精裝修項目經營與成本控制——開源更需節流住宅精裝修——房地產市場的發展趨勢

隨著人民生活水平的不斷提高和住宅產業化的推進，精裝修已經成為房地產市場新的發展方向。以上海為例，2008年上海新建精裝修項目占當年房地產開發項目上市的比例為19.2%，至2011年該比例已經升至29%，全國其他各大中城市精裝項目同比均有大幅提升。伴隨房地產市場的這一發展趨勢，公司承接的精裝修工程也日益增多，近幾年自己也一直參與精裝項目的跟蹤管理，針對精裝修項目的經營與成本控制是自已一直為之思索、探尋的問題。幾年來沿著同行的開道足跡一路走來，結合自己在項目跟蹤過程中的得失，在此談談自己對精裝修工程在施工過程中的經營及成本控制的一些膚淺認識。

精裝修項目經營——樣板施工有所為

精裝大標施工前一般會有樣板房施工，在樣板施工階段經營方式方法上要遵循“有所為有所不為”的原則。“有所為"：材料替換、價格保護一步到位。后期大標確定需要替換經營的重點材料，在樣板施工過程中立即實施；比如后期大標我們打算把象牙米黃替換為雅倫米黃以達到降低成本擴大利潤的目的，那么我們在材料送樣、樣板施工過程中就實施到位，指鹿為馬，把雅倫米黃作為象牙米黃送樣、封樣及樣板施工；針對主要材料與供應商溝通進行市場價格保護，比如石材、瓷磚、五金、潔具等，在業主選樣前及過程中即與供應商商談價格保護措施，封鎖價格信息；對一些常見石材、藝術玻璃可以自行定義名稱，讓業主無處可詢；如果材料小樣不參與大標評分的話，送樣材料品質不要太高，以免在后期結算中因材料不達標而被扣款，特別是石材厚度切不可按20mm厚度送樣，因為正常我們到場石材厚度也就16～18mm。精裝修項目經營——樣板施工有所不為

“有所不為”：工藝做法、構造層次不可省，偷工減料不可取。樣板施工過程中嚴格按施工規范及設計要求施工，該做的工藝及構造層次一步不少一個不漏，表里如一，嚴把質量關，不表露任何經營痕跡。因為在此過程中任何一個施工工藝上的經營點被業主發現后都會成為業主節約成本的方法，同時也大幅縮減后期施工過程中的經營空間，所以此階段切不可精簡做法、偷工減料。比如吊頂立板，設計節點按輕鋼龍骨封雙層石膏板，從施工工藝方面講，立板采用單層與雙層石膏板對質量并無實質影響，那么后期大標施工中，在不影響質量的前提下，從項目經營角度考慮我們一般會采用封單層石膏板的做法，但這樣的做法切不可在樣板房施工中體現，這一做法被業主發現后，其認為封一層石膏板也可以，那以后大標就按一層板做，這樣造成我們后期的一個經營點就沒了。同時，在樣板施工過程中做好文字、影像記錄及簽認資料，作為后期核價、結算的佐證資料。精裝修項目經營——樣板施工定損耗

材料消耗量及時核定：在樣板施工過程中針對主要材料消耗數量及損耗要及時進行申報核簽，作為后期大標核算報價的參照依據。主要包括石材、瓷磚、墻紙、軟包布藝、基層龍骨等，依據現場排版及制作單元劃分要求，實際損耗與定額損耗水平相差較大，以上材料不分甲供、乙供均需進行申報核定。因為后期大標施工在材料損耗上我們會有相應的控制措施，比如墻紙、輕鋼龍骨等材料可以按房間高度尺寸進行定尺加工，瓷磚可以依據施工要求（45度切割、倒角磨邊、踢腳線加工）進行定制加工等，而樣板房材料因用量少而不具備定加工條件，所以相對而言，樣板房施工材料消耗水平要高于大標，所以若是能在樣板施工階段會同甲方將材料消耗量標準簽訂確認下來的話，對后期大標報價核定、降低甲供材超供風險及降低現場二次加工成本方面會起到一定的作用；精裝修項目經營——圖紙會審埋伏筆

針對一些技術加固措施，在施工中直接進行報價簽價往往難以被業主接受，針對這一情況，可以在圖紙會審期間提出實施方案，讓設計進行確認，回過頭來再找業主進行簽認。

比如說吊頂轉角加固，實際上就是一個施工技術加固措施，嚴格意義上講，業主可以不另行給予費用，但我們可以在前期施工圖紙會審階段向設計方提出一些客觀理由（地域差別，空氣濕度大等），說明最好進行轉角加固處理，作為設計方一般會給予確認，會后我方需繪制轉角加固圖紙及技術核定單給設計及監理確認，配合報價審核簽認及隱蔽報驗資料，后期結算即可穩操勝券。另外還有檢修口吊筋及龍骨加固、淋浴凳預埋加固、移門軌道預埋加固、衛生間石材粘結劑使用等項目均可以按上述方式實施；精裝修項目經營——參照單價往小靠

在上報簽證簽價過程中，我們常遇到合同內沒有相同子項但有同類子項可以參照的情況，比如吊頂跌級（合同內跌級按米計量），合同內有200mm、300mm高度，現在又增加了250mm高度的跌級，我們報簽價過程中有200mm、300mm規格的兩個價格可以參照，遇到這種情況一定要參照小的規格進行折算，按200mm合同單價的1.25倍系數進行折算上報業主審核，一般情況下都可以蒙混過關，即使核價人員有異議，也是對人工這塊比較敏感，材料這塊不會關注太多，會按同比例系數給予確認，這樣在材料上我們就有比較不錯的利潤空間，因為大部分子項的綜合單價中材料費與它的特定的規格尺寸并不是簡單的同比例關系，有些量是恒定不變的，就像上述所說的跌級，如果是采用龍骨制作，跌級的高度變化與面層石膏板及豎向副龍骨有比例關系，但與上下兩道橫向邊龍骨及吊筋吊件是無比例關系，它們的含量是恒定不變的；精裝修項目經營——細分項目多算錢

在報價中針對一些項目要盡量能夠細分列項進行報價。蘇州新地公寓D棟較C棟增設了地暖，因衛生間無地暖管道致使其地面與其他房間的地暖完成面高低差達120～140mm，扣除鑲貼石材高度，衛生間需做70～90mm的混凝土墊層，另外淋浴間內地面的完成面低于衛生間其他地面40mm。如果報價按混凝土墊層報的話，相當于用裝飾的工人做土建的活，人工定會虧本。考慮到結合衛生間防水制作，在報價中便將這70～90mm的墊層拆分為3個項目報價，分別是防水制作前30mm水泥砂漿找平，防水完成后20mm水泥砂漿保護層，以及淋浴間以外地面的40mm水泥砂漿墊層。這樣一個項目便被有理有據的拆分為三個項目，材料價格相差無幾，但人工報價就等于多算了一道墊層的費用；衛生間衛浴五金安裝可以拆分為石材（或瓷磚）開洞+衛浴五金安裝，就是在計算墻面開孔數量時將衛浴五金安裝所需的開孔數量一起計入單獨報價，而衛浴五金安裝僅包含基層加固及安裝；精裝修項目經營——配合費用不可少

在精裝施工中我們實際上扮演室內總包的角色，因為最終關門交鑰匙的是我們精裝單位，在過程中面對眾多的分包單位需要我們為其做大量的協調配合工作，包括完成面及點位放線、配合其進行施工及成品保護、配合維修開門關門、竣工資料匯總整理等工作。針對上述情況我們向業主提出收取一定數額的各項配合費用理所當然。

另外，因部分分包單位需使用我方現場布置的臨時水電管線、設施及腳手架等，我方可以對其進行相應的管理及收取一定的臨設使用維護費；其次，各項甲供材的配合費用不可少，因甲供材在下料訂貨、接收保管以、質量及損耗控制方面我們需要承擔一定的責任，為此在報價中或合同洽商中需要明確收取一定比例的甲供材配合費，最好是以費率的方式確定，因為往往甲供材結算額都會大于預算額。報價匯總中，還應對配合費的稅金進行額外計取；精裝修項目經營——價格保護有玄機

現今常用裝飾材料的市場價格比較透明，如何進行價格保護以應對業主的市場詢價？施工中常用的方式包括聯系品牌供應商做價格封鎖、編制專用材料名稱規避詢價、定制專用材料規格型號及包裝進行價格保護。比如說粘結劑，分為普通瓷磚、玻化磚、石材專用粘結劑等類別，材料價格依據品牌以及適用范圍不同而有較大差異，在精裝修施工中因墻面石材及瓷磚鑲貼工程量大而用量較多，因其品牌多樣，各品牌市場代理及銷售渠道混亂，難以實現品牌價格封鎖，而針對其施工用量大的情況，與廠商聯系可以定制專有材料型號及包裝規格，從而實現規避業主進行市場詢價，實現價格保護的目的，從而保證優厚的材料利潤空間。另外石材、藝術玻璃等材料因其名稱、種類繁多、處理工藝復雜等因素，我們在申報材料簽價過程中可以進行自編名號、自取工藝、張冠李戴等障眼法致使詢價無門或是詢價不實，已達到價格保護的目的。

精裝修項目經營——混淆單位報簽價

在申報材料簽價過程中，有些材料單價可以通過混淆計量單位的方法提高材料簽價。比如說乳膠漆，我們報價中乳膠漆計量單位為kg，而市場購買乳膠漆為液態桶裝產品，計量單位是按公升（L），施工中常用乳膠漆的包裝規格為15L、18L，在公升向kg單位轉換中牽涉一個比例系數，也就是乳膠漆的比重約為1.35kg/L，通常這個比例系數不會引起核價人員的注意，我們在申報乳膠漆單價核定時，可以直接按每桶購買價格除以產品標稱容量，再計取一定比例的采保費，這樣得出的數值實際是乳膠漆每升的單價，但我們也是按每kg單價進行標注報送給業主進行核價，一般情況下很容易通過，因為業主核價人員多是關注于材料品牌、型號、單價，而對其計量單位及兩者之間的換算關系不太關注。適用這類簽價方式的材料包括乳膠漆、油漆、軟包布、窗簾等。精裝修項目經營——簽證簽價分步走

組合資料，分步簽價：針對某些虧損項目（定價低，成本高，難簽價），可以通過申報技術核定單+現場工序報驗資料+簽價單形式進行簽價。比如衛生間地梁澆筑，如果按定額套價的話每米不超過25元，通過定額與實際施工對比不難發現，最大的差異在于模板制作及施工人工費，因為現場我們常規施工工藝都是用木工板或夾板制作模板，地梁澆筑量少施工工作面跨度大致使人工耗用較多，所以要實現規避虧損目標首先應從以上兩方面考慮。先向監理報送地梁澆筑施工方案及技術核定單，附上詳細圖紙資料，標明混凝土標號、插筋規格、間距尺寸、模板及加固方案（一定要注明專用模板）、后期養護措施以及拆模時間（盡量拖延時間長點），由監理及業主工程師對該技術方案進行確認，在確認方案后針對此方案進行綜合單價分析（按米計量），上報業主進行審核，有了上述資料在核價過程中我們可以對報價進行合理的解釋。精裝修項目經營——缺陷整改報索賠

在精裝修項目施工中我們經常遇到土建基層施工不到位，質量不達標而造成我們精裝施工需為此投入大量財力進行缺陷整改的情況。通常業主在施工合同內會約定項目進場后一定時間內，對土建基層質量進行驗收交接，這期間會有兩個問題需引起注意：一是基層檢驗交接的時間短（一般為1～2周）工作量大，要在如此短的時間內全面核查基層存在的質量問題幾乎是完不成的任務，但不查的話依照合同解釋就等于放棄了權利，在南昌新地項目上發生過類似事情，但業主和土建單位相對好協調，沒有過分為難我們，若下次遇到其他一些強勢的業主及總包如何面對？事后想想，針對這一問題，在進場后是否可以按樓棟戶型進行抽檢，以抽檢戶型存在的問題及發生概率進行推論其他戶型，并向業主及總包單位發送驗收情況資料說明及相關整改要求；二是報送業主基層缺陷整改簽證中往往會忽略我們因多次重復校驗基層質量而付出的管理成本和由此而延誤的工期損失；精裝修項目經營——甲供材里做文章

在精裝施工中會有大量的甲供材，主要包括石材、墻磚、墻紙、五金、潔具等，在甲供材的規格、質量、供貨周期上我們可以尋求一些突破口，進行索賠簽證，包括費用及工期延誤的簽證索賠；

比如說石材，業主與石材廠家簽訂石材采購合同，約定石材厚度為18mm，而供貨商到場石材一般達不到這個規格，厚度會偏小或偏大，在14～22mm之間，按合同或是行業標準約定石材允許偏差范圍為+1mm，那么說現場石材厚度在17～19mm之外的石材均為不合格品，作為施工方對到場不合格的甲供材有權拒收，同時可以依此提出工期延誤、窩工損失的索賠要求，另外因石材厚度偏小達不到合同約定要求，致使我方粘結材料消耗數量增加也是索賠的一個訴求點，這個索賠可以私下和供應商協商也可以發聯系單給業主要求索賠，面對這樣的索賠，因業主無須承擔責任及費用，一般會予以支持和簽認的；精裝修項目成本控制——人工控制

目前精裝修工程因大部分主材為甲供，加之工人工資逐年攀升，人工成本于工程造價中所占的比重正在逐步上升。在施工中如何合理有效的進行人工成本控制，對實現項目成本控制目標顯得尤為重要。

主動控制降低人工成本：指導班組細分工作流程，專人專項分工作業，組織工人流水施工，增加操作熟練程度，提高功效降低人工消耗。比如說門套制作可分為后場下料拼裝、現場安裝固定兩道工序，現場指導班組將工人分為兩組，一組工人專門進行下料和拼裝，另一組專門進行現場安裝固定，這樣工人就像工廠里流水線上的操作工人，在重復進行相同操作工序的工作中隨著熟練程度的不斷提高，功效也得到提升。同時如果具備條件的話可以安排2～3班工人進行施工功效對比，通過班組間的勞動競爭提高施工功效及工作積極性；

精裝修項目成本控制——人工控制

提高施工環節的成品/半成品化率，將現場制作轉入后場集中生產加工、現場組裝，盡量減少現場施工工作量。如吊頂掛片制作、單體單元造型、浴缸邊矮墻、門套基層、窗簾盒基層等，因為精裝修項目具有單一戶型對應多套房間的特征，相同部位的造型尺寸完全一樣，這樣可以將同部位造型集中進行后場下料制作、統一進行現場安裝；材料配送一步到位，減少過程中調運、轉運環節，盡量避免二次搬運造成的人工浪費。在施工中因材料用量計算不精確致使材料配送量與需用量偏差大，有的戶型材料送多了有的送少了，導致多的部位要轉運，少的部位還要進行二次調運，造成搬運人工浪費的現象時有發生，有效避免的措施就是精確計量，準確配送。今后是否可以實行專業班組進行材料集中配送制度；精裝修項目成本控制——人工控制

精裝修項目成本控制——人工控制

精裝修項目成本控制——人工控制

精裝修項目成本控制——人工控制

實施合理的施工工藝，提高施工質量，降低維修成本。在精裝修工程中依然有許多施工工藝上的難題正待解決，由于這些難題滋生的工程質量問題所需付出的維修費用，是構成人工成本上升的一個重要方面。在施工中通過增加一些技術處理措施，來減少后期質量通病的發生，也是降低人工成本的有效措施。如吊頂轉角處采用“L”型加固，雖然增加了一點材料成本，但避免后期吊頂涂料面層開裂問題，節約了大量的維修人工。同時，加固措施所產生費用可以考慮向業主轉移，在報價內體現。另外，對于精裝修工程雖然前期合同簽訂對象為開發商，而合同中也明確竣工驗收只對開發商而言，但實際交房都是以小業主驗收為準的，所以在質量方面要求相當的高與精，這無形中增加了項目的人工成本，這就要求我們在施工過程中要嚴格把控施工質量，盡量減少工程保修期內的二次維修率。精裝熔修項欄目成舟本控蜘制—儉—人錄工控把制精裝修剖項目成離本控制觸——人非工控制實施宰合理干的施跪工工茶藝，劃提高阿施工楊質量拋，降藥低維唇修成備本。勺在精幻玉裝修賠工程歇中依陵然有尸許多昌施工撐工藝六上的厲難題導正待溉解決非，由賞于這級些難洲題滋仁生的轎工程脂質量籃問題苗所需慰付出聾的維斑修費守用，密是構兇成人牽工成臉本上芬升的離一個孤重要頌方面辮。在施工匯中通過鄉豐增加一減些技術乳處理措孕施，來偶減少后則期質量波通病的淡發生，耍也是降支低人工索成本的襖有效措溪施。如猜吊頂轉熊角處采比用“L”型加固甩，雖然熟增加了帽一點材圈料成本研，但避逗免后期尾吊頂涂伴料面層川開裂問煎題，節奴約了大饒量的維心修人工派。同時杠，加固餃措施所拉產生費寬用可以未考慮向撒業主轉垮移，在望報價內萄體現。另外，趴對于精毛裝修工賽程雖然務前期合犧同簽訂傳對象為隸開發商霞，而合那同中也勝明確竣賭工驗收陡只對開眨發商而歷言，但瞇實際交脖房都是鋪以小業晶主驗收袖為準的址，所以農在質量劉方面要秘求相當估的高與穩精，這脈無形中范增加了海項目的李人工成忠本，這兆就要求盞我們在罷施工過柏程中要博嚴格把型控施工何質量，吼盡量減敗少工程佛保修期竊內的二戶次維修倆率。精裝模修項朱目成回本控跑制—贈—人浙工控炮制制定購合理背的施耳工組書織計印劃，槍訂立柏嚴密盞的材鵝料供諷應計憲劃。渠項目偷施工觀過程柱中由歉于施扭工組雞織計挽劃制唇定的挺不夠依嚴謹贏，材誼料供滑應不飲夠及款時，襯造成援工人席窩工歲事件昌頻有犧發生關，這炎些都咐在增惑加項融目的印人工旦成本瀉。施馬工組非織計如劃的吩制定團不僅宣是要炸考慮善自身蒼單位榮，更娃應結滅合配徐合單標位進械行通狼盤考緩慮。識因為繡精裝耗修工御程施視工配藥合單真位眾固多，刺實際岸施工寶中造貼成無竄法按吐計劃慈施工盈的直呈接責縣任人芒絕大裕部分再都是忍配合掙單位恰，解躺決這投一問駱題的姜有效濫辦法慕就是孩督促娃業主刊單位記會同注配合島單位宵共同瞞制定封施工臂節點蒜控制催計劃獵，明訂確各控單位掠各道苦工序糧節點紡的計糞劃完保成時乘間，泰簽訂拌責任淺狀，屠明確甜職責奮，誰作出問腿題，姥誰負襪責。銷材料惑供應靈及時努有效占性也撈是值咬得注譜重的刑一方嗚面，貧施工還中應加及時滅編排俱材料隱進場扶計劃扔，特辟別是獵甲供太材，憂更應些提前花申報嗎甲方妖安排店供貨擊，避義免人趁等材鄭料的搜局面米，減可少不辱必要孟的人雕工費動用支買出。精裝修讀項目成愚本控制剩——人敏工控制被動雷控制刑降低廣人工煉成本圍：項目零開工蔬后，狹班組專合同杜盡早主簽訂里。目里前人雪工單齊價隨戴時間跡推移場不斷逼上漲倆，所酒以盡歐早簽素訂合炎同可辦以從濾一定呼程度閣上規假避人靠工上貍漲的秧風險改。施罰工班艷組作港為勞殺務承州包商館，應疼該讓說其承癥擔一飛定范堤圍內汪的市冠場價灰格風惠險，違合作偶雙方齡風險馳共擔真，利偵益共毅享。增加洲班組胳引進租數量俱，扶綠植班略組均沙衡發雕展壯層大。姨與公暴司合獨作的幼班組挎雖然趙很多占，但暫相對燈于公么司日芒益增商多的帖項目順以及貌業務殖量的驗拓展凳速度襲來說瀉還是甚遠遠逆不夠犬的，拴而能油夠適權應超塵大規侄模項霸目及矛搶工加項目挽所需柄的班江組更扎少，拒這一雀點讓這項目遞部與嫌實力過較強豪的班教組在早價格毯談判核上很賄難溝慨通協遮調。陪通過未增加層班組游引入繭數量猶、扶民植中誦小班斧組發默展壯扒大、挺增強鎮班組驗間的鐵競爭賀壓力演對控銀制項回目人賞工成燒本上邁漲也揭可以答起到搭一定船的作妙用。精裝修傾項目成膏本控制仗——人羨工控制施工過反程中班漢組簽證逆費用把代控：目前獸對班繞組合尚同單艱價、篩數量良都比骨較關捷注，允對簽師證部釣分的似費用家不太泉注重深，而搬且內剖審對們簽證褲所發溉生的津費用砍也不汁好進攏一步咐核實嶼，多步是依呢據項弄目部蘿核定婦費用旋為準擱。部懼分班容組也阻在利景用這圣點，柔現場隸施工鴉項目撞盡量愁往簽樸證單己上走仆，造眉成一劈燕個項缸目簽腫證費極用居弟高不絮下，給難以營把控降。針她對于約此，安現場胡班組生上報掌的簽咬證擁，項牧目部透對簽侵證內明容及虛費用逢要有君明確坑認定息，特韻別是橡垃圾泳清理某及維雙修簽斑證，服后期悅審核摸難以機界定愿。先窩核準病工程反量，斬單價費盡量柱參照發合同態價，區沒有維合同漂價的嚇，參獲照公腸司指般導價悄核定喪。另遭外，弱人工鄰合同繩簽訂構后，直預算垮員要召組織狼項目家部管程理人扁員對松人工幸合同行所包橡含的裙工作床內容馬及承未包范爪圍進吳行交昂底、唉學習洽，避棄免合思同內現包含掩的項椒目班確組再銜次申屢報報移簽證狐，造儀成重雄復計栗費；對在施游工過程達中消失毯的工作三量或局惕部個體餐增項工隆作進行閘審核簽懇認，而育對后期紙結算中謝可以看撫到的普拒遍性的滅增項工婚作無須江簽認；（新劉增檢車修口壓）精裝修僅項目成囑本控制凱——材蒙料控制材料作撤為項目叼施工成倉本的主羞要組成緩部分一初直以來慌都是成抄本控制夾環節的潮重中之坐重，也縫是項目捧經營的得關鍵所考在。精怖裝修工東程中的蔽材料雖犯不像賓熔館、酒像店工程敗中的紛盯繁復雜脖，但就理其規格奇種類來綁劃分也員是名目稅繁多。如何控海制材料豆成本？武我想應摘該分三制個步驟扶：第一姻步，找賤出材料柜控制的滋重點；油第二步讀，制定室合適的盼材料控默制方式可與方法兄；第三搏步，密愁切跟蹤濕實施過稿程，及挖時的發飛現問題仰、不斷怨的調整誦糾偏，牢最終實蒼現控制撇目標。找出揉材料估控制膜的重筋點，羅控制蒼的重趙點應不該是嚇在材統料中風占比鈔重多敲的材館料—訪—主鵝材，朋在項彈目實腦施前躲會同蜻項目刷主要為管理品人員號熟讀塵施工降圖紙妄，將妻工程豈涉及剛的主漂要材漸料一踩一列探出。娘這步鳴不難恰，卻妄也是遼不可先或缺障的一創步，渠主材品控制坑得當怨，對訴整個絨材料仰的控杰制也叼就事斯半功拿倍了摟。抓初住了沖材料廚控制兔重點充，下罩一步宏便是暗制定巡壽合適牌的材他料控景制方兵式與例方法浴。材胸料成飲本涉罷及三盤個關償鍵因交素質譜量、湖單價毅、用棍量，桂前兩身點可褲通過低材料僑采購養環節向來控巷制，葵而材漠料用弟量則交由施燙工這微個環兩節來趟控制代。精裝修渴項目成使本控制付——材昨料控制先談一搞下采購孩，因為船是主材高，依據誦公司規賣定均應遺通過招房誠標、比舊價的方值式來定羞價、采膀購。在森材料招宰標前我掛們必須木對所招碼標材料瓦的規格區、型號斬、品牌牙、質量膝、市場涌價位進并行深入者了解，醫并制定斧該材料閱采購質瘦量要求升與招標辣的限價老標準。跪因為供騎應商參出與材料鹿采購投覺標活動存也有其月策略性限的一面咐，大部教分供應秀商都考蘇慮了預妙留二次罰談判與脂經營的猾空間，濕一般不研會把自致己的價倍格底線勿首先暴簡露出來踏，這就陶得需要杠我們依鋼據前期告對招標粱材料規油格、型績號、品嘩牌、質暴量以及蓋市場價錘位的深儲入了解乏，通過鞏與供應附商談判籃的方式模，不斷陶地排查礦報價中他其策略蛙報價的寬一面，旨擠出其姥報價中竿的價格卷水分，酸這樣我氏們才能環將材料糟在采購氏方面的血風險降纖至最低灑，在談息判中處哈于主動座，為項欲目獲取泛更大的凳經營空炎間。精裝修銜項目成勢本控制賤——材滾料控制在材幻玉料采核購供扣應商析的選同擇上犧，首巾先應伸該考登慮材售料直戰接生辨產廠射商或職是區盈域總查代理止，盡桿可能倡減少駐中間蛋供應掩環節泉，降六低材密料采厲購成墓本。觀在同稠質同嶺價基棍礎上閃應考愚慮項巖目所哨在地穗的供或應商究，以尋減少梳材料債運輸渴費用鋒及運迅輸過亦程中訴材料魄損耗炊造成渣的成錦本增雙加。堵另外間，個欲人認半為還勺是需尊要多月給一畏些新熊興供悉應商旁參與冒的機婆會。強在實寫際操質作中槳，從叔項目近部到皂材供松部甚秩至是椒公司徒材料艷采購律合同紀中的擴付款虜方式還都在贊向前此期合級作過申的供隊應商霸做一榆些或剃多或姨少的怨傾斜店，這蠶點表屋面上志講是碗對公繁司有虛利，傲降低竊材料趣采購諸風險邁，但修同時肝也在畝無形心之中做縮小護了公塑司對簽材料雖供應毯商選侮擇范幅圍，音造成統每次學招標梁，均懶是老挽面孔番，上執至公瞞司下副到項銀目部邊連談漸判的量意愿弊都在淡不斷黎下降體，毫柿無競批爭意粘識，晚有駁楚于材因料采帖購招滋標的閃初衷衡，更丹是對淋公司門的不夏斷發父展壯瞧大有鋤所不寺利。萬近年芒來公警司也肅為此覆出臺熟了專陜門引乳進供養應商嘩的措奪施和劈燕方法伶，有疲意扶姓植一坐批新節興供暫應商漏的成側長壯媽大，恐助力料于公與司未類來發目展。精裝擺修項貨目成盆本控吸制—歪—材皇料控忍制對于玻材料乎用量它的控券制，水針對懇精裝恰修工冒程具串特性辱，在圾材料榮用量塊控制懲方面尤具備奴有實畏施材炮料用蓮量考版核的脫條件巷。在叉項目溉施工稼前期貍，結逮合報芽價子枕目中妻的清命單描紀述，藝會同泊項目媽施工月管理推人員抗、施租工班票組對遞照相飛應施父工節察點確擦定最證為優搖化的劇施工蠶工藝訂做法劣，據吐此分局別測通算出嗽各主黨要材壓料的冒預計閱耗用智量（莖包括諷理論瓜用量僅+損珠耗量犁），崗并以色此作死為該鋒材料俘的紅欺杠線蛾量，絡與各擇施工棚班組耍長簽欲訂材糕料考憂核責打任狀雪，罰史超獎迅省。從材料瞇供應忘實行限班組凍申請腳，施炕工員鄙復核毀、審詳批，賊材料鉗員采蕩購，若倉管黃員入短庫發乓放的倉流程旬。施殖工過沖程中獲由倉箏庫對餅班組技領料收進行倚記錄竄、動泡態統嫩計，領班組劃申報吃材料股匯總績量超邁過或項是接美近紅揪杠線伴量時需予以甲預警肌，提狂請班訊組、嚷施工樂員、流決算捕員予敲以重母點關飲注，姜查明追原由欣，確潔認無復誤方叼可下銹單訂奏貨。押另外要過程吊中要梁不斷刪對比均主要屬材料環投標腰量與行紅杠毛線量解及領亞用量斥之間倘的關譽系，盼發現集紅杠詢線量怒超過頌投標授量要盒查找存超量話原因報，是績否為債投標腿漏項難或是蘋變更大增加巡壽，是紋否要矛進行負索賠鎖簽證橡等；精裝洋修項臂目成洋本控廢制—育—材增料控褲制材料泳考核原制度介本身室不是別為了房誠獎勵議誰或遷是懲助罰誰酬，最廣終的宰目的拖是為厲了節壩約用乒料，刊控制歉損耗音，降猜低成兆本。戶在實程際實雞施過訊程中絮，材境料紅綱杠線隱量的沾確定賊應該洋本著芒實事放求是選的原搬則，吸要基洞本接康近于拼實際勁，不扭能太慮低，路更不滾可過剩高。件低了框影響息班組挨積極酒性，膊高了兔即與泊材料領成本半控制咳目的異背道愛而馳察。實燙際實輛施中墾對于野板材著、龍秩骨類雜材料砍可按蠟實際掩用量肅加下債料損胳耗確君定紅有杠線宋量；先石材于、墻因地磚迷按施劫工排板版加漲搬運痛損耗已確定防紅杠銳線量云；墻蔽紙類社材料蘆按現巡壽場裱歇貼高少度結塑合每鴨卷墻咳紙長避度及懸對花垮系數毀計算蝦出實份際損口耗率撐確定果紅杠喊線量包；對我于五欲金件瞞類材踢料按額圖計究量，弟不予就考慮掏損耗肯，現煎場有笨安裝副損壞暗由班豆組憑做損壞銷件到股倉庫悠換領匹。精裝怨修項鬧目成卵本控生制—丟—材珠料控皆制需強邪調的預是制吧定完微考核腥計劃懇要密切播跟蹤累實施譯過程塊，及漸時的公發現煮問題亡、不咳斷的狡調整小糾偏催，最全終實旦現控籃制目憑標。銜材料無考核陽量確你定完解后，頂即要皮求施磚工班止組嚴獄格的繞執行辛。首饞先，時施工蘿員要使將前捧期確善定的本各個棋施工螞節點債的詳釣細工案藝做越法對爬施工稠班組植進行磨全員乎交底瞧。其培次，僻在班繪組完爛成首面批各稍類節鎖點的時施工貼后應難進行棚檢查宰（首面檢制抗度）潔，檢擁查前出期確普定的冰工藝堡做法念能否眠滿足鳴施工川質量辦要求利，檢堡查班迫組是民否嚴賣格按鄉豐交底畏內容轟在施誘工。霸因為懼之前嶺確定練的考矮核量再是基迅于特先定的灶做法扛，如尸果做劑法不溫對，雨考核浪也就誦成為躍空談德。檢較查過秋程中途如發絹現問慎題應妨立即嶄進行失調整雪、糾耍正，抖爾后久，班若組依殲據正請確的鏟施工搞工藝主繼續封施工燃，施席工員專對施派工內徹容進桃行全僵程跟各蹤檢做查。黨這一肚階段課應注團重對淡班組前的監絮督管調理，競因為菠班組長不是言一個象或是詢幾個嫁人，米而是釋幾十從甚至枯上百張個工恨人，癢要統灘一工陪人的嘉做法教沒有組嚴格茂的檢疊查與宰監督律制度江跟進啦是很趙難實詢施控嬌制計敏劃的械，特份別是宵前期頓，前慰期出陶錯無獲人糾供正的刃話，布后期荒都是婦錯的卸。可短以說悶前兩弦步都垮是書筑面的蠟事，昂而最壁后一犁步即襯是實傾際實污施的向過程相，只瞧有過慮程做搞好了名，目輔標才址能實元現。精裝修翼項目成戶本控制泄——材貪料控制在蘇白州陽塘光新卡地材攜料考兔核過憶程中絕粘結狗劑一訊項兩充個班愿組相狡同的拖考核修依據裙，結掏果大窄相徑艙庭，取一個嬌實際踏用量唱低于橋考核伴量，脹另一席個超滔過考灣核量25%。控頓制粘扛結劑咱用量將應該域在完槐成面興放現犧階段喝即要源介入召，明覆確石旬材或刺瓷磚+粘結雪劑施桃工厚聞度，拆確定序墻體饑完成潤面線臣控制有尺寸察，相誓差較蛋大的杯部位中應先達采用刺砂漿加找補動。在睡鑲貼馬過程鮮中也將要指惡導班披組靈來活掌善握，持對于高必須錯嚴格柴控制籃完成富面尺紙寸的計部位砌，比充如給戲排水臥點位肯所在惱墻面奇，應阻按標墾準進魯行控尊制，吵而對盒完成牙面尺鵲寸無碼硬性罷要求儀的部旅位，絮施工鋸過程側中可妻依據萄實際鍵進行閱調節拋，以孔盡可朱能的宋節約膠粘結塘材料初。材料考萍核.xl粥s精裝兵修項菌目成雙本控舞制—煉—材熱料控畏制精裝修范項目成繭本控制帽——材斯料控制精裝修喉項目成島本控制就——材卵料控制改進厘工藝匆做法及，節扁約材馬料，姜降低形成本殘。實狂際施升工過躍程中雕要結嚇合現嚷場實玩際，湖保證胸質量獵的前心提下痛改進舞一些脹常規柄做法耕。如諒廚房壘衛生狡間吊財頂10*耕15凹槽宅基層泰的做盡法，輸可以閘由常輔規邊絕龍骨+副龍骨+石膏板眉，改為近直接用掌副龍骨+石膏程板制喘作，迫見圖粥示；通過定伏制材料施規格降核低材料液損耗，嗚比如輕基鋼龍骨兵、墻紙梯、瓷磚巷等材料納，可以膨根據現礦場實際底制作尺鮮寸定制敏合適的醫規格尺晉寸從而繞達到降滋低損耗鬧的目的毯；通過茂轉移舉損耗桐控制演風險咳于承旦包商錄，訂食立雙荒包合異同，廟按現電場實拖際完毒成合植格工蘇作量島計量牛的結遍算方域式。昨（如留石膏層線、悄石材與、木季飾面園等。喉蘇州擇新地姓石膏多線為役廠家偽供應拆、班互組安安裝，周石膏矛線現蘿場安笑裝損擋耗約繼為8%，安灶裝輔禿材也粉由項另目部器提供貴。而方南昌牢新地午項目慰石膏怒線簽樓訂雙撇包合鵝同，淚按實貝際完薪成量寧結算哄，將哨材料福損耗搖風險裝與控辱制責竹任轉宣嫁與泛供應材商，席僅此喪一項張節約寒成本憑約8萬）精裝修悲項目成薯本控制捧——材還料控制精裝讓修項踏目成劈燕本控部制—然—材銷料控漿制精裝修樹項目成早本控制餃——材首料控制精裝助修項補目成坡本控指制—暖—材積料控帳制控制秘了主慶材我薦們是長否就煙可高弱枕無掉憂了鉛呢？備當然象不是洲，因進為零星輔材喘雖然問占有抵比重核小，寬但其刃在用應量控控制方殖面不垮易于腰測定聚和掌疏握而掏造成匪實際都施工殿浪費馳嚴重鉤，所搜以也采是不鑰可小奔視的用。在零星輔材修控制徑方面甜，南昌蔥新地伐項目勇前期穿曾準閥備實憐施零吉星輔遠材雙異包的忍控制渴模式識，后蛇因種垂種因搜素未萬能實梅現，川但公梳司其距他項暮目對州此也忠有成龍功的部范例西，所醒以說膊這一麥控制素模式邊值得媽嘗試山，在傳條件全成熟渡的情忽況下絲式能夠斧進行耗推廣意實施卷。針陣對輔口材控廈制的么方法賽是多堪種多閥樣的堵，比述如以拴輔材敬包裝辯到倉逗庫進野行換將領材妹料，振加大套現場形監督姨巡查用力度顫，杜層絕人繼為損過耗浪睛費等默所謂涂沒有徒最好在的方加法只補有合獄適的縫方法劑，依妻據各在種材跳料的鉆特點災可以套制定綿專門棕的控頁制措租施，局以達唐控制蓋成本坐的目景標；精裝觸修項占目成某本控型制—瓣—甲冬供材拐控制精裝修刷項目中診通常還疑有一類哪材料—細—甲供材，就是由甲方自堂行組織精采購的省材料。葡它具有哀保證建醉設工程艷質量和檔有效控紀制工程我造價的桌作用，奪因而，駛倍受建軌設單位饅的重視嬌。具體很表現在愚：各建庭設單位荒在建設屢工程招葉標文件差中往往雖指定主敘要材料肯或設備斯為甲供棟材，且占工簽程造價春的20菊%～40%俗左右，露甚至更抄高。針對甲燭供材我閘們會向宰業主收護取一定賽比例的鵲配合費話，而相笨應的業呢主會要順求我們艦對甲供袋材進行葛質量、耀供貨周翁期及損述耗進行暖控制，繪對甲供封材承擔蔬控制責稅任，在汗損耗方哀面通常鬧甲方會屠給予我挺方一定純比例的樸甲供材識合理損部耗，包糟括倉儲按、搬運稈、施工任損耗，擔但這個股比值很弟小，施熊工中稍凱有疏忽怕即有可邪能大幅俊超出損翅耗，而抹超出部牛分即需伶要我方宿自行買雄單。所絲式以說甲供浸材特炒別是智施工更單位階無法鈴操控質的甲哨供材能，對糧于整線個項織目而禁言可魯能不香會帶包來利乞潤，趣但可阿以帶榴來損旱失。精裝象修項紗目成堪本控駛制—錘—甲紀供材嗚控制甲供睡材的媽接收椒與分健發應恭建立右嚴格訪的制丑度，毅材料煮接收凈應準鵝確核第對入棍庫數跨量、擁質量背。數夸量方跡面應搭按類適別、武型號薄核對檢確保衣與送執貨清勒單無撥誤；磚對于暗質量右方面狹應先搬會同必甲方激及供短應商陳明確有產品心質量滴標準燭，在杯接收材料時霉嚴格按農此標準話執行驗激貨。因肢為材料滔接收時箱提出的臉質量問角題我方鄭不需承榮擔任何舟責任，券而在施停工完成溝后，因哨產品質飄量問題爬而需返臨