水域未來＊＊項目初步認知2006.11.11項目初步設想核心問題提出項目特性認知項目基礎分析—城市發展——市場環境——客群特征—項目特性認知＊＊顧問自2004年即進入大連房地產市場，在經驗積累的基礎上，通過對本項目用地及周邊的實地踏勘，發現本項目的突出特性。項目用地位置：大連＊＊金融商務中心區，緊鄰＊＊廣場項目規劃指標：建設用地面積121400平米容積率:2.0總建筑面積:242000平米五星級酒店52500平米海景特色商業37000平米高層海景豪宅58500平米低密度住宅94000平米進度安排:2007.6動工,2008年初住宅部分開始銷售目前處于前期市場研究及規劃階段項目的突出特性：稀缺性復合性價格高項目特性認知特性一：稀缺性城市核心+＊＊廣場+海景＊＊廣場中山廣場6.5公里項目用地本項目位于“城市核心區”，距中山廣場直線距離6.5公里。交通條件便利，出行方便享受城市配套設施，生活條件便利緊鄰＊＊廣場，區域認知度極高。＊＊廣場占地面積110萬平方米，中心廣場面積4.5萬平方米是亞洲最大的城市廣場＊＊廣場的被認知范圍已超越了大連，輻射至東北三省南側面海，海景資源優勢突出。項目用地南邊線緊鄰海域，擁有豐富的海景資源與＊＊廣場其他項目相比，面海面較長，資源優勢突出特性一：稀缺性低密度住宅項目整體容積率為2.0，原規劃方案中用地中部為低密度住宅＊＊廣場已有項目基本為高層住宅，低密度產品稀缺性明顯項目名稱層數＊＊國寶30世紀經典30一品＊＊12/33＊＊陽光12/28＊＊假日27金玉＊＊19-27半島聽濤5/10/31＊＊甲天下12-15特性二：復合性本項目物業類型的復合性——＊＊廣場已開發項目中物業類型相對單一，缺乏復合型項目五星級酒店海景特色商業高層海景豪宅低密度住宅特性二：復合性本項目住宅部分高度的復合性——高+低的組合是否有更多的可能性？高層海景豪宅（無限高）低密度住宅（原方案為5層）特性三：價格高用地資源的稀缺性以及開發商打造高品質產品的實力，奠定了本項目將成為大連首屈一指的豪宅項目，體現在售價上，也將成為大連高端項目價格的標桿。核心問題提出以實現良好的經濟效益及社會效益、極大提升品牌形象的目標為出發點，結合上述項目特性，提出本項目開發的核心問題。核心問題一：關于客戶本項目的突出特性奠定了城市核心區海景豪宅的高端形象，那么我們的客戶也必將是置業者中的高端人群，而核心問題在于：高端消費力是否充足？由置業目的而反映出的產品需求特點是什么？核心問題二：關于產品從＊＊多年項目操作經驗發現，即便是擁有多次置業經驗的高端客戶在產品需求方面也同樣存在很強的引導性，那么我們需要解決的核心問題在于：大連目前市場中的豪宅產品如何？未來什么樣的豪宅產品更加符合大連的市場環境？本項目如何打造出即符合市場需求，又能體現項目用地特色的差異化產品？核心問題三：關于規模本項目住宅部分為15.25萬平米，較大的供應量必將對稀缺資源的專署性產生不利的影響，那么我們需要解決的核心問題是：稀缺資源的最大化利用及如何規避由規模大而產生的不利影響？核心既問題進四：憂項目跡與區非域間卻的互李動與一痕般項免目被鐵動的韻接受劃區域烏發展檔帶來子的影席響所跑不同利，本查項目歪由于渴規模捏大、直多物見業類堤型復訴合，猾必將誦對區邪域城捏市化蒼程度寇的提絲式升也畜產生肢較大破的影計響，屢為實疲現更償大的松社會姻效益困，在粗項目取規劃用中，龜我們拾需要產解決廉的核幸心問嶼題是督：如何觸實現物項目茫與區耐域間繭的互碎動，瓦加速倦城市霉化的旺進程故？項目鄙基礎神分析嚴謹甩的分巴析過賺程、年科學胡的分燙析方碑法是膠實現假項目侮準確奴定位棒的基從礎，通下面楊將對膜我們返的初雹步分貼析進賣行闡孟述。初步驗分析鉛確定第項目充定位彎基本際假設項目仿五大巾定位客戶功能操作檔次產品＊＊斃的工賽作方面式：四把狀尺子煩＋刷酬油漆用地險分析市場鑒分析政策班分析開發勉商分達析用地鳥分析市場業分析政策涼分析開發首商分腥析針對風性深鋤入分嘆析，汪判定腸基本辦假設薯方案伙的優適劣最終鹿定位鞏方案專題蠶性研城究為成逼功實揀現本戀項目搞的五眠大定則位，券針對繳項目兩的三片大特負性，糞＊＊座顧問增將在剝以往逼工作兼方式厲的基褲礎上睛采用駛多主您線的岡綜合所分析洗方法氣。通過裁三條任核心擁的分肆析主驗線，唉解決仆本項敞目的俘三大冶核心浩問題雅：—隊城市瘡發展詢——吳市場絹環境益——敵客群車特征懶—城市搶發展大大喂連城市魔發展殊規劃城區飯：按“西掘拓北掘進”陷、建伯設“策大大醉連”的思茫路，召大連掉城區尼將西錦拓至逃旅順特、北石拓至爆金州勸。大淹連市遼區由藍主城題區、際旅順仗口城病區、緩金州縱城區釀和新站城區攀組成奇，各卸城區瓜相對膽獨立浴、自溝成系買統，曉形成接帶狀鄉豐組團足式結貪構模腔式。四個腰市級厚公共脹中心順：青綠泥洼壩橋、＊＊、小捕窯灣劃、大談魏家午公共年中心森。城市岔發展繩規模晚擴大縫，中屬心城筆區地噴位更孕加突成出＊＊酬作為蔽市級批公共時中心下，對橫城市醒化復尾合功依能的篇需求樸增加＊＊薦廣場城市睛發展大大勒連小平虜島＊＊小平掃島城市暢膨脹帥速度色加快怨，要裳求＊貝＊區游域城嗎市化肝進程旱加速洲。小平脂島項仗目普鋒通住逢宅價軟格已創達到射67塌00抬元/梯平米小!城市事發展大大駛連大連城市則經營吉成功經濟裝水平奸相對與發達在東寶北三伏省中省認知堡度高較高霞的城挪市地圈位吸蛙引來淡自東榨北三釘省的荒中高暴端客紗戶在析大連祖置業煎，并偉形成點主力裙需求裁。媒體懷統計第，20友04年末淡大連泊市在漆售商子品房兼總銷肺售量閘的60丑%被以浪東北殿地區運為主伐的外傲地居升民購雖買外地話客戶疫置業牛比例足全國嗓排名輩第三城市任發展大大椒連北京慮、天仗津、色大連禽城市么發展丙水平而比較大連城市經濟發展速度較快，發展階段略高于天津，處于中間水平，后期增長預期較高。大連商品住宅成交價格高于天津約18%大連人均可支配收入偏低，低于天津平均水平約13.7%，低于北京平均水平約50.7%城市經營比較成功，奠定了后續增長的基礎現階段居民收入偏低，外區域消費仍將是需求主力城市凳發展＊＊＊＊獎規劃戰略番發展岸縱深場不夠杠，可儲開發剃用地猶少，綜合伏配套站相對修缺乏，不毀利于艦區域稍成熟綁；已開雨發項焦目僅漸依托棵于景殲觀資規源，升值絕空間梯受限齊。從區份域發疫展的鉛高度栗看，溉本項丸目應燒：提升底區域絨城市洗化水借平帶動誓區域服成熟賠，功拆能與不傳統裂中心飽城區萄形成梅差異執化互演補城市溪發展借鑒房誠案例固——命華僑驗城波撓托菲巴諾規模怖：總往占地升面積80萬平招方米臣，建等筑面館積10杰8萬平碼方米桂；資源田：7萬平饑方米感燕棲陡湖、4萬平節方米懇天鵝餐湖、8萬平墊方米藏荔枝慕林和壯諦諾向山畔擦；產品圈：沿后湖獨癥立別泛墅、To剃wn將ho蜓us莊e、多杠層、塵小高枝層和跪高層律豪華住住宅吩，意減式風館情的奧商業床街、傻廣場墨、鐘病樓。城市洲化景棗觀豪部宅小高爭層售趙價3弊00淚00火元/栗平米獨棟月別墅希85渡00不0元變/平殼米！城市俯核心咳區景繩觀豪兄宅得女到較刃高的鵲認可城市回發展借鑒姐案例植——滅海名察軒（依香港纖，九害龍）位置積：九龍紅磡環海街資源臭：維乎多利壇亞港筋海景產品比：極掩具城怖市化緣瑞特點——三棟丙超高捷層建枯筑（68、70、73層）誰，建姓成初舒期，符是全拆球最跡高建么筑（23浩2.昌6米）襖。外歉墻以棋海藍銀色的鼠玻璃借幕墻稻鋪砌恐，三小座大范樓互米相接蹄連，泄形成壘階梯棒式的儀屋頂竟。城市傘化景飼觀豪導宅13馬00算00槳元/接平米航！城市碌發展項目昌用地項目值用地返條件資源累優勢交通至便利規模更大多物澤業類蹲型本項旨目的話城市舟角色旅：區域趨龍頭城市膏名片—突城市景發展頓——集市場格環境辛——巷客群遮特征隸—市場賭環境城市秋豪宅缸屬性充分捕刺激纏世俗畢的淺浙表神壞經挖掘當區位店價值研究郊現狀壯升級國際堵品牌娃和國理際化朽標準精細姿的產碎品及呢服務幫的附裕加值城市津豪宅柏價值住屬性＊＊廢經過缸多年精的經斯驗的游積累鴉，對疑城市烏豪宅駐的價詞值屬窩性進宴行總鋸結，襖由此撈為本垂項目川的定摔位提民供有遙效依婦據：市場鋤環境城市傳豪宅價屬性充分悲刺激艱世俗休的淺閘表神讀經北京攪貢院釀六號威尼肚斯吹注金粉捉水晶累燈、糊66耽張牛腰皮墻仁紙、弄17僑遍的卡烤漆須工藝順景鼓園奢華冰的立血面材兇料與凡高檔手的配燒套市場脆環境城市歪豪宅儲屬性挖掘儲區位井價值北京黎銀泰甲中心世貿車國際第公寓CB義D核川心區CB省D核厭心區市場睜環境城市概豪宅接屬性深入安研究貞現狀嚼的升由級慧谷衣根園萬城當華府望京辱區域填住宅日升級仇產品萬柳屯區域老住宅貫升級礦產品市場挨環境城市哥豪宅監屬性國際令品牌殼和國醉際化非的標迫準公園歲大道季景忘沁園美國糞漢斯蹦品牌蠶，高俗標準桂精裝補修水拳平新加惜坡排膽名第扎三位喉的吉割寶公財司，紫26麥萬平匯米精和裝修去統一牛交房市場啟環境城市礙豪宅竊屬性精細騰的產價品及洽服務河的附譽加價床值東方徹之子萬國峰城M謙OM袖A雙主孔臥設殲計，驗男女鐮主人鏟分開悟，降玩板式齊浴缸頌。家雙庭智顧能化塔，可價按不唉同模仁式設烤置MO被MA氣技術腸，恒預溫恒獎濕、鵲節能耗環保市場估環境大連燭城市秒豪宅叉特征區位項目名稱區位項目名稱西崗區中央華府中山區嘉和花樣年華中華名城悅泰林里金宸國際明澤苑小區前城國際花園尚品南山億達新世界休斯頓公寓隆泉華庭中山九號金煌公寓商務、商業聚集區萬達華府沙河口區＊＊藍山景觀區杰特公寓＊＊陽光＊＊國寶一品＊＊半島聽濤世紀經典中山區頤和園大連蔽城市隸豪宅浩（8胸00豈0元徑/平啦米以稿上）廣項目餡特征生：區位丘特征——位于征商務攤、商想業聚牲集區燙或景頃觀資勤源區市場任環境大連法城市獵豪宅廁特征價格伙特征——主要仆集中巴在80甲00圈-1乎00帖00元/平米市場仆環境大連干城市鑼豪宅纏特征價值具特征:中心不區位景觀奏環境精裝扒修大戶睡型為蜓主項目名稱價值特征項目名稱價值特征頤合園景觀環境\四合院明澤苑小區中心區位中央華府中心區位尚品南山中心區位\景觀環境中華名城中心區位\歐式園林休斯頓公寓中心區位\精裝修\小戶型前城國際花園中心區位中山九號中心區位金宸國際中心區位\復式小戶型\精裝修＊＊藍山＊＊廣場\海景億達新世界中心區位\精裝修杰特公寓＊＊廣場\海景隆泉華庭中心區位\精裝修＊＊陽光＊＊廣場\海景金煌公寓中心區位\精裝修＊＊國寶＊＊廣場\海景\精裝修萬達華府中心區位一品＊＊＊＊廣場\海景嘉和花樣年華中心區位\精裝修\小戶型半島聽濤＊＊廣場\海景悅泰林里中心區位\低密度世紀經典＊＊廣場\海景文園別墅中心區位

市場羨環境未來疏市場自需求充分目刺激襖世俗記的淺奴表神斯經挖掘敞區位融價值研究慕現狀浮升級國際掘品牌住和國筒際化勺標準精細款的產偵品及藝服務庭的附芒加值城市拳豪宅蒙屬性中心葵區位景觀送資源精裝方修大戶瘋型為注主大連屯城市更豪宅嗚特征發展麻趨勢本項父目產翠品的畏價值煉體現售價碎集中千在8浩00抗0-糾10零00宣0元釣/平梁米實現偉更高忌的銷消售價持格—蹈城市亭發展性——勉市場技環境肢——爪客群側特征網—客群秘特征主體荒特征年齡聚/學偵歷/因職業責/家囑庭收廁入/瞇家庭真人數青/原狀住地塊/工消作地湊點/金日常衛交通婦工具需求當特征對價毀格的岔承受攏力/斗對區默位的懲偏好登/對趁付款斜方式旅的偏很好/尸對戶已型、繩面積似的偏蒙好/螺對規隱劃設窗計的估偏好一、鴉同檔計項目帝客戶享分析對目瓦前在鼓售或字與本縮慧項目勁檔次烘相同思的高雞檔項土目客壘戶進賠行調權研分畜析，絲式確定點客戶貍主體胃特征底。二、低重點周客戶藥深訪通過錯對具員備購復買本運項目招實力削的人呈群進調行深棚度訪感問，味把握狹客戶麗對產皮品的折需求詠特征楚，作璃為本交項目振定位存的借驢鑒。三、祝與城酒市發振展相晌結合擱，判鄭斷未哭來客綢戶特踩征的縫變化城市新的變粱化帶顛動居攏民無藝論從妖消費盤能力影，消尋費意焦識還革是家榴庭構繪成、刊生活鵝習慣頭方面具都發指生著傅變化怖。通舞過對膛比分仗析的更方法噴，可并以對嚼未來連客戶鍛特征談進行殖判斷去。項目耍初步系設想將客除群細孕分，妨由大而眾論小眾塌：產品烏檔次騎需求置業痛目的地域瓦來源客戶客群影放大客群腦縮小將置鉛業用腹途為擇會所靈、商叔務公賺館等犯的客督戶作蕩為本刪項目危的目堡標客商戶之隨一；擴大嬸客戶龜地域械范圍生，突追破東見三省廁，放要大至拆北京惱、天券津、憑山東藥。多角梅度尋唱找擴撈大項罵目客譯群來僚源的沸途徑腰，降瘋低高命端消掘費力漁不足做的可崖能性訓帶來赴的風嶺險；狐同時翁本項趕目由娛于住磨宅部孩分規六模大道，具若備產妄品多綢樣化靈的條豎件，純能夠客實現腎客群極的細常分。產品突破奶目前瞧的城信市豪免宅彰顯合與性快價比希的結個合，離滿足狡客戶刮的心鋒理需粒求案例立：成劍都世迫紀城規模奏：占爸地15過04畝，簡總建績筑面區積18肉0萬平管米物業富類型曠：住暫宅、組酒店跌、商蜻業、唯辦公甚、會樓展、延休閑本娛樂資源凳：20膊0畝城艱市濕碑地實現素更高逗的價杜格，穴需要皆對目虹前市德場供耳應的獄豪宅范產品腿有所雄超越絮，通叔過深章層挖賢掘客貝戶需敬求，孟打造墓即符叉合大春連未奇來需辮求特生征又排能夠挨充分慣發揮第本項黨目海跳景、有高檔塊酒店擦等資喬源優賣勢的氧豪宅失產品胳。產品歪成功們實現扎彰顯外奢華牧與高節性價謙比的逝結合建筑打面積害：24禮6.摟97平米空中浙花園氧：13評5.輝32平米產品打散諒住宅壟部分證大的緒規劃席，形龍成小豎的B凡LO真CK社區撒由封昏閉樓半翻開放小BL可OC創K間實南現產排品檔距次的差差異商業遼與住年宅適稈度的肺結合映，檔堵次協壯調一拿致本項救目即瞎包括丟需要愁體現謀私密淋性的旺居住戀物業羽，又壇有開杏放性城的商卡業與辯酒店工。因測此在糧規劃陸中注無重本揪項目靈與城央市之施間的唱相互洽融合估，協誘調私潤密與啟開放吼之間辮的關庸系。產品打造僻別墅騙品質規劃堅中的支5層濫住宅販部分緊所占悶比例早較大夢并且怪在區疑域市換場供叮應中拘相對俘稀缺遭，是爸本項促目產蠻品定凍位中聲的重墾點，毫在產拜品設組計上六應著遷重考員慮“枯拔高幣”的蹈可能敲性。上海鍛鼎邦鵝麗池產品低密捐度住逮宅部挺分產遲品的掃再細愿分5層住筋宅類獨初棟聯排疊拼花園舉洋房小高酷層在項宿目整融體檔忙次協群調一肢致的合基礎客上，金適度劉增加寸產品配的多鴿樣化翻，滿臣足細宮分客托戶的激不同污需求鬼，實叨現用吵地價粥值最歸大化健。產品海景則資源替的最排大化商業折打散鬼、滲傅透至處住宅亭，有寧利于屆內部偽住宅舉海景濕資源嶼的利零用原規吃劃方稼案的勉限制規劃神方案補調整唐的可穗能性商業盟部分菠占據薦臨海暴岸線利景觀器資源緞最大蟲的位珠置，賀使內倆部住趟宅對盯海景虎資源喉的利評用產浪生一訴定的搜遮擋努。執行＊＊吉的優尤勢綜合掃服務萬、全蕩程參將與項目垃異地簡客戶屢拓展精確顫制導污、小產眾營冷銷高端鎖客戶匠長期援積累綜合連服務揉、全逆程參剪與發展商拿地＊＊投資顧問跟進房地產市場分析經濟測算客戶需求研究產品定位概念設計＊＊資產管理公司跟進視開發商條件解決資金渠道＊＊經紀公司跟進＊＊商業公司跟進就綜合項目進行商業規劃設計建議商業業態及服務內容設計建議制定項目營銷戰略營銷策略項目形象定位現場包裝建議核心賣點挖掘與推廣方向設定銷售與管理商業公司后期跟進經紀公司配合我愛我家全程配合招商與營銷經紀公司現場執