某某市某某購物廣場一、基本概況地址：某某市東岳大街81號 建筑面積：20210m2+5000m2（倉庫/宿舍/辦公）投入使用時間：2021年12月 所屬產權：原來租賃,現為自有資產建筑高度：21m(地下一層,五層)自營面積：超市1000m2 營業時間：AM9:00—PM21:00(夏季22:00)停車場：室外地面/面積3000m2/自行車、摩托車停放處1500m2（免費）每層功能分布：B1層:超市1層：百貨2層：女裝3層：男裝4層：針紡5層：家電物業部辦公室房間數：一間；面積：約20m2現有辦公設備：噴墨打印機1臺；電腦1臺：接入虛擬網絡二、物業管理現狀及存在問題1、組織機構某某店共有營運、業務、綜合、財務、賣場、物業6個職能部門。根據物業部長的介紹，繪出某某店的機構圖如下（僅作示意參考使用）：總經理總經理副總經理(書記)副總經理副總經理副總經理(書記)副總經理副總經理黨工團物業部黨工團物業部營運部物業部業務部綜合部賣場財務部營運部物業部業務部綜合部賣場財務部說明：說明：本架構圖根據物業部介紹繪制，可能存在不準確之處，僅作參考示意使用。物業部下屬辦公室、物業科、安保科。物業部下屬辦公室、物業科、安保科。根據物業部長的介紹，繪出泰安店物業部的組織機構圖如下：強電主管1人副部長1人副部長1人強電主管1人副部長1人副部長強電主管1人副部長1人副部長1人強電主管1人副部長1人副部長1人強電主管1人副部長1人副部長1人強電主管1人副部長1人副部長1人物業部下屬安保科、強電科、弱電科物業部下屬安保科、強電科、弱電科物業部下屬安保科、強電科、弱電科物業部物業部部長1人辦公室2人物業科辦公室2人物業科副部長1人安保科代科長1人主管1人分隊長主管1人分隊長1人主管分隊長1人強電主管1人綜合維修組組長1人外圍組組長3人內圍組組長2人空調組綜合維修組組長1人外圍組組長3人內圍組組長2人空調組組長1人強電組組長1人弱電組組長1人電梯組組長1人車場8人車場8人隊員13人隊員16人維修工1人運行工3人機械維修車場8人車場8人隊員13人隊員16人維修工1人運行工3人機械維修1人木工維修1人管道維修1人維修工3人運行工3人維修工2人運行工3人電梯員4人管理機構的設置，應該堅持三個基本原則：職責明確，分工合理；精簡高效，操作方便；切合實際，不拘一格。該店的組織機構設置存在如下問題：⑴崗位人員安排與機構設置不符，缺編情況嚴重。⑵工程方面：①按照物業部提供的組織機構圖表（附后），物業部分辦公室、物業科和安保科，物業科設三個科長，科長屬下設置有五個專業主管，此種設置不合理。科長有一人即可。主管和班長的崗位可去掉一個，保留一個比較合適。②如果空調班或者綜合維修班的主管/班長工作能力較強，可考慮將綜合維修班與空調班合并。③如果強電班或者弱電班的主管/班長工作能力較強，強電班和弱電班也可合并為一個電氣班。⑶安保方面：①安保科設一個科長即可，可減掉一個編制。②科長下設三個主管沒有必要，可減掉一個，二個主管跟班倒同時負責消防工作。③監控室設備操作運行由弱電科負責不太合適。因為監控室是消防、治安的指揮中心，而安保科是消防、治安工作的主抓部門，監控人員通過監控設備能有效監測店內各部位的安全情況，隨時指揮、調動警力。故監控設備的操作運行應劃歸安保部管理。監控室的設備維護保養工作可由弱電科負責。2、人力資源的評估a某某店物業部定編人數為98人，其中物業部長1人，副部長1人,物業科35人，安保科59人。現有員工75人，其中物業部長1人，副部長1人,辦公室3人，物業科27人，安保科43人。缺編情況嚴重。員工中大專以上學歷7人，中專學歷32人，有1人為中級職稱，1人有初級職稱；工程人員獲取崗位證書的有6人。從員工知識結構看，中專以上學歷人數占物業總人數的52％；比例比較高。但必須指出的是，工程部門屬技術性、專業性較高的部門，在現有27人中，只有電工與電梯維修崗位6人持有特殊崗位證書，制冷空調專業的工人沒有一人取得證書，這不但不符合勞動規范要求，而且也保證不了設備設施的正常運行，一旦出了事故，公司也負有責任。b物業部員工中有17多人與店里簽訂了勞動合同，簽訂人數比較多，這是比較好的，但是，由于簽訂合同后員工工資不但沒有提高反而下降（扣減勞動保險費用），部分員工不愿意簽訂勞動合同，這是很不正常的現象。c從現場調研和分析同行業員工工資水平，目前物業部門部分崗位的員工工資標準太低，特別是工程技術人員，月工資水平很低。員工工資低表面上看可降低人力成本，但實際上卻并非如此。花很大精力和時間培養出一個成熟的技術工人很不容易，他們是很多單位的招聘目標，而這些工作能力較強的人，心都比較高，其穩定性較差，工資定得偏低，人才容易流失。長期下去我們的員工隊伍中就會沒有突出的尖子人才，這樣企業管理很難上檔次。因此應盡快改變這種局面。目前，物業各部門負責人都有顧慮，本店對面有兩家店馬上就要開業，屆時可能又有一些熟練員工被聘走，各崗位的工作會受到極大影響。d通過面談和現場查看工作，主管以上人員具備基本的干部素質，基本能完成現階段的工作，但要想管理上檔次，各級干部的管理水平還要進一步提高，建議上一級領導應經常組織安排統一培訓，并進行考核，提拔有潛力的人員擔任相應的領導職務，帶領員工更好地開展工作。對于一般員工基本素質的調查，采用的是抽查各專業部分員工進行筆試答卷的方式，考試成績見下表：崗位參加人數個人分數平均分數暖通2825274弱電170.570.5電氣149.571保安661556152506081保潔444363341.577說明：

此表中保安試卷滿分為70分，保潔試卷滿分為50分，暖通試卷滿分為90分，弱電試卷滿分為70分，電氣試卷滿分為100分。

試卷中每題10分。

本評估表后附原始試卷。通過上表可以看出，工程技術人員的測試分值不高。員工的素質雖然不只限于一次筆試，但從員工的答卷中可以看出員工身上存在的問題：Ⅰ：員工專業技術經驗少，知識面較窄；Ⅱ：崗位培訓不到位。f店里的綜合部負責全店員工的培訓工作，但從現場了解的情況看，綜合部對營業員的培訓抓得較緊，但對物業部人員相比之下稍弱一點，從物業部提供的員工培訓情況調查表中可以看出，物業部員工的培訓次數很少，這樣使得員工素質難以達到標準要求。g績效考核工作是企業評估員工工作情況的重要方面，同員工培訓工作一樣，績效考核是綜合部主抓的工作，在其他部門積極開展績效考核的同時，物業部的員工績效考核工作卻沒有開展起來。績效考核工作應該作為重點工作來抓。3、管理制度的評估從物業部提供的資料中統計，共制定管理制度66項，其中安保科34項；物業科38項。具體目錄如下：安保科(一)崗位職責1、廣場外圍警員崗位職責2、后院流動崗警員崗位職責3、門衛值班警員崗位職責4、內衛警員職責5、消防戰斗員崗位職責6、辦公區警員崗位職責7、防盜監控人員崗位職責8、總值班警員崗位職責9、反扒人員崗位職責（二）規定、制度1、消防安全獎懲制度2、易燃易爆危險品管理制度3、安全檢查（巡邏）制度4、動火安全管理制度5、消防器材設施管理制度6、消防安全教育制度7、施工單位安全消防制度8、反扒管理方案9、出租車輛考核管理制度10、總值班管理實施細則（1）總值班崗位職責（2）總值班鑰匙管理規定（3）總值班記錄規定（4）夜間出入商場人員管理規定（5）總值班工作標準（6）總值班工作流程11、防盜預案12、防爆預案13、防火預案14、防汛預案15、裝修改造管理補充規定16、裝修改造施工須知17、成立貨區改造管理小組的規定18、應急疏散方案19、發現火情行動程序20、防爆安全管理規定21、商城安全保衛工作規定22、營業場所安全管理規定23、物業部安保科警員宿舍管理制度24、警員宿舍管理制度的補充規定25、護衛隊員工作行為規范二、物業科（一）崗位職責1、物業科科長崗位職責2、強電班長崗位職責3、強電值班人員崗位職責4、維修電工崗位職責5、弱電班長崗位職責6、弱電值班人員崗位職責7、弱電維修人員崗位職責8、空調運行班長崗位職責9、空調運行人員崗位職責10、機械維修班長崗位職責11、機械維修人員崗位職責（二）規定、制度1、考勤管理規定2、物業科交接班制度3、衛生清潔制度4、物業科材料管理辦法5、物業科材料出、入庫管理辦法6、采購材料驗收規范7、物業科材料管理流程表8、物業科開封場規定9、電氣設備巡視檢查制度10、倒閘操作票制度11、電站值班人員交接班制度12、安全用電管理規定13、電梯巡視檢查制度14、消防監控工作制度三、操作規程、工作流程：1、變配電事故處理規程2、維修電工操作規程3、電梯安全操作規程4、卷簾門安全使用規定5、消防監控緊急情況處理程序6、制冷機操作規程7、鍋爐操作標準及規程8、消防泵安全操作規程9、電站日常工作安排表10、電梯運行人員日常工作安排表11、電梯巡視人員日常工作安排表12、消防監控日常工作安排表13、空調機房日常工作安排表從物業部現有的制度狀況看，制度比較全。但還是有漏項，如物品采購方面的控制制度，以及二次裝修管理的各項制度等沒有制定。在制度執行方面也要加強。4、物業運作情況的評估由于物業部是店里的一個職能部門，不可能按物業公司的管理模式去運作。目前不論是物業服務的意識、服務的方法都與真正的物業管理相差很大。就目前物業各部門的工作情況，經現場巡視，作如下評價：安保科工作情況：安保科工作總體運作情況良好，各崗位人員工作認真，精神面貌較好，無脫崗現象。存在的問題：a安保員嚴重缺編，很多崗位無人值崗，應盡快調整工資待遇和降低勞動強度，保持安保人員穩定。d目前物業部欲于消防保安公司簽訂委托合同，將樓內消防管理移交出去，建議將樓內治安管理一并移交，同時合同中責任劃分一定要分清。c超市監控室無人值班，從現場情況看，值班人員的注意力不是放在監控屏幕上，這很不利于監控超市情況。d安保員勞動強度較大，員工休息也不讓離開，很難留住人。②強電科工作情況弱電科工作情況暖通科工作情況④保潔部門工作情況A保潔工作現狀a監管手段：制度由世貿中心保潔公司統一發放，現場制度上墻。現有制度包括：科長崗位職責監管班長崗位職責保潔員崗位職責保潔員守則安全規定工具使用規定。b保潔區域及范圍：超市、辦公樓以及店內所有公共區域的地面及公共用品、器械的清掃擦拭；店外廣場、停車場、自行車棚、后院的清掃（無外墻清洗）。c不同地面石材保潔做法：商場內地面1-2樓大理石，其他樓層磁磚。主要清潔用具為塵推、拖布。一季度一次洗地打蠟。d現有保潔設備工具：電動噴霧器1臺、吸水機1臺、洗地機1臺、高壓水槍1支、步梯1部、接線盤1個。B保潔效果評價：（詢問及現場查看）監管部門為店內物業部，部長負責制。店內及顧客基本滿意，無投訴意見。三、某某店物業管理現狀基本評價由于某某店的物業部是店里的一個職能部門，工作由店領導統一安排，一切開銷由店里承擔，這與專業物業公司的物業管理是截然不同的。按現行體制來看，其機構設置需要做相應調整，將崗位職責重新修訂從而達到要求（具體做法上面已闡述）。如按較規范的物業公司標準，員工整體素質不高