，溜不斷預總結抵取得栗的重維大成榴果，墊它有匆一個灶逐步繞發展靠、不除斷完拘善的寶過程肺。急市就全敬國來凳說，閃19芝89腐年9是月，閱建設序部在笑大慶增召開谷了第筆一次餡全國臉住宅灣小區牢管理蛇工作狠會議牌。這慎次會笑議，叉表示渠著全共國性宏的住廁宅小夸區管妙理工瘡作的旗序幕姑。1窗99皇0年忍6月夕，建桌設部乞又召夕開了零全國摸住宅邀小區羽管理展試點凈的第疑一次雪工作壽會議替。1喉99簡0年義，建盤設部賭確定之廣州泊市五雅羊村覺為國尼家級劃住宅幅小區抱管理健試驗哈點。沃19妻92防年9表月，漆建設適部驗癥收小亦組對銜五羊更村住俯宅小遭區現專場考鵝核驗灶收。醫綜合練全國團各住欄宅小管區的工管理護，五揉羊村片得分堡最高呆，被待評為更全國污模范廊文明頭住宅哄小區糧。1劫99嘩3年掉4月殺，建壓設部賢在番把禺、豬深圳傻召開麗了一修次較謠高層焰次的消專家補討論期會。診在那盟次會障上對景住宅亮小區累進行提物業匹管理制的發挪展方完向取敏得了垂共識正。正鎮是在麻這次耐會上懼，住難宅小穴區的以管理活用“附物業方管理兵”模拾式正嶄式被翼確定鑄下來淚。1役99染4年坊3月哨，建崗設部械以“慌建設漫部令拳”的粱形式根在全淋國頒雀布施玻行。河這即響《城各市新眠建住蒼宅小忌區管吼理辦犯法》忙(哀以下欣簡稱屋《管撈理辦渠法》章)。仿《管敵理辦昆法》摟作為世一個籌部門救的規婦章，室為房襪地產湯管理內體制第的改絮革指樓明了健方向掛。注楚(二胸)居貸住小知區物歸業管補理的箱特點餃連居住蛛小區云的物伙業管泥理是案城市宵新建否住宅抽管理思在社損會主簽義市換場經判濟條騎件下笛出現際的新暢事物貝，它布具樣有以涉下的浴特點黑：裳銷1.渠居住限小區偶物業完管理為在城嗽市管蹲理中蜓，把蓋社會甜物質需文明田建設課與精豆神文塵明建嫁設融倚為一率體。淡建設桃部頒券發的腦《管畝理辦撤法》焦第一紗條，隆首先較對居網住小幫區的亂精神鼠文明臭建設費與物城質文堆明建靠設提宜出了壓明泉確的喇要求睛。這閘即“殃為居維民創贏造整漸潔、傾文明病、安述全、溫生活芹方便代的居客住環昌境”米。在司物質理文明啄建設污方面刷，物雅業管弱理體畢現在產對居堆住小左區內治、房塌屋及朝設備呀的維茶護與熟修繕滋等的樸管理隆上。傲這一肥方面愛，在姜居住復小區閉的物肢業管猾理的挽內容幫中要起有比械較詳僵細的啟說明厚。現馳在著雷重就外居住杰小區鍛的精臟神文赤明作攜一說魚明。些梳居住室小區摩的精惱神文鋸明建約設包宣括兩文個方跌面：飽一是謊精神技文明覽建設堤的基守本內筒容；肌二是春精神幕文明僅建汗設的郊活動薪方式觀。輛線精神豆文明命建設蜻的基惱本內簡容。被依據選《中宴共中全央關椅于社若會主劈義精美神文討明建摧設指材導方貨針的鳥決議偏》精投神，越居住客小區案精神斃文明鼠建設瑞的具芳體內首容包告括以滋下方鴨面：赴蘋(1耽)結航合居壇民的說實際盟情況錘，制構定居核住小旁區居決民精無神文擋明公渴約。更柄(2丘)充江實、疫完善谷文體烏設施賢和娛浸樂場鼠所，庭開展板豐富雞多彩辛的文陶體活頃動，艘密切給鄰里貝感情烈，協諒調人堡際關井系，彩促進子安全蓄團結頌和社濤會穩闊定。般等(3默)建怕設高佩雅的密社區狂文化唯，培拴養健柜康的摘社區岡精神影。姿卻精神老文明柔建設銀的活真動方泰式。座根據普居民臥的不咐同情眠況，昨精神棕文明拾建設辦應以懷靈活灘多樣余的方她式進活行版。通扎常的鉆活動哥方式賢有：利姨(1策)運復用傳寬播文砌化的露工具牙和康龍樂設穿施，蠟開展豪聯絡前感情券活動座。岡京(2屑)創更建文悄明單腹位，填注重淘文明六居住潛。耽念2.摸居住孤小區為物業嗎管理養的重虛要特對點之越一，客突出驢表現犬在管布理重賊于建節設這復一特糠點。面與以壩往的折城市磨新建駕住宅滴管理利不同匪，它字重視梢物業洋建成婚后的塞管理親。物析業一爬旦建電成，蘆各方柄面的燙條件稼就基梳本定多型紹。專咐業的螺物業饞管理級，不枕僅可慈以使有居住猜小區卷的房禁屋、林設備岔各項稅功能家充分秩發揮紗，還田可以已彌補屢物業聾建造奪過程昨中的謀各種和不足亭和缺制陷，燕從而著為廣遺大居塑民提攝供一跑個整罰潔、友安全效、和僅諧的困居住述環境株。析鼠3.勾居住謊小區梢物業攜管理圍體現霸了在襲小區溪所在跡地人填民政壇府監箏督與供指導堂下行普政管間理與俱專業蠶管理線相結圾合的賊特點到。建縫設部貌“管拖理辦害法”用第三站條規南定：脈“房納地產漏行政荷主管絹部門織負責辯小區急管理喂的管絲理每工作袍；市希政、典綠化霸、衛循生、渡交通璃、治叮安、起供水續、供殘氣、伴供熱田等行榜政主艷管部峽門和庸經營戒小區浸所在嶺地人秀民政釣府按殺職責路分工攝，負比責小浙區管冶理中棍有關閘工作介的監另督與糞指導急”。片居住創小區渴是相旁對獨列立的邀區域專。保些證小乞區內躬的社肢會治份安，薪既是杜“管鎮理辦赤法”所的重柔要指鼠導思增想，揪又是啄對居型住小諷區物競業管蝶理的筑高標腐準要終求。昆拒在居朱住小謀區內皺，遷卷入的診新居喊民，腔具有家不同崗階層汪和職猴業的慕差異聲，又梳有來發自不鄙同地貢區在達生活嘴習慣誦、愛超好方敞面的您區別蠟，經棚濟收環入等嘩的差械別又瀉決定砌了他羊們對亡居住串環境帳和居瘋住行演為的恰差異禍。這嫩此差圈異有漂時會悄產生月各種游各樣腥的問霞題以寇及矛熟盾與修糾紛憐。同捎時，真新建擁居住罷小區耍又是陵區內營居民危共同乒的家連園，脈是大繩家共坦同生遲活的托場所符，有溜必要籃在自容治自租律的泛基礎廈上對悠人們診的居朱住行極為做牽出某憐些限印制和譜約束姥，制臂定一柄個大夠家共替同遵妙循的豬居住歲行為勞的規妄范，眉即業裝主公突約，宴使每億個人儀在享腿受一餃定權吩利的霞同時貌，也努承擔踩相應瞞的義劣務。笑歲居住繡小區焦的行建政管蛛理是腐住宅利小區糧所在皇的屬托地政開府對關該小苦區實膀施的毅政府想職能牲管理隊。直貫接管插理的躁機構爺有：勤街道甜辦事惑處、技公安紛派出雷所和議政府族各分讀管部諷門的怒職能效機構膛，如懷城市采規劃衛、城授市監輸督、惜市政技管理慈、房湯屋產莖權管區理、臘環境魯衛生襪、防恰疫、銷環境族保護周、工遙商行亂政、對物價糊、稅媽收、掛民政炭事務賭、社丈會治禮安等盲機構納。色修居住凍小區域的物摟業管輝理的券具體翠內容悠，將宜在下爺面專織門敘屆述。瞧這里否著重幫指出舍，居鄉住小次區物意業管購理的波行政質管理積與物拒業專麗業管突理的創結合佳，是納在社內會主拆義市疤場經叛濟條艦件下奏，社雕會分走工的臉必然取產物候，是盯社會敵進步急、經喊濟發線展與扔社會右文明孫的表茅現。博姓4.夏居住俱小區肉物業失管理閃的復病雜性陣。較突之以溫前舊距的管帆理體鴿制來跳說，婦這種夸管理米帶有扮相當道的復爛雜性五。主篇要表努現在皮以下昆三個詞方面意：德利首先緞，小接區內物房屋落產權禿的多派元化籠要求重管理買的權運威性敞和統津一性局。不廊同產隔權性巧質的競住宅預在物撲業管跡理上序的側鞠重點址不同破，如柄何針拒對產哄權的平多元殿化實腔行統監一的覽物業豆管理罪具有柜一定灑的復厘雜性懼。內析其次忘，小國區的規物業讀管理生在實皂施過抹程中既要涉家及到娃市政木各部灰門、逆公安扭、街預道辦踢事處漫等多固個部波門和俯單位股，如預何協票調好耽相互暈間的授關系劑和利禮益，斥明確岸各自厲的職杰責和全管理愚范圍獅，對充搞好戴小區世物業嬸管理喂是至攔關重芒要的泄。楚朵第三稿，物齒業管為理經企費籌士集的望復雜適性。執不同斃產權羅形式遮下物壺業管吉理經怕費的托籌集危渠道啟不同破，物潑業管蓮理服允務收凈費的看計算融原則單不同璃，收體繳方慶式不減同。喜當前杠，我艘國的塵物業奧管理日主要俘是在更普通販住宅教小區夸推行寺，其據住宅枝小區鍬物業學管理紛經費淺的籌愧集既錦要考俯慮到嘗物業擴管理裙實際與運作臂的成爆本費魂用，沉又要活考慮控到人暖民群租眾經剩濟收饅入的泛實際轉水平躲。這送種費崗用與大支付敞能力堪的矛籠盾構我成了橋現階烏段住京宅小棗區物低業管歉理經柴費籌在集的雄復雜穿性，輔給經瘡費的紐具體牙籌集態帶來汽了比律非住犬宅物再業更鬧大的魚困難瞇，需著要認豬真加返以研桑究，郵制定士穩妥薯可行屑的收伙費標旬準與部辦法偉。趙縫(三復)居蓮住小睜區物像業管輔理的觸具體蛾內容悶逐居住聾小區測物業第管理躲是城玻市管邪理現釀代化極以及縫在社疫會主掠義市缺場經名濟條雷件下比，經艷濟發戚展的候社會欣化分書工的本產物斥。其船物業覺管理爹的具熄體內紹容：脾旋1.儉保證補小區閣原規娘劃意樣圖的隊實現習，制庫止各迷種違專章行疏為，譯并進眨一步臥完善醒、補鞭充原處規劃纏的不尸足之櫻處，竿督促悅指導貌住戶矩和業諒主執航行規溫劃法襯。摟沸2.做房屋盾的定沫期維頂護與炊保養權。依斃據合覺同對索業主姨委托灶的所向管轄丸的物史業定妙期維炒護與閘保養姨。尤亡其是找房屋倍的公彎共管魯道、亞公共隨設備延，都餓必須毅有一攀個眾升多業握主協盲調管與理的正服務能機構控，作話為所定有產樂權似者利僚益維頁護或霸代理須人。痕為了召加強餅管理慢，為宣每一意單元厲和各惑棟大稻樓建董立房貴屋保飼存檔安案。泉制3.突供水繭、供項電、扶公共景照明拖、電銜梯等春動力敢設施律的維佳護管榮理。茶小區投的總皮泵房寒、配斗電房原或自金行發子電的已機房宮均應網由專梨業技急術人哪員操堵作管錢理，國確保味正常妨的供損水供溪電和止安全丸用電給。廢答4.燭市政餃設施燒的維蠢護與輔管理迎。在陸小區接紅線忠范圍辭內，需除明曬確規喘定屬觀大市挖政管惡理外紫的市挖政配腐套設昌施，揚包括托樓宇服內的妨公共獻排水贊、化鑼糞池不等設半施，暖均應繡由物智業公浸司進葬行管館理。吼錦5.常環境豪保護曾、綠剖公管師理。畫這種慨管理吉的目樹的在樓于為吵廣大梯居民提提供革一個義良好任的居屋住環雅境。晨現行卵小區銀規劃豐規定村：綠掙地面及積不粱少于囑總占縱地面眨積的暖30漲％，楚綠化飲覆蓋錢率不斜低于定25蝕％。掌環境躲保護尺主贈要是煉控制斗噪音棉、控惕制空大氣和劍水質搏污染屑，嚴陰格執莖行環權境保韻護法首，治缸理、限清除輪住宅歐內污幫染源巨。者畝6.騎清潔以衛生爪防疫疾工作釘。除到對小逼區的像公共喜衛生灰設施劈進行笛維護腦外，直還有分小區穗樓宇咽內外剝及公照共場陶所的偶清潔悼工作酷。要朱加強蔥防疫域、滅繼鼠、鞠滅蚊符繩孽別生基黃地，徒要認裙真按凍照城腰市衛側生條今例做理好小襯區弱內的爪衛生始清潔爛工作虹，堅凈持以反“拾蹈零”成為主附的清陜掃制紋度，凳禁止匙亂張血貼、姻亂涂涉寫，經對小代區的揀經營劇商點天應嚴尊格執攏行門尾前三秘包制刮度，績物業傾公司削應爭些取工怕商行敞政管稱理部恭門的愧支持卵，依單據年賢審制縣度，犯應視賢經營輔者遵箏守小日區管除理制阻度的鐮優劣喚而決韻定是岸否繼彩續發樹經營盼業牌互照。狼級7.麻防火霜、防垮盜及食公共除秩序宜的管交理。糠在小恐區內悉，不帶允許拉亂放盟車輛腳，不庫允許建占道房堆放噴物件虎，不政允許穗占道鵲作業記和擺至攤設妹檔。其根據階公安童部門嘩關于娃開展海“群亞防群拳治”勇的要坡求和丑誰受防益、深誰出喊錢季的辦累法組落織小絨區保曠安隊近伍，妖配合柱公安抽派出累所搞辦好巡財邏放旦哨。擴第三蜂節過居住考小區錫物業挨管理襲的目孤標與那原則屠攀依據鄙建設疼部《順城市住新建鐮住宅榜小區氣管理淋辦法劫》(受以下商簡稱證“饑管理述辦法到”愚)的演要求爆，居金住小竭區租的物腦業管蒙理從柳房地乞產開換發企丸業開屆始工蝴作時虜就應畫當進杜行。叨“船管理貸辦法跡”紋第五親條規厭定：壽“窄房地冰產開費發企凈業在摧出售階住宅跳小區翅房屋招前，拼應當渠選聘罷物業廢管理褲公司敏承擔和住宅乓小區智的管椒理，揚并與圾其簽輔訂愿物業惹管理棒合同燒。住選宅小贊區在魄物業難管理拐公司堆負責晃管理敬前，葛由房苦地產虧開發刃企業坐負責紫管理輔。夸”亦倒為了隆對物坊業管黎理公淘司的檔選聘用與對念管理抄工作共進行踩檢查重和監輝督，射“管伏理辦兆法”掛第六真條規達定“猾住宅脖小區耗應當磁成立濃住宅蕩小區宅管理尿委員壺會(慎以下鉤簡稱忽管委佛會)后。判頭一、蛛管委續會的掙組建貧及其誘權利猛與義壩務搖白(一紙)管齊委會努的組強建溜擊該委脖員會寸是在右房地內產行街政主民管部扶門指掘導下釋，由郊住宅銜小區六內房日地產泄產權氧人和退使用撒人選傷舉的責代表適組成拴，代第表和響維護瘡住宅條小區近內房勁地產展產權德人和佳使用梨人的豎合法隊權益堵。冶屆(二冠)管扯委會男的權爪利與慘義務家由管委床會的管權利出：耗唇1.征制定糟管委思會章掙程，辰代表墊住宅異小區咸內的系產權誦人，規使用婆人，小維護拳房地革產產咱權人繩和使極用人嚇的合剃法權紫利；式噴2.蜜決定寇選聘懶或續打聘物杯業管副理公糾司；芹由3.漆審議爽物業脖管理下公司意制訂誕的年狀度管親理計縱劃和幅小區陪管理獲服務襯的重犬大措著施；痰輕4.宜審查限、監染督各區項管熟理工媽作的棄實施乎及規跑章制咽度的盟執行溉。困短管委階會的橡義務未：赤液1.拳根據押房地武產產扒權人暮和使謎用人激的意郊見和魔要求昏，對繞物業梅管理墨公司圈的管蝶理工夸作進經行檢揪查和筆監督仍；腰炸2.鳳協助糞物業叛管理剩公司漢落實辭各項希管理拳工作透；洲疾3.泄接受敘住宅擁小區金內房窩地產態產權項人和打使用敵人的仁監督勒；躍必4.蓄接受勝房地酬產行駝政主滾管部填門、吧各有全關行揚政主于管部饞門及鬼住宅仰小區蛾所在脊地人嚼民政雕府的崇監督紹指導尤。山遠二、崖小區屆交付佛使用蝦前物潮業公頌司的緩主要光管理嫩工作內城市綢新建蛛居住乏小區撈的物黑業管鈴理，土從規難劃階鏈段開救始到渡住戶釋入住街前，處其物議業管善理從嗚三個淡階段砌進行襯。物剃業公齊司專活業管忌理前勞，由紛房地本產開派發企棚業負看責管暗理；昆房地靜產開澆發企夠業與姿物業舍公司違簽訂乎合同比分別毀同步帽管理問(以底上的珍管理母為悲“孕同步歸介入煌”育或稱誰為稈“機超前撈管理選”拖)；姐居住葛小區煤物業唐管理躲。螞其中穗，第叢二階狂段的寨物業乘管理扯具有湯一定臉特殊浙性，怪依據渣不同誤的管處理項剝目，擺如下猛表：品反三、冠居住加小區碧物業賞管理門的目投標之靈建設棗部“刪管理娛辦法澡”的槽制訂盈，有宣兩個寬重要蹦的目示的：蜻一是伴“為般居民扯創造野整潔釋、文躍明、圖安全削、生孩活方圈便的臺居住槍環境踏”；末二是創“對忘住宅奮小區嬸內的鳳房屋勿建筑肅及其籍設備眼……鍵進行賣維護傍修繕則和整例治”換。這隙一目渡的，借要求飼居住幼小區肚物業葛管理哥通過樸以下蜂管理芽的目醒標來桂實現么。大第把一是笑社會種效益百。這拘表現有為居肥民提竿供一氧個整相潔、什文明洗、安炕全、喘生活滑方便輛的居竭住環喪境。火這種艷安全笛、舒刺適的震居住薦環境階以交重通、宗綠化癢、衛亂生、賓文化食、教歪育和灑娛樂議為一教體的莊整個疤社區叨環境圈，它胳對調潑解人眉際關蝴系、妻維護撈社會戰安定猶團結下具有楚重要存的意傻義。統飲第二恥是經遼濟效妙益。建這種標經濟誤效益稻從以賺下幾哨方面伏表現境出來蜻：一肢是從翁政府爬方面漲來說鑰，不然僅它款改變子了以錘往政辣府用膠于房其屋維熊修、授環衛視、綠盾化和烤其他兵公共訪市政市設施姐上的喚費用語，而飲且還卵可以柔向物統業管匪理企衡業收旋取稅桑收。予二是績從業梨主方究面來璃看，泰物業最的專隨業和唯科學領管理鞭，對嗓維護執好房朋屋住恭宅及磨附屬叉設備孕、設漫施，窄延長應其使拋用壽陵命，準從而繼保障恒業主騾的經茶濟利呀益。洲最后牲，從千開發續企業尺以及刃住宅纏小區蜻物業匙管理洗來說赴，居駁住小津區的怖社會握效益末有利冶于房田產的拋銷售彩和資黑金的務周轉隊。物藏業管侮理通康過各旦種有冤償服準務，壤既便括利于口居民寧生活補，又鞏可取信能得計一定傷的經馳濟效鉗益，妙從而椒增加式管理名費用賺的來傷源。紗邁第三茫是環賄境效昆益。瘡居住云小區施的物芳業管鑒理，穿通過斜小區流內的中綠化宇、上須下水折及用榴煤、數液化借氣的節專業商管理幅，不稿僅有搖助于添人的艱身心練健康插，還鐵將對牲城市勸建設同產生儉積極亭的影艙響。夠嘩四、則居住董小區達物業拔管理狹的原辮則說營物業阿公司柜是一肌種服狹務型芒行業客，它浪不僅噴具有妨獨立晚的法賢人資持格，蔥又是恥自負讓盈虧申、獨姓立經容營、胞獨立聽核算脹的企撇業，沾居住吵小區爬物業倡管理庭的目居標，謠應密咱切聯珍系服丑務與丑經營窄來進壩行。掘為此齒，它悠遵循漸的主蠢要原扔則是幕：規色1.燭業主挪自治顆自律膊與專鴿業管探理相冊結合告。住耽宅小候區物勤業管絡理首直先應掘遵循執業主的自治糾自律敬與專撫業化寸管理饞相結炸合的專原則魯。業拐主自樂治自浙律是餐基礎黃，但膜住宅程小區袍的管謀理又溜具有投技術介性、六專業憤性強拘的鉤特點狼，必薦須以什專業你化管敬理為馬主；熄住宅暈區的墨日常召管理輛工作菠，是鉗大量可的、占繁瑣霧的，香離不蹄開居越民的月支持色。因豬此增瞇強居倘民的鍵群體座意識晉，依肝靠和憂組織電群眾矩參與傍管理盼、發集揮業平主自慎治自盲律的亭作用遺，是四實行早這一裝原則匙的關享鍵。姨無2.驚服務歷至上膝、寓蜻管理馳于服死務之駱中。仍住宅繩小區勿的物燙業管充理是講一項姻服務油性很黑強的忘工作毯，關福系到取千家東萬戶晴的生棍活、銜休息佩、文兼娛、乞安全譜、衛融生、貍教育宰、體鳳育等驅諸方臨面。瞧住宅訊小區穗管理隸中的蘿服厭務工掃作，鉆具有母長期送性和圍群眾違性的衣特點泡：服戰務時腦限很功長，金往往慎幾十想年以秒上；族服務死對象震范圍奇很寬塑，男肝女老接幼，濤各行罪各業撿，且粱流動狐性大佳、變僻化快跳。因奏此，非必須軍堅持銳“農服務撈至上灑，寓嗽管理能于服您務冠之中況”脆的原息則，狡樹立還“題為民爽服務富、對橫民負鞠責刷”裁的指錦導思賽想。鑄熱3.劇所有肌權與盈經營盈權相殖分離唯。實融行所趕有權活與經綱營管夸理權蛙兩權陽相分燒離，擴是現化代物食業管淋理與拜舊式洗的房商屋管滲理本屯質區乓別之拆一。刮這是毅針對盞城鎮徒居民廊住宅房小區冷，特藏別是柴舊有頃居民驅住宅斜小區始存在默的誼“母兩權靠”租不清視問題組提出妙來的伸，目葡的在候于解畝決分御散管手理與災統一暫管理旨的矛叉盾。思房屋這及小藏區環款境內所各種們設備剃是一團個有夠機的蠶統一穴體。相若按姑分散漸的產坦權權坡屬由棒產權森單位抱或產撇權人趁自行獨管理掛，顯雞然弊頁端很轉多。悟因此丟，必錯須實蟲行所疏有權們與管火理權期兩權文分離仍，在逮依法隨確認茫產權赴權屬督的前徑提下膀，實霧行管秧理經京營權共的集床中統細一。輛由一并定物劃業管鑼理企花業對暑某一澆居民拘住宅剪小區聞實行濕統一濁管理鬧、綜迷合治悄理、幫全方悠位服魂務。執胃4.夠企業任經營卡、獨蓬立核晃算。款必須蓮改革秀原有顧管理方體制婦，實禮行政吐企分汗開，放使管票理機并構成排為經嗽濟實材體，產具有桐相對護獨立概的經朋營自條主權壁，逐腥步實稀現住六宅經涂營管叨理的俯市場廣化。撐四5.溝有償闊服務針和費意用合味理分擇擔。格物業吩管理兄企業奶要搞歇好管莫理，百實行按優質饞服務活，就汽必須鑼有資夜金來宇源。曬資金瓣的主冶要來秤源是逼業主派和用氧戶，鈴因此永要實壁行有半償服睬務、彩合理再分擔無的原領則，約物業眼管理潔企米業提閑供的刮管理斥和服蒸務是奴有償評的，皇應該記本著匙“攜量出勸為入硬、公前平合陵理抓”紛以及嬌“柱誰享晃用，簡誰受急益，碌誰負倘擔莊”醒的原螺則，歇由房漿地產盈開發爛企業周、物轉業管諒理企蜻業和獻業主牌及使努用人憤共同術合理朋分擔詳。俘第四勝節顏居住俗小區甩物業混管理帥達標教與考浴評備倒為了帶貫徹濾建設脈部頒衡布的妄《城橫市新篇建住波宅小游區管享理辦曉法》知，提羽高城奉市居界住小恨區的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