/房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：開封市龍亭區(qū)東大街防疫站綜合樓1-2層8~９號房地產(chǎn)抵押估價報告委托方:馬建國估價方：河南方迪土地房地產(chǎn)估價有限公司估價人員：王炬高偉估價作業(yè)日期:2009年６月2９日～200９年７月3日估價報告編號:汴方迪房２0０９[估］字第275ｗ號目錄致委托方函………………2估價師聲明………………3估價的假設(shè)和限制條件…………………５估價結(jié)果報告……………7附件………13

致委托方函馬建國先生：受您委托,我公司對位于開封市龍亭區(qū)東大街防疫站綜合樓1-2層8－９號的房地產(chǎn)（建筑面積257.92平方米，分攤土地面積４2。9６平方米評估目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值.估價時點：2009年6月29日估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則,按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,采用科學的估價方法,在認真分析所掌握資料與影響估價對象價值諸因素的基礎(chǔ)上,最后確定估價對象在估價時點且在價值定義設(shè)定條件下的的房地產(chǎn)抵押價值為人民幣20６.6萬元，大寫：人民幣貳佰零陸萬陸仟元整。其中地價2１．９萬元,大寫貳拾壹萬玖仟元整此致河南方迪土地房地產(chǎn)估價有限公司法定代表人：二〇〇九年七月三日?估價師聲明我們鄭重聲明：⒈我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的.⒉本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。⒊我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。⒋我們依照中華人民共和國國家標準GＢ/T50２９１-１９9９《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》進行分析,形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

⒌本估價報告所依據(jù)的有關(guān)資料由委托方提供，委托方對資料的真實性、合法性、完整性負責。因資料失實造成評估結(jié)果有誤差的,估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責任。⒍沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。⒎國家注冊房地產(chǎn)估價師王炬已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察，國家注冊房地產(chǎn)估價師高偉未對本估價報告中的估價對象進行實地勘察。我們對估價對象的實地勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議,我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。⒏本估價報告需經(jīng)估價人員簽名蓋章并加蓋估價機構(gòu)公章,作為一個整體時有效,復印件無效。?⒐本評估報告未經(jīng)估價機構(gòu)同意不得向委托方和報告審查部門之外的單位或個人提供，報告的全部或部分內(nèi)容，未經(jīng)許可不得發(fā)表于任何公開媒體上.⒑本估價報告結(jié)果僅供委托方在本次估價目的下使用，不得用作其他用途,當用于其他目的時,本報告無效.本估價報告書必須完整使用，對僅使用其中部分內(nèi)容所導致的可能的損失,我們不承擔責任。⒒估價報告使用者應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。注冊房地產(chǎn)估價師:

估價的假設(shè)和限制條件⒈本報告評估估價對象價格是在設(shè)定條件下，產(chǎn)權(quán)合法,房地產(chǎn)用途為商業(yè)，評估期日為實地查勘之日200９年6月29日，待估房地產(chǎn)包含房屋配套設(shè)施、裝修，且該房地產(chǎn)無法定優(yōu)先受償款和無他項權(quán)利限制條件下的抵押價格.如上述條件發(fā)生變化，則評估結(jié)果應(yīng)進行調(diào)整或重新評估。⒉委托方提供資料屬實,估價對象為全部產(chǎn)權(quán)且無他項權(quán)利限制.?3．估價對象在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，估價對象在以后能夠正常合理的使用和轉(zhuǎn)讓。4。本估價報告估價結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押價值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來的影響。⒌本估價報告按照既定目的提供給委托方使用，若改變估價目的及使用條件，或評估的前提條件、估價依據(jù)發(fā)生變化，需向本公司咨詢后作必要修正甚至重新估價。⒍本報告評估價格為2009年６月29日的房地產(chǎn)抵押價格,而不是買賣成交價。⒎估價對象在估價時點不存在法定優(yōu)先受償款。⒏估價對象的房屋建筑面積及產(chǎn)權(quán)情況、土地面積、土地用途和土地使用權(quán)性質(zhì)、法定優(yōu)先受權(quán)款情況等依據(jù)委托方提供的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)確定，委托方對該資料和數(shù)據(jù)的真實性負責,如該面積有變化,或土地用途和土地使用權(quán)性質(zhì)、法定優(yōu)先受權(quán)款情況發(fā)生變化，則估價結(jié)果也應(yīng)相應(yīng)改變或重新評估.⒐本次估價未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。⒑本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化，以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。⒒本估價報告的有效期限為半年。如超過有效期，或估價時點之后、估價報告有效期之內(nèi)估價對象狀況如質(zhì)量及價格標準等發(fā)生變化或國家經(jīng)濟形勢、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費政策等房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生變化，對估價結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論，委托方應(yīng)及時聘請房地產(chǎn)評估機構(gòu)對估價結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價.⒓為保障抵押雙方的合法權(quán)益,在確定貸款額時,估價報告使用者應(yīng)充分關(guān)注“房地產(chǎn)抵押估價報告使用提示"及“房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析”。?房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方委托人:馬建國聯(lián)系電話：地址：開封市龍亭區(qū)東大街防疫站綜合樓1－2層8—9號二、估價方河南方迪土地房地產(chǎn)估價有限公司估價方法人代表：花友紅估價方聯(lián)系電話:估價機構(gòu)資質(zhì)等級：房地產(chǎn)估價資質(zhì)為二級估價機構(gòu)資質(zhì)證書號:4１02００3２三、估價對象估價對象系位于開封市龍亭區(qū)東大街防疫站綜合樓1－２層8—9號的房地產(chǎn)，根據(jù)汴房地產(chǎn)權(quán)證第（)號《房地產(chǎn)權(quán)證》所載內(nèi)容:產(chǎn)權(quán)人為馬建國；土地權(quán)屬性質(zhì)國有土地，使用權(quán)類型出讓，土地用途商業(yè)服務(wù);房屋權(quán)屬來源買受，產(chǎn)別私產(chǎn)，設(shè)計用途商業(yè)。估價對象位于該樓房的1-2層，坐北朝南，室內(nèi)樓梯，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，建于200０年。估價對象建筑面積為257．９２平方米，土地分攤面積為4２．96平方米.估價對象臨街有兩個門面，每個門面寬約3.3米,房屋進深約17米.該房屋配套設(shè)施包括通電、上下水、通訊等.估價對象已進行了室內(nèi)裝修:一層主要包括地板估價對象所在的東大街防疫站綜合樓１-2層8－９號位于開封市商業(yè)一級地區(qū)，屬開封市龍亭區(qū)管轄。該區(qū)域距市中心較近，商業(yè)繁華度較高。交通以東、西大街為主，該道路為市區(qū)主干道，經(jīng)過該區(qū)域公交線路較多,因此交通便利。該區(qū)域內(nèi)醫(yī)院、學校等醫(yī)療教育單位較齊全，且基礎(chǔ)設(shè)施齊全,已達到六通（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣）。四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點二○○九年六月二十九日六、價值定義本評估報告所指的房地產(chǎn)價值為評估對象在估價時點的及本報告的全部限制條件下的公開市場價值，該價值是設(shè)定估價對象在完全和公開的市場條件下，產(chǎn)權(quán)合法，用途為商業(yè)，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓,房屋為目前現(xiàn)狀條件下，包含房屋配套設(shè)施、裝修，且該房地產(chǎn)無法定優(yōu)先受償款和無他項權(quán)利限制條件下，在估價時點的房地產(chǎn)抵押價格.七、估價依據(jù)⒈《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；⒉《中華人民共和國土地管理法》;⒊《中華人民共和國擔保法》⒋建設(shè)部令第98號《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》⒌中華人民共和國國家標準GB/T５02９１—1９99《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；⒍建住房[200６］8號《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》;⒎汴國土發(fā)[2０0６］第3０號《開封市房屋重置價格》；⒏汴政［2003]4號《開封市人民政府關(guān)于更新開封市城區(qū)土地級別與基準地價的通知》；⒐委托方提供的《評估委托書》、《房地產(chǎn)權(quán)證》、《聲明》等有關(guān)資料;⒑估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料.八、估價原則本次估價遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則及最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則等技術(shù)性原則。?⒈獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)有完全獨立性,估價機構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實際出發(fā),公平合理地進行估價。?⒉合法原則應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提進行。所謂合法,是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定,其權(quán)益才能受法律保護,并體現(xiàn)其權(quán)益價值。

⒊謹慎原則在面臨不確定因素的情況下作出判斷時，應(yīng)保持必要的謹慎,充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值,不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。?⒋最高最佳使用原則應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行。在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證,能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用方式.⒌估價時點原則估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值.

⒍替代原則估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價格會相互牽掣而趨于一致。

九、估價方法根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對房地產(chǎn)抵押價值進行評估,由于有類似交易案例可供參考，可采用市場比較法估價。又由于估價對象用途為商業(yè),有同區(qū)域的類似房地產(chǎn)的租賃收益可供參考,宜采用收益法估價.市場比較法:即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法：即求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法.十、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則,采用科學的估價方法,在認真分析所掌握資料與影響估價對象價值諸因素的基礎(chǔ)上,最后確定估價對象在估價時點的抵押價值為人民幣206.6萬元，大寫：人民幣貳佰零陸萬陸仟元整。十一、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。⒈估價對象的合法用途為商業(yè)，臨街商鋪式布局,由于估價對象僅有一個室內(nèi)樓梯，因此不宜分割轉(zhuǎn)讓。估價對象臨街寬度較大,該房型在市場上較受歡迎,有一定的市場需求.但由于商業(yè)房地產(chǎn)的價值也相對較大，因此可能購買的人群范圍相對較小，影響變現(xiàn)能力，變現(xiàn)時間會較長。

⒉假定在估價時點拍賣或者變賣估價對象時,因存在短期內(nèi)強制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響、購買者的額外支出等都影響抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性,最可能實現(xiàn)的價格一般比公開市場價格要低，與評估的市場價值的差異程度大約在

70%左右。

⒊處置房地產(chǎn)時,其變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)。一般說來，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間較短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣傭金、營業(yè)稅及部分手續(xù)費.該房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn),假定在估價時點拍賣或者變賣時除拍賣傭金外其轉(zhuǎn)讓的費用、稅金的數(shù)額約在14％左右。估價對象為出讓土地，轉(zhuǎn)讓不需繳納土地收益金.⒋在處置房地產(chǎn)時，處分抵押房地產(chǎn)所得金額,依下列順序分配:①支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；②扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款;③償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；④賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害;⑤剩余金額交還抵押人。十二、房地產(chǎn)抵押估價報告使用提示⒈估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響,在估價對象實物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護使用，且未增加法定優(yōu)先償款,房地產(chǎn)市場沒有大的波動的情況下，預計估價報告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價值基本保持穩(wěn)定。

⒉對抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險,估價報告使用者應(yīng)給予關(guān)注:估價對象可能會由于房屋現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場價格波動、房地產(chǎn)稅費調(diào)整等原因?qū)е路康禺a(chǎn)抵押價值減損。?⒊估價報告使用者應(yīng)合理使用評估價值，關(guān)注處置房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)及費用的影響，當房地產(chǎn)抵押估價報告出具后至抵押登記之間,是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。

⒋定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化比較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。⒌以房地產(chǎn)設(shè)定抵押有一定的風險性，建議抵押權(quán)人應(yīng)根據(jù)抵押人的貸款償還能力綜合考慮和分析,按房地產(chǎn)評估總價值扣除處置抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償款后,根據(jù)一定比例確定貸款額。十三、估價人員姓名估價資格簽名王炬注冊房地產(chǎn)估價師高偉注冊房地產(chǎn)估價師十四、估價作業(yè)日期自2009年６月２9日至2００9年7月3日十五、估價報告應(yīng)用的有效期本報告自評估完成之日起半年內(nèi)有效。

附件1、估價對象照片2、委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)證復印件３、委托方提供的《聲明》復印件4、評估機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件5、評估機構(gòu)資質(zhì)證書復印件６、估價師資格證書復印件

估價技術(shù)報告一、個別因素分析估價對象系位于開封市龍亭區(qū)東大街防疫站綜合樓1-2層8-9號的房地產(chǎn),根據(jù)汴房地產(chǎn)權(quán)證第（）號《房地產(chǎn)權(quán)證》所載內(nèi)容:產(chǎn)權(quán)人為馬建國；土地權(quán)屬性質(zhì)國有土地，使用權(quán)類型出讓，土地用途商業(yè)服務(wù);房屋權(quán)屬來源買受，產(chǎn)別私產(chǎn)，設(shè)計用途商業(yè)。估價對象位于該樓房的1—2層，坐西朝東，室內(nèi)樓梯，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu),建于2000年.估價對象建筑面積為257。92平方米,土地分攤面積為４2．9６平方米。估價對象臨街有兩個門面，每個門面寬約3。３米，房屋進深二、區(qū)域因素分析估價對象所在的東大街防疫站綜合樓1－2層8—９號位于開封市商業(yè)一級地區(qū)，屬開封市龍亭區(qū)管轄.該區(qū)域靠近市中心，商業(yè)繁華度較高。交通以中山路為主，該道路為市區(qū)主干道，且公交線路多，因此公共交通十分便利.該區(qū)域內(nèi)醫(yī)院、學校等醫(yī)療教育單位較齊全，且基礎(chǔ)設(shè)施齊全，已達到六通(通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣）。三、市場背景分析２008年一季度，開封市辦理商品房銷售合同登記備案1249套，較去年同期下降約4%；銷售合同登記備案建筑面積14。55萬平方米，較去年同期下降約1．6％。一季度全市共辦理商品房轉(zhuǎn)讓920套,較去年同期下降約10％，轉(zhuǎn)讓面積９。５萬平方米，較去年同期下降約5％。，二手房一季度共轉(zhuǎn)讓９00余套，成交量較去年同期上升約3５%；二手房轉(zhuǎn)讓面積約7萬平方米，較去年上升約3０％目前開封市商業(yè)類銷售價格最高的是以鼓樓商圈及周邊幾個重點商業(yè)項目（中大商貿(mào)城、凱撒財富廣場、新都匯、鼓樓商城及城外地段較好商業(yè)）,而同一個項目每平方米高達兩萬多元和幾千元的的售價相差很大，但是受個別樓盤后期市場培育不佳的影響，銷售進度明顯低于住宅房地產(chǎn),因此商業(yè)市場的培育是目前開封商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)必須要解決的問題。目前開封市房地產(chǎn)開發(fā)的臨街商鋪式的商業(yè)房地產(chǎn)銷售形勢相對好于商場類的商業(yè)房地產(chǎn)，而在二手商業(yè)房地產(chǎn)市場上呈現(xiàn)有價無市的局面,成交量很小.四、最高最佳使用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益，房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。估價對象設(shè)計用途為商業(yè)服務(wù)，本估價報告認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為最高最佳使用。五、估價方法選用根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對房地產(chǎn)抵押價值進行評估,由于有類似交易案例可供參考，可采用市場比較法估價。又由于估價對象用途為商業(yè)，有同區(qū)域的類似房地產(chǎn)的租賃收益可供參考，宜采用收益法估價。六、估價測算過程1。市場比較法市場比較法是指在一定條件下，選擇與估價對象屬于同一供需圈,條件類似或使用價值相同的若干房地產(chǎn)交易案例作為比較實例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等條件與估價對象進行對照比較，并對比較實例進行修正，從而確定估價對象價格的方法。該方法的基本公式如下：估價對象價格=可比實例房地產(chǎn)價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)可比實例選擇通過市場調(diào)查和向有關(guān)部門查詢，收集了與估價對象有關(guān)的若干市場交易實例,根據(jù)相關(guān)替代性原理，按用途相同、地區(qū)相近（或同一供需圈）、價格類型相同、估價時點接近、交易情況正常的要求,從交易案例中選擇如下3宗案例作為可比實例。實例一：中山路中段相國寺汽車站對面1－2層商業(yè)用房結(jié)構(gòu)：框架銷售均價：７000元/平方米成交日期：２０08年4月實例二:南土街路西1—2層商業(yè)用房結(jié)構(gòu):框架銷售均價:5５80元/平方米成交日期:２0０7年1２月實例三:北土街路東1—2層商業(yè)用房結(jié)構(gòu):框架銷售均價：６100元／平方米成交日期:20０8年１月3.因素選擇根據(jù)影響房地產(chǎn)價格的主要因素，結(jié)合估價對象和可比實例的實際情況，所選擇的比較因素主要有用途、交易日期、交易情況、區(qū)域因素及個別因素等.區(qū)域因素主要有商服繁華度、交通條件、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施條件;個別因素主要有結(jié)構(gòu)、房型、裝修、成新狀況、寬深比等.4.因素條件描述估價對象和可比實例的各因素條件說明，詳見表一：［因素條件說明表］。5。編制比較因素條件指數(shù)表以估價對象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為1０0,將可比實例相應(yīng)因素條件與估價對象相比較,確定相應(yīng)的指數(shù).詳見表二：［因素條件指數(shù)表］表中有關(guān)修正說明如下：（1）交易日期修正可比實例B、C成交日期為２007年１2月和20０8年1月,根據(jù)開封市商業(yè)房地產(chǎn)近期的價格變動的調(diào)查分析，從200７年1２月至2008年4月,開封市房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢,２007年12月至200８年4月的漲幅為3。5％，因此，實例A交易日期修正為１０0/98;實例B交易日期修正為１00／９8。5;實例Ｃ成交日期與估價時點相近，則交易日期不作修正。(2)交易情況修正實例A、Ｂ、C的交易情況均屬正常，則交易情況不作修正。（３）區(qū)域因素修正A.實例Ａ:與估價對象除商服繁華度和距長途汽車站距離兩項條件外，其余區(qū)域條件基本一致，除此兩項外不作修正；①實例A商服繁華度相對優(yōu)于估價對象,影響該房地產(chǎn)收益及價格，根據(jù)對兩區(qū)域繁華度對價格影響的分析比較進行修正，修正為100/104；②估價對象長途汽車站距離較遠,而實例A距離較近,對該房地產(chǎn)市場價格有一定影響,根據(jù)對該因素影響的分析比較，修正為100/１０3；B．實例B、C：與估價對象位置相近，區(qū)域條件基本一致，不作修正。（4)個別因素修正A。房型情況實例Ａ、Ｂ房型基本與估價對象相同，故不作修正。實例C房型設(shè)計相對較差，影響該房地產(chǎn)使用功能，進行修正,修正為１０0/9６。B．裝修情況實例Ａ、Ｂ裝修基本與估價對象相同,故不作修正.實例C房型為毛坯房,估價對象為裝修房，應(yīng)進行裝修修正。根據(jù)估價對象的裝修情況和當前裝修市場信息,將實例C修正為１０0/98．5。C.成新情況估價對象成新為９成,實例A、Ｂ、C分別為8成、8成、９．５成、成新基本與估價對象不同,應(yīng)進行成新修正。根據(jù)成新因素對商業(yè)房地產(chǎn)的影響情況，將實例分別修正為100/９9、1０0/99、１00/１０0.5。D。寬深比情況實例A、Ｂ、C寬深比均小于估價對象,相比之下影響該房地產(chǎn)使用功能，進行修正，分別修正為１00/８9、1０0/88、1０0/90。E。實例A、B、C面積均明顯大于估價對象，相比之下面積過大，購買人群少，變現(xiàn)能力弱，影響該房地產(chǎn)價格,需進行修正,分別修正為100/９7、100/97、100/9４.Ｆ．其它個別因素條件基本一致，則對其他個別因素條件不作修正。6.實例修正后的房地產(chǎn)價格分析計算上述幾個可比實例位于相似區(qū)域,修正后價格較相近。因此，取上述三個可比實例修正后價格的算術(shù)平均值作為估價對象的評估價格，詳見表三:［因素比較修正系數(shù)表］。２。收益法所謂收益法,是指預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（1）求取年總收入（潛在毛收入）估價人員根據(jù)評估需要,做了詳細的市場調(diào)查。主要調(diào)查了與估價對象相類似的符合同一地價區(qū)段或同一供需圈范圍內(nèi)相同結(jié)構(gòu)與類型、接近估價時點等要求的案例，如華苑小區(qū)、中城花園小區(qū)、開元幸福人家和估價對象所在大樓的臨街商業(yè)用房的詢價，估價對象當前的正常毛租金租賃詢價為人民幣31.５元／月。平方米。根據(jù)當前市場報價與成交價的一般情況,確定估價對象的年潛在毛收入為：年毛租金收入=３1.5元/月.平方米×12＝３78元/年.平方米(２）求取年運營費用：A.營業(yè)稅及附加5．5％37８×5。５%=20。７9元/平方米B.房地產(chǎn)稅12%3７8×12％＝45．36元/平方米C.管理費2%378×2％＝7．56元/平方米D.維修費（年折舊費的4５％)8９7×１/５0×45％＝8.07元／平方米E.保險費2‰８97×2‰＝1。７9元/平方米年總費用=A＋B＋C＋Ｄ＝91。５7元/平方米（3）求取年凈租金收益年凈租金收益＝年毛租金收入—年總費用＝37８—91。5７=28６.4３元/年。平方米【有關(guān)年總費用計算說明:A。營業(yè)稅及附加:根據(jù)國家稅收政策,按照年毛租金收入的5。５％計算；B。房地產(chǎn)稅:根據(jù)國家稅收政策，按照年毛租金收入的１2％計算；C．管理費：按照一般慣例以年毛租金收入的２％計算；Ｄ。維修費:一般情況下，年維修費約