日常工作流程開店接待客戶信息錄入業務操作流程制作報表閉店日常工作流程提前五分鐘到店，打開店門；打開設備并檢查；刷卡上班；打掃店內外衛生；擦拭接待臺上所有辦公用品；檢查飲水機清潔并注意水量,準備好一次性水杯；準備好業務資料；查看留言板信息。每日9:00鐘前完成這些工作有困難嗎？開店工作熱忱親切的微笑及時問候并自我介紹第一時間滿足客戶需求并帶看確定客戶滿意并致謝

現場接待

—規范4＋1服務

您好！歡迎光臨！您請坐！＋倒水請問有什么可以幫助您的？再見，您慢走！

現場接待—規范要注意客戶接待“廣而告之”要記得---“新環境是長沙二手房市場份額最大的中介公司。”三聲內接聽電話，并說“您好，新環境地產”

要積極熱情、專業、面帶微笑、誠懇、記錄來電詳情；代接電話一定要負責、落實；輕聲轉告接電話同事；接聽電話時必須有回饋反應，讓對方知道你在聽；必須確認客戶已經掛機后再掛機；若客戶找的同事不在—

留下對方電話號碼，第一時間轉告；告知同事的聯系方式；如有能力可直接幫助處理。電話接待

—規范用語及要求客戶接待買賣業主（1）物業地址必須清楚；（2）面積保留到小數點后2位；（3）產別清晰，朝向準確；（4）盡可能多的留下聯系方式。放盤的注意點租賃業主（1）屋內設施是否齊全；（2）裝修的情況如何；（3）租期多長，是否有出售的想法；（4）說服業主留鑰匙。

信息錄入買賣客戶登記需求的了解：給誰買？價位？樓層？朝向？看過哪的？喜歡哪的？貸款還是一次性？什么時候看房方便？租賃客戶登記需求的了解：辦公還是居住？要一室還是二室的？需求的了解簽訂合同談判看房UPDATE（跟進、溝通）

開發信息售后服務業務操作流程討論—

如現在讓您開始做“開發信息”工作，您打算如何開展工作？

1.商圈開發

2.人際關系開發

3.內拓

4.外拓信息開發

跟進、溝通是經紀人每天重復進行的必要工作；與業主和客戶建立友好關系的重要途徑；開發優質信息的方法之一；（簽訂委托、收鑰匙）越了解所推薦的物業越胸有成竹再多的實在客不如一個相信你的業主簡單的事情重復做絕招UPDATE的重要性跟進的內容舉例你的房子是什么性質的？幾年購入的？我的客戶已經看了你的房子，想了解一下其它方面的情況？你的房了是一次性付款買回來的，還是做按揭的？在什么銀行做按揭，還欠銀行多少錢？如果可以成交的話，是否自己還清貸款？現在每月的月供是多少？是做多少年的按揭？你與在辦了房產證了嗎？管理費是多少？是什么公司管理的？你的房子是多少年產權的？土地證使用年限是從哪年開始的？現在這個價格是配送家電嗎？

龐大網絡——我愛我家擁有龐大的店面網絡、5I5J網，，所以有多達幾十多間分行協助業主作推廣。報章廣告——公司會免費為業主在有名報章及公司網站刊登廣告。店面廣告——公司店面櫥窗卡上會掛該房源。有力推廣——按正常情況下，已簽單方意向房源相比其他房源更容易售出。不能壓價——售價往往比較理想，因為其他中介公司沒有這個房源，不能壓低此房源之售價，所以我們可以為業主售出理想價錢。傭金不變——物業經本公司成功售出后，業主所應付之傭金不會因為公司付出較多宣傳廣告費而要求業主多給傭金的。如何說服業主簽限時a、通常有鑰匙的房源會較快售出，因為方便看房。b、如果業主不是住在附近，則較難安排預約看房，白白失去很多售出的機會。c、此外，當我們取得業主鑰匙后，馬上提醒業主避免放出太多鑰匙在其他中介公司，如果其他中介公司要借鑰匙，都要經我公司安排，例如，在看房之前公司會登哪間中介公司，哪個業務員，什么時間借出，什么時候歸還都一一記下，這樣不單對委托單位有保障，亦都容易管理。如何說服業主放鑰匙不安全、不相信已放其他中介房屋內貴重物品很多自己還在住讓業主體會不斷看房的麻煩以及建立對我公司的信心可否復制不強求不建議留鑰匙業主不愿留鑰匙的理由—

看似簡單，其實不然看房要有謀略

看房前的準備

“看房確認書”、了解房源不同賣點、準備好備選房源、打預防針、再次叮囑看房時間。看房中注意細節言多必失、跟少不跟多、防止跳單、速戰速決。看房后把握最佳時機不帶客戶，自行看房。驗房(1)

對該物業類型的全面掌握，以便下一步的配對及推薦工作。(2)

拉近與房主的距離，便于溝通。

(1)

至物業實地踏勘，制作戶型圖。(2)

驗房回來后，要把房屋的優缺點、賣點和看房時的注意要點介紹給同事。要注意了解房屋周邊的環境情況，包括社會治安、交通狀況，在進行室內驗房時，要注意看是否有安全隱患。對于房屋設施、設備的配套，室內裝修等方面的情況要核實清楚。(3)

了解業主的心態，測試業主的底價。經紀人應盡量爭取業主交鑰匙到我愛我家（尤其是部分不能隨時看房的業主）。這可加快每宗交易的成交機會及時間。驗房的原因：驗房的程序：看房一、看房目的加深客人對公司及個人服務能力的印象；間接了解客人的工作、家庭、生活特點；了解客戶的購買能力和需求點，指比較關注的問題；利用所學習的銷售程序說服客戶購買產品。

二、準三備工作準備擬三推各房三源資料三，并了三解各房三源的不三同賣點三，針對三客戶擬三定推廣三的計劃三。分別給三客戶和三業主打三預防針三，要他三知道我三們是為三他好，三要他按三你的意三圖進行三。分別和三業主和三客戶約三好看房三時間、三地點（三初約——再約——死約）準備客三戶和業三主的提三問的應三對方法三。三、設三計看房三的程序客戶第三一次看三房，可三約價格三稍高的三物業，三便于找三出客戶三的購買三力和最三高可支三付的價三格。選定重三點推薦三物業，三對其余三進行包三裝，以三襯托出三你重點三推薦物三業的優三點（對三比）例三如：先三看28樓（樓三層好、三裝修好三、價超三貴）——再看4樓的（三樓層差三、裝修三差、價三格也不三便宜，三有意報三高一點三價）——最后看三（重點三）8樓的（三樓層一三般，裝三修還可三以，但三價格比4樓的還三低）制造看三房障礙三，有時三看不到三也不失三為一種三好的推三銷手法三，基于三你之前三不斷地三說某物三業如何三好，給三客戶一三種懸念三，而增三加他看三的欲望三。例如三：這套三房了要三是容易三看到早三就賣掉三了，今三天你一三定要帶三著錢來三看，他三會想，三別人都三想的，三一定不三會差到三哪里去三。四、看三房中處三理盡量少三說話，三言多必三失，學三會聆聽三，找出三需求點三。觀察客三人的神三情舉止三上變化三，找出三客戶的三購買欲三望。盡量跟三住人少三的一邊三，把握三場面，三分散雙三方接觸三的機會三。切勿讓三客戶用三業主的三電話（三借電話三給他）三，防止三雙方互三遞名片三，婉言三阻隔。速戰速三決，不三可長時三間逗留三，因為三越看缺三點就越三多。盡量不三要讓雙三方當場三議價，三告訴他三們委托三我們就三可以了三。談判—成交前三奏曲把握原三則角色定三位目的明三確專業知三識公開公平公正第三方三（經紀三方）收取合理傭金體現“三房產專家三”形象意向金三的收取經紀人三在談判三過程中三，應明三白客戶三一日未三繳付意三向金，三無論怎三樣商討三細節，三都是空三談的，三客戶可三以隨時三反悔。三業務員三應了解三意向金三在談判三時的重三要性。可以了三解客戶三之實在三程度。客戶交三付意向三金后，三再四處三找其他三中介公三司的機三會不大三。向客戶三解釋業三主平日三一天起三碼接獲三十個電三話以上三查詢及三還價，三但都是三空談的三，唯獨三是客戶三已簽妥三單方意三向后，三并繳付三意向金三，業主三在看到三現金及三協議后三，通常三都會著三實談價三錢的。意向金三的金額三多少不三重要（三最好能三計算我三們傭金三在內）（一）三為業主三設定考三慮時限（二）三錯失機三會是損三失（三）三客戶買三房一時三沖動（四）三額外要三求（五）三逐步還三價（六）三善用幸三運號碼（七）三令業主三希望落三空，繼三而主動三求售（八）三突然回三價（九）三鋤弱扶三強(十)感同身三受(十一)接力談三判怎樣和三業主還三價業務流三程的重三要結果簽約如何應三付傭金三打折經紀人三經常遇三到客人三與業主三要求傭三金打折三，我們三應即時三表明公三司規定三如果在三非打折三不可的三情況下三應怎樣三處理才三能會打三折的幅三度或機三會降低三呢？以三下幾種三方面可三作參考三：買家一三開始時三便對公三司的傭三金打折三是毫無三理據的三，經紀三人應知三道客戶三來我們三公司目三的是想三到得市三場房源三的第一三手資料三及訊息三，客戶三覺得我三愛我家三確實幫三到他們三，除非三客人是三曾經交三易過的三，否則三都要付三足傭金三。舉例：a、陳先三生：你三尚未跟三我看房三便要求三打折，三這樣吧三！我帶三你看過三房后，三發覺有三合適的三，我盡三量幫你三向業主三爭取低三一點的三價錢吧三！我幫三你向業三主還的三價錢都三不止一三萬元，三是幾萬三元的價三錢啊！b、陳先三生：我三們工作三不單只三介紹房三源那樣三簡單的三，我們三還要幫三你處理三買賣合三同，房三產過戶三，辦理三按揭及三售后服三務等多三個部門三的同事三為你工三作的。三我盡量三向為主三爭取一三個低一三點的價三錢劃算三呢！c、陳先三生：我三知道其三他規模三較小的三中介公三司可能三給予客三人很大三的折扣三，但是三否有能三力幫到三你則成三疑問，三我曾經三有個客三人誤信三他們，三卒之半三年都未三找到合三適的房三子，可三能是房三源不足三或他們三覺得傭三金少，三不愿意三用心去三幫客找三房源也三不一定三。d、陳先三生，我三們經紀三人所收三取的傭三金只占三成交金三額的少三部分，三我們自三己分成三所得的三只有很三微利，三這樣吧三！成交三后我請三你去喝三茶，當三作恭喜三你購買三新居，三好嗎？e、陳先三生，這三樣吧！三如果售三出價是35萬的話三，那你三便付足三傭金吧三，否則三我嘗試三跟公司三商量可三否給與三你熟客三的折扣三吧！F、贊美三法：像三您陳先三生這樣三有身份三有地位三的人，三是不會三在意這三些傭金三的。（三當然也三是不會三跳單的三）……1、填寫三合約要三極快而三決。2、填寫三合