東莞中央生活區研究東莞，一個比肩世界的現代制造業名城，擁有諸多為之驕傲的城市美譽。●最正確中國魅力城市●中國最具經濟活力城市●中國２５大典范品牌城市●中國衛生城市●國際花園城市●世界玩具之都●世界鞋業之都●世界IT之都●南派服裝之城——虎門●東方家具之都——大嶺山●中國毛織名鎮——大朗鎮……在邁向國際化大都市的進程中，東莞城市化建立的重要性日益凸顯。東莞城市化進程的開展呼喚東莞城市核心的出現，中央生活區是東莞城市國際化建立的重點，隨著東莞南城區政府對中央生活區內２３００多畝土地的征回，中央生活區的開發建立開場浮出水面，成為房地產業界、東莞市民乃至東莞整個城市關注的焦點。……為此，我們對東莞城市規劃、東莞房地產開展及中央生活區的未來建立及開展變化進展了相關研究，借以希望能為東莞房地產行業及各位大家提供一定的參考和借鑒。【緣起】據有關資料的統計說明，全國有１/５的服裝是東莞制造，而全世界有每十雙運動鞋就有一雙產自東莞，超過２０％的玩具在東莞生產，每５部電腦就有１部來自東莞！東莞和世界上４０多個國家和地區建立了經濟技術合作關系，擁有外資企業近１.５萬家，其中在東莞落戶的世界５００強企業有４３家，國內外上市公司有８００多家。此外，東莞還遍布了２萬家私營企業和２２萬個個體經營戶……２０多年來，東莞國民經濟以年均２０%以上的速度持續增長，增幅連續多年居廣東省第一位，綜合經濟實力居全國大中城市前３０強行列。“東莞制造〞世界聞名，東莞已成為世界知名的國際加工制造業基地，我國重要的外貿出口基地和創匯基地。勿容置疑，在經濟開展上，東莞有著為之矚目的輝煌成就。比較而言，東莞在城市開展的進程中，城市建立遠遠落后于經濟的開展。作為世界級的國際城市，東莞缺乏國際化大都市的城市面貌。東莞城市未來的開展不僅僅是經濟上同國際接軌，更重要的是城市的建立同國際的接軌，真正建立成為南中國的國際化大都市！日前，東莞市對？東莞市城市總體規劃〔２０００—２０２１〕？城鎮體系規劃內容進展了深化，獨立編制了？東莞市域城鎮體系規劃〔２００５—２０２１〕？。并于２００６年８月啟動了中央生活區２３２４畝土地征回工作，９月東莞市在廣東省建立廳的組織下召開了？東莞市域城鎮體系規劃〔２００５—２０２１〕？評審會，由此可見，東莞的城市建立即將進入一個全新的時代，東莞與國際化大都市的接軌工作正式啟動并全面鋪開！城市的崛起，呼喚中央生活區的建立一、東莞城市規劃及進程１、遠景目標，２０２１年東莞城市化程度到達８５％？東莞市域城鎮體系規劃〔２００５—２０２１〕？〔以下簡稱？規劃？〕確定，東莞２０２１年人口規模為８００萬人，城市化水平到達８０%；２０２１年人口規模為１０００萬人，城市化水平到達８５%左右；２０３０年人口規模在１０００萬～１２００萬人之間浮動。同時，確定２０２１年城市建立用地規模總量約為９５０平方公里；２０２１年的城市建立用地規模總量約為１０００平方公里；２０２１年后，用地以構造調整為主；到２０３０年，城市建立用地規模控制在１０５０平方公里以內。？規劃？明確提出，東莞市未來開展定位為現代制造業名城、珠三角核心地區的重要城市、可持續開展的和諧城市。今后將大力開展以電子信息、輕工紡織業和臨港產業為主導的制造業，重點培育專業性技術創新與信息效勞、職業教育培訓中心、商貿流通、專業會展、休閑旅游等效勞職能。２、空間開展形成四大復合中心按照？規劃？要求，東莞將形成“復合中心、五大片區、生態型〞的空間開展構造。按照城市功能確立具有區域性的四大專業中心，以“城區、松山湖、虎門一厚街、常平一樟木頭〞形成復合型的中心，共同承擔區域與市域的效勞職能。此外，按照區位、開展條件、自然條件和歷史傳統，將市域劃為“西北部片區、中部片區、西南部片區、東北部片區、東南部片區〞，五大片區，片區內部突出功能整合，片區之間由生態綠地相分隔，片區中心之間由軌道交通相連。〔圖一為東莞市主城區近期建立規劃〕３、東莞市內交通路網初具形態東莞市目前已經形成了環形放射式的路網格局，根本骨架是以舊城區為中心，沿莞太大道、莞龍路、莞樟路、莞深高速路等主要對外道路呈放射形開展。根據市區總體規劃，東莞市確定了十項道路改造工程工程，貫穿東江大道、鴻福路改造東城中路，與在建的東莞大道共同形成新的城市中外環線；拓寬、改善運河路、二環路，形成城市中心內線；整治莞龍路、莞樟路、旗峰路和四環路，以改善市四大出入口的城市景觀。目前二環路、四環路、旗峰路、莞太路、莞樟路、紅川路、東城中路的設計方案已經敲定，正在加緊施工設計，預計莞樟路、二環路的施工設計圖將于九月完成。東江大道、鴻福路、運河路設計方案將于九月中旬完成，并盡快進入施工圖設計階段。４、城建重點：轉向市域２００６年９月？規劃？評審會上，梁國英副市長簡要介紹了近年來東莞市城市建立的根本情況，并指出編制市域城鎮體系規劃對健全區域協調機制、統籌安排城市空間布局和開展時序具有重要意義。他表示，今后東莞市將從由財政直接投入向公共政策引導轉變、城建重點地區由市區向市域統籌轉變、城建內容由搭建框架向功能整合轉變、新區建立向舊區改造轉變等四個方面積極轉變城市規劃建立思路。５、中心區漸成“聚寶盆〞２００４年６月，東莞市行政辦事中心落成；２００５年９月２８日，圖書館開館、青少年活動中心落成啟用；２００５年１２月２８日，玉蘭大劇院竣工，科學技術博物館對外開放。不僅僅是中心廣場，從２００１年開場，五年來，東莞市按照“一網兩區三張牌〞戰略思路，主要在市區推進市屬重點工程建立，五年累計完成工程投資約１２０多億元，建立了中心廣場、玉蘭大劇院、濱江體育公園、環城路等數十個重點工程，為提升東莞形象、促進經濟繁榮、提高市民生活質量作出了積極奉獻，也保證了“一年一大步，五年見新城〞目標的實現。這些重點工程的建立，也帶動了各類社會資源往中心區和主城區集中，使新城市中心發揮越來越強有力的聚集和輻射作用，更發揮強有力的聚才作用，吸引中產和白領這支城市重要的建立隊伍來東莞置業扎根。總之，中心區成為帶動東莞城市開展的“聚寶盆〞。６、綜述：東莞向國際化大都市邁進中，規劃先行，政府引導，初步架構及路網格局已顯成效，核心區域——中央生活區的建立將會全面展開。二、東莞市房地產開展概述２００３年是東莞房地產市場高速開展的元年，商品房銷售面積比２００２年有了跳躍式的增長，增幅為１５３%左右。２００４年在２００３年的市場瀉洪之后出現了１２%降幅，但相對于２００２年仍有１２３%左右的增長，２００５年與２００４年根本持平。而２００６年僅上半年的商品房銷售面積就到達了２００５年全年的５８%。從２００３以來，東莞市商品房銷售根本維持在一個較高的平臺。１、近年東莞市房地產投資情況年份１９９６１９９７１９９８１９９９２０００２００１２００２２００３２００４２００５２００６上投資額〔數據來源：東莞房管局〕結論：從圖表分析來看，東莞市房地產投資從２００２年開場飛速增長，投資幅度增長明顯，時間上與東莞市城市開展進程保持一致。２、近年東莞整體施工面積及竣工面積比較〔１９９８-２００５年〕竣工面積/施工面積４１%３９%３４%３４%３２%３７%１６%９%單位：萬M２結論：施工面積增速明顯，竣工面積與施工面積之比逐年下降，施工面積大幅上升，竣工面積大幅下降。３、東莞市歷年商品房銷售面積分析年度類別２００２年２００３年２００４年２００５年２００６年上半年面積〔萬平方米〕增長幅度——１５３.４４%—１２.２０%—１.３５%同比增１１.２４%〔數據來源：南方都市報〕結論：市場需求量呈小幅下降，需求特征未發生明顯變化，顯示出整體需求旺盛。４、近年東莞全市房地產價格的走勢結論：銷售金額及均價整體呈上升趨勢；價格仍是珠三角城市的洼地；雖然相對價格上漲不明顯，但上漲幅度仍然達７%以上；最新資料說明，截止到２００６年８月，東莞市商品房住宅的均價已突破３６００元/平方米。５、綜述：●東莞房地產市場隨著東莞市城市化進程的步伐快速開展；●東莞房地產市場需求旺盛，整個市場安康有序的開展；●相比較珠三角其他經濟興旺城市，東莞的房地產開展從量和價上都處于較低水平。●東莞房地產市場未來開展將隨著城市化進程的推動出現一個高速開展的局面。整體開展將接近或到達珠三角其他同等經濟興旺城市水平。三、東莞城市建立大事記〔２００１－２００６〕２００１年，東莞市委、市政府提出“一年一大步，五年見新城〞的目標；２００１年９月，東莞大道建成通車,有效地提高了城市形象，促進了城市新區的開展；２００３年９月，鴻福西路、東江大道建成通車，東莞主城區東西框架拉開；２００４年１月，東莞提出加快城中村改造步伐，建立中央生活區等十大成熟社區，完善社區公共設施；２００４年１月，東莞中心廣場建成開放；２００４年６月，東莞市行政辦事中心落成；２００４年，華凱大廈、鴻福廣場、金盈大廈、聯通大廈、第一國際等高尚寫字樓(住宅樓)拔地而起；２００４年，以體育路、四環路、東莞大道為界，以行政文化中心區(龍頭)為中心，東南西北全面開花，東向新世紀豪園、景湖春天等樓盤相繼開發，西向“江南世家〞、濱江體育公園初步建成，，南向海關大廈、石竹新花園等先后拔地而起，北向那么通過拆遷重建，降低民居對周邊景觀的破壞性；２００５年９月，圖書館開館、青少年活動中心落成啟用；２００５年１２月，玉蘭大劇院竣工，科學技術博物館對外開放；２００６年，東莞市政府確定將用５年左右的時間建立中央生活區，這一建立規劃將寫入２００６年東莞的政府工作報告，截止２００６年３月份，位于南城區辦事處內的“中央生活區建立協調小組〞辦公室已經收拾妥當，抽調自城建規劃局、國土資源局、土地儲藏中心等部門的工作人員將于近日內正式到崗；２００６年８月份，南城區打算征回中央生活區內２３００多畝土地，并或將對其中約２０９５畝土地進行整體拍賣。２００６年９月份，？東莞市域城鎮體系規劃〔２００５—２０２１〕？評審會在省建立廳的組織下召開，開場了東莞市城市建立新的篇章。四、東莞中央生活區〔CLD〕概況平方米；中央生活區詳細規劃由深圳市城市規劃設計研究院負責編制，自２００１年１１月開場，２００２年９月完成并上報市政府審批，１０月獲市人民政府審批通過。中央生活區位于東莞市南城區內，東臨東莞大道，西臨宏圖路〔原南城科技路〕，北臨三元路〔原四環路〕，南臨環城路〔原五環路〕，總面積２.１平方公里。在納入規劃的２１４.２８公頃范圍內，平均容積率到達１.２，總建筑面積２６４.６４萬平方米。其中，外圍城市道路及區域內非居住區用地面積約５６公頃，居住區用地約１５８.２８公頃，純住宅用地大約為７７.１３公頃，平均容積率為２.４，總建筑面積約１８５.５０萬平方米，１.５５萬戶(１２０平方米／戶)，４.６５萬人(３人／戶)。中央生活區將在區域內規劃建立教育、體育文化、商業、環衛等配套設施，同時建有５大不同主題公園。在景觀建立方面，將以中央休閑綠化帶為主體，建筑高度將從中間向兩側逐步升高。根據規劃，中央生活區是東莞城市新區的重要組成局部，將規劃建立成一個為行政、文化、金融商務區效勞的、具有完備的公共配套設施和充足的綠地休閑空間、社區活動場所及開放度較高的新型社區。２、中央生活區道路交通體系規劃高起點，公共交通便利快捷，能夠快速通達市區及市外，凸顯東莞城市作為珠三角商務中心的地位；★與四環路和五環路接駁，承接市內市外的便利中央生活區正位于四環路與五環路之間，從而和市域內的各條主干道形成銜接，方便到達市域和市外的任何地方；★未來輕軌線的開通將會使中央生活區實現珠三角一小時生活圈的便利未來輕軌線的開通和第一國際站的建成，將使中央生活區的對外交通更為便利，加強東莞同深圳、廣州、惠州的聯系，為廣深人士來莞投資或自住提供了更為優越的交通條件。★城建１號——５號路實現中心區內的通暢迅捷中央生活區內城建１號——４號路東西橫穿，實現和東莞大道和科技大道的銜接，通過城建５號路的南北貫穿，使１號——４號路又實現有效銜接，通過城建１號——５號路有效的縱橫穿插，從而實現中心區內的道路通暢便利。〔截止２００６年８月，規劃１路和規劃２路正在進展施工，預計年底完工，３路、４路和５路施工尚未開場〕★增設多條公交線路實現中心區公共交通的便利快捷中央生活區及附近地區將設置３個公交始末站，１０個公共停車場，２個公共加油站，一個位于四環路，一個位于雅園路與五環路接口處，從而實現區域內公共交通的便利快捷；３、中央生活區公建配套設施齊備，全力打造東莞城市名片核心區★實現從小學到高中的教學配套，優化區域內的教育環境中央生活區內未來將開辦高、初中別離的中學１所，完全小學２所，新石竹花園附設不完全小學１所，各居住街坊根據規模設置幼兒園。★完善的體育文化設施，營造區域內良好的生活環境和和諧的氣氛中央生活區內將來除利用中、小學運動場地外，還規劃了專門的體育公園，包括公共游泳池、室內健身室、羽毛球館、網球場、籃球場等。同時，利用中央公園良好的濱水環境，設置文化娛樂中心、露天劇場、雕塑廣場等文化娛樂設施。★完善的商業配套，在滿足社區內生活需求的同時增強區域的商業氣氛小區規劃了集中、多功能的購物廣場、購物公園，在林蔭大道西側設置西餐、酒吧街，購物公園內部設置美食街，在居住街坊附近設置菜場等便利性商業效勞設施。★環衛設施的完善，保持整個區域環境的清潔整齊結合菜場等便利性商業效勞設施設置垃圾收集站、公共廁所等。４、中央生活區主體公共空間與景觀設計相互交融，引入五大主題公園，營造社區整體舒適宜居環境和和諧溫馨氣氛★公共空間延續北部行政、文化中心區的中軸綠地，引入五大主題公園；中央生活區延續北部行政、文化中心區的中軸綠地，南部充分考慮與東南部生態型用地的銜接，形成平行于東莞大道的中央綠化休閑帶，構筑該地區構造性的主體公共空間，促進中央生活區與周圍地區的空間、景觀溝通和聯系，成為城市級別的南北向空間通廊。將社區化效勞的概念引入主體公共空間，使中央綠化休閑帶成為社區的“大會所〞，安排一系列的居住區效勞功能和大尺度的園林綠地景觀，沿線安排林蔭公園、體育公園、文化公園、雕塑公園、生態公園５個不同主題的公園，強調社區效勞的公共性，增加社區居民之間的交流空間；利用大規模的主體公共空間作為構造的骨架系統，將居住組團或街坊規模化，并通過設置街坊內的視覺通廊，與主體公共空間相聯系，使整個地區成為一個完整的城市生活區。★通過建筑實現圍合中央休閑景觀帶，展示東莞城市形象中央生活區以構造性的中央休閑綠化帶為主體，以規模化的居住街坊為實體兩側圍合，建筑高度從中間向兩側逐步升高，這是宏觀的景觀思路。同時，通過中央休閑綠化帶向五環路—東莞大道路口的開敞，通過該開口北側建筑景觀的塑造，為人們在從南向北進入東莞新城區的過程中提供一個對景景觀，展示東莞城市形象。★道路景觀豐富，富有韻律，使每個建筑都有較好的展示空間中央生活區通過東西向綠地公共空間的設置，中央生活區沿東莞大道的總體輪廓被分為三段；在此根底上，結合各街坊布局，通過對建筑密度和高度的局部調整，重復表現“高—低—開敞綠地—低—高〞的起伏韻律。四環路作為行政文化中心區與中央生活區之間的一條重要道路，也是東西向景觀大道。在設計中，將東莞日報報業大廈、外經貿大廈、工商大廈、東莞海關等高層建筑盡量沿街布置，為創造具有一定高度的沿街公建帶創造條件；結合道路和中央綠化休閑帶的設置，將沿街建筑分化為三組，使每個建筑都有較好的展示空間。對于南城科技路和五環路，主要通過各街坊沿街建筑高度和密度的變化，表達一定的上下起伏和節奏變化。５、中央生活區板塊土地現狀分類及規劃總指標土地種類 面積規劃總指標外圍城市道路及區域內非居住區用地面積〔包括北部商業辦公區、中部山體和賓館及南部辦居住相關指標居住戶數 １５４９６戶居住人數 ４６４８７人東莞市中央生活區位置示意圖東莞中央生活區整體規劃效果圖■中央生活區浮出水面，困惑和機遇都是挑戰２００６年９月底，東莞市出臺的？東莞市住房建立規劃(２００６-２０２１)？(以下簡稱？住房規劃？)，對中央生活區的開發建立排出了時間表，２００６年、２００７年東莞市住房建立的重點區域——中央生活區。至此，中央生活區浮出水面，可以看到的是，面臨的挑戰還是很大的，不管是困惑還是機遇。◆開發模式的困惑——一枝獨秀還是群芳爭艷中央生活區的啟動，首先給人一個懸念，有消息報道說中央生活區的土地或將整體出讓，整片開發！中央生活區總規劃建筑面積約２６４萬平方米，這樣一個體量，無論在過去、現在還是未來都是東莞超級體量的大盤，中央生活區地段的價值不同一般地段，故而整體出讓的價格初步估計至少超過３０個億，即使是采用滾動開發的模式，開發企業啟動的資金量保守估計也要超過５０億！這樣的超大額土地交易及開發，在整個國內都是引人矚目。回憶過去，東莞的城市進程及房地產開展過程中有兩個工程很值得深味的，一個在南城中心區，一個在旗峰山下，規模都接近百萬，占有絕好的城市及自然資源，歷經多年開發，到如今，依然是不溫不火。雖然這個結果有著多方面原因，很顯然，中央生活區的開發建立是不能重蹈覆轍的。對于企業而言，年開發規模是有限的，特別是在區域市場的開發上，會受到政策扶持力度、企業開發能力、開發團隊資源及市場消化力的多重因素的制約，對于類似中央生活區這樣的超級大盤，５年時間開發建立周期，能否順利實現，可以說，整個國內鮮有成功的典范。當然，無容置疑的是，整個地塊歸攏一個或幾個企業來開發，相關配套資源的統籌安排、中央生活區的整體統一性必將大大優于群芳斗艷的局面。而且，在政府相關調度管理上也更具有優勢。對于開發企業而言，也可以利用相關土地開發獲取最大限度的政府支持，從而獲取最優惠的政策扶持。對于中央生活區的開發模式，終究是一枝獨秀，還是群芳爭艷，最后還是看政府如何協同開發企業共同完成區域的開發和建立。◆時間進程的困惑——五年時間，給東莞城市圓一個夢中央生活區的開發時間表是五年，按照東莞三年出規模，五年出新城的戰略規劃，中央生活區要在五年內開發建立完畢，五年的時間進程，中央生活區能如愿嗎？東莞的的一大社區東泰花園的開發時間１９９３年－２００３年，歷經十年時間，中央生活區體量遠超東泰，時間上縮短一半，從開發建立層面來講，五年時間建立２６４萬平米的建筑不是大問題。但是，住宅的開發是以銷售、居住為終結點，五年的時間東莞市場能消化這么大的體量嗎？２００５年全年東莞市的成交住宅面積僅為２０８.６５萬平方米，主城區所占比例不超過六成，其中南城區所占份額僅是主城區的三成不到。中央生活區如此規模體量上市，５年內市場恐難消化，這將在客觀上制約中央生活區開發的進程。東莞的房地產開展時間相對較短，年成交總量過低也與東莞的城市規模不相匹配。與東莞毗鄰的深圳，近三年成交總量近千萬平方米，一方面得益于城市的經濟開展，同時也與深圳近幾年進展福田中心區、深圳西岸的建立不無關系。即使是與東莞同一城市級別的中山市，年成交總量也在四百萬平方米以上。用開展的眼光來看，東莞城市的住宅市場年成交總量將會在幾年內突破五百萬平方米。屆時市場強大的消化能力，將會在五年時間，給東莞城市圓一個夢。◆板塊競爭的困惑——有限的市場容量，無限的開展前景最新公布的？東莞市住宅建立規劃？明確提出“十一五〞期間東莞市主城區居住用地規劃構造調整為“二帶、二區、三片、多點〞的模式。而２００６年、２００７年住宅建立規劃的重點區域，也集中在輕軌沿線居住帶、中央生活區、萬江中心區和松山湖商務居住區，同時啟動東莞水道沿線居住帶。東莞樓市的開展進程也從單盤競爭的局面上升板塊競爭的態勢上，可以認為，中央生活區的啟動，將拉開東莞房地產板塊競爭的全新格局。在未來的板塊競爭格局下，中央生活區具有明顯的優勢。中央生活區周邊的擁有整個城市最成熟、最完善的市政配套資源，圖書館、少年宮、科技館、玉蘭大劇院等自然成了中央生活區的配套，板塊優勢無與倫比。在交通方面，中央生活區南北相鄰東莞市的四環路和五環路，東面是東莞大道，都是城市的主要快速干道，便利中央生活區往來鎮區和其它城市。在內部環境營造上，規劃了五個主題公園和大型購物廣場，整體的競爭力顯而易見。就板塊的綜合優勢而言，松山湖商務區、東莞水道沿線濱江居住帶會對中央生活區形成競爭。輕軌沿線居住帶板塊除交通便利優勢外，綜合優勢不強，故而不在競爭范疇內，萬江中心區板塊成熟度與中央生活區差距較大，短期內不會有明顯競爭。而松山湖商務區，環境優美，規劃低密度高檔住宅，對高端住宅的客戶群體有較強的吸引力，對中央生活區的高端客戶會存在直接的競爭；東莞水道沿線濱江居住帶借江景資源、大規模社區等綜合優勢，會受到城市中有著親水情節的中高端客戶的青睞，對中央生活區的中高端客戶群體會產生一定的分流。板塊的競爭，在有限的市場容量下，演繹無限美好的開展前景。◆政策變化的困惑——行政之手能否托起未來的“心〞中央生活區是整個城市的重點，除了要考慮市場的因素，政策及政府行為的影響也是至關重要的。未來，中央生活區內居住的人群是城市中高端階層，在住宅需求上，面積會適度放