房地產抵押估價報告估價項目名稱：***所屬的位于***蔡子池辦事處***一、二層商業用途房地產抵押價值評估委托方：***估價方：41估價人員：******估價作業日期：2009年12月8日至2010年1月15日估價報告編號：***估字[2010]第**號目錄孩一、致委托撈方函蠶……………脹……………守……………周…………殼……懷3服二、估價師諷聲明蝶……………汁……………葵……………演…………艙……珍4深三、估價的植假設和限制剝條件寬……………使……………逐…………消……煮5違四、房地產角估價結果報準告轉……………陰……………籌……………學……也7革五、相關附匪件駐……………待……………盒……………撥……………押……昂15柔泥礙礦題抵宏疑旬挎倘塵菠鉗楚怠霧致委托方函薪***雜先生競：帽受提您致的委托，我傭公司秉著客蒸觀、公正、悶科學、獨立累的原則，對莊***諸所屬的蚊***泥蔡子池辦事且處蝦*****離，映總退建筑面積為陷214.1輝6柱平方往米豬商業用途如房地產抵押劣價值兄進述行評估愁。估價時點背為胸2009年椒12月8日屆，估價目的獵為確定房地虎產抵押貸款蛙額度提供參纖考依據而評和估房地產抵域押價值。側本公司根據鉤估價目的，占遵循估價原元則，采用科關學合理的估需價方法，在賊認真分析現隆有資料的基朽礎上經過測察算，結合估停價經驗與對彩影響房地產豬市場價格因巡素進行分析居，確定估價修對象在估價騙時點，滿足燃本報告的假連設和限制條治件下，并且秋在能夠持續砍經營的前提葬下的市場價均值為人民幣=661300\*CHINESENUM2擦陸拾陸萬壹代仟叁佰辜元田整(￥愿66.13聲萬元)薯。選領旅土地艦證號爺產權證號閉用途妖層次摧建筑面積（貿m訓2伶）腹評估單價除（元/m罰2嗚）膛評估總值訪(萬元)四耒國用（2患00慧5佛）第百01080堤8霜號哈耒訴-芹00034所298菜商業灶1滾/敬6銷99.56寶4800遍47.79剪商業禿2夫/倚6懂114.6睡0矩1600穗18.34臨合計茫——影——稿214.1隆6蛋——籃66.13匹揪于石駱負綢人民幣=661300\*CHINESENUM2及陸拾陸萬壹忌仟叁佰點元整(￥替66創.死13留萬元)幕。房地產估種價師知悉的晝估價對象在械估價時點的殘法定優先受密償款為人民匪幣鋼零元整（￥舅0.00元才)底種以上內容摘腎自房地產瀉抵押匆估價報告，仗欲了解本估沉價項目的全塵面情況，請稿認真閱讀房殿地產蓄抵押趴估價報告全價文樂。41蒸材齊狠法定代踢表人：渠冶嘗柏對二土○抵一筐○武年奉一么月鑼十草五窩日哥燥驅估價師聲明糠我們鄭重聲原明：廁1、我們在敏本估價報告濁中陳述的事畜實是真實的濕和準確的。碧2、本估價超報告中的分新析意見和結欠論是我們自折己公正的專叉業分析、意夠見和結論，智但受到本估臺價報告中已味說明的假設布和限制條件公的限制。嘴3、我們與闊本估價報告增中的估價對扎象沒有利害泡關系，也與漿有關當事人損沒有個人利它害關系或偏偏見。洽4、我們依驗照中華人民摩共和國國家肉標準《房地剩產估價規范貝》進行分析醫，形成意見沾和結論，撰攪寫本估價報狀告。嗓5、我公司撤估價人員層譚鳴明、插嚴偉稈于躲2009年桐12月8日倡對本估價報承告中的估價果對象進行了飛實地勘察，圖但我們對估章價對象的現巡實勘察僅限求于其外觀和始使用狀況，綿對被遮蓋、犯未暴露及難啟以接觸到的悶部分，依據厲委托方提供枝的資料進行貼評估，我們蝕不承擔對估嫩價對象建筑德結構質量進當行調查的責襲任。仿6彈、本報告系款我公司房地扔產專業人員咐獨立撰寫，佳未邀請其他嗚專家對本估碎價報告提供遭了重要的專摟業幫助。蝕注冊房地產跪估價師：活讀飄布嗎注冊號：辦*****慕注冊房地產針估價師：乘存挑靈巨注冊號：危***奮**亂估價的假設臺和限制條件雜一、估價假較設條件忽1、任何有疏關估價對象妹的運作方式購、程序均符靈合國家、地標方的的有關恒法律、法規址。顯2、報告中映估價結果是登估價對象于期估價時點的題抵押價值，秀該價值等于秒假定未設立具法定優先受酷償權利下的課市場價值（肯在估價時點巡預期能夠成蝴交的最合理歡價值）減去凝房地產估價城師知悉的法行定優先受償世權價值。執法定優先受車償款是指假寫定在估價時層點實現抵押浩權時，法律傾優先于本次犧抵押貸款受強償的款額，臂包括發包人份拖欠承包人狹的建筑工程櫻價款，已抵挑押擔保的債母權數額，以疲及其它優先麻受償款。爭而未設立法盯定優先受償押權利下的市翅場價值，我小們基于以下系假設：階（1）評估足對象不存在粱任何產權、淺債務糾紛；維（2）存在但自愿銷售的蔑賣者和自愿蘭購買的買者溪；械（3）買賣腿雙方交易都腔是精明謹慎鉗的；走（4）該房徐地產可以在卵公開市場上弄自由轉讓；倒（5）在估之價時點前，毫相對于房地頓產的特性和奴市場狀況而壞言，有一段集合理的談判疑期；博（6）在此繼周期內，市百場狀態和價磚格水平是靜困止不變的；怠（7）不考杜慮特殊買家竹的額外出價體。輪3、鐮報告中之有獲關證明材料棋由委托方負效責提供、其消真實性由委恭托方負責。村評估房地產眾之建筑面積毯、用途，以幻委托方提供友的《鬼房屋所有權悅證輩》澇、登《國有土地禽使用證》治所載面積、油用途為準，善我們未進行凡丈量；實地嫂勘察時，對核房屋僅進行軋了一般性的隊察看，并未缺進行結構測窯試，不能確收定其內部缺走陷楊。寬二、估價限冤制條件燦1效、未來市場灣變化風險和壇短期強制得燈分等因素對得抵押價值均深產生的一定類影響，本報灰告結論未剔蛋除上述風險者因素造成的威價值減損，降抵押權人在孔辦理抵押事融宜時需全面灰考慮。萬2良、估價時點誕后，估價對踢象有效期內各估價對象的膝質量及價格介標準發生變弦化，并對估復價對象價值羽產生明顯影浩響時，不能眠直接使用本膨評估報告書不的結論。牧3乏、本次估價按沒有考慮將幻來可能的特洋殊交易對該解評估價值的淹影響，也未槍考慮國家宏苦觀經濟政策把發生變化，殖城市總體規編劃發生重大言調整以及遇婆有自然力和件其它不可抗窄力對評估價攜值的影響。竿4裂、本報告估綁價結果僅作厚為委托方在藝本次估價目以的下使用，腿不得做其他親用途。未經褲本評估機構述和估價人員購的同意，估沃價報告不得威向委托方及之報告審查部誦門以外的單資位及個人提查供，凡因委已托人使用估惜價報告不當尸而引起的后娃果，評估機貸構和估價人三員不承擔相集應的責任。鎖5歌、本估價報桌告的全部或岸其部分內容墨不得發表于紗任何公開媒靜體上，報告低解釋權為本烤評估機構所喘有。薪6僅、本評估報綠告應用的有斯效期自評估局報告完成之衰日起，原則憂上為一年，早但市場狀況境變化很大時富，該估價報茶告應用的有喇效期不超過話半年。夾寫***鈔所屬的位于制***慘蔡子池辦事虧處扶***何一、二層塞商天業朋用途房地創產尸抵押風淺咽**竊估字房[2010江]第捷***吸號兇一、委托方酸：花***烏住所：世***負身份證號碼錯：吊***您二、估價方鑰：蠅41憂法定代表人罷：手***何地址：待***意估價資格等運級：軍**騾級盛資質證書編最號：戒湘建房(估置)證字第0滾044號孤聯系電話：顯***貞三、估價對牛象：邊1、估價對醉象權屬概況繭根據委托方潔提供的房屋建所有權證，侵吳吃隊園壇我謎朝沿***種碑命***族蔡子池辦事扭處帽***泊；新辰蜘粘槳桃酒偶糧酸斬敗戚靈跡宣熱寄期郊壁在估價時點捉，該房產未豈設定抵押權式等他項權利走。別根據委托方經提供的國有芳土地使用證嶄，蹈饒骨冠創窯額左籍我飛扁***幣集巖金華北路北侄段劈，互褲假挨乖吧唯頃恭烤弄爆旋微哭陽繩銀辛得杯猛師連刑撒下賤在估價時點混，該土地未駱設定抵押權墳等他項權利昂。次2、估價對盼象實物南情況簡介謙估價對象位穿于編***秀蔡子池辦事仁處六***命，暗建成于典2004年洋，他建筑物畜總層數為濤六槽層，色本次估價對只象所在層為沸一止至撥二謎層，蘋東西禮朝向，遺臨街寬度約塞7.4米，睡臨街深度約殘13米，燕設計疼用途還為朽商業。喉一層分兩空喬門面，一空賤現為中國聯膽通營業廳，左進戶為玻璃苗推拉門，城地面貼毀6父00*趕6姥00㎜地磚艷，限墻面塘、劫天棚鐘刷白，帶獨菌立衛生間院；哪另一空現為蠶婚紗攝影樓診，辦進戶為玻璃序推拉門，仰地面貼綁6榜00*歇6完00㎜地磚尖，叼墻面息刷白、精天棚項造形吊頂，棕帶獨立衛生飾間，擔帶獨立衛生壓間，棗層高待約3.2m寬。濤二樓現為婚躍紗攝影樓攝瓜影間及服裝缺擺設間遭，遙地面貼扎4陪00*迅4尸00㎜地磚眉，顧墻面逝刷白、驗天棚摔造形吊頂盡，層高約4映.2m倚。編估價對象維挽護保養狀況覆較好,儀室內轎設施能滿足夾正常使用。地3、估價對預象位置及區烏域狀況臂估價對象位予于滑***那蔡子池辦事船處脹***種，葵南歷臨稍城桐北涼中升路，蟻西臨插金華北歷路，北鄰孤金星路乖，若地理位置較逮優盯，聯城市基礎配買套設施，各且類生活服務冷配套齊全住，商業氣氛禿較濃斗。周邊聚集筆了陜紅鑫網絡會遭所每、嶺國際保健中博心返、刊蔡窗倫國際新樂塘園足浴、佳扣福樂超市金喬華店、漓江昌春桂林美食昨城夕、時名門世家婚踐紗攝影機構極、押金杯衛生室心等頂。筆交通便捷，把有真1條屢公交撥線路在此企經過每。僻四、估價目育的喝為確定房地希產抵押貸款露額度提供參跑考依據而評朗估房地產抵哥押價值。震五、估價時認點束2009年氣12月8日偶。鴨六、價值定李義惱房地產抵押零價值為抵押繪房地產在估渴價時點的市郊場價值，等讓于假定未設陷立法定優先得受償權利下貓的市場價值廈減去房地產窮估價師知悉等的法定優先練受償寇款猾。煮法定優先受概償款是指假掘定在估價時懶點實現抵押繡權時，法律俊優先于本次歷抵押貸款受拿償的款額，睜包括發包人清拖欠承包人紫的建筑工程窗價款，已抵棚押擔保的債師權數額，以里及其它優先叫受償款。誘七、估價依賞據燕（一）相關駱法律、法規解和政府文件歡1、《中華超人民共和國開城市房地產綢管理法》；盈2、《中華聚人民共和國盯土地管理法談》；啦3、《物權似法》券；星4碗、《中華人亮民共和國擔敲保法》；銳5狗、《城市房薦地產抵押管煎理辦法》；裂6棍、《城市房黑地產轉讓管公理辦法》號。婆（二）技術永規程拆1撈、中華人民忍共和國國家誰標準GB/沃T5029啊1-199枝9《房地產毯估價規范》日；晝2雜、《房地產框抵押估價指侄導意見》護。把（三）委托吃方提供的有闊關資料兄1遷、礦《國照有脅土御地耐使用證》淘遇槐辰2、《囑蠅螞》漢（四）麥估價方現場嗽勘查和房地瓜產市場相關雕調查資料。喊八、估價原坊則濫本評估報告針在遵循獨立估、客觀、公拋正、合法和碗謹慎的前提聞下，結合評帳估目的對估扁價對象房地聰產價格進行艦了評估。具手體依據以下蜂原則：弊1、合法原蓮則店房地產價格擦是房地產權幟益價格，只羞有當房地產就合法使用時桐，其權益才西能得到法律伶保障。因此欄，估價中以該估價對象的批合法使用、冶合法交易或嶺合法處分為蹦前提。吩2、最高最缸佳使用原則爬房地產無估價卻要以房地產饞的最高、最精佳使用為前昨提。也就是腎說，房地產灰評估是在合飯法使用方式獎下，各種可扣能的隱方式擦中，姑能夠獲得最穩大收益的使斜用方式的估賣價結果。霜3、替代原表則則同一個市場蹄中具有相近炮效用的房地暮產，其價格懂也應當相近征。在同一市芝場供需圈內谷，可以通過妄調查近期發陳生交易的、遇與估價對象胡有替代可能深的房地產的洲價格和條件繩，通過與估授價對象進行警比較來確定效估價對象的猜價格。李4、估價時歉點原則繳估價實際上健是求取某一暈時點上的價彈格。房地產導的價格具有棚很強的時間讓性，在不同悶時點，同一漫宗房地產往搭往會有不同吳的價格。泡5、供求原調則貼房地產價格寇同其他物品徑的價格一樣芹，受供求關倉系的影響。檢若需求不變嘉，供給增加摩，則價格下冊降；若供求把不變，需求雷增加，則價乎格上升，由壞于房地產具勢有地理位置陳的固定性、辰地區性和個腥別性，這種伙供求狀況主長要是指當地輪同類房地產犧市場的供求頸狀況。訂6、公平原愚則排房地產估價導必須站在公救正的立場上眉，估價目標驚在于求得一浮個客觀合理鬧的價格。眠7、謹慎原收則屬充分估計抵姨押房地產在酷處置時可能膊受到的限制戚、未來可能伯發生的風險稍和損失，不看高估市場價素格，也不低固估知悉的法傾定優先受償償款。錘九、估價方學法書估價對象為紛商業房地產撓，區域內同議類房地產的憂交易案例較瑞多，一般情拆況下可以采幻用市場比較擱法的要首選藏市場比較法撫，在市場依擔據充分情況盞下一般不采禽用成本法評域估，估價對顏象為收益性辰房地產，區馳域內房地產奇租賃市場活鉆躍，因此可蟻采用收益法劍評估，估價鄰對象已投入糧使用，因此炸假設開發法樸不適用于已錢正常使用房培地產的評估邁。根據本次胖估價目的及疾估價對象的良實際狀況，商綜合考慮估卵價對象所在浸區域的商業沒用途房地產敢價格水平后捐，以市場比群較法和收益粥法綜合確定嚴估價對象的掘最終價值。由市場比較法衫是選取同一啦供需圈內三濕個近期形成鉗之類似用途裂房地產交易析案例的交易襲價格、交易泉時間等估價倦相關數據資遠料，對所選貨取的案例分曲別進行交易聰情況、時間藝因素、區域雄因素、個別拆因素修正，廣以求取比準吉價格，將所張求取的比準魂價格進行技角術處理以確健定估價對象奔現值。強收益法是運旗用適當的資旺本化率，將丙預期的估價藏對象房地產頁的未來各期拴（通常為年蝶）的正常純南收益折算到詳估價時點上愧的現值，求謎其之和得出嶺估價對象的占客觀、合理盜價格浩。割十、低房地產良變現能力分葬析俘及信貸風險調提示塌（一）變現劑能力分析字變現能力是買指假定在估癥價時點實現嚴抵押權時，匙在沒有過多浙損失的條件裁下，將抵押翅房地產轉換到為現金的可雪能性。歐1、估價對參象在變現過高程中可能會龍受到通用性敲、獨立使用忙性、秋唉櫻蠶煩斤素陰刮（1）估價遷對象通用性錘：本次估價植對象倆為臨街商業抄用房告賠烘吵泄宰志不存在改造枕難度，策艇掃膜直滴騾通用性較好鬧。任（2）估價霜對象獨立使御用性：芹貧為臨街商業物建筑且蛇糧替啄供里愿擊蔥耐澇趨著然瘦馬喉釀師屯安誘搏壺第腐黃踢堂。缸句言丈貼監拴暖份方貫半盲番2、變現方旁式：按照《洪擔保法》第精五十三條之橫規定和法釋召[2005肢]14號《盯最高人民法耳院關于人民拴法院執行設鏡定抵押的房虛屋的規定》辯及目前金融般機構對不良籌資產的處置延的實踐，通微過采用訴訟誕的方式以拍少賣形式處置歲抵押房地產裂，在估價時廢點拍賣估價拴對象時，因烈存在短期內理強制處分，票潛在購買群娛體受到限制肥及消費者心依理排斥等因賢素的影響，殼可能實現的武處置價格比旅公開市場要賊低。按《最倆高人民法院粥關于人民法珠院民事執行畫中的拍賣、火變賣財產的使規定》，拍技賣保留價由羽人民法院參梁照評估價格袋確定，確定業保留價，第麻一次拍賣時執，不得低于摟評估價格的少80%，流澡拍或再行拍師賣時，可適插當降低保留急價，每次降常價不得超過廈前次保留價坦的20%。蛛3、變現費書用：處置房淹地產時，其梁變現的時間繪長短以及費士用、稅金的頁種類、數額芹和清償順序敬與處置方式述和營銷等因蜜素有策略等航因素有關，鑒以拍賣方式黎處置房地產淺時，變現時草間較短，但戀變現價格一杰般較低，變勸現成本較高治，要支付律非師費、案件卵受理費、哪執行費方評估費、拍弦賣傭金、契處稅、營業稅拳及附加等。峰假設在估價雁時點拍賣估說價對象，其陰具體稅費種隊類及標準如妄下表：廉項目似標準奮收費比例禽依據挎案件受理費度、執行費輝訴訟標的濃4.5%籌法[司][翠1989]位14號禽評估費捕評估額抬1%叼湘價服[2爹007]1犧10號灣拍賣傭金部成交額剩5%豬法釋[20朵04]16轉號煎契稅自成交額攪4%槳按房地局、步國土局有關踩規定戰營業稅及附弦加杯成交額鴿5.5%移律師費愁訴訟標的章1.5%葉根據銀監會鞋對全國八個卷金融機構調煤查結果和湖壁南省實際情演況綜合確定規4、可能實斯現的價值：垃假定估價對善象第一次拍聯賣以評估價眾格的80%選成交，則可烘用于優先受怒償于支付抵迷押債權的數來額為：評估姻總值饑×睛80%－所灣需支付的相們關稅費（以鉆上表作為參換考依據）。耳（二）信貸峽風險提示缺敬請銀行綜疏合考慮上述良因素，按照節謹慎原則確奔定貸款抵押偏率，防范風騙險。另外，肯在評估過程維中沒有從評追估價值中扣燕除短期強制鑄處分產生的攪支付律師費啞、案件受理肅費、綱執行費預評估費、拍津賣傭金、契旅稅、營業稅豎及附加絡等各項費用提，我們建議幕貸款額度按母房地產評估架價值下浮橫一定比率掉。桑十妖一草、估價結果血本公司根據司估價目的，優遵循估價原廣則，采用科腔學合理的估貼價方法，在賄認真分析現稿有資料的基飲礎上經過測而算，結合估姨價經驗與對狂影響房地產尚市場價格因扎素進行分析工，確定估價檢對象在估價本時點，滿足述本報告的假嗓設和限制條贏件下，并且頓在能夠持續兄經營的前提恰下的市場價半值為人民幣=661300\*CHINESENUM2默陸拾陸萬壹融仟叁佰烏元艙整(￥母66.13歉萬元)何。練惠奉土地隱證號瞧產權證號團用途顆層次督建筑面積（然m墓2悔）蠅評估單價脆（元/m播2揀）銜評估總值幫(萬元)愧耒國用（2灘00孩5哈）第淹01080悄8挪號鼓耒外-屋00034啞298拴商業閃1據/盟6熔99.56堅4800蒸47.79谷商業碧2宗/治6攝114.6飛0譯1600金18.34銳合計娃——襖——惹214.1也6另——華66.13掃跪饒抵辛某摔人民幣=661300\*CHINESENUM2聯陸拾陸萬壹題仟叁佰軍元整(￥果66場.堪13稀萬元)悅。房地產估前價師知悉的嚷估價對象在宿估價時點的嗎法定優先受國償款為人民罰幣丹零元整（￥圍0.00元慘)摩刃十傳二家、估價人員辰中國注冊房脂地產估價師磁：姓凳篇注冊號嗎：珠***漸中國注冊房國地產估價師龜：搏或桃注冊號溝：皺***渡十勉三拆、估價作業意日期臣200如9魯年算12乖月辰8部至矮20賓10圍年麗1雹月評15吼日笨十四艷、估價報告緞應用的有效忙期領在房地產市療場無較大波肚動的情況下越，有效期為拍一年，即從豈20喉10燃年博1毅月勺15頓日損至20許1袍1怠年糾1倆月強14受日止。41史二盤○畢一頸○岸年皂一露月霜十水五塔日票相關附件商1而、房地產委述托請估價滴協議次書次（食存檔）能2愚、巧房地產外勘劇記錄表介（歡存檔）陷3圾、建筑物脹現狀背照片載4榨、羅委托方身份蛾證復印件毯5借、衛房屋所有權愧證復印件阻6良、糾國有土地使獅用證復印件籮7睡、評估機構駝公司營業執組照復印件槐8喂、評估機構配資質證書復樹印件測9留、評估人員激資格證書復鈔印件呼***低所屬的位于另***勵蔡子池辦事路處灑***一駁、二層仿商服用途房雪地產抵押廳域卡童衡正評估鼓技頂字仿[2010刺]第010熔3行號括一、個別因衛素秧1、估價對煌象權屬概況車根據委托方猾提供的房屋假所有權證，蛙歐書米送承奪殘刊葉***衡鍵鎖***擠蔡子池辦事丘處掃***遮；它艱注羽仗現證邊獸姨償撐腦萄污掩正在估價時點谷，該房產未曾設定抵押權太等他項權利組。頌根據委托方形提供的國有法土地使用證危，關挺植胸購漠衡宏涉令攻食***硬功慶金華北路北仗段笑，先逢室疾困閥績狠朵奮正定校好粉模燥乓秋乳貓數池作校嗓在估價時點壩，該土地未趟設定抵押權訪等他項權利否。奇2、估價對井象實物單情況簡介境估價對象位壺于柔***習蔡子池辦事紋處釣***厲，吳建成于20壞04年哈，括建筑物總層鞠數為緊六悅層，償本次估價對細象所在層為業一至您二境層，鞏東西核朝向，傍臨街寬度約欣7.4米，潑臨街深度約拜13米，鑄設計用途為乓商業。私一層分兩空格門面，一空淚現為中國聯走通營業廳，通進戶為玻璃樓推拉門，故地面貼暫6番00*支6威00㎜地磚衡，恩墻面優、控天棚大刷白，帶獨料立衛生間劃；另一空現段為婚紗攝影潮樓醋，缸進戶為玻璃垂推拉門，闖地面貼立6普00*蔥6摧00㎜地磚常，刻墻面株刷白、品天棚憂造形吊頂，額帶獨立衛生杜間，帶獨立膀衛生間，層貢高約3.2過m檔。咽二樓現為婚盞紗攝影樓攝秤影間及服裝進擺設間，跑地面貼作4舒00*添4灘00㎜地磚修，帝墻面葛刷白、壤天棚慰造形吊頂，用層高約4.亞2m。鉤估價對象維餅護保養狀況躬較好,室內奇設施能滿足何正常使用。蔑二、區域因查素燭估價對象位改于渣***隆蔡子池辦事麥處朽***殿，南臨城北蛛中路，西臨塌金華北路，削北鄰金星路香，地理位置雅較優，米城市基礎配雨套設施，各盡類生活服務湊配套齊全，杜商業氣氛較蜂濃。周邊聚搬集了協紅鑫網絡會汁所、國際保轎健中心、蔡貪倫國際新樂兵園足浴、佳萌福樂超市金內華店、漓江饑春桂林美食州城、名門世含家婚紗攝影臉機構、金杯上衛生室等。自交通便捷，最有材1條棋公交期線路在此舅經過丟。樓三、市場背骨景分析磨（一）耒陽紹概況度將耒陽位于湖濾南省東南部肅，總面積2余656平方債公里，總人慧口130萬田，市區常住弦人口30萬敲。耒陽是偉童大的造紙術薄發明家蔡倫應的故鄉，素背有愚“洽荊楚名區懇”大的美譽。改公革開放以來項特別是近幾荷年，耒陽堅竹持以發展為嗽第一要務，見著力優化經蚊濟發展環境棒，大力實施冒開放帶動戰躺略，致力打槳造為“能三湘明珠水”塵，社會、經廳濟已進入發扯展的快車道笛。悟耒陽南臨廣掙東，是湖南遷省經濟戰略塵重點壁“票五區一廊材”躲的南大門，濾是內陸地區殲主動接受粵潑、港、澳經座濟輻射、積河極承接珠三列角產業轉移產的前沿地。餃水陸空交通勤俱全，京廣刃鐵路、10孩7國道、京胸珠高速公路渠縱穿南北，形連通閩南、爺贛南、湘南淡的1817淘省道橫貫東裕西，即將興拾建的武廣高綿速鐵路穿越蓬全境，并設持耒陽站；耒扶水、舂陵江停四季通航；驗楓沖機場擬游軍民兩用。傘去廣州、武類漢、南昌、擴桂林等地均拌可在5小時腰內到達，已滋全面融入持“孕中南5小時因經濟圈婦”兆。徒耒陽資源豐父富，已探明貌的礦產品有滲45種，其苗中煤炭可采禮儲量5.1茫億噸，是全蓮國產煤百強維重點縣（市押）之一，大沖理石可采儲梳量9億立方些米，人民大脾會堂、人泉民英雄紀念硬碑、南岳大哥廟都曾取材叢于此，被譽穩為得“昏漢白玉之鄉妨”糞；高嶺土儲兆量、品位均筑居全國前茅唱，是一級造朽紙涂豐原料春。能源供應疾豐足，有裝綢機容量共1鳳1萬千瓦的瞇三個水電上襪和裝機容量艦120萬千包瓦的耒陽火祖電廠，韶能陪火電廠年發民民量達86怕億度，是湖屆南省最大的跡能源基地。鎮此外，耒陽遠還是糟“賴全國特種經癢濟林、油茶掩林之鄉帝”訓、捧“判湖南省牲豬安出口基地矮”烘、屋“盒10萬畝國礎家級優質雜恩交水稻制種幕基地淘”剃和燕“惱湖南省優勢薯烤煙生產基納地仆”參、止“歐草食動物基缺地背”睛。在耒陽投灶資興業綜合智成本較低，委一般用電價慢格在0.4車0千瓦/時錄左右，工業援用水價格相陵當于廣州、標深圳的三分悄之二左右；沾管理人員、慶技術人員和廊一般勞動力呢工資成本明液顯低于沿海印地區。激（二）舞綜合經濟喉2008年晶全年完成地染區生產總值蛋161.4陳4錢億元，增長李11.1%居；第一、二債、三產業分趟別完成增加葡值傘37.36馳億元、烈68.13羊億元、識55.95鳥億元，分別蛾增長廈5.4%匆、回9.6%即和桌16.4%偉；三次產業心結構比為激23:42胡:35炕，均比上年俘有所提高；夕財政收入伙10.13盆億元，達到揮23.64駐%的高幅增里長；城鎮居心民人均可支愧配的收入和漆農村居民人改均純收入分導別達到猜12955般元和巧5778守元。全社會作固定資產投執資總額要56.29頂億元，期末齊銀行一般性匯存款余額習112.4泥億元，貸款辯余額矛42.8痕億元，存貸兇比搏38.1%偵。梅***賊2008年幅經濟發展具僵有以下幾個倉特點：掉一是生產性奪項目大增加升。災全年新增內袖外資生產性蔑企業帖115閘家，引進外幼資沈17.36趨億元。新增扯項目投資愁1000態萬元的有帶40剃個，其中過寇億元的逗10私個。尤為可知貴的是引進墾了山河智能夢機械、東鋯層新材料、立神誠電子、穩斷揚五金電子鳥、南陽鞋業伐等工業好項詢目、大項目殲，啟動了東計興水泥、綠唇海產業園、躺潤濤生物、翠鐵路道岔、狹韶能火電廠波等項目的二離期工程，涌暫現了蔡倫農暗業科技園、氏東湖觀音閣耽、哲橋石仙祖、黃市泉水涉灣、導子興銀發農場等一患批農業迷“鵲新景觀渣”馳。刪二是第三產積業大提升。驚國美電器的陣落戶，新都搭康年、海瓊殿百貨和一批柔休閑娛樂店令、咖啡連鎖欺店的開張，羨以及成百上合千家商業網笨點的增設，科改善了居民縫消費條件，六促進了商貿曾服務業的發蠢展，全年實評現社會消費左品零售總額做42.42陡億元，增幅斜達劣16%俊，在金融危棚機蔓延之際元，出現了角“寫風景這邊獨雁好軋”貨的奇觀。尤璃其是隨著紅筒太陽家俱城涂、中星時代擇廣場、國貿究新城、新世鼠界國際廣場翅、金橋影視估中心酒店、尸蔡倫竹海等芬重大項目的篇開工建設，嶺我市商貿和瘦旅游業將出征現新一輪的渴提高和發展哨。儲三是基礎設婚施大改善。鬼全年新建武棕廣新城耒陽粱大道、西湖超東路、開發烤區工業大道幕、新城一路暈東段、金華群北路、振興病北路等惑10扎余條城區道弊路，接通了惠蔡池路、文心化路兩條斷邁頭路；新建綠通村通組公祝路既450匆公里，臉4筐個鄉鎮實現莖了村村通水棍泥路；省道陽S320寒線西段路基圖工程全部完泥成；城市供攔排水設施改氏造、城市綠貞化，農村水捏利、電力網倉改、新農村訪示范村等方解面的建設都強取得了顯著抄成效。20邁09年柄***凱經濟發展目惕標：全市地計區生產總值漢達到坑185偵億元，比上標年增長攜12%殊，其中農業版、工業和第著三產業分別懶增加疫5%泄、遞14%廣和涉16%轉；全社會固于定資產投資幣要達到把30%丸的增長，總特額達燙73勺億元；城鎮墓居民可以支件配的收入品14700欺元，農村居徑民人均純收艱入善6100液元，增長都撲要在瞎8%深以上；市財粘政收入要增面長捷14%棚，達到連11.5擊億元；新建欣農村公路豐400懶公里，改造巴農村電網干28000減戶以上，新總增農田灌溉額面積角4500系畝，完成植反樹造林毀7閣萬畝；新增抽城市建成區順面積噴1振平方公里，灘城鎮化率和優城市綠化率檢均提高愿1薪個百分點；變為屑400化戶以上城鎮姿困難家庭提夾供廉租住房劉。紫***瓜2009年買前三季度實艦現GDP1肚28.53雅億元，同比哈增長15.塔9%。其中蛙，第一產業鄉實現增加值峰24.01送億元，同比秤增長5.7匹%；第二產渠業實現增加狐值61.3石8億元，同肉比增長22蜻.9%；第翻三產業實現磁增長值43錯.14億元防，同比增長蚊10.3%撤。三次產業編結構比為1具8.68：娘47.76漢：33.5脫6。彩2009年沿前三季度萍完成全社會他固定資產投腦資32.5武9億元，同姓比增長40編.99%。倆其中城鎮以喝上固定資產倍投資完成2即4.31億繡元，同比增隙長46.1爺7%；非農舊戶完成投資店4850萬赤元，同比增夠長74.9畝6%；房地芹產完成投資遞2.48億愚元，同比增宮長26.8惰1%。農村刷固定資產投泊資完成5.狼31億元，映同比增長1越8.3%。原投資上億元匯的項目有綠打海工業園、虹大唐耒陽電碗廠脫硫工程斯、武廣高速喚配套工程、巾污水處理廠足4個，總投眨資額達5.調42億元遲。雖估價對象位晌于起***牛金華北路散，處于奔***蛾中心城區，愛隨著區域內爬基礎設施及喊公共配套設煩施進一步完匪善，人氣度權進一步聚集扁，以及楚耒陽城市“方東拓北移”旬戰略發展儉的影響賺，耐估價對象將緞具有一定的淘升值潛力。帽四、最高最全佳使用分析午房地產估價府要以估價對撲象的最高最會佳使用為前萌提進行。最扮高最佳使用捐，是指法律蒼上允許、技相術上可能、早經濟上可行各，經充分合禾理的論證，穴能使估價對凈象價值達到拘最大的一種蓮最可能的使耕用，最高最農佳使用分析構真正體現了鼻估價的客觀懸性。徹最高最佳使講用分析真正聞體現了估價后的客觀性。絮衡量、判斷穩估價對象房誓地產是否處攜于最優使用朋狀態主要從土以下幾個方侍面考慮：約1、法律上蛇允許（規劃穿及相關政策眾法規許可）銷。對于每一膛中潛在的使靈用方式，首蒸先檢查其是滑否為法律所捏允許。如果搶法律是不允賓許的，應被捷淘汰。海2、技術上浙可行。對于松法律所允許橫的每一種方鍛式，要檢查茅它在技術上搭是否能夠實插現，包括建性筑材料的性駐能、施工技罪術手段等能奧否滿足要求歡。如果技術臺上達不到的建，應被淘汰咬。碗3、經濟上辱可行。對于市法律上允許零、技術上可善能的每一種受使用方式，士還要進行經個濟可行性檢量驗，只要收研入價值大于纏支出現值的煤使用方式才桂具有經濟可村行性，否則昨應被淘汰。寨根據委托方簡提供的產權尊資料，結合謠估價人員現伐場勘察了解膛的估價對象超平面布腦敘煌衣紋艷丹幫媽讓般王社程靠熄若紋兼養稠料稠糧嘉攝彈競壟羞毯牲侍閉證童費五認、估價方法畢的選用覽一般而言，來房地產剝估價方法主馬要有市場比丹較法、收益俗法、成本法皆及假設開發鋼法等。市場壘比較法適用對于同類房地己產交易案例征較多的房地嚷產估價；收餡益法適用于舉有收益或有諷潛在收益的破房地產估價璃；成本法適拴用于無市場堂依據或市場礙依據不充分叔而不適宜采毀用市場比較哈法、收益法雷、假設開發疑法進行評估伸的房地產；殖假設開發法坑適用于具有附投資開發或促開發潛力的味房地產，主地要為在建工濾程或土地。緩估價對象為粥商業房地產顛，區域內房監地產租賃市售場活躍，因畢此可采用收罩益法評估，料區域內臨街稅商業房地產登的交易案例罩較多，可采頸用市場比較者法評估，在麻市場依據充液分、租賃市采場活躍情況或下一般不采淡用成本法評滾估，估價對街象已投入使獎用，因此假播設開發法不斬適用于已正鏡常使用房地脹產的評估。貞根據本次估良價目的及估透價對象的實錘際狀況，綜吸合考慮估價脊對象所在區毅域的商業用需途房地產價施格水平后，礦以市場比較淘法和收益法熔綜合確定估強價對象澡的價格彩。四市場比較法任是選取同一她供需圈內三氧個近期形成霸之類似用途姨房地產交易劍案例的交易束價格、交易脾時間等估價遞相關數據資盤料，對所選船取的案例分展別進行交易平情況、時間加因素、區域幸因素、個別那因素修正，凳以求取比準楊價格，將所碎求取的比準斷價格進行技車術處理以確剩定估價對象飛現值。眨收益法是運與用適當的資睛本化率，將億預期的估價保對象房地產犯的未來各期鬼（通常為年寸）的正常純雁收益折算到詳估價時點上朱的現值，求廊其之和得出更估價對象的析客觀、合理確價格。瓣六恰、估價幅測嗎算過程莊Ⅰ銷、收益法評料估表（一）采用克收益法評估蜘估價對象一丘層的價格勢收益法是運群用適當的資仆本化率，將遠預期的估價蠢對象房地產潔的未來各期醋（通常為年熊）的正常純煙收益折算到牌估價時點上連的現值，求隔其之和得出衫估價對象的白客觀、合理罰價格。般1、收益法眾按下列步驟術進行飄1.1收集資有關收益和聲費用的資料止1.2估算克潛在毛收益孫1.3估算法有效毛收益馳1.4估算術運營費用辛1.5估算饒凈收益紛1.6選用男適當的報酬乘率溉1.7求出律收益價格格2、采用收救益法的計算旗公式勾P=a/r魄[1－1/固(掩1+r)勤N浮]式中修P殊——帆房地產市場譜價值總額康a擁——仗為年凈收益聾r厘——山資本化率我N凱——配收益年限灰（注：潛在乘毛收益、有企效毛收益、濤運營費用、么凈收益均以引年度計。）刺3、估算潛窄在毛收益餃根據當地房罰屋租賃水平途，采用市場慰比較法確定纖估價對象的瞇租賃價格，掘并確定潛在閑毛收益。穿3.1選取趨可比實例：專表1：可比棄實例選用表抱名稱怎尿實例先估價對象酸可比實例A劑可比實例B莊可比實例C愿位置玻金華割北路倉金華北路扒金華北路抄金華北路擦類型成商業提商業霜商業業商業叨樓層詠1綱1豐1恰1唐結構騰混合米混合傘混合令混合灶裝修魄普通裝修濁簡單裝修拍普通裝修提簡單裝修辛租賃日期損/葬09.陣10者09.椒9仙09.砍10換1層租賃價適格額（元/㎡.眨月）棉待估由34底33剝32禿3.2、比白較因素的選慶擇崖通過對房地役產市場的分殼析，根據商節業房地產主基要影響因素大確定比較因捉素。結合房效地產估價師描收集的資料盼，參照比較慕實例的租賃敵情況、租賃棍日期、區域喚因素、個別神因素等差別軍，本次評估對選擇下列因捉素作為比較哭因素。香員租賃日期：梳因交易日期動的不同，成良交價格存在躲差異，需進歪行交易時間悔修正。占畫租賃情況：勁考慮交易是傳否正常對價梅格的影響。保族區域因素：對主要有商業撕繁華度、公竿交狀況、公致共配套設施公、環境、治敢安狀況、規摩劃限制等。輕蛋個別因素：巴主要有臨路眨狀況、臨路歸類型、臨街獅寬度、臨街誓深度、平面瞧適用性、層沉高、裝修標湊準、建筑結裂構、物業管卡理水平等。南將可比實例付A、B、C尼與估價對象訴分別就租賃重情況、租賃壤日期、區域療因素、個別甜因素四大要晴素進行修正織。喚3.3比較壓因素條件說鉆明醒整理房地產歲估價師收集畝的有關資料哲，將估價對斥象與可比實踏例的因素條傲件列表表示陶，見表2。膚表2：因素任條件說明表糞3.4編制絡比較因素條鳥件指數表注根據本次評拿估運用市場儲比較法時所巷選擇的區域侮因素、個別規因素，在編莖制比較因素箱指數時，由洗估價師根據特市場租賃情框況，確定本串次運用市場推比較法評估債時所選擇的懶相應的比較松因素指數編唱制依據。曉閉租賃情況修倍正劃由于房地產警具有不可移退動的特性，典房地市場一搜般是個不完盼全市場，因朽此其租賃價靠格往往容易棚受當時的一后些特殊行為做的影響，必秘須將個別的泡特殊交易剔狂除，種根據所掌握鉆的資料，選葵取的可比實煌例A、B、霜C均為正常姥租賃的房屋句，故無需進奉行租賃情況掠修正。欺射租賃日期修塌正姓根據衡陽市步房地產租賃廟市場狀況，吐選取的可比稼實例與估價榨時點接近，琴故無需進行慘交易日期修壟正，則修正茂系數為10蠻0/100軋。皆棕區域因素修膠正負①菜商服繁華程丹度：分為繁臘華、較繁華編、一般繁華熄、不繁華四促個等級，以墓估價對象商扇服繁華程度茄為基準（1曬00%），偶可比實例相院差一個等級低，租賃價格臺修正+/-器3%。遣②路公交狀況：都分公交線路腥6條以上、霜有公交線路窩5-6條、聾有公交線路偶3-5條、脅有公交線路王1-3條、逮無公交線路桶五個等級，羞以估價對象姿附近公交線同路為基準（言100%）霉，可比實例釋相差一個等運級，租賃價饅格修正+/時-2%。夫③疊公共配套設斷施：包括城額市基礎設施票及生活服務饒設施配套，篇分公共配套詳設施完善、順公共配套設籍施較完善、抖公共配套設茫施不完善三撇個等級，以叢估價對象周聚邊公共配套筒設施狀況為絮基準（10是0%），可份比實例相差獸一個等級，冰租賃價格修慎正+/-2遲%。屬④恩環境：主要猛包括自然和啦人文環境條靈件及環境質黑量（區域內紫大氣、水、葉噪音的污染瓦程度），分犬為環境條件察優、較優、社一般、較差答、差五個等趴級，以估價豪對象環境條樓件為基準（印100%）跑，可比實例劃相差一個等言級，租賃價紡格修正+/褲-3%。氏⑤英治安狀況：籌根據區域內艱治安好壞程莖度，分為治錫安情況好、飾較好、差三達個等級，以嫁估價對象區跨域內的治安的狀況為基準無（100%詳），可比實羽例相差一個停等級，租賃舟價格修正+撈/-2%。視⑥記規劃限制：渠主要包括對嚷用途、建筑視容積率、建莊筑覆蓋率、岡建筑高度等剝指標的限制痰，分為無、假有二個等級錦，以估價對股象區域內規覽劃限制為基心準（100算%），可比病實例相差一經個等級，租價賃價格修正風+/-2%償。膀以估價對象泳所在區域因赴素為基準，描因估價對象蹈和比較實例吩處于同一區盼域，且位置障接近，其遞商業繁華度爽、公交狀況團、公共配套誦設施、環境伐質量、治安嫁狀況、規劃鴨限制等嬌相同，故竄無需進行區娛域因素修正桌。湊朗個別因素修堅正拘①胞臨路狀況：塔分為兩條主貓干道并匯處渴、主干道與賊次干道交匯遠處、臨主干爪道與巷道，茶臨一條主干摔道、臨次干期道、臨支路掠或巷道、不析臨路七個級磚別，可比實壩例相差一個立等級，租賃麗價格修正澡+/-流2畢%瓦。引②剝臨路類型：傾分為一面臨濾街、兩面臨雪街、丁字路站口、十字路賴口四個等級謀，以估價對零象臨街類型篩為基準（索100%籃），可比實便例相差一個公等級，租賃詳價格修正肅+/-答2材%職。偶③為臨街寬度：傲以估價對象驕臨街寬度為寒基準（縫100%奔），可比實沿例臨街寬度遷每增加啞3m如，租賃價格換向上修正2渡%，每減少是3m熊，租賃價格踐向下修正2壘%，最大修協正幅度德+/-羅10推%直。頭④射臨街深度：槐以估價對象推臨街深為基坐準（攔100%效），臨街深色每增加蛇3m辦，向下修正貢2%，每減啦少勝3m卷，向上修正根2%，最大優修正幅度障+/-睛10情%賤。宣⑤壇平面適用性刻：指房屋形塊狀是否適應斥空間的布局稱，分為適應階性強、較強秧、一般、差寸四個等級，擺以估價對象引臨街類型為辦基準（紫100%詞），可比實柄例相差一個曬等級，租賃享價格修正秘+/-夕2此%云。臣⑥繞層高：以估狠價對象層高私為基準（商100%奔），可比實梅例層高增加蕉0.3m訪，租賃價格桶向上修正3偉%，每減少資0.3m刃，租賃價格提向下修正3辨%，最大修款正幅度劃+/-呼15權%躺。倘⑦胸裝修標準：映裝修分為毛澇坯房、簡易丸裝修、普通以裝修、中檔統裝修和高檔波裝修五個檔砌次，以估價欄對象裝修標名準為基準（嶄100%赴），可比實駱例相差一個眼等級，租賃約價格修正伍+/-粉2笛%漢。幫⑧甲建筑結構：慨分為框架、圈混合、磚木渡三個等級，路以估價對象搏建筑結構為遭基準（火100%宴），可比實鳴例相差一個慎等級，租賃豈價格修正庫+/-3%據。鍵⑨植物業管理：另分為優、較范優、一般、漿無物管四個肢等級，以估棋價對象物業極管理狀況為梯基準（殘100%勁），可比實招例相差一個襯等級，租賃辦價格修正竭+/-戲2哈%男。澇根據因素條客件說明表中喊的估價對象添與可比實例珠的因素情況猴，編制因素擋條件指數表察，見表3。速表3：因素旅條件指數表述3.5比溫較因素修正嗓在各因素因亞素指數表的壽基礎上，進授行可比實例薪租賃情況、詠租賃日期修她正及各因素載修正，即將舉估價對象的革因素條件與炸比較實例的等因素條件進芒行比較，得若到各因素修徐正系數，見婆表4。親表4：比較間因素條件修祥正系數表方3.6求出輩比準價格泊兔把以上比較爐修正后的各蓋項結果，綜排合計算出可犧比實例修正病后的租賃價煌格，見表5羨。望表5：綜合攪修正計算表減名稱施嶺喊實例財可比實例A腥可比實例B胡可比實例C煎租賃價格（宜元/㎡.月旺）痛34床33雹32裕租賃情況修視正逢100/1軌00端100/1握00視100/1退00潔租賃日期修個正梢100/1詠00首100/1寬00虧100/1脅00父區域因素修際正很100/1供00偏100/1全00艙100/1羨00稍個別因素修巨正咳100/1機02.96佳100/1民00.94婦100/9闊8照修正后租賃芳價格（元/行㎡.月）潮33.02同32.69斗32.65賭番采用簡單算但術平均法計繭算出一個綜鉛合結果作為鞋估價對象的芝比準租賃價哄格，則：繳估價對象租讀賃價格=（誼3洲3.02錯+塌32.69叮+粘32.65紐）呈÷席3仍=撲32.79鳴元/㎡.月帆3.7潛在介毛收入是假殖定房地產在再充分利用、獎無空置率（萄即100%領出租）情況遭下的租金收弟入。程根據市場比竹較法測算的做結果潛在毛咸收益為泊393.4妹8跡元/㎡.年每（注：此租盈金未包含出促租房屋的水臭費、電費、妹物業管理費價等費用。）賀4、計算估休價對象有效哀毛收益菌有效毛收入添是由潛在毛婚收益扣除空鍵置等造成的屯收益損失后遍的收益。估線價對象所在劇區域的商貿怖發展度高，弦房屋租賃較欲活躍，本次廊考慮年空置買率為喂3屠%。則有效毛收益療=潛在毛收拘益果×柿（1-驢3剛%）=他3礎81.68義元/㎡.年源5、計算估換價對象的年辰運營總費用催5.1管理軟費耕管理費是指匙對出租房屋揭進行必要管讀理所需的費誰用，分為兩高部分：一是劫出租經營過犁程中消耗品去價值的貨幣橫支出；另一義是管理人員竟的工資支出屈。根據衡陽縱市房地產管校理部門提供抬的資料，估嬸價對象管理奪費取撈有效毛收入鄭的3%，啞則：框管理費=賺3界81.68券×冊3%=屬1販1.45償元/㎡.年嫂5.2維修鋼費斃維修費是指壟為保障房屋叛正常使用每頌年需支付的俘修繕費。通像常按房屋重精置價的1-脫2%計。根賓據待估房地魂產房屋經營易的維修狀況毛，維修費按船房屋重置價水的2%計算禍。待估宗地拘建筑物為瓶鋼過混結構二級撇，根據振***獎物價局、房六產局文件缺耒汽價胞發靈字[怪2002調]序40姐號，混合二巖級臨街商業避用房房屋重息置價為環650胳元物/m突2拆，急則：閑維修費=飲650淚×掩2%=介13拍元/㎡.年橫5.3丹保險費夏保險費是指烈房屋所有權秧人為使自己均的房產避免桑受到意外損乳失而向保險漆公司支付的酷費用。根據巧保險公司的齡有關規定，雷保險費率為孕房屋重置價逗的0.2神%，則：送保險費減=險650塔×獨0.2%=般1.3桃元/㎡.年5.4稅金銜稅金是指房嚴產所有權人美按有關規定盡向稅務機關相繳納的房產位稅、營業稅續、城市建設錯維護費、教踐育費附加。貓依據稅法及土衡陽市稅務毫部門提供的妨資料，槽房產稅取有矛效毛收入的槽12%，營也業稅賓、城市建設雅維護費、教懶育費附加吳取有效毛收薦入的5.5冰75%計，另合計為有效瞇毛收入的1什7.575和%。旺稅金=躍3滲81.68弦×拔1貓7.575胖%數=戶67.08欄元/㎡.年略5.5年運變營費用合計齡=管理費+怕維修費+保峰險費+稅金移=腥1默1.45逆+采13匠+憐1.3膽+纏67.08劉=勁92.83宴元/㎡.年膊6、計算估域價對象年凈逝收益耐年凈收益=南年有效毛收爛入-年運營南總費用剪=始3宴81.68腫-駁92.83蒙=饞28旬8.85擊元/㎡.年迫7、資本化躲率的確定董報酬率即折撲現率，是與緩利率、內部哭收益率同等慨性質的比率測。報酬率為牧投資回報與陶所投入資本抱的比率，即表報酬率=投重資回報/所腔投入的資本芝。報酬率與旁投資風險正標相關，風險時大的投資，息其報酬率越雅高，反之則的低。秋報酬率的求飼取方法：報藏酬率的求取粥方法有累加帝法、市場提碌取法、投資拼報酬率排序滑插入法，根染據估價對象擇的房地產現泄狀，本次評墨估選擇累加軋法求取報酬源率。若累加法是將烘報酬率視為忌含無風險和但風險報酬率陣兩大部分，倍然后分別求啄出每一部分補，在將它們念相加得到報襯酬率的方法張。無風險報糟酬率又稱安躺全利率，是岸無風險報酬稅的報酬率，棵是資金的機省會成本。風坡險報酬率是柳指承擔額外儉風險所要求粗的補償，即吸超過無風險靠報酬率以上懸部分的報酬招率，具體是沙估價對象房卻地產存在的范具有自身投儀資特征的區包域、行業、黨市場等風險回的補償。艙根據國家的晶現行銀行存笨款利率及有產價證券的利登率分析，目律前貨幣的安艱全利率為2息.25%。日根據衡陽市族目前的經濟郊和房地產發動展狀況及未依來預測，其內風險調整值速一般，隨著每生活水平的蠢提高，市場稈需求的增加埋，收益風險適相對較小，窩本次評估取亭風險補償率狡為2.16著%，合計報竭酬率為5.折61%。具交體測算見下饅表；付表6：報酬罷率測算表紙8、計算估炊價對象收益功價格備P=a/r旱[1－1/拐(1+r)毯N集]摩估價對象為很混合結構，炒耐用年限為兩60年，騰建成于20移04年，云至估價時點謀已使用了5乖年，尚可使娘用年限為5皇5年，根據啄《國有土地秩使用證》記艷載，截止估禁價時點估價業對象土地使呆用權剩余年展限為晚44.96亞年，根據使話用年限孰短豪原則，確定房本次評估的削剩余收益年姿期確定為評44.96猶年。餡則：模估價對象價四格=囑28半8.8蓋5耍/5.61袖%脖×匠[1－1/籠(1+5.董61%)項44.96探]丸=呼4霉706.3付6哥元/騎㎡尼（二）采用救收益法評估愉估價對象二紀層的價格瞎收益法是運魄用適當的資據本化率，將館預期的估價熟對象房地產誓的未來各期扔（通常為年判）的正常純炊收益折算到勇估價時點上啄的現值，求病其之和得出睬估價對象的羞客觀、合理純價格。導1、收益法非按下列步驟訊進行唉1.1收集盟有關收益和冬費用的資料哥1.2估算憲潛在毛收益蹦1.3估算荒有效毛收益般1.4估算幫運營費用跳1.5估算漆凈收益亞1.6選用即適當的報酬狐率擇1.7求出糟收益價格住2、采用收本益法的計算覽公式傍P=a/r板[1－1/疊(1+r)墨N付]式中車P蕉——名房地產市場腥價值總額魔a傷——濫為年凈收益勺r賓——嗚資本化率逃N臘——蓋收益年限裹（注：潛在腸毛收益、有瓶效毛收益、詢運營費用、尺凈收益均以搭年度計。）泊3、估算潛耍在毛收益疏根據當地房籌屋租賃水平柳，采用市場固比較法確定剪估價對象的愧租賃價格，秧并確定潛在預毛收益。麗3.1選取伶可比實例：津表1：可比軍實例選用表蚊名稱急廣實例躺估價對象銷可比實例A擊可比實例B雞可比實例C疾位置任金華雀北路總金華北路細金華北路酒金華北路該類型鼓商業吵商業昏商業岔商業搖樓層悼2腐2耀2砌2翻結構抓混合搭混合衫混合隆混合每裝修籃普通裝修渠簡單裝修飾普通裝修送普通裝修亦租賃日期影/荒09.餓11識09.菜9永09.株10協2層租賃價嶼格胖（元/㎡.干月）價待估崖12羞13修11怖3.2、比澇較因素的選棕擇泥通過對房地齡產市場的分贊析，根據商職業房地產主括要影響因素褲確定比較因廣素。結合房匙地產估價師番收集的資料行，參照比較股實例的租賃沉情況、租賃豬日期、區域艙因素、個別演因素等差別面，本次評估洋選擇下列因箭素作為比較侵因素。爐加租賃日期：雀因交易日期宣的不同，成沒交價格存在民差異，需進給行交易時間扯修正。停弟租賃情況：墾考慮交易是摟否正常對價閘格的影響。播森區域因素：送主要有商業殃繁華度、公廊交狀況、公堆共配套設施榨、環境、治畜安狀況、規發劃限制等。址說個別因素：集主要有臨路下狀況、臨路睬類型、平面謊適用性、層渾高、裝修標逝準、建筑結帶構、物業管勢理水平等。抗將可比實例饞A、B、C維與估價對象瓣分別就租賃陷情況、租賃忽日期、區域魂因素、個別型因素四大要憑素進行修正袍。慨3.3比較將因素條件說其明勉整理房地產霉估價師收集頸的有關資料舞，將估價對物象與可比實栗例的因素條主件列表表示錯，見表2。愛表2：因素奇條件說明表家3.4編制辰比較因素條余件指數表襲根據本次評睜估運用市場著比較法時所億選擇的區域送因素、個別輝因素，在編桑制比較因素歐指數時，由倘估價師根據茅市場租賃情報況，確定本框次運用市場鬧比較法評估堅時所選擇的撞相應的比較下因素指數編銀制依據。鋒倚租賃情況修駱正低由于房地產很具有不可移完動的特性，淡房地市場一街般是個不完校全市場，因答此其租賃價翼格往往容易黎受當時的一猛些特殊行為稱的影響，必創須將個別的深特殊交易剔者除，瞇根據所掌握殊的資料，選引取的可比實帥例A、B、待C均為正常似租賃的房屋春，故無需進械行租賃情況敵修正。撿截租賃日期修禍正棋根據衡陽市撈房地產租賃習市場狀況，氏選取的可比駕實例與估價煩時點接近，打故無需進行羞交易日期修鏈正，則修正走系數為10惕0/100放。美拆區域因素修章正織①寫商服繁華程亮度：分為繁鑒華、較繁華獸、一般繁華邊、不繁華四愈個等級，以梁估價對象商月服繁華程度最為基準（1劉00%），劍可比實例相黨差一個等級診，租賃價格胸修正+/-腦3%。艘②照公交狀況：悅分公交線路坊6條以上、貸有公交線路緞5-6條、瓦有公交線路屆3-5條、譜有公交線路捷1-3條、米無公交線路施五個等級，掩以估價對象預附近公交線源路為基準（往100%）忍，可比實例繼相差一個等魄級，租賃價針格修正+/描-2%。繳③榨公共配套設俯施：包括城獵市基礎設施崗及生活服務扮設施配套，旅分公共配套銳設施完善、逆公共配套設鼠施較完善、樣公共配套設譜施不完善三截個等級，以惹估價對象周抵邊公共配套潔設施狀況為模基準（10輕0%），可雀比實例相差啊一個等級，劑租賃價格修法正+/-2偉%。角④混環境：主要典包括自然和曲人文環境條避件及環境質截量（區域內唉大氣、水、平噪音的污染潔程度），分絮為環境條件美優、較優、皆一般、較差桿、差五個等鵲級，以估價燭對象環境條園件為基準（徹100%）塘，可比實例抱相差一個等討級，租賃價加格修正+/警-3%。孔⑤塵治安狀況：斃根據區域內怎治安好壞程炊度，分為治錄安情況好、還較好、差三廁個等級，以嚇估價對象區河域內的治安寸狀況為基準搏（100%什），可比實很例相差一個濟等級，租賃味價格修正+粘/-2%。雁⑥驚規劃限制：例主要包括對停用途、建筑還容積率、建綁筑覆蓋率、映建筑高度等淡指標的限制臥，分為無、秩有二個等級捕，以估價對狀象區域內規捧劃限制為基帖準（100式%），可比崖實例相差一方個等級，租亞賃價格修正帥+/-2%徹。尤以估價對象均所在區域因值素為基準，冷因估價對象錯和比較實例賺處于同一區博域，且位置乞接近，其桐商業繁華度芝、公交狀況陜、公共配套汪設施、環境圾質量、治安另狀況、規劃繭限制等粉相同，故狐無需進行區把域因素修正些。猾旨個別因素修麗正針①占臨路狀況：顫分為兩條主艙干道并匯處蚊、主干道與罵次干道交匯控處、臨主干什道與巷道，距臨一條主干尚道、臨次干屬道、臨支路幼或巷道、不排臨路七個級闖別，可比實捧例相差一個霧等級，租賃凈價格修正巧+/-昏2灶%綿。告②探臨路類型：膚分為一面臨禿街、兩面臨寫街、丁字路歪口、十字路迷口四個等級笑，以估價對蝕象臨街類型廁為基準（鬼100%倦），可比實床例相差一個顧等級，租賃釋價格修正鹽+/-圓2鞠%帆。飯③換平面適用性復：指房屋形棍狀是否適應即空間的布局積，分為適應鹽性強、較強句、一般、差盯四個等級，炎以估價對象值臨街類型為奪基準（逐100%寒），可比實攻例相差一個宗等級，租賃仿價格修正耍+/-指2助%賊。賊④遷層高：以估趙價對象層高疫為基準（睜100%凡），可比實省例層高增加粗0.3m漆，租賃價格攻向上修正3報%，每減少荷0.3m恥，租賃價格決向下修正3旋%，最大修茂正幅度握+/-衣15絡%鄭。繡⑤港裝修標準：菌裝修分為毛近坯房、簡易掩裝修、普通級裝修、中檔磨裝修和高檔出裝修五個檔腰次，以估價是對象裝修標鍋準為基準（緞100%影），可比實瘋例相差一個猶等級，租賃漏價格修正愁+/-罰2掠%密。親⑥額建筑結構：或分為框架、雨混合、磚木蔥三個等級，縫以估價對象繞建筑結構為般基準（信100%殃），可比實鬧例相差一個撇等級，租賃廣價格修正傭+/-3%貝。氧⑦闊物業管理：項分為優、較其優、一般、返無物管四個騎等級，以估然價對象物業攔管理狀況為窯基準（摟100%豬），可比實把例相差一個孝等級，租賃丑價格修正滑+/-初2卡%籠。搜根據因素條哄件說明表中咳的估價對象哲與可比實例弱的因素情況適，編制因素起條件指數表貴，見表3。夜表3：因素痰條件指數表太3.5比寨較因素修正唐在各因素因軋素指數表的乓基礎上，進來行可比實例澆租賃情況、剩租賃日期修柿正及各因素握修正，即將塘估價對象的懂因素條件與峰比較實例的卸因素條件進柏行比較，得師到各因素修費正系數，見過表4。蘇表4：比較固因素條件修著正系數表槽3.6求出戰比準價格汽呢把以上比較稀修正后的各泉項結果，綜仍合計算出可尤比實例修正放后的租賃價楚格，見表5減。羨表5：綜合垃修正計算表高名稱玻朱伯實例俘可比實例A休可比實例B蘆可比實例C索租賃價格（傾元/㎡.月惰）晴12吼13店11害租賃情況修籍正蛙100/1市00穩100/1享00現100/1端00語租賃日期修畢正番100/1丈00辨100/1就00歉100/1錯00釀區域因素修嶺正補100/1輛00陣100/1和00經100/1仰00拖個別因素修肚正將100/9期8辟100/1免02建100/溪97牢修正后租賃守價格（元/功㎡.月）得1招2.24賤嚇1凝2.75洋扛11.34屢盒葬采用簡單算阿術平均法計掀算出一個綜斯合結果作為徒估價對象的淘比準租賃價殖格，則：洽估價對象租比賃價格=（港12.24沿+誠1駐2.75稻+頸1飛1.34渡）薄÷豎3劑=北1嘗2.11血元/㎡.月頁3.7潛在鐘毛收入是假復定房地產在乓充分利用、匯無空置率（掙即100%駕出租）情況添下的租金收掘入。謠根據市場比煎較法測算的雕結果潛在毛魔收益為逃1惡45.32春元/㎡.年踏（注：此租尿金未包含出洗租房屋的水秋費、電費、清物業管理費糕等費用。）氧4、計算估去價對象有效疼毛收益驢有效毛收入候是由潛在毛蘋收益扣除空歇置等造成的察收益損失后嘆的收益。估芽價對象所在冤區域的商貿拔發展度高，諸房屋租賃較裂活躍，本次告考慮年空置炸率為炊5央%。致有效毛收益跨=潛在毛收必益矮×演（1-抓5葡%）=矮1斬38.05貴元/㎡.年眨5、計算估悄價對象的年醉運營總費用信5.1管理犯費誦管理費是指泉對出租房屋培進行必要管簡理所需的費吩用，分為兩給部分：一是弓出租經營過批程中消耗品忍價值的貨幣猾支出；另一承是管理人員規的工資支出奇。根據衡陽村市房地產管膛理部門提供謀的資料，估叉價對象管理游費取鳴有效毛收入匯的3%，謠則：浩管理費=評1好38.05誼×緣3%=蓄4.14黎元/㎡.年溉5.2維修悄費燕維修費是指晉為保障房屋針正常使用每莫年需支付的駁修繕費。通勝常按房屋重都置價的1-紡2%計。根柿據待估房地儲產房屋經營后的維修狀況狹，維修費按助房屋重置價鋸的2%計算醋。待估宗地致建筑物為惑鋼援混結構二級常，根據中***蓄物價局、房韻產局文件熱耒邊價敞發歪字[恰2002圣]狡40柔號，混合二晌級臨街商業復用房房屋重饒置價為憤650吳元彩/m鹽2屬，小則：燥維修費=芝650燦×謊2%=公13慶元/㎡.年肅5.3織保險費顧保險費是指忠房屋所有權擱人為使自己器的房產避免丑受到意外損楊失而向保險百公司支付的徒費用。根據敞保險公司的育有關規定，息保險費率為怒房屋重置價引的0.2凈%，則：牙保險費室=防650冬×棋0.2%=其1.3寸元/㎡.年5.4稅金鈔稅金是指房撤產所有權人瞧按有關規定排向稅務機關蜘繳納的房產瓣稅、營業稅蓄、城市建設找維護費、教則育費附加。桐依據稅法及敵衡陽市稅務鋒部門提供的庫資料，音房產稅取有卡效毛收入的側12%，營蔬業稅瘋、城市建設孔維護費、教盡育費附加特取有效毛收荒入的5.5屬75%計，歪合計為有效疫毛收入的1賊7.575悄%。謙稅金=足138.0兔5腥×輩17.57尤5俊%=孤24.26爪元/㎡.年座5.5年運司營費用合計趴=管理費+翁維修費+保梅險費+稅金仁=樣4.14偶+陡13慚+煤1.3帳+刮24.26刻=深42.7州元/㎡.年浸6、計算估夏價對象年凈理收益湯年凈收益=晉年有效毛收菌入-年運營軋總費用術=脂138.0筒5胸-繳42.7聞=翠9處5.35紡元/㎡.年鉆7、資本化監率的確定痕報酬率即折層現率，是與遼利率、內部贏收益率同等榴性質的比率野。報酬率為秒投資回報與渴所投入資本梨的比率，即姻報酬率=投璃資回報/所考投入的資本其。報酬率與守投資風險正奉相關，風險注大的投資，桂其報酬率越頑高，反之則慕低。剛報酬率的求裝取方法：報徒酬率的求取姨方法有累加喜法、市場提綢取法、投資容報酬率排序械插入法，根夕據估價對象偽的房地產現撓狀，本次評皮估選擇累加年法求取報酬朵率。饅累加法是將昆報酬率視為些含無風險和素風險報酬率類兩大部分，倘然后分別求郊出每一部分視，在將它們耳相加得到報喝酬率的方法胡。無風險報降酬率又稱安板全利率，是其無風險報酬堂的報酬率，唐是資金的機功會成本。風傅險報酬率是薦指承擔額外皂風險所要求緊的補償，即逢超過無風險展報酬率以上載部分的報酬淘率，具體是鴉估價對象房畝地產存在的肝具有自身投棟資特征的區馬域、行業、黑市場等風險凳的補償。睡根據國家的手現行銀行存痰款利率及有寸價證券的利卸率分析，目悉前貨幣的安看全利率為2評.25%。肆根據衡陽市權目前的經濟梅和房地產發粥展狀況及未呆來預測，其婆風險調整值班一般，隨著銳生活水平的趙提高，市場檔需求的增加孤，收益風險余相對較小，開本次評估取窗風險補償率澆為2.16煎%，合計報滾酬率為5.退61%。具堆體測算見下鼠表；察表6：報酬悔率測算表責8、計算估搶價對象收益次價格慕P=a/r滔[1－1/獲(1+r)嶄N輛]敗估價對象為圍混合結構，拉耐用年限為羅60年，懂建成于20秋04年，才至估價時點滿已使用了5以年，尚可使蝶用年限為5劑5年，根據席《國有土地盾使用證》記抖載，截止估督價時點估價堵對象土地使憑用權剩余年遞限為填44.96攏年，根據使典用年限孰短鑒原則，確定于本次評估的節剩余收益年勁期確定為蒙44.96議年。肌則：盒估價對象價詢格=蹈9翼5.35王/5.61養%饅×碼[1－1/行(1+5.鼓61%)讓44.96芒]抖=燈15換53.58閱元/值㎡納Ⅱ伯、市場比較悶法評估躬（一）采用環市場比較法擊評估估價對稀象一層的價壤格限市場比較法針是選取同一擋供需圈內三極個近期形成籃之類似用途燒房地產交易貿案例的交易媽價格、交易壟時間等估價惜相關數據資牙料，對所選咳取的案例分魔別進行交易撫情況、交易杜日期、區域逃因素、個別謊因素修正，漸以求取比準縮價格，將所腹求取的比準秘價格進行技殺術處理以確子定估價對象富現值。且1、市場比婆較法按下列紗步驟進行歉1.1收集末交易實例；青1.2選用乖可比實例；竊1.3建立舉價格可比基化礎；國1.4進行慕交易情況修俊正；仍1.5進行務交易日期修泄正；民1.6進行懂區域因素修通正；污1.7進行販個別因素修怖正；崗1.8求出望比準價格。最2、采用市篇場比較法計獄算公式丟估價對象的買價格=可比般實例的價格已×損交易情況修醒正系數險×饞交易日期修億正系數老×雙房地產區域富因素修正系苗數身×改房地產個別賊因素修正系怖數=可比實量例價格糠×渴100/（逆100+交寨易情況修正柳值）企×榴（100+成交易日期修傍正值）/1捧00酬×當100/（妖100+房粒地產區域因維素修正值）郊×周100/（松100+房定地產個別因靈素修正值）肉3、選取可穴比實例包表1：可比透實例選用表旁項目李反話實例桐估價對象謀可比實例A病可比實例B掘可比實例C享位置站金華缺北路爸金華北路得金華北路帆金華北路美類型北商業姥商業工商業相商業烘樓層慮1全1和1酒1材結構擇混合民混合偽混合矩混合贏裝修家普通裝修諷普通裝修研普通裝修闊簡單裝修領交易日期蜓/膝09.毀10巴09.登10拜09.中9究交易價格（霉元/㎡）租待估汪5068季5200鍋4810慶4、比較因影素的選擇闖通過對房地球產市場的分顆析，根據商巧業房地產主揚要影響因素貝確定比較因鵝素。結合房簡地產估價師霸收集的資料融，參照比較桑實例的交易鴿情況、交易景日期、區域脫因素、個別異因素等差別便，本次評估融選擇下列因豈素作為比較瓣因素。我4.1交易竊日期：因交滔易日期的不耗同，成交價屬格存在差異芒，需進行交氣易時間修正匠。梅4.2交易憑情況：考慮捷交易是否正居常對價格的惑影響。壇4.3區域享因素：主要感有商業繁華奔度、公交狀典況、公共配加套設施、環妨境、治安狀姓況、規劃限相制等。榜4.4個別旗因素：主要克有臨路狀況長、臨路類型歷、臨街寬度會、臨街深度筋平面適用性過、層高、裝都修標準、建于筑結構、物照業管理水平立等。張將可比實例夕A、B、C眨與估價對象涉分別就交易斃情況、交易泡日期、區域妖因素、個別碌因素四大要軌素進行修正御。監5、比較因瓣素條件說明策整理房地產壺估價師收集啄的有關資料么，將估價對猜象與比較案命例的因素條始件列表表示陳，見表2。賺表2：因素確條件說明表謙6、編制比吧較因素條件熄指數表嗽根據本次評找估運用市場情比較法時所蕉選擇的區域鍋因素、個別型因素，在編懷制比較因素準指數時，由董估價師根據持市場交易情茶況，確定本采次運用市場隨比較法評估生時所選擇的象相應的比較插因素指數編糠制依據。蛙6.1交易奸情況修正竊由于房地產釀具有不可移釘動的特性，膚房地市場一賺般是個不完猾全市場，因話此其價格往威往容易受當債時的一些特羽殊行為的影煎響，必須將樸個別的特殊托交易剔除，消根據所掌握英的資料，選子取的可比實封例A、B、駐C均為正常輔交易的房屋肚，故無需進單行交易情況罩修正。紫6.2叛交易日期修優正煩根據衡陽市評房地產交易世市場狀況，偷選取的可比趙實例交易時佳間離估價時列點較近，且鴿這段時間房礙地產價格比晃較平穩，無善需對對可比彈實例A、B約、C進行交宋易日期修正他。丹6.3區域斷因素修正纏漸商服繁華程縣度：分為繁松華、較繁華錫、一般繁華撕、不繁華四渾個等級，以沈估價對象商蠅服繁華程度潔為基準（1歐00%），循可比實例相生差一個等級蓋，交易價格煙修正抹+/-3%跑。豎丈公交狀況：文分公交線路照6條以上、窗有公交線路渠5-6條、碌有公交線路貿3-5條、章有公交線路脂1-3條、逮無公交線路聾五個等級，叉以估價對象圍附近公交線未路為基準（朵100%）你，親可比實例相臘差一個等級逝，交易價格程修正吊+/-2%事。會曾公共配套設幸施：包括城撿市基礎設施天及生活服務撈設施配套，朋分公共配套噴設施完善、默公共配套設昨施較完善、鮮公共配套設泉施不完善三霉個等級，以件估價對象周器邊公共配套陰設施狀況為少基準（10禿0%），蔥可比實例相抬差一個等級紋，交易價格群修正芽+/-2%墓。框求環境：主要通包括自然和頓人文環境條盒件及環境質御量（區域內技大氣、水、短噪音的污染狗程度），分腐為環境條件違優、較優、歌一般、較差斬、差五個等橡級，以估價桑對象環境條析件為基準（搞100%）零，券可比實例相逐差一個等級廣，交易價格織修正蜓+/-3%害。值阿治安狀況：討根據區域內喇治安好壞程撓度，分為治助安情況好、轟較好、差三總個等級，以涉估價對象區旋域內的治安享狀況為基準洞（100%韻），激可比實例相哪差一個等級鑰，交易價格從修正超+/-2%備。旺供規劃限制：舍主要包括對國用途、建筑魯容積率、建俯筑覆蓋率、騙建筑高度等班指標的限制繳，分為無、埋有二個等級禮，以估價對劍象區域內規嶺劃限制為基批準（100壯%），故可比實例相樣差一個等級引，交易價格芒修正雕+/-2%魯。柿以估價對象唯所在區域因近素為基準，喚因估價對象泳和比較實例丑處于同一區宏域，且位置傾接近，其專商業繁華度插、公交狀況班、公共配套介設施、環境沫質量、治安勇狀況、規劃次限制等霉相同，故無話需進行區域植因素修正。驅6.4個別少因素修正烤協臨路狀況：氏分為兩條主友干道并匯處蛾、主干道與旨次干道交匯結處、臨主干幣道與巷道，位臨一條主干裹道、臨次干欲道、臨支路城或巷道、不債臨路七個級射別，倆可比實例相箭差一個等級誰，交易價格后修正泛+/-廳2潔%提。說擋臨路類型：微分為一面臨門街、兩面臨袍街、丁字路備口、十字路吧口四個等級校，以估價對示象臨街類型妻為基準（煎100%皮），味可比實例相噸差一個等級喬，交易價格穩修正這+/-卸2咱%逐。征客臨街寬度：侵以估價對象希臨街寬度為吹基準（鋤100%獸），籌可比實例踐臨街寬度每語增加漂3m寺，冰交易價格擦向上修正1艱%，每減少港3m仔，爪交易價格牧向下修正1最%，最大修咐正幅度解+/-桂10丟%熊。殃棄臨街深度：伴以估價對象羽臨街深為基硬準（協100%弊），臨街深致每增加漠3m持，向下修正瞇2%，每減檔少賄3m邁，向上修正概2%，最大食修正幅度全+/-輩10絹%碗。征憂平面適用性糊：指房屋形桃狀是否適應跪空間的布局挽，分為適應母性強、較強選、一般、差蝕四個等級，升以估價對象澇臨街類型為能基準（詞100%席），吊可比實例相樸差一個等級碌，交易價格隙修正紐+/-耐2舅%岸。汪慰層高：以估鐮價對象層高鹿為基準（疾100%抽），可比實虹例層高增加擾0.3m糕，子交易價格占向上修正3墳%，每減少寸0.3m倉，習交易價格乘向下修正3僻%，最大修戲正幅度瓶+/-促15宗%殊。洋自裝修標準：袖裝修分為毛戲坯房、簡易筒裝修、普通氏裝修、中檔災裝修和高檔壁裝修五個檔冰次，以估價玩對象裝修標驗準為基準（攔100%）技，亡可比實例相始差一個等級號，交易價格蓬修正廈+/-2%歷。驅泊建筑結構：訴分為框架、杜混合、磚木趣三個等級，盈以估價對象處建筑結構為群基準（10獨0%），順可比實例相箱差一個等級練，交易價格弱修正員+/-3%值。幼請物業管理：仿分為優、較掘優、一般、瓦無物管四個濫等級，以估辟價對象物業拉管理狀況為銜基準（10銹0%），監可比實例相洽差一個等級動，交易價格棕修正嶄修正+/-朋2%。煤根據因素條昌件說明表中國的估價對象水與可比實例腎的因素情況棟，編制因素捎條件指數表顛，見表3。遭表3：因素橋條件指數表奴7、比較訓因素修正養在各因素因轟素指數表的迷基礎上，進鵝行可比實例漂估價期日修脂正、交易情神況及各因素定修正，即將半估價對象的宴因素條件與擦比較實例的哲因素條件進罩行比較，得號到各因素修湊正系數，見提表4。禽表4：比較砍因素條件修雙正系數表貫8、求出比獸準價格具8.1把以屯上比較修正免后的各項結訂果，綜合計割算出可比實家例修正后的餐交易價格，持見表5。染表5：綜合催修正計算表屋項目眉披覺基實例