中國房地產(chǎn)發(fā)展簡史1

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的百分之八十多。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競爭性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。2房產(chǎn)概述第一部分：房產(chǎn)發(fā)展簡史3房產(chǎn)發(fā)展簡述我國房地產(chǎn)業(yè)在計劃經(jīng)濟時代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，自從1992年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。4我國房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會主義市場經(jīng)濟要求的運行機制，整個行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產(chǎn)企業(yè)已達到3萬多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬人。形成了以評估、經(jīng)紀、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。整個中國房地產(chǎn)的發(fā)展，起起伏伏，走過了三十年的歷程。在這30年里，中國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了怎樣的變化？發(fā)生了哪些足以對整個行業(yè)產(chǎn)生影響的事件？5房產(chǎn)發(fā)展簡述第一階段：房地產(chǎn)萌芽期（1991年之前）6房產(chǎn)發(fā)展簡述第一階段：房產(chǎn)萌芽期（1991年以前）在1978年，深圳率先出臺了新的房地產(chǎn)政策——房地產(chǎn)使用權(quán)可以交易。這個政策突破了當時計劃經(jīng)濟條件下房子只能由政府分配的局面，帶有實驗性質(zhì)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。同年，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(中房集團)成立。1982年國務(wù)院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1988年2月25日，國務(wù)院印發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導小組《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》。1988年，萬科通過股份化改組，正式更名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。這年11月18日，萬科以2000萬元的價格參與投標買地，一舉奪得荔泉地塊，萬科正式進入房地產(chǎn)業(yè)，成為國內(nèi)較早進行住宅商品房開發(fā)的企業(yè)之一。1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個省市的房改總體方案。78第二階段：房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（1991年-1997年）房產(chǎn)發(fā)展簡述1991年到1992年，是中國房地產(chǎn)的爆發(fā)期。鄧小平視察南方以后，全國各地數(shù)千億資金蜂擁撲向海口、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市。東西南北中，一齊往前沖，只為賺錢，不問手段；只要結(jié)果，不管過程；其非理性的運動模式最終導致了泡沫破裂。經(jīng)過1993年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資過熱的趨勢得到抑制。1993年到1997年，房地產(chǎn)處于一個平穩(wěn)階段。9第二階段：房產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（1991年-1997年）期間發(fā)生的重大事件：1992年，萬科跨地域經(jīng)營發(fā)展迅速，重點開發(fā)東南沿海地區(qū)的房地產(chǎn)和股權(quán)投資業(yè)務(wù)。1992年6月16日，經(jīng)對外經(jīng)濟貿(mào)易部批準，中國海外集團正式成立。1992年8月20日，中國海外發(fā)展在香港聯(lián)合交易所掛牌上市，成為第一家以在香港業(yè)務(wù)上市的中資企業(yè)，獲得了99倍認購，凍結(jié)資金758億港元，創(chuàng)下當時的歷史紀錄。1992年9月，廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司成立，為國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。1992年11月23日，恒大地產(chǎn)公司所發(fā)行流通A股經(jīng)批準在深圳證券交易所上市交易，股票代碼：000502。1997年11月6日，保利地產(chǎn)參加廣州市用地制度改革首次用地招標拍賣活動，以8798萬元獨家投得北京南路地塊。10第二階段：房產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（1991年-1997年）第三階段：房地產(chǎn)活躍期（1998—2002年）111998年，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個新事物，就是所謂的“房改”。即將單位直接分房改為貨幣化分房。此項政策一出，銀行按揭順勢推出。從此中國房地產(chǎn)漸次進入市場化的活躍期，真正的房地產(chǎn)市場誕生。12第三階段：房地產(chǎn)活躍期（1998年-2002年）期間發(fā)生的有意義的事件：1998年下半年，萬科推出“萬客會”，為公司與客戶之間的有效溝通起到重要的作用，被媒介譽為“引發(fā)地產(chǎn)經(jīng)營革新的舉措”。1999年2月中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費信貸的指導意見》。提出“積極開展個人消費信貸，對促進消費，擴大內(nèi)需，推動生產(chǎn)，支持國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，具有十分重要的意義。”此份文件發(fā)布后，中國新一輪房地產(chǎn)的牛市開始正式啟動。2002年3月，潘石屹成立SOHO中國有限公司。2003年4月1日，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號文)。此份文件是中國新一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，中央政府第一次采取的抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。2003年建外SOHO年度銷售額達到33.2億元人民幣，創(chuàng)單體項目銷售新高13第三階段：房地產(chǎn)活躍期（1998年-2002年）第四階段：房地產(chǎn)調(diào)控期

（2003—至今）14第四階段：房地產(chǎn)調(diào)控期（2003—至今）從2005年“國八條”到2006年“國六條”，再到2010年的國十條。從“調(diào)控”到“再調(diào)控”，央行嚴控房貸的政策考驗著調(diào)整著房產(chǎn)行業(yè)。這是房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展階段性的調(diào)整信號，行業(yè)規(guī)范性、結(jié)構(gòu)性調(diào)整將借此深入展開，中國的房地產(chǎn)市場將由此步入新的發(fā)展階段。152004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（簡稱“71號令”），規(guī)定8月31日后，不得再以史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。而是國有土地使用權(quán)以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行。2005年3月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。該份文件強調(diào)：“住房價格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩(wěn)定，甚至影響整個國民經(jīng)濟的健康運行”，并要求各地方政府高度重視房地產(chǎn)價格，明確提出:“控制措施不力，造成當?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負責人的責任。”這個通知被人們稱為“國八條”。2006年4月28日央行宣布：將人民幣貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點。2006年5月17日，“國六條”出臺，引發(fā)諸多爭議、產(chǎn)生巨大反響。16第四階段：房地產(chǎn)調(diào)控期（2003—至今）2007年樓市的快速發(fā)展，出臺相應(yīng)的抑制政策。2008年底至2009年初的冰冷樓市，國家出臺了大幅度的救市政策。面對2009年下半年至2010年初的火熱樓市，國家又出臺了“國十條”，對樓市進行大幅度的調(diào)整。嚴厲打擊投資炒房者。17第四階段：房地產(chǎn)調(diào)控期（2003—至今）國十條2009.12.17：5部委新政打擊囤地炒地，拿地首付不低于50%。財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。2010.02.20：銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者流動資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營的領(lǐng)域和用途。2010.04.11：銀監(jiān)會：銀行不得對投資投資購房貸款。中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機構(gòu)要增加風險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。182010.04.13：住建部，加快保障房建設(shè)，遏制房價過快上漲住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。2010.04.15：國務(wù)院常務(wù)會：貸款買二套房首付不得低于50%。14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。2010.04.17：國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。19國十條2010.04.19：住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制，未獲預(yù)售許可，開發(fā)商不得收取定金。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。2010.06.12：住建部等七部門發(fā)文，加快發(fā)展公租房。由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》12日正式對外發(fā)布，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難。2010.06.04：三部委發(fā)文明確個人房貸，二套房認定標準。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。20國十條第二仆部分秩：樓朗市未扒來發(fā)雖展21我國哥房地意產(chǎn)市敗場已昨經(jīng)度淺過了坑市場蘋化初辯級階關(guān)段，撒基本鋤上完籃成了固市場飽化進咳程。市場在闊產(chǎn)品供顏給和企英業(yè)"市場剩類型逐和消防費者"等方面鍬都呈現(xiàn)急出不同粥的特征盾。具體工地講，圣有以下玩三大特片征：從產(chǎn)品向供給和希企業(yè)角栽度來講殲，房地扯產(chǎn)價格溪差異擴眨大；房趨地產(chǎn)行牙業(yè)邊際麥利潤水齡平降低。迫切需庫求職業(yè)徹化的專確業(yè)隊伍扯，進入寒成本大角增；銷售螺速度健減慢方，銷安售周再期加泛長；營銷成曬本上升焦，客戶里服務(wù)成宅本上升險。從市場棕類型和懲消費者雙角度來悅說，房至地產(chǎn)市挺場正由梨生存消效費型轉(zhuǎn)克向投資忽消費型膠。從產(chǎn)品扁和科技搏進步角搬度來說唯，隨著蔑產(chǎn)品技矮術(shù)的進交步，房門地產(chǎn)市遇場已經(jīng)需基本上敢實現(xiàn)了僚以產(chǎn)品來為主題至的產(chǎn)業(yè)古化，同質(zhì)反化產(chǎn)品死越來越尿多。22第三部腹分：房樂產(chǎn)企業(yè)鼻發(fā)展趨狡勢23房地撒產(chǎn)企達業(yè)發(fā)憑展趨老勢24房地淋產(chǎn)企悔業(yè)發(fā)鑼展趨寨勢企業(yè)應(yīng)所該逐步擾走向民蜓營化。產(chǎn)權(quán)明乳晰是下公一階段這城鎮(zhèn)住兵房制度凝改革的抹重心。房產(chǎn)艱企業(yè)得應(yīng)努力實餅現(xiàn)法制齊化正規(guī)寺化。加強企鞠業(yè)內(nèi)外卵制度的啞建設(shè)是寸中國房棍地產(chǎn)企選業(yè)下一口步的重傅點。房地辟產(chǎn)企越業(yè)應(yīng)糟高度膜重視吐科學專化的危決策和投資項今目的可俊行性分丙析工作氏。房地還產(chǎn)企戚業(yè)需旅要實置現(xiàn)集煌團化延規(guī)模引化經(jīng)趁營企業(yè)膛集團撒化經(jīng)究營已允成為經(jīng)濟發(fā)展?jié)谋禺a(chǎn)然趨突勢。25在產(chǎn)雅品同矩質(zhì)化斬趨勢坡下爭槐取服況務(wù)的持差別街化26在產(chǎn)洞品同畏質(zhì)化總趨勢暗下爭扁取服估務(wù)的斷差別停化房地產(chǎn)堵市場競兇爭同質(zhì)灣化現(xiàn)象濫嚴重，蘇產(chǎn)品同漸質(zhì)化、箭價格同災(zāi)質(zhì)化，禁推廣方槍式同質(zhì)走化……市場化菌的運作蹄要求房責地產(chǎn)企貿(mào)業(yè)以市董場為導參向，貼沙近市場稠，充分址了解客絞戶的需盈求，不醬斷滿足鴿廣大消外費者對譯房地產(chǎn)晶這一特岡殊商品材的需求喚。一個房障地產(chǎn)企您業(yè)，首瞞先要清振楚市場劃上要什桑么，本段企業(yè)能廈做什么惡，然后稱再去研剝究怎么倘做。首先，宣追求設(shè)抖計的獨熟特性。廢設(shè)計是淹房地產(chǎn)習前期最島基礎(chǔ)、齒最核心由的環(huán)節(jié)適，是房澤地產(chǎn)品謊牌運作王的關(guān)鍵支階段。其次，怨注重功艱能的前茄瞻性。譽房地產(chǎn)霜是城市街建設(shè)的活重要組騰成部分邀，要緊產(chǎn)跟現(xiàn)代塑城市的鞭發(fā)展趨丹勢。再次鍛，銷售漁策劃閥要具赴有鮮滴明特姑色。27行業(yè)露發(fā)展渣追求句專業(yè)銅化和佳品牌護化28行業(yè)發(fā)辛展追求瓣專業(yè)化弊和品牌享化我國笛許多衰房地狐產(chǎn)企擾業(yè)提炸供“一條碎龍”式的服脊務(wù)，即炕材料銷獎售、建寄筑施工寨、裝飾嚇裝修、稻物業(yè)管泳理都自剃己做，貝甚至包余括了中典介、設(shè)招計，企精業(yè)向大原而全、盡小而全游發(fā)展。徐造成企腿業(yè)內(nèi)部判管理上被互相重可疊交叉茅，開發(fā)槽模式?jīng)]臨有創(chuàng)新棍，抗風獄險能力尚下降，以成熟牽的美國斑房地產(chǎn)漿開發(fā)模通式為例浙，他們草走的是篇一條高啊度專業(yè)稼化細分印的道路瞎，投資墾、開發(fā)梢、物業(yè)旦經(jīng)營等樣各業(yè)務(wù)粥板塊相鑼對獨立獨。隨著房與地產(chǎn)行個業(yè)利潤酒的不斷解下降，吸以及房茫地產(chǎn)相刃關(guān)業(yè)務(wù)紹形成產(chǎn)籠業(yè)化，界房地產(chǎn)濃企業(yè)的攻專業(yè)化灶將是必努然的發(fā)其展趨勢雜。未來中腿國房地閃產(chǎn)市場撤的競爭違將是品付牌的競睜爭，目筋前靠“概念”吃飯，鉗全面采灶取“跟隨策無略”就能“全贏”的局伏面將愛被逐貫步打老破，情房地宿產(chǎn)業(yè)命界將厚會崛躬起一播批行宣業(yè)精蟲品樓