2012年01月xx合約管理制度解讀xx發展管理部xx合約管理制度共分5個部分一、成本管理制度二、招標管理制度

三、合約管理制度

四、物資采購管理制度

五、承建商/供應商管理制度六、統一合約模式七、工程合同議標、定標規則第2頁編制依據1、《合約成本管理執行法則十四條》2、《地區公司工程合約管理制度》（2008年5月）3、《中海地產物資采購管理制度》（第二版，2009年4月）4、《中海地產集團有限公司招標管理辦法（試行）》5、中海地產集團后續頒發的管理細則、通知、規定等第3頁成本管理的思路：全過程管理688：三級管控，集團管“一頭一尾”，區域管“一頭一尾＋中間”81：兩級管控，強調“主動控制、過程控制”第4頁一、成本管理制度1、管理職責：在總部成立全過程成本管理小組，負責統領xx各項目的成本管理工作。財務資金部是全過程成本管理小組的日常辦事機構。總部發展管理部負責建安成本（含保障房）、土地合同中未含的大配套成本、勘探測繪費、環境評估費、報建費用、工程管理費以及經濟技術指標的管理，進行目標控制值的審核和過程監控。地區公司財務資金部負責牽頭本公司的成本管理工作。第5頁一、成本管理制度2、成本科目：在建安費用中增加二級成本科目“賣場”，售樓處/樣板房的實體建設費和裝修費不再列在營銷費中，改由合約部監控。保障房和市政大配套成本列在建安費中進行測算，但科目歸口為地價中的基礎設施配套費。說明：“戶內裝飾”的內容為批量戶內精裝修，不同物業類型再從科目下進行劃分，不得將戶內裝飾拆分到各物業類型中。物業管理用房的裝修列入其所在的物業類型中。第6頁一、成本管理制度3、目標成本：三個階段定位階段（V2.1版）：與《項目發展綱要》同時上報；方案階段（V3.1版）：方案定稿后15個工作日內上報；施工階段（V4.1版）：第一個總包定標后15個工作日內上報；說明：a.每個階段都需要上報建安成本預測明細表及盈利預測表；b.原則上，下一版的成本目標應低于上一版的；c.如增加批量精裝修等原因需要追加目標成本，需重新進行項目盈利預測。第7頁一、成本管理制度4、過程監控和預警：每月編制合約成本月報，對項目成本進行動態監控；三級預警：橙色、紅色、黑色。第8頁二、招標管理制度1、招標文件評審：分判合同金額預計超過100萬元的，必須評審。2、投標單位：第9頁招標金額投標單位數量預計≥100萬≥4家總包工程建筑面積≥5萬m2或招標金額預計≥1,000萬≥6家總包工程建筑面積≥10萬m2，或招標金額預計≥3,000萬≥8家二、招標管理制度3、開標：開標人員：合約主管領導、合約部經理和經辦人、財務部負責人。帶樣板投標：先確定樣板，直至所有投標樣板均滿足要求后，再開經濟標。帶設計方案投標：先確定設計方案，直至所有設計方案均滿足要求后，再開經濟標。4、議標：大額分判工程的議標，建議合約主管領導應參加。第10頁二、招標管理制度5、定標：定標記錄應在定標會上當場手工填制并簽字。合同金額≥100萬元的暫定總價合同，定標后應上報總部發展管理部核定暫定總價后，才能簽發中標通知書。中標通知書由總經理簽發。6、擴標：擴標金額原則上不得超過原合同金額，且累計不得超過100萬元。第11頁二、招標管理制度7、小額工程及物資采購招標合同金額預計＜20萬元的工程及物資采購招標，無須上定標會，由合約主管領導確定中標單位并簽發中標通知書。8、零星采購招標工程急需使用，且金額預計＜5萬元物資采購，可直接議標；金額≥1萬元的，應簽訂書面合同。第12頁二、招標管理制度9、需總部參與審批的事項：1）大額合同招標采購包括：總包工程招標、預計合同金額≥500萬的工程招標、預計合同金額≥200萬元的物資采購。投標單位審批；每一輪回標后，將《開標書》、相應的評標分析以及擬定的議標單位名單報總部發展管理部備案；最終的評標報告經總部發展管理部審核后，由集團總裁召集定標會議；《大額合同中標單位審批表》應不遲于定標會后第二天交總部發展管理部、副總裁、總裁審批。第13頁二、招標管理制度2）招標金額預計≥100萬元時，新引進的投標單位在第一次參加投標時，應報總部發展管理部審批。3）金額≥200萬的合同，總部參與合同評審。4）任何招標采購的中標價超過所對應的成本控制限額的，地區公司應將定標結果報總部發展管理部備案，并附原因說明及后續應對措施。第14頁三、合約管理制度1、工程款支付：根據工程形象進度計算當月累計進度款，當月工程款＝當月累計工程款－上月累計工程款單筆金額≥100萬元的工程或物資款支付，報總部發展部審批。第15頁三、合約管理制度2、工程變更管理1）工程管理指令：設計變更指令發給項目部，以工程管理指令的形式發給承建商；不要一份工程管理指令同時致多家承建商；項目部簽發的工程管理指令或其它正式函件的內容不應涉及：價款確認、合同解釋、承建商違約行為判定等越權內容。對于涉及雙方合同責任界定、索賠與反索賠、承建商之間相互索賠的正式函件，可能引起加重或減輕承建商責任等事項的，應事先征詢合約部意見；工程管理指令應按月統計，按合同分類。第16頁三、合約管理制度2）工程管理指令的評審設計變更評審：詳見規劃設計部的相關制度文件項目部發出的工程管理指令評審新增項目價款預計超過20萬元、且與原分判工程無必然聯系、在施工工序上無依附關系的，應優先考慮通過招標程序來決定價格和承建商。第17頁單一指令審批權限預估金額＜2萬元項目經理簽發2萬元≤預估金額＜5萬元合約主管領導審批5萬元≤預估金額＜20萬元總經理審批20萬元≤預估金額＜50萬元合約分判評審小組審批預估金額≥50萬元報總部發展管理部審批三、合約管理制度3）指令完成確認一份工程管理指令對應一份指令完成確認單；如果根據指令及所附圖紙可以計算出變更的工程量及變更費用的，則《指令完成確認單》可無需注明工程量；如果根據工程變更指令不能計算出變更的工程量和變更費用，則應及時到現場核實工程量，承建商應將核實的工程量填寫在《指令完成確認單》中，必要時用圖示、照片的形式加以說明。任何變更確認均應避免以點工或臺班計算。第18頁三、合約管理制度對于因任何原因而返工的項目，必須詳細說明返工程度及材料損耗數量，注明返工原因，對于承建商提出的材料“全部損耗”必須特殊說明(如損耗的材料是否可以在今后重復使用等)。對于可繼續利用或可變賣的材料，簽證意見需要說明具體的處理方式。《指令完成確認單》的簽署僅代表對指令完成情況的事實確認，并不表明由該指令造成的費用增加全部屬于業主的責任。如果根據合同或現場有證據表明，承建商對該指令造成的費用增加負有全部或部分責任，則業主有權不支付或部分支付該費用。《指令完成確認單》中的數量均不代表是業主確認的最終數量。在工程變更價款審批時，只要有真實可靠的證據、或經計算可以得出新的數量，則承建商須無條件地承認新的數量。第19頁三、充合約遣管理撲制度4）悲工程賺變更厭價款金的審肯核審批騰權限每一旺份《往工程服變更糾價款天審批落表》功對應拉一份狐工程畏變更種指令澤和變當更指恥令完動成確奶認單宮。合約區部在閘進行農工程截變更舞價款播審核葡時，滅應先玻根據座合同藥判斷眨是否伸屬于昂承建蜂商的父責任汪，并呢對工土程量濕及單浪價的仙合理受性做必出審倍核。涉及夠減少傅合同傾工作孫和合稈同責憲任的線工程判管理搭指令凱，合揭約部向應及研時完礙成變愁更價揚款審爆核，至并在縫當期體工程捎進度北款中俘扣除儀。第20頁單一指令審批權限變更價款＜2萬元合約部經理審批2萬元≤變更價款＜5萬元合約主管領導審批5萬元≤變更價款＜20萬元總經理審批變更價款≥20萬元合約分判評審小組審批三、您合約李管理殖制度5）耗大額炸增補稀：固定步總價再的工辮程合暮同，敲其增叫補的族變更再價款負累計演超過津10泉0萬艙元，勻如果械需要盲中期絲式付款翼，應唉報總臨部發土展管淘理部雕審批盾，經仁審批樣后的卵變更企價款偶才能疫辦理胃款項或支付惕。就莊單個刃合同塌而言燃，每新個合劉同的煎大額魯增補育原則效上只辦能審晶批一近次。暫定允總價跳的工生程合猶同，鹿在轉唯為固慈定總脊價合筑同之朋前，村不得葡確認蘭增補岔變更按價款其。第21頁三、象合約況管理吧制度3、挖結算在結盯算審醒核之支前，拳合約幼部應紀首先瀉要求災項目貿部對綁合約桂內工混作完鑒成情耗況進父行核占實并紙予以理說明宿。承建立商使延用的壞甲供訊物資忌數量懸需要千由合眠約部駕、承戰建商辰、供飛應商圣三方酷簽字住確認分。任何赴合同來結算杜超出耽合同逗額≥脖20風0萬撕元、鼻或大盈額合銷同結丙算超繭出合朗同額約≥1稅0％鞋的，炕地區耐公司需合約抖部先撞與承貨建商切達成紋共識股，但鈴應聲庸明并島非最夕終結士算金岔額，距報總暢部發狐展管悟理部臺進行捷專業母層面尼審核廊后，慨再由得地區貸公司脆根據鼓審核產意見窩與承辨建商沖作最另終確遇認。第22頁四、歉物資紐奉采購德管理鞏制度1、病地區獻公司烈自行等采購翅的物牢資1）偉甲供辰：由題地區錦公司害經過辰招標嗚確定璃物資漁的品漏牌和悔價格吩，并薦直接盒與供粱應商候簽訂錢采購斬合同開。該牢方式漁適用與于設疲備類磁采購早合同眉。2）騰甲指拜乙供箱：由劉地區開公司香經過放招標吳確定況物資激的品通牌和視價格熟，但碑由接序收物壘資的煎承建罩商與駕供應藍商簽賓訂采丹購合袖同，客或者末由地壯區公羽司、蜘接收茄物資友的承哭建商農與供懲應商栽簽訂灑三方贊采購峽合同艷。該習方式塊適用證于材強料類巨采購裁合同艷。第23頁四、釀物資膀采購啊管理廳制度2、獲集中華采購津的物護資1）蒸集采砌物資胃的采悄購合指同價瞇格由飾總部獨確認罰后，暈地區港公司旗簽訂在采購橋合同練；2）相集采曲物資崖自行界采購如果勒地區粉公司姿經過美調研蠅評估輕后，機確定售自行榴采購笨可以秧有效夫降低戒成本京，則幼可向最總部巷發展件管理圈部提勵出申嘩請，扮經批傻準后忙進行擔招標儉采購在。在詞定標置前，近地區恥公司敢須向宏總部哄發展頃管理欺部上歌報招秤標結洞果，繼由總檔部發謎展管疾理部劫對比述集采晉物資軋價格鄭后，糊再通丘知地額區公所司定填標意桂見。屈不論顯合同彈金額茅大小麥，地降區公杯司不普得擅割自定浩標。定標虛后，惡地區華公司拼應將只定標葡資料虜報總凝部發蜘展管閃理部端備案寫。第24頁四、丑物資終采購階管理廢制度3、育甲供姓物資潤的合悄同管校理1）歷物資單卸貨黑：除竟供應這商負歌責安矩裝的督物資獎以外燥，如馳工程早合同把和采組購合好同未冠作規覺定，揪則卸充貨責眨任方召規定技如下看：建筑牌材料嘉、裝鑒飾性咱材料矮及設肉備，皮除潔尚具外朵，由娘承建保商卸拔貨；亮潔具賽由供豈應商聰卸貨登。機電吳設備不由供渠應商帥卸貨程。以上醫卸貨俱責任捧如相簡應合語同中妄有明狂確約么定，芳則按唐合同慎約定緣瑞執行夜。第25頁四、旋物資鹽采購丸管理鉛制度2）呆接收員：承裝建商家應提任供甲趙供物妙資接勾收人回員姓等名、秒職務槽、聯雁系方次式、史簽名勿式樣餅及承蘋建商沉項目冤部印飄章式形樣。3）丘合同筋結算采購古合同屋在供碼貨完種成后亮兩個殲月內驚辦理件結算箱手續府，合承約部絲式計算弟出供匠貨數依量、輕合同趣金額北、承度建商稿領用萬數量晴，并承與供跑應商用、承氏建商界共同投簽署譜《物藏資合車同結牛算確惹認表蹲》。根據下簽署忙的《移物資登合同稀結算兩確認聲表》壞，合壺約部銹和供錫應商腐辦理膚結算情手續灘，雙漸方簽厚訂《毀結算患協議分書》帆。第26頁四、書物資裕采購熔管理怕制度4、倦甲指叼乙供負品牌1）場對于匪價值爆大的惰、或介者對轎工程競本身成質量掀、或表者對犯完成服效果送有較天大影漆響的垃乙供瓶物資布，地染區公瓣司應梢限定藥3個遷及以計上的行品牌積范圍碗，由株投標搖單位淘自行度選擇然。對于墨鋼筋衛、水婆泥、膛砼、北砌體同，無暗需提稀供樣壟板；對于籠防水雙材料訓、保缺溫材喊料、之屋面規瓦、作門窗腳五金碰配件晨、開述關插賞座面喇板、倘涂料金等，上應要爹求投巧標時構報送容樣板盾。如栽果同雖一品押牌內降包含液多種愉檔次民或規匆格的號系列定產品晴，須盆予以件明確惕。2）駛禁止壘指定站唯一妄品牌幣的甲膜指乙編供形剃式。第27頁五、澆成績沿商/快供應笑商管聞理制孕度1、杜QD慕SS齒名冊密分為慘四類萄：新引晚進（殊N）愈、合喊格（恥Q）改、壟香斷（漫A）蓄、不揭合格2、展各地雕區公皇司Q疲DS蛙S名路冊建型立時吹，已守與公芹司建科立合故作關氣系的喂在建要工程芒合作居單位保、自國動獲鉛得Q格DS表S資紹格；展曾經粒合作各但無悠在建鴿工程捎的合獄作單扎位、團則應罰針對征其已安完成雅的合需同進襖行《交承建窩商/獻供應震商履恭約情皮況評不價》駕、視隆評價江結果注列為尋合格概或不心合格跑之列刻。第28頁五、墨成績換商/魚供應悟商管桿理制隊度3、賞考察拐：1）袍資料傍預審碧，重侄點包上括：嫩公司薦概況紅、營素業執鄭照（級經營兆范圍參、注搜冊資割本）徑、資篇質證癢書（宏資質言等級貴、年后檢情每況）饒、公源司組伶織架蚊構、質近三正年的姓業績紀、當萌前業茂務狀挺況等忽。2）縱對承償建商蔑的考華察重藥點：峰公司圾辦公綠場所愚、材天料設像備基侄地（課如有廳）、蜘在建狐工程認（優儉先選仙擇與假擬建任工程慘類似姨的）阻、近紋期已詞完工典的類飛似工乖程。紗對于莫需要艷在工劫廠制勇作半仿成品廳的專陜業工璃程（掉如木洗門、龍鋁門梁窗、躺欄桿德、櫥秒柜等濁），粉還應垮該考至察其企工廠仔，以雨了解疏生產笑技術堵裝備壘、生后產工積藝、緩材料伍品質吵、生它產能劑力、素生產挺管理拌水平嗎、成出品包想裝和煤運輸艘等情團況。3）抽對供壘貨商謙的考局察重攏點：纖公司勻辦公幕場所豆、工井廠、沙產品撫所應徑用的勉項目乒。如能果產狗品是藏當地唇知名她品牌帥且廠牲址在并外地韻不便愛考察孤，則慣重點塵考察匆產品猶在項武目中演的應塞用情棗況及深客戶生反饋屋。第29頁五、弓成績棚商/池供應烏商管亡理制翻度4）竄對于典大型首承建春商集釋團公色司，抓其下叉屬往侮往多申家管送理相成對獨院立的稿分公皇司，柴因此烈，考苦察應噴主要嗚針對示擬與寧我司圣合作興的下戚屬分址公司勝進行寶，進襪入Q異DS莖S名查冊的望也僅深限于負該分始公司悅。5）忘對于豎掛靠詞的情副形，漿不僅尖應考春察掛污靠人拖的資置金實恭力、肉工程捷管理遮能力門、誠超信記牌錄、障工程耗業績斜等，風還應按考察梁被掛糧靠公朝司的述資質善、資聰金實旅力、毛企業碼信用堪情況弱以及脈與掛丙靠人港的合繭作情佳況、維合作案模式具、支毀持力值度等犯。6）板新引絨進承婆建商軟/供璃應商雕在2頓年內狠未參牛加公棗司任所何投漠標的電，需上重新本安排擊考察箭。第30頁五、呆成績爪商/賓供應普商管凈理制佛度4、閑履約俊：有下狹列行匠為的假，須銅評定猾為不迅合格郊承建甜商/觀供應副商：1）翠在投覽標過幅程中絹被發墨現有援違規稈行為活；2）陸在中好標后遼棄標嶺的；3）泉已進柜場施勸工卻死中途伴退場態或已朋沒有君意向醋合作壓的；4）妹在合萬作過纏程中緒發生熱惡意殘討薪抹或發敞生任影何法片律訴擺訟的斜。第31頁五、姑成績壤商/辦供應癢商管刑理制啟度5、趨未考疊察先使行投擊標1）乞對于末合同導金額瀉預計暑＜1退00男萬元雕的招添標，信未能確及時寇安排龍考察去的單泡位，任可以社先行悄領取禾招標探文件談并做粥好投府標準皆備工辛作。借但在誦回標席之前表，合作約管巾理部嬸必須盛組織森完成錯考察塵工作倒。對隙于考融察不詠合格耳的單叨位，逆即時盲通知礎對方窩中止不投標枕。2）督同一礙項招爺標，炊未經恒考察割先行誼投標魂的承勒建商速/供暫應商慌不得聞超過竊2家長。3）置對于幅合同長金額牙預計麥≥1撈00能萬元源的招皇標，賴不得廢未考顯察先議行投控標。第32頁六、芹統一皇合約糟模式1、某總包宏＋專虧業分避包2、蛋無圖岔發標綿、有尼圖定晚判3、腹付款蹲比例餓：不逆得超照過9跟0％場，建哪議為盼80您％4、樂價格庸浮動喪：除術鋼筋瘡主材教按市夕場價場浮動粗外，舅其余杏所有框綜合猜單價科包干5、泥開辦認費：請模板盼、腳悠手架乎都放血入工牙程量優清單6、墾對于霞供應高給多仔家承母建商消的甲嗽供物勤資，羊需分籃別簽館署物晉資采棗購合雨同，勤與相耽應的韻工程青合同乳一一畢對應笛。7、彎甲供何物資仗出現渾節約胞或超減供的容處理嚷方式單，應煤在工表程合辜同中卷進行劣約定溪。一們般來泉說，欲超供策的部戶分加疼收一傻定比欠例的妨管理幅費，蜘節約殲的部猛分按協不超廟過5概0%也的比抵例計單算補拖款。第33頁七、炒工程坑合同屑議標梨、定烏標規凡則1、范議標丑單位滑選擇1）霸合同便金額責超過金10丙0瞞萬的休招標摩，不吉得實局行“膏開標塔即定倦標”胖制剛，必探須組周織一敬次或核多次丙議標仿后，渡方可的定標顆。2）飾每次構選擇暴議標箱單位晚的數所量，錦原則管上不