萬科企業股份第十三屆董事會通訊表決議案關于設立沈陽萬科渾南房地產開發的議案萬董字通13-2005-05各位董事：沈陽市渾南新區白塔街四庫項目（暫定名）已于2005年1月6日通過集團項目聽證會論證，準予立項，為更方便獲取該項目，公司擬成立沈陽萬科渾南房地產開發，詳情如下：瓜一、冰項目壇公司仰基本吐情況鉆項目耐公司節名稱翠：鴨沈陽尾萬科嬸渾南商房地債產開尖發有戒限公脅司（創以下姐簡瓜稱棚“卸項目抹公塵司謹”塵）執注冊漸資金不：蘋10逼00紋萬省元若人民脫幣。尤其中溉沈陽疤萬科瓶房地女產開綿發有盾限公警司纖（以蛙下簡拉稱毅“沫沈陽社萬撫科寇”罰）圈出此資拋67語1.率9甩萬元慘人民互幣，殖合作立方遼被寧誠丑恩置御業有年限公眠司秤（以睡下簡龜稱蠟“赤誠恩薯置地業掙”簽）冰出扭資災32欄8帝.誓1粥萬元營人民昏幣。枕注冊仿資金未來源筍：腎沈陽卵萬科羞注冊鴉資金器為自圈有資砍金籌賤集，怖誠恩附置業襪以貨逢幣形峽式提收供注略冊資拜金。傅二、唱項目體公司桿股權腫架構搜情況孫掏沈陽伯萬科為房地掃產開戶發有延限公罷司查67惰1.詠9偶萬元哨借貴棄眉羊建票67育.1誼9微%漲殺遼寧州誠恩屆置業煉有限仍公廚司廣槳聯32傲8.期1滴萬元貴半些淺榆3余2.創81囑%丟三、首如果政未取啞得四紅庫怒項目潤的土而地開名發權花，行項目錫公司垃將進匙行撤塑銷處惕理。劃四、側四庫鮮項目團基本抽情況勸項扁目凳概況案：詞四庫萬項目述位于劫沈陽毀南部蔥渾南甩新區役，處貞在沈井陽產犧業與殘住宅飯發展沫的主拖導扣區夫域斜。街總占尚地面脹積地10奴.豐34宰萬平卸方米燦，其脾中規墓劃建溉設用保地混9.臭0葵1夏萬平針方米杏，建辣筑密培度咽0.扎2恢1傷，容擺積都率引1.伴54伍6醉。預四計地亮價總賞額亂14凍,1戒2像2但萬元捎，銷任售凈捉利作率扛10黑.5際%跨，投燈資回差報恢率統13條.2進5惱%亮，內滅部收膠益斃率門96使.1破%臘。蒼2堵、土補地獲狹得浴方式姑：爽誠恩墨置業就負責讓溝通捷渾南珍新區哨政府敘與市象土地逐儲備梅交易貴中心而，將喬宗地敘掛牌汗，由遮項目出公司截摘牌箭后獲宵取土懇地開則發權水，并剪辦理姥國有享土地握使用鄙權證權。賺3絲、項弦目詳皮細情穴況見療附認件可“信四庫灑項目軍可行醬性研棗究報始告納”顆以上出議案厲，請花審議玩。漿二零鞠零五集年二佩月二促日薪【附農：四遠庫項槳目可睛行性蝶研雜究垂報鬧告】涂四庫獸項目搶可行趕性研測究報些告相四庫苦項目乞于淋20兔0越5茫年裳1數月羞6米日通召過集抬團新自項目雄論證估會，昌各項造經濟腐測算好指標午滿足籠集團中新項藥目發執展要繡求，脹現將陳項目思情況辱向董收事會舊匯報央如下丈：店一、候決策譯背景憐介榜紹辯城市匆基本喬情況況1.灣1并獲取萍宗地蘭開發稼權后臂，萬高科公惑司將寺憑借體位于瞇沈陽拼南部爬的本泛案強候勢切瑞入近怠年增營長加險速的醬渾南燕住宅能市場拜，并橡為繼靠續在批宗地蜻周邊襯取得揪其他竹地塊香的開眠發權宜贏得灣先秋機。軟附圖掩：萬搭科公炊司在父沈陽趨布局頑1.救2餡萬科兆公司歲于景19番9翁3臘年按9很月作1蠟9桿日在碼沈陽嗓設立宋分公拌司；廢累計緩完成儲項腸目眾3悲個、快在建盆項揚目萍2竄個和妨儲備體項攤目吼1裹個棋；戴累計中開發求面韻積慰89標.壽5呼萬平圍方米監，本輔年度功開發爐項目挺面旱積毅1征9月萬平炮方米背。懼2育、宴選擇動原因軍：可況持續洲發展遷2.熊1栽捏符合賄集團股對沈仗陽公卡司的鎖土地沸儲備繞要求療；披2.督2擾符合響沈陽程公司虜可持翼續發川展的陡要求資；弄2.捎3冶符合晨沈陽盼公司以利潤考要求明。羅二橡、項烈目概思況及胸風險壽分析戚項目緩概況痕地理佳位置宏宗地帶位于滿沈陽牧南部燦，隸密屬渾據南新宗區。炭宗地數處于欺二環閃與三浴環之薪間。情宗地挎附近海交通師順暢瓶。宗曬地與乏沈陽難標志玩性區巖位的販車程中為：它距五膚里河啊商淘務沉區觀6櫻K置M湯，距齊離北驅站愉1汽2K逆M已，距認桃仙撿機報場晉8卻K貢M堅。驕附圖件：宗三地區甜位圖蓄1.充2匠土地斬性質越及權醋屬會宗地癢用地豈性質鉤是國東有建豐設用車地，問規劃畢用途齡為居龜住以河及公格建商擦業用盈地，呈總占眨地面溉積為育10陵34雪14晉平方峽米，黨其中茄建設貧用槐地砌90嚼06慚6虎平方副米，興代征傭市政飾道降路緩13報34貢8艱平方碌米，州土地早凈得鍵率宜87億.0源9摧%均。椅1.濤3耽地價菌總額副宗地恐土地哄價款蕩（含猛騰遷術費用歉、出喂讓金往、效仆益金火、契慚稅和令代征個地費怕用）驚總揮計屬12納16裕9駐萬元答，單缺位地咽價降13棋5能1泊元雹/鉆平方寇米，往樓面車地迅價炭92統5郊元集/能平方蝕米（月按容謎積率想計算細）。盜土地梯獲取燥方式渡簡述遇2.弓1婚土地樓獲取竊方式泛2.噴1.武1藝、合佳作方唱簡介康：合殼作方姐是遼裝寧誠由恩置濾業有礙限公貓司，思為遼若寧海孝融集慘團全姜資子詞公司攀（以浴下簡舅稱海塞融集訊團）積；誠攝恩公慮司成矛立比于山20醒0勻0峰年是注冊去，資芳本嶄金拉10這0饑萬元星。主嶼要從料事房和地產尊不良約資產馳收拆購、倉爛尾釋樓改張造業塊務。島2.孩1.株2知、土儀地使配用權只獲得盯方式尖：合楚作方廉溝通啊渾南決新區遙政府剛與市著土地剪儲備配交易煌中心秒，將捐宗地謎掛牌帽，由咽合營重公司嬸摘牌耍后獲假取土原地開賢發權鴿，并饅辦理暫國有啟土地嗚使用淘權證泳。條2.的1.謀3放、付姐款進相度尸支付政內容克出讓拌金、勝政府梯收益淡與契排稅以熟及合騎作方葬首期扭合作溪款偏二期刊合作錯款征三期挖合作詢款抖四期藝合作退款仍支付揭時間瘋20袍0允5招年一量季度殊20思0連6湊年四耕季度低20餡0柏7旁年四懂季度扛20經0宵8擺年一賓季度燒支付旦額度好76復6療9些萬元辭25沃0殼0津萬元勤20曠0拋0互萬元即10雪0帶0姐萬元景3霉.敲風險獸分析遮與防撲范措倚施簡亦述懇3祖.壽1宜市場澆風險滑3.促1.末1臺、消罵化量嗚控制煎：本芝案的誰年銷跨售量癥控制肯通過撫準確禁的產午品差污異化召定位鳴方式轎；剪3.舉1.蠟2后、周觸邊競岸品：盯通過廁對比摔分析踩周邊摘競品循對于愁本案旬的威孩脅度括較小宇，但鮮沈陽則萬科懇公司皮仍將猶密切融關注耍其動敗向。域3.屢2鋪法律盲風險達3.禽2.裁1盞合作證風險避評估忍：椒合作常風險另通過嫌控制開收益裹分配籌風險彎、控霸制項禾目經倦營管紀理權決以及侍控制遭稅務皆風險掩實現眨。距3.效2.怨2我土地只取得繩風險笛評估員：努土地礙取得笨方式剃合法織、模憲式可陰控嫩。早3.黎2.趴3領付款奔風險猾可控柜。透三、氣地價胡水平己比較靜宗地群的土脹地價獻值分修析挪1士、四吐庫項妖目位捷于渾耽南新燭區腹悶心地怠帶，宇伴隨宰道路懶改造駕升值葵空間羞大；饑2選、與膨渾北迷五里為河商燃圈聯寬系交句通姐便利獸、商蝶服配系套獲被取便腸利；愉3床、相煤對于占市區以幾個坐土地同板塊反，綜燙合優史勢明顯顯，持但價填位中稍等，禁土地挑超值牧。辱四、荒產品齡配比掏四庫品項目鏟住宅混用固地總9.召00職6傾6具公頃艇，容乒積率笑約愈1.恭4碼7柳，整綠體定量位為路中高戲檔項精目，疊項目夠產品高類型虜及大腥致為使四庫兼項目終初步藍確定渾采用敢西青溜單體叛產品潤：壩12堂0維平馬3+垂1映多層程、杠9勺0池平蹄2+絞1牢多層復、街13而8辛平羊3+打2撫小高灰層魄、按9扣0誦平薄咽板（仿或駕lo校f道t奔）。陡4.臭5劇公建酸配套隙包括脹會所飯、幼漸兒園妹、商偽業。聲附圖矩一（角測算暗方案抵總平序面）曬五、汪開高發計北劃及睛投資里收益魔分析墨5答.律1笨綜述牛5.嗚1.妹1己開發腥計劃翻與利巖潤分體析勿本案炎一期窩開工信日期呼為陳20躬0寶5添年牙4舉月，圓開盤翻時間抓為害20段0丙5鉤年丹9革月。問經濟仿指標疏20妥05艘年詢20嘉06席年符2州00職7伴年廚20嶺08械年燭合計擔結算肌面積棒（器m團2僵）給46頓,8醉38脈.4五0稍47陸,1曉44凈.2慚0遷48別,2修77嬌.9黎6牧4,笨05幅7.程84趕14午6,緞31熄8.滅4辛單位韻利潤頓(織元調/m字2)朽37酸1.畏98藥37乒4.謠56價47平8吧.9青3側15膚73請.0井1感44軌1.謎41碼凈利肉潤（秋萬元染）命17樂42性.3但1法17爸65是.8冰2瞇23帽12抹.2解0化63枝8.開30盛64甩58涂.6妹2像5.捏1.插2尤資金痛需求蛾計劃元資金名占用魚峰皺值丑83高93竊萬元丙、實顯現現多金正警流入究時間襯為房06佩年危3狹季度負。資片金缺束口由徒公司數現有近項目家銷售脆回款綱解決宵。資20眉05段年刪20火06巡年宰1砌季勻2筒季慈3幅季添4市季攻1漆季比2劍季壁現金辨凈流研量搶-4謙,2妄09屢.6膏3崇-4梨,1升83幟.3囑9浪7,掌62挎6.壞32弄40倒1.紫07智1,銀03議6.幣48輛-2誕,8代98具.6匪8染累計式現金只凈流箱量統-4第,2孕09許.6夜3環-8渡,3岸93柱.0野2枕-7包6息6.包70嘆-3勁65相.6夏3即67監0.蟲85販-2各,2余27尚.8贏3做5.開2.健1伐成本戲表撕5.敗2.疊2蠢經濟鉗指標儉表仔經濟怎指標需項目療總金耀額（哀萬元承）斥單位占數值垃(鄉元現/m齊2)延銷售叨收入州6積1,晴79弄9.屢07箭44侮65弓.6鴉3照開發京成本兩47親30漫4突34登18惰.2河1知項目抄總投陰資拔4擔87熄29元35裳21常.1御9蘇銷售在毛利起率掛17隊.9攀%絨17棋.9故%辮稅后海利潤昨64慈58托46磚6.套66事我方扣利潤碧4嫩33刻9活34趴3.閉54輝銷售齡凈利新率趴10傻.5縫%神10咱.5紫%普投資貌回報覆率由13嗓.錫25偽%迅13庫.2徐5植%蓋內部遲收益姥率孫96啞.1握%陸96螞.1孫%耍六、擇下一編步操再作中真應重次點關刑注的頁問題飯說明奮6.俘1訴進行塌概念渴設計校委腦托瞧.話6.卡2隸單體睬方案們設計肝提前爆進吼行藝.衫6.超3弱掛摘輝牌操則作。枕七、濾總結倉與立鼻項建狹議僚（火一）幟項目醋優勢趕1水、地累理位雙置優椅越；餐2你、渾霸南市詳場發會展潛廚力較捐大；匯3梯、凈低地出米讓利通于快刮速開浸發；惠4涌、土扣地價栽格合桶理，潤付款尺方雕式優仿越；侵5肆、項滋目采命用合進作開擾發模勢式，薯提高燃資金誘運營蝶效率霉。陵（二侍）項戴目劣貍勢利1占、項笨目周例邊生綁活