地產集團物業系統管理辦法第一章 總則第一條 地產集團物業管理中心負責統籌物業系統各項工作并對地區物業公司進行管理、指導、監督及考核。第二條執行。第三條地區物業公司由地區公司直接管理，具體負責項目日常物業管理（含工地、會所經營管理及銷售案場物業服務等工作。第二章 人事管理第四條 地區物業公司組織機構設臵編制標準薪資結構體系及第五條 地區物業公司具體定崗定編方案由地區物業公司擬定,意見后，報地產集團物業直管副總裁審批。第六條 地區物業公司本部中層及以上干（含物業服務中心負責人及總部儲備的地區物業公司領導班子任免、解聘等，經地區公司董事長（或主持工作一把手）審核后，報地產集團物業管理中心對地區物業公司董事長（或主持工作一把手）的工作進行考核與評定，依據考核與評定結果，對其任職資格有建議權與否決權。各地區物業公司領導班子職能分工調整由地產集團物業管理中心人事行政部匯總上報地產集團物業直管副總裁審批執行。地區物業公司其他員工的錄用及定薪、轉正定級、調動、任免、工資、獎懲、解聘等由地區物業公司董事長（或主持工作一把手）審批后執行。（包括采取勞務派遣方式、提拔；特殊情況需錄用、提拔的（被辭退人員除外，經地區公司董（或主持工作一把手集團董事局主席審批后實施。第七條 地產集團總部對地區物業公司員工因嚴重違反公司制度、指令或工作失職，從而決定給予的警告、通報批評、扣罰獎金、降薪、降職、免職、辭退等處分由地產集團直管副總裁審批。第八條 員工調動（或主持工作一把手）（或主持工作一把手再報集團董事局主席審批。第九條 地區物業公司本部中層及以上干（含物業服務中心負責人）的請假、出差、外出等由上一級領導審批，物業服務中心各部門負責人及以上員工的請假、出差、調班、調休、外出等由物業服務中心負責人審批，其他員工的請假、出差、調班、調休、外出等由部門負責人審批。（含地區物業公司負責人臺灣的出差由地產集團物業直管副總裁審批。第十條 地區物業公司社會保險繳納方案經地產集團物業管理中心總經理審批后，報地產集團人事行政中心備案。地產集團人事行政中心審批后實施。第十一條 地區物業公司須及時與員工簽訂勞動合同其合同版集團人事行政中心審批后方可使用。第十二條 地產集團各中心及地區公司每月對地區物業公司的資的處分，三人次給予免職處分，超過三人次給予開除處分。第三章 財務資金管第十三條 財務管理模式辦理按揭等)需借閱或對外提供有關財務數據信息時，由經辦人填報（把手（或主持工作一把手審批。第十四條 資金管理模式1、地區物業公司每月底編制次月資金支付計劃，經地區公司資金部根據地產集團統一制定的支付原則審核，報地區公司董事長（或主持工作一把手）審批后，由財務部嚴格執行且不得挪用，不足部分可由地區公司在其整體資金計劃中予以調配。其中前期介入和維保修等非物業類支出、與集團內部單位間結算款項、水、電、氣、暖等代收代付費用及各類押金、保證金、食堂費用單獨列支，不占用資金支付計劃額度。2、開具商業匯票視同現款支付，地區物業公司須建立商業匯票臺帳，并在匯票到期前1個月與財務部門、資金部門對賬，確保到期兌付。、無論任何原因，地區物業公司開具的商業匯票、貸款利息，必須確保資金在到期前2工資處分，給予地區公司董事由地產集團資金直管副總裁決定執。4、地區物業公司內部各公司之間的往來款項及支付地產集團其他單位款項由地區物業公司董事長（或主持工作一把手）審批第十五條 對外付款審批1、項目日常辦公及公區水、電、暖、辦公電話費、網絡費、煤公積金等對外付款，由地區物業公司董事長（或主持工作一把手）審批。主持工作一把手）審批；銀行貸款歸還、利息、顧問費等報地區公司董事長（或主持工作一把手）審批。2（2）230（30）的，由地區物業公司董事長（或主持工作一把手）3042萬元以下（220（20）的，由地區物業公司董事長（或主持工作一把手）地區公司董事長（或主持工作一把手）審批。5、超計劃付款報地區公司董事長（或主持工作一把手）審批第十六條 費用報銷1、標準以內的車輛使用費由財務部門負責人審核后報銷。2、出差標準內的差旅費由財務部門負責人審核后報銷，超標準的報地區物業公司董事長（或主持工作一把手）審批。國外及香港、澳門、臺灣出差費用超過標準的，報銷由出差審批人審批。3、除銀行自動劃扣手續費、標準內車輛使用費和差旅費外的其他日常費用報銷，地區物業公司董事長（或主持工作一把手）的費用報銷由地區公司董事長（或主持工作一把手）審批；地區物業公司其他人員的日常費用報銷由地區物業公司董事長（或主持工作一把手）審批。4、員工因工傷、意外事故、重大疾病等特殊原因須公司在國家10（10的，由地區公司董事長（或主持工作一把手）10萬元以上、50（50）的，再報地產集團人事行政中心審批；超5010（10）的，由地區公司董事長（或主持工作一把手）審批；1050（含50）505、地區物業公司業務費額度原則上按每個項目每年2萬元的標準核定，使用由地區物業公司董事長（或主持工作一把手）審批。此費用不占用地區公司業務費額度，單獨列支。業務費開支按季考核，年終統算。季度業務費超標部分的50%對地區物業公司董事長（或主持工作一把手）30%對地區物業公司董事長（或主持工作一把手）進行獎勵。第十七條 借款1、地區物業公司項目中層及以上干部可借支備用金，備用金借2（或主持工作一把手）借款由地區公司董事長（或主持工作一把手）員借款由地區物業公司董事長（或主持工作一把手）審批。2、地區物業公司有5（含5）項目的，累計借款額度不得超過15（含15萬元520（含20個）3030（30）5080超過上述權限的批。3、地產集團統一安排的專項業務借款，業務部門需及時完成相關核銷手續，地產集團定期安排專項檢查。第十八條 注冊公司、公司合并、公司分立、公司注銷、公司收購、對外投資，非集團融資需要為外單位提供財產抵押、經濟擔保、股權質押、股權轉讓等重大事項，報集團董事局主席審批。非融資工作需要，對法人、董事、監事、注冊地址、公司類型、經營范圍、營業期限及公司名稱變更等事項，由地產集團總裁審批；非融資需要涉及的注冊資本變更,由地產集團財務直管副總裁審批。范圍等變更事項（或主持工作一把手審核后，報地產集團物業管理中心總經理審批。第十九條 地產集團各中心及地區公司每月對地區物業公司的開除處分。第四章 采購管理第二十條 地區物業公司日常所需材料物資采購分為集團統一配送和地區自購。第二十一條 集團統一配送的材料物資分為維保修類及非維保修類：、地區公司工程技術部審核，以地區物業公司為單位報材料公司安排配送。2、統一配送的非維保修材料物資（由物業服務中心每月在3、集團統一配送的材料物資的月度計劃申報節點為每月23日至27812第二十二條 地區物業公司資產購臵審批權限及流程1、資產類物資申請單位申報時須附手續齊全的資產審批表。2、金額單批次2000元以下（含2000元）的由物業服務中心負200020（20）的（或主持工作一把手再報地區公司董事長（或主持工作一把手）審批。第二十三條地區物業公司預算金額10萬元以下（含10萬元）10萬元-20（20）的可在合格供應商庫詢價采購。第二十四條集團統一配送的材料物資，不允許地區物業公司自（或主持工作一把手第二十五條材料物資的年度采購須進行年度采購的包含但不限于以下材料物資:五金電器、水暖材料、工程維修工具及材料、油漆涂料、光源燈具、消防器材、安防物品、辦公用品及耗材、印刷品、標識等物資。年度采購的物資，地區物業公司須簽訂年度合同，預算金30含30）的年度物資采購工作由各地區物業公司負責，超30物業公司采購。第二十六條 應急采購審批權限及流程因影響業主生活及感受須應急采購的1（含1）的須請示地區物業公司董事長（或主持工作一把手）1（或主持工作一把手）批準后由需求部門采購。所有應急采購須在獲批后24第二十七條 地區物業公司每月8日前將最新采購工作臺賬報地產集團物業管理中心運營管理部備案。第五章 招投標管第二十八條 招標立項（手）審批。第二十九條 招標權限30（30項目的招標工作由各地區物業公30的項目由地產集團物業管理中心負責招標。第三十條議標權限1010（持工作一把手）1050（50）100（100萬元）的再報地區公司董事長（或主持工作一把手）以上的，再報地產集團物業直管副總裁審批后實施。第三十一條 單位的征召1、地區物業公司負責的招標項目，由地區物業公司經營管理部負責牽頭，與其他相關部門組成征召小組。召小組。2、征召小組須采用背靠背原則分別通過網上搜集、電話黃頁查（定收集方式53含3）的合格投標單位。3、征召的有合作意向的單位需進行實地考察的，地區物業公司組織的招標由地區物業公司董事長（或主持工作一把手）或指定專人帶隊實地考察，地區公司組織的涉及物業工作的招標，地區物業公司須參與實地考察。4、嚴禁推薦投標單位或接受單位自薦，一經發現，立即開除第三十二條 招標文件編寫、開標與評標1、招標單位主持編寫招標文件，并組織開標與評標。2、地區公司組織的涉及物業工作的招標，地區物業公司須參與招標文件的編寫，并參與技術標的開標與評標。3、日常保潔項目的人員定編須在招標前報地產集團物業管理中中心備案。第三十三條嚴禁委托第三方進行招標及編制招標文件（涉及物業管理權招投標除外，如有特殊情況，地區公司招投標部必須上報由地產集團招投標監察中心考核。第三十四條 定標權限30（30的項目報地區物業公司董事長（或主持工作一把手）200（200萬元）300（300地區公司董事長（或主持工作一把手）500500）萬元以上的項目再報地產集團物業直管副總裁審批。第三十五條 補充合同核價權限涉及工程量、單價變化、補充單價的補充合同核價：增減金額（2以內的，（或主持工作一把手報地區公司董事長（或主持工作一把手）審批。第三十六條地區物業公司在每月8日前，將最新招標工作臺帳報地產集團物業管理中心備案。第六章 合同管理及合同履約監督管理第三十七條 集團物業類合同范本由地產集團物業管理中心合同管理中心、法律事務中心審核，報地產集團物業直管副總裁審批；地區物業類合同范本由地區物業公司、地區公司合同管理部審核，報地區公司董事長（或主持工作一把手）審批，并報物業管理中心歸口業務部門備案。第三十八條 地區物業公司原則上應當按照集團制定的合同范當地政府及公共企事業單位、保險公司等要求使用其合同文本的，（作一把手）審批。第三十九條 合同簽訂12（2）2、物業服務中心簽訂的合同須由物業服務中心負責人簽署，地區物業公司簽訂的合同須由地區物業公司董事長（或主持工作一把手）簽署，不得委托他人代簽。第四十條 合同訂立審批權限1、所有合同報審前必須完成定標（含談判結果）審批。、合同（含年度合同）金額30萬元以下（含30萬元，按合同范本（含地區公司合同范本）核后報地區物業公司董事長（或主持工作一把手）300（含300萬萬（水、電、氣、暖等公用企事業單位的供應合同除由地區公司根據審批權限報批，按合同范本簽訂的由地產集團合同管理中心負責審批；無范本或修改條款的合同，經地產集團合同管理中心審核后，再報地產集團物業直管副總裁審批。品質管理部審核后報地區物業公司董事第四十一條 合同變更審批權限1、補充合同（含年度補充合同）10（10萬元，按合同范本簽訂的，由地區物業公司品質管理部審核后報地區物業公司董事長（或主持工作一把手）審批，無范本或未按合同范本（或主持工作一把手）（含20）的由地萬元以上的報地產集團物業管理中心總經理審批；補充合同減少金額的，由地區公司主管合同領導審批。2、同一份合同，既有增加又有減少金額的，按合計后金額確定報批權限。3、在合同履行過程中，根據實際情況需要修改合同重要條款（付款條件、結算方式、違約責任及其他影響我方權益的條款）的，原合同為地產集團權限的補充合同報地產集團合同管理中心審批；原合同為地區權限及修改其他非重要條款的補充合同由地區公司合同管理部審核后，報地區公司主管合同領導審批。第四十二條 合同管理其他規定1、地產集團已簽訂戰略合作合同，地區物業公司在簽訂具體合（戰略合作合同已明確簽約主體的除外2、地產集團已簽訂年度合同、地區物業公司簽訂項目合同的，（作一把手）審批。3、與業主委員會簽訂的《物業服務合同4、嚴禁以會議紀要、施工備忘錄、施工簽證、來往函件等形式進行賠償、補償、獎勵及上調價格。第四十三條 地區物業公司的解除立項和解除合同的簽訂按原合同審批權限報批。第四十四條 地區物業公司經營管理部須于每月2日前將上月《合同重要信息臺帳》報地區公司合同管理部。地區物業公司經營管理部在合同簽訂后5日內將掃描好的物業7第四十五條地區公司合同管理部對地區物業公司簽訂的合同進行抽查考核。第四十六條 合同履約監督地產集團物業管理中心負責對地區物業公司經營類合同進行履直至開除處分，并按本制度相關規定報批執行。第七章 物業品質管理第四十七條 地產集團物業管理中心負責建立物業系統質量管理體系，每年組織一次管理評審、認證，經地產集團物業直管副總裁簽發后執行。地區物業公司參照地產集團物業管理中心制定的質量管理體系物業管理中心總經理審批執行。第四十八條 地產集團物業管理中心負責制定物業系統各業態服務標準，報地產集團物業直管副總裁審批后執行;涉及超高端、新（把手）審核后，報地產集團物業直管副總裁審批執行。第四十九條 地區物業公司須在進駐新項目1個月內按照地產第五十條 銷售案場管理2手）方案，還須再報地產集團物業直管副總裁審批。第五十一條物業服務費管理13（2、地區公司需階段性優惠向業主折扣收取的，經地區公司董事長（或主持工作一把手）審核后，報地產集團物業直管副總裁審批后執行，折扣差額由地區公司支付。、地區公司贈送業主的物業服務費（含停車費，每批次集中交1報地區公司董事長（或主持工作一把手）審批，并將批復的復印件移5（或主持工作一把手）審批，并將批復的復印件移交地區物業公司。贈送費用由地區公司支付。4、地區公司因特殊原因需以物業服務費補償業主而代付的，每1（含1）的，報地區公司董事長（工作一把手）審批，超過15000（5000）的，報地區公司董事長（或主持工作一把手）50005、地區物業公司因管理過失給業主造成損失需以物業服務費（含停車費）補償業主的，每戶單筆2000（2000）區公司董事長（或主持工作一把手）20006、地產集團系統外其他單位贈送業主物業服務費的，由需求部批；贈送費用由申請單位支付。7、物業系統外單位贈送、打折或補償業主物業服務費的，費用由申請單位全額承擔，且在物業請款次月據實足額支付。第五十二條 地產集團物業管理中心每月對物業服務品質安全管理、銷售案場管理進行檢查，如發現違規行為的，給予各級相關責任人問責、降薪、降職、免職直至開除的處分。第五十三條 地產集團物業管理中心每季度對不少于3家行業公司進行調研交流，匯總行業優秀案例，并在地區物業公司推廣實施。第八章 交樓及維保修管理第五十四條戶驗收及交樓維保修的工作標準，經地產集團分管領導審批執行。第五十五條10（不含冬歇期劃進行整改。第五十六條合同交樓90天前，地區物業公司參與地區公司組20審批執行。第五十七條地產集團物業管理中心維保修大隊管理部根據地交樓風險高的項目進行跟蹤、檢查、指導。第五十八條 合同交樓15天前，地區公司營銷部負責提出交樓申請（含公區部位）（或主持工作一把手及地產集團物業管理中心總第五十九條 物業維保修費用轉扣由地區公司負責，簽證手續由2410第六十條地產集團物業管理中心每月對地區維保修工作情況數據真實性進行檢查，如發現弄虛作假等違規行為的，給予各級相關責任人問責、降薪、降職、免職直至開除處分，并按每戶扣減地區物業公司維保修完成率1%。第六十一條 地產集團物業管理中心每季度對維保修甲供材料的供貨質量、服務、貨期等方面進行評價，并反饋給材料公司。第九章 物業工程管理第六十二條 地產集團物業管理中心須對小區公建配套用房綜合規劃、物業分區管理規劃、智能化設備配臵及布點需求進行審核，其中小區公建配套用房綜合規劃、物業分區管理規劃須再報建筑設計院審批。第六十三條 工程前介管理地區公司總工室須在項目總體規劃方案批復后2天內通知地區（，對報批前的項目詳規方案中，小區公建配套用房綜合規劃及（中轉站）第六十四條 承接查驗管理12得交樓。232,24手續。第六十五條 交樓后工程質量問題由地區物業公司跟進地區公司整改。重大、疑難問題上報地產集團物業管理中心，由地產集團物改方案，專項考核地區公司解決。管理中心匯總后，交地產集團管理及監察中心納入專項考核。第六十六條 地產集團物業管理中心負責制定地區物業公司工考核，每月對重點項目工程服務品質進行抽查。第六十七條 地區物業公司每半年組織本部和項目的工程專業第六十八條 地產集團物業管理中心負責項目維修部經理及以點地區及項目工程管理人員進行抽查、考評。第六十九條 地產集團物業管理中心每季度組織工程專業技術技術、新設備應用，推動公司產品的及時改進。第十章 會所管理第七十條 地產集團物業管理中心負責制定會所各階段的服務標準、流程，審批地區物業公司會所具體經營方案，監督及指導地區物業公司會所經營工作。第七十一條 所有樓盤會所必須嚴格按照銷售時規劃設計的業態進行經營，不得作任何變更，違者直接給予相關責任人開除處分第七十二條 會所展示前1個月地區物業公司須組織地產工程1集團管理及監察中心審批后，納入地區公司專項考核。第七十三條 項目首期交樓3個月內地區公司須完成會所營業計劃。第七十四條 會所營業前2個月地區物業公司須制定會所經營1第七十五條 已出租會所確定收回交物業經營的由地區公司商管部提報清退方案，由地區公司物業董事長（或主持工作一把手）第七十六條 地區公司對業主階段性優惠折扣方案由地區物業公司制定，經地區公司董事長（或主持工作一把手）審核后，報地產集團物業直管副總裁審批執行。第七十七條 地區公司需對業主或準業主發放免費體驗卡券的，由贈送部門制定方案，內容須包含消費項目、消費金額/次數、有效期等，經地區公司董事長（或主持工作一把手）審核后，報地產集團物業直管副總裁審批執行。第七十八條 地區物業公司負責會所安全環境及日常維保修管理，其中涉及重大工程質量、設備設施更新改造的，由地區物業公司擬定方案，經地區公司總工室、工程部審核后，按權限逐級審批。地區總工室負責出具改造圖紙，地區工程部辦理立項及組織施工，相關費用由地區公司承擔。第七十九條 地產集團物業管理中心每月對會所環境衛生形象負責人免職，地區物業分管會所領導降三級工資的處分。第十一章 重大事件應急管理第八十條 地區物業公司在所轄區域預判或接報一級重大事件10（或主持工作一把手，后者須5分鐘內上報地區公司董事長（或主持工作一把手團物業管理中心總經理須第一時間上報地產集團物業直管副總裁并立即啟動Ⅰ級應急響應。其中，與業主有關的重大事件，地區公司董事長（或主持工作一把手）須在一個小時內召開專題會議，制定并上報應對方案，地產集團物業直管副總裁督辦解決。第八十一條預判或接報二級重大事件的，物業服務中心負責人10（或主持工作一把手（或主持工作一把手響應。第八十二條預判或接報三級重大事件，物業服務中心負責人須10分鐘內上報地區物業公司董事長（或主持工作一把手）并立即啟動Ⅲ級應急響應，并將最新進展與結果實時向地區物業公司董事長（或主持工作一把手）報告。第十二章 駐地監察管理第八十三條 地產集團物業管理中心在各地區物業公司設臵駐地監察小組，負責所在地區維保修、品質、工程、綜合管理等業務的檢查、監督，重點監察內容如下：1、維保修數據真實性、維保修簽證管理、維保修材料管理等；2、NC信息維護真實性及準確性、前臺服務、投訴管理、樓宇管理、裝修監管、停車收費、安全防范、消防安全、保潔監管、園區衛生、樓宇衛生、綠化消殺、案場服務、案場環境等；3、設備設施運行管理、設備設施完好情況管理、工程重要數據真實性、設備設施承接查驗及移交管理等；4性及經營賬務管理；考勤、食堂、倉庫、宿舍管理等；5投訴與舉報調查、智能化平臺應用與實施情況監察等。第八十四條 各駐地監察小組每月對區域內所有交樓及案場項目進行抽檢，每季度覆蓋全部項目，同一區域內的各監察小組對同一項目的檢查遵循“背靠背”原則并錯開時間檢查，具體檢查計劃由地產集團物業管理中心綜合監察部統籌安排。第八十五條 地產集團物業管理中心對駐地監察員工的監察結果進行審核、匯總，監察結果計入交樓物業服務品質、案場物業服務品質等考核中。第八十六條駐地監察發現存在管理風險、安全隱患的，由地產第十三章 法律、品牌事務管理第八十七條 地區物業公司的法律事務工作由地區公司合同管理部統一負責；品牌事務由地區公司品牌部負責。第八十八條 地區物業公司實行法律事務及時報告制度須將相關法律事務及時上報地區公司合同管理部及地產集團物業管理中心由地區公司合同管理部上報集團法律事務中心。第八十九條 任何人員不得擅自接受媒體采訪、發布公司信息；接（的，報地產集團品牌中心審核第九十條 地區