第第頁免責聲明：圖文來源于網絡搜集，版權歸原作者所以若侵犯了您的合法權益，請作者與本上傳人聯系，我們將及時更正刪除。 (講課稿)第二講：自我認知(2學時)講師賽講講課稿

引入契稅，

納稅人。中華人民共和國境內轉移土地，房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。（包括企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織、個體經營者及其它個人。）

契稅的特點：

一、契稅屬于財產轉移稅（契稅以發生轉移的不動產，即土地和房屋為征稅對象，具有財產轉移課稅性質。土地、房屋產權未發生轉移的，不征收契稅）；

二、契稅由財產承受人繳納（一般稅種都確定銷售者為納稅人，即賣方納稅。契稅則屬于土地、房屋產權發生交易過程中的財產稅，由承受人納稅，即買方納稅。而對于買方征稅的目的，在于承認不動產轉移生效，承受人納稅以后，便可擁有轉移過來的不動產權或使用權，法律保護納稅人的合法權益。）

契稅的征稅范圍。（契稅的征稅對象為發生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。）

包括：

1、國有土地使用權出讓；（

1、國有土地使用權協議出讓，國有土地使用權協議出讓指國家以協議方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家繳納土地出讓金的行為；

2、國有土地使用權競價出讓；國有土地使用權競價出讓是指市、縣人民政府土地管理部門以招標、拍賣、掛牌等方式將土地使用權出讓給土地使用者的行為；

3、一級市場作價出資；）

2、國有土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；（

1、土地使用權轉讓；

2、二級市場以作價出資；

3、土地使用權贈與；

4、土地使用權交換；

5、以法院判決方式承受土地使用權）

3、房屋買賣。

（視同買賣房屋的情況：

1、以房產抵債或實物交換房屋；應由產權承受人按照房屋現值繳納契稅；

2、以房產作投資或作股權轉讓，這種交易業務屬房屋產權轉移，應根據國家房地產管理有關規定，辦理房屋產權交易和產權變更登記手續，視同買賣房屋，由產權承受方按投資房產價值或房產買價繳納契稅；

3、買賣房拆料或翻建新房，只要是買來的，就要按買價繳納契稅。）

4、房屋贈與（房屋贈與是指房屋產權所有人將房屋無償轉讓給他人所有。其中將自己的房屋轉交給他人的法人和自然人，稱為受贈人。房屋贈與的前提，必須是產權無糾紛，贈與人和受贈人雙方自愿。以獲獎方式取得房屋產權的，其實質是接受贈與房產，應繳納契稅。）

5、房屋交換（房屋交換，是指房屋住戶、用戶、所有人為了生活工作方便，相互之間交換房屋的使用權或所有權的行為。行為的主體有公民、房地產管理機關、以及企事業單位、機關團體。

1、房屋使用權交換，必須經房屋所有人同意，使用者可以通過變更租賃合同，辦理過戶手續，交換房屋使用權。交換房屋的價值相等的不征收契稅。

2、房屋所有權交換。1

交換雙方應訂立交換契約，辦理房屋產權變更手續和契稅手續，交換房屋的價值相等的免征收契稅。其價值不等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。）契稅稅率

契稅實行的是比例稅率。

契稅的稅率為3%——5%。

陜西省契稅的稅率定為3%。（從2021年10月1日起，對個人購買90平方米及以下家庭唯一住房的普通住房，減按1%稅率征收契稅。《財政部國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》財稅字［1999］210號規定個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅1.5%，陜西省地方稅務局陜西省財政廳關于進一步貫徹落實個人購買自用普通住宅減半征收契稅的通知陜地稅〔2021〕138號）

計稅依據：

1、土地使用權出售、房屋買賣，其計稅依據為成交價格。（對于承受與房屋相關的附屬設施，包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室所有權或土地使用權的行為，征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅）

2、土地使用權贈與、房屋贈與，其計稅依據由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定（這是因為土地使用權贈與、房屋贈與屬于特殊轉移形式，無貨幣支付，在計征稅額時只能參照市場上同類土地、房屋價格計算應納稅額。）（國稅發[2021]110號國家稅務總局關于農業稅、牧業稅、耕地占用稅、契稅征收管理暫參照《中華人民共和國稅收征收管理法》執行的通知。陜西省契稅實施辦法

第十七條契稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及本辦法和有關法律、行政法規的規定執行。）

3、土地使用權交換、房屋交換，其計稅依據是所交換的土地使用權、房屋的價格差額。（對于成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，或者所交換的土地使用權、房屋的價格差額明顯不合理且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。）

4、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。（

1、以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為面交價格。包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可以依次按下列兩種方式確定，①評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格；②土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。

2、以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。

3、先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，其計稅依據為補繳的土地出讓金和其他出讓費用。）

5、房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內。（例如：精裝修房。）

契稅的納稅環節

契稅的納稅環節是指在簽訂土地、房屋權屬轉移合同或者納稅人取得其他土地、房屋權屬轉移合同性質憑證之后，到辦理土地使用證、房屋產權證之前的這段過程。契稅的納稅地點和納稅時間

1、納稅地點

契稅征收機關為土地、房屋所在地的地方稅務機關。

2、納稅時間

納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。減免稅優惠有關規定：（僅涉及本地）

1、國家機關，事業單位，社會團體，軍事單位承受土地，房屋用于辦公，教學，醫療，科研和軍事設施的，免征；（所稱用于辦公、教學、醫療、科研的是指辦公室（樓）、教室（教學樓）以及其他直接用于辦公、教學的土地、房屋。門診部以及其他直接用于醫療的土地、房屋。科學試驗的場所以及其他直接用于科研的土地、房屋。）

2、城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征；（城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，是指經縣以上人民政府批準，在國家規定標準面積以內購買的公有住房。城鎮職工享受免征契稅，僅限于第一次購買的公有住房。超過國家規定標準面積的部分，仍應按照規定繳納契稅。）

3、納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。

4、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，免征契稅；

5、承受土地、房屋用于敬老院、孤兒院、幼兒園、托兒所、監獄、勞改勞教所的，免征契稅；

6經批準減征或者免征契稅的納稅人因改變有關土地、房屋的用途，不再屬于本辦法第八條規定減征或者免征范圍的，應當補繳已經減征或者免征的契稅。

具體涉稅問題：

1、關于城鎮居民委托代建房屋契稅征免問題（通過與房屋開發商簽定“雙包代建”合同，由開發商承辦規劃許可證、準建證、土地使用證等手續，并由委托方按地價與房價之和向開發商付款的方式取得房屋所有權，實質上是一種以預付款方式購買商品房的行為，應照章征收契稅。）

2、離婚后房屋權屬變化是否征收契稅、房屋土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策（根據我國婚姻法的規定，夫妻共有房屋屬共同共有財產。因夫妻財產分割而將原3

共有房屋產權歸屬一方，是房產共有權的變動而不是現行契稅政策規定征稅的房屋產權轉移行為。因此，對離婚后原共有房屋產權的歸屬人不征收契稅。婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅）

3、出售或租賃房屋使用權是否征收契稅（房屋使用權與房屋所有權是兩種不同性質的權屬。根據現行契稅法規的規定，房屋使用權的轉移行為不屬于契稅征收范圍，不應征收契稅。）

4、抵押貸款購買商品房征收契稅（購房人以按揭、抵押貸款方式購買房屋，當其從銀行取得抵押憑證時，購房人與原產權人之間的房屋產權轉移已經完成，契稅納稅義務已經發生，必須依法繳納契稅。）

5、以補償征地款方式取得的房產征收契稅（此種房地產轉移方式實質上是一種以征地款購買房產的行為，應依法繳納契稅）

6、購買安居房，經濟適用住房的減免稅問題。（依據財稅字［1998］096號規定，第二條條例沒有對這種情況給予減征或者免征契稅的規定。因此，應對購買安居房，經濟適用住房者照章征收契稅。）

7、甲乙單位合作建房契稅問題

（甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權，屬于土地使用權權屬轉移，根據《中華人民共和國契稅暫行條例》的規定，對乙單位應征收契稅，其計稅依據為乙單位取得土地使用權的成交價格。上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發生權屬轉移，不征收契稅。）

8、為解決本單位職工住房問題，采取由單位提供土地、向購房職工收取建房資金的方式建設經濟適用房并向職工個人出售，（國稅函[2021]167號規定，此種行為屬于《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條中規定的“以預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬”行為。按照《中華人民共和國契稅暫行條例細則》和《關于公有制單位職工首次購買住房免征契稅的通知》（財稅[2021]130號）規定，凡2021年11月29日以前已簽訂協議購買上述經濟適用住房的，應照章征收契稅；2021年11月29日以后簽訂購房協議的，如屬職工首次購買住房，免征契稅。）

9、承受綜合人防工程產權用于商業服務業

（國稅函[2021]803號，根據現行契稅政策規定，軍事單位承受土地、房屋用于軍事設施的，免征契稅。產權出售給個體經營者從事商業服務業，不屬于免稅范圍，應對其產權承受者照章征收契稅。）

10、以土地換資金以土地換項目方式承受土地使用權是否應征收契稅

（國稅函[2021]1094號，根據現行契稅政策規定，土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉讓或無償贈與的土地使用權，屬于契稅征收范圍，其計稅價格由征收機關參照納稅義務發生時當地的市場價格核定。）

11、地方自行制定違規契稅政策問題

（財政部國家稅務總局關于糾正地方自行制定違規契稅政策的通知財稅[2021]89號在執行契稅政策方面存在一些問題：有的地區以減征或免征購房人應納契稅的方式，對個人購房實行所謂“財政貼費”政策；有的擅自變通計稅方式，變相降低契稅的法定稅率。這些做法不僅擾亂了稅收秩序，破壞了稅收政策的統一性與嚴肅性，也不利于國務院提出的財政增收節支方針的貫徹實施，必須采取有力措施，堅決予以制止。為了維護國家稅收法律、法規的嚴肅性和權威性，加強依法治稅，現通知如下：

一、各地財政、稅務部門必須嚴格按照《國務院關于加強依法治稅嚴格稅收管理權限的通知》（國發〔1998〕4號）、以及《國務院關于糾正地方自行制定稅收先征后返政策的通知》（國發〔2021〕2號）文件精神，嚴格執行稅法和稅收管理權限的有關規定，不得在稅法明確授予的管理權限之外，擅自更改、調整、變通國家有關契稅的政策法規。）

12、繼承土地、房屋權屬有關契稅問題

（對于《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅。

按照《中華人民共和國繼承法》規定，非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。）

13、未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題（國稅函[2021]645號規定，

（土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營