七、評估項目實施方案鄭州市市國土資源局為了規范本級協議土地出讓和劃撥土地宗地評估行為，采用公開招標的方式確定土地評估中介機構。我公司擬投理，且符合鄭州市和具體估價對象的實際情況，特制訂本方案。一、機構人員組織、業務流程及崗位職責我公司具備從事河南省范圍內的土地評估業務的資質的機構，自公司成立以來一直從事涉及土地出讓、轉讓、土地劃撥、企業改制等地價評估工作。另外，除了日常的宗地評估外，本公司還承擔著中原出版傳媒投資控股集團有限公司下屬子公司企業改制項目等，本公司本公司具體負責該項目評估項目的負責人和土地估價師均是長期從事宗地地價評估的專職資深注冊土地估價師，從事過大量土地出讓、轉讓、劃撥、企業改制項目的評估工作，不但理論功底扎實、實踐經驗豐富，而且對河南省，尤其是鄭州市涉及土地出讓、轉讓、土地劃撥的有關政策、辦理流程有充分的了解，根據項目特點，本公司擬安排公司總經理徐進蘭為總負責人，孫的土地估價師成立兩個項目小組，負責具體項目的組織實施(詳見項目實施主要人員情況職責姓名學歷從業時間總負責人6孫建偉6第一組項目負責人鄭占蕊5第一組工作秦利軍34程超峰注冊土地估價師、注冊房地產估價師3第二組項目負責人趙新偉3第二組工作83張德恩3本公司宗地評估項目依據中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001)、中華人民共和國國家標準《城鎮土地分等定級規程》(CB/T18507—2001)、中華人民共和國國家標準《土家土地管理局第1號)及委托方提供的有關估價對象的資料(包括規劃設計資料、宗地圖及出讓前置條件和配套保障性住房的文件、委托評估約定書等)受理業務，之后進入估價程序到完成估價報告，主要1、明確評估的基本事項。內容主要包括估價對象(權屬、用途、面積等)、估價目的、基準日、價格類型、估價日期等。2、擬定估價作業計劃；3、收集資料，實地踏勘，分析整理相關資料，商討估價技術方4、選擇合適的估價方法，確定相關的技術參數，確定試算價格；二、項目工作進度安排的完成日期按照正常情況，承諾5個工作日完成，如果委托方有其他第4天撰寫估價報告并自審；三、項目實施技術路線四、確保工程質量、工期的技術和組織措施(一)質量方針(二)質量保證體系評估部對項目總經理和公司技術負責人負責。負責具體宗地評估寫項目日志；處理解決技術問題。審核部對公司技術負責人和技術組負責。負責編制項目質量計劃，認真按照《城鎮土地估價規程》中規定的合格評審要求，對評估數字準確、情況真實；制定質量不合格項目的糾正和預防措施，并監2、質量獎罰制度按照各崗位職責分工，能夠圓滿完成各自職責的，公司酌情給予物資獎勵和精神鼓勵。對于不能堅守崗位、玩3、評估結果一票否決制度在對宗地評估項目的各個階段堅持“三級檢查制度”的同時，公司堅決支持各級審核人員的工作，賦予其“一票否決”的權力，在公司內部三級檢查過程中，無論哪一級審核人員認定該分項質量達不到4、質量控制程序(1)文件和資料的控制針對管理性文件，由項目總經理負責與委托方進行溝通并索要管理性文件。現場勘查土地估價師負責具體宗地評估項目有關文件的收集、整理和歸檔。(2)技術控制嚴格執行中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001)、中華人民共和國國家標準《城鎮土地分等定級規程》(CB/T18507—2001)、中華人民共和國國家標準《土地利用現狀分類(GB/T21010—2007)及其他國家和河南省及鄭州市的相關規定，保證估價結果獨立、客觀、公正、公平。(3)質量記錄的控制宗地評估項目文件保存時間為二十年，在檔案室專人保留存放。文字記錄、照片及其他資料應注意保存環境條件，不能使之霉變，針對電子文件資料專門進行可移動硬盤備份并定期檢查，審批存放和失效銷毀由公司技術負責人負責。5、質量保證措施一般要求(1)認真貫徹質量方針，建立以項目總經理為質量第一責任者②實行三級質量檢查制，嚴格控制分部分項工程的質量。③加強人員培訓，提高技術素質。④對質量事故處理堅持“三不放過”的原則。(三)保證措施①對于涉及政府土地收益的宗地評估項目不同于一般的抵押、收集制度，每一位土地估價師每年采集一定數量的土地交易數據，③項目負責人和參加人員都是經過公司反復研究抽調的業務骨干，有豐富的工作經驗，他們可根據具體估價項目的特點，快速做出科學判斷，選擇合適的估價方法和技術路線，利用公司豐富的地價④因為我們每年都在做土地出讓項目評估工作，可利用已有的評估案例，提高報告撰寫的工作效率。6當前評估部每2天召開一次評估交流會，重點檢查評估項限期解決，確保工期的按時和提前完成。6評估項目承包制，各小組要按下達的評估項目準時完成任務，對提前完成的予以獎勵，對拖延工期的給予懲罰。積極組織技術人員，根據工期和項目需求，隨時增加技術人員。2、質量保證措施(1)建立評估項目質量管理體系，由項目總經理擔任該評估項目的總負責人，落實評估項目各級人員的職責，責任到人。格，在項目開展中對項目成員進行考核。(3)編制明確細致的質量計劃，在項目實施的過程中采取適宜的質量保證措施，抓好質量流程各環節的工作，明確每個崗位的質量責(4)嚴格按照城鎮土地估價規及省廳的技術規程進行操作。(5)對出現質量問題的小組，查明原因，嚴重者調出本項目。3、人員保證措施職責姓名學歷從業時間總負責人6項目負責人孫建偉6第一組項目負責人鄭占蕊5第一組工作秦利軍343第二組項目負責人趙新偉3第二組工作83張德恩35、資料保障6、組織保障究，根據估價師的特點和專長，成立了兩個項目組，為該項目提供專職服務。可從組織上保障項目的順利實施。7、嚴把質量關、確保報告高質量的措施為確保估價質量及工期的技術措施，在接受委托后，我公司將確定該項目總負責人，由總負責人安排車輛、人員、資金，然后安排一個工作組進行實地勘察，及收集資料，資料收集完成后，在實地踏勘基礎上成立一個由多名估價師成立的專項小組，對土地評估方法的選取，并試算估價結果，再集體討論進行初步試算結果進行調整，最終確定估價結果。總而言之，為保證項目質量及評估結果客觀、公正、合理，還要進行(1)審核程序評估人員在接受安排任務后，第一時間明確評估目的并進行外業進行說明然后后返還評估人員修改、評估人員在修改后，交給項目經理審核，項目經理審核后提交總經理審核，最后出具正式報告。(2)審核依據和標準《城鎮土地分等頂級規程》和《城鎮土地估價規程》中要求的方法、準則、原則和標準。以及《國土資源部辦公廳關于發布<國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》的通知>》(國土資廳用地使用權