目錄申報單位及項目概況REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析PAGEPAGEPAGEPAGE29第一章申報單位及項目概況1.1項目申請報告編制的依據(jù)1、《中華人民共和國行政許可法》2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》3、《中華人民共和國土地管理法》4、《中華人民共和國招標投標法》5、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》6、《黑XX省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定實施細則(修訂)》7、《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國發(fā)[2004]20號8、《企業(yè)投資項目核準暫行辦法》國家發(fā)改委令2004年第19號9、《黑XX省非政府性投資項目核準辦法》省政府令2004年第4號10、《黑XX省政府核準的投資項目目錄(2004年本)》黑發(fā)改投資[2006]50號11、《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》發(fā)改投資[2007]1169號12、《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》國家發(fā)展改革委、建設(shè)部投資[2006]1325號（包括《關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價參數(shù)》）13、國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)〔2010〕10號）14、國土資源部關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知（國土資發(fā)[2010]34號）15、國土資源部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知（國土資發(fā)〔2010〕151號）16、國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知（國辦發(fā)〔2011〕1號）17、XX縣人民政府辦公室《關(guān)于印發(fā)XX縣支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地小城鎮(zhèn)建設(shè)暫行規(guī)定的通知》（龍政辦發(fā)[2010]53號）18、項目開發(fā)單位提供的有關(guān)技術(shù)資料1.2項目申報單位概況XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓開發(fā)建設(shè)項目，是由黑XX省鑫瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的。黑XX省鑫瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住所在五大連池市青山鎮(zhèn)二道街農(nóng)電局家屬樓下（企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：231182100002109），主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。公司自2007年1月23日成立，即開始從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。企業(yè)注冊資本3000萬元，資產(chǎn)總額3000萬元（全部為流動資產(chǎn)）。黑XX省鑫瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是國家二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。主要工程有鑫瑞小區(qū)1#樓、鑫瑞綜合樓、鑫瑞小區(qū)2#樓、鑫瑞嘉園一期、鑫瑞嘉園二期、一建嘉園小區(qū)、鑫瑞嘉園三期、牡丹園、東城新天地小區(qū)等住宅綜合樓開發(fā)建設(shè)項目9項，總建筑面積25萬平方米，完成投資4億元，上繳利稅4千余萬元，工程質(zhì)量合格率達到100%，并多次獲省、市優(yōu)質(zhì)工程獎，2007年至2011年連續(xù)5年工程優(yōu)良品率達95%。現(xiàn)有企業(yè)年開發(fā)建設(shè)能力為15萬平方米。黑XX省鑫瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有專業(yè)管理人員23人，其中：建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)專業(yè)中級以上職稱的管理人員18名，專職會計人員3名，專職統(tǒng)計人員2名。黑XX省鑫瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的發(fā)展宗旨是：在房地產(chǎn)市場競爭激烈的情況下，堅持誠信經(jīng)營、客戶至上的經(jīng)營理念，不斷創(chuàng)新，抓住機遇，以建筑精品，綠色環(huán)保，創(chuàng)最佳人居環(huán)境為目標。堅持以人為本，一切為客戶著想，一切讓業(yè)主滿意。1.3項目概況1.3.1項目名稱XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓開發(fā)建設(shè)項目1.3.2項目負責(zé)人1.3.3項目建設(shè)的背景房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，素有永遠的朝陽產(chǎn)業(yè)之稱，其關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，在推動國民經(jīng)濟增長方面起到了積極的作用，是擴大社會就業(yè)途徑、促進投資和消費的多用利器。隨著改革開放的不斷深入，尤其是我國加入WTO以后，經(jīng)濟飛速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城鎮(zhèn)化速度加快，帶來了房地產(chǎn)需求的持續(xù)增長，此外，住宅貨幣化、城市拆遷及外來人口的增加，都成為住宅需求旺盛的有力支撐點。中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范運作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。總的看來，我國的房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一個“價值回歸、利潤回歸”的過程，呈現(xiàn)出一個健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的良好趨勢。1998年以來，各地區(qū)、各部門認真落實國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進展，房地產(chǎn)市場體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對拉動經(jīng)濟增長、推進城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。近幾年來，國家把房地產(chǎn)市場調(diào)控作為加強和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施。嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模。房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了積極成效，房地產(chǎn)開發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過快增長的勢頭得到有效控制。在看到調(diào)控取得了一定成績的同時，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題還十分突出。主要表現(xiàn)是：房地產(chǎn)市場發(fā)展及當(dāng)前主要問題一是市場需求偏大，供求矛盾突出。房地產(chǎn)市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過度擴張。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。二是市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。商品房市場中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。針對上以問題，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障，再到2007年央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令2007年第39號)、《國土資源部關(guān)于認真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2007〕236號），兩年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。房地產(chǎn)市場預(yù)測（1）、宏觀調(diào)控得到落實執(zhí)行。宏觀調(diào)控將進一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項目的繼續(xù)，使得各地市場熱點區(qū)域增多。國土資源部有關(guān)負責(zé)人就39號令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入年度供地計劃的廉租住房用地和經(jīng)濟適用住房用地。毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：90/70新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進行規(guī)范和整頓，維護市場健康運行。（2）、保障性住房開發(fā)規(guī)模增加。住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進一步觀望，進而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對改變。政府一方面嚴格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發(fā)。項目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩(wěn)定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時代”轉(zhuǎn)入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結(jié)。（3）、市場競爭更趨激烈。房地產(chǎn)企業(yè)并購多發(fā)，房地產(chǎn)市場洗牌加劇的現(xiàn)象將不斷增加，市場競爭激烈化，外資（或外資背景）開發(fā)商、投資者（含基金）將加大力度、加快速度進入市場或擴張。在運作方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、服務(wù)獲得競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)市場品牌化、企業(yè)經(jīng)營集團化、項目開發(fā)規(guī)模化趨勢將加強。從2007年11月1日開始生效的土地新政如果真能嚴格執(zhí)行，土地利用將強化向適度密度、空中發(fā)展的趨勢，一些地塊可能被劃大為小。地塊規(guī)模的縮小將成為今后土地出讓的一大趨勢，出現(xiàn)“地王”的比率相對要減少。同時，政府對市場秩序的監(jiān)管、整頓將加強，房地產(chǎn)市場廣告執(zhí)法將加強，房地產(chǎn)市場（含土地市場）將進一步得到規(guī)范。在產(chǎn)品品質(zhì)與戶型設(shè)計方面，戶型適中、品質(zhì)較優(yōu)、設(shè)計合理、功能實用、環(huán)境較好、物業(yè)服務(wù)較好、祥和比較方便、配套較好、房價適當(dāng)、總價適當(dāng)?shù)钠放破髽I(yè)開發(fā)的中檔或中偏高檔產(chǎn)品將最受歡迎。不過，產(chǎn)品同質(zhì)化問題可能變得嚴重起來，而市場競爭日趨激烈，促使房地產(chǎn)企業(yè)強化包括應(yīng)用技術(shù)、設(shè)計、項目策劃、營銷推廣、經(jīng)營理念等方面的創(chuàng)新。（4）、市民消費沖動趨減。房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的同時，消費沖動將有所趨減，進而銷售速度減慢，銷售周期加長，“銷控”地位下降，房地產(chǎn)營銷回歸，企業(yè)將注重真正、有效的營銷策劃與市場推廣。目前過分依靠“概念”、“銷控”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。在不少城市，炒房回報預(yù)期并不高，房價持續(xù)高位增長而支撐炒房獲得高回報預(yù)期的基礎(chǔ)不牢靠，異地投資客撤走雖還不足以構(gòu)成對房地產(chǎn)市場整體的過大沖擊，但無疑對房價的變化構(gòu)成不少的沖擊。因為，往往30%的炒房者就可把整個城市市場的房價拉高，帶動其他70%的非炒房購房者追漲房價。同樣，一旦30%的炒房者退出市場，甚至只要10%—20%的異地投資客撤走，就可把整個城市市場的房價拉低，帶動其他非炒房購房者追跌房價。而且，往往是，大部分消費者看跌時，房價下跌的速度遠要比上漲的速度快、幅度大、面要廣，更具有“傳染性”。因此，房市要當(dāng)心、提防階段性需求休克進而購買休克的情況出現(xiàn)。同時，盡管市場總需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房的需求依然較大。不過，由于一些未來需求和房價上漲空間已被透支，房地產(chǎn)市場預(yù)期改變，市場觀望，保障性需求中的一部分仍可能在短期內(nèi)被抑制。別墅等高檔房需求在短期內(nèi)可能受挫，自住普通商品房、商住兩用房需求可能被較大地抑制。投資性尤其純投機性需求和商業(yè)地產(chǎn)、“升級換代”需求被抑制的成分最大。投資性高檔住宅銷售周期延長，房主力圖盡快套現(xiàn)，異地投資客撤離等現(xiàn)象將有所增加。房價整體可能在一定程度上逐漸回落。相比而言，保障性住房和小戶型的房價變化幅度要相對較小些，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價下降幅度可能相對較大些。（5）、企業(yè)風(fēng)險控制意識加強。由于市場異變，競爭加劇，再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本來普遍資產(chǎn)負債率偏高（多在70﹪以上，有的高達90﹪），這將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強風(fēng)險控制意識，越來越注重向外資（或外資背景）的開發(fā)商學(xué)習(xí)：既重視追求最大利潤的贏利管理，又重視必要的風(fēng)險控制。宏觀調(diào)控既要避免由投資過熱所可能導(dǎo)致的經(jīng)濟通脹，又避免產(chǎn)能過剩所可能產(chǎn)生的經(jīng)濟通縮。政府將盡力防止一些地方可能出現(xiàn)部分爛尾樓、房屋空置、甚至階段性供大于求的局面出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是良性的、健康的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多著力于通過用心打造適應(yīng)不同消費者需求的品質(zhì)樓盤，合理確定銷售價格，不期望太高的利潤，為消費者提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以應(yīng)對房地產(chǎn)市場異變。整體來看，中國房地產(chǎn)市場整體景氣指數(shù)不高，房產(chǎn)交易量局部下滑，但部分地區(qū)房地產(chǎn)市場價格不降反增。這一方面與我國人口基數(shù)較大，城市人均居住面積水平低下，人們改善居住環(huán)境欲望強烈有關(guān)；另一方面主要受我國整體經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，人們收入水平不斷增長，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展日益協(xié)調(diào)等宏觀經(jīng)濟影響，人們對未來充滿樂觀預(yù)期，購房需求增加。而且反觀我國房地產(chǎn)行業(yè)20年的發(fā)展歷史，房地產(chǎn)市場一直比較活躍。擬建項目的建設(shè)背景為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的決策部署，加大保障性住房建設(shè)力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知（國辦發(fā)〔2011〕1號）：2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴格的差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房；加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步完善房地產(chǎn)統(tǒng)計基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；繼續(xù)做好住房保障工作，全面落實好年內(nèi)開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房的目標任務(wù)。在此背景下，黑XX省鑫瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在XX縣XX鄉(xiāng)進行房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)。XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓開發(fā)建設(shè)項目，是為了加快XX鄉(xiāng)集鎮(zhèn)建設(shè)步伐，改善廣大居民的居住和生活條件，繁榮中心城區(qū)的經(jīng)濟，加大城鎮(zhèn)化建設(shè)力度，開發(fā)建設(shè)的集住宅與商服于一體的綜合住宅樓。該綜合住宅樓的建設(shè)是繁榮市場經(jīng)濟的需要、是美化城市的需要：開發(fā)建設(shè)該綜合住宅樓，不但在建筑水平上得到提高，而且在建筑風(fēng)格上有所創(chuàng)新，與周邊的其它建筑構(gòu)成XX鄉(xiāng)一道靚麗的風(fēng)景線；該綜合住宅樓的建設(shè)對提高XX鄉(xiāng)集鎮(zhèn)居民的生活水平，改善人們居住條件，滿足住戶商品物質(zhì)需要，提高XX鄉(xiāng)集鎮(zhèn)品位，具有重大的意義。因此，該項目的建設(shè)是非常必要的。1.3.4擬建項目的建設(shè)地點XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓項目建在XX鄉(xiāng)大慶街南公園路西，地理位置優(yōu)越，交通便利。1.3.5主要建設(shè)條件1、道路：該項目位于XX鄉(xiāng)大慶街南公園路西，道路暢通，交通方便。2、給水：該項目用水，由自打深水井供水系統(tǒng)供水，供水水源有保證。3、排水：采用雨污分流體制，污水直接進入集水井收集后排入化糞池。4、供電：待項目建成后，由XX鄉(xiāng)供電所供電系統(tǒng)供應(yīng)。因此，該項目供電有保障。5、供熱：采用自建鍋爐房供熱系統(tǒng)統(tǒng)一供熱，能夠保障采暖要求。6、通訊：通信由市政通信管道接入，與有線電視同溝敷設(shè)。1.3.6項目的建設(shè)規(guī)模和主要建設(shè)內(nèi)容1、項目的建設(shè)規(guī)模XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓總占地面積11826平方米，其中建筑占地3684平方米，綠化用地4494平方米，總建筑面積18864平方米，其中：住宅12255平方米，商服5250平方米，幼兒園物業(yè)及公益用房270平方米,鍋爐房120平方米，水洗公廁90平方米,車庫879平方米。綠地率38%，容積率1.6，建筑密度31.2%。2、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表格SEQ表格\*ARABIC1項目主要經(jīng)濟指標表序號項目單位指標備注1總占地面積平方米11826其中建筑占地平方米3684綠化用地平方米44942總建筑面積平方米18864其中住宅平方米12255商服平方米5250幼兒園物業(yè)及公益用房平方米270鍋爐房平方米120水洗公廁平方米90車庫平方米8793總戶數(shù)戶1544總?cè)丝跀?shù)人4625綠地率%386建筑密度%31.27容積率1.6890平米以下住宅%701.3.7產(chǎn)品和工程技術(shù)方案本著領(lǐng)先科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)、提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。強調(diào)保護綠色、保護生態(tài)環(huán)境，以體現(xiàn)“人文、自然、宜居”的主導(dǎo)思想，創(chuàng)建具備多樣生活情趣的生活環(huán)境及本土文化氛圍的居住小區(qū)。同時，注重住宅內(nèi)部功能設(shè)計的實用性和合理性，戶型功能齊全，科技含量高；完善住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。住宅空間大小適宜，居室基本數(shù)量從有一室一廳～三室兩廳的各種戶型，表現(xiàn)出多空間的思路；戶型大小搭配，具有實現(xiàn)兩代共居的可能性。1、建筑方案1）設(shè)計依據(jù)a、《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-2005b、《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-1999（2003版）c、《屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50207-2002d、《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》JGJ50-2001J114-2001e、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93f、《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》GB50368-2005g、《商店建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ48—882）設(shè)計要求根據(jù)《黑XX省XX縣XX鄉(xiāng)總體規(guī)劃》和《XX縣土地利用總體規(guī)劃》，本著合理利用土地和空間，節(jié)約建筑能耗，追求社會綜合效益，環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的原則進行設(shè)計。a、XX鄉(xiāng)XX村公寓建筑抗震設(shè)防類別：丙類。b、設(shè)計使用年限：50年。c、耐火等級：二級。d、抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計基本地震加速度值為0.2g。e、使用功能：節(jié)能型住宅XX鄉(xiāng)XX村公寓。3)建筑設(shè)計設(shè)計理念該項目規(guī)劃以尊重自然環(huán)境，調(diào)整生態(tài)結(jié)構(gòu)，建設(shè)性地維護自然生態(tài)為基本出發(fā)點；合理利用土地，確定合理的開發(fā)規(guī)模和層次，完善交通，水電等配套設(shè)施，滿足居民的衣、食、行、游等活動需要；對XX鄉(xiāng)XX村公寓的經(jīng)營管理、環(huán)境形象設(shè)計等均予以考慮。規(guī)劃設(shè)計在戶型設(shè)計上，充分考慮和結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和居民生活習(xí)慣，設(shè)計建造經(jīng)濟、功能適用的住宅體系。針對各單體戶型，應(yīng)用人類行為學(xué)和人體尺度研究的最新成果對其一一加以細致推敲，從每一處細節(jié)對戶型進行完善，力求經(jīng)典、更完美，無論從平面布局還是立面風(fēng)格的處理上都結(jié)合節(jié)能做了考慮。XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓的開發(fā)建設(shè)追求以人為本，建設(shè)和住宅樓框?qū)?2米的住宅綜合樓。2、結(jié)構(gòu)方案1）設(shè)計依據(jù)a、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001（2006年版）b、《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50003-2001c、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB500010-2002d、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB500011-2001e、《建筑工程抗震設(shè)防分類標準》GB50223-2004f、《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施》2003版2)結(jié)構(gòu)設(shè)計主體結(jié)構(gòu)1層車庫和1-2層商服采用框架結(jié)構(gòu)，2-5層加躍層住宅采用磚混結(jié)構(gòu)，屋面板及樓面板均為現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。外圍墻體采用混凝土砌塊和部分紅磚砌筑，外貼苯板保溫，車庫和商服采用外貼瓷磚防水，住宅采用刷外墻涂料防水。樓房屋頂?shù)姆浪O(shè)計上，采用磁瓦進行設(shè)計。在住宅樓道單元門和住戶防盜門的設(shè)計上，按照消防部門的規(guī)定單元門和住宅進戶門安裝防火型防盜門等。要采用智能化管理模式，樓房各種門口安放紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)，單元門安裝可視電話對講系統(tǒng)，達到監(jiān)防連動，安全可靠。設(shè)計商服進戶門為白鋼門，窗戶為三玻塑窗。3)基礎(chǔ)本項目基礎(chǔ)采用條型基礎(chǔ)。5）抗震構(gòu)造措施本項目所有建筑物抗震構(gòu)造均嚴格按《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2001）及《建筑物抗震構(gòu)造詳圖》（03G329-1、04G329-3）中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6）當(dāng)?shù)夭牧霞笆┕で闆rXX市、富拉爾基區(qū)和XX縣有許多建筑材料生產(chǎn)廠家，且建材市場體系健全，交通方便，為本工程的建造提供了良好的材料來源。XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓開發(fā)建設(shè)項目，主要建筑原材料為砂石、水泥、水泥砌塊或空心磚、紅磚、鋼材。砂石、水泥可在XX市場購買，水泥砌塊或空心磚、粒沙、紅磚、鋼材可在XX市和富拉爾基區(qū)市場購入，輔助材料和零星材料可在XX縣、富拉爾基區(qū)、XX市等就近市場購買，本項目所需的各種小型、小批量的原材料和輔助材料完全可在就近地點解決。本項目建筑和生活用水均采用自打深水井供水系統(tǒng)供水。因此，材料來源充足。3、公用工程（1）給排水1）設(shè)計依據(jù)a、《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》（GB50015-2003）b、《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-1999（1987年版）c、《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GB50014-2006）d、《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GB50013-2006）e、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》f、《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》g、《人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范》2)設(shè)計范圍本項目涉及范圍為紅線以內(nèi)室內(nèi)、外給水排水及消防系統(tǒng)。3)室外給水系統(tǒng)水源:本項目由自打深水井供水系統(tǒng)提供供水水源。供水方式：本工程室外給水管網(wǎng)為兩路給水管網(wǎng)供水，場區(qū)內(nèi)采用生產(chǎn)、生活與消防合用的給水管網(wǎng)系統(tǒng)，給水管網(wǎng)采用環(huán)狀網(wǎng)與枝狀網(wǎng)相結(jié)合的方式布置。室內(nèi)消防系統(tǒng)為臨時高壓給水系統(tǒng)，由消防泵（一用一備）、消防管網(wǎng)、玻璃鋼水箱組成，消防時在泵房內(nèi)處就地啟動消防泵。4）室內(nèi)給水系統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)計：本項目所需最高水壓0.8Mpa，綜合樓設(shè)集中水表，每戶設(shè)用水表。用水量定額住宅用水200升/人·日，公建（商服、車庫物業(yè)用房、幼兒園用房等）6.5升/平方米·日，未預(yù)見水量按上述水量的10%計，該項目總用水量約5.43萬m3/年。5）排水系統(tǒng)排水量：本工程采用雨污分流制。污水量為給水量的80%計，本項目生活污水量為4.35萬m3/年。排水方式：室內(nèi)生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采用單立管排水系統(tǒng)。所有生活污、廢水排出室外后經(jīng)化糞池處理再排入室外市政污水管網(wǎng)。由場區(qū)內(nèi)污水干管收集后，排入市政排水管。屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入場地，場地雨水經(jīng)雨水管道收集后排入市政雨水管道。（2）消防給水規(guī)劃1）消火栓給水系統(tǒng)：①設(shè)計參數(shù)：根據(jù)規(guī)范要求，其室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)用水量分別為15L/s和20L/s，火災(zāi)延續(xù)時間為2小時。②室外消防室外消防給水管與生活給水管共用，統(tǒng)一由鍋爐房給水管網(wǎng)供給，設(shè)置SSl50-1.0型地上式消火栓，布置間距不大于120米。③室內(nèi)消防該工程室內(nèi)消防系統(tǒng)與室內(nèi)生活給水系統(tǒng)分開獨立設(shè)置。根據(jù)規(guī)范要求，在商服用房設(shè)置室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消火栓的布置保證同層任何部分有兩股消火栓水槍充實水柱同時到達。2）自動噴水滅火系統(tǒng)根據(jù)規(guī)范要求，在車庫用房設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，按中危險級II級，自噴系統(tǒng)噴水強度為8L/min.m2保護面積為160m2，滅火時間按1小時考慮。3）建筑滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》，本工程基本屬于中、輕危險級，按中危險及A類火災(zāi)設(shè)計，滅火器最小配置級別為5A。所有消火栓箱均配置磷酸銨鹽干粉滅火器。（3）建筑電氣1）設(shè)計依據(jù)a、《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50052-95b、《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057-94（2000年版）c、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年版）d、《建筑照明設(shè)計標準》GB50034-2004e、《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-1999（1987年版）2)設(shè)計范圍10/0.4kV變、配電系統(tǒng)；電力系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；防雷保護、安全措施及接地系統(tǒng)；對講及監(jiān)控系統(tǒng)。電源設(shè)計分界：由城市電網(wǎng)引入本工程的一路10kv電纜線路在進入本工程建設(shè)紅線之前屬城市供電部門負責(zé)范圍，不在本設(shè)計內(nèi)；本設(shè)計只提供此線路進入本工程建設(shè)紅線內(nèi)的路徑；電源分界點為本工程10kv開閉所高壓電源進線柜進線開關(guān)。3)設(shè)計原則該項目由商業(yè)用電和住宅用電組成。根據(jù)規(guī)范，該項目中消防用電設(shè)備屬一級用電負荷，應(yīng)急與疏散照明、樓梯照明等為二級用電負荷，其余為三級用電負荷。負荷估算采用單位面積功率指標法和單套住宅功率指標法，參照現(xiàn)有同類建筑的實際用電狀況并考慮適當(dāng)?shù)陌l(fā)展余量，確定該項目商服用房為70w/m2，住戶用電指標為50w/m2。按此指標，該項目用電總?cè)萘考s1175.38KW。各住戶均實行一戶一表計量，每戶配10(40A)電表一只。4)供配電系統(tǒng)負荷等級:本項目為一般照明，三級負荷。供電電源：本工程采用一路10kV電源供電。10kv電力電纜穿管埋地由場外引入本工程10kV開閉所，作為XX鄉(xiāng)XX村公寓供電電源。低壓配電系統(tǒng)：變壓器低壓側(cè)采用單母線方式運行，由變電所采用電纜放射式向各單體配電總箱供電。5）照明系統(tǒng)光源：一般場所為熒光燈或節(jié)能型光源，有裝修要求的場所視裝修要求商定；照度標準：按現(xiàn)行國家標準《建筑照明設(shè)計標準》GB50034-2004執(zhí)行。應(yīng)急照明：采用220V電源供電，應(yīng)急時能迅速點這的光源，采用現(xiàn)場控制開關(guān)。照明配電系統(tǒng)：商業(yè)照明采用ZRYJV-1kV電纜由配電室沿電纜梯架敷設(shè)以樹干方式配電。商服綜合用房選用節(jié)能型日光燈光源及燈具，應(yīng)急照明及疏散指標選用帶蓄電池自充電專用燈具。6）、防雷保護a、本工程按第三類防雷措施設(shè)防；b、在樓層屋頂設(shè)避雷帶和避雷針由其混合作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)的主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地體；c、為防雷電波侵入，電纜進出線在進出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設(shè)備接地相連。7）對講及監(jiān)控系統(tǒng)各住宅按單元設(shè)置對講系統(tǒng)，樓內(nèi)設(shè)保安中心，可將各單元對講及區(qū)塊內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)納入統(tǒng)一管理。住宅對講選用總線制設(shè)備，選用可視對講設(shè)備。各主要出入口、車庫等場所設(shè)有閉路監(jiān)控及道路巡更系統(tǒng)，周界采用紅外線防盜墻，由專業(yè)部門深化設(shè)計。（4）網(wǎng)絡(luò)通信、有線電視1）通信系統(tǒng)每戶按一個電話插座設(shè)計，XX鄉(xiāng)XX村公寓內(nèi)固定電話線路的敷設(shè)均由當(dāng)?shù)赝ㄓ嵅块T完成。XX鄉(xiāng)XX村公寓內(nèi)通信線路全部為地埋通信管道敷設(shè)方式。2）消防通信XX鄉(xiāng)XX村公寓公共建筑內(nèi)的消防通信由XX鄉(xiāng)XX村公寓通信網(wǎng)有線用戶利用市話特服號碼與消防部門進行通信聯(lián)絡(luò)。3）有線電視系統(tǒng)本工程有線節(jié)目源由室外城市（地區(qū)）有線電視網(wǎng)引來。每戶按一個有線電視插座設(shè)計，XX鄉(xiāng)XX村公寓內(nèi)有線電視線路的敷設(shè)均由當(dāng)?shù)赜芯€電視安裝部門完成。XX鄉(xiāng)XX村公寓內(nèi)有線電視線路全部為地埋通信管道敷設(shè)方式。（5）采暖通風(fēng)1）設(shè)計依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（GB50019-2003）2003版《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施暖通空調(diào)動力》（2003版）《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-1999）2003版《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）《城市熱力網(wǎng)設(shè)計規(guī)范》（CJJ34-2002）《民用建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)范》（JGJ26-95）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB50189-2005）2）XX鄉(xiāng)XX村公寓室外供熱管網(wǎng)的設(shè)計。室外計算參數(shù)極端最高氣溫：35.4℃極端最低氣溫：－41.1℃年平均氣溫：2.2℃采暖期室外平均溫度：-10.2℃采暖室外計算溫度：-26℃采暖期天數(shù)：（月平均溫度≤5℃）183天冬季日照率：62％冬季平均室外風(fēng)速：3.4m/s夏季平均室外風(fēng)速：3.0m/s冬季主導(dǎo)風(fēng)向：西南風(fēng)、西南西風(fēng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向：西南風(fēng)全年主導(dǎo)風(fēng)向：西南風(fēng)基本風(fēng)壓值：439.2Pa基本雪壓：292Pa采暖期：183天最大凍土深度：2.20XX鄉(xiāng)XX村公寓熱力管網(wǎng)參數(shù)根據(jù)總體規(guī)劃圖，供暖所需的熱水由自建鍋爐房供熱系統(tǒng)供熱管網(wǎng)提供，經(jīng)過地下熱力管網(wǎng)送至熱用戶，熱媒采用60-55℃熱水。3）采暖本工程XX鄉(xiāng)XX村公寓內(nèi)建筑物冬季設(shè)集中采暖系統(tǒng)。XX鄉(xiāng)XX村公寓由自建鍋爐房供熱管網(wǎng)提供的熱媒溫度為60-55℃。采暖系統(tǒng)為雙管采暖系統(tǒng)，每戶設(shè)一個采暖入口。室內(nèi)采用單管水平跨越式供暖系統(tǒng)，室內(nèi)水平管道均埋設(shè)在建筑物地面墊層內(nèi)，在地下鋪設(shè)地面低溫采暖系統(tǒng)。建筑熱負荷估算（均以建筑面積為計算依據(jù)）。建筑采暖熱負荷指標為19.3W/m2，采暖熱負荷：364.08KW。1.3.8主要設(shè)備選型XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓建設(shè)，主要設(shè)備有：S11型箱式變壓器、供水設(shè)備變頻泵組及玻璃鋼水箱、電子監(jiān)控系統(tǒng)等；主要施工設(shè)備有：TQ315、TQ40型塔式起重機、混凝土攪拌機、鋼筋切割機、1.5瓦千∮50、∮70砼用震動棒。所選設(shè)備均是國家鼓勵和允許使用的，符合行業(yè)要求。1.3.9配套工程XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓項目，采暖由自建鍋爐房供熱熱網(wǎng)供熱，根據(jù)XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓的建設(shè)規(guī)模和地理位置，在選擇供熱源地點要立足于，即不影響住戶正常生活，又不能距離綜合住宅樓太遠，浪費熱能。綜合考慮鍋爐房建在該樓西南，按用熱規(guī)模需要進行建設(shè)。根據(jù)XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓的供熱面積和具體情況，對鍋爐房選址定位和鍋爐設(shè)備選型定樣及鍋爐功率測算進行周密的研究和思考，聘請專家實地進行考察，從長遠目標出發(fā)，保證整個供暖網(wǎng)絡(luò)設(shè)計精良、布局合理。在鍋爐和設(shè)備的選型上，采取貨比三家、優(yōu)中選優(yōu)的原則，確定質(zhì)量好、品牌優(yōu)、低噪音、技術(shù)精、科技含量高的專業(yè)生產(chǎn)廠家。并且詳細測算鍋爐的功率因數(shù)，對外網(wǎng)敷設(shè)進行科學(xué)分析和研究，制定供熱設(shè)計方案。特別是考慮除塵設(shè)備和消音設(shè)備這個關(guān)鍵部位，達到環(huán)保部門規(guī)定的標準。同時，對鍋爐房的配電系統(tǒng)的設(shè)計進行嚴格要求，建立室內(nèi)變電室和配電室，按電力部門設(shè)計的標準進行配置電源，保證節(jié)約用電、安全用電，使XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓的供熱正常運行。購置安裝4噸熱水鍋爐，建設(shè)鍋爐房120平方米，水洗公廁90平方米，幼兒園物業(yè)及公益用房270平方米（幼兒園用房的建設(shè)要符合幼兒園建筑設(shè)計規(guī)范要求，嚴格按照幼兒園建筑設(shè)計規(guī)范進行設(shè)計和施工）。1.3.10項目建設(shè)期限本項目建設(shè)期為1年。工程進度安排如下：2011年12月完成項目申請報告編制及報批工作；2012年3月前完成勘察、設(shè)計工作、2012年4月完成招投標工作及施工前準備；2012年5月開始進行土建施工及設(shè)備安裝2012年9月份開始內(nèi)外裝修工作；2012年12月份竣工驗收，全部交付使用。項目實施進度表序號內(nèi)容201120121234591011121項目申請報告編制報批2勘察、設(shè)計3招標及施工前準備4施工及安裝5內(nèi)外裝修6竣工驗收1.3.11總投資估算及資金來源1、投資范圍本項目投資范圍包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費間接費。本項目紅線外供水、供熱、供電、等管網(wǎng)建設(shè)投資及道路投資不在本項目投資范圍內(nèi)，不計入本項目投資估算。2、編制依據(jù)a、《投資項目可行性研究指南》(試用版)(計辦投資[2002]15號)；b、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；c、黑XX省建委頒發(fā)的《黑XX省建筑工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標；d、黑XX省建委頒發(fā)的《黑XX省安裝工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標；e、《黑XX省建筑安裝工程間接費及其它直接費定額》；f、《國家計委關(guān)于印發(fā)〈建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定〉的通知》（計投資[1999]1283號）g、國家計委、建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布〈工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定〉的通知》（計價格[2002]10號）h、國家計委、國家環(huán)境保護總局《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》（計價格[2002]125號）i、其他有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定。3、編制方法建設(shè)投資（1）工程費用建筑工程費：按建、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)型式，參照黑XX省建筑工程概算定額及當(dāng)?shù)仡愃乒こ淘靸r指標估算。安裝工程費：按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定、并參考同類項目概算指標進行估算。（2）其他費用本項目建設(shè)工程其他費用根據(jù)《黑XX省建設(shè)項目概算其他費用定額》規(guī)定并結(jié)合項目實際情況計算。b、工程建設(shè)監(jiān)理費：按照建設(shè)部價費字［1992］479號規(guī)定計取；c、前期工作咨詢費：按國家計委[1999]1283號文規(guī)定計算。d、工程勘察設(shè)計費：按照國家計委、建設(shè)部計價格［2002］10號《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》計取；e、招標代理服務(wù)費：按照國家計委計價格[2002]1980號文規(guī)定計算；f、環(huán)境影響咨詢服務(wù)費：按照國家計委、國家環(huán)保局計價格［2002］25號文計算；g、施工圖審查費依據(jù)黑XX省物價局、建設(shè)廳文件規(guī)定，按設(shè)計費的10%計算。4、總投資估算項目總投資估算為2847萬元，總投資估算見附表：“XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓項目總投資估算表”。5、資金籌措方案XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓建設(shè)項目，資金籌措方式為黑XX省鑫瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌資金解決。龍江縣杏山鄉(xiāng)杏花村公寓開發(fā)建設(shè)項目申請報告發(fā)展規(guī)劃REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析龍江縣杏山鄉(xiāng)杏花村公寓開發(fā)建設(shè)項目申請報告REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析PAGE79第二章發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析2.1發(fā)展規(guī)劃分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標是建立和完善以普通商品房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)為主導(dǎo)，以廉租住房、高檔住宅為補充的住房保障體系，以房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)為主體的宏觀調(diào)控體系，以住房金融、中介和物業(yè)管理為主體的市場服務(wù)體系，健全完善房地產(chǎn)市場管理機制。大力推廣使用新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝，努力提高住宅的科技含量和產(chǎn)業(yè)化水平。2.1.1國家國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃符合性分析房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中關(guān)聯(lián)度較高的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展對擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長具有重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)除能夠帶動建筑、建材、機械加工、裝飾、家具、家電等直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善，推動商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育、公交運輸、郵政電信等公共服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟、刺激消費、增加財稅收入等方面所發(fā)揮的作用是其它產(chǎn)業(yè)難以替代的。自1998年以來，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，國家把房地產(chǎn)開發(fā)作為新的經(jīng)濟增長點加以培植，特別把住宅建設(shè)列為房地產(chǎn)開發(fā)的重點，并陸續(xù)出臺了一系列政策措施加快推動商品住宅的建設(shè)，住宅建設(shè)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重逐步提高，對經(jīng)濟的拉動作用越來越強。《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》“提高住房保障水平”篇章中提出：“堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實現(xiàn)廣大群眾住有所居。……強化各級政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度。重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。建立穩(wěn)定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會力量參與保障性住房建設(shè)運營。……完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴大普通商品住房供給。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投機投資性購房。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)。完善住房公積金制度，加強管理和擴大覆蓋范圍。加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。因此，該項目建設(shè)符合國家國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，對于改善城市居民居住條件，推動投資和消費快速增長，以及擴大社會就業(yè)等方面將起到積極推動作用。2.1.2本省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃符合性分析市場經(jīng)濟巨大的能動作用，使我國很快消除了計劃經(jīng)濟時期的資源短缺現(xiàn)象，市場需求不足轉(zhuǎn)而成為了社會經(jīng)濟發(fā)展的主要矛盾之一。作為房地產(chǎn)重要內(nèi)容的住宅建設(shè)，對促進經(jīng)濟增長具有舉足輕重的作用，宏觀經(jīng)濟政策要求住宅產(chǎn)業(yè)在新的形勢下要有一個大的發(fā)展，為中國經(jīng)濟的快速增長做出貢獻。《黑XX省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》“以兩大平原農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)試驗區(qū)為重點，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)進程”篇章中提出：改善生產(chǎn)生活條件：到2015年，全部解決農(nóng)村飲水安全問題，加快建設(shè)村內(nèi)道路，農(nóng)村人均居住面積達到25平方米，農(nóng)村使用清潔能源達到40萬戶”……“加強公共服務(wù)體系建設(shè)，保障和改善民生”篇章中提出：“強化各級政府職責(zé)，實施保障性安居工程，加大廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造步伐，積極發(fā)展公共租賃住房，啟動城中村改造和舊住宅區(qū)整治。建立和完善以廉租住房、經(jīng)濟適用住房和公共租賃住房為重點，以棚戶區(qū)改造為支撐，以城中村改造和舊住宅區(qū)綜合整治為補充的住房保障體系。……規(guī)范房地產(chǎn)市場，加強對房地產(chǎn)一級市場的調(diào)控，培育房地產(chǎn)二級市場和三級市場。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理。規(guī)范發(fā)展住房消費信貸和保險。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度。“三棚一草”改造工程：加快泥草房改造整村、整鄉(xiāng)、整縣推進和農(nóng)墾、森工系統(tǒng)整體推進。”該房地產(chǎn)項目的建設(shè)能有效促進居民消費，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應(yīng)，符合黑XX省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的規(guī)劃。2.1.3本縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃符合性分析XX縣城鎮(zhèn)化速度的加快，人口的不斷增長、城鎮(zhèn)住房體制的完善和人民消費水平的提高，城鎮(zhèn)居民對于不動產(chǎn)的需求日益擴大，需求層次也日益多樣化。人們不僅僅滿足于住宅量的變化，而且進一步追求住宅的功能、環(huán)境、服務(wù)等質(zhì)的變化，對住宅房型結(jié)構(gòu)、位置、配套設(shè)施、環(huán)境等各方面都有了更高的要求。《XX縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》“住宅與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”篇章中提出：“到2015年，全縣農(nóng)村磚瓦化率達到76%，農(nóng)村人均住房面積達到30平方米/人；五年時間內(nèi)完成33塊282.7萬平方米棚戶區(qū)改造任務(wù)，加快保障性住房和商品房開發(fā)建設(shè)，改善居民居住條件，城鎮(zhèn)人均住房面積達到26平方米/人。通過對舊城區(qū)和棚戶區(qū)改造，建設(shè)一批生態(tài)、節(jié)能、集約用地型回遷安置住宅小區(qū)。（建設(shè)標準為：交通便利，公共基礎(chǔ)設(shè)施完善，軟硬覆蓋率應(yīng)達到100%）”；……“隨著城鎮(zhèn)化以及城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和舊城區(qū)改造進程的加快，“十二五”期間我縣房地產(chǎn)開發(fā)量會呈現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢。所以，預(yù)計年增長率10%左右，企業(yè)從業(yè)人員年均遞增8%”。XX縣XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓項目目標：建筑面積18864平方米，其中：商服5250平方米，住宅12255平方米，與《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》、《黑XX省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》和《XX縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中的內(nèi)容相銜接，并且目標協(xié)調(diào)一致。本項目總平面規(guī)劃符合XX縣城市控制性詳細規(guī)劃的要求，XX縣規(guī)劃局已同意其平面規(guī)劃，并出具XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓項目修詳規(guī)劃總平面圖。2.2產(chǎn)業(yè)政策分析2.2.1國家產(chǎn)業(yè)政策分析2005年，國務(wù)院《關(guān)于發(fā)布實施<促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定>的決定》（國發(fā)[2005]40號文），國家發(fā)改委配套出臺了《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（發(fā)改委令第9號），根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》規(guī)定，“城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設(shè)、國家住宅示范工程建設(shè)”屬于鼓勵類項目，“別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目”屬于限制類項目。本項目不在鼓勵類中，也不屬于限制類項目，為允許類項目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。根據(jù)《黑XX省非政府性投資項目核準辦法》（黑XX省人民政府令2005年第4號）和配套文件《黑XX省政府核準的投資項目目錄(2004年本)》（黑XX省發(fā)展和改革委員黑發(fā)改投資[2006]50號）規(guī)定：“九、城建—房地產(chǎn)開發(fā)：按項目屬地由地市或縣市政府投資主管部門核準”，該項目由XX縣發(fā)改局核準。2.2.2房地產(chǎn)業(yè)政策分析2005年國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（簡稱“國八條”），2006年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（簡稱“國六條”），2007年國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）。連續(xù)三年，國務(wù)院就房地產(chǎn)工作發(fā)出相關(guān)文件，這在一個行業(yè)上來說，是前所未有的，可以看出國家對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，這些文件確立了我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的政策規(guī)定。首先，“國八條”主要就穩(wěn)定房價做出相關(guān)規(guī)定。一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。各地區(qū)要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進度安排，并向社會公布。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理。各地區(qū)要在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市，適當(dāng)增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。依法制止炒買炒賣土地行為。三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟適用住房價格要嚴格實行政府指導(dǎo)價。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。著力擴大廉租住房制度覆蓋面，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級政府對市(區(qū))、縣政府工作的目標責(zé)任制管理。五是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強金融監(jiān)管。各商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風(fēng)險。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。強化法治，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強輿論引導(dǎo)，增強政策透明度。其次，“國六條”又就住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)做出了具體部署。一是切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。二是進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。三是合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。四是進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。五是加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六是完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。2007年，國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》從思路上改變原來調(diào)整商品住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房價的方式，轉(zhuǎn)為以增加低收入家庭的住房保障為重點的住房供應(yīng)政策，按照全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的目標要求，把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。對商品住房則按照“國六條”的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。八條”、“國六條”等房地產(chǎn)行業(yè)的政策規(guī)定。實用、戶型合理于一體的普通住宅，并非豪華、別墅型豪華住宅。產(chǎn)品和工程技術(shù)方案中明確：XX縣XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓建設(shè)5層加躍層樓房，90平方米以下住房的設(shè)計要求，達到小型化戶型的合理安排，工程主體結(jié)構(gòu)采用框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為采用鋼筋混凝土板式基礎(chǔ)，圍護墻采用空心磚和部分紅磚砌筑，防水設(shè)計上，采用樓房防水瓦進行設(shè)計，在住宅樓道單元門和住戶防盜門的設(shè)計上，按照有關(guān)部門的規(guī)定進行落實，窗戶為三玻塑窗。符合《國務(wù)院關(guān)于發(fā)布實施<促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定>的決定》(國發(fā)〔2005〕40號文)和國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》(國家發(fā)改委令2011年第9號)要求，是允許類項目。符合建設(shè)設(shè)計規(guī)范規(guī)定“六層樓以下可以不設(shè)電梯”的要求；符合國務(wù)院37號文件和建設(shè)部165號文件的規(guī)定，即“在新建、新批的商品房建設(shè)，套型面積90平方米以下的住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總量的70%以上”的要求；結(jié)構(gòu)設(shè)計符合建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范、規(guī)程及驗收評定標準。2.3行業(yè)準入分析《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》以及《黑XX省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定實施細則(修訂)》就房地產(chǎn)行業(yè)的準入等做了相應(yīng)的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）注冊資本金在五百萬元以上；（二）有四名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統(tǒng)計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。《黑XX省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定實施細則(修訂)》規(guī)定：第三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本細則申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質(zhì)等級。各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下：（二）二級資質(zhì)：1、注冊資本不低于3000萬元，其中自有流動資金不得少于2000萬元；2、近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；3、已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100％；4、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；5、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；6、工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；7、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；8、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。第十七條一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積30萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，可以在全省范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目。暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)開發(fā)建設(shè)項目建筑面積標準比照相同注冊資金的三級或四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建設(shè)項目標準執(zhí)行。另外，《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)〔2009〕27號）對方地產(chǎn)開發(fā)項目資本金也作了規(guī)定：一、各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目的最低資本金比例按以下規(guī)定執(zhí)行：……保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。黑XX省鑫瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2007年1月成立，是國家二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，黑XX省五大連池市工商行政管理局頒發(fā)了企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。企業(yè)注冊資本金3000萬元。黑XX省鑫瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有專業(yè)管理人員23人，其中：建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)專業(yè)中級以上職稱的管理人員18名，專職會計人員3名，專職統(tǒng)計人員2名。黑XX省鑫瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是國家二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并持有黑XX省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（黑建房開黑第51號），其一次性開發(fā)面積不超過15萬平方米。本項目總建筑面積18864平方米，符合規(guī)定要求。該項目是普通商品住房項目，目前已到位資本金數(shù)額超過總投資的20%，因此符合房地產(chǎn)行業(yè)的準入標準。龍江縣杏山鄉(xiāng)杏花村公寓開發(fā)建設(shè)項目申請報告REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析資源綜合利用分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析龍江縣杏山鄉(xiāng)杏花村公寓開發(fā)建設(shè)項目申請報告REF資源綜合利用分析REF資源綜合利用分析資源綜合利用分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析第三章資源綜合利用分析3.1資源開發(fā)方案本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，不屬于資源開發(fā)類項目，因此不需分析資源開發(fā)方案。3.2資源利用方案本項目對資源的利用主要包括土地資源、水資源等。土地資源：項目總占地11826平方米，其中建筑占地3684平方米，綠化用地4494平方米，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)混合住宅用地，黑XX省鑫瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與XX縣國土資源管理局簽定了XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓建設(shè)《國有土地使用權(quán)出讓合同》，已取得了土地使用權(quán)。，年用水量5.43萬噸。項目用水量不對水資源構(gòu)成不利影響。XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓開發(fā)建設(shè)，并非是礦產(chǎn)挖掘，所以不會對地表（下）水等其它資源造成不利影響。3.3資源節(jié)約措施根據(jù)國家節(jié)約能源法以及有關(guān)節(jié)能工程實施方案及其他法律法規(guī)的要求，本項目采取以下措施。土地資源：土地資源是國家的稀缺資源，本項目主要是在符合城市規(guī)劃的前提下，通過提高建筑密度，增加投資強度等措施，做到節(jié)約利用土地。本項目總建筑面積18864平方米，符合國土資源部門的各項規(guī)定。水資源：座便器全部使用6L以下水量的座便器，水龍頭全部使用陶瓷芯節(jié)水水龍頭。加強日常用水管理，防止跑冒滴漏。對出現(xiàn)漏水、跑水情況及時修理。加強用水計量和節(jié)水宣傳工作，增強節(jié)水意識。在施工過程中在用水方面，要做到水龍頭隨用隨開，避免“常流水”現(xiàn)象，減少水資源的損失。在施工過程中對于原材料資源，主要采取以下資源節(jié)約措施：1、嚴把原材料質(zhì)量檢驗檢測關(guān)，不合格的原材料不能使用，以免工程返工、拆扒，從根源上減少了不必要的砂石、水泥、水泥砌塊或空心磚、紅磚、鋼材等原材料的損失。2、在施工過程中要嚴格按照設(shè)計要求，把握好水泥砂漿配合比，以免造成不必要的砂石、水泥等原材料的損失。3、在施工過程中要嚴格按照設(shè)計要求，適當(dāng)加入水泥外加劑，提高水泥砂漿合意性，減少落地灰，減少砂石、水泥等原材料的損失。4、在施工過程中適當(dāng)掌握水泥砂漿等在使用時間上要求嚴格的原材料用量，減少原材料的損失。5、在施工過程中大量采用散裝水泥，減少編織袋的物料浪費。龍江縣杏山鄉(xiāng)杏花村公寓開發(fā)建設(shè)項目申請報告REF資源綜合利用分析REF資源綜合利用分析節(jié)能方案分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析龍江縣杏山鄉(xiāng)杏花村公寓開發(fā)建設(shè)項目申請報告REF節(jié)能方案分析REF節(jié)能方案分析REF節(jié)能方案分析REF節(jié)能方案分析REF節(jié)能方案分析REF節(jié)能方案分析REF節(jié)能方案分析REF節(jié)能方案分析REF節(jié)能方案分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析節(jié)能方案分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析REF發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入如分析第四章節(jié)能方案分析4.1用能標準和節(jié)能規(guī)范XX縣XX鄉(xiāng)XX村公寓開發(fā)建設(shè)項目為一般民用建筑，主要涉及到電能和熱能的能源利用。在能源利用和消耗中，要認真貫徹執(zhí)行：1、中華人民共和國節(jié)約能源法2、中華人民共和國建筑法3、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設(shè)部部長令第76號）4、5、民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住建筑部分）JCJ26-956.采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范GB50019-20037、外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程JGJ144-20048、民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范GB50176-939、建筑照明設(shè)計標準

GB50034-200410、建筑采光設(shè)計標準

GB/T50033-200111、采暖居住建筑節(jié)能檢驗標準

JGJ132-200112、民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范

JGJ/T16-9213、國務(wù)院（1984）4號文《節(jié)約能源管理暫行條例》14、國家計委、經(jīng)委、統(tǒng)計局（84）統(tǒng)工物字第7號文《關(guān)于能源節(jié)約能量計算方法（試行）的通知》15、國家計委、經(jīng)委[1997]2542號文《在可行性研究報告中要設(shè)節(jié)能篇章的規(guī)定》16、黑XX省居住建筑節(jié)能65%設(shè)計標準DB23/1270—200817、《黑XX省節(jié)約能源條例》，19、固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法（國家發(fā)展和改革委員會令2010年第6號）20、《關(guān)于貫徹落實<固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法>的通知》（黑發(fā)改環(huán)資〔2010〕2109）要認真執(zhí)行建設(shè)部門采用的標準、規(guī)范和開發(fā)項目的特殊要求，做好能源節(jié)約工作。4.2能耗狀況和能耗指標分析能源是制約我國經(jīng)濟社會發(fā)展的重要因素，解決能源問題的根本出路是堅持開發(fā)與節(jié)約并重、節(jié)約優(yōu)先的方針，大力推進節(jié)能降耗，提高能源利用效率。為緩解能源約束，減輕環(huán)境壓力，保障經(jīng)濟安全，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，對開發(fā)建設(shè)項目進行研究和分析。考慮XX縣的能源供應(yīng)狀況，單位建筑面積能耗等指標，必須符合國家規(guī)定的能源準入標準。本項目根據(jù)國家和黑XX省的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原則，結(jié)合本項目區(qū)域定位、住宅、公建類型和外部條件等具體情況選擇能源形式。4.2.1項目所在地能源供應(yīng)狀況分析1、供電本項目供電由由XX鄉(xiāng)供電所供電系統(tǒng)供給，可以作為本項目供電電源。項目所在地屬于東北電網(wǎng)，電力供應(yīng)充足。2、供熱本項目供熱由自建鍋爐房供熱系統(tǒng)供應(yīng)，熱源充足，可滿足本項目供熱需求。4.2.2能源消耗種類和數(shù)量分析1、耗水分析本項目最高日用水量為148.89T，最大時用水量為16.49T，經(jīng)測算該項目總用水量為5.43萬噸。用水量預(yù)測如下表：用水量預(yù)測表序號用水項目用水量標準（L/人·dL/㎡·d）設(shè)計規(guī)模（人、㎡）使用時間（h）時變化系數(shù)最高日用水量（T）最大時用水量（T）1住宅200462242.592.409.632商服和其他用房6.56609121.542.965.373小計135.3614.994未預(yù)見水量日用水量的10%13.541.50合計148.8916.492、耗電分析一類高層建筑及地下室消防用電設(shè)備負荷等級為一級，二類高層建筑消防用電設(shè)備負荷等級為二級負荷，其余為三級負荷。用電量預(yù)測表序號用水項目設(shè)計規(guī)模（㎡）用電量標準（W/㎡）裝機容量（KW）用電負荷需要系數(shù)日平均用電時間（h）年用電量（萬KWh）1住宅1225550612.752公建用房660970462.633景觀照明0100.004小計188641175.380.35460.06本小區(qū)總計算容量：1175.38kW，經(jīng)測算年總用電量為60.06萬千瓦時。3、采暖耗熱分析本項目嚴格執(zhí)行《黑XX省居住建筑節(jié)能65%設(shè)計標準》（DB23/1270-2008）、和《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》(采暖居住建筑部分JGJ26-95)，按要求進行設(shè)計施工，該建筑物體形系數(shù)、窗墻面積比、建筑層高在本標準規(guī)定范圍內(nèi)，各項指標均達到節(jié)能要求。根據(jù)《黑XX省居住建筑節(jié)能65%設(shè)計標準》（DB23/1270-2008），XX鄉(xiāng)的氣候區(qū)屬及建筑節(jié)能計算用氣象參數(shù)取XX市的參數(shù)，計算采暖期177天，住宅綜合樓5層加躍層，建筑物耗熱量指標為19.3W/m2，經(jīng)計算該項目每平方米采暖耗煤量為16.457千克標準煤，年消耗標準煤總量為310.45噸（因為公共建筑部分與居住建筑部分建在一起，建在住宅綜合樓的1層，是一個整體建筑物，每平方米采暖耗煤量差異不明顯，所以公共建筑部分每平方米采暖耗煤量也按居住建筑計算）。4、單位建筑面積綜合能耗和總能耗分析本項目用能總量為384.26噸標準煤/年，其中年需電能60.06萬千瓦時/年（折標煤量為73.82噸標準煤/年），年需熱力折標煤量為310.45噸標準煤/年。單位建筑面積年綜合能耗為0.02037噸標準煤/平方米。4.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析根據(jù)上述有關(guān)節(jié)能標準和設(shè)計規(guī)范，項目在實施過程中應(yīng)采取以下節(jié)能措施：4.3.1節(jié)能措施1.節(jié)能措施綜述本項目在方案設(shè)計中，要充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備的運行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以達到整體的節(jié)能效果，主要措施如下：（1）建筑本體圍護采用保溫隔熱設(shè)計；（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計適當(dāng)考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu)空間；（3）空調(diào)冷卻水系統(tǒng)采用多臺并聯(lián)技術(shù)，以及污水在利用技術(shù)；（4）送風(fēng)采用變風(fēng)量方式調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均采用自動控制，冷媒管，冷凍水管均采用像塑海綿保溫材料；（5）控制變壓器空載損耗，合理選擇配電系統(tǒng)布局，以及利用谷電和平電的議價優(yōu)勢；（6）加強節(jié)能管理。2、相關(guān)專業(yè)的節(jié)能措施能源不足是世界性問題，也是制約我國國民經(jīng)濟的重要因素之一，建筑能耗在我國總能耗中所占的比例是很大的，約為25%-40%。因此，本項目能耗系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》和《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》。在保證健康、舒適的居住和商業(yè)同時，應(yīng)采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；提高采暖系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。（1）建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計規(guī)劃、圍護結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮。A、本項目根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，科學(xué)合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會獲得理想的節(jié)能效果。B、建筑圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達到顯著的節(jié)能效果。對垂直墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。C、門窗盡量減少門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本項目在進行初步設(shè)計時，在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，將盡量減少外門窗洞口的面積，以減少建筑能耗。本項目的窗墻比為0.4。提高門窗的氣密性：初步設(shè)計中將采用密閉性良好的門窗。通過改進門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空氣對流傳熱。盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗（斷橋隔熱雙層中空玻璃的塑鋼門窗）。D、屋頂初步設(shè)計時，屋頂將采用淺色屋面，以隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏,使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。XX縣所處氣候區(qū)屬為嚴寒地區(qū)I（B）區(qū)，外圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)取限值見下表：外圍護結(jié)構(gòu)熱工性能限值圍護結(jié)構(gòu)部位傳熱系數(shù)KmW/(m2·K)4～8層的建筑屋面0.30外墻0.400.40非采暖地下室頂板0.45分隔采暖與非采暖空間的隔墻0.8外門及非采暖空間的戶門1.5陽臺門下部門芯板1.2外窗1.8圍護結(jié)構(gòu)部位保溫材料層熱阻R(m2·K)/W周邊地面1.111.21（2）電氣專業(yè)的節(jié)能措施A、合理設(shè)置降壓變電所位置,盡量將降壓變電所的設(shè)置位置靠近負荷中心，減少配電線纜長度，減少配電線路上的電能損耗B、用現(xiàn)場和集中補償?shù)姆椒?提高功率因數(shù)，使供電系統(tǒng)的功率因數(shù)達0.9以上,