萬象城模式萬達模式海岸城模式SOHO模式陽光百貨模式目前一頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點01萬象城模式0304020105目前二頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點深圳華潤中心·萬象城案例分析“最”之模式管理經營模式項目背景介紹項目整體定位214主力店鋪形態(tài)5財務運營分析6價值KPI體系7物業(yè)類型配置3目前三頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點深圳華潤中心·萬象城：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群華潤集團在深圳投資開發(fā)的“深圳華潤中心·萬象城”是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質的標志性商業(yè)建筑群，總建筑面積55萬平方米，總投資逾40億港幣。深圳華潤中心·萬象城位于深圳市羅湖區(qū)——深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間，與"地王大廈"隔深南大道相望。交通便利，地鐵一號線大劇院站有地下通道直接相連，周邊共有巴士線路30多條。華潤中心目前四頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點華潤大廈——國際標準5A甲級寫字樓，共29層，辦公面積約4.2萬平方米，是華潤集團在全球范圍內繼中國香港、北京、上海和泰國曼谷之后，第五座以“華潤大廈”命名的5A甲級寫字樓。進駐企業(yè)——已有近40家國際金融機構及國內外大型企業(yè)進駐，其中包括匯豐銀行、上投摩根富林明基金、瑞銀證券、雅培制藥、日本財險、友邦華泰基金、拜耳材料等7家世界500強企業(yè)，全球四大會計師事務所中的德勤華永、畢馬威華振、安永華明，英國上市公司MichaelPage以及新加坡星展銀行、恒豐證券、荷蘭銀行、韓進海運、赫伯羅特船務、華潤電力等。華潤·萬象城——在這個18.8萬平方米的時尚殿堂，品牌零售、特色餐飲交相輝映，娛樂休閑、文化風情異彩紛呈。應有盡有，為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，是真正意義的“一站式”消費中心，是市民和游客均向往的好去處。

深圳華潤中心·萬象城以商業(yè)作為核心驅動力，首期開發(fā)：商業(yè)中心“萬象城”、5A甲級寫字樓“華潤大廈”目前五頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點二期開發(fā)：五星級商務大酒店、酒店式服務公寓，華潤中心形成以商業(yè)、辦公、酒店、公寓為一體的高價值物業(yè)配比深圳君悅酒店——設有400間豪華客房及套房，由國際著名設計公司WilsonAssociates擔任室內設計。酒店設有全新概念多元化的餐飲設施，包括位于38層頂樓的餐廳和酒吧，都市風景一覽無余。由精美的中式菜肴到充滿異國風情的意大利餐廳等應有盡有,為賓客提供非一般的飲食享受。酒店有超過5,000平方米的會議宴會設施，包括大宴會廳和多功能會議室，適用于商務會議、私人宴會和社交活動。所有會議及宴會設施均提供最先進的視聽媒體科技和無線上網系統(tǒng)。酒店還設有完善的HyattPureSpa水療,室外恒溫泳池，健身中心等設施，為客人提供舒適的休閑享受。幸福里——深圳唯一的都市綜合體內的高尚住宅，總建筑面積約11萬平方米，由3棟49層165米的超高層住宅組成。目前六頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點管理經營模式華潤總部進駐，為華潤面向全國的形象典范。直接在海外進行招商，且國際招商與項目建設同步完成。50%的國際一線品牌;30%的亞洲一線品牌,20%的國際二、三線品牌及國內一線品牌。只租不售，長期經營。華潤·萬象城經營模式——總部進駐，定義形象、海外招商，一線品牌、只租不售，長期經營目前七頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點華潤·萬象城主力店鋪形態(tài)——

提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務華潤·萬象城主力店鋪：RéEL時尚生活百貨Olé超級市場嘉禾深圳影城冰紛萬象滑冰場萬象城是華潤中心是深圳最大的購物及娛樂中心。它整合了眾多資源，提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務。華潤·萬象城主力店鋪：1、RéEL時尚生活百貨：專為18~35歲年輕女性打造的時尚生活館。2、Olé超級市場：華潤萬家旗下的第一家新概念超市，以“時尚、健康、快樂”為經營理念。3、嘉禾深圳影城：目前深圳最大的電影城，為電影愛好者提供最好的視聽享受。4、冰紛萬象滑冰場：中國第一個商業(yè)用途奧林匹克標準真冰滑冰場，下設“冰紛會”滑冰俱樂部，教練團隊實力雄厚。目前八頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點通過研究，總結出深圳華潤中心·萬象城成功的KPI體系1、選城二線城市；3、業(yè)態(tài)定位一站式齊全規(guī)劃；1、開發(fā)商具備強大實力；2、招商以一線品牌為主；2、選址考慮因素：成功的KPI體系5、打造高端商業(yè)建筑形態(tài)。

外因

內因a、城市金融商業(yè)核心位置；c、周邊交通便捷，公交線路多，擁有地鐵；b、區(qū)域內缺乏一個高端大型商業(yè)來統(tǒng)領區(qū)域商業(yè)形象；4、引進國際一流的精英團隊；目前九頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點萬象城成為了華潤一個可復制的品牌，目前已經到了品牌收獲期深圳2005年3月開業(yè)杭州預計2009年9月開業(yè)青島長沙武漢成都沈陽預計2010年底開業(yè)萬象城全國戰(zhàn)略續(xù)深圳萬象城成功之后，杭州、沈陽萬象城工程也已相繼啟動，并且很多城市如大連、青島、成都、武漢、長沙都找到華潤，希望華潤能夠進駐他們的城市，在目前的市中心或者未來的CBD區(qū)域打造一個像深圳“萬象城”一樣的“商業(yè)綜合體”。目前十頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點投資商華潤（集團）有限公司發(fā)展商華潤（深圳）有限公司建筑設計美國RTKLAssociatesInc

廣東省建筑設計研究院園林景觀設計澳大利亞PlacePlanning&Design燈光設計顧問KaplanPartnersArchitecturalLighting機電設計顧問Flack+KurtzConsultingEngineers消防與安全設計顧問RolfJensen&Associates.Inc電梯設計顧問Hesselberg.Keesee&Associates.Inc幕墻設計顧問CurtainWallDesign&Consulting.Inc零售設計顧問香港仲量聯(lián)行有限公司交通設計顧問香港MVA公司深圳市城市交通規(guī)劃研究中心工料測量師香港利比建筑工料測量師有限公司工程監(jiān)理中國國際工程咨詢公司廣告推廣策劃顧問深圳市蔚藍時代廣告有限公司華潤·萬象城團隊建設——強強聯(lián)手，精英團隊，群英薈萃十家國際知名合作單位參與設計和包裝；包括設計、建筑、景觀、營銷、招商、廣告等相關行業(yè)。目前十一頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點華潤中心總投資40億港幣，分兩期開發(fā)，一期投資18億；二期投資22億項目支出一覽項目收入一覽目前十二頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點資金回收期華潤中心一期開發(fā)萬象城、華潤大廈；二期開發(fā)君悅酒店、幸福里，前期投資成本由租金回收開發(fā)時序200320052007至今20022009資金投入期資金滾動平衡期開工建設期拿地建成開業(yè)開工建設期拿地經營培育期經營成熟期二期君悅酒店幸福里一期萬象城華潤大廈目前十三頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點萬象城現(xiàn)金流時間前期資金投入大一期租金收益平衡二期開發(fā)租金及物業(yè)價值平穩(wěn)上漲萬象城財務線圖示目前十四頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點02萬達模式0304020105目前十五頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點萬達城市綜合體發(fā)展模式研究萬達集團的轉型歷程萬達廣場案例萬達第三代產品特征萬達綜合體核心概念——訂單商業(yè)運營模式分析目前十六頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點萬達集團轉型：從住宅為主向多元化投資轉型，最終聚焦商業(yè)地產的開發(fā)。時間軸第一期1989-1992產品生產是受計劃指導，住房成為緊俏產品，萬達把樓板搞成混凝土現(xiàn)場澆鑄工藝，穩(wěn)定性好而且還防滲。質量獲得當?shù)厥袌稣J可住宅公司特征住宅第二期1993-1997聚焦商業(yè)地產、酒店、文化產業(yè)、連鎖百貨第四期2001-至今核心競爭力進入到93年“治理整頓”，很多房地產企業(yè)都垮掉了，93、94、95連續(xù)三年，全國房地產整體行業(yè)利潤率為負，那時很難做，模式1989西崗住宅開發(fā)公司1992年改制為萬達公司92年跨區(qū)域發(fā)展，核心競爭力就是跨區(qū)域經營的規(guī)模競爭。1992年去廣州商業(yè)地產貢獻巨額利潤，有良好的資金貸款，解決了長期融資通道，核心競爭力是長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。從01、02年開始，萬達第二次轉型，進入商業(yè)地產，一開始就決定規(guī)模要大，建上萬平米的大型的購物中心。因中小企業(yè)誠信度比較低，現(xiàn)金流也不穩(wěn)定，租戶盡量選擇大企業(yè)，第三期1998-2000多元產業(yè)走多元化發(fā)展。房地產開發(fā)，還有足球，還有酒業(yè)、藥業(yè)、貿易、出租車、酒店（作為小股東合作奧的斯、變電站設備生產）區(qū)域開發(fā)商，多元投資商大型企業(yè)集團在中心城區(qū)開發(fā)住宅。92年搞了全國最大舊區(qū)改造項目大連市新開路小區(qū)，總規(guī)劃面積八十幾萬平方米，企業(yè)奠定了發(fā)展的基礎。房產開發(fā)保持三個全國之最，跨區(qū)域開發(fā)最多（在25個城市開發(fā)）每年開發(fā)面積最大（一年300萬平米左右）、第三銷售額最大（房地產一塊一年超過70億銷售額萬達轉型目前十七頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點（4）受到政府的歡迎。萬達通過“四個好處”工程，在與各地方政府談判項目過程中，獲得有利地位，將土地成本壓縮到最低萬達商業(yè)地產擁有四方面的競爭優(yōu)勢贏得地方政府信賴的“四個好處”工程

第一：就業(yè)工程。購物中心里最大新增1萬人就業(yè)，最小有6、7千人就業(yè)，符合中國正處于就業(yè)高峰期及中央號召加強社會穩(wěn)定的現(xiàn)實國情

第二：稅收工程。購物中心開業(yè)后每年有幾千萬甚至過億稅收，穩(wěn)定且能隨銷售的增長而增加。

第三：招商引資工程：讓所在城市的商業(yè)水準跟國際接軌，且?guī)нM去的零售商一般是500強企業(yè)。

第四是形象工程，綜合體成為城市標志性建筑，提升城市形象。（1）商業(yè)地產競爭對手少。萬達是唯一將跨區(qū)域開發(fā)與持有型商業(yè)地產作為主要發(fā)展方向的內資企業(yè)。（2）相比住宅可享受雙重利潤。商業(yè)地產除了每年可以收到穩(wěn)定的租金，還能在未來變現(xiàn)時享受未來資產價格升值和土地升值的雙重利潤。（3）容易獲得項目。住宅開發(fā)競爭激烈，一旦房地產價格升值趨緩或是停止，拍賣拿地的模式將面臨巨大風險。而商業(yè)地產容易拿到土地。目前十八頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點寧波萬達廣場概況區(qū)位：寧波萬達廣場位于鄞州中心核心區(qū)，東面緊臨城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依貿城中路毗鄰鄞州區(qū)政府、西至寧南北路，是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項目。構成：萬達廣場由國際購物中心、國際商務酒店、城市公寓三大功能板塊構成，總占地面積21萬平方米，總建筑面積47.5萬平方米，投資20億元。其中商業(yè)廣場面積27萬平方米，引入沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚電玩城、大歌星KTV、萬達國際影城、銀泰百貨等11家主力店。效應寧波鄞州中心區(qū)開發(fā)的樓盤已經超過３００萬平方米，但由于周邊配套設施還不是很完善，樓盤入住率相對較低，2006年5月萬達廣場開業(yè)后，加速了鄞州中心區(qū)地塊的成熟和人口、資源聚集，并使之成為繼天一商圈之后寧波市的又一商業(yè)中心。案例之一寧波萬達廣場目前十九頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點寧波萬達廣場內部商業(yè)街及廣場目前二十頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點從05年開始，萬達嘗試在城郊結合部做大型的商業(yè)項目，寧波項目是萬達在城郊結合部的第一個項目項目周圍常住人口5萬，離寧波市區(qū)有10公里左右。萬達拿地和開業(yè)后，出現(xiàn)兩個萬達現(xiàn)象第一，周圍的住宅，房地產項目知道萬達拿項目后迅速提價，二手房價立即往上漲。第二個現(xiàn)象，寧波萬達入住后，萬科、中海、金地等大牌住宅開發(fā)商看到萬達商業(yè)未來給這個片區(qū)帶來的價值和配套，一年以內全部在旁邊拿地，距離都在1公里范圍之內。萬達的互動效應：中高檔的住宅群體起來以后，又會把中高檔的人群帶過來，這樣消費層次就會一點一點高起來“我們決定去做寧波。因為是新規(guī)劃開發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向。行政中心搬過去了，整個25棟樓，周邊規(guī)劃正在建一個大學城，包括全國首家境外辦的大學。我們購物中心建設要兩年，等建設起來，周邊人口起碼50萬。長遠看寧波這個購物中心可能是效益最好的。

——萬達董事長王建林目前二十一頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點銷售型產品——萬達廣場48克拉Mini公寓“萬達廣場48克拉”是一幢總高159米，總層數(shù)為48層的超高層精裝MINI公館。位于萬達商業(yè)廣場東側，西南面是已經交付入住的萬達廣場公寓，與五星級索菲特萬達大酒店共同組成萬達廣場酒店商務區(qū)，是萬達廣場的重要組成部分。項目指標總占地面積為30378平方米，總建面積為70000平方米左右，總套數(shù)為1148套。項目產品規(guī)劃為，主力面積50平方米左右的精裝MINI公館。目前二十二頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點位置：地處五角場核心位置，用地范圍東臨凇滬路，南靠邯鄲路，北依政通路，西側為國賓路。規(guī)劃：廣場平面呈“品”字形布置，劃分為五幢大型業(yè)態(tài)的商用群樓和三幢甲級高層辦公樓。其中商業(yè)面積26萬平方米，三幢甲級辦公樓約8萬平方米商業(yè)模式：萬達采用訂單式的商業(yè)地產運作模式，匯聚沃爾瑪購物中心、ＨＯＬＡ家居、香港新世界巴黎春天百貨、食品廣場、國際影院、黃金珠寶城、寶大祥青少年購物中心、新華書城等八大主力業(yè)態(tài)，以及近百家各具特色的精品專賣、餐飲休閑品牌。案例之一五角場萬達廣場五角場萬達廣場地上總建筑面積約33萬平方米，是五角場副中心目前體量最大、業(yè)態(tài)最全、商氣最旺的商業(yè)項目。目前二十三頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點五角場萬達廣場主力業(yè)態(tài)體現(xiàn)了萬達廣場第三代產品的特征：即購物、娛樂、餐飲、休閑、運動為一體，滿足不同年齡客群的”24小時“消費需求主力店位置及建筑面積新華書店靠近國賓路，在萬達國際影城大樓二樓。沃爾瑪購物廣場：靠近淞滬路和政通路，高四層建筑面積約2.8萬m2巴黎春天百貨：靠近淞滬路和邯鄲路，高七層，建筑面積約4.3萬m2；第一食品廣場：靠近邯鄲路和國賓路，高五層建筑面積約2.1萬m2；萬達國際影城：靠近國賓路，共設置十個放映廳、建筑物總建筑面積約3.75萬m2；地下一層休閑購物廣場：將引進國內外包括特色餐飲、娛樂休閑、精品時尚等行業(yè)內著名連鎖品牌店進場經營。建筑面積四萬余平方米，和樂國際家居廣場通路與國賓路口，高五層建筑面積約3.3萬m2。同處五角場的百聯(lián)和萬達，兩個隔街相望的商業(yè)項目，商品其實差不多，但萬達人氣更旺？原因是使萬達做商業(yè)產品的時候，我們更注重這樣幾個問題，第一個就是休閑娛樂設施要豐富。人們現(xiàn)在不再物資短缺，不是為了購物而去購物，大家周末沒有事情做，我要找個地方去逛，我們通過引入更多的休閑娛樂的商戶，第二、非常注重廣場的建設，所謂的廣場建設就是我們會在每一個項目留3000-5000平米的廣場，人們需要溝通和交流的。目前二十四頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點萬達廣場開發(fā)的三個時代省會或核心城市的城市核心商圈占地1.2-2萬m2，建面4-6萬m2單體盒子式建筑，地下一層，地上四層主力店一般3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達影院業(yè)態(tài)按層分布，1層為精品、服飾，2、3層為超市，4層為專業(yè)賣場和影院南昌萬達、長沙萬達省會或核心城市的核心商圈占地6萬m2

，建面15萬m2每個主力店為一幢單體盒子，由多個主力店構成主力店一般為4家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場、影院，沈陽萬達、天津萬達第一代：單體店選址第二代：組合店第三代：城市綜合體體量業(yè)態(tài)案例省會或核心城市的城市副中心或新區(qū)中心占地10-20萬m2

，建面40-80萬m2，其中商業(yè)15-20萬m2由星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社區(qū)等組成，建筑形式為綜合體，以盒子+街區(qū)+高層的組合形式主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等寧波萬達、上海五角場萬達建筑目前二十五頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點優(yōu)勢缺陷選址優(yōu)勢：12個萬達商業(yè)廣場建在省會城市或直轄市，3個建在經濟發(fā)達的單列市，所有的商業(yè)廣場都在核心商圈的黃金商業(yè)地段。規(guī)模優(yōu)勢：商業(yè)面積在100000平以上有9個，50000平左右有6個，在當?shù)囟妓爿^大的商業(yè)。商戶優(yōu)勢：“訂單式商業(yè)”為其引來了國際知名的商業(yè)企業(yè)進駐經營，如沃爾瑪、美凱龍、百盛等，吸引大量消費人流

經營貢獻前2代的萬達商業(yè)廣場是萬達在營項目的主力，有12個，從開發(fā)層面上是成功的，但占總面積20%的銷售散鋪，給萬達制造了許多問題，部分項目目前運營仍較困難，如長春、沈陽、武漢等。萬達廣場第一、二代產品的優(yōu)劣勢分析商業(yè)地產定位，一、二代建筑形式單一，購物環(huán)境較差；業(yè)態(tài)單一，90%以上為購物，缺乏休閑與娛樂；與HOPPINGMALL的距離相差較大，消費特征及業(yè)態(tài)組合，一、二代產品以目的性消費業(yè)態(tài)為主，商業(yè)價值較低；業(yè)態(tài)組合上的不科學，沃爾瑪、美凱龍與精品店的組合，無法互動；主力店占到70%以上，租金過低，影響收益；過分依賴主力店的拉動效應，而忽視經營；商業(yè)建筑及規(guī)劃、在建筑形式上主力店之間，主力店與獨立街鋪之間沒有形成較好的互動、動線規(guī)劃普遍較差，平面循環(huán)與立體交叉的動線不好；租售模式、獨立商鋪銷售價格過高，散鋪投資收益預期無法實現(xiàn)，沒有解決好目的性消費（超市、建材）與非目的性消費（精品店）的人群組合。目前二十六頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點萬達廣場第三代產品——城市綜合體開發(fā)模式特征建筑構成商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃特色建筑面積一般地上面積14萬平方米以上，地下7萬平方米以上城市綜合體（HOPSCA）一般包括Hotel酒店、Office寫字樓、Pubulicspace公共空間、Shoppingmall購物中心，ulture&recretion文化娛樂休閑設施、Apartment公寓以及停車場等產品，廣場中心為商業(yè)步行街，主力店均圍繞步行街布局，形成良好動線和公共空間商業(yè)中零售和非零售的比例各占50%，零售娛樂和餐飲比例控制在4：3：3，在豎向上，不同的業(yè)態(tài)在不同樓棟進行縱向業(yè)態(tài)組合，例如家具、家飾、家紡和建材在一起，娛樂、網吧、電玩城在一起，形成客流搭配和時間的連續(xù)性效應。步行街的零售商鋪形成主力店的補充，為消費提供延續(xù)性消費同時提供租金收入采用萬達標準化模式設計，同時結合項目做適應性調整，采用街坊式布局，購物中心做到主題化和休閑化，人流動線盡量避免盲點，形成閉合的內部回路。建筑設計突出體現(xiàn)城市意向和地標式建筑。步行街為綜合體的靈魂和紐帶萬達綜合體集中體現(xiàn)了“聚合規(guī)模效應”即城市中心點建設將帶動商鋪在短期之內的價值至少有10%的提升。在經營兩年之后，它整體商鋪租金有20%，與萬達類似的北京國貿、上海新天地，都對周邊的物業(yè)價值生活品質有明顯提升，開發(fā)商也從中獲得增值收益目前二十七頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點第三代向第四代的轉型：未來會加入展示、文化、展覽等業(yè)態(tài)進去，除購物休閑之外，還可以有一些文化熏陶

開放性的對外交通第三代萬達綜合體特征開放性公共休閑場所相對閉合的內部通道回路休閑與購物良性互動商業(yè)辦公酒店住宅第三代產品物業(yè)組合第三代產品結構特征購物、娛樂、休閑、交流、展示、文化為一體第四代產品目前二十八頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點萬達綜合體的核心商業(yè)模式：訂單商業(yè)萬達訂單地產歷程：1、初期和沃爾瑪合作2、5-6年后，萬達積累了大批各種業(yè)態(tài)領先的商戶。3、萬達在全國已經有30多個商業(yè)廣場，具備實力后，主力商家如果不進某個廣場，后面廣場都不能進。4、目前進入萬達的都是國內或國際上的大牌商戶。訂單地產定義：在開發(fā)建設的時候，90%的商戶已經全部確定。訂單地產的優(yōu)勢1、縮短建設周期、降低建造成本。招商先于建設避免了招商時發(fā)現(xiàn)建筑體與招商條件不匹配，導致二次改建成本浪費招商在先，定制開發(fā)，也避免建筑方案中出現(xiàn)無效出租面積。2、新項目開發(fā)可利用商家經驗進行可行性研究，萬達建設項目前，請主力商家派商業(yè)調研團去現(xiàn)場調研，確定未來能否經營成功，借助商家專業(yè)選址經驗，萬達確定開發(fā)可行性3、提前獲得租金優(yōu)惠。主力商家在全國與萬達有戰(zhàn)略合作，可獲得優(yōu)惠租金，而先租后建的模式令萬達提前獲得預付租金收益。訂單地產目前二十九頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點萬達和17家跨國企業(yè)（其中10家世界500強企業(yè)）簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，約定包括目標城市的選擇、面積的要求、租金條件等條款。共同選擇城市和地塊，萬達先選址，商家對每一個店址大家提出意見，書面確認。選址后進行技術對接（店面層高、面積、出入口、交通體系、設備等）。每個戰(zhàn)略合作伙伴出專業(yè)人員與萬達規(guī)劃設計部技術對接，設計圖紙確定之后，商家給萬達一個正式具有法律效力的確認并打一筆保證金，反悔要賠償萬達一年的租金萬達與所有合作的伙伴約定一個前提條件，要求接受平均租金概念。即將全國的城市分三等租金（北京上海廣州深圳為第一等，省會等二線城市算第二等），事先約定租金水平，改變分別主力談判對發(fā)展速度的制約。正式開工建設前先簽租約，要求商家要先交保證金，或者開具保單。之后萬達建設，計租方式：商業(yè)廣場開業(yè)90天或是對方進場90天就開始計租。購物中心只要開業(yè)，一兩個月就能收到租金。廣場一旦運營，商家不管開不開業(yè)，進不進場都必須付租金聯(lián)合協(xié)議共同參與平均租金先租后建。“訂單地產”四個要素——聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建。目前三十頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點萬達董事長王健林提出，做商業(yè)地產有三好三難:管理難：商業(yè)必經培育期、收租率（隔街死、一步差三成）長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報三好三難經濟周期影響小享受資產升值雙重回報門檻高：資金需求大、人才要求高風險大：定位與招商難123123目前三十一頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點低成本資金來源中長期金融支持項目自身滾動商業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)新：萬達列為全國房地產金融改革試點企業(yè)，允許異地貸款，不受地域的約束，單筆貸款在5億之內無需審批，兩天三天可以批款。萬達電影院占全國15%的份額，對集團資金支持1-2%左右。有金融支持的情況下，萬達模式的融資主要通過整合以下三個渠道實現(xiàn)“低成本拿地”“訂單商業(yè)預收租金”“先建銷售型物業(yè)后造持有型商業(yè)”基金：成立麥格里萬達中國基金，得到優(yōu)良評級后，在海外發(fā)債只要募資3.3%的成本。銀行：工商銀行，中國銀行總行、農業(yè)銀行總行給萬達巨額的授信。商業(yè)管理公司將管理費和租金分開算，通過節(jié)約增效，開展招商營運，每年產生幾千萬的利潤。目前三十二頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點途徑一在購物中心旁邊規(guī)劃開發(fā)一些住宅。假如總投資5億元，7%的回報率，住宅賣了2億元，剩下3億元作為租金回收，加起來，回報率12%，就可以了。途徑二一個核心區(qū)旁邊沒有地做住宅可以在購物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。途徑三不能做寫字樓或公寓，用地性質僅有商業(yè)，把租金回報率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長。商業(yè)地產出租為主，且在沒有金融支持的情況下，有三種途徑可獲得現(xiàn)金。銷售散鋪劣勢：商鋪銷售需要三權分離。產權、經營權、管理權分離，對散鋪而言經營時，往往受制于小業(yè)主的租金限制或者業(yè)態(tài)要求，無法實行下去銷售散鋪好處：因為中國沒有房地產信托，也沒有房地產基金，萬達購物中心只好賣一點，如果完全只租不售會導致負債率太高，以后銀行更不愿意貸款。目前三十三頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點通過萬達廣場的規(guī)模化開發(fā)，解決了開發(fā)商普遍面臨的“短債長投”問題，形成低成本資金良性循環(huán)萬達的教訓：在2001年開始做商業(yè)地產的時候，萬達以房地產開發(fā)的慣性思維思考問題。從銀行貸款，貸二年期，就來做購物中心。2004年，遭遇宏觀調控，短融長投的弊端顯現(xiàn)，國家把購物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，資金鏈變得緊張。在2004年1月開了一個總裁辦公會，決定除了已開工的購物中心，暫停其它購物中心的建設，集中精力尋找長期資金管道，我們找到了一個戰(zhàn)略投資者，拿到幾十億元，在銀行催債前解決了問題。在全國開發(fā)大量綜合體物業(yè)穩(wěn)定租金獲得低成本融資早期銷售大賣場底層小商鋪回籠資金后期綜合體商業(yè)出租為主，靠銷售住宅和寫字樓回籠資金銀行貸款為主國外封閉基金債權低成本拿地商業(yè)創(chuàng)新融資訂單商業(yè)提前收租商業(yè)管理公司盈利商業(yè)地產是一個復合型的產業(yè)，它包括地產、商業(yè)、投資、金融等，其中最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產是很難做的，即使能做，也走不遠。目前三十四頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點萬達廣場模式的四個運作環(huán)節(jié)說明1、三點一線定位2、提前招商3、規(guī)劃環(huán)節(jié)4、業(yè)態(tài)調整及管理結合中國實際，選擇中心城區(qū)開店。四個環(huán)節(jié)控制規(guī)劃設計訂單商業(yè)，降低成本，降低風險三年培育期，隨時調整目前三十五頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點萬達廣場的定位關注“地址、規(guī)模、主力店”三大要素，確保基本成功

選址體量主力店依靠經驗，包括零售人員、物管人員與開發(fā)設計人員智慧。選址需長時間多次考察確定，如一年的黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的中午、晚上時間。解當?shù)爻鞘幸?guī)劃和城市發(fā)展方向。現(xiàn)狀人口少不要緊，預計幾年后會怎么樣。大勢確定后，新區(qū)也可以選擇國外購物中心理論10萬平米以內為最佳規(guī)模，按中國國情和快速發(fā)展態(tài)勢，15萬平米是最佳上限。15萬平的商業(yè)，至少要5家不同業(yè)態(tài)的主力店和超過20家次主力店來組合。中國零售業(yè)態(tài)匱乏，1萬平以上的超市、建材主力店多，但1000—2000平的次主力店少規(guī)模與效益相關，規(guī)模越大，租金越低。規(guī)模體量要求最佳，不求最大，比較效益目標優(yōu)先。不同業(yè)態(tài)對區(qū)位要求（市中心核心商圈、副中心、郊區(qū)）不同。核心商圈不能搞建材、家居，大賣場。郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，副中心要選新興業(yè)態(tài)，核心尚圈盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，郊區(qū)盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。購中心“四大功能”為購物、休閑、運動、交際。全球趨勢是更多向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。國外購物中心有近一半的面積都拿出來做休閑娛樂文化健身。萬達購物中心中娛樂、休閑功能做得好，購物中心就成功，因為文化娛樂功能可增加人群滯留期間。1目前三十六頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點萬達廣場的選址：集中于城市核心區(qū)或未來城市拓展區(qū)。1、市中心商業(yè)已經非常飽和，競爭激烈。2、中心區(qū)成本太高，對未來更好地持續(xù)經營不利。3、在邊緣區(qū)域能實現(xiàn)板塊帶動。4、根據訂單商業(yè)模式，與住宅開發(fā)不同的是，萬達要考慮主力經營商的意見，而并非刻意向邊緣區(qū)轉移萬達廣場從市中心核心商圈向副中心和外圍轉移的原因萬達廣場的選址未照搬發(fā)達國家在郊區(qū)選址慣例，而主要考慮中國人的消費心理：1、亞洲人、中國人好熱鬧不喜歡冷清，購物中心基本都在城區(qū)2、中國人去購物中心不完全是購物，還有情感交流，把逛街當成快樂的事情。3、受人口密集和城市交通條件限制。中國只能發(fā)展大交通，不能敞開私家車，4、中國土地緊張，不可能像國外到郊外大規(guī)模征地開發(fā)選址五要點一看傳統(tǒng)，首選傳統(tǒng)商業(yè)地段。最好不去新創(chuàng)造商氣。商業(yè)地段商氣形成最重要的是歷史，而不是購物中心自身建設規(guī)模和體量。消費者心理覺得某地方值得去買東西就去了，歷史心理發(fā)生作用。二看租金，選擇租金或預期租金比較高的地方。區(qū)域環(huán)境面貌整潔與否并非決定租金高低的因素，許多城市不起眼的區(qū)域租金卻很高，三看交通。購物中心一定要兩邊或者四邊都是大馬路，因購物中心停車位最少是幾百個，多的幾千個，對交通影響非常大。四看周邊人口。現(xiàn)狀人口多且居住人口占大多數(shù)是重要因素，因為購物中心服務半徑為5公里到10公里，所以周邊人口數(shù)量需在30萬以上。五看規(guī)劃。寧波萬達并非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，選址原因是位于新規(guī)劃開發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向。購物中心建設需兩年周期，未來周邊人口發(fā)展規(guī)模可以滿足人口條件選址目前三十七頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點1、業(yè)態(tài)決定體量，萬達廣場商業(yè)體量恒定，一般體量大概在10-15萬平米，稍微大一點的城市規(guī)模大的會到20萬平方米，原因在于基本主力業(yè)態(tài)包括百貨、超市、影院、餐飲街、精品店、電子游戲房等，此類業(yè)態(tài)再加地下空間，僅需15萬平方米。2、不同階段有不同商業(yè)檔次。萬達廣場在開業(yè)的時候，以適合周邊人群消費能力來確定招哪些商戶進來，萬達不會先引入高檔商品，再慢慢聚集高檔人群，而是在等高檔人群出現(xiàn)以后再調整我的商品。3、業(yè)態(tài)調整與人群的動態(tài)適應。超市不需要考慮周邊的人群，對百貨的影響都不會大。主要調整的是商業(yè)配套，在區(qū)域周邊的房地產開發(fā)成熟后，消費者有跑順腿的消費適應過程，跑順后每周就會定期去萬達并自然形成消費，此時再根據消費需求調整業(yè)態(tài)，萬達廣場業(yè)態(tài)組合的確定方式業(yè)態(tài)目前三十八頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點將招商提前到工程土建之前可以談判提高租金、減少無效出租面積，避免主力店排他性協(xié)議1、做一個購物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要考慮不同業(yè)態(tài)的組合方式，能滿足一站式購物的需求，提高比較效益2、很多大的主力店簽約時都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手。必須程序做對，招商在前。

2開發(fā)商誤區(qū)做購物中心的發(fā)展商，9成多以上是由房地產商轉換而來，包括萬達，房地產開發(fā)的思維定式：先做規(guī)劃設計，建一半甚至建成了再招商，主力店來人，在談判中發(fā)展商處于弱勢，只能被迫接受他們提出的價格。不懂得在開始規(guī)劃時與主力店談租金而不是建設期再招商。規(guī)劃期可以故意與兩三家談，這樣租金就會談高一點。萬達思維：把房地產開發(fā)商的慣性思維顛倒，一定要先租后建，招商在前，建設在后。3、招商在前能節(jié)省巨大的投資。萬達購物中心的成本組成：建安包括稅費、管理費等，不算精裝，平均每平方米3000元左右。成本便宜的原因在于設計階段與進駐的各店對接好，沒有無效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都是反復計算好的，所有面積都能產生租金。4、程序做對后，與主力店、次主力店簽好合同，約定拿到質檢驗收證書免租三個月，第91天開始計租，不管他們開不開業(yè)。做對程序的好處就是給我們帶來效益，避免麻煩。目前三十九頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點設計環(huán)節(jié)六要素購物中心設計環(huán)節(jié)的六點把控31、人流動線。單一通道最好的，最多一個環(huán)路。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置忌諱走到頭再折回的道路。忌諱有死角，寧可使用率降低一點也要做到路路相通，且進來的人容易看到垂直交通體系。2、視覺通透。購物中心設計要求一眼至少能看到十個店招。看到越多的店鋪越好，能刺激人的購買欲。3、交通體系。交通首先考慮出入口便捷，停車怎么到達各個店。全地下停車庫的設計要求讓停車的人流很快找到百貨，找到超市。人車分流：車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。萬達將卸貨區(qū)全部安排在地下，不和地面爭位置。考慮成本，地下卸貨區(qū)可局部做高。廁所設在離電梯與扶梯近的位置4、主力店的技術標準。萬達訂單商業(yè)，招商在前建設在后。因不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進行技術對接，才能掌握。做了兩三年，所有業(yè)態(tài)的特點就掌握了，需要時間積累。5、布局塊狀為主。做購物中心做塊狀比較好，最好不要做長條的，避免人流從這頭到那頭沒有交流，人流圍著一圈走，或者拐彎走，人氣能夠兜得住，滯留時間長。6、小店優(yōu)先。并非主力店就放在最好位置，恰恰把不容易賣不容易租比較差的位置給主力店去做，正主力店租金不是太高，但是它穩(wěn)定、招人氣。珠寶店美容店之類利潤高，我們把最好的位置，人流最容易到達的位置給他們。把最好的位置留給小店，可提高整個回報率。目前四十頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點1以租為主萬達一開始賣部分鋪，發(fā)現(xiàn)賣了以后經營很混亂，原因在于很多投資者回報期望值太高，一年百分之七、八的回報率都不滿意。賣鋪實際上是犧牲長期利益換取短期利益。2物業(yè)管理物業(yè)管理能解決兩方面問題，第一是提升租金，物業(yè)管理越好，品質越好，租金越高。第二、長期旺場經營要靠物業(yè)管理。萬達管理運營模式，出租為主，開業(yè)后三年內不斷調整3、開業(yè)掉鋪規(guī)律。開業(yè)是一個分水嶺，開業(yè)之后麻煩事很多，主力店、業(yè)主、商戶的投訴，機電的維保，環(huán)保的要求等等，尤其是市場的培育問題，前三年不穩(wěn)定，很麻煩。購物中心要有承受壓力的心理準備，必須渡過市場培育期，才能迎來陽光坦途。

一般來講，購物中心開業(yè)的前三年，尤其是第一年的掉鋪率會達到30%。補充上來后，第二年可能會掉20%，這種調整是個永遠的循環(huán)。過了幾年，培育期過了，大家認可它了，買東西的人也走順腿了。人都是有慣性思維的，去什么地方走順腿了自然就去了，不一定是有目的性的。我們調查發(fā)現(xiàn)，購買行為中只有百分之十幾是目的性購買，80%是隨機購買。商業(yè)項目要有三年的培育期，最少也要兩年培育期。大多數(shù)基金收購購物中心，要開業(yè)兩年之后才考慮。有的基金要過三年才收購。他們都要等渡過培育期，基金只要求3-5%的回報，但必須穩(wěn)定。44、主力店與小租戶進駐購物中心能不能成功很重要的是能不能招到有號召力的品牌主力店。主力店進來第一人氣保證。沃爾瑪、時代華納、麥當勞、肯德基這些品牌就是號召力。第二是永續(xù)經營的保證。一般一個購物中心要成熟沒有三年是不行的，剛開業(yè)頭一年頭兩年比較冷清，小租戶只能共繁榮不可能共患難，火的時候想方設法擠進來，生意不好卷鋪蓋就走，但小租戶的好處是能承受不斷提升的租金。所以光租小店不行，至少有一半面積租給有品牌的主力店，它能守得住，即使不好也能調整。。目前四十一頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點萬達商業(yè)地產運營模式可從開發(fā)各階段價值鏈分析出發(fā)，與之相應，長期低成本金融運作則是運營的最高核心。

拆遷安置土地出售政府確定居住用地體量萬達項目公司運營流程商業(yè)前期定位營銷銷售施工管理業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建筑選址指標設定訂單地產與土地開發(fā)項目開發(fā)物業(yè)管理業(yè)態(tài)調整管理運營土地拆遷出讓主力商家萬達商業(yè)管理公司照萬達廣場模式設計與主力店技術對接商場統(tǒng)一開業(yè)預付租金給萬達進行宣傳、招商、租金談判等工作戶外廣告牌招商、商場管理負責日常的運營、維修及其它管理政府三年培育期進行業(yè)態(tài)調整金融鏈條商家保證金主力商家租金物業(yè)經營、商業(yè)管理收益萬達商業(yè)規(guī)劃設計院共同選址前期接洽技術對接法定效力確認物業(yè)公司住宅、辦公產品銷售資金回籠商鋪出售/出租收益獲得當?shù)卣恋爻鲎尳稹⒍愘M優(yōu)惠銀行及基金融資主力店組合首先確定商業(yè)體量目前四十二頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點萬達模式現(xiàn)金流時間自有資金+商家保證金銷售回款三年培育期進行業(yè)態(tài)調整商業(yè)管理收益期，成本回收期長萬達商業(yè)廣場財務線圖示目前四十三頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點03海岸城模式0304020105目前四十四頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點目錄海岸城的城市副中心定位海岸城的周邊發(fā)展環(huán)境、交通條件海岸城的突圍方式海岸城資金模式海岸城成功總結目前四十五頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點同心圓式的環(huán)形道路放射形道路連接同心圓抑制了某些城區(qū)迅速提升其經濟容量的可能性，缺少對中心城區(qū)的支持加強各區(qū)域之間的交通聯(lián)系不利于土地資源的有效使用低等級設施重復建設發(fā)揮基礎設施的效應，避免投資的分散和低水平的開發(fā)建設,有利于社會經濟容量迅速提升城市交通“圈層式”發(fā)展開放式的組團(多核心)結構從“母體”中分離出更有活力的嶄新個體同圈層新區(qū)所獲發(fā)展機會均等變集中為分散單中心的一些功能合理分配到各個分中心各區(qū)域結合自有優(yōu)勢發(fā)展城市副中心的形成主城副城副城副城副城城市中心地位突出城市總體形象完整目前四十六頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點為城市母體提供發(fā)展支持發(fā)揮自身環(huán)境優(yōu)勢依托城市母體發(fā)展對城市母體發(fā)展業(yè)態(tài)提供有利互補。發(fā)揮自身環(huán)境特點，開發(fā)優(yōu)勢產業(yè)。與中心城區(qū)保持良好的連通性，帶動區(qū)域經濟發(fā)展。城市副中心特色目前四十七頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點從深圳南山城市副中心的發(fā)展歷程來看，南山商業(yè)市場是由住宅開發(fā)和交通所帶動的1990199520002005至今未發(fā)展時期新舊商業(yè)更替穩(wěn)定發(fā)展期特征上世紀80年代末，地處深圳特區(qū)西部的南山區(qū)，還是一個相當偏僻的行政區(qū)域。交通不便。1999年10月1日，濱海大道正式通車，南山到羅湖、福田的車程縮短到十多分鐘，房地產企業(yè)紛紛搶灘南山，一個個住宅小區(qū)拔地而起尤其是蛇口、華僑城開始大力發(fā)展高端住宅。類似半山別墅、蘭溪谷、波托菲諾等高端住宅建成，將原來居住在福田和羅湖的私企老板、企業(yè)高管、社會精英吸引到南山居住，其中一部分居住者開始將企業(yè)往南山遷移，為南山寫字樓擴容提供了廣闊的空間。銅鑼灣、家樂福、五星級的希爾頓酒店等又開始了新一輪擴張。多達幾十個項目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強大消費力，南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進一步增強。發(fā)展模式時期到了1995年，深圳市中心區(qū)西移工程開始啟動，南山的市場前景才得以受到關注。居民的消費主要依靠長期以來自然形成的小商業(yè)街和零散網點提供，商業(yè)發(fā)展處于封閉而又松散的狀態(tài)。

人人樂南山總店開業(yè)為大商業(yè)形成的起點，世界零售業(yè)巨頭“家樂福”進駐南山，區(qū)域初步形成了一定的商業(yè)輻射力，吸引了周邊居民及部分寶安居民前往購物。寫字樓市場之常被看成是整個深圳寫字樓市場的軟肋。發(fā)展期隨著大量新增居民的涌入，舊的商業(yè)街開始改造和沒落，新的商業(yè)形態(tài)和新的商圈逐步形成，沃爾瑪、海雅百貨等許多大型商業(yè)物業(yè)的相繼開業(yè)。寫字樓物業(yè)開始發(fā)展。交通不便老公房小商業(yè)交通發(fā)展商品房發(fā)展超市進駐高速公路成型高級住宅區(qū)地鐵、西部通道通車別墅市場發(fā)展綜合體形成商圈繼續(xù)發(fā)展目前四十八頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點項目周邊住宅地產發(fā)展成熟、商業(yè)地產發(fā)展初現(xiàn)端倪，緊鄰科技創(chuàng)業(yè)園產業(yè)區(qū)，與深圳市中心及香港方向交通便利項目所處之南山商業(yè)文化中心區(qū)，周邊除現(xiàn)有部分商業(yè)用地、商業(yè)辦公用地及居住用地、娛樂用地之外，住宅用地基本已完全轉讓。而北片區(qū)，創(chuàng)世紀濱海花園、錦隆花園、中信海文花園住宅項目等已建成。西片區(qū)保利城花園、天悅園、青春家園、山海人家、海印長城等商住項目也已在建并發(fā)售。項目東臨深圳灣海域，與香港隔海相望，北鄰深圳大學和高新技術園區(qū)，南臨南油工業(yè)區(qū)，濱海大道從中心區(qū)北側通過，到深圳市中心區(qū)交通順暢。華僑城住宅區(qū)深圳灣大橋蛇口經濟開發(fā)區(qū)海岸城科技園西部通道通往香港目前四十九頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點擁有良好的消費環(huán)境，依托周邊成熟的住宅區(qū)、及通往深圳市區(qū)和香港的便利交通為商業(yè)帶來人氣深圳市中心及香港的潛在消費人群12周邊成熟高級住宅區(qū)白領3附近高科技產業(yè)園區(qū)的白領目標客戶群體4高檔住宅區(qū)的企業(yè)家?guī)髽I(yè)入駐南山寫字樓市場目前五十頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點本項目周邊有競爭產業(yè)，所以要與周邊區(qū)域同類產品類型差異互補，形成商業(yè)氛圍，提升區(qū)域競爭力項目保利文化廣場益田假日廣場京基·百納空間海岸城商業(yè)面積約2萬平方米商業(yè)部分約10萬平方米8.6萬平方米購物中心約12萬平方米商業(yè)街約4萬平方米。業(yè)態(tài)組成百貨、超市、餐飲酒店和商場以及寫字樓三部分構成休閑、娛樂、餐飲寫字樓、購物中心，風情商業(yè)街開發(fā)商保利集團華僑城京基地產海岸地產地址南山商業(yè)文化中心核心區(qū)東南角深南大道世界之窗對面白石路和沙河東路交界不遠處南山區(qū)海德三道與文心五路交匯處最大亮點被譽為第五代商業(yè)項目，是深圳惟一以文化為主題的擁有博物館和劇院的商業(yè)項目華僑城內首個高檔商業(yè)最值得驕傲是商業(yè)位置海岸城購物中心的檔次、規(guī)模以及定位可以說是后海片區(qū)最吸引眼球的目前五十一頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點海岸城突圍方式緊緊圍繞客戶需求，從產品力、配套設施、軟性服務以及對購物精神體驗的營造來突破市場四：打造符合產品優(yōu)勢的特色氛圍三：符合客戶購物需求的專署服務體系二：強調購物體驗的完整性及相關配套一：產品細節(jié)的打造及品質需求產品需求配套需求服務需求體驗需求目前五十二頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點南山海岸城定位建設地點：深圳市南山商業(yè)文化中心區(qū)

總用地面積：68377.9m2

總建筑面積：約29萬m2

建筑容積率：3.07

竣工時間：2006年

開發(fā)商：深圳市海岸房地產開發(fā)有限公司

局部合作設計單位：美國凱里森事務所目前深圳西部經營面積最大、功能最齊全、服務人群最廣泛、最具代表性的集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購物中心

目前五十三頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點類型所有權經營權統(tǒng)一經營權局部統(tǒng)一所有權分散，經營權分散產權屬性產權單一產權分散產權分散經營屬性所有權與經營權統(tǒng)一所有權與經營權局部分離統(tǒng)一經營所有權分散，經營權分散規(guī)模過大，一般難以經營租售特點只租不賣，或自行經營租售混合或全部銷售全部銷售開發(fā)商要求很強的商業(yè)經營管理能力不要求聘請專業(yè)經營管理公司不要求一般移交政府托管開發(fā)商職責負責商業(yè)經營與物業(yè)管理協(xié)助火聘請專業(yè)公司管理工作商業(yè)街管理移交政府不參與后期經營管理開發(fā)商利潤點商業(yè)經營利潤商鋪銷售收益商業(yè)經營收益分成商鋪銷售收益資金回收特點投資回收期長，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流快速回收部分投資快速回收全部投資適用范圍大型百貨、購物中心購物中心、主題街區(qū)臨街鋪面商鋪只租不賣，整體包裝、提升商業(yè)檔次從本項目所有權主體：商鋪只租不買，風情商業(yè)街及寫字樓進行銷售。目前五十四頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點通過主力店的導入提升整個百貨的檔次，并通過特色項目提升項目的關注度以及強化人氣的聚集品牌主力店

吉之島百貨：進駐面積約23000平方米；商品琳瑯滿目，環(huán)境好，號召力強。家樂福超市：主力超市，滿足附近居民需求。特色項目嘉禾電影院：面積約3000平方米；約有7個影廳，1900個坐位；

室內真冰溜冰場：深圳西部最大的室內真冰溜冰場，冰面面積約1200平方米。

主題概念餐飲：約4000平方米；獨特異國風味佳肴，薈萃美食文化。

購物中心整體業(yè)態(tài)分布比例為零售約65％，餐飲約20％，休閑娛樂約15％在全球招商過程中，堅持以選商的態(tài)度，精挑細選最適合海岸城定位的品牌商家進駐。除率先進駐的吉之島、嘉禾影院、真冰溜冰場及中森名菜四大主力店外，陸續(xù)進駐的還有本色音樂廚房、順電、生活本色、領跑體育、星巴克、棒約翰、意粉屋、太興新世代、滿記甜品等各式美食，以及KENT＆CURWEN、Durban、INTERMEZZO、CKJEANS、ESPRIT、JOY&；；PEACE、MIRABELL、Aee、ONLY、VEROMODA、JACK&；；JONES、G-STAR、CHEVIGNON、GIORDANO、BOSSINI、SWATCH、眼鏡88等，近120家品牌精選商家已搭載商業(yè)巨輪，開始攜手同行。目前五十五頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點豐富購物、餐飲、娛樂體驗提升產品競爭力目前五十六頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點高寫字樓物業(yè)裝修標準提升物業(yè)價值卓越品質：電梯：12部日立電梯，客梯配備專用空調，轎廂高度2.7米，運行更舒適快捷，體現(xiàn)人性化細節(jié)。LOW－E幕墻玻璃；通過線條變化形成光影效果和起伏的輪廓線，外型現(xiàn)代、時尚、硬朗。采用雙層LOW－E幕墻玻璃，具有良好的隔熱、隔音性能，高透光、低輻射，節(jié)能效果顯著，優(yōu)化辦公環(huán)境。高配比車位：2層地下車庫，共約499個車位，平均約每100平方米商務空間配備一個車位，出入更自由，商務更便利。環(huán)保空調：采用環(huán)保空調主機，領導健康、節(jié)能的辦公潮流。利用組合主機的搭配及高效的無級調節(jié)方式，實現(xiàn)商務低耗高效運轉。新風系統(tǒng)讓室內空氣自然流通，和室外一樣新鮮。目前五十七頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點休閑生活廣場聚集人氣，流暢交通路線提升客流，雙首層商鋪設計提升商業(yè)價值·水——南北雙廣場·通——雙步行街·聚——雙首層·入——退臺餐飲

為各類演出、聚會、商業(yè)活動和市民的公共休閑娛樂活動提供了寬闊空間。四通八達的人流行走路線，在便捷高效之余，更讓區(qū)域消費融會貫通。傳統(tǒng)的“基礎首層”可以聚集繁華的商業(yè)人流，更增加了二層北面與高架步行街相連的“增值首層”。退臺式餐飲設計，豐富機會性消費。目前五十八頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點海灣水景生態(tài)系統(tǒng)，突出區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢充分運用了“水”這一元素，提供給人們與水親密接觸的機會。南廣場水景海灣系統(tǒng)生態(tài)港灣完善獨立的非機動交通體系——自然海灣的步行系統(tǒng)，包括沿內灣的紅樹林觀賞線路（浮橋步道）、濱水步行道、自行車道及濱海商業(yè)步行街等。擁有優(yōu)良的港灣景觀資源和開放的濱海公共空間。南山內灣將在不久的將來，成為世界F1摩托艇冠軍賽的分站地點。目前五十九頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點海岸城項目產品綜合優(yōu)勢目前深圳西部經營面積最大、功能最齊全、服務人群最廣泛、最具代表性的集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購物中心。具備30萬平米的超大體量處在地鐵2號線沿線商業(yè)連通性好，充分發(fā)揮商業(yè)價值擁有個性化的特色規(guī)模大——深圳西部最大的商業(yè)體量，一站式購物，輻射能力強，認知度高，商業(yè)價值好。購物中心自主經營，品牌效應好稀缺性——且購物中心并不對外銷售、整體包裝，提升品牌價值，只有海岸風情街約290間獨立商鋪可售。規(guī)劃連通性好——規(guī)劃中充分考慮了東西座寫字樓與購物中心的連通性，利用“上蓋步行街”及天橋將項目相互聯(lián)動，將步行街與購物中心連成一體，商業(yè)價值挖掘充分。交通好——西部通道、地鐵、濱海大道、后海大道、后海濱路、科苑大道等城市主干道與中心城區(qū)及香港充分連通。濱海特色——深圳唯一具有濱海風情特色的購物中心，純甲級寫字樓，軟硬件一流。目前六十頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點海岸城成功必備條件規(guī)劃核心、政府支持度高，配套成熟第一、地處規(guī)劃南山城市副中心，政府投資力度大、重視程度高，周邊配套成熟。第二、區(qū)域交通良好，到達深圳市中心及香港非常方便。第四、設計業(yè)態(tài)多樣，主力店面穿插，規(guī)劃連通性好，特色項目經營，發(fā)揮生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，如果純粹是一個shoppingmall，因為經營方法的問題就會限制很多業(yè)態(tài)經營的潛力，海岸城的很多業(yè)態(tài)可以互補，提升了在區(qū)域間的產品競爭力。交通便利區(qū)域高端住宅發(fā)展成熟第三、華僑城住宅區(qū)、半山別墅、蘭溪谷、東方花園、波托菲諾等別墅發(fā)展帶來潛在消費市場。差異化產品路線、減少競爭對手目前六十一頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點都市綜合體發(fā)展趨勢

中國城市的發(fā)展與城市化進程在經歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來愈清晰，其中一個最大的變化是城市發(fā)展由粗放型向集約型方向的轉化，精耕細作的城市營運運作模式已進入各個城市的市長們的議事日程之中。由此看來，未來城市的發(fā)展中都市綜合體大有用武之地。

首先，都市綜合體對區(qū)域經濟的標識性與強化作用越來越顯著以“城市—區(qū)域”一體化、城市空間多中心化的發(fā)展趨勢增加了各個城市或區(qū)域中心對都市綜合體的市場需求，作為城市功能集中體現(xiàn)的都市綜合體，對區(qū)域經濟具有標識性、對城市中心具有強化作用，如東莞第一國際，不僅作為東莞CBD的財富中心，成為東莞城市的象征，而且作為華南地區(qū)“世界加工廠”的城市定位，成為區(qū)域經濟的標簽。其次，都市綜合體將越來越有個性，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市與區(qū)域的個性形象城市功能多樣化、城市形象特色化、城市環(huán)境生態(tài)化、城市資源集約化對都市綜合體的開發(fā)模式及規(guī)劃設計提出了新的要求。未來的都市綜合體必須具有個性，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市的形象。在功能上具有多樣性，具有居住、工作、休閑、娛樂、購物等多重功能，實現(xiàn)城市土地集約經營效益。

目前六十二頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點都市綜合體發(fā)展趨勢

第三、都市綜合體所聚合的功能將越來細分具有多樣性從都市綜合體的案例研究與德思勤實踐案例中可以發(fā)現(xiàn)，都市綜合體的市場也在不斷細分，其內部各種聚合的功能也有主次關系并不斷演化。如按所處的位置分：有城市成熟中心區(qū)綜合體、城市新中心區(qū)綜合體、規(guī)劃衛(wèi)星城綜合體、城市近郊或遠郊綜合體。按拿地的性質分：有舊城改造、特定產業(yè)園區(qū)、未開發(fā)也沒有特定條件的土地。按綜合體內各物業(yè)比例分：有以商業(yè)為核心的綜合體、以商務為核心的綜合體、商業(yè)商務雙核心綜合體、一般住宅綜合體。按綜合體配套的優(yōu)勢分：有地鐵概念綜合體、CBD概念綜合體、產業(yè)概念的綜合體等。第四、都市綜合體將越來越以可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略，集聚最具前瞻性的規(guī)劃與策劃理念、最先進工藝技術和高科技手段，引領城市與區(qū)域的發(fā)展可以看到，成功的都市綜合體項目在其策劃與規(guī)劃設計上均有超前的理念、先進的高科技手段，以達到項目長期可持續(xù)發(fā)展與項目效益最大化的目標。這些項目從開發(fā)到最后建成，在歷經10年、20年后仍然可以成為區(qū)域甚至城市的驕傲。這同樣對都市綜合體的開發(fā)提出了更高的要求。目前六十三頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點海岸城收支狀況：成本約20億元，寫字樓銷售約33億，購物中心12萬平方米租金收入另算支出單價面積合計（單位.萬）收入單價面積合計（單位.萬）拿地成本（寫字樓）1600元/㎡13.5萬㎡21600東座（05年）9000元/㎡8.57萬㎡（商業(yè)街2萬）77130拿地成本（商業(yè)）2000元/㎡16.5萬㎡33000西座（07年）29000元/㎡9萬㎡（商業(yè)街2萬）261000建造成本3300元/㎡30萬㎡99000專業(yè)人員費用99000×8％7920管理費用（21600+33000+99000）×3％4608財務費用（21600＋33000＋99000＋7920）×[（1＋6%/4）（2／2）×4－1]＝7416萬元7416銷售推廣代理費用（261000+77130）×（1％＋2％）10143.9支出合計183687.9收入合計338130目前六十四頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點海岸城資金鏈，主要注意東座寫字樓的銷售回款，支持項目推進發(fā)展拿地銷售并建筑期建成期發(fā)展階段西座寫字樓建成，購物中心建成現(xiàn)金狀況時期東座寫字樓建造拿地成本寫字樓1600元/㎡，商業(yè)2000元/㎡，共計30萬㎡建筑及銷售成本合計3.9億建筑期銷售東座寫字樓7.7億，回款7.3億支出共計9.36億東寫字樓建造銷售回款購物中心及西座寫字樓建造2003200420052007至今拿地成本合計5.46億東座寫字樓銷售9000元/㎡，購物中心及西座寫字樓開建回款計7.3億建筑及銷售成本合計9.04億支出計9.04成果期西座寫字樓銷售29000元/㎡，購物中心招租銷售西座寫字樓26億，回款25億回款計25億拿地銷售招租回款目前六十五頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點海岸城現(xiàn)金流時間前期投入高，分期開發(fā)銷售，平衡現(xiàn)金流二期開發(fā)銷售，商業(yè)持有運營增值，回款時間較快海岸城財務線圖示目前六十六頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點04SOHO模式0304020105目前六十七頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點三里屯SOHO北京soho中國公司開創(chuàng)了辦公居住一體化——Soho系列產品解決方案，三里屯soho為其中之一Soho北京公館特征：全裝修公寓及配套休閑會所、水系大堂、雙層幕墻隔熱隔音光華soho特征：靠近央視新臺址，采用圓形窗設計，·獨特的設計將辦公樓層分成三部分，辦公空間可自己組合，少量辦公室擁有獨立的“步入式”花園平臺朝外soho分戶空調，客家土樓式設計風格Soho尚都loft挑高辦公，精裝修，分戶式中央空調，項目本身造型獨特，成為地標性建筑建外soho項目配套16條步行商業(yè)街，吸引300位沿街知名商家SOHO，是英文[SmallOfficeHomeOffice]的頭一個字母的拼寫，就是[小型辦公、家里辦公]的意思。SOHO是人對自由職業(yè)者的另一種稱謂，同時亦代表一種自由、彈性而新型的工作方式。2000年1月8日，北京出現(xiàn)了“SOHO現(xiàn)代城”，并在三個月內一銷而空。SOHO”這個在家辦公的概念，也開始在中國蔓延。區(qū)位：三里屯SOHO項目位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側，南三里屯路路西，是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。物業(yè)：5個購物中心、9幢30層高的寫字樓和公寓樓組成，旱冰場、帶燈光的小河將5個購物中心串連起來，功能豐富，46萬平米的建筑讓這里就像一個濃縮了的城市景觀，成為北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場。目前六十八頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點區(qū)位：三里屯SOHO項目位于北京市朝陽區(qū)，是北京最具國際化氣氛和傳統(tǒng)的區(qū)域。指標：整個項目總占地約5萬平米，規(guī)劃總建筑面積地上約為31萬平米，地下約為15萬平米。近12萬商業(yè)物業(yè)類型：由5個購物中心、9幢30層高的寫字樓和公寓樓組成46萬平米的建筑讓這里就像一個濃縮了的城市景觀，將成為三里屯地區(qū)變革的新亮點，集商業(yè)，餐飲，娛樂為一體，將成為北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場。由溜冰場和水景室外廣場將5個購物中心連接。

三里屯SOHO三里屯·SOHO最大的成功體現(xiàn)在營銷層面，通過銷售模式的靈活運用，將非現(xiàn)金流的商業(yè)及寫字樓轉化成現(xiàn)金流物業(yè)，同時博取高價值目前六十九頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點三里屯SOHO賣的最火的房源是商鋪，其次是寫字樓，最后是公寓。三里屯SOHO的商鋪走的仍然是切割散賣的原始操盤路線，在眾多正規(guī)商業(yè)地產開發(fā)商已全面轉向持有的大市場背景下，三里屯SOHO的商鋪銷售依然如此火爆1、三里屯SOHO自7月12日獲得預售許可證之后的不到半個月的時間里，項目成交547套，商鋪均價58404元每平方米。最大的一單成交達4.5億元；2、僅僅每單過億的大單成交就逾20多億元，兩、三千萬的都是小單。三里屯SOHO三里屯·SOHO堅持商業(yè)散售形成熱銷Soho模式認為傳統(tǒng)商業(yè)經營提出“只租不售、整體經營”的模式并非唯一正確道路，傳統(tǒng)模式屬于百貨公司類型模式，個性化和信息化時代適用“包產到戶”的商業(yè)模式，即由經營者自己決定商業(yè)經營。認為養(yǎng)鋪期出現(xiàn)的定位不準，經營失敗是正常現(xiàn)象，經過經營者的主動調整，商業(yè)業(yè)態(tài)會逐步成熟。目前七十頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點三里屯SOHO三里屯·SOHO——商業(yè)街業(yè)態(tài)及定位臨外街商鋪：150余套，上千米的臨街展示面，上萬平米的臨街旺鋪。商鋪地上1-5層平均每層總建筑面積約為23000平米，位于地下一層至地上四層(局部五層)的零售商業(yè)由5個不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成。在項目的中央下沉式商業(yè)部分，極有可能打造一些24小時營業(yè)小店，與三里屯的整體氣氛相適合，給商戶的自由度也會更多一些。“國際化商務核心”“國際化時尚區(qū)”“24小時娛樂中心”目前七十一頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點三里屯SOHO三里屯·SOHO——商業(yè)街設計要點特點二：開辟眾多街道，讓人自由游逛。配合這個構思特別設計了3層街道，除地面層外，更有地下一層及地下二層。各層街道兩旁均由5個購物上場和特色商業(yè)街構成。特點一：開放式設計整個項目沒有任何圍墻，目的是和城市融合特點三：梯田式設計位于地下一層至地上四層的零售商業(yè)由5個不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成，高低錯落的梯田式設計，讓每一層商戶都可享受戶外的園林景觀。目前七十二頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點三里屯SOHO和soho中國開發(fā)的其他項目一樣，全部位于北京成熟的商務區(qū)，在北京三環(huán)以內住房供應量趨近于零的現(xiàn)實情況下，地段具備稀缺性熱銷原因分析購買客戶多數(shù)為缺少穩(wěn)妥投資渠道的國內投資者，其購買意圖在于選擇優(yōu)質地段項目作為保值首選，其買家全部為國內客戶，來源分散，有相當煤炭行業(yè)老板認可購買大城市中心地段物業(yè)的保值作用，長期持有不計短線受益，另外，有四成左右客戶是購買過SOHO產品的老客戶soho從最早的現(xiàn)代城項目開始，在北京已經建立了品牌知名度，其產品設計特意突出其設計創(chuàng)意性和建筑個性，項目在宣傳包裝方面通過創(chuàng)意概念提升價格，給客戶造成稀缺和唯一的體驗，不斷在營銷層面形成沖擊力三里屯soho于2008年7月開盤，一周內銷售達到簽約43.5億，開盤累計銷售額達到52億，超出開發(fā)商原定最高20億的目標區(qū)位因素客戶定位產品打造三里屯SOHO目前七十三頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點三里屯Village位于北京泛CBD商圈三里屯區(qū)域，是一個擁有17萬方建面，眾多高端品牌匯聚，集購物、餐飲、娛樂等功能于一體的國際時尚中心三里屯VILLAGE區(qū)位：三里屯Village原名“新三里屯”，南臨工體北路，東鄰三里屯酒吧街，靠近使館區(qū)，是太古地產首個在中國內地落成啟用的商業(yè)項目，并匯集了眾多國際品牌的旗艦店和環(huán)球店，使其成為首都的國際時尚中心。三里屯village物業(yè)：占地逾5.3萬平方米，總樓面面積超過17.2萬平方米，由19座充滿創(chuàng)意的時尚建筑組成，樓間密度低；以“3·3”服裝大廈為界分為南北兩區(qū)，包括250間零售商店、一個多功能廳及一家設有100間客房的個性化精品酒店。其中南區(qū)7.2萬平方米。南區(qū)北區(qū)目前七十四頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點南區(qū)坐擁11幢獨具特色的先鋒建筑，不規(guī)則的幾何外形、大膽飽滿的建筑用色，前衛(wèi)個性，極具視覺沖擊效果三里屯VILLAGES2S4三里屯南區(qū)樓層指示圖S1S3S5S9S7-TheOrangeS11S6S8S10目前七十五頁\總數(shù)九十頁\編于二十一點南區(qū)定位為中高端購物區(qū)，超大面積的阿迪達斯、耐克、蘋果等國際品牌旗艦店、環(huán)球店林立，配套餐飲、文化娛樂等設施三里屯VILLAGE類別品牌女裝BenSherman、Benetton、BMWLifestyle、CheCheNewYork、Eachway、Ein、Ellassay、Eve.NY、FaninaFanini、Fansky、Frozen、JecciFive、JNBY、Levi's、Lorolana、Mango、Moiselle、Only、Salad、Sisley、Tough、VeroModa、WHITECOLLAR、WildOrchid男裝BenSherman、Benetton、BMWLifestyle、Croquis、Jack&Jones、Levi's、Nottinghill、Sisley、Tough運動/休閑裝adidas、Columbia、Esprit、LACOSTE、Mizuno、NAUTICA、Nike、Puma、Quiksilver、TheNorthFace、Timberland、UNIQLO童裝/玩具BearandMe、FisherPrice、ThinkPinkJunior、珠寶/手表/配飾Artini、Casio、ChowSangSang、ChowTaiFookFineJewellery、CityChain、CTF、EvitaPeroni、Express、Fossil、JetwayStyle、JumpIn、Parker、Qggle、Twice、VVA、Waterman鞋/箱包/皮具Acupuncture、Belle、Birkenstock、Cable&Co、CPU、Crocs、Crumpler、DELSEY、Dr.Martens、ecco、GEOX、Joy&Peace、LeSportsac、Mirabell、NovoSneakers、Sac&Co、Staccato、SteveMadden、Valleverde、WalkerOne影院美嘉歡樂影城健康/美容Camenae、ComfortZone、DHC、IngridMilletParis、PrettyValley、RedEarth、Toni&Guy、WATSONS、書籍/音樂/電