2014.11南海平洲舊改項目可行性研究方案報告目錄區域屬性項目屬性SWOT分析宏觀環境分析區域市場分析周邊重點項目研究第一章：項目界定第二章：市場背景第三章：項目發展初判項目開發目標項目整體定位客戶定位未來供應分析小結項目發展建議銷售價格預判消化速度預判CHAPTER項目界定1、區域屬性2、項目屬性3、SWOT分析1世界制造業基地南海區順德區城市標簽佛山是世界制造業基地，南海是其產業布局的重要區域區域屬性

南海區，位于市域中部，全區面積1073.82平方公里，常住人口258.88萬，下轄8個鎮（街道）。南海在全國百強區中位列第四。2013年，全區生產總值2172億元，增長10.2%。南海南海GDP在全市排名第二，處于佛山的核心板塊區域屬性區域屬性本案位于南海平洲板塊，屬于廣佛交界的次級紐帶位置我項目荔灣芳村海珠番禺南站禪桂核心區平洲約6公里約6公里約9公里項目緊鄰禪桂核心，與廣州荔灣芳村、番禺南站區域距離適中。從區域地位來看屬于南海老城板塊，其次在未來交通規劃利好帶動下，有望成為繼海八路龍溪板塊、千燈湖版塊后吸納廣州客戶的重點區域區域路網成熟，快速連接禪桂及廣州番禺、荔灣區域屬性

佛山一環我項目荔灣芳村番禺南站省道（通往廣鋼新城）佛平路（通往桂城）廣珠西線、環城高速通往廣州南站區域路網成熟，佛山一環以及佛平路等快速鏈接佛山禪桂、順德陳村。此外省道以及環城高速可通達廣州南站、荔灣芳村區域陳村五斗橋通往順德區域屬性作為中國產值最大的玉器市場和中國最大的緬甸翡翠玉石集散地，平洲玉器依憑其產業基礎和區位優勢，在政府和業界的努力下，有望崛起成為南海乃至佛山的新的特色產業和城市名片。平洲玉器市場是我國四大玉器市場之一，目前平洲玉器街集聚了國內外廠商3000多家，加工企業500多家，從業人員超過2萬人，年接待海內外客商超過百萬人次，翡翠玉石成品的市場總銷售額已超過20億元，銷售額位居國內同行前列區域內玉器產業發達，超2萬從業人員為本案潛在客群南海區平洲玉器城項目定位：玉器文化旅游特色步行街區營造嶺南水鄉園林意境平洲玉器行業發展至今已有30年歷史，目前已形成集玉石集散、加工、銷售于一體的產業。作為國內著名玉器市場之一的平洲玉器老街位于平洲舊城區，依托平東村，玉器商鋪沿平東大道兩側展開，南側分兩期新建平洲玉器城，平洲玉器城的翠寶園項目最近正式開業。

根據規劃，平洲玉器城占地規模28公頃，擬打造一個集玉石交易、產品展銷、商貿、旅游、休閑于一體的中國4A級國際玉器旅游購物商業景區。這里將把傳統玉器文化和嶺南水鄉文化，以小橋、流水、古樸的民居建筑營造出傳統嶺南水鄉園林的意境。桂城街道玉器街管理辦主任孔祥澤介紹，南海區政府已把平洲玉石產業作為重點扶持的產業，已完成總體規劃方案和建筑設計方案的編制工作，正在實施中。升級建議：設置濱河公園市國土資源和城鄉規劃局用地規劃科科長勞世澤認為，這一選點應加快周邊城市道路的建設，加強公交可達性系統建設，建議將現有的巴士停車場改造設置成濱河公園，并加強步行街區與濱河公園的聯系。區域屬性未來平洲玉器街將成佛山七大特色步行街區之一區域屬性平洲玉器城整體規劃功能完善，未來亦有住宅小區傳統玉器街區及璞玉園酒店玉文化古街翠寶園玉器加工區住宅小區、幼兒園玉器加工區及玉石露天拍賣公園住宅小區住宅小區濱河公園及游船碼頭整體規劃圖和氏璧文化旅游綜合體傳統玉器街區：北部的傳統玉器街區長約1000米，整個街區內包含有三大主題廣場：美瑜廣場、中心廣場和翡翠廣場，除此以外還有中緬大廈、匯翠玉器大樓、平洲玉器學校、珠寶監測中心等多個主題購物場所和專業機構。翠寶園：位于南部的翠寶園，目前是平洲玉器街景區主要的核心游覽區。翠寶園總占地約50多畝，擁有45000平方米的仿古建筑群落和近千間商鋪，以及32家翡翠經營旗艦店。翠寶園內主題商業功能和特色游覽功能并存。璞玉園：與翠寶園隔街相望的璞玉園，將在2014年底建成并開放。作為中國（平洲）玉器城近期主要建設的內容，將規劃建成一座以“旅游、生態、文化”為主題，具有中國玉文化濃郁特色的商業性購物公園和氏璧文化旅游綜合體：和氏璧文化旅游綜合體由廣東團億集團出資建設，開發面積約180畝，由玉石古玩博覽中心、風情小鎮、玉文化精品酒店以及拍賣中心四大功能組成，建筑糅合了中國傳統文化和現代元素精粹。該項目建成后，將引入非遺文化、玉石、古玩、字畫、木雕等泛收藏品類業態商家，以文化、旅游、商業和休閑為四大核心支柱，集商貿、會展、旅游于一體，將成為玉器街4A景區的核心組成部分。重點項目包括有已使用的寶翠園、以及在建的璞玉園、和氏璧文化旅游綜合體等區域屬性項目屬性項目形狀尚算規整，整體屬于偏大型規模體量技術指標規劃建設用地面積（㎡）17.68萬m2計容總建面（㎡）約53萬㎡容積率≤3.0村回購物業比例35%

項目地塊整體呈長方形的形態，紅線外部分面積由于缺乏權屬證明，導致形狀不規整

項目總可售面積達到53萬㎡，剔除村回購物業，正常銷售面積約18.55萬㎡。整體規模體量理想，較容易規劃打造項目屬性周邊區位我項目玉器城平洲中心區位不足1公里約1.5公里項目距離平洲玉器城較近，但對比平洲傳統中心位置稍偏

項目靠近平洲玉器街，未來橋底的道路打通后距離玉器街更近

但由于南面臨江，加上北面、西面、南面處于城中村包圍，距離平洲中心旺地有一段距離項目屬性項目周邊配套周邊教育資源豐富，目前配套齊全但較低檔桂城中學平洲醫院平南分院海印休閑城宏福百貨廣場平南商貿城一公里范圍內集中村級配套平洲玉器街平南小學我項目平西小學平南幼兒園平南公園南海廣協中醫

項目周邊幼兒園、小學、中學均有配套，教育資源豐富；平洲玉器街僅一街之隔但對比起平洲傳統中心區擁有怡豐城等大型商業配套，本案目前周邊一公里范圍內仍缺乏有檔次的完善配套項目屬性景觀資源判斷南面臨江，江對面為采砂廠雖江面較窄，但視野開闊項目屬性景觀資源判斷本案南面為平洲水道，屬于珠江支流，雖對比珠江主道屬次級江景資源，但在佛山主城區江景資源稀缺及整體素質普遍偏低的情況下，本案擁有的江景資源仍有一定的賣點與吸引力項目定位產品萬科金域藍灣季華路上大型江岸社區在售南向江景洋房：117-200㎡利海尖東半島佛山城央低密度雙水景半島綠色豪宅別墅住區別墅240-490㎡

與本案擁有同等檔次江景的兩個項目均有以江景為賣點，定位水景及江岸生活，沿一線江面排布大面積產品，銷售較理想萬科金域藍灣利海尖東半島我項目SWOT分析1、位于南海平洲板塊，比鄰平洲玉器街，周邊客戶區域認可度高；2、周邊路網成熟，交通便利；3、項目地塊形狀較為規整，有利于凸顯未來園林等環境的打造效果；4、教育配套豐富，有一定的江景資源；1、項目周邊集中廠房和城中村，本區域的整體居住成熟度相對較差，配套齊全但較低檔；2、項目有部分村回購物業，影響項目整體形象；3、項目內部目前有大量工廠需拆遷，增加開發成本及難度；4、項目內部有導航臺需遷移，如存在于項目內部將一定程度影響項目銷售；優勢條件弱勢因素項目機遇1、版塊內房地產在售項目較少；2、南海新交通永安站在項目周邊，2016年開通后將加強與廣州地區的交通通達性；3、在廣州仍然限購的情況下，佛山政策利好有利于進一步吸納廣州置業客戶；4、項目與平洲玉器街距離近，有利于吸納玉器城內的置業客戶；項目挑戰1、目前周邊環境較差，如何提升對客戶的吸引力是一大難題；2、佛山及南海區目前庫存量較大，后續開工量也維持高位，未來大區域的競爭環境將漸趨激烈；SWOT分析第三季度GDP增速回落經濟下行政府救市決心增大新聞提要：國家統計局21日公布三季度宏觀經濟數據，GDP增速同比增長7.3%，比二季度回落0.2個百分點，也創2009年一季度以來的新低。前三季度全國房地產開發投資，扣除價格因素實際增長11.7%，增速比上半年回落1.6個百分點。曾是中國經濟支柱的房地產，增速放緩，拖累了整個經濟增速。點評：目前除了幾個一線城市，各省市的限購政策已經放松，而放松限貸也已經在積極地推進，這些都是出于穩定經濟增長和放松房地產調控的舉措。事實上，現在已經放開的限購和限貸政策，房地產市場已經有所起色。而國民經濟穩定增長的重要支撐，也就要求房地產市場有所好轉。宏觀環境分析全國性政策放松趨勢越發明顯，市場逐漸面向寬松環境的轉變宏觀環境分析貫徹執行全國兩會差異化的調控政策，佛山成為廣東首個松綁限購的城市。根據成交數據，限購放松后一個月的成交套數為對比上月成交套數的近兩倍，短期內成交量增長明顯，但在佛山目前庫存量仍然高企的情況下，市場現狀仍不容過分樂觀。但由于廣州仍在執行限購政策，廣佛交界樓盤廣州客置業趨勢逐漸加大。佛山松綁限購，短期成交回升明顯，廣州買家比例漸升宏觀環境分析新聞提要：根據新政，佛山戶籍居民以個人為單位，擁有2套住房后實行限購。也就是說，夫妻雙方若都是佛山戶籍，最多可以擁有4套住房。非佛山戶籍人員在佛山市未擁有住房的，憑身份證可在佛山市購買一套住房。時間工具概要7月10日投放PSL(抵押補充貸款)央行向國開行投放3年期1萬億元的抵押補充貸款(PSL)此次PSL將用于支持國開行棚改貸款，房地產開發商間接受益9月16日投放SLF

(常備借貸便利)央行向五大行進行總計5000億元SLF（常設借貸便利）操作，期限為3個月，每家規模各1000億元10月17日投放SLF

(常備借貸便利)央行投放總規模在2500億-3000億元SLF（常設借貸便利）,每家約200億元,期限三個月,利率不低于3.5%11月22日央行降息一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%存款利率波動區間的上限，由基準利率的1.1倍調整為1.2倍近期在流動性層面，中央實施的四波刺激舉措：經濟刺激強度加大央行降息提振房地產市場信心，促進樓市進一步復蘇宏觀環境分析點評：此次降息的大背景是中國經濟下滑趨勢一時難以遏制，市場利率長期高位運行，地方債和涉房債務不良率在年底前有可能大幅上升，實體經濟忍無可忍，很多企業和投資者有可能從死守轉為棄守。決策層對宏觀經濟形勢作出準確判斷，是本次降息的最大亮點。在房地產方面，短期內將進一步提振市場信心，結合限貸放開，樓市、地市買家出手都會更積極，利于樓市止跌企穩。區域房地產市場佛山區域供大于求現象明顯，成交均價持續上揚從近五年佛山區域商品住宅供求價走勢可以看出佛山樓市整體仍呈現“供大于求”現象，年度供應面積均居于800萬㎡以上，成交面積則在2011年有所下滑，近三年開始逐步回升。近三年成交量價均呈現上揚勢頭，2014年1-10月份的數據顯示成交均價持續上揚，成交量也逐步臨近去年水平，可見區域樓市回暖跡象開始顯現。2010年-2014年10月佛山市商品住宅供求價走勢萬㎡元/㎡區域房地產市場佛山十月份成交明顯，整體呈現量漲價跌10月份佛山五區簽約面積約112.88萬平方米，環比上漲4.0%，同比上漲128.78%；簽約均價為8187元/㎡，環比下跌3.07%，同比上漲3.2%。廣佛交界盤項目的成交熱潮在一定程度帶動了十月份佛山區域的成交。一方面國慶黃金周的消費熱潮到來，有較大數量的消費群體介入樓市；另一方面，國慶節前后的政策利好，也促進了一部分置業群體加緊購置心水單位。從而抬升十月份成交量為年度新高，樓市回暖態勢較明朗。2014年1-10月佛山市商品住宅月度供求價走勢萬㎡元/㎡區域房地產市場南海片區成交上揚，樓市回暖可觀近五年南海區域供應也呈現較明顯的“供大于求”現象，近三年南海區域供應面積逐年遞增，成交面量價也均呈現上揚。2014年1-10月份的數據顯示，前十月份的成交量已經趕超2013年整年度的成交量，成交均價也呈現較明顯抬升，借勢十一消費熱潮以及樓市新政的政策利好，片區樓市也呈現較明顯回暖跡象。2010年-2014年10月南海區域商品住宅供求價走勢萬㎡元/㎡區域房地產市場南海區域十月成交向好，廣佛版塊受追捧南海區域10月份簽約面積約47.95萬平方米，環比上漲7.5%，同比上漲254.7%；簽約均價為9388元/㎡，環比下跌3.5%，同比上漲18.3%。十月份南海片區呈現明顯向好勢頭，一方面，廣佛交界板塊，新政效應持續發酵；一方面，進入第四季度品牌發展商發力沖刺年度業績，推貨節奏加快，而新貨供應對于廣佛交界板塊的拉動力高；另一方面，在對“解限”與“金九”節點的試探過后，發展商對“銀十”的信心較足，余貨加大力度促銷、新貨推售呈現放量，也刺激了成交上揚。2014年1-10月南海區域商品住宅月度供求價走勢萬㎡元/㎡區域房地產市場周邊在售項目庫存總量超30萬㎡平洲區域目前在售的項目樓盤較為局限，區域大盤【保利西雅圖】仍保有較大的庫存水平，而區域其它項目庫存則相對較少，本案所處的平南片區版塊僅有兩個核心樓盤在售，分別是【中海錦苑】以及【富豐新城】，這兩個樓盤的庫存相對較多。【中海錦苑】于11月初首期開盤，現階段項目庫存仍屬較高水平；【富豐新城】則由于整體體量較大，自2011年5月開盤至今剩余約500余套的貨量在售。項目套數（套）面積（㎡）保利西雅圖85185357.13中海錦苑71680283.46中海寰宇天下48065779.38富豐新城52644217.21華福御水岸19718482.27鴻暉依岸康堤345468.4萬科金域藍灣92838.31南海萬科廣場161514.02依云天匯41065.97：平洲區域在售核心樓盤區域房地產市場項目周邊片區樓盤可以分為四大板塊，而本案屬于平洲的平南版塊，臨近平南公園，項目周邊在售項目較少，項目主要面對板塊內【富豐新城】以及【中海錦苑】這兩個樓盤的競爭本案所在板塊在售住宅項目較少，樓市較平淡萬科金域藍灣中海錦苑富豐新城依岸康堤華府御水岸南海萬科廣場中海寰宇天下依云天匯主力競爭板塊平洲板塊千燈湖板塊次主力競爭板塊季華路板塊板塊項目名稱開發商體量（萬㎡）項目賣點平洲板塊中海錦苑中海地產占地3.8，建面13.3地段、地鐵富豐新城豐樹集團占地35，建面70配套、地段、地鐵華福御水岸華福集團占地4，建面16戶型、配套三山新城板塊保利西雅圖保利地產占地20，建面60地段、配套季華路板塊金域藍灣萬科地產占地22，建面58江景、配套千燈湖板塊中海寰宇天下中海地產占地11.2，建面65.5地段、雙地鐵、綜合體南海萬科廣場萬科地產占地8.9，建面54地段、地鐵、綜合體周邊區域競品以品牌開發商開發為主，中型規模體量為主。而與本案同在平洲板塊的競品則除了富豐新城外，其余兩項目體量偏小，主打賣點為地鐵、地段和配套，以成熟配套吸引本地客，以地鐵規劃吸引廣州客主要競品中等規模為主，主打地鐵、地段及配套周邊重點項目研究周邊競品概況戶型在售項目中海錦苑（N+1）富豐新城（N+1)華福御水岸（N+1）金域藍灣南海萬科廣場（N+1)中海寰宇天下(N+1)保利西雅圖（N+1）兩房

60（245/37%）

83(62/100%)

67-80(562/97%)三房84-124(400/13%)85-88（1595/69%)89-118(377/65%)117-126(204/100%)87-89(524/98%)89-127(432/33%)93-120(1259/83%)四房142(80/16%）145-148(93/84%)140-144(60/45%155-168(284/100%)113(105/96%)140-168(159/43%)137-144(287/62%)五房及以上

335(2/100%)

212-453（68/90%)

215-217(106/15%)406(2/100%)

周邊重點樓盤2013年至今在售產品戶型情況目前周邊在售樓盤在售產品戶型集中84㎡-168㎡的三至四房，其中以84-120㎡的三房為主力戶型。從戶型情況來看，區域樓盤主力戶型集中呈現剛需特性，其中萬科金域藍灣的戶型選擇較多，面積相對較大，也體現出片區受眾對較大戶型的偏好。周邊競品在售集中84-120㎡三房，普遍為N+1戶型周邊重點項目研究

面積（供應套數/銷售率）面積段㎡60-7980-99100-119120-129130-139140-159160以上總計兩房807/78.6%62/100%

869/80.1%三房

3959/71.8%363/70.2%629/52.5%0/0%

4951/69.2%四房

105/96.2%

537/57.2%266/78.9%908/68.1%五房及以上

178/45.5%178/45.5%總計807/78.6%4021/72.2%468/76.1%629/52.5%0/0%537/57.2%444/65.5%6906周邊重點項目研究統計時間：2013年1月1日-2014年11月30日統計項目：中海錦苑、富豐新城、華府御水岸、萬科金域藍灣、南海萬科廣場、中海寰宇天下、保利西雅圖統計數據：佛山市房地產網商品房預銷售公示數據供應套數/銷售率周邊區域整體60-119㎡兩房至四房供需較旺根據對周邊樓盤的戶型供應及銷售統計，供應量最大的為80-99㎡的三房戶型，銷售情況良好。其次供銷較旺的分別為60-79㎡的兩房戶型，100-119㎡的三房及四房戶型單保利西雅圖供應達567套拉升比例平洲及季華路板塊供應少主要集中為金域藍灣的望江戶型及中海寰宇天下的部分戶型月均成交集中3000-8000㎡，平洲板塊去化相對較慢競爭項目去化速度周邊重點項目研究板塊項目名稱推售時間總推貨面積（㎡）累計簽約面積（㎡）年去化面積（㎡）月去化面積（㎡）銷售率平洲板塊中海錦苑2014-11890178224——（推算98688）82249.24%富豐新城2011-0527967623896768280569084.78%華府御水岸2014-01480832690429352244655.95%季華路板塊萬科金域藍灣2011-105496725468331773481477994.68%千燈湖板塊南海萬科廣場2012-12582015686329664247269.95%中海寰宇天下2014-1111241030465——（推算365580）3046527.10%三山新城板塊保利西雅圖2013-102787441790101652401377064.22%周邊重點項目研究區域競爭項目集中11000-14000元/㎡區間中海錦苑富豐新城華福御水岸保利西雅圖萬科金域藍灣中海寰宇天下南海萬科廣場8000900010000110001200013000140001500013000（帶2000裝修）14000（帶裝修）9000-13000（帶裝修）12000-14000（帶2000裝修）周邊競爭項目價格區間12000（帶2000裝修）11000-15000（帶2000裝修）14000（帶2000裝修）未來供應分析競爭項目后續供貨區域競品后續供應接近5000套，未來有一定競爭壓力我項目中海錦苑后續供貨:1、6、7棟約456套戶型：90-119㎡三房142㎡四房保利西雅圖后續供貨:3期約2000套戶型：70-140平米兩到五房華福御水岸后續供貨:4-8、10棟約696套戶型：90-140㎡“N+1”三房、四房單位金域藍灣后續供貨:無，清尾貨約9套戶型：120㎡的三房及160㎡的四房富豐新城后續供貨:無，先清尾貨約60套戶型：87、148㎡三房中海寰宇天下后續供貨:2-4棟約825套戶型：89-216㎡三至五房南海萬科廣場后續供貨:三期約1000套戶型：暫無未來供應分析區域地塊供應區域待開發地塊后續供應約53萬㎡建面我項目3中海三山新城地塊1中鐵金融新區地王地塊2中海寶石東路地塊年份開發狀態地塊位置受讓方（用地方）占地面積（㎡）建筑面積（㎡）樓面地價（元/㎡)2013已開發佛山市南海區桂城季華七路以南、桂瀾路以西（桂城D11街區B宗地）金地（集團）股份有限公司49102.3186588.747422.74佛山市南海區桂城街道C11街區地段佛山中海千燈湖房地產開發有限公司38078.2133273.706786.79南海區桂城街道金融C區B23-24街區，佛山一環以東、海八路以南地段佛山市萬科置業有限公司188996.3793784.463941.17南海區桂城街道C18街區，佛平四路北側、夏東路西側NHAssetsPte.Ltd.127093.6444827.602914.30未開發南海區桂城街道金融C區B21街區，寶石東路以南、佛山一環以東地段佛山市萬科置業有限公司30984.4130134.483928.57南海區桂城街道金融B區B10-13地段中鐵房地產集團廣州有限公司33523.9117333.659417.59南海區桂城街道金融B區C05-06地段中鐵房地產集團廣州有限公司26082.391288.059318.85桂城街道三山新城港口路東側佛山創智新城DS-02-05地段佛山中海千燈湖房地產開發有限公司65561.8196685.405313.312013年-2014年至今（11.30）桂城商住土地成交情況6786.79金地瓏悅中海錦苑萬科金域中央富豐新城

2914.3未開發地塊分布圖小結區域市場重點項目研究平洲版塊內在售項目較少，去化速度低于其他板塊本案所在的平洲板塊在售項目較少，對比千燈湖板塊、季華路板塊，區域開發熱度不足

周邊競品以60-119㎡供需兩旺，銷售價集中11000-14000元/㎡

周邊競品整體月均去化約3000-8000㎡，而平洲板塊去化速度普遍慢于周邊其他板塊

后續供應量及待開發地塊數量較多，加上庫存情況，未來區域市場有一定的競爭壓力10月份自限購放開后回暖明顯，但區域仍面臨去庫存的壓力受到松限購、限貸政策影響，佛山及南海區成交量明顯回升，其中南海成交價也有所上升，未來市場環境整體向好。但區域市場庫存量超30萬㎡，去庫存仍是目前的主要目標CHAPTER項目發展初判項目開發目標項目整體定位項目客戶定位項目發展建議項目銷售價格預判項目消化速度預判3在廣州整體調控仍然偏緊以及廣州客戶外溢的趨勢下，佛山，特別是廣佛交界的樓盤客源區域將進一步擴大，在有條件和機會的情況下我們積極支持集團繼續大力開拓佛山市場；舊城改造項目一般都面臨著拆遷難、規劃限制條件多等問題，因此我項目開發目標應以規避風險、實現價值最大化為最重要的評判依據；目標一：實現快速銷售，盡快實現資金回流；目標二：規避市場風險，爭取利潤最大化；目標三：使項目能夠承接方圓品牌精髓的延續，貫徹集團整體發展戰略；項目開發目標目標項目整體定位項目如何定位？項目整體定位區域條件項目條件競品情況位于南海老城板塊平洲，本地客戶認可度較高；地處廣佛交界，快捷通達番禺、荔灣，區位優勢突出板塊內競爭項目較小，且集中在平洲核心區，普遍以地鐵、地段為主要賣點，主力周邊客戶，其次是廣州客戶項目核心特質：廣佛樞紐位置、地鐵沿線物業、規模優勢、南向江景資源地塊較方正，大盤規模，較易規劃打造；南面有一定江景資源，但三面受城中村及廠房包圍；未來南海新交通輕軌站點在項目周邊，通廣交通逐步完善項目整體定位項目整體定位綜合項目的核心特質，項目的整體定位為：廣佛城心首席地鐵江岸社區廣佛交界的地段優勢有一定江景資源，以較輕的調性，并不強調“江景”，而是傳遞江岸生活理念哪些人是項目的目標客群？客戶定位客戶定位客戶數據分析

接近3成為荔灣及海珠區客戶，接近3成5為廣州市外溢客戶；但本地（主要為平洲）客戶仍占主力

超5成為玉器城私企業主及相關從業人員，其次是區內及來自廣州的剛需及首改客【富豐新城】※數據根據現場銷售及多方了解客戶定位客戶數據分析

本地客戶為主力，由于項目體量較小加上營銷策略區別，廣州客戶相對較少5成左右為周邊企業主（以玉器城為主）及從業人員，其余是區內及廣州的剛需、首改客【中海錦苑】※數據根據現場銷售及多方了解客戶定位職業類別客戶描述需求戶型周邊專業市場老板外來人為主，經濟實力較強，追求身份象征，關注項目環境、配套、檔次，多為二次置業舒適型三房、四房戶型周邊專業市場中高層管理者及其他個體戶

有一定經濟實力，屬于二次置業，關注項目地段、交通、環境舒適型三房白領等年輕購房者

主要為首套置業，剛需購房者，關注價格、地段、交通緊湊兩房、三房事業單位員工及公務員中高級公務員——經濟實力較強，多數為改善型購房需求，二次置業為主，關注環境、配套、居住氛圍

初級公務員——經濟實力有限，首次置業為主，關注價格、地段、交通中高級公務員——舒適型三房、四房，初級公務員——緊湊兩房、三房區內換房族

有一定經濟實力的，在市區內擁有房子，但想換個較新的或者較大的舒適型三房、四房現有客戶集中剛需及首改型需求，結合對本案的條件判斷，找準本案的目標客群客戶數據分析客戶定位游離客戶重要客戶核心客戶南海區內及周邊外區客戶價值觀：看中項目周邊未來發展、交通規劃及廣佛交界的地段置業目的：自住客戶來源：桂城、禪城、陳村、三山等周邊區域客戶以海珠、荔灣為主的廣州剛需置業者價值觀：受廣州市區及工作地高房價擠壓，受價格及交通條件改善的驅動，外溢到郊區置業置業目的：自住，剛需及部分首改客戶來源：廣州普通員工、個體戶周邊專業市場從業相關的剛需及首改置業者價值觀：多為生活在項目周邊的外地人，有一定經濟實力，在南海有一定的積累

置業目的：規模私企老板二次置業為主，主要改善環境及擴大居住面積；小型企業老板及相關從業人員以首置為主客戶來源：玉器街及周邊工廠、私企老板及相關從業人員項目客戶定位物業發展建議本案以項目周邊特別是專業市場從業人員為主，廣州外溢客戶為輔，相關物業發展建議將結合市場情況與目標客群的特征需求出發看重地段交通、環境及價格集中剛需及首改客戶專業市場相關從業者占大多數目標客群主要特征：物業發展建議產品建議從個盤看，兩房戶型集中保利西雅圖，其余樓盤均較少；整體主力集中在80-120㎡三房及140-168㎡四房受個別樓盤拉升，供銷兩旺的面積段集中60-79㎡兩房，80-119㎡三四房；其次是140-160㎡以上的大戶產品周邊重點樓盤2013至今在售戶型匯總物業發展建議產品建議市場層面一方面，符合市場目前主要趨勢，保證項目的基本銷售；另一方面，保證有一定比例小兩房和四房單位來豐富產品線客戶層面自身層面當前客戶需求以中小戶型、滿足首次置業和改善住房條件的需求；本案以本地客戶為主力，廣州客戶為輔。本地客戶的需求面積更有參考性項目條件決定應以剛需及首改產品為主；但南向江岸有利于配備一定大戶實現區域差異化競爭

項目難以打造N+1戶型，戶型建議在控總價的同時應更注重舒適性60-120㎡面積段成交量大，消化速度快，適當增加120㎡以上的大戶型產品剛需、改善為主要需求，面積段70-120左右，總價控制在100萬左右較為合適。控總價，控面積段，主打剛需客，在市場接受的情況下利用少量大戶差異競爭面積需求戶型配比建議的考慮依據物業發展建議產品建議戶型戶型面積比例兩房70-80㎡10%小三房90-95㎡40%大三房110-120㎡35%四房135-145㎡10%五房160-170㎡5%通過分析市場、客戶需求及項目自身的條件，建議戶型設計的策略為：洋房產品以緊湊及舒適的中端三房戶型為主，部分兼顧兩房面積和四、五房產品本案客戶以本地首改為主，剛需為輔，其次是廣州剛需客戶，在總價差較小的情況下普遍偏好一步到位的置業需求，因此小面積兩房戶型控制在10%的比例適當配備大戶型產品，一方面可豐富產品線，另一方面利用景觀等優勢差異化競爭物業發展建議規劃建議村回購物業（二期）一期三期一線望江局部望江（將來或受遮擋）局部望江（將來或受遮擋）建議規劃依據：①考慮到項目有35%村回購物業，而二期地塊屬于項目資源最差的位置，為實現利潤最大化，建議村回購物業設置在二期地塊②一期地塊臨江，可東南向望江，但考慮到東面靠近五斗大橋受噪音影響，因此建議作為一期開發，首批推售，優劣搭配③三期屬于資源最優區域，建議用作后期實現整體價值標桿。物業發展建議規劃建議臨江面及側面雙面排布，最大程度擴大江景面資源較弱的地塊設計中軸景觀正南北板式排布萬科金域藍灣規劃圖物業發展建議外立