西南二環(huán)至四環(huán)之間的市場(chǎng)調(diào)查分析第一部分市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)查分析宏觀分析根據(jù)***城項(xiàng)目的特點(diǎn)以及對(duì)于市場(chǎng)和產(chǎn)品定位的潛在需求，我們將宏觀的市場(chǎng)調(diào)查重點(diǎn)集中在西南二環(huán)與四環(huán)之間，京開(kāi)高速路沿線和京石高速路沿線所圍合的楔型地帶。對(duì)于這部分的調(diào)查，我們主要從以下三個(gè)方向進(jìn)行，即針對(duì)該區(qū)域內(nèi)部的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布、餐飲娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)分布和賓館酒店網(wǎng)點(diǎn)的分布的調(diào)查分析。從我們所掌握的該區(qū)域內(nèi)部的宏觀情況看，西南二環(huán)至西環(huán)之間區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布、餐飲娛樂(lè)分布和賓館酒店分布都呈現(xiàn)出這樣一個(gè)特點(diǎn)：即沿城市快速路和主干道周邊，網(wǎng)點(diǎn)聚集現(xiàn)象明顯，并且沿城市主要道路呈“線型”排列。分析這種現(xiàn)象的主要原因，我們發(fā)現(xiàn)了以下特點(diǎn)：商業(yè)和餐飲網(wǎng)點(diǎn)的多少、疏密程度與該區(qū)域的交通易達(dá)性有密切的聯(lián)系，尤其是快速路上的立交橋周邊，網(wǎng)點(diǎn)較多。比如，廣安門橋、菜戶營(yíng)橋、玉泉營(yíng)橋以及正陽(yáng)大橋等，其周邊都聚集了大量的餐飲娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)；同時(shí)，它們的聚集還是疏散，也與該區(qū)域內(nèi)部城市主干道的開(kāi)發(fā)有密切的關(guān)系。從圖中可以看到，沿廣安門外大街、麗澤路沿線、豐臺(tái)東路沿線，這種聚集現(xiàn)象更加明顯；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和娛樂(lè)餐飲設(shè)施的置點(diǎn)，也與區(qū)域內(nèi)部住宅小區(qū)的位置和周邊企事業(yè)單位的聚集程度有密切的關(guān)系。它們的存在大多是為了滿足當(dāng)?shù)鼐用窈凸ぷ魅藛T的日常生活需求，并提供一些小型的娛樂(lè)活動(dòng)。當(dāng)然一些較大型和高檔的配套設(shè)施則主要是為非個(gè)人即團(tuán)體活動(dòng)提供服務(wù)的；相比區(qū)域周邊的商業(yè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)和餐飲娛樂(lè)設(shè)施來(lái)講，賓館酒店的分布較為稀疏。除了在幾個(gè)主要的立交橋周邊有部分分布外，其他地區(qū)尤其是城市快速路沿線，其分布非常稀疏。這與該種業(yè)態(tài)的服務(wù)對(duì)象和服務(wù)內(nèi)容有較大關(guān)系。因此，從這種宏觀的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，本項(xiàng)目位于城市快速路即西三環(huán)南路的萬(wàn)柳橋和西西環(huán)南路的四合橋之間，正好位于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、餐飲娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)和賓館酒店網(wǎng)點(diǎn)的潛在密集發(fā)展區(qū)域。雖然從目前的發(fā)展情況看，這些生活服務(wù)配套設(shè)施還沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，但是它的這種潛在發(fā)展動(dòng)力是巨大的：南四環(huán)路的交通暢通、周邊大型住宅項(xiàng)目的興建（比如怡海花園、未來(lái)城）、舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)和國(guó)際汽車博覽城的入駐南城，都將導(dǎo)致這種現(xiàn)象的出現(xiàn)。因此，從這種宏觀發(fā)展角度看，在本項(xiàng)目周邊或內(nèi)部發(fā)展商業(yè)，所面對(duì)的機(jī)會(huì)是巨大的，但是所面對(duì)的潛在競(jìng)爭(zhēng)也是存在的。圖一：餐飲娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)分布圖說(shuō)明：圖一中：粉色圓點(diǎn)代表各個(gè)餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所，圖二中：藍(lán)色圓點(diǎn)代表商業(yè)配套場(chǎng)所，圖三中：黃色方點(diǎn)代表各個(gè)賓館酒店場(chǎng)所。圖二：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布圖圖三：賓館酒店網(wǎng)點(diǎn)分布圖中觀分析中觀分析的立足點(diǎn)，是將我們的調(diào)查分析深入到西南三環(huán)和四環(huán)沿線和各主要立交橋周邊。實(shí)際考察各個(gè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)模和檔次。沿玉泉營(yíng)環(huán)島到麗澤橋環(huán)島的沿線看，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的功能定位比較單一，檔次比較低，而且路段功能劃分比較明顯。玉泉營(yíng)橋周邊的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以大型家居廣場(chǎng)、建材批發(fā)城和水產(chǎn)、花卉的批發(fā)市場(chǎng)為主，雖然規(guī)模相對(duì)較大，但是無(wú)論從賣場(chǎng)的氣氛，還是從門臉的裝飾和氣氛的烘托上看，都沒(méi)有很好地營(yíng)造出一個(gè)大型賣場(chǎng)應(yīng)有的氛圍和檔次。而且各個(gè)賣場(chǎng)周邊的環(huán)境也比較臟亂，給消費(fèi)者的感覺(jué)比較差。拋出了玉泉逮營(yíng)環(huán)島向摔西走，沿簡(jiǎn)路上的商序業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以廈各類品牌還汽車的銷到售中心、獵專賣店、柜汽車零配遷件的銷售傍和裝配點(diǎn)丑為主。而甜且這類店慌鋪的集中支度較高，霸具有一定局的規(guī)模優(yōu)奮勢(shì)。但是銷，從各個(gè)帝銷售賣場(chǎng)為的檔次和故規(guī)模看，演卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不蝦及市中心頭或北京東鞭、北部地鍬區(qū)的專賣晶店的影響霧力。總體誦感覺(jué)比較森符煎合解“夕城鄉(xiāng)結(jié)合甘部記”嗎的城市印聰象。在這魂一路段上比，幾乎不舟存在什么服大型的餐民飲和娛樂(lè)括休閑設(shè)施快，更涉及碗不到與周欣邊同類業(yè)兩態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)慕了。么麗澤橋周睜邊的商業(yè)廟、餐飲娛球樂(lè)和賓館浙飯店的網(wǎng)口點(diǎn)設(shè)置，評(píng)相對(duì)來(lái)講坡比較豐富叛（如圖四疊），除大味型建材城雞、家具裝桌飾城和汽諸車銷售賣平場(chǎng)外，還滑分布著很副多的特色五餐飲店、套酒家和賓臘館，總體纖感覺(jué)比較培有生活氛拼圍，都市劃化程度相拒對(duì)于萬(wàn)柳愛(ài)橋周邊和舊豐溢橋周滑邊的項(xiàng)目譯來(lái)講也比杠較高。除由個(gè)別商業(yè)嶼網(wǎng)點(diǎn)的品兼牌效應(yīng)和逃規(guī)模相對(duì)劫較大，對(duì)羞于該區(qū)域茅內(nèi)部生活漲和消費(fèi)有待一定的帶稅動(dòng)作用外綢，整體看腫來(lái)，區(qū)域紋的商業(yè)和絲餐飲網(wǎng)點(diǎn)旅的檔次和翻經(jīng)營(yíng)仍舊梁不是很理此想，屬于挖中檔。刊圖四秤：顆美麗澤橋周糞邊的商業(yè)章、餐飲和皺娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)序分布圖鏡豐臺(tái)北路術(shù)沿線周邊恨的商業(yè)網(wǎng)燕點(diǎn)、餐飲懸?jiàn)蕵?lè)網(wǎng)點(diǎn)爭(zhēng)以及賓館掌餐廳網(wǎng)點(diǎn)喪的設(shè)置檔靜次相對(duì)較給高，與周起邊已經(jīng)形侮成的大規(guī)囑模社區(qū)的蝦生活氛圍均的營(yíng)造，慢和企事業(yè)問(wèn)單位辦公航氛圍所提劇供的穩(wěn)定律消費(fèi)動(dòng)力辜有密切的寺聯(lián)系。銷與城市快演速路周邊翠的商業(yè)網(wǎng)筐點(diǎn)性質(zhì)不織同，麗澤稻路沿線的必商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)核檔次相對(duì)棕較高，規(guī)閑模較大。幟該區(qū)域除悼具備北京伸西南城內(nèi)醋家居廣場(chǎng)膊、建材批績(jī)發(fā)市場(chǎng)和郵汽車銷售當(dāng)賣場(chǎng)以及蹦各類電器厲專賣店等槽較為集中儲(chǔ)的特色外流，其他為翠周邊居民證小區(qū)服務(wù)供的高檔餐草飲和購(gòu)物存場(chǎng)所也很煎多，具備您一定的影旬響力，比廚如燕莎望果京購(gòu)物中早心、燕豐濾飯店、朝豆歌大酒店瑞等（由于前地圖放大胃倍數(shù)有限晌，因此，研我們沒(méi)有摘在圖五中旨將所有的盡商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)搖、餐飲娛字樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)和蠟賓館酒店陶進(jìn)行一一獸標(biāo)注，特淹此說(shuō)明）測(cè)。漏豐臺(tái)北路矩沿線兩側(cè)五的居民住縱宅小區(qū)，竭如望園東遙里、望園屈西里、東峰大街東里愁、東大街播西里等都努成為支撐們?cè)摰貐^(qū)商應(yīng)業(yè)發(fā)展的范強(qiáng)大后盾鈴。小區(qū)與昏豐臺(tái)北路箭沿線的商旺業(yè)形成了恨較為和諧摘的互動(dòng)作數(shù)用。各個(gè)費(fèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)抖的布置相鈴對(duì)西三環(huán)隙南路周邊筑的店鋪稀賭疏，各種間業(yè)態(tài)的穿燈插也比較饞合理。蛇圖五鼠：掃亡豐臺(tái)北路笛沿線的商露業(yè)和住宅罵小區(qū)分布舌從豐北橋史到富豐橋因沿線的發(fā)增展情況看割，該地段軌周邊的商勁業(yè)項(xiàng)目、接餐飲娛樂(lè)俊項(xiàng)目較多同且密集，醒但大多分慘布在沿線壯東部，可赤以明顯地鞠感覺(jué)到四莊環(huán)內(nèi)外經(jīng)強(qiáng)濟(jì)繁榮程鞭度的差異源。西南四侵環(huán)以內(nèi)，慌居住環(huán)境臥條件以及脾已經(jīng)形成摘的居住氛怪圍都比較乘成熟，而館其周邊的框商業(yè)和娛渾樂(lè)休閑業(yè)蛾態(tài)的發(fā)展摘也正好迎幕合了該區(qū)莫域的消費(fèi)察需求，使鵲得整個(gè)地逢區(qū)的居住肆與生活顯濁得比較和務(wù)諧。從整虎體情況看袋，這些餐徒飲、娛樂(lè)組休閑以及添賓館飯店巷的檔次在塌豐臺(tái)地區(qū)蛇屬于中高貓檔，相比拍于北京市摘的其他地紹區(qū)，屬于臥中檔。襯從沿線的怨商業(yè)繁華幫程度可以顯看出，該低地區(qū)的發(fā)館展較豐臺(tái)培東路沿線仔早，而且滔相應(yīng)的配治套設(shè)施也芬比較完善春。這里沒(méi)紡有大型的帥家居廣場(chǎng)扮和太多的足家裝專賣喝店，但卻憂多了很多艷的生活?yuàn)曙L(fēng)樂(lè)場(chǎng)所和盡名牌店，涂比如豐臺(tái)污電影院、粘豐臺(tái)體育替場(chǎng)、能仁牽居豐臺(tái)路搜店、東來(lái)逐順飯莊、飯陽(yáng)光四季騙購(gòu)物中心僑、方莊購(gòu)塔物中心分毀店、天客闊隆超市等款。也就是涼說(shuō)，除了兼一般的餐陪飲、購(gòu)物控場(chǎng)所外，訓(xùn)這里供豐荒臺(tái)地區(qū)市壩民進(jìn)行娛惠樂(lè)休閑活仙動(dòng)的場(chǎng)所酸增加了，濃活躍了整持體地區(qū)的犯生活氛圍蠢。這些休望閑娛樂(lè)場(chǎng)依所的存在怒，明顯提妹升了該地緩區(qū)的商業(yè)勁價(jià)值和人羊氣。厚圖六送：衣宵正陽(yáng)橋附篇近商業(yè)網(wǎng)蟻點(diǎn)分布圖說(shuō)明：竊1.單豐臺(tái)百貨豐商場(chǎng)眼鏡壓城配鏡中塞心；齊2.援北京文聯(lián)融發(fā)商貿(mào)公拌司電氣百法貨店箭3.恰博蘭特橋巷北商貿(mào)百獎(jiǎng)貨店；控 刷 鬧4.愚豐和服裝底店四5.符豐和鞋店兩 陵 阿 宏 纖 長(zhǎng) 障6.羊豐臺(tái)百貨蕉商場(chǎng)提7.胞賽歐文體月專賣店案 枕 慣 稅 椅8.迎北京中鐵記通信配件慎供應(yīng)中心冷9.挽云柏鞋業(yè)扮 托 狠 箭 猛 仗 貝10.鴨賴天元號(hào)商興貿(mào)公司體悶育用品專可賣店沃11.效青北京泰春阿化工經(jīng)銷糧中心杠 暗 品12.堤汽翔宇電器侮城說(shuō)明：須1.檔云啟餐廳妥 菌 枕2.魂麥當(dāng)勞豐射臺(tái)橋南餐遼廳決 故3.看逼豐和軒冰 端 乘4.值緊賽鷗歌廳士5.壺溫馨苑洗誦浴潛 趨 睬6.凍豐臺(tái)影劇旨院?jiǎn)?趕 耍 紐7.俊丹露苑票 騰 棒8.哲能仁居豐密臺(tái)路店粘9.屋大雨洗浴兔中心烤 錢10.殖豐影餐廳參；奏 跳 合11.夜東來(lái)順飯綠莊豐臺(tái)路貍店悉 棕 噴12.蝦天府川菜襯廳臨圖七：正譯陽(yáng)大橋和邊富豐橋附濾近的餐飲夜娛樂(lè)場(chǎng)所鵲分布饞通過(guò)對(duì)科說(shuō)豐橋到馬悼家樓環(huán)島撫沿線周邊牽的商業(yè)物項(xiàng)業(yè)考察得獻(xiàn)知，其業(yè)蔥態(tài)的分布桌明顯不均坐：南四環(huán)略西路西南腥角，即科惡豐橋周邊域的業(yè)態(tài)以穿房地產(chǎn)項(xiàng)敢目和住宅務(wù)項(xiàng)目為主課，而幾乎厭沒(méi)有什么抖大型的商脾業(yè)娛樂(lè)配四套設(shè)施；根南四環(huán)西青路沿線地吉段，即從齊四合橋到拌馬家樓環(huán)衣路之間，阿房地產(chǎn)項(xiàng)閃目相對(duì)較閉少而且較黃新（目前芳只有怡海抓花園和未咱來(lái)城項(xiàng)目脂），但是蠶環(huán)路以里飼諸多原住至民的聚集車所形成的珍濃重生活枝氛圍，也際促使了部芝分餐飲設(shè)帆施在該地緩段的興起潛。而從區(qū)累域周邊的寧商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)騙分布看，著主要以機(jī)騎電設(shè)備、際五金器材涂、金屬鋼奔材銷售中驅(qū)心以及種冰子管理站規(guī)等為主。唉下面分別賄闡述。舍從科豐橋腳周邊區(qū)域暖的業(yè)態(tài)發(fā)華展情況看悲，其發(fā)展譯潛力正在倒一步步地運(yùn)顯現(xiàn)。以狠科豐橋?yàn)楹讨行牡乃寞偔h(huán)以里區(qū)喇域，房地救產(chǎn)項(xiàng)目層伶出不窮，氣比如寶隆泰溫泉公寓墻、南極星鏟、城市經(jīng)舅典等，主擔(dān)要以經(jīng)濟(jì)養(yǎng)使用房為須主，如圖蔽八所示。燃住宅項(xiàng)目構(gòu)的興起和席形成規(guī)模喝，必將帶另動(dòng)周邊的剩餐飲和娛良樂(lè)物業(yè)的眨發(fā)展。當(dāng)煤然，未來(lái)址該地區(qū)商獨(dú)業(yè)配套設(shè)貢施的檔次宣和規(guī)模，滑將主要取象決于這些裂房地產(chǎn)項(xiàng)采目所形成鍬的規(guī)模效祝應(yīng)，和小索區(qū)居民對(duì)蓮于周邊生積活配套需孤求的強(qiáng)烈共程度。漏圖八榜：翻室科豐橋周益邊房地產(chǎn)含項(xiàng)目一覽豆從實(shí)際的熱市場(chǎng)調(diào)查般結(jié)果看，翻南四環(huán)西偷路中部地奮區(qū)除未來(lái)劇城項(xiàng)目外亂，幾乎沒(méi)擴(kuò)有什么其忙他的房地禮產(chǎn)項(xiàng)目，爭(zhēng)而餐飲娛謠樂(lè)配套卻俊比較集中鴉（主要分鴨布在新房棒子附近）貪，與科豐征橋周邊的襯業(yè)態(tài)分布策形成了鮮暴明的對(duì)比鬼。但是從岔這些餐飲焦網(wǎng)點(diǎn)的實(shí)北際規(guī)模和便檔次看，圓都屬于中天低檔，這號(hào)與該地區(qū)讀的商業(yè)發(fā)腦展程度和失周邊居民矩的實(shí)際消藝費(fèi)能力有歪關(guān)。廣圖九湯：艱刷南四環(huán)西傻路中部的略餐飲娛樂(lè)弄配套分布閉當(dāng)然從其擋所處的位蛛置看，正副好處躺于追**道*機(jī)城項(xiàng)目的輛東南角，南成為本項(xiàng)怖目與南四些環(huán)西路之黎間的一個(gè)看較為成熟唱的餐飲區(qū)賄，同時(shí)也償隔斷舞了畜**魯*暢小區(qū)與城豈市快速路瘦之間的密越切聯(lián)系。蝴如果本項(xiàng)貴目建成后差開(kāi)通了從誓小區(qū)內(nèi)部粉到南四環(huán)帝西路的蹲城市次干枕道夸，那么這鉛些已經(jīng)存仿在的、較嚴(yán)為成熟的藥餐飲娛樂(lè)陜場(chǎng)所，將聲成為小區(qū)唉內(nèi)部餐飲廁娛樂(lè)配套笨的潛在競(jìng)喘爭(zhēng)對(duì)手。饒當(dāng)然，由王于這些餐叮飲設(shè)施的亭檔次有限御，針對(duì)的惱客戶群也算相對(duì)比較棵固烘定陵―瘋―登周邊住宅啄小區(qū)的村靈民，因此稻，如果在瘋項(xiàng)目區(qū)域典內(nèi)部做商濤業(yè)或餐飲歸，可以從詳客戶群階嘗層和范圍趟的差異劃凱分，從所噴提供服務(wù)驕的差異化甜和檔次升框級(jí)上，獲沙得特有的勤競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)民。覆以上，便罪是我們通之過(guò)對(duì)西南耳二環(huán)與四摔環(huán)之間商從業(yè)物業(yè)、與餐飲娛樂(lè)賣配套和賓易館酒店的顏實(shí)際供應(yīng)圍情況考察潮后，得出牲的理論分摩析和推導(dǎo)伯。略從整體情慢況看，所婚研究區(qū)域悟的餐飲娛乖樂(lè)、商業(yè)殖的發(fā)展相津?qū)Ρ本┢湓┧麉^(qū)域來(lái)晉講還比較森落后。無(wú)奸論從各種工業(yè)態(tài)的規(guī)遼模看，還尿是從經(jīng)營(yíng)籍的檔次和醬服務(wù)上看森，都還處欄于中等偏栽下水平，之這與該區(qū)岔域的被開(kāi)緞發(fā)程度不蝦高有較大博的聯(lián)系。淡這些餐飲揭?jiàn)蕵?lè)場(chǎng)所仿所面對(duì)的瘦客戶群也譽(yù)主要以當(dāng)戀地的居民祝為主，他圓們的收入幅水平并不虛是很高，影因此對(duì)于哨當(dāng)?shù)厣虡I(yè)除和餐飲娛奴樂(lè)消費(fèi)的掩支持也是根有限的，故這可以從壇當(dāng)?shù)厣虡I(yè)終網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)礦營(yíng)狀況有犁所了解。斤隨著該區(qū)醬域房地產(chǎn)仍項(xiàng)目的進(jìn)咐一步開(kāi)發(fā)布建設(shè)，與厘住宅物業(yè)胖相配套的蠟餐飲娛樂(lè)橡設(shè)施和商臂業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也諸將相應(yīng)地突增多，以紋滿足當(dāng)?shù)夭宀粩嘣龃蟮さ南M(fèi)需依求。強(qiáng)做為城市肉快速路的甩西南三環(huán)晌和四環(huán)，豆由于其交比通的便利精性，使得佩該地區(qū)的盒商業(yè)以家趁居廣場(chǎng)、都建材批發(fā)黎市場(chǎng)、汽挺車銷售中招心、汽配端中心、五戒金機(jī)電銷得售中心以劍及各種家友用產(chǎn)品的辣專賣店為聯(lián)主，大型陰購(gòu)物中心撇和高檔餐輪飲娛樂(lè)場(chǎng)爽所僅僅是勾該沿線商柜業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中包的一個(gè)點(diǎn)撥綴，因此同這些商業(yè)插網(wǎng)點(diǎn)所營(yíng)外造的氛圍臉是一種近嚷乎純商業(yè)遭的氛圍，釘它對(duì)于周眼邊居民的辮服務(wù)是很該少的。而埋且這些船對(duì)霉“順內(nèi)吧”酬的服務(wù)也糖僅僅是依至靠沿街的恒小門臉，