...............高檔商業辦公用房綜合樓項目可行性研究報告第一章總論1.1項目背景1.1.1項目名稱高檔商業辦公用房綜合樓項目1.1.2項目承辦單位某房地產開發有限公司1.1.3項目承辦單位性質有限公司l.1.4項目法人代表1.1.5開發資質：四級1.1.6承辦單位簡介某房地產開發有限公司于2010年，注冊經營期限至2020年12月31日。公司注冊資本1008萬元，實收資本1008萬元。公司主要經營房地產開發、房地產銷售業務。公司一般經營項目：物業管理及房地產信息咨詢。公司為自然人獨資的有限責任制公司。目前公司資產及經營狀況良好無不良資產。本公司自成立以來，2010年5月投資3500萬元，建設某家園住宅小區（30000平方米）項目，是我公司投資開發建設的第一個住宅項目。目前，30000平方米住宅銷售完畢，資金全部回籠。公司現有在職職工22人，公司分為五個科室分別為：投資開發科負責公司開發前期的評估及方案的研究為領導決策提供依據；施工管理科負責公司開發工程的施工管理工作；銷售管理科負責公司開發項目的銷售管理工作；財務科負責公司的財務工作；人事科主要負責公司人員的學習、勞保、人員的招聘等工作。公司年開發能力為5萬平方米房地產規模。公司可支配流動資金5000萬元。l.2報告編制依據和研究范圍1.2.1報告編制依據1.現行有關設計、規范、標準、規定。2.某縣城市建設規劃及總體發展規劃。3.國家、吉林省有關政策、法規、投資政策。4.國家計委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版）5.項目單位提供的數據資料。6.有關部門提供的資料和證明等。1.2.2報告研究范圍項目建設必要性分析項目建設規模及建設內容工程設計方案建設地點和建設條件環保和節能...............項目實施進度計劃安排投資估算和資金籌措綜合評價意見1.3項目概況1.3.1建設地點項目選址確定于某縣老城區主街商業店鋪集中，商貿最繁華的地段，即藥業大街原農業局北側，林業招待所舊址。1.3.2建設規模項目占地927平方米，總建筑面積4048平方米。1.3.3項目總投資及資金籌措項目總投資本項目預計總投資800萬元。資金籌措全部由企業自籌解決。1.3.4主要經濟技術指標。（詳見表1-1）主要經濟技術指標表表：1-1項目項目單位設計指標備注1、用地指標1.1總建筑用地面積㎡9272.總建筑面積㎡4048其地上建筑面積㎡4048中中地下建筑面積㎡3.建筑物最高高度㎡254.機動車停車位輛205.容積率4.376.綠化率%17.37綠地面積㎡1608.建筑密度%70.11.4問題與建議通過分析，本項目建設規模合理，建設方案可行，具有較好的環境效益、社會效益，項目建設是可行的。針對本項目建設特點，提出建議如下：建設單位應做好項目前期準備工作，落實好建設資金。項目實施階段，要加強工程的監督和管理工作，確保工程質量和進度。開發商要根據不同時期房地產市場需求的發展狀況，適當對建設方案作出調整。項目建設、規劃方案要新穎，建設風格應與周邊建筑環境、自然環境相協調。外形簡練現代，充滿活力。色彩大膽時尚，注意細節建筑風格與周邊環境相協調。注意重光影效果，給城市夜景天色。規劃方案應結合用地特點靈活布局，空間環境優美，配套設施完備，使用方便安全。5、應以最經濟的成本，最短的時間，最好的建筑質量為目標，選擇有豐富經驗、專業技術力量強的規劃、設計、施工、監理承包商通過招標方法參加項目建設，并使各環節相互協調，以保障項目建設全過程的順利進行，使項目盡早建成發揮效益。第二章項目提出的背景及建設的必要性2.1項目提出的背景目前，某縣經濟飛速發展，客商云集，商務用房緊張，很多公司和單位辦公場所簡陋，不具備現代化辦公條件，但某縣可出租的綜合樓又無處尋找。因此，某縣發展可出租的綜合樓勢在必行。該項目是我公司詳細分析某縣房地產開發建設市場狀況，公司董事會經慎重分析考察后的作出的投資決定。某縣是農、牧業大縣，因歷史的種種原因某縣的經濟發展一直徘徊不前。隨著改革開放不斷的推進，某縣的經濟建設邁入一個新的快速發展階段。某縣的房地產市場同時也進入高速發展階段。商業用房價格一路飆升由最初的每平方米2000元左右升至現在的每平方米10000元左右，甚至幾萬元一平方。房地產市場的興盛帶動相關產業的發展。目前某縣的房地產市場開發量大，市場需求旺盛，但寫字樓項目開發很少，該項目出臺順應歷史的潮流，目前其緊靠行政辦...............公區，周邊的商業步行街、西城新區的建設成為項目的銷售亮點。項目建成后可以解決很大一部分商人對商業用房的需求。該項目是我公司在詳細分析某縣目前經濟狀況、消費水準、地理位臵等基本情況后，分析預測某縣房地產市場未來發展前景，公司董事會經慎重分析考察后的決定。某縣位于吉林省中南部，地處長白山分支哈達嶺余脈，輝發河上游，屬五山一水四分田的半山區。東南與梅河口市毗鄰，西南與遼寧省清原縣接壤，西部與遼寧西豐縣以山為界，北與伊通縣隔河相望。清代被辟為盛京圍場，史稱?皇家鹿苑"，現隸屬于吉林省遼源市。素有?中國梅花鹿之鄉"的美譽，是全國商品糧生產基地縣，全國十個民間繪畫畫鄉之一。平均海拔374米，幅員總面積2521.5平方公里，耕地面積110萬畝。全縣轄14個鄉鎮，229個行政村，總人口40.6萬人，其中縣城人口10萬人。某縣區位優越，交通發達。距長春機場僅158公里，距沈陽機場268公里，四梅鐵路貫穿境內。長梅高速、吉沈高速公路在**境內通過；四平至白山，**至草市，**至西豐等多條公路干線縱橫交錯，四通八達。東北地區最大的變電樞紐?**五十萬變電所"距縣城10公里，?22萬變電所"距縣城1公里。通訊設施齊全，互聯網和傳真遍布全縣城鄉。林業生產在全國享有盛名，境內森林繁茂，是全國百萬畝人工林先進縣，全國綠化先進縣。縣域處在亞洲黃金玉米帶的腹地，發展農業的自然和資源條件得天獨厚，耕地面積110萬畝，糧食常年產量55萬噸，是國家重點商品糧基地縣，素有山區?小糧倉"之稱。某縣野生資源豐富，盛產山菜野果，已被省列為無公害中藥材示范基地，同時也是吉林省畜牧業先進縣之一，某縣山清水秀，環境優美，生態旅游資源豐富。某縣礦產資源豐富，分布較廣泛，近年來，工業發展迅速，門類齊全，已經形成醫藥、機械、冶金、建材、化工、食品、飼料等眾多行業。隨著經濟的發展人們消費觀念及消費層次不斷提高。房地產市場需求旺盛，該項目就是在這樣背景下產生。為了加快某縣城市建設步伐，改善城區的面貌，堅持統一規劃、按照公開、公平、公正的原則，依據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》，根據某縣總體規劃和西城新區發區總體規劃的要求，經過充分協商，某房地產開發有限公司在某縣老城區主街商業店鋪集中，商貿最繁華的地段，即藥業大街原農業局北側，林業招待所舊址處地塊進行開發建設，該項目土地總面積927平方米。該項目的建設檔次及建設規模屬較高檔的商業綜合辦公用房，開發銷售定位為公司和各單位團體等。該項目的開發定位符合本行業的產業政策要求。符合房地產行業的準入標準。2.2建設的必要性2.2.1項目建設外部環境分析通過對該項目的開發，既加快了某縣城的城市建設步伐，又成為開發企業新的經濟增長點，帶動開發企業技術進步。因此，該項目的建設，不僅繁榮了某縣城的房地產市場，而且對于開發企業擴大規模經濟效益，提高開發企業綜合經濟技術實力都是必要的。該項目的開發建設，無論從加快改善各行各業的辦公條件，還是從擴大城市功能、加快城市化進程來講，都很有必要，也是十分迫切的。某縣政府十分重視本項目區的建設，把該區域建設擺在某縣城規劃建設的重要位臵。本項目地處**鎮中心部位，商貿店鋪集中地段，必將得到政府的大力支持。具有良好的外部發展環境。某縣的大開發、大發展為該項目的建設提供了極好的發展機遇，也為該項目的實施提供了有利條件。某房地產開發有限公司具有一定的房地產開發和建設管理經驗。工程建設管理人員的知識、技術和專業技能經過長期的鍛煉，積累了豐富的管理經驗，完全可以勝任本工程項目的管理。項目具有較強的協同投入能力。該項目的實施，關系到城市的環境面貌，將得到政府有關部門的協同支持與配合。項目規劃經深入調查、反復論證，合理準確，符合連云港市城區的發展要求，該項目的開發可操作性強，便于施工。該項目選址好，市場切入時點及時，開發條件成熟，市場需求旺盛。該投資項目經濟效益良好，在計算所采用的條件下，抗風險能力較強，符合房地產投資項目的投資回報要求，是可行的投資項目。更重要的是，投資該項目可以改善某縣城的辦公環境，對加快城區改造步伐，美化市容市貌、改善來某縣投資、商旅客人的辦公條件、提高生活質量是有利的。在一定程度上樹立了公司良好的社會形象，從社會效益來考慮該項目也是可行的。近年來，某縣域經濟快速發展。2011年，某縣地區生產總值完成1120000萬元，增長20.7％。農業總產值完成481600萬元，增長11％。規模工業產值完成2030000萬元，增長52.7％。固定資產投資完成920000萬元，增長37.3％。全口徑財政收入預計完成46200萬元，增長24.8％。社會消費品零售完成287000萬元，增長21.3％。城鎮居民人均可支配收入實現15588元，增長16％。農民人均純收入實現7310元，增長14.9％。城鄉基礎設施不斷完善，城鎮化水平進一步提高。統籌推進城鎮化建設取得重大進展，?一中兩翼?的城市發展格局突顯。西城區建設成果顯著。．按照?規劃設計一步到位、配套設施一步到位?的原則，大力開發建設西城區，使其成為集商住、辦公、醫療衛生、文化教育等為一體的綜合服務區。某縣西城區建設初具形態。重新完善了城區總體規劃及西城區控制性詳細規劃，西城區面積達到4．28平方公里。創新經營理念，積極吸引資本，全力推動西城區開發建設。體育場、檢察院、國稅局、公安大廈、人社大廈等項目進展順利，所有項目今年可全部竣工交付使用。城市的擴容必將帶來城市人口的快速增加，預計到2020年某縣城鎮人口將達到15萬人。隨之而來的商業、服務業的增加，必將對寫字樓帶來需求量。我公司必須抓住這次機遇，乘勢而上，因此，我公司建設可出租的綜合樓是及時的，也是十分必要的。2.2.2項目建設的意義項目建設是**經濟發展的需要。現階段，某縣仍屬于投資拉動增長型經濟，投資作為拉動整個經濟增長的?三駕馬車"之一，對保持經濟增長具有十分重要的作用。本項目的建設，可以增加**的固定資產投資總量，為某縣域經濟快速發展作出積極貢獻。項目建設是推動某縣域經濟發展的需要。**未來的發展，迫切需要形成某縣域經濟新的增長點，而包括房地產在內的第三產業，在未來發展中極具潛力，將對拓寬全縣稅源渠道，增加財政收入，增強縣域經濟實力有著非常重要的作用。項目建設是擴大**對外交流的需要。目前，**經濟正處在一個較快的發展時期，特別是西城區的建設，使房地產開發建設逐漸趨于高漲。要最大限度地吸引外資、項目、技術和人才等生產要素，就必須全面提升城市建設水平，改善招商與辦公環境，使某縣城更具承載力。第三章建設內容及建設規模3.1項目選址3.1.1項目選址原則項目選址應符合某縣總體規劃；項目選址區域應交通便利，方便各種車輛通行；項目區內應有足夠面積的停車場，為各種車輛的停放提供方便；項目區應有良好的基礎設施條件，場地平整、寬闊。3.1.2項目選址根據以上選址原則，并按照某縣城市建設規劃要求，項目選址確定于某縣老城區主街商業店鋪集中，商貿最繁華的地段，即藥業大街原農業局北側，林業招待所舊址。3.2項目土地權屬類別與占地面積項目建設所占用的土地為某縣城規劃用地，總占地面積927平方米。3.3項目擬建規模總建筑面積為4048平方米，其中：一、二層為商鋪（門期房）總建筑面積1200平方米；三、四、五、六及局部七層樓為寫字樓，建筑面積2848平方米。3.4建筑方案1、設計依據(1)《民用建筑設計通則》(GB50352—2005)；(2)《吉林省民用建筑標準》(DB／2200，D33001—89)；(3)《建筑地基處理技術規范》(GB50007—2002)；(4)《砌體結構設計規范》(GB50003—2001)；(5)《混凝土結構設計規范》(GB50010—2002)；(6)《建筑物防雷設計規范》(GB50057—94)；(7)《建筑設計防火規范》(GB50016—2006)；(8)《高層民用建筑設計防火規范》(GB50045—95，2005)；(9)《建筑抗震設計規范》(GB5001卜2001)；(10)《建筑給排水設計規范》(GB．]-15—88)；(11)《采暖通風與空氣調節設計規范》(GB50019—2003)；(12)《民用建筑電氣設計規范》(JGJ／T一16—92)。概述建設內容為寫字樓房1棟，總建筑面積為4048平方米。其中：一、二層為商鋪（門期房）總建筑面積1200平方米；三、四、五、六及局部七層樓為寫字樓，建筑面積2848平方米。結構設計本工程建筑采用框架結構，現澆鋼筋混凝土樓屋面。外部裝飾為仿石真石漆，門窗為塑鋼兩層玻璃保溫隔熱。防水工程屋面防水等級為二級，采用剛柔兩道防水。剛性防水采用細石混凝土摻Ts95防水劑，柔性防水采用APP防水卷材。衛生間防水采用APP防水卷材。綠化項目圍繞建筑設臵綠化帶，綠化率達到17.3％，綠化景觀場地結合設計做微地形處理。主要以種草、植樹、養花為主。綠化構思為：體現安靜，整潔。第四章建設條件4.1自然條件某縣位于吉林省中南部，長白山分支哈達嶺余脈，輝發河上游。地處北緯42。18’一43。14’，東經125。3’一125。50’之間。縣城距省會長春市135公里。東、南與梅河口毗鄰，西、南與遼寧省清原縣相接，西與東遼縣、遼寧省西豐縣以山為界，北與伊通縣、盤石縣隔河相望。四梅鐵路貫穿境內，集錫線四平至白山國家一級公路，**至長春、吉林至沈陽高速公路，**至遼寧省西豐、**至遼寧省草市線等多條干線縱橫交錯，四通八達。全縣幅員面積2521.5平方公里，是五山一水四分田的低山丘陵區。某縣是群山環抱、丘陵起伏的低山丘陵區，屬丘陵區與海(龍)輝(南)柳(河)丘陵臺地寬谷區的交錯地帶。地勢西高東低，海拔高度300—914米，平均海拔為374米。境內山地主要屬于哈達嶺支脈，多呈東西平行壟狀走向。海拔500米以上山峰有57座，多位于西南與東北分水嶺上。慶嶺南山位于橫道河鎮西北部。是**與清原縣界山，海拔914米，是遼源地區最高峰。北連慶嶺山(海拔851米)，東與望寶頂子山(海拔836．6米)相對，落脈龍頭山，向南延伸與白云項子山相連。海拔在500米左右的低山，多見于本縣南部和北部，占全縣幅員面積8．6％，相對高差在100米左右，山峰尖聳，坡度較陡，地表以粗碎屑殘坡積物為主，土質松散，剝蝕嚴重，個別地方基石裸露。某縣丘陵臺地分布較廣，占全縣幅員面積61.4％，海拔350—500米，相對高差150米左右?？h城南部多高丘陵，中、北部多為低丘陵。丘陵渾圓，坡緩土薄，甚至巖石裸露。土陵上多為稀疏的次生雜木林或人工林，坡麓下為沖積洪積臺地，經多年侵蝕風化，多呈波狀或梁狀，俗稱?雞爪崗?。臺地上有密集的干谷和沖刷溝，地面破碎，林田交錯、水土流失嚴重。黃泥河、樺樹河、柳河、秀水河中下游等地，坡度10℃左右，耕地居多，荒山荒地較少。某縣屬季風區中溫帶濕潤氣候，四季分明。春季風大干燥，夏季多雨濕熱，秋季溫和涼爽，冬季漫長寒冷。雨熱同季，適于一季作物生長。項目區域地面高度260．73～261．17m，自然高差0．44m。巖土構成為雜填土：雜色，由生活垃圾及建設垃圾組成，層厚1.50～2.OOm；粉質粘土：黑灰色，可塑狀態。層厚1.50～2.70m；角礫：灰色，中密狀。層厚1.10～1.90m；全風化花崗巖：黃色，風化呈砂土狀。穿厚1.20～0.40m。根據中華人民共和國國家標準《建筑抗震設計規范》(GB50011—2001)，項目所在區域抗震設防基本烈度為Ⅵ度，設計基本地震加速度值為0．05g。根據《建筑抗震設計規范》(G50011—2001)中有關建(構)筑物抗震設防烈度、設計基本地震加速度和設計地震分組的規定，本工程所選場址的抗震設防烈度為6度，設計基本地震加速度值0.05g。4.2周邊環境與交通條件項目位于某縣藥業大街中段，向北50米是東風路，向南30米是商業最繁華地—步行街。項目擬建地點交通十分便利。4.3公共設施社會依托條件4.3.1供排水設計規范《建筑給水排水設計規范》[GB50015—2003](03年版)《建筑滅火器配臵設計規范》[GB50140—2005]《自動噴水滅火系統設計規范》[GB50084：一2001](05年版)《建筑設計防火規范》[GB50016—2006]《室外給水設計規范》[GB50013—2006]《室外排水設計規范》[GB50014—2006]國家和本地區現行的有關規范、規程、標準等給水設計I水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網供水。從城市給水管網直接引入：DN200給水水源管，其供水壓力為O.20MPa。本工程設計從該市政給水管上引給水干管引入小區作為小區水源。II用水量本項目部分房屋出租，規劃出租戶35戶，按每戶5人計，用水指標按80升／人．日計，加上商鋪及綠化道路澆灑用水，計算出小區最高日用水量約為：50立方米，最高時用水量為6.5m3／h。III給水系統綜合樓是單位和商家辦公場所，辦公時間多集中在白天8小時內。用戶生活用水直接與城市給水管網連接，可確保24小時有水供應。Ⅳ消防系統本綜合樓建一個消防水池，消防給水水源利用自來水，室外消火栓直接接給水管網，管網同時為消防水池提供進水。設有消火栓滅火系統的建筑外均根據其設計流量配臵一定數量的水泵接合器，小區主干道上接120m間接布臵室外消火栓。本小區共設一個消防泵房。排水設計本綜合樓距城市排水主管道距離非常近，雨水排入市政雨水管，污水經管道收集進入生化池處理后排入市政污水管道。3.2供電生產裝臵系統電源電壓為380／220V，單回路供電，電源由附近的變壓器通過埋地電纜引入樓內。3.3供熱小區周圍有市政供熱管道可供接入。室外供暖供回水管道均采用無縫鋼管，做好保溫隔熱后直接設于道路下。3.4通訊通訊電纜引入廠內。費用按電信統標準收費。第五章項目建設方案5.1建設方案設計原則單體設計的總圖設計方案符合城市規劃的原則；平面設計符合合理、適用、體現功能的原則；建筑形式與使用功能相一致的原則；技術設施與服務目標相一致的原則；崇尚自然、注重環保、衛生安全的原則。5.2總平面布臵本項目總建設用地面積927平方米，總建筑面積為4048平方米，其中：一、二層為商鋪（門期房）總建筑面積1200平方米；三、四、五、六及局部七層樓為寫字樓，建筑面積2848平方米。5.3設計依據《建筑設計防火規范》(GBJ16—87—2001)；《建筑抗震設計規范》(GBJ5001—2001)；《砌體結構設計規范》(GBJ49—88)；《建筑結構荷載規范》(GB50009—2001)；《混凝土結構設計規范》(GB50010—2002)；《建筑地基基礎設計規范》(GB5007—2002)；《建筑內部裝修設計防火規范》(GB50222—95)；《建筑樁基技術規范》[JGJ94—94]；《鋼筋混凝土連續梁和框架考慮內力重分布設計進規程》CECS51:93。5.4建筑主要特征以現代建筑設計為理念，突出建筑鮮明的文化個性和時代特征，對于城市空間，以點板結合，高低錯落。立面強調均衡與對比，色調淡雅明快。住宅設計引入新的建筑設計理念，關注室外景致的引人，陽光日照的充足及住戶完整的私密性。建筑的設計，應綜合考慮用地條件、選型、朝陽、間距、綠地、層數與密度、布臵方式、群體組合、空間環境和不同使用者的需要等因素確定。建筑風格與整個景觀統一協調進行設計，結合已有的設施和景點用自由的道路線形將景觀節點聯系起來，將景觀節點、綠化空間和道路系統相結合，使小區的建筑造型與小區內、外環境有機結合，融為一體，給人親切感。第六章節能、節水措施自然資源和再生資源是發展國民經濟的物質基礎，我國人均占有的資源并不十分豐富，但資源利用率很低。因此，提高能源利用率，降低能源消耗，是我們一項長期的任務。6.1設計依據：《公共建筑節能設計標準》(GB50189—2005)；《建筑照明設計標準》(GB50034—2004)；3、《中國節能技術政策大綱》；《企業能源計量器具配備和管理導則》(GB／T17167)：國家計劃委員會、國家經濟貿易委員會和建設部?關于固定資產投資工程項目可行性研究報告‘節能篇(章)’編制及評估規定"((1997)2542號；吉林省節約能源條例。6.2節能、節水措施：針對本項目的特點，采取如下節能措施：嚴格執行東北地區節能65%的標準，建筑單體體形系數均小于0.3，有利于建筑節能。在建筑外墻設計外保溫使外墻達到一定的傳熱系數。在窗口、陽臺、雨罩、空調外機板、凸窗上下混凝土板等外露混凝土的薄弱部位加強保溫，避免內部結露和飾面發霉。所有外窗均采用塑鋼窗和中空玻璃，有效減少熱能損耗。變電器深入負荷中心，縮短配線距離，減少線路損耗，采乏無功功率補償，選用低能耗變配電設備。電氣照明設計中采用高效光源和燈具。熒光燈選用電子鎮覆器或節能型高效率因數電感鎮流器，照明開關選用光控和聲控等智能照明控制裝臵。5，本工程所有衛生潔具均為節水型，坐便沖水量≤61／次，礴便器及小便器均采用延時開關，且蹲便器采用腳踏式，小便器采用感應式；水龍頭均采用陶瓷芯節水龍頭，且均為感應式。生活給水系統均采用變頻供水泵。年消耗值：①年用電量為15.33萬度②每年冬季供暖需要283360W。第七章勞動衛生與消防指導思想：本項目消防設計認真貫徹執行?預防為主，防消結合"的消防工作方針，嚴格遵守國家現行有關規范和行業標準，采取各種有效防火措施，防止和減少火災危害。7.1設計依據《建筑設計防火規范》(GB50016—2006)《建筑物滅火器配臵設計規范》(GB50140—2005)《火災自動報警系統設計規范》(GB50116—98)《自動噴水滅火系統設計規范》(GB50084—2001)《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》(GB50067—97)7.2消防設施和措施根據《建筑設計防火規范》規定，該項目為丁類，各建構筑物的耐火等級均為一級。在各建構筑物內均設臵消防栓，保證有兩支水槍的充實水柱同時到達各建構筑物的任何部位。室外消防火栓設臵間距不小于120米，保護半徑為150米，同一時間內的火災次數按兩次考慮。根據該項目建構筑物的耐火等級、危險類別、建筑容積與消防分區，室內消防水量為40L/S，室外消防水量為20L/S，火災延續時間按2小時計算。消防管網與供水管網為統一管網。規劃區消防給水采用與生活給水同壓給水系統，消防設施按火災次數同一時間發生兩次設臵。根據規范要求，綜合經營業務用房設臵自動噴水滅火系統，按中危險級Ⅱ級，自動噴水系統噴水強度為8L/MIN〃平方米，噴頭工作壓力9.8×104帕斯卡。根據《建筑滅火器配臵設計規范》要求，本工程屬于中級險級，按中級險級及丁類火災設計，所有消火栓內均配臵化學滅火器或干粉滅火器。室內外消防水儲存在室外地下消防水池，平時消防水不被動用，火災發生時，消防水泵啟動，消防儲存用水方可使用。本項目消防設有室外消防系統和室內消防系統，室外給水設環狀給水管道，室內消防分為：消防栓、自動噴水系統。7.3勞動安全衛生該項目在總圖布臵時注意功能分區，根據項目特點，實際需要和使用方法的原則設公共設施、環境衛生設施，嚴格執行建設部法律法規文件，確保合理的公共活動空間、公共衛生空間和安全管理空間。施工期間要求施工單位嚴格按照《建設工程施工現場供電安全規范》（GB50194-93）、《建筑機械使用安全操作規程》（JGJ33-86）.本著?安全第一、預防為主?的勞動原則，為確保人員的身體健康、改善勞動條件、預防事故發生，本項目采取如下的勞動保護和安全設施：建立一整套的安全衛生制度，建立相應的管理機構，貫徹預防為主的方針。按照誰主管，誰負責的原則，逐級簽訂安全衛生管理責任書，要求職工無嚴重違法和責任事故。經常進行安全、衛生教育。建立安全用電制度，保證用電安全，所有電器設備按國家規定，做到接地良好。為確保員工得到充分的休息，設計有專用的休息室和倒班宿舍。第八章環境影響評價8.1環境條件現狀調查建設地點場區地勢較為平坦，周圍路網交通便利，方便人流妻敦集散，且周圍無較大型污染源，環境狀況良好。8.2環境影響評價適用標準環境質量標準(1)大氣環境質量標準執行《環境空氣質量標準（GB3095—1996)(2)地下水環境質量標準執行《地下水環境質量》(GB／T14848—93)(3)環境噪聲標準執行《城市區域環境噪聲標準》(GB3096—93)污染物排放標準(1)廢水排放執行《污水綜合排放標準》(CJ3082—1999)(2)建筑施工場地執行《建筑施工場界噪聲限值》(DB22／272—2001)8.3主要環保目標地下水：控制建設項目廢水達標排放，保護地下水的水環境質量滿足《地下水質量標準》(GB／T14848—93)。聲環境：控制項目場界環境噪聲，使區域環境噪聲符合《城市區域環境噪聲標準》(GB3096—1993)。大氣環境：控制項目對大氣環境的影響，使周圍大氣環境質量符合《環境空氣質量標準》(GB3095—1996)。妥善處理生活垃圾，不對場區周圍環境造成污染。8.4項目產生的污染物對環境的影響8.4.1施工期間的主要環境問題擬建項目開始啟動后，平整土地、修筑道路、建筑施工等作業中，將動用大量的施工作業設備和機械，主要有壓路機、前斗裝盂機、混凝土攪拌機、鏟土機、平土機、移動式吊車、起重機、復凝土振動棒、打樁機等，不可避免地產生建筑施工噪聲，這些聲源具有噪聲高、無規則等特點，會對附近的居民住宅等敏感點產生噪聲污染。在施工期場地拆遷過程中，會產生大量的固體廢棄物；施工過程中由于施工人員居住的臨時工棚，也會產生生活垃圾和廢棄物；另外運輸車輛在運載工程廢土、廢料和散裝材料時，會產生揚塵。施工過程中使用的打樁機、挖掘機、運輸汽車等噪聲值較高，可達到85Db(A)以上，對附近的居民產生影響，特別在夜間影響更為嚴重，因此報告建議本項目建設過程中在夜間9點到次日7點停止施工，以防噪聲擾民。由于上述環境影響因素持續時間較短，故對環境影響只是短暫的。8.4.2運營期間的主要環境污染源廢氣：主要為廚房排放的油煙。廢水：主要指生活污水。固體廢棄物：主要為生活垃圾。8.5環境保護措施場地內采用雨污分流制，雨水經小區室外雨水管道收集后排入市政雨水管網，污水經小區室外污水管道收集，并經生化池處理后排入市政污水管網。生活垃圾：建設工程中產生的生活垃圾集中存放，定期送入城市垃圾處理站。設計中所選用的設備均選用低噪音設備，并采取相應的減震措施。建筑和裝飾材料嚴格按國家規定的標準選用不散發污染物的材料。8.6環境影響評價本項目建設中對污水、廢氣、噪聲等污染均按國家有關環保標準要求，采取相應的措施，做到達標排放，并在指定場所進行凈化和重新利用處理，不會對環境造成影響和破壞。同時，項目建設過程中堅持?三同時?的原則，即環境自理措施與項目主體工程同時設計，同時施工、同時投產使用，確保所有污染物均達標排放。第九章項目實施進度9.1項目進度計劃依據本項目實施開發建設主要依據項目地形狀況，設計布局，工程建設周期客觀性，項目銷售市場預測以及本公司開發能力和合理利用資金進行滾動開發的必要性而確定的。9.2建設工期本項目具體實施進度如下：1、項目準備階段2012年6月-7月，項目申請報告編制及批復工作；2012年8月，初步設計文件編制、審查、批復。2、施工階段2012年8月-2012年11月，土建施工及內部裝飾的；2012年12月，工程竣工驗收；9.3項目進度表建設項目分階段劃分如下表：..項目實施進度表時間項目2012年6月7月8月910月11月12月一、項目準備階段項目可行性研究報告編制及批復工作初步設計文件編制、審查、批復二、施工階段土建施工及內部裝飾工程竣工驗收全部竣工 ..................第十章組織結構與人力資源配臵10.1組織機構本項目建成后，由某房地產開發有限責任公司統一負責管理，實行總經理負責制，由總經理的統一管理，經營和行政事務實行統一領導，各負其責。10.2勞動定員本項目定員80人。其中：管理人員5人。10.3工作制度企業每年計劃工作日300天，八小時工作制，辦公室管理部門實行日班制。10.4職工來源及培訓員工來源及招聘方案本項目勞動力可以招當地、高、初中畢業生，下崗人員及待業人員中通過考試擇優錄用，經技術培訓上崗操作，工程技術人員及管理人員在全國范圍內招聘市場經理、營銷策劃、運營管理人才，集中培訓。員工培訓計劃企業的管理人員、技術人員及職工的素質是企業形象的具體體現，特別是在市場經濟的今天，從業人員的素質的高低是企業發展的關鍵。因此，本項目運營關鍵環節的有關人員，將定期開展人才培訓。第十一章投資估算和資金籌措11.1編制依據國家發展改革委、建設部審定出版的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）【發改投資（2006）1325號】；《吉林省建筑工程投資估算指標》；國家和有關部門頒布的有關投資政策、法規；國家發改委《投資建設項目可行性研究之南（試用版）》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城市房屋管理法》；中華人民共和國國家標準GB/T18508-2001《城鎮土地估價規程》。項目單位提供的有關數據、資料。11.2編制基數1、建筑工程費根據《吉林省建筑工程投資估算指標》，并參照遼源市同類工程指標計算。2、設備購臵費按項目建設單位提供的到廠價格確定。安裝工程費設備安裝費根據設備類別按一定比例讀取。其他費用根據國家和吉林省的有關規定讀取。11.3項目總投資估算項目計劃總投資800萬元，其中：土地費用65萬元；前期工程費25萬元；基礎設施建設費93萬元；4、建設安裝工程費527萬元;管理費用20萬元；銷售費用10萬元；7、其它費用20萬元；8、預備費用50萬元。11.4資金籌措項目資金全部由企業自籌。第十二章財務評價12.1編制依據及說明國家發展改革委、建設部審定出版的《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》[發改投資(2006)1325號]。有關現行財稅制度、法規、政策。12.2財務評價根據國家發展和改革委員會計辦投資[2002]15號文審定出版的《投資項目可行性研究指南(試用版)》規定，本項目財務評價只作單位功能(或者單位使用效益)投資、單位功能運營成本指標測算。12.2.1基礎數據與參數l、項目計算期為3年，其中建設期1年，經營期2年。項目在經營期內第一年可出售面積按67％計算，第二年可售面積按33％計算。根據融資成本并考慮一定的風險系數，財務內部基準收率確定為10％。12.2.2效益預測l、銷售收入按國家規定，商品房檔次和遼源市某縣房地產近幾年銷售價格的變化趨勢，確定門市樓平均銷售價格為10000元／平方米，銷售收入為1200萬元；寫字樓月租金為50元／平方米，出租率按90%計算，年租金為154萬元，收入總額1354萬元。2、稅金及附加商業用門市樓一、二樓1200平方米，銷售金額1200萬元。營業稅按銷售收入5％計算，稅金為60萬元；城市維護建設稅按營業稅額的7％計算為4.2萬元；教育費附加按營業稅額的3％計算為1.8萬元；銷售稅金及附加總額為66萬元。三至七層寫字樓2848平方米，對外出租，租金50元/月、平方米。出租率按90%計算，年收租金為154萬元。營業稅按租金收入收入5％計算，稅金為7.5萬元；房產稅按租金收入的12％計算，稅金為18.5萬元；稅金總額為26萬元。以上兩項稅金合計為92萬元利潤總額本項目利潤總額為462萬元。所得稅所得稅按利潤總額25％計算為115.5萬元。稅后利潤本項目稅后利潤346.5萬元。全部投資回收期：3.3年(含建設期1年)。盈虧平衡分析本項目對開發銷售量、銷售額及商品房空臵率進行分析：(1)銷售量盈虧平衡點：總成本÷(銷售收入一稅金及附加)×100％800÷(1200—92)×100％=72.22％即銷售量達到開發量的72.22％時，項目保本。(2)銷售收入盈虧平衡點：銷售收入×銷售量盈虧點1200×72.22%=866.64萬元。當銷售收入達到866.64萬元時即可保本。通過盈虧平衡分析，項目抗風險能力較強。12.3財務評價結論從財務評價的各項指標看，項目盈利能力較強，本項目盈虧平衡點較合理，說明項目具有較強的抗風險能力，從財務評價的角度看，本項目是可行的。第十三章工程招標根據國家發布的《工程建設項目招標范圍和規定》及《建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項暫行規定》的規定，對該項目所涉及的地質勘探，工程設計、工程監理、工程施工以及設備采購等相關工作均采取招標制，在招標過程中嚴格遵守《中華人民共和國招標法》。結合該項目建設進度等具體情況，項目招標活動擬采取委托招標組織形式，全部工程均采用面向社會公開招標。為規范項目的招標活動，該項目招標活動中的招標范圍，招標組織形式及招標方式應報項目審批部門核準，經核準后建設單位如有變更，需重新向原審批部門辦理審批手續。項目審批部門將核準變更項目招標內容的意見，抄送有關行政監督部門。如建設單位在招標過程中弄虛作假，或在招標活動中違反項目審批部門的核準事項，由項目審批部門和有關行政監督部門按照國辦發《2000》34號文件的規定，對項目建設單位依法進行處罰。本工程招標基本情況詳見下表?工程招標基本情況表?。..招標基本情況表建設項目名稱：文成銀河商住小區項目招標范圍招標組織形式招標方法不采用招標方式招標估算金額（萬元）備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察設計√√√建安工程√√√監理工程√√√其他√√√..................第十四章風險分析風險是不以人的意志為轉移并超越人的主觀意識的客觀存在的，具有可變性，這里指經濟活動發生損失的不確定性，它有可能是基于人們對客觀事物認識能力的局限性，以及預測本身的不確定性導致的項目實施后的實際情況可能與預測的基本方案產生偏差，致使預測結果帶有不確定性。投資項目的風險就是指由于這種不確定性的存在導致項目實施后偏離預期結果損失的可能性。在項目的實施過程中各種風險在質和量上隨著項目的進展不斷變化，有些風險得到控制，同時，又可能產生新的預測不到的風險，在項目的總體運營中，風險無處不在，無時不有。風險的大小既與損失發生的可能性成正比關系。也與損失的嚴重性成正比關系。投資項目的風險分析就是通過對風險因素的識別，采用定性分析或定量分析的方法估計各風險因素發生的可能性對項目的影響程度，揭示影響項目成敗的關鍵風險因素。提出項目風險預警，預報和相應的風險對策，為投資決策服務。其目的是讓投資者認識和控制風險，在有限的空間和時間里改變風險存在和發生的條件，降低其發生的頻率，減少損失程度，不可能完全消除風險。風險分析中一方面是有助于在項目可研過程中，通過信息反饋，改進項目設計方案或優選設計方案，從而直接起到降低風險之效果。14.1項目主要風險識別本項目風險經分析主要包括市場方面、投資估算方面、工程建設方面、環境方面、財務方面的風險因素。14.2主要風險程度分析工程建設風險工程造價和施工期長短是本項目主要的工程建設風險。建設中招投標實施的成功與否，將直接關系到工程建設的質量和造價，工程如延期，將影響項目的資金回收，造價過高影響項目達產時效益。環境影響經環境影響評價，本項目的建設對周圍環境影響不大，可以與周圍環境長期協調發展。14.3防范和降低風險措施任何經濟活動都有風險，由于預測的不確定性，項目運營的未來狀況會與設想狀況發生偏離，因而使投資項目面臨潛在的風險，面對風險企業必須采取有效措施降低、規避、分散或防范風險。對于可能發生的重大自然災害，本項目應采取投保的方式進行解決，盡量減少損失。同時，項目建設單位要自籌備一定數量的資金，必要時進行墊付，確保本項目按計劃如期完成。綜上所述，本項目有一定的風險，屬于一般風險，建議項目建設單位采取有效措施規避風險。第十五章社會評價15.1項目對社會的影響分析(一)產業效益通過該項目，可以搞活當地市場，促進當地人們增收。建設的寫字樓房等不僅可以滿足辦公之需，還可以拉動當地建筑產業、建材業的發展，促進當地經濟發展。(二)地租效益項目建成后，將通過市場的集散作用，輻射帶動周邊地區的開發，促進城市化進程，從而促進土地資源升值，實現資源的有效配臵和效益的最大化。(三)環境效益城市的內存價值很大程度取決于環境。本項目的建設，將結合經濟效益、社會效益和環境效益，開發過程注重建筑設計與環境協調，綠化措施相配套，通過綠化、美化、亮化城市環境，從而提升城市自身城市價值，形成環境優美、人際和諧的文明城區、精品城區。15.2項目與所在地互適性分析(一)不同利益群體分析與本項目直接相關的不同利益群體包括縣政府、小區居民、及參與投資企業等。根據某縣政策，某縣公司、辦公單位是項目建設直接受益群體。受益方面主要體現在新成立的公司等單位改善辦公條件。參與項目投資的房地產開發企業通過項目建設可獲得直接和間接利益；直接利益是指根據投資的額度，在房地產開發中獲取一定的經濟效益；間接利益是指通過公益性投資，提高企業知名度和社會威望，增加無形資產。分析表明，與本項目直接相關的不同利益群體適應度較好，對項目的參與度均比較積極，不存在阻礙項目建設的問題。(二)當地組織機構分析由于地塊對現有設施的利用程度較為充分，各類設施建設