物業管理概論第1頁/共208頁物業管理概論第2頁/共208頁課程說明參考教材、補充內容，以期了解我國物業管理（PropertyManagement）現狀及未來的發展。其意義無論是作為一個物業管理人，還是作為一個普通的業主都是不言而喻的。物業管理乃大勢所趨，已被實踐證明是營造、維護和諧美好環境、管理運營房屋及相關固定資產的一種有效方式。其市場規模是相當巨大的。第3頁/共208頁科技進步人的腦力的延伸生產方式的變革管理的巨大挑戰第4頁/共208頁物業管理的由來和發展PM性質、類型、內容和功能住宅小區管理高層樓宇管理物業租賃物業管理機構PM的法律依據和規章制度PM資金的來源和使用建立高素質的PM人員隊伍主要內容第5頁/共208頁參考書目第6頁/共208頁第一章物業管理的由來和發展一、物業管理的基本概念二、物業管理的起源和發展三、物業管理的地位、作用和發展趨勢第7頁/共208頁1、物業的含義——已經建成并投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地一、物業管理的基本概念（一）物業第8頁/共208頁（1）房地產——realestate;estate2、物業與房地產——是房產與地產的總稱，是房產與地產的統一。房產：地產：第9頁/共208頁（2）物業與房地產的區別[A]內涵不同——[B]外延不同——[C]稱謂領域不同——第10頁/共208頁3、物業的性質（1）自然屬性，或物理屬性（2）社會屬性[A]固定性；

[B]單一性；

[C]耐久性；[A]法律屬性（權屬性質）；[B]經濟性質——商品性；短缺性；保值、增值性，投資性。[E]配套性[F]有限性[D]二元性第11頁/共208頁（二）物業管理1、物業管理的含義（1）廣義：第12頁/共208頁（2）狹義：第13頁/共208頁《物業管理例》：第14頁/共208頁2、物業管理與房地產業（1）房地產業：房地產業是以服務為特征的第三產業，它和建筑業是兩個相對獨立的產業門類。第15頁/共208頁（2）房地產業的構成[A]房地產的開發經營[B]政府對房地產業的行政管理第16頁/共208頁（3）房地產業的運行機制[A]生產環節：[B]流通環節：[C]消費環節：第17頁/共208頁（4）物業管理與房地產的關系物業管理是房地產業的一個重要組成部分

第18頁/共208頁3、物業管理與傳統的房屋管理（1）共同點：行業特點一致：行業目的一致：第19頁/共208頁（2）區別：管理體制不同：產權結構不同：住用人地位不同：管理方式不同：管理結果不同：第20頁/共208頁二、物業管理的起源和發展1、物業管理的發展歷史19世紀60年代的英國19世紀末的美國1908年，芝加哥建筑理人員組織（ChicagoBuildingManagersOrganization，簡稱CBM）建筑物主組織（BuildingOwnersOrganization，簡稱BOO）建筑物業主理人員協會（BuildingOwnersandManagersAssociation，簡稱BOM）第21頁/共208頁新加坡、香港的物業管理是在20世紀五六十年代發展起來的新加坡香港第22頁/共208頁2、我國物業管理的發展歷史1981年3月，深圳市物業管理公司1993年6月，深圳市物業管理協會1994年3月，建設部33號令《城市新建住宅小區管理辦法》第23頁/共208頁1996年2月，國家計委、建設部《城市住宅小區管理服務收費暫行辦法》1996年9月，建設部人事勞動教育司、房地產業司《關于物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》第24頁/共208頁我國物業管理行業以初步形成物業管理隊伍已具規模物業管理范圍不斷擴大物業管理人員培訓不斷加強第25頁/共208頁3、我國物業管理興起與發展的原因房地產業發展的結果住房制度改革的結果住宅建設發展的結果第26頁/共208頁三、物業管理的地位、作用和發展趨勢1、物業管理的優勢和特點業主自治：業主對自己的財產要具有管理權和行使管理權業主自律：各自權益與全體業主權益的關系業主公約；業主委員會第27頁/共208頁2、物業管理的地位和作用（1）提高房屋的完好程度，延長壽命，達到保值、增值的目的；（2）為用戶提供一個舒適、安全、優美、文明的居住環境；（3）走出一條社區管理的新路子；（4）還承擔著加強城市精神文明建設的重擔。第28頁/共208頁3、物業管理的未來發展趨勢第29頁/共208頁第二章物業管理的性質、類型、內容和功能一、物業管理的性質二、物業管理的類型三、物業管理的對象、內容和功能第30頁/共208頁1、以服務為核心的第三產業以“服務”為核心的產業一、物業管理的性質以“經濟性質服務”為核心的產業物業管理提供優質服務的關鍵因素第31頁/共208頁2、集管理、服務、經營為一體的服務管理3、社會化、專業化、企業化與經營型的管理第32頁/共208頁明確物業管理性質的意義第33頁/共208頁二、物業管理的模式及類型1、物業管理模式[A]行政、福利型的管理[B]行政性與專業化相結合的管理[C]社會化、專業化、企業化和經營型的管理第34頁/共208頁2、物業管理類型[A]管理主體[B]業務委托情況委托服務型物業管理租賃經營型物業管理第35頁/共208頁[C]管理重點管理型服務型經營型[D]管理目標盈利型非盈利型[E]對象特點住宅管理寫字樓、商廈管理工業物業管理其他物業管理第36頁/共208頁三、物業管理的對象、內容和功能1、物業管理的對象居住物業：商業物業：工業物業：其他物業：第37頁/共208頁住宅管理，最受關注寫字樓管理，期望值高商廈管理，形象第一工廠廠房、倉庫管理，難度最大第38頁/共208頁2、物業管理的基本內容[A]日常管理[B]優質服務[C]租賃經營[D]社區管理第39頁/共208頁3、物業管理的功能管理功能維修功能服務功能經紀功能信托功能第40頁/共208頁第三章住宅小區管理一、住宅小區管理概述二、住宅小區管理的指導思想、一般原則和具體內容三、以法管區，創建文明小區第41頁/共208頁1、住宅小區一、住宅小區管理概述[A]居住區第42頁/共208頁居住區、住宅小區、組團分級規模比較[B]住宅小區第43頁/共208頁[C]住宅小區的組成工程的組成用地的組成用地構成居住區小區組團住宅用地45~6055~6560~75公建用地20~3218~276~18道路用地8~157~135~12公共綠地7.5~155~123~8居住區用地平衡控制指標（%）表第44頁/共208頁社會的組成[D]住宅小區的特點*統一規劃，綜合開發*規模大、功能全*樓宇結構整體化、公用設施系統化*產權多元化，管理復雜化第45頁/共208頁[E]住宅小區的功能*居住功能*服務功能*經濟功能*社會功能第46頁/共208頁2、住宅小區管理[A]含義*對住宅物業與環境的管理*對居住行為的管理第47頁/共208頁[B]住宅小區的管理方式*政府房屋管理部門管理的方式*企、事業單位自行管理的方式*房地產開發企業管理的方式*物業管理企業管理的方式第48頁/共208頁[C]住宅小區管理的特點*產權多元化——管理機構具有權威性*功能齊全化——管理內容復雜、綜合*設施系統化——管理形式專業化、統一化*住宅商品化——經營性、服務性*生活需求提高——服務多樣性、優質性第49頁/共208頁3、住宅小區管理的意義*住宅小區管理與城市管理、人民生活息息相關*住宅小區管理有助于促進兩個文明建設*住宅小區管理可以取得明顯的經濟效益*住宅小區管理可以取得明顯的社會、環境效益第50頁/共208頁二、住宅小區管理的指導思想、一般原則和具體內容1、指導思想[A]服務至上，方便群眾[B]人民城市人民建，人民城市人民管[C]統一管理，綜合服務第51頁/共208頁

住宅小區管理的宗旨是：創建文明小區，美化城市，造福人民。

總方針：加強住宅小區管理，改革現行管理體制，針對住宅小區產權多元化的客觀實際，變各自為政的多家管理為統一管理，變單一的行政管理為多層次的綜合管理，大力發展專業化、社會化的管理模式。第52頁/共208頁2、住宅小區管理的原則產權與經營管理權相分離專業管理與群眾管理相結合企業經營，獨立核算有償服務，合理負擔第53頁/共208頁3、住宅小區管理的基本內容[A]房屋及設備的維護和修繕管理[B]環境管理[C]開展多種便民有償服務第54頁/共208頁北京市住宅小區物業管理服務基本要求房屋、設施設備的維修、管理保潔服務保安服務綠化管理消防管理車輛管理裝修管理代收代繳服務檔案資料管理第55頁/共208頁三、以法管區，創建文明小區*1989年，建設部，第一次全國住宅小區管理工作會議。*1990年，建設部，沈陽，全國住宅小區管理試點第一次工作會議：*1992年4月，第二次工作會議：。*1995年3月，建房[1995]120號文件：第56頁/共208頁全國優秀管理住宅小區標準1.創建優秀住宅小區的基本要求2.對物業管理企業的基本要求3.對小區各項管理服務工作的基本要求第57頁/共208頁創建優秀住宅小區建立健全住宅小區管理法規是基礎高質量的物業管理法規是支柱精神文明建設是靈魂“社區精神”第58頁/共208頁THEEND（3）第59頁/共208頁第四章高層樓宇管理一、高層樓宇管理概述二、不同類型高層樓宇的管理三、物業智能化管理第60頁/共208頁一、高層樓宇管理概述1972年，紐約世界貿易中心，417M，110層，5萬人1997年，馬來西亞吉隆坡的佩重納斯大廈，452M，88層，第61頁/共208頁1、高層樓宇1972年國際高層會議：第一類高層建筑：9~16層（最高到50M）；第二類高層建筑：17~25層（最高到75M）；第三類高層建筑：26~40層（最高到100M）；第四類高層建筑：40以上（最高為100M以上）。超過一定高度和層數的多層建筑*美國：日本：我國：4~6為多層住宅；7~10為小高層，也稱中高層；10層以上的住宅及高度超過24M的其他民用建筑為高層建筑。第62頁/共208頁2、高層樓宇的種類和特點[A]種類建筑類型用戶功能現代化程度第63頁/共208頁[B]特點建筑規模大機電設備多人員多，集中，涉及面廣第64頁/共208頁

3、

管理模式和內容[A]管理模式*封閉式管理：*一般性管理：第65頁/共208頁[B]管理內容（要求）*必須強化對機電設備的管理*必須強化治安保衛的管理*必須強化對消防設備的管理*必須強化樓宇保養維修管理*必須保持樓宇清潔第66頁/共208頁二、不同類型高層樓宇的管理1、辦公樓宇（寫字樓）——機關和企業的辦公場所*廣義：所有用做辦公場所的大樓；*狹義：專指用于出租辦公室作為收益性的房產（自用、出租，或二者兼備)。辦公樓宇的類型：辦公樓宇等級的影響因素*第67頁/共208頁[A]辦公樓宇的特點*大多建在信息中心的大城市*一般檔次較高的高層建筑*功能比較齊全*多有專業物業公司管理第68頁/共208頁[B]辦公樓宇的日常管理營銷管理前臺服務*問訊、引導服務，收發報紙、信函、文件，協助接待來訪，提供打字、復印、傳真、訂票等。保安服務設備、設施管理清潔衛生*常規清潔；專項清潔第69頁/共208頁2、零售商店、購物中心零售商店：直接與最終用戶接觸，完成流通過程百貨商場*百貨商店、百貨公司、百貨大樓等經營范圍廣、品種齊全大型超級市場*開架售貨、自我服務、條形碼、計算機收銀大型購物中心第70頁/共208頁[A]購物中心類型建筑結構經營方式建筑功能物業管理自行管理物業管理公司管理第71頁/共208頁[B]購物中心特點*地理位置優越*建筑結構獨特*流動人員數量大第72頁/共208頁[C]購物中心的管理*租賃管理*促銷管理*日常管理第73頁/共208頁3、工業物業[A]工業物業的分類*工業物業：工廠廠房、標準廠房、工業園區等建筑物及設施、設備，相關場地等。工廠廠房直接進行工業生產活動的場所第74頁/共208頁工業園區標準廠房第75頁/共208頁[B]工業物業管理工業物業管理：是指對工廠廠房、標準廠房和工業園區的管理。*要結合工業生產的特點，深入了解工業生產給物業管理帶來的困難和特殊要求。工業物業管理的特點不同生產企業生產特點不同：針對性；生產用房破壞性大；輔助配套設施的管理工作復雜，難度大；治安保衛、消防要求高；保潔工作重第76頁/共208頁[C]工業物業管理的要求和內容①組建精干的管理機構，實行民主管理②做好生產廠房的管理工作保房屋的結構完好和安全使用③做好生產廠房的內外公共區域的管理，保證廠區安全、整潔。④落實廠區的安全保衛制度，確保安全生產。⑤提供全方位的社會化服務。第77頁/共208頁4、特種物業文化類：體育類：娛樂類：衛生類：其他物業：第78頁/共208頁具有不同的服務對象；具有不同的服務需求；具有不同的管理對象；具有不同的經費來源。特種物業管理的特殊性第79頁/共208頁三、物業智能化管理

物業智能化管理以物業智能化為前提，包括高層樓宇智能化和住宅小區智能化；第80頁/共208頁[A]物業智能化*運用計算機技術與建筑技術相結合，把辦公自動化、建筑自動化和通訊自動化聯結成一個不可分割的整體。英國：日本：新加坡：3A大廈、5A大廈第81頁/共208頁[B]物業智能化的特點通過中央控制中心將大樓內所有系統全部統一起來，實現最大限度的自動化。具有綜合布線系統通訊技術高速網絡化辦公自動化程度日益提高自動化和服務水平的不斷提高現代圖形顯示技術得到普遍用現代計算機技術得到普遍應用建筑結構的協調優化組合一體化的集成設計實現了集中控制管理第82頁/共208頁[C]智能化物業的自動化管理*建筑自動化、通訊自動化、辦公自動化、保安自動化、消防自動化。第83頁/共208頁硬件：計算機設備、通訊設備、各種辦公用電子裝置和終端設備。如打字機、打印機、顯示器、傳真機、電傳機、電話機、交換機等。基本趨勢：數字化、智能化、無紙化、綜合化軟件：維持計算機本身的運行和提供開發管理和應用所必需的軟件，如操作系統、編譯程序、數據庫等。第84頁/共208頁THEEND（4）第85頁/共208頁第五章物業租賃物業租賃概述租賃管理的原則、程序和規范物業租金第86頁/共208頁一、物業租賃概述1、物業租賃物業租賃是一種商業行為；是出租人（所有權人，承托人、代管人、承典人）與承租人之間的一種商業行為；房屋使用權的暫時轉移；第87頁/共208頁1995年5月，建設部42號令《城市房屋租賃管理辦法》：出租住房的活動；出租從事經營活動的活動；與他人合作從事經營活動的活動。物業租賃范圍：第88頁/共208頁2、物業租賃的特點在多次交換過程中長時期、分期地實現物業價值；在交易過程中轉移的只是使用權，而非所有權；流通過程與消費過程同時進行。第89頁/共208頁3、物業管理在物業租賃中的地位和作用物業企業出租自己的物業并管理；前者擁有所有權、、支配權；后者只是服務。物業企業代業主進行物業租賃管理。前者可根據市場自己定價；后者須與業主和承租人協商。前者把其看作是自己必須做的事；后者是“中介”。物業租賃兩種情況第90頁/共208頁4、物業租賃的類型所有權性質：公有房屋的租賃；私有房屋的租賃房屋用途：宅用房與非住宅用房，非住宅用房又包括辦公用房和生產經營用房的租賃。租賃時間：定期和不定期

第91頁/共208頁按房屋租賃的具體情況來說，目前有以下幾種不同的情況：（1）房產主管部門直管公房向城市居民和單位出租；（2）單位自管房向本單位職工出租；（3）各企、事業單位將自己臨街的房屋或將圍墻拆除后自建或改建商用房向社會公開出租；（4）發展商將自己開發的房屋留作自用并兼出租；（5）房產經租商通過買進房產專營租賃；（6）私房出租住房或店堂門面；（7）個人將空余房用于出租。

第92頁/共208頁

5、物業租賃的意義

可以滿足部分人的住房要求

推動房改政策的順利實施

加速房屋流通，促進房地產業的快速發展。物業租賃是一種不可缺少的重要房屋交易形式第93頁/共208頁二、租賃管理的原則、程序和行為規范

1、租賃管理的原則

竭誠為房屋承租方服務制定合理的租金標準依法維護正常的租賃關系嚴格控制租賃房屋的用途第94頁/共208頁2、物業租賃程序我國執行的是房屋租賃登記備案制度。（1）申請

書面租賃合同；房屋所有權證書；當事人的合法證件；城市人民政府規定的其他文件等。第95頁/共208頁（2）審查

（3）核發房屋租賃證租賃雙方是否合格；租賃的房屋是否符合法律、法規所允許的范圍；租賃合同內容是否齊全、完備；租賃行為是否符合國家及當地政府的租賃政策；是否繳納了有關稅費等。第96頁/共208頁

北京：凡是在本市出租房屋的單位和個人須事先到房屋所在區、縣房屋管理機關的基層機構提出申請，屬于涉外的須向市房屋土地管理局房改處提出申請，經審核符合規定條件的發給市房屋土地管理局統一印制的《房屋租賃證》，屬于涉外的加蓋“涉外”印章方可出租，屬于“臨時房屋”的發給《臨時房屋租賃證》。第97頁/共208頁3、物業租賃的行為規范

（1）物業租賃的資質條件未依法取得所有權證；被裁定查封或限制的；未經共有人同意的；權屬有爭議的有下列情況之一者均不得出租第98頁/共208頁

物業租賃合同：出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利和義務的協議。屬于經濟合同的范疇，具有法律效力。

（2）簽訂物業租賃合同物業租賃合同也叫“物業租賃契約”或“租約”，是“財產租賃合同”的一種，屬于經濟合同的范疇。第99頁/共208頁簽訂物業租賃合同的原則自愿互利的原則：公平合理的原則：維護合法權益的原則：合法的原則：第100頁/共208頁物業租賃雙方的權利和義務出租方的權利、義務權利：收取租金；指導監督檢查物業的使用；損壞索償；制止違法行為；依法終止合同，收回物業等第101頁/共208頁義務：將完好無損的物業交付承租人使用；對物業正常維修保養，保證承租人安全使用；除不可抗拒外，如因出租人原因造成損失的要負責；按規定交納有關稅費；接受主管部門指導監督，傾聽稱租人意見和要求等。第102頁/共208頁承租方的權利、義務權利：要求出租人維修保養物業以保證安全；優先續租和優先購買；有對出租人的管理工作提出監督和建議的權利。第103頁/共208頁義務：按期、如數交納租金；愛護并合理使用物業，不得擅自拆改物業；有配合出租人維修保養物業的義務；遵守法律法規，接受出租人的指導、監督；將物業完好無損地交還給出租人。第104頁/共208頁4、物業租賃糾紛的調解和仲裁

《經濟合同法》：“經濟合同發生糾紛時，當事人應及時協商解決。協商不成時任何一方均可向國家規定的合同管理機關申請調解或仲裁，也可以直接向人民法院起訴。（1）協商（2）調解第105頁/共208頁（3）仲裁無論是申請調還是申請仲裁，都必須以其知道或應當知道權利被侵害之日起一年內提出，超過期限的，國家部門不予受理。（4）訴訟第106頁/共208頁三、物業租金

1、物業租金及類型

——物業租賃價格，（1）福利租金（2）成本租金各地福利租金比例大不相同，有的地方連最基本的維修費都維持不住；有的地方則已經接近商品租金或成本租金。第107頁/共208頁（3）商品租金折舊費按房屋使用年限逐年回收建筑房屋的投資。它取決于房屋造價、使用年限和殘值率。第108頁/共208頁維修費管理費稅金第109頁/共208頁利息保險費利潤地租第110頁/共208頁2、影響物業租金的因素

（1）房屋本身構造方面的因素（內因）房屋結構：建造結構：房間結構：房間設備和室內裝修：。樓層：。第111頁/共208頁朝向：層高其他因素：第112頁/共208頁（2）外部因素地理位置或地段：供求關系：房屋用途的影響第113頁/共208頁3、物業租金的管理

（1）租金定價方式（2）當前租金管理中存在的主要問題第114頁/共208頁（3）實行多種形式的房屋租賃價格的管理方法由于地域特點強，產權性質和用途不一樣，再有各地房地產市場發育程度不同，因此，很難用等齊劃一的房屋租賃價格管理辦法，而只能實行多種形式的房屋租賃價格管理辦法，理順房屋租賃價格關系，促進租賃市場的健康發展。對住宅租賃價格的管理對非住宅租賃價格的管理第115頁/共208頁THEEND（5）第116頁/共208頁第六章物業管理機構

物業管理主管和相關機構物業管理公司

業主委員會第117頁/共208頁一、物業管理主管和相關機構

城市房地產行政管理機構第118頁/共208頁1、房地產行政主管機構：建設部房地產業司；省、自治區、直轄市房地產管理局；市、區、縣房地產管理局。主要職能:第119頁/共208頁2、相關政府管理機構《城市新建住宅小區管理辦法》：行政主管部門對物業管理工作進行監督和指導,是一種間接管理。第120頁/共208頁1、房地產開發企業

2、房地產經營企業

城市房地產經營機構房地產開發企業、房地產經營企業、房屋維修企業、物業管理企業等。第121頁/共208頁3、房屋維修企業修繕房屋的專業化經濟組織，屬于施工企業，一般承包大修、翻修和增建工程，是具有法人資格的經濟實體。4、物業管理企業

物業管理企業是指按照合法程序成立并具備相應資質條件的經營物業管理業務的企業性經濟實體，具有獨立法人資格，能獨立承擔民事和經濟法律責任。

5、中介公司6、房地產金融公司第122頁/共208頁第二節物業管理公司

物業管理公司物業管理公司特點：第123頁/共208頁一、物業管理公司的性質（1）獨立的企業法人（獨立性和自主性）；（2）屬服務性企業；物業管理本身具有服務性所決定的。（3）承擔某種行政管理職能。第124頁/共208頁二、物業管理公司的類型1、按存在的形式獨立的物業管理公司—附屬開發企業的物業管理公司2、按服務范圍綜合性物業管理公司—專業性物業管理公司—第125頁/共208頁3、按企業所有制性質劃分全民所有集體所有民營外資合資股份制等。4、按管理層次劃分單層—純粹由管理人員組成，不帶操作人員；雙層—管理層和操作層；多層—規模較大，管理范圍較廣。第126頁/共208頁三、物業管理公司的組建程序（一）可行性研究（必要而且可能）市場調查：綜合分析：編寫可行性報告：第127頁/共208頁（二）物業管理公司的目標定位物業管理公司的服務性質決定了它的宗旨必須是“業主至上，服務第一”。物業管理公司的總體目標是提供優良的物業管理和高水平的多種經營服務。第128頁/共208頁·運作目標：（1）妥善管理和維護物業財產，使之始終保持良好的狀態，并得以保值增值，延長使用壽命；（2）以較少投入，為住用人提供優質服務，使他們再安全、文明、舒適、愉快的環境中工作、生活。（3）積極開展各種有益的物業經營和有償服務活動，創造較高的經濟效益和社會效益、環境效益，增強競爭力。經營目標：信譽、盈利、發展、服務目標等。第129頁/共208頁（三）物業管理公司建立的籌備人才儲備—一定數量、質量的管理、技術人員；起草管理章程—公司應遵循的內外準則。包括公司名稱、住所、經營目的和范圍、注冊資本、法定代表人以及股東權利和義務等。

（四）登記注冊（五）資質條件申請第130頁/共208頁申請資質條件時須提交的資料第131頁/共208頁新設立的物業管理企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。第132頁/共208頁根據《物業管理企業資質管理辦法》，物業管理企業資質等級分為一、二、三級。第133頁/共208頁（一）組織機構設置的要求1、具備服務性功能2、充分發揮公司員工潛能3、關系協調4、效率與效益四、物業管理公司的部門設置第134頁/共208頁（二）機構設置的一般原則1、目標任務原則2、統一領導與分級管理相結合3、分工合理與密切協作相統一4、人事相宜與責權統一5、精干、高效、統一的原則第135頁/共208頁（一）組織類型1、實體型——決策層、管理層、作業層2、管理型物業管理公司（二）內部職能機構——“四部一室”辦公室財務部管理部工程部綜合經營部（三）組織類型與職能機構第136頁/共208頁物業管理公司機構設置第137頁/共208頁五、物業管理公司的人員配備（一）公司各級人員職責及必備素質

總經理

第138頁/共208頁部門經理

一般員工第139頁/共208頁

（二）公司人員的招募和上崗1、招募方式：2、上崗培訓：3、上崗試用：第140頁/共208頁第三節

業主委員會一、基本概念1、業主業主是指物業的所有權人，即房屋所有權人和土地使用人。按擁有物業所有權的狀況，又可分為獨立所有權人和區分所有權人。第141頁/共208頁第142頁/共208頁三、業主、業主委員會與物業公司的關系1、法律關系：委托與被委托的關系；聘用與受聘用的關系在法律上是平等。2、經濟關系有償的；在經濟關系上是平等的。兩者無隸屬關系。不存在領導與被領導的關系，不存在管理與被管理的關系平等第143頁/共208頁THEEND（6）第144頁/共208頁第七章

物業管理的法律依據

和規章制度

第一節

物業管理法制建設概述第二節物業管理法律關系和管理制度第三節

建立健全物業管理法制和制度第145頁/共208頁第一節

物業管理法制建設概述

一、為什么要講物業管理法制建設1、社會主義市場經濟體制的客觀需要：（法制經濟；物業管理影響大；權威性、穩定性和嚴肅性）

2、完善社會主義法律體系的需要：（依法治國；是組成部分；）

3、物業管理健康發展的需要。（引導、規范和制約；確定物業管理的法律地位；協調各方面關系；規范企業行為等）第146頁/共208頁二、物業管理法律依據和體系（一）法律依據1、憲法：2、法律：3、行政法規：4、地方性法規。

第147頁/共208頁（二）物業管理法律體系物業管理法律體系是指由不同類型、不同層次、結構合理、內部和諧，既有各自明確分工，又互相協調一致的、調整物業管理經濟關系的法律規范的有機整體。

第148頁/共208頁1、物業管理的行業管理法律、法規、規章；2、與各相關管理、職能部門職責分工的法規、規章等3、各類物業管理的法規、規章4、業主委員會管理的法律、法規；5、房屋及維修管理的法律、法規、規章；6、設施管理的法律、法規、規章7、與物業管理有關的法律、法規、規章等。物業管理法律體系的主要內容：第149頁/共208頁三、物業管理法律責任（一）什么是物業管理法律責任？

物業管理法律責任是指自然人、法人或國家公職人員由于違反物業管理相關法律法規的規范而應當承擔的法律后果。違法行為是前提，法律制裁是必然結果。第150頁/共208頁物業管理法律責任的構成要素：

（1）違法性（2）危害性（3）可罰性第151頁/共208頁物業管理行政處分的種類（2類）：（1）對違反行政法規行為的處理（2）對違反行政法規行為人的處理第152頁/共208頁3、物業管理刑事法律責任：

對于嚴重違反物業管理法律規定，給國家、集體、公民財產或生命健康造成嚴重損害，情節嚴重，觸犯刑事法律規定，由司法機關依法追究其刑事責任。第153頁/共208頁第二節物業管理法律關系

和管理制度一、物業管理法律關系1、法律關系

法律關系是指被法律所調整的社會關系，也就是法律規范在調整人們行為的過程中形成的一種特殊的社會關系——法律上權利和義務關系。第154頁/共208頁2、物業管理法律關系

它是指法律規范在調整人們在物業管理過程中形成的權利和義務關系，就是以法律的形式，確定物業管理各主體之間的法律地位和相互之間的權利和義務。第155頁/共208頁3、物業管理法律關系的構成要素

權利主體、權利客體、內容物業管理法律關系的主體是指法律關系的參與者，即權利的享有者和義務的承擔者。包括物業所有權人、使用人、物業管理者、政府行政管理部門及相關職能部門、其他等。

第156頁/共208頁（1）各級政府及政府主管部門：宏觀調控；制定政策；指導監督等。

第157頁/共208頁（2）相關部門：（3）街道辦事處：（4）開發商：（5）物業管理公司：物業管理活動的主要組織者、執行者；其指導思想是以服務為宗旨，以經營為手段，以經濟、社會和環境效益為目的，自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束。（6）業主委員會：（7）業主或租戶：（8）各專業服務公司。

第158頁/共208頁物業管理法律關系的客體是指法律關系主體的權利和義務所指向的對象，包括物、非物質財富、行為等。物業管理法律關系的內容物業管理法律關系內容，就是指物業法律關系主體相互之間所享有的權利和承擔的義務。第159頁/共208頁（1）權利：是指物業管理法律關系主體在一定條件下所享有的作出某種行為的資格。它既可以表現為享有權利的主體人有權作出一定的行為，也可以表現為享有權利的人有權要求他人作出一定的行為。（2）義務：是指物業管理法律關系主體所承擔的某種行為的必要性和責任。它可以表現為負有義務的主體必須按照有合法權利人之要求作出一定的行為，也可以表現為負有義務的主體必須抑制一定的行為。第160頁/共208頁4、物業管理法律關系的特征物業管理法規是房地產法律體系的一個組成部分。相對于其他法律體系來說，具有以下三方面的特征：

（1）主體廣泛性：（2）權屬基礎性：（3）國家干預性：

第161頁/共208頁二、物業管理制度和規定

物業管理主體與客體權責關系，構成物業管理制度的主要內容，并且貫穿于物業管理的全過程，成為實行物業管理的準繩和依據。

第162頁/共208頁1、明確物業管理制度的內容的意義：（1）能夠約束各相關主體的行為，提高物業管理的整體水平，發揮物業管理的經濟保障功（2）有利于建立對物業管理實施監督機制，有利于正確發揮物業管理為全體業主和使用人服務的行業職能，以便更好地貫徹以創造優美、舒適、安全的家居和工作環境為宗旨的社會責任，最終保證居民身心健康、精神愉悅，發揮物業管理的社會保障功能。第163頁/共208頁2、物業管理制度的主要內容：（1）內部管理制度：員工管理條例（勞動用工制度；員工行為規范；員工福利制度；企業獎懲制度等）；物業管理企業各部門職責范圍：（辦公室的職責范圍；財務部門；管理部門；服務部門等）；物業管理企業員工崗位責任制；（經理室人員；辦公室人員；管理處人員等）第164頁/共208頁（2）外部管理制度：物業管理條例：物業管理委托合同：住戶手冊、物業管理公約和物業管理規定：業主委員會章程：第165頁/共208頁第三節

建立健全物業

管理法制和制度

一、樹立依法治物的思想觀念二、增強立法的計劃性和系統性三、理順物業管理企業和政府有關部門的關系四、完善業主委員會制度，充分發揮業主參與和監督物業管理的積極性五、完善物業管理內部制度，提高職工隊伍業務素質和職業道德水平六、借鑒國外物業管理立法的經驗第166頁/共208頁THEEND（7）第167頁/共208頁第八章

物業管理資金

的來源和使用第一節

物業管理資金的籌集第二節

住宅物業管理資金的來源和使用第三節

經營性物業管理資金的來源和使用第168頁/共208頁第一節

物業管理資金的籌集一、物業管理籌集資金的必要性

是指物業管理企業向投資者、業主、開發商和政府財政等部門籌措物業維護資金的經營活動。

物業管理企業自主籌措管理資金是房地產經營機制改革的需要和物業管理現代化的必然趨勢。

第169頁/共208頁1、房地產市場經營機制改革的要求：“以業養業，自主經營，自我發展”；2、產權多元化發展的需要：3、房地產開發商的要求：4、人民生活水平不斷提高的需求等。第170頁/共208頁二、物業管理資金籌集的原則：1、量出為入原則2、以業養業原則3、相對穩定，適當調整原則4、兼顧國家、企業、業主的原則5、依物業性質區別籌措原則

第171頁/共208頁三、物業管理資金籌集的現狀和前景（一）物業管理資金籌集的現狀1、公有住房入不敷出，國家難以承受維修資金負擔2、物業管理企業收費困難3、收費無統一標準，亂收費現象時有發生物業管理企業時有虧損。

第172頁/共208頁（二）物業管理資金籌集的前景1、房地產市場的全面開放為物業管理資金的籌集提供了機遇；2、多種經營將成為物業管理資金的生力軍；3、股份擴張成為物業管理籌資的新渠道。第173頁/共208頁第二節

住宅物業管理資金

的來源和使用

一、住宅物業管理資金的籌集（一）籌集原則：1、依法籌集原則1994年，建設部《城市新建住宅小區管理辦法》制定了物業管理內容和收費辦法。2、公平合理原則公平：“務”有所值；合理：費用分擔合乎實際，沒有額外負擔。3、保本微利原則4、分層收費的原則區分不同需求，分層次提供服務、籌集物業管理資金。

第174頁/共208頁（二）住宅物業管理資金的來源

兩大來源：一是為居民和開發商提供標準化服務的基礎上按勞取酬；二是利用對物業區管理的相對壟斷優勢，開展多種經營，增加經營收入。其收費具體涉及房地產開發商、城建環衛、供電供水、煤氣、消防及居委會等多條渠道。

第175頁/共208頁1、物業管理的注冊資金2、維修基金是新建住宅保修期滿后樓宇、房屋和附屬設備、設施的維護、修理、更新費用。包括三部分：房屋維修基金；電梯水泵大修更新基金；公共設施維修基金。主要用于住宅物業的公共部（1）向開發商收取（2）向銷售商收取（3）向地方財政收取（4）向業主收取“誰受益，誰負擔”，在購房時一次性按房價的一定比例付給物業管理企業專戶存儲，待房屋保修期滿后使用。第176頁/共208頁3、接管驗收費4、質量保證金5、物業管理服務費6、綜合經營收入7、裝修保證金8、銀行借貸資金9、物業管理資金運用收入

第177頁/共208頁（三）住宅物業管理收費的構成及其測算1、構成物業及附屬設備設施的維護保養費；公用水電支出費；公共綠化養護費；清潔衛生費；管理員工工資（包括工資、津貼、福利、勞保、社會保險、住房公積金及外聘法律顧問、注冊會計師、高級技術人員等費用）；日常行政開支；保安；保險；企業固定資產折舊；節日裝飾費；其他必要開支；合理利潤及稅金等。第178頁/共208頁2、費用的測算P=（F1+F2+…Fi…+…Fn）/SP——求得的物業管理費標準；F——費用；i——費用項數；S——參加測算的物業總面積。第179頁/共208頁二、住宅物業管理資金的使用（一）使用原則1、專款專用2、厲行節約——按計劃使用資金，不超支，不超計劃增加使用項目；必須有科學、有效、及時的行政、財務和審計監督；資金的節約必須與員工的切身利益掛鉤，實現資金使用責權利的有機結合。3、效益原則4、民主管理原則第180頁/共208頁（二）使用項目1、用于支付物業管理中大眾化服務的成本2、用于與物業管理相關的實業投資；3、用于證券市場的投資等。（三）資金使用的階段性變化住宅物業從建造到更新，有一個從新到舊到報廢的周期性演變過程。與之相應，住宅物業管理資金的使用也隨之呈現階段性變化。第181頁/共208頁新建物業因施工質量、設備調試磨合等原因，常需堵漏、修補、更換、保養等工作，物業管理資金的使用人量較大。二年后，物業基本進入穩定期，物業管理資金使用相對較低。十幾年后，電梯、水泵、管道等開始更新，物業管理資金使用量又大幅度增長。接著又進入低支出階段。第182頁/共208頁物業管理資金的籌集有一個從無到有、從少到多的過程。物業管理企業自身的起步、成長、成熟的階段性，也使物業管理資金的使用呈現階段性變化。物業管理資金使用的階段性變化ⅠⅡⅢⅣⅠ起步階段Ⅱ成長階段Ⅲ成熟階段Ⅳ衰退階段Ⅴ消亡階段第183頁/共208頁第三節

經營性物業管理資金

的來源和使用

一、經營性物業管理資金的特殊性1、業主委托物業管理者管理物業，是一種完全的經濟行為；2、業主和用戶（租戶）都是物業管理的受益人；3、管理者和租戶是提供服務和接受服務的關系第184頁/共208頁二、經營性物業管理資金的來源1、向業主籌資（1）定額法——業主按某藝固定的數額承擔物業管理費；（2）比例法——業主為物業企業定出最低的年租金收入任務和物業修繕養護指標，完成后按租金收入的一定比例支付物業管理費，超標多得，不達標扣減。一般為年租金的3%—5%。2、租戶承擔3、多種經營

第185頁/共208頁三、經營性物業管理資金的使用1、管理費支出（保安費、保潔費、設備管理費、辦公費、保險費、利潤、稅金等。）2、營租費用（廣告費、營銷代理費：成交額的1—5%、其他費用等。第186頁/共208頁THEEND（8）第187頁/共208頁第九章

建立高素質的

物業管理人員隊伍

第一節

物業管理人員的素質要求和培訓第二節

物業管理人員的職業道德第三節物業管理人員的禮貌禮儀第188頁/共208頁第一節

物業管理人員的

素質要求和培訓

一、物業管理人員的素質要求和培訓

建設部人教司、房地產業司：建教培（1996）41號通知《關于實行物業管理企業經理、部門經理和管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》，1997年開始對企業經理、部門經理和管理員實行崗位培訓持證上崗制度，到1999年1月1日起全部實行持證上崗。第189頁/共208頁（一）社會文化素質包括：政治素質、品德素質、業務素質、文化素質及審美素質等幾個方面。1、政治素質：2、品德素質：愛崗敬業、誠實守信、辦事公道、服務群眾和奉賢社會的精神；第190頁/共208頁3、業務素質：專業素質和管理能力。（1）企業經理崗位必備知識和能力：

崗位必備知識——了解房屋結構、設備、設施、園林、綠化等修繕的基本知識；了解房地產有關理論和開發、經營、管理、估價等基本知識；了解《公司法》《經濟合同法》《稅法》《民事訴訟法》等法律知識；熟悉計算機應用的知識；熟悉房屋完損等級標準和安全管理基本知識；熟悉國家和本地區的物業管理法律、法規、政策；掌握物業管理的基本理論與實務；掌握企業經營管理知識。第191頁/共208頁崗位必備能力——具有制定企業發展規劃，建立健全企業管理制度的能力；掌握本公司各部門業務及運作狀況，熟悉企業財務、稅收狀況和市場變化情況