房地產(chǎn)企業(yè)華潤置地〃十三五〃戰(zhàn)略

規(guī)劃及2017年商業(yè)計(jì)劃書

目錄

第一部分2015年業(yè)績回顧...........................................1

一、2015年經(jīng)營業(yè)績.............................................1

二、資本市場表現(xiàn)...............................................16

三、2015年完成的重點(diǎn)工作......................................20

第二部分“十二五”戰(zhàn)略規(guī)劃.......................................49

第一章行業(yè)前景分析...............................................49

一、未來五年行業(yè)展望...........................................49

二、2016年住宅及土地市場預(yù)測..................................51

第二章發(fā)展目標(biāo)...................................................53

一、使命.......................................................53

一、愿景.......................................................53

三、戰(zhàn)略目標(biāo)...................................................53

四、主要彳揚(yáng)...................................................54

五、戰(zhàn)略舉措...................................................54

第三章商業(yè)模式——如何競爭.......................................56

一、住宅高效開發(fā)...............................................56

二、投資物業(yè)...................................................61

三、增值服務(wù)...................................................72

第四章“十三五”新增土地資源計(jì)劃.................................74

一、資詢狀...................................................74

二、新增土地資源...............................................74

三、融資來源...................................................76

第五章組織能力...................................................80

一、資源獲取能力...............................................80

二、資金獲取能力...............................................80

三、高效的產(chǎn)品定義能力.........................................82

四、商業(yè)地產(chǎn)高效開發(fā)能力.......................................82

五、IWI品質(zhì).....................................................84

六、人力資源...................................................84

七、風(fēng)險(xiǎn)霞里能力...............................................85

第三部分2016-2020年財(cái)務(wù)預(yù)算....................................87

一、2016-2020年預(yù)算情況......................................87

二、2016年各利潤中心預(yù)算......................................89

三、2016年住宅項(xiàng)目全資金動態(tài)累計(jì)稅后利潤率....................91

四、2016年簽約額預(yù)算..........................................94

第四部分2016年商業(yè)實(shí)施計(jì)劃.....................................98

一、住宅開發(fā)實(shí)施計(jì)劃...........................................99

二、投資物業(yè)實(shí)施計(jì)劃..........................................106

三、工程管理..................................................112

四、品牌管理..................................................130

五、物業(yè)管理..................................................130

第五部分附件...................................................132

附件1:2016-2020年華潤置地全口徑損益表.......................132

附件2:2016-2020年華潤置地全口徑資產(chǎn)負(fù)債表...................132

附件3:2016-2020年華潤置地全口徑現(xiàn)金流量表...................132

附件4:2016年華潤置地資金預(yù)算................................132

第一部分2015年業(yè)績回顧

2015年經(jīng)營業(yè)績

1、2015年預(yù)算完成情況

2015年2014年2015年

港市萬元變動％變動％

預(yù)計(jì)實(shí)際預(yù)算

2,577,461,660,132,644,56

營業(yè)額55.26%-2.54%

158

經(jīng)營利潤（扣除土地增值

677,067406,29466.64%626,8358.01%

稅）

股東應(yīng)占溢利（不含投資

406,577305,76332.97%380,9226.73%

物業(yè)評估增值）

股東應(yīng)占溢利（含投資物

557,956440,89126.55%N/AN/A

業(yè)評估增值）

-268.85

孵化項(xiàng)目股東應(yīng)占溢利-5,314-1,441-11,60554.21%

%

注：經(jīng)營利潤已扣除土地增值稅，為上市公司口徑數(shù)。

2、截至2015年底重要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

港市萬元期末余額

總資產(chǎn)12,840,648

1

現(xiàn)金1,508,233

銀行凈負(fù)債2,613,295

凈資產(chǎn)（不含少數(shù)股東權(quán)益）5,206,919

凈資產(chǎn)5,531,056

銀行凈負(fù)債權(quán)益比率50.19%

每股凈資產(chǎn)（港幣元）9.67

總股數(shù)(2015.12.10)5,386,890,447

市值(2015.12.10)7,412,361

華潤集團(tuán)持有股數(shù)3,521,642,519

華潤集團(tuán)持股比例65.37%

注：為上市公司數(shù)

3、2015年?duì)I業(yè)額、經(jīng)營利潤分業(yè)態(tài)列示

住宅物業(yè)

港市萬元物業(yè)銷售出租物業(yè)酒店其他合計(jì)

管理

103,012,577,46

營業(yè)額2,274,558139,97632,66027,251

71

比重％88.25%5.43%1.27%1.06%4.00%100.00%

2

經(jīng)營利潤605,52476,853-12,377-4337,500677,067

比重％89.43%11.35%-1.83%-0.06%1.11%100.00%

4、2015年各大區(qū)及利潤中心業(yè)績表現(xiàn)

營業(yè)額經(jīng)營利潤稅后利潤

2009與預(yù)200與預(yù)2009與預(yù)

港市萬元

金額實(shí)算金額9實(shí)算金額實(shí)算

際％比％際％比％際％比％

430,02

遼寧省公司127,591104,192

2

沈陽公司175-7,519-6,41125%

429,84

大連公司0%135,2140%110,72610%

8

鞍山公司0-104-12255%

204,98

北京大區(qū)57,15444,118

2

204,94

北京公司-11%-7%59,19082%44%45,76996%89%

5

天津公司37-1,062-852-10%

鄭州公司0-591-512

唐山公司0-383-287

山東省公司0-2,258-1,688

3

營業(yè)額經(jīng)營利潤稅后利潤

2009與預(yù)200與預(yù)2009與預(yù)

港市萬元

金額實(shí)算金額9實(shí)算金額實(shí)算

際％比％際％比％際％比％

濟(jì)南公司000

青島公司0-2,258-1,688

190,68

江蘇省公司31,99922,826

4

南京公司0-1,715-2,16240%

128,22104121109

無錫公司0%18,552-7%13,973-9%

5%%%

蘇州公司62,4596%17,23425%12,90031%

南通公司0-683-5259%

常州公司0-1,385-1,35736%

揚(yáng)州公司0-4-3

678,05

上海大區(qū)248,322184,984

2

193,13

上海公司13%-9%55,556-4%1%38,749-15%2%

2

344,56

杭州公司-5%143,34015%107,73614%

7

寧波公司140,3521%-1849,42670%-1038,49972%-8%

4

營業(yè)額經(jīng)營利潤稅后利潤

2009與預(yù)200與預(yù)2009與預(yù)

港市萬元

金額實(shí)算金額9實(shí)算金額實(shí)算

際％比％際％比％際％比％

3%%

296,50

武漢大區(qū)51,20940,978

9

129,28

武漢公司1%20,2389%17,08123%

6

115,12298452345

合肥公司-2%18,53447%14,35453%

6%%%

長沙公司52,09736%1%12,43799%21%9,54387%27%

508,99

成都大區(qū)116,15384,038

6

427,68

成都公司-9%1%107,26437%31%77,01623%25%

3

重慶公司81,314-4%9,74616%7,6465%

綿陽公司0-857-6254%

福建省公司0-3,173-2,740

福州公司0-2,861-2,398-5%

廈門公司0-312-34264%

深圳大區(qū)159,1065,50851,525

5

營業(yè)額經(jīng)營利潤稅后利潤

2009與預(yù)200與預(yù)2009與預(yù)

港市萬元

金額實(shí)算金額9實(shí)算金額實(shí)算

際％比％際％比％際％比％

5

159,10-15-68

深圳公司-65%67,486-8%52,963-68%-2%

5%%

南寧公司0-1,977-1,43851%

103

海南省公司8,27567%21%-10,1062%-9,847-9%0%

%

石梅灣公103

8,27567%21%-10,1062%-9,847-9%0%

司%

優(yōu)高雅90,2437%9%2,4053%2%1,9485%4%

-13-15

華潤建筑92,44313%2,0658%1,597-22%11%

%%

-16

勵(lì)致家私31,8826%0%3,0300%2,398-11%0%

%

5、2010年住宅簽約情況

截至2010年12月10日，公司實(shí)現(xiàn)簽約額人民幣206億元，連同2009年底之前

實(shí)現(xiàn)銷售但尚未結(jié)算的簽約額人民幣191億元，兩者相加共有人民幣397億元。其中,

2010年結(jié)算人民幣198億元,2010年公司住宅開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算毛利率為31.19%;2011

6

年鎖定結(jié)算人民幣156億元，2011年住宅結(jié)算營業(yè)額322億港幣，已鎖定56.56%;

2012年及以后年度鎖定結(jié)算人民幣43億元。

2010年住宅簽約情況（截至12月10日）

本年簽約金額預(yù)算簽約額實(shí)際銷售面積預(yù)算銷售面積

人民市萬元人民市萬元平方米平方米

遼寧省公司305,920227,559333,081242,704

沈陽小計(jì)110,545108,994117,560126,770

凱旋門66,93954,19477,03077,770

橡樹灣43,60624,80040,53029,000

悅府030,000020,000

大連小計(jì)195,375118,565215,522115,934

星海灣壹號34,60348,67726,96517,947

海中國160,77269,888188,55797,987

北京大區(qū)191,088393,65864,540175,765

北京小計(jì)191,088383,15864,540169,765

西堤紅山15,708203,2113,13471,934

橡樹灣169,758163,09258,85467,916

門頭溝項(xiàng)目011,578025,729

7

本年簽約金額預(yù)算簽約額實(shí)際銷售面積預(yù)算銷售面積

人民幣萬元人民幣萬元平方米平方米

5,6215,2772,5524,186

天津中央公園010,50006,000

江蘇省公司131,708351,012105,561390,690

無錫小計(jì)102,882213,56099,074245,800

太湖國際社區(qū)102,882173,42499,074221,266

無錫悅府040,136024,534

常州華潤國際社區(qū)090,0020130,968

蘇州平門府28,82647,4506,48713,922

上海大區(qū)316,691634,190112,656276,674

上海小計(jì)141,798404,01628,649118,227

外灘九里39,916179,8364,00626,418

橡樹灣101,882160,50524,64361,434

中央公園043,090021,563

余山九里020,58508,812

杭州悅府13,27123,04987045,008

寧波小計(jì)161,622207,12583,137113,439

卡納湖谷53,580101,36416,54336,193

中央公園108,042105,76066,59577,246

武漢大區(qū)307,444335,314475,052521,491

武漢小計(jì)92,784165,41281,796168,766

8

本年簽約金額預(yù)算簽約額實(shí)際銷售面積預(yù)算銷售面積

人民幣萬元人民幣萬元平方米平方米

鳳凰城48508270

置地公館037,955036,743

中央公園92,29981,45780,96980,251

橡樹灣046,000051,772

合肥小計(jì)114,08397,478167,188176,841

瀾溪鎮(zhèn)2725,58569816,499

幸福里35,01036,82049,37262,199

紫云府78,80155,073117,11898,143

長沙鳳凰城100,57672,424226,067175,884

成都大區(qū)661,757520,797820,787733,427

成都小計(jì)493,903425,320582,307557,276

翡翠城146,738124,505147,797148,765

鳳凰城137,200114,450182,470156,899

二十四城132,768115,407138,310130,799

橡樹灣45,89245,67263,51172,622

銀杏華庭8,92610,723

中央公園22,37925,28539,49648,190

重慶小計(jì)167,85395,477238,480176,151

二十四城127,26974,742179,765140,557

中央公園40,58520,73558,71535,594

9

本年簽約金額預(yù)算簽約額實(shí)際銷售面積預(yù)算銷售面積

人民幣萬元人民幣萬元平方米平方米

福建省公司142,312107,685118,97481,431

福州橡樹灣142,312107,685118,97481,431

深圳大區(qū)4,99879,4951,24219,953

深圳幸福里4,99879,4951,24219,953

總計(jì)2,061,9172,649,7102,031,8942,442,135

10

6、住宅項(xiàng)目全資金動態(tài)累計(jì)稅后利潤率

稅后利潤率

項(xiàng)目名稱

開盤累計(jì)

深圳幸福里35.52%

杭州悅府30.13%

寧波卡納湖谷23.43%

大連星海灣22.82%

上海橡樹灣22.62%

北京橡樹灣22.01%

上海灘花園21.91%

寧波中央公園20.65%

合肥紫云府20.39%

沈陽凱旋門19.80%

成都翡翠城19.58%

長沙鳳凰城17.97%

大連海中國17.45%

福州橡樹灣17.15%

蘇州平門府17.05%

重慶二十四城16.62%

成都二十四城14.46%

成都鳳凰城13.99%

無錫太湖國際社區(qū)11.88%

11

稅后利潤率

項(xiàng)目名稱

開盤累計(jì)

合肥幸福里11.79%

武漢中央公園10.53%

成都銀杏華庭10.28%

重慶中央公園8.86%

沈陽橡樹灣8.43%

北京西堤紅山8.12%

綿陽中央公園1.63%

成都橡樹灣-2.27%

12

7、出租物業(yè)運(yùn)營指標(biāo)

2010年出租物業(yè)營業(yè)額與經(jīng)營利潤

2010年預(yù)計(jì)

港幣萬元

營業(yè)額經(jīng)營利潤

北京公司13,5357,037

北京華潤大廈15,8949,974

時(shí)代廣場20,06713,959

深圳華潤中心74,26550,261

杭州萬象城11,929-1,054

深圳君悅酒店26,731-7,116

海南石梅灣艾美酒店5,928-5,262

注：北京公司出租物業(yè)包括：西單文化廣場、置地星座、京通底商、優(yōu)士閣商業(yè)、鳳凰

城商業(yè)街、置地廣場寫字樓A座、橡樹灣A1區(qū)底商

EBITDA占營業(yè)額比率

2010預(yù)2009實(shí)

2010預(yù)算華潤置地指標(biāo)體系要求

計(jì)際

上海時(shí)代廣場69.56%70.25%70.20%

深圳華潤中心67.68%69.09%65.76%

北京華潤大廈62.75%68.53%67.25%70%

北京公司52.00%64.04%58.22%

杭州萬象城-8.83%N/A-32.70%

13

平均出租率

華潤置地指標(biāo)體系要

2010預(yù)計(jì)2009實(shí)際2010預(yù)算

求

北京華潤大廈99.42%94.39%95.56%

深圳華潤中心98.74%99.88%98.60%

上海時(shí)代廣場97.48%94.47%94.80%90%

北京公司97.29%100.00%93.60%

杭州萬象城93.42%N/A80.00%

14

平均租金水平

平均租金水平

人民市/平方米/月物業(yè)類型

2010年預(yù)計(jì)2009年實(shí)際2010年預(yù)算

北京華潤大廈164163158

商業(yè)1158876

北京公司寫字樓88-89

平均1078879

商業(yè)252236228

上海時(shí)代廣場寫字樓163167159

平均198195187

商業(yè)402368378

深圳華潤中心寫字樓173171172

平均334308317

杭州萬象城商業(yè)75N/A102

15

資本市場表現(xiàn)

2010年3月8日華潤置地成為恒生指數(shù)成份股。截至2010年12月10日，在

45家藍(lán)籌股中，市值排名第35位，交易量排名第26位。

估算每股凈資產(chǎn)值

建議評級（NAV）（港目標(biāo)價(jià)（港市/人民幣）

最新建議

投資銀行幣/人民幣）

日期

最新年初最新年初變化％最新年初變化％

建議建議

匯豐銀行買入買入21/09/20121.820.021.824.0

8.51%-9.17%

00900

美林買入買入03/11/20122.518.819.824.4-18.85

19.68%

00000%

法國里昂信貸買入買入13/07/20122.019.719.124.5-22.04

11.68%

00000%

星展銀行買入買入23/11/20121.221.519.123.7-19.51

-1.76%

00803%

德意志銀行買入沽售20/09/20123.517.118.812.0

37.11%56.67%

00400

中金公司買入——30/08/20122.718.3

————————

009

第一上海買入——30/08/20122.7————18.1————

16

006

蘇格蘭銀行買入買入29/11/20118.317.517.930.0-40.17

4.91%

06097%

建銀國際買入——30/08/20121.617.3

————————

084

申銀萬國買入—20/09/20119.016.7

————————

050

高盛買入沽售21/09/20120.218.616.218.7-13.35

8.57%

08822%

瑞士銀行中性——21/09/20124.018.0

————————

053

花旗銀行中性買入03/11/20121.327.3-21.9917.324.6-29.79

068%04%

摩根大通中性買入20/09/20118.620.017.020.0-15.00

-6.85%

03000%

摩根士丹利中性買入21/09/20122.322.216.824.5-31.43

0.63%

08400%

麥格理中性中性21/09/20119.322.0-12.2716.422.0-25.45

000%00%

法國巴黎銀行中性買入31/08/20119.319.915.419.0-18.95

-3.40%

00800%

野村賣出買入04/10/20118.522.1-16.1914.822.1-32.96

17

098%78%

瑞信賣出買入25/10/20118.824.1-21.9515.724.0-34.58

055%00%

平均20.820.817.9-20.00

0.29%22.4

712%

18

2010年內(nèi)房股公司股價(jià)表現(xiàn)

01/01/1

市值2009年股價(jià)賬10/12/10股價(jià)

公司0至今股

（百萬港市）市盈率面值比（港幣/人民幣）

價(jià)升跌幅

中國海外122,74516.372.8915.02-5.6%

萬科（A+B）111,71117.822.5810.164.9%

華潤置地69,30115.691.8613.76-19.7%

保利A55,13611.442.0512.05-42.5%

碧桂園50,17718.871.943.05-1.4%

世茂42,81530.841.5712.08-21.3%

雅居樂39,52020.112.4311.38-3.3%

廣州富力34,99510.101.7310.86-24.3%

金地25,9357.790.975.8-55.9%

招商25,03313.411.6515.95-36.7%

合生創(chuàng)展14,6852.210.418.38-26.8%

綠城14,39822.811.278.8-30.1%

璉指數(shù)23162.915.4%

恒生國企指數(shù)12661.011.1%

上證A股指數(shù)2975.26-7.4%

道瓊斯指數(shù)11370.067.3%

19

三、2010年完成的重點(diǎn)工作

1、繼續(xù)推進(jìn)華潤置地商業(yè)模式落地

截至12月30日，置地的總土地儲備為2531萬平米，其中住宅土地儲備為2221

萬平米，投資物業(yè)土地儲備為411萬平米，另有建成開業(yè)的總建面110萬平米。

?住宅

按銷售口徑，置地住宅項(xiàng)目土地儲備為2221萬平米，共計(jì)61個(gè)項(xiàng)目。

項(xiàng)目銷售口徑土地儲備（平米）

遼寧省公司合計(jì)2,927,130

沈陽公司小計(jì)1,368,685

橡樹灣857,020

悅府150,083

凱旋門361,582

大連公司小計(jì)