房地產可行性研究第1操作環節：成功邁出投資第一步第2操作環節：可行性研究的誤區及相應對策第3操作環節：房地產可行性研究戰略分析第4操作環節：設計成功的可行性研究流程第5操作環節：撰寫出色的可行性研究報告書第6操作環節：如何協調可行性研究投資預算第7操作環節：從全局出發進行可行性研究使用指南可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。中國房地產發展的階段性局限，導致市場的不確定因素較多，項目成敗的回旋余地也較大．如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭。《房地產可行性研究實戰操作手冊》從實用的角度總結了房地產可行性研究的要點與程序，并將之納入整體戰略設計。第1操作環節：成功近出投資第一步1．透視民地產可行性研究房地產開發項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發的項目進行全面、系統的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果，它通常要處理兩方面的問題：第一是要確定項目在技術上能否實施；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經濟效益）。從房地產項目開發的實際情況來看，單從建筑施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達420米、88層的金茂大廈和高達468米的東方明珠塔就是很好的佐證。可見，關鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經濟效益，并兼顧社會效益和環境效益。2、項目投資制勝第一法寶一個房地產項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。可行性研究，至少要能精確地回答這么三個問題：a、這項目是可行的還是不可行的b、如果可行，可行到什么程度c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應作什么打算第二操作環節可行性研究的誤區及相應對策1、項目精度標準項目內容時間（月）費用允許誤差投資機會研究階段1~30.2%~0.8%30%~20%初步可行性研究階段60.25%~7.5%20%~10%詳細可行性研究階段8~160.2%~1.0%<10%

2、常見誤區誤區一：一個標準的效益分析如果你的項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，我們遇到太多的不確定因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據不同的期望值給出不同的期望效益預測。誤區二：先入為主的可行性研究筆者曾考察過十多項失敗的大型地產投資，發現其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業區內，致使別墅環境被破壞，別墅無人問津：在一個離市區測多公里的鄉鎮開發高層公寓，結果也是無人問津；準備在一個規劃失控的農民居住區開發商住小區，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺；建設成本遠遠超過預算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過使梅樓商鋪優勢失效；原先的商業旺地因地鐵建設而大規模地拆遷，成為“被人遺望的角落”等等。在與這些項目的發展商交流時，他們對所遇到的困難通常都感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研窮報告”，幾乎都是同一個調子：引經據典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為7證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。***先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的房地產投資企業的領導主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領導的意思去論證。所以，為避免這種情況的發展，公司領導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調查、分析。課題組人員的業務水平不過關。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結構很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。有的發展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態度，除非發展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業務。有的發展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現在的發展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。3．相應對策a加快專業化及市場培育工作，推進行業規模化與專業化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業加強可行性研究的外在動力。b提高從業人員素質。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當的工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務、金融等專業知識。c建立可行性研究數據庫。當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息（在香港，測量師在分析時，可以從香港土地注冊處—一相當于內地國土房管局，查閱最近成交個案和以往物業的有關資料）。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作：通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數據。另外，有條件的企業還可加強項目后評價工作，通過分析比較，提取有用的信息，進一步提高可行性研究的實用性。第3操作環節：房地產可行性研究戰略分析分析角度一：社會經濟環免對房地產市場的影響房地產業不是個孤立的行業，本書多處強調，將房地產業當作國民經濟的‘噴頭產業”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產業帶動國民經濟的發展還是國民經濟的成長帶動房地產業的發展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現根本性的失誤。無論政府還是企業都會導致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現房地產業畸形膨脹，大起大落，都是無視當地國民經濟發展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業的位置所帶來的后果。

分析角度二：當地政府行政行為對市場的影響

一些地方政府的城市規劃及規劃控制水平對當地房地產開發有著直接的影響。眾所周知，在城市規劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產開發一直處于比較平穩的狀態。超前而科學的規劃、有效的規模控制、嚴格的規劃管理，使這兩個城市的房地產開發避免7盲目的、一窩蜂的現象，本著配套一片、開發一片、管理一片的原則，這里的小區住宅市場基本上沒有出現供大于求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規劃管理不妥，給發展商們帶來了很大的風險。分析角度三：街區環境對房地產營銷的影響

古北新區并非上海鬧市區，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發的第一個上海外貿區—一虹橋開發區，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區。這使古北新區享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區，區內樓宇質素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩步上揚。進入1996年以后，該小區房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。從古北新區的例子可以看出，房地產的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區環境有關。正因為有虹橋開發區的發展，才產生了對古北新區高尚住宅的需求，虹橋開發區與古北新區之間明顯存在著功能上的互補關系。街區功能是使房地產實現其市場價值的外在動因。****投資商自身條件考察

1、考察你的經驗

隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業內有一定資歷的企業，如果該公司以前是開發市內寫字樓的，如今目標投資對象是郊區別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經理層里是否有具備別墅開發經驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情并不是絕對的，當你認為“經驗”這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。

2、考察你的投資方式

由于企業背景和實力不同，各房地產投資企業的項目投資方式也不一樣。也許你的企業從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發，那么對那些適合于長線開發的項目和適于長錢投資的地區，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產企業手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

3、考察你的融資能力

每一個房地產項目的開發都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續資金而停工兩三年，前期成本已經上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發，也不可能什么樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合于那個地區去投資，適不適合于投資那樣的項目。

第四操作環節設計成功的可行性研究流程步驟A人員安排組合 項目 內容人數負責項目費用時間注冊房地產估價師

造價工程師

市場調查和分析人員

經濟分析專家

制作人員

社會學，環境等專家

步驟B：市場分析a、宏觀因素分析房地產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區沖突或戰爭發生的可能性。b、區域性因素分析一般來講，項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區域進行因素分析，這是因為：首先宏觀經濟對區域經濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響小；其次區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著“時滯’現象，宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以后才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應快，有的地區則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經濟特區、自由貿易娶、保稅區對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經濟調整期間，國內資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區的項目受到沖擊也較小。c、微觀市場分析對擬投資項目所在地區的房地產微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬投資房地產市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業市場分析。步驟C:市場預測a需求預測需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出為了市場對該類物業的需求。b供給預測供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場供給規律和變化趨勢進行分析，從而預測為了市場上該類物業的供給情況c預測方法通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。步驟D:成本測算在房地產開發項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。一般來講成本構成包括以下四個部分：A土地前期費：指取得合理的土地的權證，完成土地上現有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。根據取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區改造前期費和土地批租費三種類型。B設計和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后，從規劃設計到土建工程、設備安裝、裝飾工程及小區配套、小區綠化結束所包括的費用。C市政配套費：指項目開發時必須向城市市政建設所交付的配套費，主要是由于新增房地產項目所引起的水電費。

步驟E：財務評價

項目投資方案評價的指標一般分為兩類：

一類是考慮7貼現因素的動態指標，即考慮7貨幣時間價值因素的指標，包括凈現值、獲利指數、動態回收期、內含報酬事等指標。

另一類是非貼現的靜態指標，即設有考慮貨幣時間價值因素的指標，如靜態回收期、投資利潤率等。在房地產開發項目的評價中一般以動態指標為主，以靜態指標為輔。以下簡單介紹三種常用的靜態評價指標。

步驟F：盈虧平衡分析

盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產能力條件下，通過分析擬建項目的產出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關系，來判斷項目優劣及盈利能力的一種方法。

盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點（BPe0K－evenP0iDt）即項目達到盈虧平衡狀態利潤為零的點。一般來講，在項目產出能力一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，經營安全性越好。在房地產項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對特定的項目而言，要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。

步驟G：敏感性分析

敏感性分析是研究某些因素發生變化時，項目經濟效益發生的相應變化，并判斷這些因素對項目經濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發商了解因素變動對項目財務評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。

反應敏感程度的指標是敏感系數：

敏感系數=目標值的變化百分比／參數值變動的百分比

例如：以售價為參數值，以項目的凈現金流量現值作為目標值，已知售價增加10％，

凈現金流量現值增加20％，則售價的敏感系數=20％/10%=2。

敏感系數可正可負。若敏感系數為負，說明目標值的變化與參數值的變化方向相反，

敏感系數越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。

步驟H：風險分析風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發生不同幅度變動的概率分布及對方案經濟效果的影響，對方案的經濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風險情況作出比較準確的判斷。第5操作環節：撰寫出色的可行性研究報告書A、可行性研究報告的主事內容一般來講，專業機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個部分。1、封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。2、摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。3、目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。4、正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容：a、概況（包括：項目背景、項目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明）；b、市場調查和分析；C、規劃設計方案；d、建設方式和建設進度；e、投資估算及資金籌措；f、項目財務評價；g、風險分析；h、可行性研究的結論；i、研究人員對項目的建議；j、相應的附表。5、附件：它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫項目可行性研究報告。6、附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。B、可行性研究報告正文部分的編寫正文部分是可行性研究報告的核心部分。內容多，較復雜。1、概況：（1）進行可行性研究的背景；（2）所研究項目的名稱、性質、地址、周邊的市政配套和基礎設施現狀，交通及周圍環境等；（3）委托方的名稱、地址、法人代表、營業執照登記號及聯系人；（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營業執照登記號及聯系人；（5）可行性研究的目的；（6）可行性研究的編寫人員名單；（7）可行性研究的編寫依據；（8）研究報告的假設和說明。2、市場調查分析：要求對項目進行宏觀、區域和微觀的市場分析和調查，及對未來的供給、需求和價格的預測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導。3、規劃設計方案：要求寫出項目所具備的規劃設計方案及建設過程中市政條件是否具備。市政條件包括水、電、煤、衛、通訊、供暖（部分地區）及道路等的配套情況，在報告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。4、建設方式和建設進度：專業人員可對項目的建設方式的委托提出建議或由委托方提供建設方式和進度安排，他們一旦確定則為其后進行投資估算作了準備。5、投資預算和資金籌措要求寫出項目建設過程中必須發生的各項費用并逐一計算資金籌措部分，要就整個項目投資額和相應的支付時間作出融資安排。例如：自有資金、貸款和預售收入這三種主要資金來源的安排等。6、項目的財務評價：要求寫出主要財務評價指標的計算結果，如凈現值、現值指數、內含報酬率和動態回收期等。7、風險分析：一般要求計算出保本銷售額、盈虧平衡點及對主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計算出相應的財務評價指標。8、結論：要求寫出該項目可行性研究的結論，明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力。9、有關建議：是專業機構的專業人員在進行可行性研究中發現的一些有利于項目獲得更佳的經濟效益、社會效益、環境效益等方面的建議，供委托方參考。附表：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現金流量表、敏感性分析計算表等。第6操作環節：如何協調可行性研究投資預算一些不大規范的房地產項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含7項目建設的工程概算。這樣算帳不好。一個房地產項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發展商對項目工程建設的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發方式也是可以采取的，這樣一來發展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產項目的投資概算應包括以下內容：營銷開支概算，包括：項目前研究及可行性研究的開支項目策劃的開支銷售策劃的開支廣告開支項目公司日常運作的開支項目及企業的公關開支工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支用于吹沙填土、平整土地的開支用于工程設計的開支用于建筑施工的開支用于設施配套的開支用于工程監理的開支土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標準地價用于拆遷補償或青苗補償的開支影響公共設施而出現的賠償開支金融成本開支，包括：外匯資金進入國內貨幣系統產生的銀行擔保及管理費用支出貸款引起的利息支出各項保險開支稅收和行政性收費不可預見開支第7操作環節：從全局出發進行可行性研究現實化的可行性研究前握事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優秀的房地產公司應從機構內外來縱觀其業務，監視變化中的環境并抓住最佳的機會。公司營銷人員的主要職責是辨別外界環境中的主要變化，通過設立早期預警系統，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環境中的新挑戰和新機會。消費者市場分析與營銷環境分析同等重要。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態及興趣等方面差異極大，營銷者區分不同消費者群體和細小的市場，并按照他們的需要來開發產品和服務是非常有用處的。我們應在分析消費者行為的基礎上，從消費者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？為選定市場和制定策略而進行可行性研究在此基礎上，我們應進行細致而有針對性的市場調研，進行市場分析，并選定適合的目標市場，制定產品的定位策略、產品開發和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務即物業管理策略。公司要對每個選定的細分市場制定產品定位策略。他需要向客戶說明本公司與現有競爭者和潛在競爭者有什么區別。定位是勾劃公司形象和所提供價值的行為，以此使該細分市場的顧客理解和正確認識本公司有別于其競爭者的特征。定位任務包括三個步驟：明確一些可利用的競爭優勢；選擇若干個適用的優勢；有效地向市場表明公司的定位觀念。產品是營銷首要和最重要的因素，房地產產品策略需要對產品類型的選擇、開發風險的選擇以及開發方案的制訂與效益分析作出決策。房地產產品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購物中心和商店、工業建筑、旅館及其他特殊用途的物業。房地產產品開發風險的選擇與房地產開發資金的籌措渠道密不可分。風險和收益是成正比的，如果某一項目不能產生足夠收入償還抵押并產生正現金流量或者項目的總債務超過其價值則被認為是籌資過度，明智的辦法是在準備隨風險的限度內盡量賺錢，應保留部分現金和兌現性強的財產。房地產開發策略即為作出種種投資決定而事先安排的計劃一一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開發方案一般包括下列內容：開發目標、投資規模與投資額、營運費用及稅費、投資收益方式與收益大小、經營期間現金流量分析。納入整體營銷方案的可行性研究一個好的房地產營銷方案最終有一個好的計劃書，以便在整體上把握整個營銷活動。計劃一般應包括以下八大內容：1、計劃概要（便于決策者快速瀏覽）2、市場營銷現狀（提供背景資料）3、機會與問題分析4、目標、銷售量、市場占有率、盈利水平5、市場營銷策略6、行動方案：做什么？誰去做？如何做？何時做？費用多少？7、預計盈虧報表8、控制措施策略涉及的是營銷活動“是什么”和“為什么”的問題，而執行則涉及“誰？”“時間？”“地點？”“怎么樣？”等問題。影響有效執行營銷方案的因素主要有：發現及診斷問題的技能：評定存在問題的技能；執行計劃的技能；評估執行效果的技能。

一、工程概況忠縣白石鎮兩河片區供水工程建設規模1000m3/d規模水廠一座，水源為紅旗水庫，經遼陰巖凈水廠常規工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項目位于白石鎮華山村，主要項目有反應沉淀池、重力式無閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進場道路及廠區道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮白花村、關金村、華山村、望巖村、中坪村5個村5617人的飲水安全問題。1、建設四方建設單位：忠縣水務服務中心設計單位：重慶布澤水利電力勘測設計有限公司監理單位：北京市中冠水利工程監理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設單位的正確部署下，組織措施落實到位，以各行政村為單元，切實做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項工作開展順利，按時完成了本工程的施工任務。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準備（1）施工技術人員認真熟悉圖紙，領會設計意圖，對圖紙中發現的問題及時與業主、監理及設計人員聯系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點。（2）在各項預制加工項目開始前，根據設計施工圖編制材料計劃，將需要的材料、設備等按規格、型號準備好，運至現場。（3）材料設備要求：管材和管件的內外壁應光滑平整，無氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應基本一致。管材的端面應垂直于管材的軸線。管件應完整、無缺損、無變形。到現場的管材、管件等自檢合格后并經監理、業主驗明材質，核對質保書，規格、型號等，合格后方能入庫，并分別作好標識。（4）材料的保存：管件和管材不應長期置于陽光下照射，為避免管子在儲運時彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過1.5米，管件逐層堆碼。搬運管材和管件時，應小心輕放，避免油污，嚴禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現場與材料存放處溫差較大時，于安裝前將管件和管材在現場放置一定時間，使其溫度接近施工現場環境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術文件齊全,進行圖紙技術交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術、材料機具供應等能保證正常施工。(3)施工現場滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時使用管剪或管道切割機，必要時用鋒利的鋼鋸，對其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較小（De20～De40）時用管剪比較方便，管徑較大時用管道切割機或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達工作溫度指示燈亮后開始操作；2）為防止可能出現的細小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網都要排空并進行壓力試驗。冷水管試驗壓力應為管道系統工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗的準備水壓試驗時間應在熱熔管道連接24小時后進行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來之前，要先向管路內通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網的最低點。（2）試驗增大壓力到規定的試驗壓力值。一小時之后開始試驗。在這個時期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態下，穩壓2小時，壓力降不得超過0.03MPa，同時檢查各連接處不得滲漏。對試壓管道應采取安全有效的固定保護措施,但接頭部位必須明露。此項試驗在各末端開口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實位置,隱蔽后的管道應在地面用紅色油漆標識管道位置,防止在土建和其他工種施工過程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗全部合格后,在供水設備具備供水條件,減壓裝置已調至規定的數值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內外排水系統和設施均具備使用條件的情況下,可進行全系統通水試驗。其目的在于檢驗供水系統的供水能力、水壓是否滿足設計和規范規定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統在驗收前應進行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時應不流死角,每個配水點龍頭都應打開,在系統最低點設放水口,直至沖洗出口處排水水質與進水相當為止。管道沖洗完在使用前應采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進行消毒,含氯水在管中應靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經衛生監督管理部門取樣檢驗，水質符合現行的國家標準《生活飲用水衛生標準》后，方可交付使用。材料的節約1、管件的合理使用由于PE管配件的價格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應注意管件的合理使用質量控制措施在施工前,先進行包括工程特點、設計要求及本工藝規定內容的施工技術交底。增強施工人員的質量意識,調集責任心強、經驗豐富的人員參與施工。設立專職質檢員進行過程控制。保管好各類施工機具,特別是要保證熱熔焊接機處于良好的工作狀態。設置嚴密的質量控制體系,實行分級控制,每道工序都要進行檢查,合格后方可進入下道工序。一、溝槽開挖（1）溝槽開挖前工作開槽前要認真調查了解地上地下障礙物，以便開槽時采取妥善加固保護措施，根據業主方提供的地下管線資料和我公司的現場調查，統計出現況地下管線情況，采取有效措施加以保護。（2）溝槽開挖形式根據設計圖中設計管道的規格及埋置深度以及規范要求來確定溝槽開挖的形式。（3）開挖方法a.土方開挖采用機械開挖，槽底預留20cm由人工清底。開挖過程中嚴禁超挖，以防擾動地基。對于有地下障礙物的地段由人工開挖，嚴禁破壞。b.溝槽開挖盡量按先深后淺順序進行，以利排水。c.挖槽土方處置，按現場暫存、場外暫存、外棄相結合的原則進行。開槽土方凡適宜回填的土選擇妥善位置進行堆放，但不得覆蓋測量等標注，均暫存于現場用于溝槽回填。回填土施工前制定合理土方調配計劃，作好土方平衡少土方外運及現場土方調運。d.開槽后及時約請各有關人員驗槽，槽底合格后方可進行下道工序。如遇槽底土基不符合設計要求，及時與設計、監理單位及地勘部門聯系，共同研究基底處理措施，方可進行下道工序。二、下管在溝槽檢底后，經核對管節、管件位置無誤后立即下管。下管時注意承口方向保持與管道安裝方向一致，同時在各接口處掏挖工作坑，工作坑大小為方便管道撞口安裝為宜。七、檢查第一節管與第二節管安裝要準確，管子承口朝來水方向。安完第一節管后，用鋼絲繩和手板葫蘆將它鎖住，以防止脫口。安裝后，檢查插口推入承口的位置是否符合要求，用探尺插入承插口間隙中檢查膠圈位置是否正確，并檢查膠圈是否撞勻。八、安裝注意事項（1）管子需要截短時，插口端加工成坡口形狀，割管必須用球墨鑄鐵管專用切割機，嚴禁采用氣焊。（2）上膠圈之前注意，不能把潤滑劑刷在承口內表面，不然會導致接口失敗。十、溝槽回填（1）水壓試驗前，除接口處管道回填至管頂50cm以上（2）管道兩側回填高差不超過20cm。（3）回填分層進行。管道兩側和管頂以上50cm用木夯夯實，每層虛鋪厚度不大于20cm；管頂以上50cm至地面用蛙式打夯機夯實，每層虛鋪厚度20-25cm；應做到夯夯相連，一夯壓半夯。（4）分段回填時，相鄰兩段接茬呈階梯形。（5）回填土不得有石塊、房渣土等不能夯實的土質。十一、水壓試驗（1）進行水壓實驗應統一指揮，明確分工，對后背、支墩、接口、排氣閥等都應規定專人負責檢查，并明確規定發現問題時的聯絡信號。（2）管道接口完成后，用短管甲、短管乙及盲板將試壓管段兩端及三通處封閉，試壓管段除接口外填土至管頂以上50cm并夯實。做好后背及閘門、三通等管件加固。由低點進水，高點排氣，注滿水后浸泡24小時后，在試驗壓力下10min降壓不大于0.05Mpa時，為合格。（3）水壓實驗應逐步升壓，.每次升壓以0.2Mpa為宜，每次升壓以后，穩壓檢查沒有問題時再繼續升壓。（4）水壓實驗時，后背、支撐、管端等附近不得站人，檢查應在停止升壓時進行。五、工程質量（一）質量目標及保證體系本標工程施工質量目標是