萬科成本控制要點應用指南第一項………….立項成本控制要點應用指南第二項………….規劃環節成本控制要點應用指南第三項………….招投標環節成本控制要點應用指南第四項………….施工環節成本控制要點應用指南第五項………….材料及設備采購環節成本控制要點應用指南第六項………….銷售環節成本控制要點應用指南第七項………….工程預決算環節成本控制要點應用指南第八項………….期間費用的成本控制要點應用指南第九項………….物業管理成本控制要點應用指南附件………….北京公司規范化管理系列文件立項成本控制要點應用指南立項環節的成本控制根據項目開發方式的不同而有所區別。該環節由于有國家多項法規政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。項目部在項目開發前期起主要作用，因此，這一環節成本控制的主要任務由項目部來承擔。控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件開發形式1、新征土地征地費用少交或晚交，力爭減免項目部負責詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發成本構成表、附表一、附表二。拆遷安置費用房產確權后辦理拆遷安置費用項目部負責?大市政費用?自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關規定辦理?工程部、設計部和審算部負責自建部分；工程部負責交政府部分。ˉ規劃條件ˉ滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低見項目立項成本控制要點說明中項目開發成本構成表、附表一、附表二及買斷方式的成本構成付款總額為公司爭取最大利益項目部負責?付款時間?周期長、次數多?項目部負責或七通一平的標準ˉ明確驗收標準明細ˉ工程部、項項目部負責詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發成本構成表、附表一、附表二及合作開發的成本構成后交房，?工程部負責°付款總額±付款時間°±選擇有利于公司利益的方式°項目部負責±項目部負責規劃環節成本控制要點應用指南規劃環節的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環節控制論，嚴格審批。設計部和各類評審委員會在該環節承擔主要控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件政狀況信息分析?規劃要點確立ˉ可行性研究設計任務書°可行性設計變更設計部負責，項目、審算、銷售部配合暫缺相應可操作參考文件，以下同(2)方案評審組成可行性規劃評審委員會，對方案進行評審、確定。未通過的方案進入可行性設計變更環節，再重新評審。由項目、設計、工程、審算、財務、銷售等各部門組成評審委員會，總經理負責(3)設計成果對可行性規劃設計根據實際情況進行細節調整設備選型方案提前確定設計部負責，工程部配合合2、報批設計(1)設計方案根據項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書設計部負責，項目部、銷售部協作方案設計招投標設計部?方案設計評審招投標評審委員會(2)報批注意市政設計注意相關法規，完善自身報批規范性，材料完整項目部負責，設計部配合控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件3、擴初設計(1)擴初設計要求對報批設計進一步調整設計要求?內部審核設計部負責，知會各部門(2)成本概算根據擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環境方案等因素對總成本作出概算設計部與工程部負責制訂經營指導書審算部負責(3)擴初設計圖根據擴初設計要求招標專家評審?內部評審招投標評審委員會4、樁基設計(1)地質勘察搜集權威地質資料自己專業人員勘察設計部負責，工程部協助(2)設計方案評審樁基設計2種以上形式由專家進行樁基形式和樁基結構評審(3)樁基施工圖設計調整5、施工圖設計(1)施工圖設計要求根據銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求建安施工圖中結構造價、建筑造價和環境(2)報建政府部門報批費，按政府有關政策交納。項目部(3)報施圖(4)審圖(5)施工配合互審互簽，明確修改意見，設計洽商設計部負責，工程協助，知會銷售部(6)面積測算設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合設計部負責，工程部協助6、銷售包裝設計結合營銷費用控制施工招投標7、裝修方案設計(1)方案設計要求根據擴初設計圖、經營指導書和實體研究的結果確定方案設計要求設計部負責，銷售部協助(2)材料設備選型成本方案市場信息調研根據設計要求確定裝修材料和設備設計部負責?制訂裝修設計目標成本計劃明細表ˉ裝飾綜合價格拆分分析參見深圳公司文件(3)招投標制訂設計任務書設計部負責，銷售部協助評審招投標評審委員會控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件8、功能設計(1)小區建筑物功能的經濟評估市場調研銷售部負責有針對性擴充建筑物功能設計部負責，銷售、工程部協助 (2)市政配套方案市政狀況調研爭取政府有利條件項目部負責(3)環境方案設計根據投資估算和報批標準確立環境設計方案目標成本總額設計部負責，項目部協助招投標招投標評審委員會(4)智能化設計市場現狀分析，智能化必要性分析智能化內容控制銷售部負責?招投標，尋找外部合作，爭取雙贏招投標小組組織，總經(5)銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性設計部負責，工程部協助9、設計變更(1)設計調整費用(2)設計變更洽商嚴格按照設計變更洽商流程進行設計部負責，工程、銷售部協助詳見《工程現場變更管理規范》10、材料設備(1)選型(2)方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝設計部負責，工程部協助(3)采購招投標招投標評審委員會詳見《設備材料采購其他費用物業管理完善費限額設計審算部招投標環節成本控制要點應用指南招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數，但具體內容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環節成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、投標單位的選擇(1)資質(2)管理水平(3)技術力工程監理、材料及設備供貨商名冊及資料庫。從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監理公司中選擇投標單位。?主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。工程部負責工程審算部負責材料設備招投標合同。銷售部負責營銷、包裝招理程序ˉ招投標工作小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標單位報招投標評審委員會及主管領導招投標評審委員會審核標管理程序 (2)工程造價或取費標準；(3)質量要求；(4)付款方式； (5)招標范圍；(6)結算方式；(7)驗收標準；(8)投標注意事項；(9)廢標條件(投標書必須加蓋投標單位法人印投標單位補充意見；(14)標準合同條文；(15)圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投標標準文本1、工程部負責工程監理招投標合同；2、設計部負責設計、環境、裝招投標工作組審核招投標評審委員會審核；主管領導批準；理程序控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件3、評標和定標(1)技術性評標和定標(2)經濟性評標定標優負責技術評標2、審算部負責經濟標書的評標3、財務部負責審核廣告包裝費詳見招投標管理規范第21條至33條、和招投標管理程序綜合審核投標單位；評定中標單位招投標評審委員會審核、和招投標管理程序施工環節成本控制要點應用指南施工環節的成本控制主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、設計變更環節(1)變更評估項目前期規劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調整。加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發生變更的地方有預見性，并予以事先約定。?各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據。審算部負責計算變更費用 (2)變更的審核簽認根據變更原因將設計變更分成四類，不同類別按相應的審核簽認流程進行。經辦部門？詳見《工程現場簽證管理規范》第二條、第十三條。?變更必須有設計單位、設計部、工程部、監理單位和施工部門詳見《工程現場簽證管理規范》第九到第十二條。(3)變更的審批主管總經理審批后方可進行變更。主管總經理詳見《工程現場簽證管理規范》第十三條。施工現場簽證(1)簽證的必要性現場簽證的確認應嚴格按照合同中所約定的條款執行。經辦部門(設計部或工程(2)簽證的時限現場簽證確需發生，應堅持當時發生當時控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件(續)2、施工現場簽證(1)簽證的工程量認真核對簽證的工程量準確。簽證的內容、原因、工程量應清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監理工程師的簽字確認。經辦部門(設計部或工程部)詳見《工程變更管理辦法》——“工(2)簽證的審批施工洽商通知單發生變更項目的負責人必須遵循“先洽后干”的原則。在確認簽證前，應按相應審批總經理詳見《工程現場簽證管理規范》第十四條。(3)簽證的反饋對工程變更應定期進行分類匯總統計分析，并根據統計資料對控制工程變更提出改進意見。資料工程師詳見《工程現場簽證管理規范》第十八、十九條。3、審圖(1)擴初圖會審(2)施工圖會審(3)分項、分部圖會審(4)各專業技術圖紙會審圖紙多層次會審會簽及審批制度。各專業互審互簽制度。?力爭在開工前把圖紙中節成本控制4、總分包配合費(1)分包方式(2)分包內容(3)分包的責任界定通過投標確定配合費。應避免在施工過程中修見《施工環節成本控制要點》四、“總分包配合費”5、材料供應(1)選型(2)材料供應方式(3)材料計劃 (4)預留時間施工所用的各項材料的選型應在材料招標前材料供應對施工環節成本的影響，詳見《施工環節成本控制要點》五、“材料供應”先確定材料供應方式，通過招標確定相關費用。審算部組織工程部參加6、工程款的支付(5)付款進度(6)工程進度按合同約方代表與監理工程師審核完成的形象部位預算人員審核工程價值量詳見《付款審批程序規范》附件2：“工程款付款流程”(1)付款的審批ˉ根據情況由不同級別人員最終審批。主管副總或總經理材料及設備采購環節成本控制要點應用指南材料及設備采購環節成本控制的核心要素是計劃和信息，通度的減少在該環節出現損失的概率，達到成本控制的目的。控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、材料進場計劃采購招投標及訂立合同時間暫缺工程部招投標規范中未提及生產周期與工程進度相配合具體參照標準暫缺?運輸周期具體與采購點遠近相對應安裝、驗收周期與工程進度相配合°交叉作業時間與工序安排相聯系2、材料的性能價格比市場信息日常搜集市場信息，建立或封樣。設計部。審算部詳見《招投標管理規范》第六、七條和《設備材料采購規范》第四條3、材料款支付材料款支付方式材料款支付進度?保修款預付款限額控制首次驗收后付款總額進度控制。?保修款一般 (工程部或設計部)詳見《付款審批程序規范》附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采購類付款流程”4、材料驗收數量驗收幾方共同確認貨到現場數量甲方工地代表或專業工程師負責監控驗收詳見《設備材料采購規范》第八條質量驗收外觀質量的驗收安裝后質量的驗收工程部?投入使用后的質量驗收物業公司5、材料保管與保修材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者工程部詳見《設備材料采購規范》第九條、第十三到十六條材料保修用合同的方式明確保修責任和保修期銷售環節成本控制要點應用指南銷售環節的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經理都需要分工負責這部分的控制職能。此外，由于銷售環節的一些操作會對入住和物業管理產生重要的影響，所以這個環節的成本控制也必須有長線考慮。控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、營銷方案(1)費用總額確定費用目標總額項目部詳見《營銷費用管理規范》 (2)市場信息收集(3)營銷計劃(4)營銷預算根據各種相關因素確定具體計劃和費用銷售部(5)營銷方案審批征求各方面意見，按審批流程操作主管總經理詳見《營銷操作流程規范》2、營銷現場費用(1)現場銷售人工費用銷售人數控制銷售工作進度控制?獎勵辦法控制銷售部部門經理 (2)現場銷售器具費(3)賣場、現場包裝費(4)銷售模型費用(5)宣傳資料及禮品費(6)展銷費銷售部專業經理和部門經理詳見《營銷包裝操作規范》 (7)計劃額度控制額度內調劑和超額審批制度主管總經理詳見《營銷費用管理規范》3、媒體選擇(1)媒體及廣告代理公司信息收集和分析專人負責銷售部詳見《營銷包裝操作規范》(2)招投標先評后選的原則銷售部詳見《營銷包裝操作內部評審銷售部詳見《招投標管理規范》?招投標評審委員會4、樣板房裝修(1)設計、裝修市場信息收集制訂裝修目標成本總額設計部、銷售部詳見《營銷包裝操作規范》和《設計規劃管理規范》(2)材料采購信息搜集材料、設備選型設計部詳見《設備、材料采購規范》(3)信息采集及招投標招投標招投標評審小組詳見《招投標管理規范》(4)樣板房維護委托物業代管協議物業公司、銷售部祥見《物業管理規范》(5)材料回收、保管和再利用建立材料設備清單使用登記?閑置品評估和處理設計部負責，物業、銷售部配合詳見《營銷包裝操作規范》控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、銷售回款(1)銷售折扣點待定銷售前臺負責待制訂相關管理辦法(2)回款周期待定銷售前臺負責，財務監督詳見《回款》6、銷售補充條款及承諾(1)承諾的給出制作樓書承諾分類營銷部負責，設計、工程監督待制訂相關管理辦法 (2)設計變更與承諾變更審批與知會制度承諾變更設計部負責，銷售、工程協助7、客戶交房(1)交房日期(2)保修期(3)質量補償晚交房原因分類處理與施工隊洽商延長保修期?交房驗收協議客戶服務中心負責，銷售前臺、物業公司協作詳見《補償管理規范》8、其他(1)中介費待定銷售部 (2)與銷售相關的其他費用(如因銷售要求而發生的設計洽商變更費)嚴格按相關流程進行主管副總詳見《工程現場變更管理規范》等工程預決算環節成本控制要點應用指南工程預決算環節的成本控制難點在于有關監控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現不規范或不負責的實際操作。控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、乙方預算(1)乙方預算內容的審查先由造價比例大的項目看(地面、墻面、部分家具)，縮小及調整面積。注意報價拆分、施工方法、報價及招標方法不同會影響成本的問題審算部負責，設計部協助參見深圳公司有關文件2、鋼筋用量的核實(1)施工圖中的鋼筋用量(2)洽商、變更的鋼筋用量選擇并委托現場管理經驗豐富、職業道德良好、工作認真負責工程造價咨詢公司進行鋼筋量計算工作見正在草擬中工程預決算管理規范審算部專人負責抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作?工程造價咨詢公司與審算部相關人員必須下現場了解乙方綁扎鋼筋情況審算部經理監督3、價差的調整(1)材料價差(2)人工價差(3)費用價差嚴格執行合同中價差調整辦法及時跟蹤價格(材料、人工、費用)變化情況?當價格出現異常波動時，應立即與相關單位商量對策審算部材料組與預算工程師負責詳見正在草擬中工程預決算管理規范4、洽商、變更的費用控制(1)圖紙審核(2)因市場因素甲方對圖紙的修改(3)現場簽證工程部項目部負責組織各專業共同審圖，實行專業負責制監理公司審圖?施工單位審圖ˉ甲方對圖紙做出重大修改之前，應進行方案經濟比較°現場簽證中，應明確發生費用的原因和責任1、設計部負責核洽商、變更的合理性、完整性(負洽商)及經濟性詳見正在草擬中工程預決算管理規范控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、違約與索賠(1)工期(2)質量甲方履行自己的合同義務甲方督促乙方履行合同義務?工期與質量重視過程中控制1、工程項目部負責施工合同中技術條款的監控2、審算部負責施工合同中合同條款經濟部分的監控詳見正在草擬中工程預決算管理規范(3)配合管理工程部項目經理負責各施工方的配合問題工程項目部負責施工過程中協調、配合(4)停工、窩工當造成重大停、窩工時，工程部與審算部及時進行停、窩工費用計算審算部負責違約費用的核實期間費用的成本控制要點應用指南業務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務部在這一環節除了承擔主要的控制任務外，還有義務指導監督其他部門的有關費用支出情況。控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、財務費用(1)公司開發速度、規模與貸款計劃制定年度資金計劃資金占壓費用估算與控制1、財務部負責年度資批程序規范中工程款付款流程、營銷費用付款流程 (2)地價款的支付制定項目總體開發計劃項目部負責項(3)工程款的支付制定工程年度付款計劃工程部負責工程年度付款計劃(4)銷售回款的管理制定年度銷售計劃銷售部負責年度銷售計劃2、人工費用(1)薪金(2)崗位津貼(3)出差補助(4)加班補助及其他費用(5)獎金(含即時獎金)依據總部人事部有關規定確定北京公司工資總額依據國家和公司有關規定確定加班補助及其他費用與出差補助?依據北京公司獎優懲劣的政策確定獎金額財務部負責詳見費用報銷規范3、行政管理費用(1)通訊費用通訊費用實行限額報銷總(2)交際費用交際費用實行定額報銷交通費?車輛交通費實行油料歸口管理；過路費、過橋費、停車費、養路費實報實銷管理；維修費、保養費事前審批；部門經理以上私家車限額報銷 (4)其他辦公用品費物業管理成本控制要點應用指南地產公司需要在物業管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經營和虧損補貼三個方面。客戶服務中心擔負著這一環節的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產公司與物業公司的權責關系，防止因權責不清帶來的額控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、委托物業管理(1)未銷售的商品房(2)地產公司辦公室(3)職工宿舍(4)樣板間制定委托管理邀約并致物業公司物業公司就邀約項目提交物業管理方案?經同北京公司客戶服務中心達成一致意見后簽訂委托管理協議北京公司客戶服務中心負責與物業公司簽定委托管理協議詳見物業2、資產委托經營(1)康樂中心(2)幼兒園(3)班車制定委托經營合同物業公司就委托經營合同提交委托經營方案?經同北京公司客戶服務中心達成一致意見后簽訂委托管理協議北京公司客戶服務中心負責與物業公司簽定委托經營合同詳見物業管理成本控制規范中第6條3、物業虧損或補貼(1)物業管理費虧損(含環境維護費) (2)取暖費虧損(3)水電費虧損(含差額部分)暫缺暫缺現階段集團內物業公司正在籌建萬科物業集團公司，如何處理物業虧損或補貼將出臺相應政策。萬科景觀設計作業指引為規范設計部景觀設計與施工階段工作的操作程序，加強對工作中各環節的監控，達到確保設計、工程質量、進度，控2.適用范圍適用于設計部景觀設計、景觀建設施工現場配合等各階段的3.術語和定義3.1.景觀工程：指園建工程、綠化工程、景觀水景工程、景的總稱。3.2.景觀家具：用于室外環境的戶外配套設施及裝飾物品，包括雕塑品、戶外凳、椅、遮陽傘、垃圾筒、景觀燈具、花缽、兒童游戲設施、指示牌。3.3.景觀零星部品：指為營造銷售環境氛圍、在銷售開盤中或后續整改中使用的景觀飾品及用于銷售環境的可移動植4.職責4.1.1.在項目景觀設計前期階段進行環境資源分析。。4.1.4.組織景觀設計單位進行設計，監控其設計工作質量及1.5.負責辦理景觀設計合同與各階段的付款手續。工作。4.1.7.協助建筑設計師完成各階段的景觀設計計劃。4.1.8.向成本部提供《項目成本估算書》中與景觀工程相關4.1.9.配合相關部門完成景觀工程采購、招標工作。4.1.10.根據景觀施工圖紙制作完整的《景觀材料清單》。意見，反饋相關部門。它相關部門介紹景觀設計方面的內容。程施工過程中的質量問題，以確保工程質量達到設計效果要4.1.16.負責反饋因建筑設計調整而影響景觀施工的現場情況，協助景觀設計師進行設計調整工作。4.1.17.配合項目部、物業公司進行景觀工程竣工驗收。4.2.1.在景觀設計各階段前期提供相應的技術資料及建筑圖4.2.2.及時向景觀設計師反饋建筑設計階段的調整、修改等4.2.3.負責反饋因建筑設計調整而影響景觀施工的現場情況，協助景觀設計師進行現場工程質量監理工作。4.3.1.提供與社區環境相關的活動配套設施及景觀賣點的建4.3.2.提出銷售配合中設計部需要提供的設計資料的清單。4物業公司：4.4.1.提供社區中各類活動場地及設施的管理模式要求。意見。4.5.3.配合項目經理部在規定時間內完成現場變更、簽證與4.6.1.提供地塊內相關技術資料，提出場地利用意見。4.6.2.配合設計部完成與相關政府部門的征詢、協調工作。4.6.3.配合相關部門完成景觀工程采購、招標工作。4.6.5.配合設計部門制作材料樣板，并進行材料封樣。4.6.6.對景觀施工圖進行復核并提出修改建議。4.6.7.負責完成景觀工程招標文件中有關工地現場完成界面、工期安排及對水電設備及結構工程技術要求的文字資4.6.8.負責組織安排景觀施工單位施工，監督施工質量，組織景觀施工單位、景觀設計單位、設計部及成本管理部召開施工現場工程例會，配合設計部進行現場的設計完善和調整4.6.9.負責組織單價為五萬元以下的景觀零部品的直接采購；確保開盤賣場的整體環境效果。景觀部品的現場安裝管理并組織驗收。4.7.2.負責組織成本部、設計部、項目部、景觀設計單位和各景觀施工單位進行招標答疑會，組織并監督各景觀施工單位提交材料樣板供設計部確認。5.1.2.分析已有建筑圖紙，收集整理對項目設計具有借鑒意b)總體設計方向及風格描述。口、圍墻、中心庭院、屋頂花園、架空層、標識系統等。施的安排及要求等，提出設計成果要求：景觀方案設計圖紙e)設計深度：對各階段設計成果的深度和表達方式做出約f)設計階段中雙方交流的時間安排。段c)宗地地形實景照片、規劃模型照片。5.4.2.監控景觀設計單位的工作質量及進度；安排中期交流會議，及時反饋建筑設計調整信息及銷售中心意見，并將景觀設計單位意見進行整理反饋給建筑設計公司。5.4.3.按時收取設計單位提交的設計文件，按合同及設計任務書要求審核設計文件深度和內容。5.4.4.組織建筑設計單位、公司總經理層、設計部、銷售中心、項目經理部、成本管理部及物業公司聽取設計單位概念設計匯報，將各部門意見進行整理匯總成文本(景觀方案設計)；經公司設計經理審批后下達設計單位進行設計修改及5.4.5.將景觀方案設計成果提交成本部進行成本測算。景觀實施方案設計階段5.5.1.本階段工作在公司總經理層對項目景觀方案確認通過a)匯總各部門意見成文本(景觀方案設計)。整正確的項目規劃設計圖紙；能反映首層平面布局及室內外需要做景觀設計的各架空層的平面、剖面圖。5.5.3.協助設計單位深化設計，監控設計進度及設計方向，組織景觀設計單位與建筑設計單位的中期交流；仔細研究建筑圖及其相關圖紙，對基地地形、建筑布局、交通流線、消達景觀5.5.4.按時收取設計單位提交的設計文件，按合同及設計任務書要求審核設計文件深度和內容。5.5.5.組織相關部門對實施方案設計進行評審，相關部門包括建筑設計單位、設計部、銷售中心、項目經理部、成本管理部及物業公司；對各部門意見整理并進行內部研討，最后報公司設計總監審批。5.5.6.向建筑設計師提交景觀設計中影響建筑、主體結構、設備設計的基礎資料，包括泳池、構筑物、水景等的位置、5.5.8.將實施方案設計成果提交成本管理部進行成本測算。5.6.景觀施工圖設計單位的選擇5.6.1.針對項目特點收集各設計單位資料，選擇二~三家候選公司，向其發出《項目設計邀請函》，并提出項目概況及相關的景觀設計圖紙。5.6.2.收集各設計公司的回復，匯總并提出意見，交設計部5.6.3.確定施工圖設計公司。5.7.1.本階段工作在公司設計部對景觀實施方案確認后開始a)編制《景觀施工圖設計合同》反映首層平面布局及室內外交接處地形的總圖施工圖；建筑單體的平、立、剖面圖施工圖；需要做景觀設計的各架空層5.7.3.監控施工圖設計進度及設計方向。5.7.4.對于由境外設計單位完成的景觀實施方案，應由境內景觀設計單位配合完成景觀施工圖，提供包括景觀結構、給排水、機電工程在內的全套景觀施工圖紙；但建筑設計院應完成與主體結構相關的景觀結構設計，如結構頂板上的泳池、構筑物的結構預埋。5.7.5.向建筑設計師提交景觀設計中影響建筑、主體結構、設備設計的基礎資料，包括泳池、構筑物、水景、植栽等設5.7.6.根據項目定位及成本控制書，向設計師提供所選用的材質、植物及園林小品的成本預算。5.7.7.與設計師共同考察當地建材市場，提供詳細的材料樣。5.7.8.按時收取設計單位提交的設計文件，按合同要求審核深度和內容。圖紙應加蓋出圖章，作為施工招標圖紙，由成本管理部進行工程量清單核算后交項目經理部進行施工招投標。景觀施工單位選擇階段5.8.1.本階段工作在公司設計部對景觀施工圖設計確認后開5.8.2.設計部向成本部提供景觀施工圖紙和材料清單，并配合成本部完成工程量清單的制作。要求成本部提供的工程量項目部負責明確土建部分的園建完成面及設備安裝界線劃成本部。5.8.3.項目經理部負責組織景觀施工單位、景觀設計單位、設計部和成本管理部共同參加景觀施工圖紙答疑會。5.8.4.項目經理部組織各景觀施工單位提供材料樣板，設計部負責及時對材料樣板進行確認。5.9.1.確定中標單位后，項目經理部負責監督中標單位將本次施工所需的所有材料樣板及工藝做法按照設計部的設計要求提交采購部和設計部備案，以用于工程質量監理標準。5.9.2.景觀工程中，所有的材料、燈具、景觀物品樣板及植物照片施工工藝均需得到設計部的確認后，方可開始施工。項目部根據設計部確定的材料技術要求進行現場工程質量監督，并負責整體工程質量的監督。5.9.3.項目部組織景觀施工單位進場施工，并負責監督工程進度與工程施工質量。定期在現場召開工程現場技術答疑會，由項目部、設計部和景觀設計單位共同負責解答景觀施工單位的工程和設計問題。5.10.竣工驗收階段公司、景觀設計單位、景觀施工單位進行，并完成竣工驗收5.11.景觀家具的購買流程5.11.1.由設計部根據設計要求及現場環境的大小及規模完成景觀家具采購清單，并提交采購部和成本部進行核算。5.11.3.采購部負責單項為5萬元以上的甲供景觀材料的采5.11.4.由項目部負責安排景觀家具的現場安裝管理并組織5.12.1.景觀工程設計變更操作程序按《設計變更管理程序》6.支持性文件萬科項目經理操作手冊天津萬科項目經理部業務操作手冊(第一版)編制：工程管理部業務操作手冊總目錄一、修改目錄編號修改條款修改內容時間批準人十九、工程管理制度目錄2.工程招投標/材料設備采購工作管理制度3.工程管理部工地檢查(含冬施檢查)制度4.工程施工組織設計審查制度5.工程進度控制及管理辦法6.工程質量控制及管理辦法7.施工圖紙審查辦法8.工程技術咨詢管理辦法9.項目經理部的職責和架構11.項目經理部合同管理制度14.文明工地標識標準.設計變更和工程簽證管理程序注：所有制度存檔于工程管理部、項目經理部二十、項目管理表格目錄<項目經理部內部管理表格><公司管理表格>注：表格形式見《表格》文件夾三、項目經理部主要工作崗位及崗位職責<項目總經理工作職責>2.1.對公司確定的項目開發計劃、質量目標以及成本目標的實施、監控及完成情況負全部責任。2.2.根據項目開發計劃編制項目工程進度計劃(二級進度計劃)，并對其完成情況負責。2.3.協助設計部對項目開發區段進行劃分、編號，并制訂開的內容應包括本手冊第十八章規定之目錄內容。協助成本管理部編制成本管理指導書。2.5.審定并執行《工程管理指導書》中確定的計劃、程序、2.6.代表公司履行總包合同及各分包合同的責任。2.8.負責確定項目經理部組織架構，審定各崗位職責，協助人力資源部確定項目經理部的人事任免及獎懲。材料采購的招標工作。2.11.負責政府部門、總包單位、分包單位、監理公司及公司各部門的綜合協調工作。2.12.主持項目內部會議，審定或簽發對內對外的重要文件。<項目總經理助理職責>2.14.在項目總經理的領導下全面協調項目經理部的工作2.15.參與編制項目工程管理指導書、成本管理指導書；2.16.在項目總經理外出時，代行總經理職責；2.17.指導圖紙、文件、資料的分配、簽發、保管及日常處2.18.協助項目總經理處理與乙方的合同爭議、糾紛；2.19.協助總包單位完成開工前報批報建及政府招投標手2.21.對工程質量進行監督，對重點部位及易出現質量通病部位組織各專業工程師和監理進行專項驗收，并對各分項工2.23.負責組織各專業工程師對施工單位進行進度、質量、安全、文明施工、場容場貌等方面的檢查、考核；2.24.竣工后組織有關人員對工程的實施和管理進行總結；<土建工程師>2.27.職責范圍：開工前各項準備工作、基礎工程、主體工外裝修工程。2.29.參加圖紙會審、設計交底。2.30.審查施工圖紙及施工方案，熟悉工程規范，掌握材料的性能、驗收標準、施工工藝。2.31.負責與其他部門專業工程師、專業公司的協調配合工2.32.定期進行日常性工程檢查，指導監理公司、施工單位，簽署驗收報告。2.33.負責糾正進度、質量方面出現的問題，并做好相應記錄，重大問題須及時報告主管工程師。2.35.組織本專業分部分項工程的中間驗收，參與竣工驗收。2.36.負責與物業公司的交接工作，并收集整理竣工資料。2.37.負責處理工作范圍內的現場設計變更及簽證，并監督2.38.負責配合現場成本代表審核工作范圍內的工程進度款2.39.職責范圍：給排水工程、消防工程、暖通工程、室外2.40.參加方案評審、圖紙會審、設計交底。2.41.審查施工圖紙及施工方案，熟悉工程規范，掌握材料的性能、驗收標準、施工工藝。2.42.負責與其他部門專業工程師、專業公司的協調配合工2.43.定期進行日常性工程檢查，指導監理公司、施工單位，簽署驗收報告。2.44.負責糾正進度、質量方面出現的問題，并做好相應記錄，重大問題須及時報告主管工程師。現場的安全、環保以及文明施工。2.46.組織本專業分部分項工程的中間驗收，參與竣工驗收。2.47.協調與物業公司的交接工作，并提供相應竣工資料。2.48.負責處理工作范圍內的現場設計變更及簽證，并監督2.49.負責配合現場成本代表審核工作范圍內的工程進度款2.50.職責范圍：供電工程、通訊工程、有線電視工程、對套工程。2.51.參加方案評審、圖紙會審、設計交底。2.52.審查施工圖紙及施工方案，熟悉工程規范，掌握材料的性能、驗收標準、施工工藝。2.53.負責與其他部門專業工程師、專業公司的協調配合工2.54.定期進行日常性工程檢查，指導監理公司、施工單位工作，簽署驗收報告。2.55.負責糾正進度、質量方面出現的問題，并做好相應記錄，重大問題須及時報告主管工程師。現場的安全、環保以及文明施工。2.57.組織本專業分部分項工程的中間驗收，參與竣工驗收。2.58.協調與物業公司的交接工作，并提供相應竣工資料。2.59.負責處理工作范圍內的現場設計變更及簽證，并監督2.60.負責配合現場成本代表審核工作范圍內的工程進度款配套主管2.61.職責范圍：負責建筑物以外的地上、地下的總協調工作，包括道路、環境水暖電管線；管線的施工方案，熟悉相應工程規范，掌握材料的性能、驗收標準和施工工藝；2.64.定期進行日常工程檢查，指導監理公司、施工單位工2.65.負責糾正進度，質量方面出現的問題，并做好相應記錄，重大問題須及時報告助理、總經理；竣工驗收；與物業公司的室外工程交接工作。2.69.負責處理工作范圍內的現場設計變更及簽證，并監督2.70.負責配合現場成本代表審核工作范圍內的工程進度款2.71.職責范圍：負責與環境配套相關工作，包括道路、路燈、園林綠化、圍欄、建筑小品等。2.72.參加室外工程方案評審、圖紙會審、設計交底。2.73.審查施工圖紙及施工方案，熟悉工程規范，掌握材料的性能、驗收標準、施工工藝。2.74.負責與其他部門專業工程師、專業公司的協調配合工2.75.定期進行日常性工程檢查，指導監理公司、施工單位工作，簽署驗收報告。2.76.負責糾正進度、質量方面出現的問題，并做好相應記錄，重大問題須及時報告主管工程師。現場的安全、環保以及文明施工。2.78.組織本專業分部分項工程的中間驗收，參與竣工驗收。2.79.負責與物業公司的交接工作，并收集整理竣工資料。2.80.負責處理工作范圍內的現場設計變更及簽證，并監督2.81.負責配合現場成本代表審核工作范圍內的工程進度款質量工程師2.83.參加圖紙會審、技術交底；2.87.負責現場安全、環保以及文明施工成品保護方面的檢。2.89.負責處理工作范圍內的現場設計變更及簽證，并監督2.90.負責配合現場成本代表審核工作范圍內的工程進度款設計代表成本代表2.98.參與編制項目各工程的工程量清單；2.101.成本部代表由成本部派出，項目部管理；銷售代表2.106.現場臨時任務七、工程合同、付款審批流程表注：表中紅色部分為項目部工作八、重大業務審議制度證。1.4.項目組團開盤前樓盤價格表及普通折扣及銷售中樓盤1.5.處理客戶投訴退房及單戶累計超過5萬元以上的補償(不含維修)。結算、入住的調整。1.10.土建工程標段的劃分及甲供、甲控材料范圍的確定。公司各種經營管理會議或單獨組織會議，及時在規定的范圍內組織審議，具體審議內容、時間點、決策點、人員組成等見附件。必須有一位組長或副組長參加，全體組員必須參加；審議結果必須報全體組長、副組長及全體組員確認同意后才能有效。定組織審議并執行有效的審議結果；對不及時組織審議造成不良業務后果及擅自執行非有效審議結果的，將追究部門負責人及主管領導的責任。務評審表”，提交全體評審成員簽字確認。務運作中的合同、協議審批的附件，按照公司審批規定審批。十六、對外報建手續辦理流程十五、配套工程主要流程十七、準入證辦理操作流程九、圖紙管理規定十、文件管理辦法第一冊：公司管理規范工程管理規范一套工程管理指導書第二冊：施工合同第三冊：物資合同第四冊：公司來文第五冊：政府來文第六冊：施工單位來文第七冊：監理公司來文監理合同監理人員登記表及資格證書監理規劃監理細則監理例會紀要監理月報及審核意見其他來文第八冊：施工組織設計施工方案第九冊：設計變更建筑設計變更及圖紙會審紀要結構設計變更水電設計變更第十冊：工程簽證第十一冊：限價單/零星工程第十二冊：計劃管理項目發展計劃(營銷部門編制)總進度控制計劃及評審記錄施工圖紙交付計劃分判商進場計劃樣板確認計劃進場計劃資金使用計劃總進度計劃(施工單位)月計劃(施工單位)周計劃(施工單位)第十三冊：工程質量記錄第十四冊：材料設備管理樣板登記一覽表收(調)料單設備調試驗收記錄報公司文件發公司有關部門協辦單發總包、分包、監理報政府文件其他發文第十七冊：進度款支付工程進度款審批單物資進度款審批單扣款通知單獎/罰款通知單第十八冊：會議紀要公司每月工程例會紀要公司現場工作協調會紀要甲方召集專題會議紀要項目經理部內部會議紀要第十九冊：工程交工資料(甲方)甲方交工資料目錄(檔案館編制)各種甲方交工資料工程報建資料第二十冊：驗收報告材料進場驗收報告工程驗收報告(不需政府參與的驗收)履約評定表書收文后轉交項目經理助理，由經理助理判斷執行及傳閱人員，傳閱后須在傳閱文件上簽字并交項目秘書存檔；記。印章形式見《項目經理部印章》四、設計變更、現場簽證管理辦法<設計變更>更由設計部簽發，項目經理部執行；涉及土建、水暖電等專業的設計變更由項目經理部簽發，報設計部備案。負責對設計變更的合理性進行審核，設計變更涉及金額在5需上報評審委員會審批。未回復的變更申請，視為同意變更申請，由項目經理部發出設計變更通知，并執行。變更(或變更圖紙)原件存檔，并將變更(或圖紙)復印件轉發給現場專業工程師、監理公司及施工單位。字，并加蓋項目經理部專用章，否則視為無效設計變更。更的執行情況，監督監理公司對變更部位的整改情況進行驗收。驗收合格后，完成設計變更。<現場簽證>及成本管理部經理負責對現場簽證的合理性進行審核。簽證2萬元以上的現場簽證，須報成本部經理及工程總監審批；10萬元以上的簽證，需上報評審委員會進行審批。并監督監理公司對簽證部位的實施情況進行驗收。驗收合格<應急情況的處理>保工程工期，按照應急情況進行處理。權限或簽發權限的有關部門負責人同意后，由設計部(或項目經理部)負責人簽發并發放給施工單位及監理公司。此等未經標準程序批準的文件均為非正式文件，有關經辦專業工程師應在15天內，按正式程序補辦手續并注明十二、各部門對接內容<與規劃發展部><與項目事務部><與設計部>現場與圖紙有關的技術問題，服從項目總經理的管理；圖完成時，設計合同尾款由設計部與工程部共同施工圖完成后，施工圖、設計合同一起移交項目經理部管理，除重大設計變更外與設計單位的協調工作由項目部12．設計部應向項目部提供足夠數量的圖紙份數(見公司<與成本管理部><與銷售部>根據項目進展，按時參加項目部例會，指導與銷售有<與工程管理部>工程管理部制訂的各種管理規定，接受各種檢查20．執行工程管理部制訂的合同條款，對監理公司、施工22．協助對施工單位、監理公司、材料供應商等進行履約<與客戶服務部/物業公司>24．由項目部牽頭組織客服、物業及公司相關資源進行兩25．入住后由物業和客服接管房屋、環境、道路，項目部須向客服移交技術資料(竣工圖紙、設計變更、操作手冊)；工十一、竣工驗收、移交流程十三、會議活動內容<內部會議>理部經理或經理助理主持，議程如下：1.4.2項目經理部經理或經理助理對各成員和項目經理部上周工作進行評述，并安排下階段的工作；1.5項目秘書或指定工作人員負責記錄、整理會議內容。2.1會議時間：根據現場情況確定時間。2.3參加人員：公司有關領導、公司各相關職能部門人員、項目經理部總經理或其他項目經理部人員。2.4.1提出需要各職能部門協調解決的問題及解決問題的具<外部會議>會議時間：根據現場實際情況確定。3.3專題內容：針對項目質量、進度、安全的專題會議，如基礎驗槽、圖紙會審等。3.4參加人員：項目總經理或總經理助理、現場工程師、工程管理部或設計部工程師、監理公司代表、總包單位代表以在項目經理部或監理辦公室。4.2參加單位：項目經理部、在現場施工的各施工單位和監4.3主持單位為監理公司，會議紀要由監理公司編寫，經項4.4對于會議紀要或其他經有關方面共同討論形成的結論性文件，知會各施工司在收到文件后應予以核對，如有疑惑或異議，應于收文后三個工作日內以書面形式進行反饋。4.5會議主要議題為現場施工質量、進度、安全文明施工及各工種、各工序的配合。檢驗標準》視項目具體情況操作。主要內容應包括：屋面做法；墻體、窗洞做法；散熱器/地采暖做法；衛生間側墻、地面做法；鋼制欄桿除銹做法；門窗質量展示樣板；電器開關、面板質量展示樣板；戶內給排水管材質量展示樣板等。六、計劃管理辦法計劃管理辦法見(《工程進度控制及管理辦法》及《里文件夾二、公司組織架構十八、工程管理指導書目錄2.項目經理部管理架構2主要崗位職位描述目總進度計劃進度計劃3.5項目里程碑進度控制計劃項目招標計劃材料樣板審定計劃2甲供材料采購計劃5.4不合格材料管理程序6.質量保證措施6.2重點分項工程施工方案及技術措施施工質量檢驗計劃6.4不合格施工管理程序工程驗收管理程序工程驗收資料清單7.文件管理7.4文件簽署、審批、傳閱、存檔、更改7.5公司計劃、設計文件的管理7.6工程竣工資料管理8.合同管理及成本控制措施9.會議制度10.現場環境管理11.3施工安全管理13.3合同有關內容培訓13.4質量、進度控制培訓15.其他17.項目經理部《工程管理指導書》傳閱、修改記錄十四、項目成本管理工作流程指引(成本部適用)4.產值、資金計劃審核，付款臺帳建立；二、基本原則1.工程造價確定原則(順序優先)■■合同價■■■中標價(或三家比價最低價)合同規定確定方式市場詢價2.造價工程師行為準則■成本責任優先3.現場簽證、設計變更事前辦理原則三、操作流程■■■■■■■■(2)工作條件(前提)(3)工作流程(4)需注意檢查事項結算資料必須齊全——結算工作交接單、結算件2份、全部簽證變更及洽商原件、竣工圖(如需要)；工程結算工作交接單需注意事項■工程結算工作交接單各項內容須填寫完整；■工程結算工作交接單中工程質量必須達到合同規定內容；■存在合同外增減工程，需有項目部或設計部相關人員簽字，并至少有相應部門經理簽字，審批權限按現場簽證和設■提供工程結算工作交接單同時宜由工程組提供承包方聯■以上各項存在不清晰、不明確現象退回經辦人；關于現場簽證、設計變更、竣工圖需注意事項■現場簽證和設計變更單順序號不連貫、公章及簽字不全，驗收欄中無施工后完成情況不得作為結算書附件參與結算；結算工作注意事項■■■■結算前必須認真閱讀合同不少于一遍；結算前必須向施工單位說明我公司的復審制度；結算前原則上造價工程師應先核算工程量；填寫結算定案單需注意事項■■■■在結算定案后結算定案單經辦人需留相關人員聯系方式；結算定案單公章必須與合同原件上的公章一致；工程結算定案單中建筑規模、單位造價必須填寫齊全；(5)權限10萬元以上報項目總經理簽字后報經成本管理部經理簽字，(6)參考文件《預結算管理辦法》《結算樣表》2.現場簽證管理■施工過程中出現的各種技術措施處理；■在施工過程中，由于施工條件變化、地下狀況(土質、地下水、構筑物及管線等)變化，導致工程量增減，材料代換■發包單位在施工合同之外，委托承包單位施工的零星工■施工過程中出現的獎勵和索賠問題；3.確定簽證原因及責任歸屬；(2)工作條件(前提)■工程組或設計部提供現場簽證單；(3)工作流程不合格(4)現場簽證單需注意檢查事項■變更原因、內容明確：作法標識明確，可以清晰計算工程量，增減工程表示清晰,可以清楚分清簽證最終變化結果是材料替代、建筑作法細化、設計缺陷彌補、增加零星工程。簽證內容的表述以第三者可依據此單獨立確認工程量和變更提出部門及簽證原因必須明確；員可對現場工程量進行抽查核對。以上各項存在不清晰、不明確現象退回經辦人；特別是在竣工前集中補辦)；現場簽證單臺帳說明(具體格式見附表)■匯總表按合同分類，同一合同對應內容按土建、水、電、暖分項工程分數量、金額匯總；現場簽證編號規則見<沈陽公司成本管理軟件管理規范>■明細表按相關合同對應的單體項目分類(5)權限2萬元以上必須報成本管理部部門經理(簽字欄中注明報成本管理部)；(6)常見問題解決辦法■簽證內容涉及市場定價材料或工藝；2.非甲控、甲供材料，且金額在五萬以下，由甲方經辦人提供并由工程組確認三家以上且不少于需確定廠家或施工單位的數量一倍的供應商名單(短名單)，造價工程師主持同否則退回經辦人重新報價；金額在五萬元以上，由工程管理■簽證內容涉及質量和效果如何確定；解決辦法：工程組或其它部門提供的簽證單所涉及的質量和效果，成本人員可視為公司其它部門認可，公司可以接受的質量和效果；成本人員有權利對存在的質量問題提出置疑；(7)參考文件《設計變更及現場簽證管理辦法》《簽證登記臺帳》3.設計變更管理■由于設計單位的施工圖出現錯、漏、碰、缺等情況，而導致做法變動、材料代換或其他變更事項；■由于工程管理部、項目經理部、監理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術措施等，而導致做法變動、材料致做法變更、材料代換或其他變更事項；(2)工作條件(前提)■工程組或設計部提供設計變更單；(3)工作流程不合格格(4)設計變更單需注意檢查事項■接收設計變更后首先造價工程師應對設計變更的合理性進行初步復核，并有責任提出修改意見；■各項內容填寫完整，特別需注意施工單位、變更范圍等，變更內容做法標識明確，增減工程標識清晰。變更內容的表述以第三者可依據此單獨立確認工程量和變更工程單價為確；■甲方主辦人須簽字；會簽欄中各部門均確認完畢，無反對以上各項存在不清晰、不明確現象退回經辦人；限補辦現場簽證，特別是在竣工前集中補辦)；設計變更單臺帳說明(具體格式見附表)■匯總表按合同分類，同一合同對應內容按土建、水、電、暖分項工程分數量、金額匯總；設計變更編號規則見<沈陽公司成本管理軟件管理規范>■明細表按相關合同對應的單體項目分類(5)權限5萬元以下項目總經理簽字生效；5萬元以上必須報成本管理部、設計工程等相關職能部門。(6)常見問題解決辦法或人員確認；■變更內容涉及市場定價材料或工藝；解決辦法：同簽證相關內容處理方式相同；(6)參考文件《設計及變更簽證管理辦法》《設計變更登記臺帳》4.產值、資金計劃審核工程竣工結算付款審批表填寫內容■■填寫施工單位原報預算造價(序號一)；填寫結算造價(序號二)；工程進度付款申請表填寫內容■填寫＜審定產值＞欄內全部內容；■注意審核＜合同簽約總價款＞及＜調整后的合同總價款■若存在甲方分包項目將該產值扣除；資金計劃收集及編制(此職能歸屬最終以項目總經理的安排情況，復核各家的產值，按合同付款條件編制資金計劃；■主體以外且樓盤工程師可簡單拆分造價的項目的資金計劃，由樓盤工程師提供項目及資金計劃，造價工程師收集各位樓盤工程師的資金計劃并匯總后編制總資金計劃；■樓盤工程師無法簡單拆分造價的項目由造價工程師負責分進度產值，編制資金計劃；■“七支付質保金”項目資金計劃由客務服務部提供；■“八營銷推廣費、十現金流入”項目資金計劃由銷售部提■“九售后服務費”由客戶服務部提供；(2)工作條件(前提)■經辦人提供工程竣工結算付款審批表或工程付款審批表；3)工程付款流程(成本部內部流程)資金計劃收集及編制流程(4)需注意檢查事項工程竣工結算付款審批表(成本部內部流程)■項目經理部內容填寫完整，項目總經理已經簽字；■以上各項存在不清晰、不明確現象退回經辦人；工程付款審批表■“經手人”以上(含)填寫完整；合同履行情況與合同規定一致；(5)權限工程竣工結算付款權限(6)常見問題及解決辦法解決辦法：至少填寫“累計完成產值合計”一欄；(7)參考文件《資金計劃表》《工程付款審批表》《工程竣工結算付款審批表》報價(含三家比價)，合同價格審核；(1)工作內容單的編制(外委咨詢公司的工程量清單負責核定)；■定標中造價條款的審定，并確定最低報價；(2)工作條件(前提)(3)工作流程■圖紙是否有設計部、工程管理部經理或以上人員簽字；■圖紙細部尺寸是否足以核定造價；單價包干形式(或按現行的當地定額結算)；紙及現場情況復核工程量清單的義務，并最終對工程量清單承■相關部門提供的廠商或施工單位的名單(短名單)不少于三家且不少于需確定廠家或施工單位的一倍；且在發標前要求主辦部門確認投標或比價單位的資質；工條件、工程量、產品規格、施工標準等)；報價不實的廠家或施工單位提出警告后，二次報價仍高于市場價格0.5倍或低于市場價格0.5倍，該次報價作廢，并通告各成本人員，取消該廠家對萬科投標報價的權利；■最低報價確定原則：工程量清單報價中總價最低；單價包干報價中應預估實際各分部分項工程比例統一虛擬工程量后，采用綜合報價最低的報價，采用單價包干形式應特別注意預計增加材料用量最大的材料單價；■甲控材料管理應參照招投標管理規定執行，并建立臺帳；(5)權限5萬元以下項目部負責；(6)參考文件《集團工程招標管理辦法》《網上采購管理辦法》6.成本動態管理(1)工作內容■以成本指導書內容指導項目部有關造價工作；(2)工作流程(3)注意事項■當月發生簽證、變更單筆造價超過5萬元，應于當周報成■■■■每月報表中簽證、變更應按合同分類；當需調整目標成本，要嚴格覆行目標調整審批流程。范的工程內容、合同)，非市場因素調整目標成本單價(調整材料選型、品牌、檔次，調整常規費率等)；(4)參考文件《項目成本月報表》7.現場臨時任務(1)工作內容■配合其它部門工作(成本咨詢)；(2)注意事項■現場成本工程師的臨時任務原則上應以不超出現場成本工程師崗位職責說明書的范圍為標準，如確有偶然性超出也■現場臨時任務每周不宜超過二個工作日且每月累計不應超過五個工作日，出現超過現象應向項目部或人力資源部書(1)本指引由成本管理部負責解釋、修訂；(2)本指引中所有參考文件均由成本管理部提供；(3)本指引屬公司成本管理重要體系文件之一，持有人不得復印、拷貝、轉借公司外部人員，并對本指引內容負有保密萬科住宅統一設計要求萬科住宅統一設計要求供設計參考依據，使設計處于受控狀態，杜絕設計常見錯、漏、碰、缺等問題出現，提高萬科住宅品質；3.為設計部設計人員提供技術流程指導。2.圖紙編制深度統一技術措施3.重點部位營造作法典型構造節點計單位提供設計參考依據和為設計部設計人員提供技術流2．本《要求》僅對建筑專業，其他專業要求見工程管理相和習慣做法提供參考，在正常情況下，各分公司設計部應按請提前知會集團設計工程部，以便集團設計工程部及時對要求》進行改進。第一部分：住宅設計統一技術措施三．公用空間第二部分：圖紙編制深度統一要求第三部分：重點部位營造作法一．屋面㈠東北地區屋面構造作法⑵上人平屋面⑶非上人平屋面⑷種植屋頂㈡華北地區屋面構造作法⑵上人平屋面⑶非上人平屋面⑷種植屋頂㈢華東地區屋面構造作法⑵上人平屋面⑶非上人平屋面⑷種植屋頂㈣華南地區屋面構造作法⑴坡屋面(≯30°)⑵上人平屋面⑶非上人平屋面⑷種植屋頂二．衛生間㈠樓面構造作法㈡墻體構造作法⑴墻體材料⑵導墻作法⑶墻體防水第四部分：典型構造節點(此部分后補)第一部分住宅設計統一技術措施總平面設計1.1建筑平面搭接錯位時，h值(凈尺寸)不宜大于2.4m，2.1總圖中應做好消防車道及消防車登高面設計，注意人車分流；當消防車道下面為地下室時，結構應考慮消防車總重2.2.1登高面宜在用的紅線內解決，條件限制時可利用綠化2.2.2當建筑物凹入處進深不大于4m(凈寬)時，該凹入范(凈寬)，該寬度可不計入建筑周邊總長度。2.3.1高層建筑周圍宜設環形或沿建筑的兩個長邊設置消防車道的坡度：登高面≯1％，其它處≯7％。m應設穿過高層建筑的消防通道。2.3.7高層建筑應設有連通街道和內院的人行通道，通道之計3.1住宅出入口處應設置人車分流專用通道；當商住樓住戶大堂與流量大的商業服務空間臨近時，商業用房的貨運出入全隱患。4.1總平面設計時應在小區顯著位置(如入口附近)設置管4.2應在住宅(區)的下風向和較隱蔽處設垃圾站，其面積垃圾站地面及內壁宜貼光滑、宜清潔材料，并配置給排水設4.3箱式變電在總圖中要綜合考慮，不應設在入口附近，建間距不小于9m，以免影響景觀和采光。5．摩托車、自行車存放5.1總圖中應結合綠化設置摩托車、自行車存棚(庫)，其與主體建筑的間距不宜小于9m；偏低檔次的住宅項目，宜按每戶一輛自行車、每十戶一輛摩托車設置。5.2出于安全問題,自行車庫不宜設在地下車庫內，應單獨考二.單元戶型設計1.單元戶型基本設計要求.8m，檔次較應減少開向起居廳的門洞，布置家具的墻面直線長度不應小1.4平面有凹槽的高層住宅，其凹槽的開口寬度不應小于1.5避免臥室緊靠電梯井道，如無法解決則應采取相應降噪1.6復式住宅頂層衛生間設在下層臥室上方時不應采用下排.7戶內通向所有房間的走道凈寬不宜小于1000；當走道長9門寬大于900的儲藏室門宜采用推拉或外開平開門以增1.10北方地區首層為架空車庫時二層地面應采取保溫措施。行定期通風換氣，且內門門下空隙不應小于25。2.1玄關內應考慮衣帽鏡、柜的設置空間，凈寬宜≥1500。2.2戶配電箱應避免與對講機、開關及門鈴一同設置，以免發生沖突；戶配電箱所龕入墻面可適當加寬為120；門鈴宜采用遙控式門鈴；對講機距門邊的距離宜大于100，其下方3.1中、高檔住宅廚房面積不應小于5m2；單排布置設備的3.2櫥柜布置應遵循洗、切、炒的流線，以間距800、單排布置為宜。爐灶應避開窗口設置；櫥柜進深宜550，長度在考慮微波爐、消毒柜的位置，并設相應的插座；電器插座應避免靠近水盆、灶具。(廚房具體設計可詳集團設計工程部廚房主要設備尺寸表設備名稱長(mm)寬(mm)高(mm)抽油煙機800300-350根據油煙機型配合確定3.3冰箱位寬度不小于650，若考慮美式大冰箱尺寸應為800；注意冰箱門的開啟方便及冰箱散熱。3.4如洗衣機設在廚房，預留機位應不小于600x600；廚房僅在布置有洗衣機時設防止溢流和干涸的專用排水地漏地3.5洗菜盆，洗手盆建議采用底出水供水方式。3.8廚房應設排煙道；中高檔廚房應結合煙道設計管道井。 (排煙道尺寸表詳見“二.單元戶型設計――9.油煙機”)為便于迅速排除油煙和異味，廚房外窗或外墻宜設換氣扇。防潮措施，北方地區尤其要注意。3.11廚房樓面結構板未降板時應設門檻。3.12廚房門下端如設百頁通風口，其外形尺寸不小于4.衛生間4.1當兩戶衛生間位于凹槽相對布置時，窗應錯位布置避免通視；衛生間窗宜采用磨砂玻璃。4.2衛生間門應在隱蔽處開設；直接開向起居廳的衛生間應室墻面布置。間設施(衛生間具體設計可詳集團設計工程部之《廚4.4.1公用衛生間宜以柱盆或掛式臺盆為主，柱盆或臺盆邊4.4.3臺盆鏡面寬度應與臺面長度相同且鏡面底邊距臺面的400。4.7普通有外窗的衛生間排氣扇應安裝在窗固定扇上；高檔次宜結合吊頂設吸頂式排風扇；無外窗的衛生間排氣扇應與通風道排風口相連。4.8不宜采用下沉式衛生間設計；如條件限制必須采用時，衛生間樓面應為抗滲混凝土，給水管管材宜采用新型管材，水平溢流管應接至排水立管。4.9排水設計時嚴禁將給水管明設在浴缸底部；施工時要注意浴缸底部一定做防水層。相匹配；應設管道井。成品排風道選用表層數尺寸注：1.高層排風道宜采用“主－次－主”變壓式風道，且防止串味應采用單雙層分別排風系統。2．高層排風道排風口應有防火止回閥，加工廠應隨風道統布置，避免潔具正下方是大梁，導致無法居中安裝。4.13復式住宅當頂層衛生間設在下層臥室上方時不應采用處應設防止溢流和干涸專用地漏。并靠近浴盆或淋浴噴頭。4.18管線設計要合理，避免影響放置浴盆、淋浴房及開窗；理被二次裝修打穿漏水。4.19插座應靠近鏡臺設置并避免設在毛巾桿的下方。4.20北方地區衛生間散熱片位置設計時一定要與電氣專業互相配合以免互相矛盾,如將插座設在散熱片的后面。4.21室內的PVC管線應設置消音措施以減少上下水管道噪應設防止溢流和干涸專用排水地漏；陽臺欄板要考慮洗衣機位的擺放避免鏤空；當洗衣機置于窗下時，窗臺高度不宜小過大影響室內采光。防止幼兒攀爬，減少安全隱患。5.6頂層陽臺應設頂板；復式住宅的陽臺應考慮晾衣及遮陽5.7北方地區生活陽臺應設計為封閉陽臺，且欄板及頂層陽臺頂部要設保溫以防止產生結露；底為架空的封閉陽臺應在5.8陽臺排水禁止散排應設地漏，地漏的位置建筑專業要結合雨水管，宜靠近外墻、陽臺角端設置，不宜設在門口；陽臺地面應向地漏找坡。5.9陽臺門應選用密閉效果好、質量高的產品，不宜采用門聯窗；考慮室內鑲地板的高度，陽臺門下門框高度不應小于50，避免使室內完成面高于門框，影響美觀且不防水；北方地區開敞陽臺門窗應為保溫門窗。安全因素。理；北方地區高層住宅宜采充分考慮安全性，玻璃厚度6.1門洞口宜按如下尺寸設計:通風百頁；無百頁者，門下空隙不應小于25。6.1.4衛生間門750x2100，位于門洞外樘；門下方宜設6.4住戶首層外檐門窗需考慮防盜設施。窗護欄(窗外為陽臺或平臺時不受此限制)。7.4凸窗遮陽板在墻根處應設導流槽，以免遮陽板上的水停留時間過長，導致砌體外墻滲漏；或者在遮陽板外墻挑檐位置設﹥100高混凝土止水坎(詳第四部分節點詳圖)。裝排風扇，并在相應位置設中心距地2000的電源插座，固定扇開關和頂燈開關一起設于衛生間門口。廚衛橫向管線應免擋窗。備污水管不穿洞(走梁下)，可降低到2200。7.8未設陽臺的起居廳大窗開啟扇最少有兩扇，以便于空調7.9兩側未設混凝土擋板的凸窗設計時應考慮風向因素，開啟扇不應面向主導風向以免引起漏水。免雜物導致凸窗臺底板部及窗角處滲水。風,開啟扇面積不小于房間地板面積的1/20且廚房不得小于0.6㎡；凸窗不應采用較特殊、拼接過多的窗型。7.12北方地區凸窗上、下封板一定要貼保溫板或抹保溫砂漿，以免墻體交接處產生結露。7.13位于轉角處的窗(陽臺門)應避免視線干擾。8.1采用分體式空調，空調室內機應避免對床直吹；戶型單元平面圖應繪制家具布置圖并確定室內機位置。8.2.1空調機位應考慮便于安裝及維修(不必用吊籃)；8.2.2不宜設在凸窗窗臺板下面，應靠近門窗洞口設置；8.2.3位于凹槽處距離過近而對吹的兩個室外機應相互錯8.2.4如空調板設于衛生間外墻，衛生間的窗戶開啟扇應考常用分體空調室內、室外機參考尺寸型號室內機室外機長高厚長高厚注：本表為偏大機型尺寸，僅供參考；不同品牌外形尺寸略8.5大面積起居廳要考慮大功率空調或柜機，應考慮柜機留8.6普通分體空調冷凝水管應預埋，避免直接插入雨水管中(特別是北方地區)；標準層留三通，距地1800；三通口留于室內時，考慮美觀高度可適當上移。(詳第四部分節點詳8.8北方特別是東北地區空調板應設保溫減少冷橋。8.9低檔項目宜考慮窗式空調的安裝。成品排煙道選用表層數尺寸串煙串味應采用單雙層分別排風系統。2．高層排煙道排風口應有防火止回閥，加工廠應隨煙道統式；注意預留安裝空間和電源插座；廚房與衛生間合用時宜考10.2北方地區如熱水器設在生活陽臺內，則陽臺應設保溫。10.4熱水管(鋁塑管)埋墻時容易被設釘槍打穿，與之相連衛生間安裝毛巾桿等配件時應注意。11.1插座、開關(散熱器)應結合家具布置合理設計，避免與門的開啟方向、流線相矛盾；床頭柜、電視柜書桌處應設插座，門口、空調附近設開關；廚房應考慮微波爐、消毒柜的位置，并設相應的插座，且電器插座應避免靠近水盆、灶具。建筑專業平面門窗進行修改時應及時照會設備專業。11.2北方地區采用集中供暖方案時，散熱器的設置應與水、電專業密切配合，校對散熱器、插座、開關以及給排水管位置，以免發生沖突,如將插座置于散熱器的后面。11.3可視對講、門鈴、玄關燈開關離入戶門邊距離宜≥100，要考慮玄關、鞋柜的位置。應結合字臺及插座設計。12.1建、結、水、暖(空調)、電各專業應在初步設計、施工圖設計時分階段進行專業會審，各留洞位置應與雨落管、排污管位置相協調以免發生沖突；大型洞口應計算洞頂標高，以免與樓板、梁發生沖突。12.2.1避免梁偏向降板房間一邊而使地面出臺；12.2.2避免位于隔墻上的梁偏向起居室、餐廳一側；12.2.3避免衛生間座廁正下方是大梁，導致無法居中安裝；12.2.4房間中部及門頂不應見梁；室內明梁下皮不應低于12.3洗衣機進水龍頭應采用接口式。1％坡坡向門外。1.2設置電梯的住宅單元入口臺階處應設坡道，以方便殘疾人、嬰兒車通行及用戶搬運。1.3管道不宜集中設在單元入口處；如設置應用輕質隔板加方地區高層住宅首層大廳應進行采暖設計。2.1樓梯外窗宜采用推拉窗，窗臺高小于900的窗及通窗應2.2高層住宅樓梯消火栓明設在休息平臺處時，休息平臺寬度應比正常寬度加寬200，同時設計時應注意消火栓上皮與2.3