BONZER2021年房開企業融資創新模式預判20課

總25課BONZER目錄資金供給端銀行2道紅線破解房地產貸款集中度的路徑總包保理與再保理模式國企項目合作與貸款置換1234“”1.1

商業銀行房地產貸款“”1.1

商業銀行房地產貸款“”銀行業金融機構分檔類型房地產貸款占比上限個人住房貸款占比上限第一檔：中資大型銀行中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行40%32.5%第二檔：中資中型銀行招商銀行、農業發展銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進出口銀行、廣發銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行27.5%20%第三檔：中資小型銀行和非縣域農合機構1城市商業銀行2、民營銀行22.5%17.5%大中城市和城區農合機構第四檔：縣域農合機構縣域農合機構17.5%12.5%第五檔：村鎮銀行村鎮銀行12.5%7.5%1.2.2

房地產貸款集中度管理要求注：1.

農合機構包括:

農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。2.

不包括第二檔中的城市商業銀行。“”

1.2.1

房地產貸款集中度管理?

房地產貸款集中度管理是指銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款余額占該機構

人民幣各項貸款余額的比例（以下簡稱房地產貸款占比）和個人住房貸款余額占該機構

人民幣各項貸款余額的比例（以下簡稱個人住房貸款占比）應滿足人民銀行、銀保監會

確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款占比上限和個人住

房貸款占比上限，開發性銀行和政策性銀行參照執行。“”

1.2.3

房地產貸款集中度管理幅度?

人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論

證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情

況和系統性金融風險特點，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要

求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用于相應檔次的地方法人銀

行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。?

人民銀行、銀保監會將對人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構、銀保監會派出機

構確定轄區內地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求的行為進行監督管理。“”

1.2.4

房地產貸款集中度管理業務過渡期?

五、2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分

點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自

本通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。?

過渡期的影響：?

根據34家上市銀行2020年中報數據情況(34家上市銀行按揭貸款市占率將近90%)，其中有10家銀行需

要壓降房地產貸款占比或者個人住房貸款占比。?

靜態測算，未來2-4年超標銀行合計需壓降個人住房貸款8500億左右，如果考慮2-4年過渡期，每年個

人住房貸款壓降規模3000多億；20多家達標銀行有將近3萬億富余額度。?

RMBS(住房抵押貸款支持證券)“出表”也可減少表內按揭規模。四季度RMBS發行規模2443億元，占

全年發行規模的58%。“”1.2.5

房地產貸款集中度管理業務過渡期要求

?

八、房地產貸款集中度符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業

務，保持房地產貸款占比、個人住房貸款占比基本穩定。

?

九、業務調整過渡期結束后因客觀原因未能滿足房地產貸款集中度管理要求的，由銀行

業金融機構提出申請，經人民銀行、銀保監會或當地人民銀行分支機構、銀保監會派出

機構評估后認為合理的，可適當延長業務調整過渡期。

?

十、人民銀行、銀保監會將對未執行本通知要求的銀行業金融機構，采取額外資本要求、

調整房地產資產風險權重等措施。

?

十一、本通知自2021年1月1日起實施。“”

1.3.1

統計監管底表S67的主要變化?

2003年11月4日銀監會確定新一代銀行監督管理信息系統，銀行監督管理信息系統業內

簡稱“1104工程”。1104工程的統計報表體系，業內簡稱1104報表。1104報表體系中

的S67表為“房地產貸款風險”統計表。?

1.S67表標題，由“房地產貸款風險”改為“房地產融資風險”，擴大了房地產行業風險

的計量范圍。?

2.S67報表由季報變為月報（每月13日上報數據），加強商業銀行涉房融資的監測頻率，

將更加密集；監管口徑上S67報表期末余額需補報“上年同期”數據。?

房地產銀行系統融資進入全口徑監管時代！！！“”

1.3.2

統計監管底表S67的主要變化?

銀保監會1104報表修訂后S67的主要變化?

3.上報機構新增：民營銀行、農村信用社、村鎮銀行、住房儲蓄銀行及外資行分行。?

4.房產開發貸增加項目資本金及總投資額，便于監控開發項目是否按比例進行信貸資金投

放。?

5.增加非信貸資金投資項目，要求對投資產品進行底層資產穿透，統計全部涉房“標準化

債權”“非標準化債權”余額，與“三道紅線”保持一致。“”

1.3.3

統計監管底表S67的主要變化?

6.標準化債權資產投資余額的五級分類及逾期數據需要填報，投資非標產品的逾期情況納

入統計范圍（非保本理財投向標準化債權需填報期末逾期余額），銀行必須加強非信貸

資金投資產品的投后管理（增加融資費率）。?

7.個人住房貸款項目要求跟蹤并按實際情況填報五級分類及逾期信息；增加購房首付及房

款總額的統計內容；抵押房產需要上報押品月度評估市價（強化貸后押品管理）。?

8.保障性住房貸款，新增“城鎮老舊小區改造”專項。（2021年銀行信貸重點支持）。?

9.

新增“住房租賃市場發展情況”，子項3.1.1市場化住房租賃開發貸款，填報規則；不

含廉租住房開發、公共租賃住房開發的住房租賃開發貸；3.3住房租賃消費貸，填報機構

向個人發放的用于支付住房（含商改租房屋）租賃費用的融資，包括一般消費貸款、信

用卡投資和分期。（國家隊2021年進入）“”2.1.1

2020年我國的社會融資規模增量逐月統計“”2.1.3

2020年我國的社會融資規模增量結構分析

全年人民幣貸款增加19.63萬億元，同比多增2.82萬億元。外幣貸款增加802億美元

（802*6.5=5213億元）

分部門看，住戶貸款增加7.87萬億元，其中，短期貸款增加1.92萬億元，中長期貸款增加

5.95萬億元；企（事）業單位貸款增加12.17萬億元，其中，短期貸款增加2.39萬億元，

中長期貸款增加8.8萬億元，票據融資增加7389億元；非銀行業金融機構貸款減少4706億

元。12月份，人民幣貸款增加1.26萬億元，同比多增1170億元。

12月末，外幣貸款余額8672億美元，同比增長10.2%。全年外幣貸款增加802億美元，同

比多增881億美元。12月份，外幣貸款減少377億美元，同比多減300億美元。“”2.1.2

2020年我國的社會融資規模增量匯總分析

2020年社會融資規模增量累計為34.86萬億元，比上年多9.19萬億元。

（1）人民幣貸款增加20.03萬億元，同比多增3.15萬億元；外幣貸款折合人民幣增加1450億元，同

比多增2725億元；

（2）委托貸款減少3954億元，同比少減5442億元；

（3）信托貸款減少1.1萬億元，同比多減7553億元；

（4）未貼現的銀行承兌匯票增加1746億元，同比多增6503億元；

（5）企業債券凈融資4.45萬億元，同比多1.11萬億元；

（6）政府債券凈融資8.34萬億元，同比多3.62萬億元；

（7）非金融企業境內股票融資8923億元，同比多5444億元。“”2.2

2020年房企融資創新的預判（前融）

（1）集團內拆借——直接拆借+金交所轉債（×）

（2）合作開發——變更開發主體，品牌開發商信用背書+小股操盤，尤其是與國企和品牌

開發商，借力發展（?）

（3）非銀行金融機構和非金融機構：短拆+過橋+真股+明股實債（×）

（4）總包墊資用途：保證金、土地款、工程款；總包墊資方式拆借、股+債（?）

（5）打包：保證金+土地款+開發貸+總包+代建+品牌開發商代管代銷（?）

（6）材料企業訂單融資：保理+融資租賃+金交所轉債等通道放款（×）

（7）發債及資產證券化：CMBS、供應鏈（?）“”

2.2.1

2021年我國房地產融資創新的主渠道?

（一）繼續提升銀行信貸規模，綜合成本和期限管理，進行貸款結構置換；?(二)

拓展外資銀行信貸規模，外資銀行不受貸款集中度管理限制；?

（三）提高貼水率，增加銀行承兌的結算占比（未貼現的銀行承兌匯票同比多增6503億元）?

（四）繼續加大供應鏈融資比例，增加票據融資占比（票據融資增加7389億元）?

（五）增加境內、外企業債券規模（企業債券凈融資4.45萬億元）?

（六）利用地產板塊培育支持非地產板塊上市，增加股權融資規模（非金企業境內股票融資

8923億元）——十九屆五中全會提出，全面實行股票發行注冊制，建立常態化退市機制，

提過直接融資比重是黨中央十四五時期的重大決策部署、是十四五資本市場發展的戰略目標

和重點任務——風口！“”

2.2.2

2021年我國房地產融資創新的主渠道?

（一）銀行信貸?

TOP30：一檔銀行和二檔銀行，贏者通吃?

TOP30—TOP100：二檔銀行和三擋銀行為主，努力打通一檔銀行，進入一檔銀行白名單?

TOP100—TOP200：三檔銀行為主，努力打通二檔銀行，進入二檔銀行的白名單?

TOP200后區域龍頭：混合散打?

生產貸款和按揭貸款錯配，如生產貸款三擋銀行辦，按揭貸款二檔或一檔辦理。“”?2.3

破解房地產貸款集中度的路徑

(1)

拓展外資銀行信貸規模，外資銀行不受貸款集中度管理限制；?

（2）提高貼水率，增加銀行承兌的結算占比（未貼現的銀行承兌匯票同比多增6503億

元）?

（3）繼續加大供應鏈融資比例，增加票據融資占比（票據融資增加7389億元）?

（4）增加境內、外企業債券規模（企業債券凈融資4.45萬億元）?

（5）利用地產板塊培育支持非地產板塊上市，增加股權融資規模?

（6）適當降低權益比例，加大合作開發力度。?

（7）普惠紅線指標下，繼續加大普惠貸款的結構，抵押貸款最低利率中位3.85%。“”3.1.1

總包商（工程保理）保理模式期限最長不超過1年，應收賬款賬期可根據補充協議確定；成本不低于7——8%%（利息+手續費）“”3.1.2

總包商（工程保理）保理模式注意事項

（1）授信對象：施工企業

（2）應收賬款對應項目滿足432要求

（3）買方可以是集團下屬的項目公司，由項目公司對應收賬款債權轉讓事宜進行確認

（4）集團統籌擔保額度，統一辦理承諾函，對項目公司的按期足額付款承擔差額補足。

（5）應收賬款為合格債權資產，不能是未形成的工程款，其確認需要發票或審計報告，賬

期以工程施工合同/補充協議約定為準。“”3.2

供應商保理模式

（1）授信對象：供應商

（2）應收賬款對應項目一般需要滿足432要求

（3）應收賬款的買方可以是集團下屬非控股合作開發但實際操盤的項目公司或其他第三方，

由項目公司對應收賬款債權轉讓事宜進行確認

（4）按期足額付款的差額補足責任的分配。“”3.3

保理公司的再保理模式

核心企業及其下屬公司施工方/供應商保理公司銀行3.債權轉讓通知1.施工合同/購銷合同，形成應收賬款

6.買方書面確認8.到期/按期還款

4.放款2.保理合同，應收賬款轉讓7.放款5.再保理合同，應收賬款轉讓風控擔保措施：（1）保理公司先行放款（2）房地產項目公司確權（3）開發商集團差額補足（4）其他“”3.4

資管通道保理模式施工方/材料供應商

（債權人）

保理公司（原始權益人）資管計劃投資人風控擔保措施：（1）保理公司先行放款（2）房地產項目公司確權（3）開發商集團差額補足（4）其他1.施工合同/購銷合同，形成應收賬款

核心企業及其下屬公司

（債務人）3.債券轉讓通知

4.放款2.應收賬款轉讓與歸集券商或券商子公司

5.發行

8.放款7.應收賬款轉讓6.認購、支付對價8.支付收益“”3.5

融資+代建模式

資金機構+代建機構打包一體操作

融資規模：資金峰值或土地估值的60—70%。

融資成本：年化利率15%左右。

資金的進入方式：受讓股權及股東借款

資金用途：土地款及