XX經濟技術開發區XXX地段控制性詳細規劃PAGE21PAGE《經濟技術開發區地段控制性詳細規劃》1．現狀概況1基地范圍基地位于XX經濟技術開發區內，是開發區的北大門，也是通往XX市區的重要入口。規劃用地范圍為：煙墩路以南，312國道以北，西臨瓦屋村，東接海恒社區，總面積為84.96公頃，其中可供開發的土地為65.74公頃。2地形地貌基地內田地高程最高為43.2米，最低為37.2米，地勢由西向東平緩跌落，在合安路以西鄰312國道處有一約6公頃的水面，另基地內有若干小河道縱橫。1．3道路交通狀況基地周邊的道路由312國道（全封閉）、合安路、煙墩路組成，其中合安路將基地分為東西兩塊。312國道用地寬度100米，合安路紅線寬度60米，煙墩路紅線寬度30米。基地內部道路主要是些碎石路及土埂路，對基地的地塊劃分和建設沒有大的影響。4現狀土地利用區內現狀用地大多已為征用，未征用地（耕地）僅有320畝左右。基地內有五家企業，都分布于基地的東片，共占用土地134畝，但目前只有兩家企業仍在生產（金南金屬表面處理材料廠與XX明星服裝廠）,在合安路兩側，煙墩路北側建有較多的門面房。其余建筑主要是農村住宅。5基礎設施基地內市政管線不完善不成系統，但沿煙墩路有城市管線的敷設。現狀問題分析及對策2．1基地緊鄰312全封閉國道北側，對用地將產生一定的干擾，但結合總體規劃中國道控制總寬500米的綠化走廊，也可能在防護減噪的同時形成用地的環境特色。因此，規劃中原則控制綠化防護線，局部拓寬，局部結合娛樂設施，水面組織環境景觀，創造一個“布局合理，環境怡人，設施完善，生活方便的綜合區”。2．2在合安路東側有一條南北間的高壓走廊，給土地利用帶來不便，而且東片用地已有部分工業企業進入，也對統一規劃產生一定的制約。因而，規劃中因勢利導，將基地的東片設立為工業小區，統一劃分用地地塊，面向中小企業招租。2．3基地內現有一定量的居住房屋，多數是獨立的農宅。其中樓房13370平方米，平房3414平方米，對基地的開發建設形成了相當的拆遷安置壓力。規劃中注意在大的用地結構中進行地塊細分，便于在統一的規劃下實行邊改造、邊安置、邊開發，滾動發展，項目均衡。同時明確的地塊細分，也便于整體規劃的操作，使不同開發主體權益與義務關系得到明晰。2．4基地內的眾多河塘對完整劃分各地塊造成了較多不便，規劃中充分利用較成形的水面，對其形狀走向進行適當的調整改造，使其與地塊結構形成較協調的關系，營造優美的水景觀。2.5基地西片內已有部分多層住宅，（四幢條式，三幢點式），對規劃有一定的限制，規劃中將其一并納入整體結構，并進行適當的立面與環境改造，以保持區內建筑環境的完整性及建設的延續性。規劃依據3．1《中華人民共和國城市規劃法》；3．2《城市規劃編制辦法》；3．3《城市居住區規劃設計規范（GB50180－93）》；3．4《城市道路交通規劃設計規范（GB50220－95）》；3．5《XX市總體規劃》；3．6XX經濟技術開發區南XXX集鎮改造指揮部提出的《規劃條件》；3．7XX經濟開發區規劃局《工作會議紀要（2000.9.28）》。4.規劃目標結合現狀條件，采用靈活的結構布局，使自然環境和各類建設用地、保留建筑與規劃建筑相互穿插滲透，提高片區的生活環境質量。注重對水面及綠化的建設和保護，改變落后的景觀面貌，充分利用合安路及312國道的交通區位優勢，促進沿路各類建設用地功能的優化置換，最終創造一個環境優美、設施齊全、產業興盛的綜合社區。5.規劃原則5．1協調原則以《XX市總體規劃》為指導，以規劃部門及其它有關部門和建設單位對于該區的規劃設計要求為依據，使該區規劃設計既滿足建設單位的開發意向，又符合更高層次的規劃要求，并努力使現狀保留建筑成為整體規劃的有機組成部分，同時也與周邊地區相協調，與建設開發區北大門的目標定位相匹配。5．2人本原則貫徹以人為本的思想，以建設生態型居住環境為規劃目標，創造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內涵的住區。注重居住地的生態環境和居住的生活質量，合理分配和使用各項資源，全面體現可持續發展思想，把提高人居環境質量作為規劃設計、建筑設計的基本出發點和最終目的。通過河流水系的整治，綠化系統的建構，完善的設施配套，方便的交通系統，宜人的空間設計以及健身、休閑、娛樂場所的設置等規劃措施。為使用者提供先進齊全的社會公共場所和市政公用工程設施，以滿足居民的生理與心理上的各種需求，充分體現對人性的關懷。5．3特色原則地塊空間組合與環境組織富有特色，力求增添建設發展的文化氣息，無論是住宅組合還是公建，均結合場地塑造個性，空間手法靈活多變，在整體格調統一的前提下，注意住區環境、建筑群體與城市發展風貌的協調與整合。“院落”空間，“綠色長廊”，步行綠帶，開放綠地等多層次富有人情味的生活場所的塑造，將增強居民歸屬感與自豪感。在提高土地經濟效益的同時，因勢利導，力求提高區內的環境質量標準，創造出富有特色的城市景觀和富有吸引力的居住環境與企業環境。5．4環境原則強調公共空間與居民生活的融合，生產活動與綠化防護的融合。以點狀的組團綠地、帶狀的林蔭步行道和集中塊狀的中心綠地為主的居住區綠化系統與工業區綠化系統，最大限度地發揮了綠地的功效，滿足不同層次的居民活動的需求，將住宅群、工業生產單元與綠色活動空間融為一體。同時結合大面積的防護綠地形成生態林，使形成區段小環境。5．5可操作原則規劃順應改造與開發的客觀規律，緊扣居住、、商貿、工業綜合開發建設及管理的需要，采用法定規劃圖則和設計導則兩個層次的開發控制模式，提供完善的控制性和指導性要求，使規劃兼具確定性與彈性，便于規劃管理。同時也便于分期實施和房地產的經營，形成良性循環、滾動發展的機制。通過社區的運營，將可持續發展的理念貫徹于基地的整體發展過程。6.規劃結構與布局XXX片區因合安路的穿越而分為東西兩大塊，規劃布局采用“一軸兩片三區”的形式，著重使兩塊用地既有充分的聯系又有一定的功能側重，既塑造開發區北大門的形象又為區域內的大型企業提供配套，進而完善開發區的整體機能。6．1規劃主軸本規劃中為保持整個片區的完整性，塑造“大門”的環境意向，采用流暢的“S”形區間道路（暫名為XXX路）將兩大片區、相對比較零亂的地塊聯系為一個有機整體，形成“一軸兩片”的格局,即西片居住區和東片工業小區。規劃XXX路作為區內一條交通與景觀主軸將居住區中心、工業小區中心、各級綠地貫穿到一起，形成曲折有致的景觀流線。居住區與工業小區的規劃布局即依此軸逐層展開，使各片區、街坊在空間上前后呼應，相互聯系，渾然一體，形成開發區的北大門。XXX路與合安路的交叉地帶揉合交通、商業、景觀三大功能，成為規劃區的樞紐，并成為居住區與工業小區的自然過渡。6．2西片居住區西片居住區采用“居住區--居住組團”兩級結構布局形式，住宅“成組成團”布置，組團大小基本相同，大約在2至4公頃左右，適宜居住人口1000至2000人。這樣既便于土地的分期滾動開發與管理，又利于基層公建設施的安排。西片居住區劃分為相互聯系、相對獨立的三個大地塊，其中兩個地塊為居住組團，鄰合安路的地塊為公建組團（包含社區中心），結合各個組團的邊角用地，布置有幼托、會所等公建設施。各個組團以XXX路相串聯。中心綠地與綠菱湖（暫命名）、主入口廣場及公建設施相互映襯，共同形成氣魄宏大、格調高雅的小區形象。各組團間利用現狀河流（加以貫連經整治和線形改造），各個組團與住宅街坊通過綠脈、綠軸有機結合，穿插有致。6．3東片工業小區東片工業小區由區內道路將用地劃分為三個組團，組團各有相對獨立的出入口，并在形體組合上相互呼應，共同形成通而不透、曲折流暢、步移景異的空間效果。該區靠近合安路的組團主要布置為商貿、辦公、展覽用地，另一個組團為較獨立的工業用地。區內沿道路主軸通過聯合廠房的串聯，形成一個個“BLOCK”（小地塊），一方面延續西片住區的結構模式，可以在空間上一氣呵成，另一方面也通過結構主軸與規劃建筑、整治后的水系的交叉互融，形成全區良好的綠化、景觀系統。6．4服務設施配套區規劃力求使區內的生活、生產與服務功能既密切聯系，又互不干擾，使全區功能有所分離。因而，在合安路兩側東西區的結合部分，布置較多的服務設施，其服務定位將面向整個開發區，形成東西區之間的一個二級區。主要文化娛樂、服務設施集中圍繞綠菱湖布置，既面向區域服務，又能提升居住區的檔次與品位。大中型商業、服務、展覽則沿合安路布置，在入口處著重強調處理，達到區內外雙面服務，擴大服務市場的目的。景觀與綠化7．1街道景觀本案中注重了對于沿合安路兩側、XXX路的景觀設計。沿合安路兩側，在景觀處理上利用多高層公建、弧線型裙房，形成既豐富又相對連續的景觀立面。同時，通過西片居住區主要入口、休閑娛樂中心等在該界面上形成良好的開放空間。在東西兩區內部，利用XXX路布置各種公建、住宅與綠化小品，XXX路曲折流暢的線形，有效的組織了跌落起伏、收放有序的景觀節奏。7．2綠化系統生活寫意與環境優美是規劃的主旨，因而綠化系統是本次方案重點考慮的方面。本次規劃控制使整個片區的綠地率達到%。全區的綠化采用“綠化滲透”的布局方式。7．2．1西片居住區為三級綠化配置模式：中心綠地（綠菱湖及周邊綠地）、軸線型綠地（以開合的水道為軸）、宅前綠地相結合。居住區綠化還采用道路帶形綠化，從中心綠地或綠軸成放射狀滲透到居住組團內部，居住組團之間再通過15米寬的組團綠化進行分割，使得每一個居住組團都處于綠化環抱之中。7．2．2小區西區中心帶狀綠地與入口廣場相呼應，大面積水面綠化硬地與園林綠地相結合，既適應于休閑活動，又適應于住區入口景觀需要，便于使用和認知。7．2．3水景觀綠帶在該片區內均由綠菱湖出發向東西延伸，一條蜿蜒向西流入居住區內部，將組團綠地串聯在一起；另一條跨過合安路流入東片工業小區。7．2．4綠化的設置還結合地下車庫的布置。組團內部硬地、綠地融合，方便居民就近利用。宅前綠地主要為宅前宅后的小塊綠地，該綠地由幾幢住宅形成的住宅群圍合，其間布置有灌木、花卉、綠籬、水體等，主要為周邊住戶服務，形成共享空間。道路交通系統8．1道路結構區內主路采用“弧形加放射”的布局結構。在功能上，“S”狀弧形道路起到連接各個組團的作用，在形式上，東西兩片的環狀加放射壯道路形成了對比與呼應，即有一定的張力又具統一感，并且增加居住區的構圖自由度。8．2道路分級XXXXX片區規劃道路等級分為四級。第一級為公路與城市道路，包括312國道、合安路、煙墩路。其中，312國道用地寬度100米，合安路紅線寬度60米，煙墩路紅線寬度30米第二級為區內主干路（XXX路），路面寬15米，其中車行道9米，兩側人行道3米，建筑后退道路紅線5米以上，道路轉彎半徑米7～15米，該道路線型流暢，與城市道路連接，便于區內交通組織，避免小區外部交通的穿越，又形成區內步移景異的景觀效果。第三級為街坊路（組團路），寬度7、10米，建筑后退道路紅線3米以上，道路轉彎半徑5～7米，該類道路自內部主干路引入。區內主干路和街坊路奠定了全區道路網絡的骨架。并結合綠化系統、景觀系統進行設置。第四級為入宅道路，寬度3—4米，該類道路自組團干道引出，通至各幢建筑，部分擴大為停、回車場。 工業小區內的道路只有兩級，居住區內住宅組團室外道路及設施考慮殘疾人和老年人的使用要求，進行無障礙設計。8．3停車場地規劃居住區停車場庫配置按照小康型住宅的配置標準，即自行車每百戶200輛，小汽車每百戶50輛。但考慮到經濟與我國汽車工業的發展，對于小汽車可按總戶數的120%考慮設置停車位置。非機動車停車場庫每組團一個，與組團綠地結合設置，為半地下自行車庫，車庫頂為綠化用地。沿合安路的公建按公建配置標準設置停車場庫，小汽車每千平米50輛。另可考慮在高壓走廊下的防護綠地內設置公共停車場一處，停車位50輛。工業地塊按用地分別設置自用停車場地。公建布局9．1規劃中大型綜合性公建設施布置在合安路兩側，除了考慮這些服務公建的服務半徑以外，還利用公建豐富多樣的造型增加城市新區的氛圍。服務居住區的小型商業設施分布在組團之間，一些沿區內主要道路的組團可以利用底層架空的臨街一側作為商業門市之用。9．2居住區入口段大型與小型沿街商業服務設施結合的設計方式，既體現了多樣化商業經營要求，又保持了城市傳統的購物方式，方便實用。同時建筑體型也豐富了道路景觀。9．3居住區內設置小學一處，位于綠菱湖西側。幼托設置兩處，分別服務于三個居住大組團。9．4居住區結合綠地布置的綜合服務中心兩個，一是偏管理型，內含物業管理和居委會、衛生保健、理發、修理、副食、日用品經銷、公廁等，設置于居住區中心處；另一為偏服務型，內含商業、郵電、銀行、娛樂等，設置于居住區入口處。9．5除綜合服務中心外，居住區內還有老年活動中心與社區會所，分布在綠菱湖畔。老年活動中心結合綜合服務中心設置。在小學的周圍場地布置老年人與兒童活動設施，方便使用。社區會所結合濱水廣場和綠化設置，與綠菱湖對岸的休閑娛樂中心形成景觀呼應，不僅為本地塊居民服務，而且面向區域服務。會所內容包括圖書、報刊借閱和棋牌、書畫、浴場及小型會議諸功能，融社區文化中心與健身中心于一體。9．6資源調控中心，結合科技展覽中心設置。全區資源中心設置冷熱水、空調、煤、供水、電、計算機網絡、區內監控等系統控制中心，隨時控制調節區內各種資源的分配使用。使小區內部的資源分配體現最大限度的經濟、合理，以便達到管理的靈活與完善。9．7小區配、變電站，垃圾站，煤氣調壓站，泵站在滿足負荷的情況下，結合景觀小品布置，在空間和建筑形態上形成小區的有機組成部分。9．8區內各個片區均根據街坊和組團情況，分別設置門衛、收發，這是形成良好社區管理的必要組成部分。市政工程設施規劃及場地豎向設計10．1給水工程規劃10．1．1用水指標與用水量估算規劃居住區按居民生活用水350升/人·日，小學、幼托用水50升/人·日，公共設施用水180m3/萬m2·日，道路綠化用水1.5m2/萬m2·日，消防用水按同一時間火災３次，一次火災用水量25升/秒，火災延續時間3小時計算。未預見水量按上述之和的20%計算。工業用水量按120m3/萬m2·日的標準計算。10．1．2給水管道系統規劃居住區內水泵房，結合綠地設置，給水管由城市道路上的給水管接入，沿居住區主干道布置，呈環狀。給水管管徑DN250，該管接出配水管接入接戶管，水位經泵房提升后送至各幢建筑。消火栓采用室外地上式，其間距不大于120m。工業區內在XXX路上設置給水管，管徑DN350，由煙墩路引入。各工業地塊根據工藝需求自行設計地塊內給水管的布排。10．2排水工程規劃規劃全區排水體制采用雨污分流。居住區雨水排放利用地形高差路面明排至最近明浜與道路雨水管，污水排放經區內沉淀后排入市網。工業廢水需經過自處理達標后再排入市網。工業區內污水管結合地形敷設，并盡可能使管道的坡降與地面坡度一致，以減少管道埋深。污水管道最終匯集到煙墩路上的城市污水干管。污水管道的埋深要國家規范及有關部門要求。10．3電力工程規劃每戶住宅用電負按4千瓦/戶計，公建按100瓦/平方米計，道路廣場照明用電采用6瓦/平方米計，同時系數取0.9，供電余量取30%。區內主干道、組團干道一側布置照明電力線和路燈電桿，間距30～40米，供各類道路照明之用，照明線路由城市照明線路接入，采用地埋敷設的方式。工業用地的用電負荷標準為200—1000KW/hm2，考慮到區內的工業性質（主要為一類工業，并且以中小企業為主），本區指標取用700KW/hm2。單位建設用地用電負荷取用1.6萬KW/km2。10．4電信工程規劃居住區建議采用敷設光纜、語音、數字、圖片、視像等各類信息綜合在一起的寬帶接入網，這也是通訊發展的大趨勢。規劃考慮戶均兩門電話，公共建筑所需電話數取1部/建筑面積100m2，中小學為1部/建筑面積200m2，市政設施為1部/50m2，居住區電話設計容量為59460門。居住區郵電在每個組團入口處集中信報箱一個。有關電信、共用天線系統、廣播系統由各專業部門直接聯網接通入戶。工業用地30號線/hm2，電訊線路引自煙墩路敷設的電信光纜，沿XXX路枝狀引入各地塊，埋設采用電纜套筒直埋方式，埋深由電信部門控制。10．5燃氣全區燃氣由市內煤氣站直接供氣，按住宅4.0m3/日·戶，公共建筑200m3/日·萬平方米的標準計，燃氣管線采用枝狀方式供氣，規劃設置兩個煤氣調壓站，分別設置于合安路兩側，但不得置于高壓走廊內。10．6環衛居住區內設垃圾中轉站3處，均設置于居住大組團的公共綠地附近。區內每一棟住宅設一垃圾收集點，該站點鄰近小區次干路，便于垃圾轉運，。沿街及出入口處的公共設施，內部規劃公廁數處既不影響景觀，又便于居民及外來人員使用。居住區內設置公廁3處。工業區內設垃圾中轉站2處，均沿XXX路設置，但注意與綠化結合；產品垃圾自行處理。內部規劃公廁2處。11、指標體系11．1規劃用地平衡表表11-1：規劃用地平衡表項目數值（公傾）百分比（%）規劃總用地84.96100其中規劃建設用地65．7476．48規劃非建設用地15．2417．94規劃保留用地3.984．68規劃建設用地65．74100其中居住用地19.7630．06工業用地11．5617．58公建用地5．378．17道路廣場用地16．0124．35公共綠地13．0419．8411．2綜合經濟技術指標表11-2：綜合經濟技術指標項目指標單位居住總戶數1748戶居住總人口6118人總建筑面積46．27萬m2其中住宅建筑面積19．7846．萬m2多層住宅（包括保留建筑）16．76萬m2點式住宅（包括保留建筑）3．02萬m2工業廠房面積9．34萬m2公共建筑面積17．15萬m2其中文化活動中心2878m2社區綜合服務3090m2小學4512m2幼兒園3280m2會展25600m2商業辦公53280m2餐飲娛樂28600m2休閑娛樂中心8800m2科技中心28800m2人口毛密度（西片居住區）326人/公傾人口凈密度（西片居住區）618人/公傾總建筑密度29．42%其中西片居住區27．71%東片工業小區33．04%總容積率0．71其中西片居住區1．02東片工業小區0．76綠地率41．72%其中西片居住區36．53%東片工業小區35．18%人均公共綠地（西片居住區）11．3m2／人12、住區人居環境高新技術運用在住區人居環境建設中，高新技術含量是決定住區居住生活模式的重要因素。本案廣泛考慮并使用高新技術。12．1住宅新體系：12．1．1住宅體系采用剪力墻結構體系，高層條式住宅中將二～三個開間合并成一個開間設計，形成大開間靈活空間劃分的形式。該體系的運用在提高住宅使用靈活性和適應性的同時，可增加使用面積5%以上，同時降低結構自重荷載5%。12．1．2衛生間實行生理衛生分隔，便浴設置與洗涑盆、洗衣機分空間使用，部分大套型在保證廳室廚衛面積合理配置的前提下，設雙衛生間。該方案的采用可以有效地達到潔污分離，達到家居生活方便、衛生，提高生活品質，增強主臥室使用私密性的效果。12．1．3毛坯房只設分戶門，部分輕質隔墻暫不