二、搜集、選取可比實例第三章市場比較法一、市場比較法概述三、價格換算、修正與調整四、測算比準價格一、市場比較法概述

基本原理

替代原理：經濟主體在追求利潤最大化動機下，在效用均等的商品之間會產生替代作用，從而使具有替代關系的商品之間在價格上互相牽制而趨于一致。

基本公式P=Pc×T×M×R——選取一定數量、符合一定條件、發生過交易的類似房地產，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。P：待估房地產價格；Pc：可比實例價格。T：交易情況修正100/（）M：市場狀況調整（）/100R：房地產狀況調整100/（）

適用條件

交易數量較多的房地產（最少在三個以上）；

交易實例資料與待估房地產具有相關性和替代性；

交易實例資料的可靠性、合法性。

市場比較法主要適用于房地產市場發達、有充足的具有替代性的交易實例的地區。

估價程序與方法收集交易實例選取可比實例價格換算交易情況修正市場狀況調整房地產狀況調整求取單個比準價格確定比準價格二、搜集、選取可比實例搜集可比實例的途徑走訪房地產交易的當事人；訪問房地產經紀人、律師、會計師及四鄰；查閱政府相關部門的房地產價格資料；購買專業房地產信息機構的信息；同行間的協作；與房地產出售者及其代理人洽談；其它如報刊、網絡、房展會等。搜集可比實例的要求——內容完整、信息真實可信。內容一般包括：基本狀況、交易雙方、成交日期、成交價格、付款方式、交易情況等選取可比實例的要求可以根據不同房地產類型設計交易實例調查表有條件的建立交易實例庫數量一般在3—10個為佳類似房地產：區域、用途、規模、結構、檔次、權利交易類型與估價目的吻合時點盡可能地接近盡量選擇正常的市場價格三、價格換算、修正與調整價格換算處理統一房地產范圍P=Pc-債務+債權±附贈品價格±實物差異統一付款方式將分期支付的成交價折算為成交日的一次性支付價。例：某房地產成交總價30萬元，首付20%，半年后付清余款，設月利率0.5%，試折算為一次性支付價。統一單位價格一般統一為單位面積價格，統一幣種、面積內涵和單位例：某房地產使用面積2500平方英尺，一次性支付總價15萬美元。經調查其使用面積為建筑面積的3/4，成交當日美元匯率為7.7395，1平方英尺=0.0929平方米。交易情況修正——將偏離正常市場價格的因素進行修正。修正的主要因素

強迫出售或購買的交易；

利害關系人之間的交易；交易雙方或一方對交易對象或市場行情缺乏了解；

急于出售或購買的交易；雙方或一方對交易對象有特殊偏好；相鄰房地產的合并交易；特殊交易方式及非正常稅負的交易。修正的常見方法

百分率法

差額法市場狀況調整——將可比實例在成交日的價格調整到估價時點的價格。價格指數法估價時點價=成交日價×估價時點與成交日價格指數之比例：某房地產成交2009年6月1日成交價為1800元/平方米，估價時點為2009年10月1日，請進行市場狀況調整。2009年5月1日到10月1日同比價格指數為74.7/76.7/85.0/89.2/92.5/98.1。價格變動率法估價時點價=成交日價×（1±價格變動率）期數例：某房地產2009年10月1日成交價為3000元/平方米，估價時點為2010年9月1日。已知2009年6月1日到2010年2月1日平均每月比上月上漲1.5%，2010年2月1日到2010年9月1日平均每月比上月上漲2%.房地產狀況調整——將可比實例的房地產狀況調整為估價對象狀況。調整的主要內容

區位狀況調整：位置、交通、外部配套設施等；

實物狀況調整：土地條件、建筑物條件；

權益狀況調整：土地使用年限、規劃限制等。調整的常見方法

百分率法

差額法例：待估房地產為1990建造，磚混結構，無電梯，4/6層。選取某可比實例為一幢同類住宅的4/5層，成交價為3100元/平方米。查當地樓層差異系數表，得5層住宅樓從1-5層分別為100/105/110/105/90，6層住宅樓從1-6層分別為100/105/110/105/100/85.當地6層住宅一樓為5層住宅一樓市場價的98%.四、測算并確定比準價格測算單個可比實例的比準價格Pc×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數百分率法（連乘公式）百分率法（累加公式）差額法求取最終比準價格算術平均數Pc×（1+交易情況修正系數+市場狀況調整系數

+房地產狀況調整系數）Pc±交易情況修正額±市場狀況調整額±房地產狀況調整額中位數加權平均數眾數案例：試測算某寫字樓在2010年8月15日的正常市場價格，估價師在附近調查選取了三宗類似實例，資料如下：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格3700元/m24200元/m23900元/m2成交日期2010/03/152010/06/152010/07/15交易情況-2%0+1%月份2345678價格指數10092.498.398.6100.3109.0106.8權重估價對象可比A可比B可比C區位狀況0.510010510080實物狀況0.3100100110120權益狀況0.2100120100100二、測算凈收益與收益期限第四章收益法一、收益法概述三、報酬率與資本化率四、確定收益價格一、收益法概述

基本原理

預期收益：房地產的各種特性決定了其將隨時間延續而不斷取得收益，將預期收益進行貼現，即為房地產的現時價值，也是客觀的交換價值。

基本公式P=A/Y（凈收益不變，使用年期無限）——在估算房地產未來若干年預期凈收益的基礎上，以一定的報酬率或資本化率，將評估對象在未來的純收益折算為評估時收益總和的一種方法。P：待估房地產價格；A：純收益；Y：報酬率。P=A[1-1/（1+Y）n]/Y（凈收益不變，使用年期n年）

適用條件

收益法主要適用于有收益或潛在收益的房地產的估價；

穩定凈收益的確定、適當的報酬率或資本化率的求取是收益法的一個難點。

估價程序與方法測算總收益并確定收益期限測算總費用（如房屋空置、稅收、運營管理費、維修費、保險費等）計算凈收益確定適當的報酬率或資本化率確定收益價格二、測算凈收益與收益期限出租類房地產的凈收益租賃收入——租金收入和保證金（押金）的利息收入。租賃費用——空置損失、維修費、運營、管理、保險、稅費等。例：某商店共有兩層，，每層可出租面積各為200m2，一層現已出租，租期3年，月租金180元/m2，二層暫時空置。據調查，附近類似商店一、二層正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營管理費率為20%，空置率為5%，試測算其年凈收益。注：估價中一般選用客觀收益進行測算，帶租約的除外。營業類房地產的凈收益營業收入——各類營業或租金收入。營業成本——生產銷售成本、稅收、各項費用、正常利潤等。例：某旅館共有300張床位，平均每張每天實收50元，年均空房率30%，月均運營管理費用14萬元。據調查，類似旅館床位費45元，空房率20%，營業費用和正常利潤分別占總收入的20%和10%,試測算其年凈收益?；旌闲头康禺a：分別測算凈收益自用型房地產：參照比較類似房地產的凈收益收益期限的確定——根據建筑物剩余經濟壽命和土地使用權剩余使用年限來確定。建筑物剩余經濟壽命=土地使用權剩余使用年限任選其中一個既可。

無補償的，以土地使用年限為準；

有補償的，以土地使用年限的收益，加上殘值的折現。以建筑物壽命為收益年限，加上之后剩余年限土地使用價值。建筑物剩余經濟壽命>土地使用權剩余使用年限建筑物剩余經濟壽命<土地使用權剩余使用年限三、報酬率與資本化率報酬率的求取——報酬率是將預期收益折現為現值的比率。累加法市場提取法投資回報率排序插入法報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+

缺乏流動性補償率-投資帶來的優惠率利用市場上多個類似房地產的凈收益與價格進行估算。收集同一地區房地產及相關投資報酬及風險資料繪制報酬率——風險度圖表判斷估價對象風險位置確定報酬率資本化率的求取資本化率是房地產的年收益與價格的比率。收益乘數是房地產價格與年收益的倍數。資本化率與收益乘數通常都采用市場提取法。常見的“租售比價”就是一種毛收益乘數。例：某套住宅未來凈收益流如下，設報酬率為10%，求資本化率。？報酬率與資本化率有何不同年份12345凈收益(萬元）5.005.255.605.8565.00四、確定收益價格報酬率資本化法一般公式凈收益不變凈收益定額遞增（減）凈收益在前若干年有變化凈收益定率遞增（減）P=A1/(1+Y1)+A2/(1+Y1)(1+Y2)+…+An/(1+Y1)…(1+Yn)P=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n]P=Σ[Ai/(1+Y)i]+[A/Y(1+Y)t]×[1-1/(1+Y)n-t]P=(A/Y+b/Y2)×[1-1/(1+Y)n]–(b/Y)×n/(1+Y)nP=[A/(Y-g)]×[1-(1+g)n/(1+Y)n]直接資本化法P=年收益/資本化率=年收益×收益乘數例：有甲、乙兩處房產，收益年期分別為50年、30年，售價分別為200萬元、180萬元，設報酬率為6%，投資哪一處更佳？抵押貸款與自有資金的組合投資組合技術土地與建筑物的組合例：某房地產年凈收益2萬元，購買者自有資金5萬元，自有資金資本化率12%，抵押貸款常數0.08，求房地產價格。剩余技術抵押貸款與自有資金的剩余技術土地與建筑物的剩余技術例：某房地產年凈收益50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%,求房地產價格。案例：

6年前，甲提供一宗面積1000平方米、使用期限為50年的土地，乙方出資300萬元，共同建了一幢面積3000平方米的鋼混結構辦公樓。房屋建設期2年，建成后1000平方米歸甲方所有，2000平方米由乙方使用20年，再無償歸甲方所有?，F乙方想將其使用的房地產剩余年限購買下來，雙方協商委托了一家估價機構進行估價。

據調查，與該辦公樓類似的寫字樓單位面積月租金平均為80元，未來的租金水平比較穩定，出租率為85%，年運營費用占有效收入的35%，報酬率為10%。鋼混結構建筑經濟壽命為60年。二、房地產價格的構成第五章成本法一、成本法概述三、測算重新購建價格四、測算建筑物折舊五、確定積算價格一、成本法概述

基本原理

生產費用價值率：從投資成本角度來考察房地產價值，將房地產投資作為基本成本，加上投資收益(正常利潤)組成房地產價格。

基本公式房地產價值=重新購建價格–折舊——以開發或建造房地產所耗費的各項費用之和為基礎，再加上正常的利潤、利息、應繳納的稅金，并扣除折舊來估算房地產價格的方法。

適用范圍

單純建筑物或可獨立開發建設的整體房地產的估價；

估價程序與方法測算重新購建價格測算折舊確定積算價格

無收益、交易少的公益設施的估價。

獨立或狹小市場無法用比較法的房地產估價。單位比較法分部分項法工料測算法指數調整法耐用年限法分解折扣法實際觀察法市場提取法

房地產保險或災害賠償的房地產估價。二、房地產價格的構成土地取得成本市場購買取得土地購買價格+土地取得稅費征收集體土地取得土地補償費+安置補助費+地上附著物和青苗補償費+被征地農民社會保障費+稅費(新菜地開發建設基金/耕地開墾費+耕地占用稅+征地管理費+其它費用）征收國有土地及地上房屋（拆遷）房地產補償費+搬遷補助費+過渡補助費+停產停業補償費+安置補助費+其它（評估費+服務費等）開發成本勘察設計和前期工程費建筑安裝工程費土建工程費+安裝工程費+裝飾裝修工程費等基礎設施建設費給排水、電、氣、熱、電信、電視、道路等建設費公共配套設施建設費教育、醫療、文化、社區、市政等非營業性設施建設費其他工程費工程監理、竣工驗收等費用開發期間稅費管理費用——開發商為組織和管理房地產開發經營活動的必要支出，可總結為土地取得成本與開發成本之和的一定比例。銷售費用——預售或銷售開發完成后的房地產的必要支出，通常按開發完成后的房地產價值的一定比例來測算。投資利息——房地產開發完成或實現銷售前發生所有必要費用應計算的利息。計息項目計息期計息方式利率銷售稅費——銷售完成后由賣方繳納的稅費，包括銷售稅金及附加、印花稅及手續費等(不含土地增值稅和企業所得稅)。開發利潤——房地產開發商的平均利潤（稅前）。

開發利潤不是建筑商的利潤；

利潤率因計算基數的不同而不同，最常見的是以房地產價值為基數；

利潤率是通過大量調查了解同一市場類似房地產項目而得；三、測算重新購建價格重新購建價格的含義

假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。重建價格

采用與估價對象建筑物相同的材料、構配件、設備和技術工藝，在估價時點的財稅制度和價格體系下的重新購建價格。重置價格

采用估價時點時的建筑材料、構配件、設備和技術工藝，在估價時點的財稅制度和價格體系下的重新購建價格。重新購建價格的求取思路與方法房地合一的思路模擬房地產開發過程，按房地產價格構成進行測算。房地分算的思路

土地重新購建價格的求取可采用市場法、成本法、基準地價修正法求取。

建筑物重新購建價格的求取建筑安裝工程費+專業費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤單位比較法分部分項法工料測算法指數調整法

例：某幢房屋建筑面積為300平方米，同類用途、結構和檔次的房屋建筑安裝工程費為1200元/平方米，專業費為它的8%，管理費用為前兩項的3%，銷售費用為重新購建價格的4%，建設期6個月，所有費用在期內均勻投入，年利率6%，利潤率15%,稅率為重新購建價格的6%，計算其重新購建價格。四、測算建筑物折舊建筑物折舊的含義——指各種原因造成的建筑物價值的實際減損。關系式

建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值建筑物折舊的原因

物質折舊：自然老化/正常磨損/意外損壞/維修不力

功能折舊：功能缺乏/功能落后/功能過剩

外部折舊：區位因素/經濟因素/政策等其它因素建筑物折舊的求取耐用年限法剩余經濟壽命=經濟壽命-有效年齡經濟壽命是指建筑物對房地產價值有貢獻的時間；有效年齡是指建筑物狀況和效用所顯示的年齡。

直線法年折舊額=（重新購建價格-凈殘值）/經濟壽命

成新折扣法建筑物現值=重新購建價格×成新率

例：某幢平房建筑面積100平方米，單位建筑面積重置價格500元/平方米，判斷其有效年齡為10年，經濟壽命為30年，殘值率5%，請用直線法測算折舊額，并計算現值。市場提取法——利用含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，來求取估價對象中的建筑折舊的方法。分解折扣法——先把建筑物折舊分成它的各個組成部分，然后分別測算出各個組成部分，再把各個組成部分相加來求取折舊的方法。

例：某幢老式的辦公樓，建筑面積500平方米，重置價格3600元/平方米，經濟壽命50年，有效年齡10年。門窗損壞修復需2萬元；裝修重置價600元/平方米，平均壽命5年，年齡3年；設備重置價格60萬元，平均壽命15年，年齡10年；按規定應安裝電梯，需要120萬元，如現在重建隨同安裝需100萬元。設殘值為0，求建筑物的物質折舊與功能折舊。實際觀察法項目基礎墻體樓地面屋面給排水供暖電氣數量(m2)150160150150單位成本200400200300成本250001500020000表1分部分項重置費用結構（70%）裝修（15%）設備10%其它5%細項基礎承重構建非承重墻屋面樓地面門窗外粉刷內粉刷頂棚細木裝修水衛電氣照明采暖通風總分25251520152520151525353530評價2321131714201612122132312580表2房屋完損程度鑒定表五、確定積算價格適用于新開發的房地產積算價格新開發的房地產新開發的土地新建成的建筑物適用于舊房地產的積算價格P=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息

+銷售稅費+開發利潤P=土地取得成本+土地開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息

+銷售稅費+開發利潤P=房地產重新購建價格-建筑物折舊P=建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤案例：某專用倉庫位于城市建成區內，土地面積為5000平方米，建筑面積為8500平方米。建筑物建成于1988年8月，鋼混結構。土地原為劃撥用地，2007年6月15日補辦出讓手續并繳納出讓金，使用年限50年。求該房地產2010年8月30日的價值。調查一，類似的三個土地可比實例情況如下：成交價格605元/m2710元/m2633元/m2市場狀況107/100103/100101/100交易情況10010095土地狀況9510699調查二，估價時點征地各項補償150元/m2，出讓金30元/m2,五通一平開發110元/m2，地塊所在級別的地價差異系數為2.20。調查三，估價時點建筑物重置價1000元/m2，經濟壽命60年，有效年齡20年，殘值率為0，成新率為70%。二、各項預測值的求取第六章假設開發法一、假設開發法概述三、測算剩余價格一、假設開發法概述

基本原理

地租理論：在決定租約條件時，地主設法使租地人所得的生產物份額僅足以補償成本及平均利潤，剩余的就是地租，即租地人按照實際情況支付的最高價格。

基本公式P=開發后價值-（取得成本-開發成本-管理費-銷售費用

-利息-稅費）-開發商合法利潤——將估價對象房地產的預期開發后的價值，扣除其預期的后續正常開發費用、銷售費用、銷售稅金及開發利潤，根據剩余額來確定估價對象價格的方法。

適用條件和對象

待開發的土地估價；

待拆遷改造的再開發房地產估價；

待整理的土地或舊房產的估價；

估價程序與方法房地產基本情況調查選擇最佳的開發利用方式估計建設期預測估算樓價各項費用估算確定估價額

具有裝修改造潛力的舊房產的估價；

現有房地產中地價的單獨評估；

房地產投資決策評估。二、各項預測值的求取后續開發經營期——指取得估價對象日期（估價時點）到開發完成經營結束日期。建設期

估價時點到竣工日期，包括前期和建造期。經營期

銷售期：竣工日期到銷售完成

經營期：竣工日期到經濟壽命結束

在預售情況下，銷售期與建設期有重疊；

在延遲銷售情況下，銷售期與經營期有重疊。開發完成后的價值開發完成后的房地產狀況開發完成后的時間開發完成后價值測算方法。用于銷售的用市場法，用于經營的用收益法，不宜用成本法。后續必要支出及應得利潤現金流折現法——將取得和開發成本、管理和銷售費用及稅費全部折現到估價時點，不計利息利潤，折現率體現利率和開發利潤兩部分。傳統方法——包括取得和開發成本、管理和銷售費用、利息、利潤、銷售稅費，與成本法類似。三、測算剩余價格測算生地價值生地上進行房屋建設P=開發完成后價值-生地取得稅費-房屋建成成本-管理費用-

銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤生地開發為熟地P=開發完成后熟地價值-生地取得稅費-開發成本-管理費用-

銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤測算毛地價值毛地上進行房屋建設毛地開發為熟地測算熟地價值（適用于房屋建設）P=開發完成后價值-熟地取得稅費-房屋建成成本-管理費用-

銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤測算建工程價值（適用于續建房屋）P=續建完成后價值-在建工程取得稅費-續建成本-管理費用-

銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤測算舊房價值（適用于舊房改造）P=改造完成后價值-舊房取得稅費-房屋改造成本-管理費用-

銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤

案例：某片荒地面積2km2，適宜進行五通一平土地開發后分塊轉讓；可轉讓土地面積占60%；附近類似小塊熟地單價800元/m2；建設期3年；將荒地開發成熟地的成本及管理、銷售費用2.5億元/km2；貸款年利率8%，土地開發年投資利潤率10%；當地土地轉讓中賣方需繳稅費為轉讓價格的6%，買方需繳4%。請采用傳統方法測算該荒地的價格。

案例：某片熟地面積5000m2，容積率為2，適宜建造一幢乙級寫字樓；預計建成需要2年，建安工程費1500元/m2，其它工程費為建安工程費的8%，管理費用為建安工程費的6%；上述費用第一年投入60%，第二年投入40%；廣告等銷售費用在建成前半年投入，預計為售價的2%。當地土地轉讓中賣方需繳稅費為市場價格的6%，買方需繳3%。預計寫字樓建成時全部售清，售價平均為3500元/m2，折現率為12%。請采用現金流量折現法方法測算該土地的總價、單價和樓面地價。二、基準地價修正法第七章地價評估與分攤*一、路線價法三、高層建筑地價分攤一、路線價法

基本原理

路線價法的實質是市場比較法，路線價是標準宗地的單位價格，其他宗地是以路線價為基準修正而得的比較價格。

基本公式地價=路線價×深度百分率×修正額×土地面積——對臨特定街道且可及性相當的城市土地設定標準深度，求取在該深度上數宗土地的平均水平單價，稱為路線價。然后據此路線價并配合深度百分率表和其他修正率表，計算臨街各宗土地價格的方法。

適用條件和對象

特別適用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其它需要在大范圍內對城市土地進行估價的場合。

深度百分率表的制作

四三二一法則：將100英尺深的標準臨街地，劃分為與街道平行的四等份，各等份土地由于與街道距離不同，分別占總價值的40、30、20、10%。深度255075100125150175200四三二一法則40%30%20%10%9%8%7%6%單獨百分率403020109876累計百分率407090100109117124130平均百分率4035302522201816案例

在某城市，A路線價為1000元，B路線價為1500元，深度指數見表，試求下列各宗地的單位價格：（1）宗地一為A的臨街地，深度3米；（2）宗地二為B的臨街地，深度22米，里地部分加計4成；（3）宗地三兩面臨街，A、B線平行，深度27米；<4米4-8米8-12米12-16米16-18米深度指數130125120110100（4）宗地四為街角地，臨A、B深度9、7米，加計1成；（5）宗地五為A的臨街地，梯形，梯形高14米；（6）宗地六為B的臨街地，正三角形，