1首領公館項目營銷策略及執行方案2營銷戰略及執行入市環境研判項目自身價值提煉客戶模擬及研究項目定位CONTENTS目錄3營銷戰略及執行入市環境研判項目自身價值提煉客戶模擬及研究項目定位CONTENTS目錄4安寧市城市宏觀發展概況入市環境研判城市背景5由連然向西發展大屯組團，西北沿螳螂川發展少部分高檔居住用地，同時引入高新技術產業，積極發展太平片區，進一步增加安寧城市的綜合實力。搬遷云化工業區和光明磷肥廠，加快建設步伐，向西發展云化組團和張家壩組團，發展連然北區，形成以張家壩水庫為中心的城市新區，同時建設草鋪分區（工業區和生活區）。要大力推進城市化，改變城市化滯后于工業化的狀況，通過城市化引導要素聚集、調整優化產業結構和布局，促進工業現代化和國民經濟信息化。實現工業化推動城市化、城市化提升工業化的良性循環。城市更新方向入市環境研判城市發展方向61、相對昆明限購令嚴厲實施，安寧市由于不屬于限購令執行區域，不受限購令影響。在昆明執行的限購令反倒給安寧房地產發展帶來了更多的市場機會。2、自去年年底至今，央行多次上調金融機構人民幣存貸款基準利率，同時，存款準備金率也多次上調，屢破歷史高位，充分體現了國家抵御通貨膨脹的決心，而因此產生的市場資金緊缺、國民消費趨穩等情況也給房地產這個資金投入大，國民消費能力要求較高的行業帶來了嚴峻的考驗。入市環境研判政策解析7金方首座金色時代廣場東湖置業保利寧湖住宅高層兩梯三戶，均價4700元/㎡,70多間商鋪還剩十多間價格萬/㎡商鋪銷售均價2萬/㎡,銷售率已到達90%；自持部分現進入全力招商期；寫字樓出租商業招商階段，不銷售，商業布局：商場、超市、餐飲、服裝專賣店住宅認籌階段，認籌卡5萬/張，戶型面積在97-160㎡之間，預期均價在6000元/㎡住宅內部認購，均價在4200-4500元/㎡，量大對市場有一定的影響，預期對外銷售均價在6000元/㎡左右目前住宅市場價在5000元/㎡以上，商鋪銷售均價在2萬元/㎡;近一年來，市場上將進入招商競爭階段，商鋪供應量下降；安寧市房地產市場在政策及城市發展的推動下，商品房價格逐步攀升，商鋪可銷售量小，寫字樓稀缺，對首領公館項目的推出是一個鋪墊，也是首領入市的好時機。入市環境研判房地產市場情況8安寧市首領公館的四大競爭樓盤：住宅主要競爭樓盤：保利寧湖、金方首座、東湖置業；商業競爭：金色時代廣場、金方首座；寫字樓競爭：金色時代廣場。根據目前市場情況分析，市場抗性都在在售項目上，但本項目可以在6月份正式參與角逐，市場對本項目的抗性就相對較??；本項目涵蓋了所有在售項目物業形態，市場競爭力加強，在一個樓盤同時滿足不同的需求者，城市綜合體優勢凸顯。市場營銷推廣應從整體性至獨立性交叉推進，筑造聲勢，搶占市場先機。入市環境研判啟示9營銷戰略及執行入市環境研判項目自身價值提煉客戶模擬及研究項目定位CONTENTS目錄-本資料來自-10按產品品類分青年之家青年持家小小太陽丁克家庭按家庭生命周期可分為四類單身備婚族(有可能父母買房)準婚姻狀態或結婚暫不準備有小孩(有可能父母買房)準備有小孩或準父母，青年之家小孩在5歲以下的家庭客群鎖定（客群是誰）11目標客群分析（客群是誰）首領公館客群置業需求生存狀態：經濟基礎：實力有限；但有穩定的工作收入且處于事業上升期；生活現狀：多與父母同住或者租房，沒有屬于自己的居住空間；家庭結構：成熟，事業較為穩定，尋求更高品質的居住條件；生命周期階段：單身、準婚姻狀態、結婚但沒孩子;事業觀：對事業有著強烈的追求感，喜歡有目的的闖蕩，贏得自己的一切。生活價值觀：追求品牌效應，熱衷品牌消費；注重生活品質，以享受型為主，不愿過高月供而低品質的生活；精神壓力較大，私人時間少，渴求私人空間，緩解、釋放工作壓力。12一、經濟原則：由于經濟約束，首付有限，同時又不希望月供過高而影響到自己的生活質量，追求“高品質、低總價”。二、選址原則：基于青年人群工作與生活切換的關系——可以依靠周圍交通或者快速干道便利出（不強調工作與居住的物理位置屬性，突出心理位置屬性）位置考慮——周邊擁有較成熟配套。三、客群原則希望擁有和自己類似或者相同層次的鄰居。四、規劃原則追求有品質的居住環境，多公共交流景觀平臺；希望擁有可放松身心的的運動休閑會所；便利輕松的區域商業服務。五、服務原則：希望擁有便利、簡單但系統的生活保障型物業服務模式。目標客群分析（客群是誰）首領公館5大置業原則13朗潤園項目目標客群分析（客群是誰）首領公館客群AIO量表分析Action活動事業成長期，業余時間較少，安排無規律夜生活較為豐富，追求品牌十分依賴網絡，喜歡有特點的讀物朋友圈較廣，隨波逐流，活動半徑大基本不在家吃飯，三餐在外Interest興趣喜歡新鮮事物，向往富足安逸的生活，文化取向國際化穿戴較為講究，追求品牌，附庸高雅身份標識，愛面子，喜歡顯示品味及時行樂，生活隨意，不愿意受到束縛較為懶惰，喜歡干洗店，喜歡別人為自己打理一切Opinion觀點講求性價比，對產品創新接受度高在生活事業方面都希望得到認同依賴配套，較為看重產品品質和樓盤品牌注重小區能為自己的生活便利喜歡挑戰，喜歡接受新的事物14價值觀關鍵詞：闖造創造創新樂觀……

……

15人生觀關鍵詞：追求獨立闖蕩未來勇敢面對創造美好

16A、工作居住都在安寧的全日生活人群目標客群置業動機：首置（租房人群、家庭分裂人群）、首改目標客群置業目的：滿足基本居住條件；改善居住環境……目標客群核心屬性：安寧區域情節濃厚營銷主攻方向：安寧片區已入住小區和出租率較大的小區、安寧青年聚集地目標客群分析（客群在哪）首領公館客戶的來源細解B、工作在安寧，居住不在安寧的潛在遷入人群目標客群置業動機：首置為主目標客群置業目的：滿足基本居住條件、方便工作目標客群核心屬性：為了工作的更好,希望居住和工作能在一個地方營銷主攻方向：安寧片區政府部門、企事業單位、私營業主、個體小老板、產業發展人口17C、工作不在安寧，居住在安寧的半日生活人群目標客群置業動機：首改為主目標客群置業目的：改善居住環境目標客群核心屬性：區域情節較為濃厚，并將安寧作為自己居住的首選之地營銷主攻方向：安寧區域已入住小區和出租率較大的小區，在昆工作的人群周邊區域產業園、政府機關……D、工作居住都不在安寧，因特殊原因和安寧產生了關系目標客群置業動機：首置、首改（看中安寧居住環境、價格便宜、交通便利、未來發展……）目標客群置業目的：滿足基本居住條件、提高居住品質目標客群核心屬性：工作地點或原居住地點靠近安寧，對安寧發展有較深的了解營銷主攻方向：昆明主城巡展、在售樓盤客戶攔截、拆遷集中點、周邊區縣巡展、……目標客群分析（客群在哪）首領公館客戶的來源細解-本墻資料來拿自w暴ww.番m44肚8.c借om場-18目標客御群分析珍（客群萄在哪）“安寧稠因緣”賓客戶以與外的其扎他客戶禁探尋……首領公館項目目標客戶的兩大誘因林源序老業盆主向往林角源品質毛生活的皺人看中煮林源釀樓盤禾保值居增值并的投股資客…………工作居桶住都在煉安寧工作針在安葉寧、銅居住尾不在棉安寧工作不濱在安寧飲，居住哥在安寧工作用居住癥都不溫在安百寧本案罵客群逢定位狡描述大安寧狹地區為元主，昆死明區域脅投資客盡戶、產匯業人口疊為輔的25松-3言9歲的母青年新人群旺，主要工蕩作在安捏寧地區訂政府及誘企事業更單位及誘區域外緒的產業仙轉移人懶口，私納營小業叮主，投岸資客。安寧因緣客戶林源忠誠客戶19營銷戰步略及執睬行入市績環境代研判項目陡自身懶價值脅提煉客戶括模擬疏及研縮慧究項目混定位CO披NT狂EN之TS目錄20環境價女值——百花公敗園、東叉湖公園暗、項目判內部高忘品質景癥觀綠化書。產品價堪值——寬松空帳間、面淹積贈送辨。服務扁價值——安全服毫務、生荷活服務杏、國際坊高標準誦物業。品質價類值——會所、板入口廣德場、棧揉道、景兼觀、園軌林、用抱材用料憂等細廟節展示邪品質。投資隨價值——區位數＋產摩品所會形成啟的投婦資價織值。地段多價值——城市軌發展耳核心簽地段欠，城世市門窩戶位任置。規模珍價值——區域內獻極具規廉模的高旗檔大盤塞。商業傘價值——超市入路駐，主桌力商家肯，電器旋城入駐調提高商鄭業經營悔價值。景觀野價值——城市框景觀騎華宅挑，可場觀城歡市之臂景，請城市揚之色提。城市價鞠值——城市門猜戶位置斤，城市岸的地標筋，城市全的面子曾。生活價斯值——交通便雷利、生卻活便利別，配套切完善，孫生活工界作一站拋式、生質活成本礎低。品牌本價值——林源涼地產爭的安至寧成誼熟地鵝產品芽牌。從客戶孤、競爭帆兩個角漠度，提透取項目麗優勢價剛值項目12大價值倘點21營銷戰權略及執婆行入市淘環境盡研判項目自艙身價值屆提煉客戶模愿擬及研受究項目定淘位CO局NT玻EN頌TS目錄22決定開城市些商業層級體量的旅選址KPI區域斷位置交通體騰系城市灶規劃人口狀被況處于求城市誘的發坑展方襲向上域，不環會被久邊緣報化屬于吹城市玩重點消發展肉區域良好經侮濟運行惑狀況和港積極發該展前景接近終購買干力，昂位于龍消費碑中心處于居肚住的幾客何中心您，保證脂有廣闊廊腹地有較腦強地候消費腎能力大規模隔人口聚那集，且崖有一定使增長空射間便利叔的停瘡車系榴統強大謠的公怖共交化通系屬統，梁對外叮有較浪強的熄輻射礎力商業格威局地塊咐條件處于爬較強烘的市午場競閃爭地夠位地塊大情小能滿拳足開發例需求項目加定位舅體系23項目曲形象吃定位一個企飛速踩發展號的大時代極，充滿嗚激情與枝夢想的拼舞臺，沸騰的墊街市，須時尚、類現代的贏建筑風萄潮；搭筋建溝通漢、休閑澆娛樂的SHO搭W平臺。蠟匯聚時宿代的先蘆鋒和精限英，明拖銳的洞預察力，分卓越品脆質生活股，享受速高速成斷長與財弟富聚集哄的圣地圣。詮釋能：1、項目本身臉復合辦帳公、商挽業、居刮住、酒受店等功溉能，首李領城市錫綜合體場；office辦公樓shopping購物Thehotel酒店appartment居住首領絨筑造難品質提，生政活！芽享受惕生活跨，品撞位！24項目定陷位都市覆時尚畢，精站英領謀地，附城市柜綜合杠體城市門臂戶，首清領城市冷標桿集居住罰、購物撐、商務貫、休閑粱、娛樂貫、人文宜景觀為幟一體25首領辟公館燒住宅陪形象城市領而地舍我贊其誰“安金寧首棚席精諸英公浙館”——懂生活曉的他們扣反思中隆的向往——有閑鳴階層藝的特捆權，結城市骨精英暗的歸穩屬——自由與怎休閑，欺活力與牌便利，豐富的火演繹空遞間——純粹主淘義和私表人主義——一個漁時代洞的話頌題住宅販定位26我們師所倡拳導的護生活扶方式有居胞家的器溫馨違，有答星級罪酒店夏的尊雖寵享悠受的漲精英概人士宣的繁迎華便畝捷都冤市生格活，盛是家離，也哪是享袋受的刊地方印，因避此是熄“享畏受家兵”。精致的累居所，慚專為精圾英人士供打造服務炊、服盲務、垂還是塘服務住宅陡定位妙延伸27酒店式型公寓定零位體現忠現代輔簡潔賤的風澤格；立面掠造型聰及元英素韻鍋律感碰強；精品端商務唱酒店嘉物業——立面朋風格引入精活品商務狐酒店以顛及相關仿配套，杏為城市暴商務人繞士打造垂配套齊違全的居摟住條件樹立婚城市木地標酒店漆式公持寓位汪置要被求：位于牙高級厭寫字伏樓附伐近，革交通惜方便有較完菜善的商浪業28客戶類型需求特點商務人員私密性強，活動空間自由，將居住空間與辦公室結合，所需的戶型面積較小投資客昆明有不少人購買房屋用于投資，選擇戶型面積較小，總價低的物業，投資客較喜歡此投資方式上班族對小面積住房較喜歡，總價低，過渡型住宅現代攤的酒孩店式忠公寓早：提供酒雞店的服暖務與管捉理，兼招有居住健和辦公寬的功能烈；是將住絡商一家忙有機結準合，作防為連接腳酒店和長私人公豪寓的橋炭梁客戶救定位29寫字住樓定研位未來的娃城市商匹務商業蒼中心，樂打造城鎖市高檔撿寫字樓韻，提升繳商務環熔境和提繪高項目侮檔次，領營造一吧個多功練能的大漠商務空旺間；城市墻甲級5A寫字樓建筑物斗自動化狡系統（BA妻——繪bu概il察di砍ng辦a松ut擔om補at喝io拒n)辦公自紗動化系遼統(OA相——o叢ffi監ce腰aut擁oma雕tio淋n)通訊智俱能化系考統(CA市——c爹omm哥uni旅cat址ion統au茂tom差ati邊on)火警自誕動化系拋統(FA織——f釋ire拆se客rvi錦ces蔑au種tom炭ati石on)防盜自返動化系屋統(SA斑——s排ecu章rit六ya駕uto金mat廢ion起)30客戶霞定位甲級5A寫字繼樓樓鮮客戶替：主要枯以能罪源行顛業、廣物流烈、貿產易、賞銀行溝、證市券等塘類型蓄商務屬辦公31首領·Sh宿opp篇ing公園Sh振op村pi描ng公園翠是商接業的撫生活杯功能次、自洪然功尋能及屠生態富功能其相結奪合，是開放熟型的購漸物公園薪。Sh嚼op母pi島ng公園追持求現代膝生活時殿尚、文治化品位煩，回歸困自然的慕一種生具活方式企，在Sh飯op土pi狂ng公園握購物散的同的時可橡享受最自然雖的和很諧生德活。Sho征ppi笑ng公園冤使購圖物行逢為成彎一種山放松震的休思閑行涂為，厲這是泉有其辮他購皇物場墳所不陽具備夢的。商業寇定位32Sho配ppi儀ng公園細有哪已些功揉能？日常斜生活蒸的休也閑功遞能；特色浪的商察業購繁物文殃化功省能；Sh忍op基pi熄ng公園拔里有柄酒吧所、書我吧、詠特色摘飾品谷店、丙特色架工作該室、利特色診餐廳打、購按物中子心等息，以道及一伏些為喊住戶權提供好便利銜的業抬種，件這些朝都構耗成了公它豐陶富的膀文化課內涵和及休龜閑購懼物的巖特色廣，Sh策op以pi四ng公園正稠因獨有慨的文化株內涵，誕才讓人刊們在這睜里停留李下來，輪真正享惕受購物+休閑它的生艱活商業定讀位33檔次嗎定位滿足穴住戶螞需求需、主團要針散對中戶端客店戶，嗚吸引吃高端可客戶穿；代表券城市是進程匯中主山流人鎖群特鞭有的栗生活溪方式構；引領盤城市懇品質鞏生活萌；商業定倆位34商業濟定位城市區休閑摸購物療商業洗領地首領·S頸ho竟pp括in鮮g公園35商業產剝品分割視建議1、臨街甚僅針對盛住宅底支商進行賓小鋪面潑分割；2、內街話商鋪進仿行小鋪瓶面分割擋，打造背內廊商推業街；小面積晉商鋪分罪割后應出在20圣-3杰0㎡之間，級為豐富癢業態，辦控制總處價做鋪翻墊36商業業彈態建議豐富伙業態以才能稀真正爐達到魔城市鮮綜合懂體要茫求，收滿足沾一站毅式購緊物酒瞧樓時尚裂潮流KFC特色定餐廳沃爾肆瑪購械物廣脹場百貨望擴展億區休閑裝餐飲KT臟V/詠CL價UB影城37中心區課現有實杯際開售檔樓盤根據與貼項目的祝競爭關斥系。評糾定指標行：1、項爬目的丙相似圓性2、與捏本項灶目的艱位置咱關系32項比遣準指峰標：區位類出：區域駛印象6/發展襲前景6/周邊環救境4/交通規支劃4/生活周便利嗽性5規劃設愚計指標食：整體荷效果6/項目厚規模2/容積壘率1/自身辦配套2/車位數滴量比2/園林叼規劃4/會所泉規劃2/設備朱及智悟能化1戶型結權構類：滲梯戶比2/實用率2/實用性4/采光秀通風4/贈送釘面積2/戶型羅創新2景觀氧及視攪野：扭景觀光內容4/景觀面走寬4/影響似因素3/視野2品質萌展示乳類：哲賣場茄環境富展示4/樣板益房效屯果4/現場梳體驗2/建筑訴外觀4/園林效更果4/公共眼部分移品質2項目暴品牌知類：流發展什商品袋牌2/專業陣胃容2/其他特名定影響盒因素2篩選可濕比樓盤確定揪權重打分比準種價格艦形成市場持比較贊定價—定價思嚴路與步峰驟住宅騰價格騾預期38樓盤名稱篩選因素確定權重保利寧湖異區位、同品質、異規模、同客戶群30%金方首座異區位、異規模、同品質、同客戶群43%東湖置業同區位、同規模、同品質、同客戶群38%項目名稱實收均價比準系數比準均價選擇因素權重權重均價保利寧湖50000.904500異區同質30%1350金方首座58000.955510異區同質43%2369東湖置業42000.913822同區異質38%1452比準均價5171元/㎡確定擱比較六權重靠，推躍理項尾目價柳格建議均藍價為：對外52棍00元/㎡，實耕收均嘗價480挽0元/㎡39項目兵二層窩商鋪價格忍約為拿一層菌商鋪桑價格廉的70%，在15毅96充0元/㎡;項目的宮價格定籮位——分層定對價二層搬商鋪改均價=首層均欣價*70%根據醋市場載經驗芬，合莖理二鎖層價恢格一瘡般是廚首層海價格破的70哪%左右。商鋪均尸價=20遣119元/平米項目其三層貴商鋪價格約祝為二層商鋪涂價格的60%，在957得6元/㎡;一層商劣鋪均然價=228鐮00元/㎡商鋪鄭價格另預期40項目解二層紀商鋪價格約縮慧為一層指商鋪價男格的70僚%，在238撥00元/㎡;項目的寬價格定糊位——分層夢定價二層艱商鋪葡均價=首層均厘價*70%根據市駁場經驗燒，合理月二層價術格一般找是首層章價格的70堤%左右。商鋪均堅價=3牙00博00元/平米項目架三層唱商鋪價格至約為二層商崗鋪價挨格的60%，在142字80元/㎡;一層商鋪數均價=3牲40賤00元/㎡引進敘沃爾藝瑪，誤增加顫商業題附加販值商鋪聞價格篇預期41住宅建圖議均價嘗：52漿00元/㎡公寓幫精裝稼標準罩：100限0元/㎡建議均用價：620炮0元/此㎡商業建彈議均價虧：20間00慌0元/掙㎡引進沃午爾瑪，室增加商驕業附加忽值建議均肝價:3山00清00元/搏㎡物業溪價格酬預期42CO阻NT宗EN劫TS目錄營銷成戰略博及執軟行入市環建境研判項目探自身大價值曠提煉客戶模覺擬及研飄究項目定假位43以低起帶高本項話目營哨銷策腔略關系僻營銷——以財務陸目標為過核心，編明確不辛同價格街線在不直同階段叉的作用膚；——通過不多斷的現昏場活動鞏，來保航證客戶戰上門量稻，放大千林源會撕于本項際目的會狼員權益棗，通過腎老帶新極持續拓論展新客棉戶；——整合賣率點，建仰立差異蝦化競爭戀級別感刷新形擁象田忌賽調馬——用自己孔的劣產鳥品對對武方的好旗產品，館用好產相品對對悉方的劣列產品，故同等產曾品的條嶼件下進煤行價格定競爭。分期加稿推整盤護分多摘期銷句售節鋒奏,各分湖期內議根據蹈實際栽銷售燃狀況積適量貌加推牢房源,保障體銷售瘡熱潮.44營銷總境控圖時間均價營銷架節點63衡00工程港節點封頂斷找水二次開湯盤開盤認籌策略均價剃提升4％均價息提升2％63岡00貨包二次認擦籌40%60%80%階段擋目標7.崗295帖%12月10月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月8.1厭320聰11年201斥2年62度00銷售求節奏多維拉以升強銷種期尾盤君期塑立娛形象麥期目的吊：通幸過各番種營韻銷活匠動，弦進一渠步熱朋場，蜻形成獸項目穴熱銷勞之勢估。維炮護與宗老客蓮戶的裳關系毀，推憲動口詳碑傳晴播與拳老帶信新成傘交。45營銷攻盾略表我們見建議鵲把201決1年8月13號作為參首領公蜻館的黃督道吉日樓，隆重莊開盤！動（周六牛）7月2日公開輩認籌12月11月10月9月2月1月8月7月時間6月階段目標主體斷辭水工程進度營銷節點營銷強度3月4月5月6月7月8月9月10月11月5月8月13日盛大開茫盤10月中旬二次合認籌12月上席旬二次話開盤40雞%60%80掌%95昆%6月30日前負售樓帥部裝搶修完慎畢7月2商業認類籌8月20日商苦業開核盤內部認程購時間診待定46貨包A棟住肯宅底恒商酒店校式公律寓A棟住栽宅首期姨住宅臨貨包夢組合:30笛%酒店誰式公技寓,A棟住宅商鋪豈貨包:A棟底這商,B棟底驗商B棟住宅托底商A棟住宅稱貨包:22芝3戶,總面積274禽54.思69臣㎡酒店式桿公寓貨背包:1算68戶,總面積655蔽2㎡A棟商鋪憂面積:1治58僚0㎡B棟商鋪壟面積:5冠57肉3.多54門㎡-售本資虜料來慘自幣ww很w.禿m4妙48席.c勵om狗-47790仁㎡A棟商隆業貨拉包A棟一百層商沸業認仙籌貨秀包A棟二醋層商著業認估籌貨踐包790握㎡48B棟商業遺貨包B棟一凈層商鼻業認籌貨駱包一層面尾積:36設47.文4㎡49B棟二陰層商兆業認巖籌貨既包B棟商湖業貨印包二層幻玉面積:19步26.涌14㎡50貨包龍總值按照住掉宅均價520臟0元/㎡誰,公寓620宣0元/㎡,商鋪均饑價200骨00元/㎡

均價（元/㎡)銷售面積(㎡)銷售額（元）住宅520027454.69142764388公寓6200655240622400商業200007153.54143070800合計

41160.2332645758851營銷攻盯略總控遺表我們建閣議把201變1年8月13號作責為首思領公印館的鉤黃道剛吉日殖，隆哀重開妻盤！憤（周迫六）7月2日公開認啄籌12月11月10月9月2月1月8月7月時間6月階段目標主體斷嬌水工程進度營銷節點營銷強度3月4月5月6月7月8月9月10月11月5月8月13日盛大開鉛盤10月中旬二次憲認籌12月上打旬二次海開盤40句%60魂%80窄%95%6月30日前售慘樓部裝諷修完畢7月2商業慮認籌8月20日商業城開盤內部認灣購時間泳待定52本項弊目至知開盤淘分為影三階狐段第一階婚段6月1日至7月1日第二君階段7月2日至8月11日第三階莊段8月13日至8月31日項目仙籌備榜期，銷售聚物料屠準備激、營看銷中樣心包杯裝、產品仙調整梨完成彩、報醋件完男成項目歸認籌仗期，項目授認籌督啟動腔、產品說么明會、普招商啟異動會項目黨開盤粗強銷柴期，開盤弄活動企、各哨種聯鴉歡活烘動開盤肌完成猜后，維根據訴銷售慮情況練，出己后續伍銷售上方案53第一括階段6月1日至7月1日項目籌畢備期，銷售出物料理準備茶、營潛銷中寺心包綱裝、產品調短整完成反、報件岸完成54第一階談段展示活動渠道銷售配網合關鍵物華料策略1、林源鼓會入會條幻玉件：年滿18歲的榜中國妄公民費用收襲?。好赓M加快入發放屈目的療：以林源貧會吸納亞原始客聞戶,為項目磨開盤積洞累更多醉的客戶腔資源，益以客戶楚來現場甘次數進消行累計洪加分，谷積分積床累到一曲定程度霜，可享扔受不同扣購房優祖惠（優勉惠待定披）；待足林源在偽安寧開裹發系列質項目之侄后，可詢進行業配主之間阻的林源丸會會員鑼吸納。與VI槍P卡聯縫系:加入VIP卡,必須先皆加入林疤源會會吧員,否則窄無購渡房資珍格2、VIP卡會員入會條郊件：優先考熄慮林源平會會員,再為自形然客戶,在每批賞次開盤搖后,林源會提持續吸著納會員.費用昆收取教：可考慮佩設置門靠檻,建議佩以銀袖行存廳款金軍額或蛛復雜京入會杏條件,提高門造檻.購房優協惠：總房槍款優攏惠2個點的總折扣(暫定)發放時昂間:201物1年6月20日后地點屢建議:各接待輕中心全框面辦理成立慎林源間客戶猶會55第一階顆段展示活動渠道銷售罰配合關鍵物旦料策略有親友——主動推薦鏈式銷售有需求——再次購買交叉銷售有體驗——互動交流改進產品有競爭——拒絕認同抵制競爭者有問題——能夠容忍容忍強度升級銷售客戶會客戶會轉介客戶積分制度參加客戶會活動積分制度樹立形象&告知節點信息系統化客戶積累工作入會激勵制度蓄客會員招募計劃朋友及老業主介紹利用客戶會組織非業主活動利用客戶會進行宣傳林源艘客戶右會渠鞭道利刻用56第一階耀段展示活動渠道銷售胖配合關鍵物嶄料策略招商羽公司勒選定危，并泉給予編商家叫品名件牌支屠持57返租策寄略確定5成首勿付；宇一次私性返部租3年，俘每年蛇返還術認購府總金合額的8-1商0%，總計24雞-3者0%，即返暗，直接浩沖抵首井期款,實際首辱付20琴%-煌26免%；商鋪風彎商業運拖營管理訓公司統片一經營,收益有具保障;限時限潤量發售,購買吵商鋪塊客戶魄，按帽揭貸凡款1優惠隸一看次性饞付款2%；特定業描態商家騎購買優冷惠：購器鋪優惠2%可以慕同銷噸售時濤間優狗惠政草策累悶加；招商與些銷售同患步進行猶。第一階紀段展示活動渠道銷售憲配合關鍵物便料策略58產品品質手冊顛覆傳統“燙金貼銀、厚重冗長”的樓書設計規則，以《產品品質手冊》產品價值傳播手段；請設計部牽頭,研發式態度，更為理性、專業的表現手法，通過數據、模型，讓產品蘊含的品質感更具說服力。第一賺階段展示活動渠道銷售變配合關鍵賽物料策略59第一階菊段展示活動渠道銷售誼配合關鍵物層料策略范圍：項目模錢型、單混體模型功能維要求福：項目畏模型歉要求幕客戶膠具有殃參與慣感，巨沙盤貍中項沾目樓利體具悼有升抖降、劃分合寇等功扇能能讓客傲戶看到肚項目的偏整體面易貌，在濤沙盤的阿旁邊有協操做臺月。能將曬不同戶劉型分別午亮燈，模型示潔意能體胡現項摟目的夠疊水飲，項扯目的防廣場社、泳醫池、陸疊水顛可以雅做成訴活水舌，能母夠流論動。尺寸受要求辜：項目績模型竹比例鼠由設卷計部毛與銷塊售部挪共同舅確定垮。單體始模型窩比例宰尺要拘大于閘珍泉志原有寇單體痛模型饅，否林則不謠利于坐客戶境較多籌時展辯示。品質備要求才：與項慶目建姨筑風蘇格相來同，牢體現封城市幣、現僻代、雜創新臂。60地盤窯包裝目的：斬增強項容目昭示逼性，吸克引往來蛛客戶的烏關注完成時材間：圍叨墻完成妄時間6月25日前繳，其鹽余可以視重惡大節綠點而晉定重點強烏調：項裂目整體襲形象及逗功能定繡位圍擋視骨覺效果檢內容：會項目名閑稱、主羞打廣告店語、發氣展商、短銷售熱綁線第一階寇段展示活動渠道銷售鳳配合關鍵棍物料策略61銷售中心作為展示環節中的重中之重形象與氣勢的展示，同時傳達項目配套我們倡導的大盤新生活方式的體驗場VIP貴賓室、影音播放室項目建筑細節、新科技、新材料應用展示場導示系廟統1、位農置的榮選取恨顯要掘位置2、導示忍牌本身妨的設計睛要有品蔑質感，瞎形象要億好3、覆換蓋的湊功能氣區域沙盡可鑒能全第一階位段展示活動渠道銷售椒配合關鍵物敵料策略銷售朽中心62銷售居物料無需體屈現一景定的餡特殊非性，悲以便相項目運在市度場中喉脫穎邊而出紙袋：罵體現環舟保主題它，保障悟可重復恰利用，選且客戶蠅愿意再億次使用工牌怪：銷敏售團膏隊統瞎一配坐戴，灰單獨趨設計禮品：鞏建議制晌作小水枯晶類天斑鵝掛飾果等工裝兇：特盒色，尾讓客挖戶眼獻前一斥亮第一勸階段展示活動渠道銷售蝦配合關鍵物贏料策略銷售屬物料63形象樓娘書目的蟲：對斤項目宇價值攝進行閣生活迫意向頭的價云值傳帖遞完成時拌間：201廊1年6月底1、將鼠項目東的社奧區價洲值以調及未檢來的鄉豐生活國意向嫁用畫功面進腿行傳農遞2、加德入專脂業評虹價3、結絡合目塔標客柏戶的胃興趣阻特征音導入忽更多彈對位骨內容與吸引棕發目錯標客李戶獲凱得更腳高心茅理認源同感第一階頂段展示活動渠道銷售配彈合關鍵回物料策略64客戶通咐訊：《精英胳們的隸理想扎生活》目的：忽每季一禁期，起鏈到客戶陽通訊的關作用，勁傳遞項孤目價值絡信息，款提升產率品價值關鍵點廣：1、城市悠觀點和亞動態報欠道；2、項目漸信息及獸時傳遞估；3、設置插客戶參距與專欄壘，增強充與客戶撐的互動第一階稍段展示活動渠道銷售配陸合關鍵物淚料策略65目的：賄對項目勿價值進寶行專業網的點評腸、剖析完成時會間：6月底，浸園林尚虜未完成悔，最關臉鍵點：1、將艇項目暮的區峽域、鵲規劃腎、建扒筑、爐戶型演、園留林、樓配套癢等價鹽值信案息完拍全呈柄現2、加滅入部汗分專控業體碎現城鞏市中腫綜合錄性大污盤的冰的圖液片3、加入步時尚元聽素，以五及城市車精英階行層的生塌活特性3D宣傳平片第一至階段展示活動渠道銷售演配合關鍵倍物料策略66安寧市撕青年設均計大賽時間：201監1年6月25日地點：乓首領公壇館售樓非部活動方厭式：公買開評選活動郊目的駝：加今強市演場對核首領態的認承知度疊；減少藍推廣通成本落；營造個知性化生搶活場景違；增強客士戶購買牛欲望。樣板值房設侍計大俗賽第一階份段展示活動渠道銷售配蟻合關鍵物撐料策略67第一階厘段展示活動渠道銷售艇配合策略電視：戶外交：認籌憤信息主題飼：主題：海報競：主題：推廣渠稠道的選礎擇——電視、典戶外、哪海報、紐奉短信短信：主題爐：認籌械信息認籌信矩息認籌樂信息68第一樂階段展示活動渠道銷售配虧合策略前期際客戶賣盤點目的喪：實施辯形式咸：對咨詢每期、的瓶客戶進蓬行回訪懲、盤點百，篩選優刃質的客云戶通過電念話與前章期客戶嫂回訪，再告知項哭目展示信息、五產品信覆息、認資籌信息目標：盤點500批誠意慎客戶69第二義階段7月2日至8月11日項目鑒認籌潮期，項目墊認籌題啟動免、產品饑說明科會、某招商柿啟動踏會70住宅桑認籌感：認籌卡伶購買需扁交納誠候意金（裝認籌金堅）普通認似籌卡￥50墓00芳0元，棉貴賓剃認籌鼓卡10宿00鞋00元;公寓認配籌：認籌近卡購纏買需允交納持誠意佛金（倍認籌產金）普通乳認籌畜卡￥500污00元，揉貴賓茄認籌弦卡10造00梯00元;商鋪認油籌：認籌目卡購數買需底交納兇誠意誰金（析認籌類金）普通他認籌閱卡￥100朽000元，西貴賓悼認籌談卡500蠢000元;認籌幅卡累臂計發邁售（150尚0張）買，視勒情況談增加暖。住宅模、公宋寓使間用同家一種普認籌谷卡，葬開盤辮當天南分類升認購筐，在碰認購半當天殊可更眉換認五購物吃業；商鋪單面獨使用喜一種認嘉籌卡住宅:預計殊認籌古目標12負00張認籌流卡商鋪:預計認償籌目標300張認籌部卡第二階現段展示活動渠道銷售緒配合關鍵原物料關鍵格策略細案欣另附樣認籌趴方案71認籌客貌戶抽獎栗活動目的暴：通釀過認遣籌客沫戶抽綱獎，瞇帶動卷售樓掩處現語場氛車圍，室起到?？诒陚鞑ビ嗟淖鬟|用時間：盞認籌期覽的每個販周未形式逝：每購個周射末舉深辦上敘個周絹末認現籌客胡戶抽得獎關鍵物巖料：禮亭品（一搭百元以錄內小家無電、）第二階筐段展示活動渠道銷售配組合關鍵物層料關鍵策手略72分隔霸墻的畝作法抗示意外墻面念防水作身法和面歸磚展示項目胡施工忽工藝釋展示端及住愛宅空嬸間體階驗第二階鐵段展示活動渠道銷售配桐合關鍵祝物料關鍵昨策略73產品滴推介迅會時間:20學11年7月16日地點選禽擇：安龜寧會堂目的頃：展現項遠目良好罩的環境舌，向客撿戶展示歡未來生洞活社區態，使客唉戶了解墓工程進直度，對合項目增貪加信心悟，拉動拘圈層營緣瑞銷效果攻；對市來場摸底.形式：大家暢殊所欲言鉛描述自端己未來傍在首領劇公館的竿生活并恨提一些婆業主活姐動建議道；會后筍，贈送粘到場人盛員帶有較首領公與館lo介go的小抹禮品完；參加紡人員論：業主亮、意鄉豐向客帆戶；間報紙育、電稻臺等鑰媒體棚記者海；第二階圓段展示活動渠道銷售技配合關鍵吧物料關鍵侵策略74準業杰主及銀老客厭戶DI看Y水果睬節時間：7月24日地點侮：營盒銷中欠心目的辦：拉毅動老寫客戶過，吸失引上診門量禁，促防進認終籌。第二階許段展示活動渠道銷售鏡配合關鍵物因料關鍵科策略75時間：20晃11年8月6日目的：增強認桶籌客戶晌的購買宴信心；媒體配營合強勢串宣傳，稀進一步伶營造項伴目氣勢萬；簽約活跳動，吸鄭引市場羞關注，釘造高調向之勢；地址：售樓刃處。邀請疏人員合：前期弊登記論客戶填、關鍛注客側戶、碗媒體豆記者第二階認段展示活動渠道銷售玻配合關鍵暗物料關鍵策步略意向商唇家簽約板活動76目的梨：擴潔大項薪目影屯響力驅，搶奮占時漿機，價鎖定濁周邊喊地縣來有購組買需求客屆戶，深倦入了解刑客戶對象枯：地萍州有覺在安獵寧投懂資需陪求客疏戶形式津：通腥過設哥點展耐板/戶外匯讓客錢戶了蜂解項只目的臟區位扎價值敲及產腦品豐始富賣爆點；名可以寫有選寧擇的宮讓客吃戶填撐寫問才卷，慌并發爸放禮技品；核通過抹看樓摔專車史將意串向客央戶網歷羅到哈現場服。地點薦：各御州人掙流聚號集的墾廣場壺、超堡市時間：個認籌期節每周星倘期三第二歇階段展示活動渠道銷售配狼合關鍵物弦料關鍵策安略地州割巡展77第二階螞段展示活動渠道銷售配逢合關鍵惠物料關鍵襪策略電視拍：戶外：DM：認籌信澤息+策略信拌息+項目寬信息主題巷：主題：主題奮：電臺：主題川：海報：主題西：推廣魄渠道典的選風擇——報紙、必戶外、織電視、DM、電臺榮、海報抗、短信短信：主題旬：認籌信主息+策略餅信息+項目信擦息認籌信鵝息+策略危信息+項目凳信息認籌信顧息+策略輝信息+項目信葛息認籌信疼息+策略信鮮息+項目集信息認籌信橋息+策略性信息+項目斤信息報紙：主題惑：認籌信寄息+策略隸信息+項目距信息78第二階席段展示活動渠道銷售駛配合關鍵物獄料關鍵策霧略目的：實施亡形式與：針對害老客斥戶進腸行回壩訪、謎盤點斑，篩選優蛋質的客概戶通過垃電話薪與前遲期客舅戶回王訪，拒告知兔項目奸展示信息嬌、產口品信怒息、些活動麻信息吃。目標：完成刷認籌渠與開并盤的貧銷售殘任務79第二室階段展示活動渠道銷售配聚合關鍵殃物料關鍵奏策略形象括樓書將：戶型配單張渴：體現板項目旋高端紙形象財，包屋括地傷段、具環境、開和發商、倉服務等因項目證戶型較譽多，制迷作涵蓋竭所有戶猴型的產品手鵝冊將造擔成浪費寨，建議紀根據階慮段貨包駱，制作戶賤型單張臣。產品術樓書輩：表現規攀劃、園嚴林、產表品設計銹理念、騎新材料釀及新技術略應用招商晨手冊渡：商業定景位、業盾態導向脊等80第三階壞段8月13日至8月31日項目落開盤襲強銷卸期，開盤扁活動但、各顯種聯祝歡活秩動81第三余階段展示活動渠道銷售辯配合關鍵物識料關鍵策蠢略開盤筑擠壓永式銷咸售，息進行伶銷控劣，制汽造稀割缺感目的?。?.前期積燒蓄的客獅戶關注酸直接轉膀化為購怪買力；2.媒體潔配合業強勢管宣傳進，進泊一步發營造相項目心氣勢??；3.大型俗解籌選活動鬧，吸述引市彈場關貸注，艙造高饅調之版勢；時間進：201嗚1年8月13日（話住宅捆）20菠11年8月21日（雀商鋪居）地址：掀售樓處邀請人姿員：認白籌及意司向客戶瞎，媒體娘記者開盤活灣動——完備匠的開刷盤方遲案82策略驚闡釋★“喚小團購挖”小團輪購可恢以是綿現場編組合午，可踩以是穩場外術組合伯，也嘩可以域是一宵人購稅買多竭套，級可靈栗活掌讀握。優惠：購買2套享受攤標準總木價1%優惠；購買4套及景以上肆享受拐標準樣總價2%優惠。第三階齊段展示活動渠道銷售壇配合關鍵物糊料關鍵酸策略小團帳購優裁惠83第三階雷段展示活動渠道銷售配病合關鍵物讀料關鍵擠策略營銷幼中心粱現場級做本擊月銷艇售經聾理推跳薦房乒源推薦卻房源椒：選素擇上紋主要煉是項結目中急相對芬滯銷披的戶蒙型，雨通過灑較好丙的劣變勢轉姿換，望凸顯饅戶型柜優點巾，并賤且通悶過此藍方式盞增加沒客戶宇信任野度和右接受晚度。壁每月賓推薦那三個襯戶型領，中抽小戶1-錄2個，大泡戶型1-2個銷售神經理胞推薦絨房源84在老業府主答謝制會上推巧出老帶勢新優惠廟政策目的：發揮圈爬層營銷徑的力量須，刺激虹老客戶巾拉人入某伙的積考極性，濤形成全凳民營銷酒態勢。時間腳：201任1年8月23日地點：雷營銷中稀心第三嫌階段展示活動渠道銷售堪配合關鍵物腸料關鍵策績略老業讓主答橋謝會85與如《G智生活》、《精品消扔費報》、《上海制早作》、《元生活》等主要值針對精當英階層猴的雜志則媒體合捕辦活動時間謙：8月28日地點：鞏待定