項目響應書商洛市場分析與判斷

（一）市場總體行業形勢分析（二）市場供需情況分析（三）片區消費群體特征分析（四）市場同類產品競爭水平分析（五）市場走勢預測與判斷（一）市場總體行業形勢分析1、綜述2、商洛市總體經濟發展狀況商洛歷年地區生產總值及增速億元%（1）GDP的構成（2）工業的發展（3）固定資產投資1、商業貿易和物價（二）市場供需情況分析2、社會消費品零售額3、人口收入4、財政和金融5、交通運輸、郵電通訊和旅游（三）片區消費群體特征分析1、商洛市北新街消費特征分析（2）自然商圈居民調查（1）商圈概況（3）商圈內主要經營產品總戶數總人口數主職業層主文化層購物者年齡層月均收入月食品消費支出約0.67萬約2萬20-45歲23-55歲15-66歲1500-2200元1000元2、商洛市中心街商圈調查（2）自然商圈居民調查（1）商圈概況（3）商圈內主要經營產品總戶數總人口數主職業層主文化層購物者年齡層月均收入月食品消費支出約0.166萬約0.5萬20-45歲23-55歲16-65歲約812元約560元3、商洛市黃沙橋商圈調查（1）商圈概況

（2）自然商圈居民調查總戶數總人口數主職業層主文化層購物者年齡層月均收入月食品消費支出約0.042萬約0.12萬24-50歲25-55歲15-60歲約750元約600元綜合消費調研分析（1）一般消費支出比例（2）消費者經常購物場所（3）消費者主要消費超市（4）消費者經常購買的物品（5）消費能力調查（5.1）就餐金額（5.2）酒店價位選擇（5.3）消費者關注消費項目4、消費者市場調查與分析（四）市場同類產品競爭水平分析1、商洛市百貨商場調查統計2、休閑娛樂調查3、綜述

1、優勢S1、區位政治經濟發展優勢S2、項目成本優勢S3、開發商的商業前瞻意識2、劣勢W1、周邊現有商業環境較差W2、消費者購買力不足W3、商業氣氛欠缺（五）市場走勢預測與判斷3、機會O1、商洛市場帶來的機會O2、項目自身帶來的機會O3、商洛市場的發展需求O4、商洛消費需求的快速增長4、威脅T1、商洛人消費習慣和消費觀念的改變T2、城市市場地位與主力店、品牌商對商洛市場的認同顧問咨詢理念與思路

（一）項目本體（二）項目總體定位（三）運營管理核心問題歸納（四）項目商業運營及招商總體方案，商業運營提供的主要服務內容（五）對項目商業的業態定位及鋪位劃分（六）項目商業部分的目標群體定位（七）項目商業公共設施及設備的投入標準（八）項目商業鋪位裝修及標準建議（九）項目招商費用及運營費用預算1、項目概況2、區域位置3、交通狀況（一）項目本體4、周邊配套5、項目未來發展展望（1）項目商圈特征（2）項目發展展望商洛市乃至商洛地區首座多功能配套的時尚精品百貨中心（二）項目總體定位（1）標志性——打造商洛商業城市絕對地標（2）品牌性——商洛首個中高檔品牌匯聚地（3）時尚性——營造便捷溫馨的消費環境（4）區域性——捕獲城市中高端消費者市場1、整體定位思路四大特性打造商洛時尚精品百貨中心第一家2、整體定位建議345678921項目案名：春天百貨、新世紀百貨（暫定）項目形象：標志性、品牌性、時尚性、區域性。項目功能項目檔次項目業態價格定位消費市場招商客戶經營管理（三）運營管理核心問題歸納“商場管理，市場經營”1、統一規劃布局2、統一賣場形象3、統一人員管理4、統一質價管理5、統一營業時間6、統一售后服務7、統一營銷推廣8、統一物業管理9、統一賣場管理10、統一財務管理（四）項目商業運營及招商總體方案，商業運營提供的主要服務內容（1）招商進度安排1、招商總體方案（2）招商流程（3）招商范圍及對象（4）招商原則（5）招商策略（6）招商定價（7）招商保障2、運營管理方案及主要服務內容（1）工作目標（2）工作內容①成功開業②團隊組建及培訓③體系建設④經營管理①通過3-5年的整體運營，帶動該區域內商業的快速發展，使本項目成為商洛地區具有較強影響力和號召力的商業品牌。②提升項目整體價值，保證項目穩定、持續經營，實現商業的不斷升值，完成每年的經營管理目標和銷售任務。（五）對項目商業的業態定位及鋪位劃分1、物業規劃建議2、規劃圖建議（附新平面規劃圖）一層動線平面圖二層動線平面圖三層動線平面圖備注：地下一層、五層為對外整租部分，在此未做動線劃分。四層動線平面圖功能配置：（1）方案一3、業態功能定位及平面色塊圖樓層主題業態定位負一層精致生活館生活超市、便利店等一層時尚精品館化妝品、珠寶首飾、鞋帽、鐘表、鐘表維修、客戶服務中心二層伊人名媛少女裝、淑女裝、精品女裝、女內系列（女內、孕婦裝、家居休閑）、女包、精品擺件三層活力紳士館男士正裝、商務休閑、男士內衣、男士精品、箱包、運動系列四層數碼·悅家·童尚館電子數碼、兒童系列（童裝、童鞋、童玩），嬰幼兒系列、床品家紡五層馨逸休閑館休閑、茶吧、棋牌地下一層業態定位及鋪位劃分平面圖一層業態定位及鋪位劃分平面圖二層業態定位及鋪位劃分平面圖三層業態定位及鋪位劃分平面圖四層業態定位及鋪位劃分平面圖五層業態定位及鋪位劃分平面圖（2）方案二：（備選）各類主力店的集合體備注：一二層優先考慮引進國美、蘇寧。樓層主題業態定位負一層尚品生活超市大型生活超市一層大型超市、家電賣場大、小家電、郵政、銀行等。二層家電賣場大家電（冰箱，洗衣機，空調、廚衛等）三層電子數碼四層休閑娛樂簡餐五層尚品茶樓休閑、茶吧、棋牌地下一層一層二層三層四層五層（六）項目商業部分的目標群體定位序號目標消費群人均月收入比例消費需求點1企業老板、高級管理人員5000-100005%追求品牌、生活品位及質量；注重消費環境及服務2私營企業主、商務白領、公務員2000-500015%追求較高層次購物、文化、娛樂、享受3中青年家庭800-200050%追求時尚、潮流4縣城及其它800以下30%日常生活消費（七）項目商業公共設施及設備的投入標準1、項目物業需求建議建議二、關于空調系統建議一、關于電力系統建議四、關于監控設備建議五、關于設置電話纜線建議六、關于電訊信號放大設備建議七、廣播系統建議八、關于消防系統2、設備設施建議3、樓體外立面建議4、廣場設施建議（八）項目商業鋪位裝修及標準建議1、關于百貨商場空間設計、動線、店鋪分割建議（1）門廳、共享空間、休息區的設置建議（2）動線設置建議（3）店鋪分割建議建議一、天花吊頂建議二、地面鋪設建議三、商鋪隔斷2、商場一裝工程建議建議四、墻面、柱體包裝及景觀、休閑用具配置建議五、商場天花和地面相對應建議六、加強對步行（消防疏散）通道的照明和商業氣氛營造建議七、建立清晰、方便的導購和顧客自我方位識別系統

3、商場二次裝修標準建議（1）商戶需提交的裝修圖紙要求①總平面圖②裝修效果圖③電路圖④展示柜、陳列架⑤標識、形象板（2）商戶裝修標準建議①平面布局設計②展示柜③吊掛燈帶（3）商戶選材和施工建議①展示柜②玻璃：③五金配件④照明及線路⑤試衣間⑥燈箱⑦形象墻施工建議：選材建議：①木器制品②玻璃制品③燈箱④照明設備二次裝修時照明設備的采用需達到以下效果：無論是白天還是晚上，都要保持通道和中庭有足夠的照明度，以照明的燈光顯示出整個商場的通透感，并通過光線的變化來增加通道的趣味性。按不同區域配強、弱光，重視營造空間氣氛，通道的照明不能夠對商場和店面早場不良干擾，影響和妨礙店面和櫥窗展示。為了使商品更為醒目，吸引顧客的注意，照明部分應采用亮度較高的燈光，讓整個店鋪顯得明亮有朝氣。中庭周邊應配置強度較亮的燈光，應設置一定數量的照明筒燈，在中庭挑空部分，可利用提高中庭四周樓面的照明度，強調展示于樓面上的商品及標志。而其它部分的基本照明則可降低，以彰顯其對比效果。（4）照明商業運營招商總體報價本次招標服務的總體報價為：人民幣陸拾柒萬叁仟陸佰元。1、招商費用預算時代華城招商報價為人民幣肆拾玖萬叁仟陸佰元整元；2、運營費用預算時代華城項目商業運營總報價為人民幣拾捌萬元整。（九）項目招商費用及運營費用預算工作方法與計劃

項目時間備注調研30天從調研開始到調研結束，30天。共分三個階段：第一階段，市場調查，共計15天；第二階段，調查分析，共計10天；第三階段，調查總結，形成報告，共計5天。定位5天從調研結束后開始到定位結束形成報告，共計5天。規劃5天從定位結束后開始到規劃結束形成報告，共計5天。招商開業180天從確定招商開始起到結束預計180天。運營管理進入運營期策劃服務內容

第一階段調研定位1、市場調研2、項目定位3、規劃設計在項目所在地開展專業的市場調研分析工作；城市社會經濟環境分析、自然資源環境分析、政策環境分析、人口情況分析；城市定位、規劃及未來發展方向、趨勢分析；城市商業分析、城市商圈分析、區域專業市場分析、投資意向分析；城市商業投資環境、競爭環境及發展趨勢分析；市居民的經濟環境、消費環境分析；城市消費群細分、消費者消費行為、購買力、主力消費群構成、消費者綜合SWOT分析；項目競爭者分析，包括：商業環境、物業特點、品牌構成、交通動線、租金及經營狀態、推廣經營、競爭SWOT分析；項目自身情況分析、項目基本情況分析、項目建設條件分析、項目周邊環境分析、項目周邊配套分析、項目周邊規劃；項目SWOT整合分析。1、市場調研（1）工作內容項目案名定位；目標消費市場定位；業態定位；價格定位；功能定位；檔次定位；招商定位；形象定位；營銷推廣定位；經營管理定位。2、項目定位（1）工作內容項目配套設施設備的規劃設計建議、咨詢；店鋪規劃、分割及面積分攤控制方面的咨詢；提供項目一次裝修建議、咨詢；提供項目二次裝修建議、咨詢。項目店鋪的規劃和分割及圖紙制作；店鋪分割的面積測算（圖紙測算并標注）；項目店鋪面積實際測量的咨詢；項目內部裝修風格、形象、色彩等方案的設計及顧問咨詢；一次裝修電氣設備的配備、設置及顧問咨詢；項目內部照明、外部照明設計及顧問咨詢；提供消防設備、設施的設計及顧問咨詢；提供給排水系統設置及顧問咨詢；項目空調系統的設置及顧問咨詢；項目外立面形象設計及顧問咨詢；項目廣場形象設計及顧問咨詢；項目二次商裝中店鋪、專柜、貨架、柜臺、品牌LOGO、商品陳列、二次照明等方面設計需求的設計、建議及咨詢；項目二次商裝涉及到的安全保衛、衛生保潔、工程施工計劃制定、工程監理的顧問咨詢。3、規劃設計

（1）工作內容項目商用店鋪平面切割圖及切割說明一份；項目商用店鋪面積一覽表一份；項目商用店鋪面積公攤系數說明一份；項目內部裝修風格、形象、色彩建議書一份；項目一次裝修電氣設備的配備、設置建議書一份；項目內部照明、外部照明設計建議書一份；項目消防設備、設施的設計建議書一份；項目給排水系統設置建議書一份；項目空調系統的設置建議書一份；項目外立面形象設計建議書一份；項目廣場形象設計建議書一份；項目一次裝修中天地柱墻、空間環境設計建議書一份；項目二次商裝中店鋪、專柜、貨架、柜臺、品牌LOGO、商品陳列、二次照明等方面設計需求建議書一份；協助項目二次商裝的《安全保衛、衛生保潔制度》的制定；協助項目二次商裝的《安全用電制度》的制定；協助項目二次商裝的《工程施工計劃》的制定。（2）工作成果（1）招商準備期至招商實施階段（2）工作成果（3）項目推廣（開業）整體VI設計（4）工作成果第二階段招商和品牌推廣招商處的確定及設計裝修；招商架構及招商團隊的組建及確認；招商團隊制度及業務流程的制定；招商各類業務文案及經營合同的制定；招商手冊的設計及制作；文案策劃的準備；媒體廣告的策劃及設計；在物業平面確定的前提下，進行平面動線規劃及業種比例規劃；進行商鋪的分割及面積測算；商品類別平面布局圖規劃；各業態價格、優惠條件、合作年限、遞增的測算和確認；發布招商信息，吸引招商對象，制定品牌配伍表；招商登記至招商聚客階段，意向客戶篩選；正式招商至招商簽約階段；正式簽定合作合約；裝修方案的審批及裝修工作的跟進；開業企劃方案的制訂。（1）招商準備期至招商實施階段招商部制度及業務流程一份；經營合同及公約一份；招商手冊設計方案一份；平面規劃圖及色塊圖各一份；各業態品牌配伍表及備選品牌預案一份；合作條件、價格制定、優惠政策一份；招商策略、招商工具各一份；招商啟動會方案一份；媒體廣告策劃書一份；裝修管理制度及相關規定一份；裝修各類表格及進度表一份；招商開業倒計時表一份。（2）工作成果制定營銷策略；推廣方案及預算；項目分階段推廣策略；項目招商說明會推廣方案；項目開業推廣方案；品牌推廣整體VI設計，包括：包裝設計、宣傳品設計、戶外廣告、媒體廣告創意、活動包裝設計等；VIS視覺識別系統開發，包括：VI基礎設計系統：企業標志設計、企業標準字體、企業標準色、企業造型、企業象征圖形、企業專用印刷字體、基本要素組合規范等；VI應用設計系統：辦公事務用品設計、公共關系贈品設計、員工服裝、服飾規范、企業車體外觀設計、標志符號指示系統、銷售店面標識系統、企業商品包裝識別系統、企業廣告宣傳規范、展覽指示系統、再生工具等。（3）項目推廣（開業）整體VI設計制定整體營銷策略案一份；制定推廣方案及預算一份；全套VI系統設計方案一份；全套VIS系統設計方案一份；開業策劃案及慶典方案一份。（4）工作成果（1）前期營運管理（2）后期營運管理（3）工作成果第三階段運營管理項目建筑外觀、交通、景觀等建議；能源申報