天星旅游度假小鎮策劃報告

曾祥庸工作室報告內容項目市場調研及破題思路項目定位項目概念性規劃建議項目分期建議項目分期開發物業建議項目運營策略建議項目市場調研及破題思路

前期工作結論點及需解決的核心問題

項目市場調研及結論要點

類似案例借鑒及破題思路前期工作結論點及需解決的核心問題梳理上一階段策劃思路結論點項目總體發展方向：依托金佛山，打造重慶人的“心靈牧場”，讓重慶人從此擁有“城市后花園”。項目休閑產業的締造方式：現代休閑服務功能與現有傳統產業結合，實現深度化、極致化、主題化的休閑體驗。項目規劃理念：大致分區、交錯融合的功能分區思路。尚待解決的核心問題人從哪來？來做什么？

需要什么？解決了上述問題，小鎮該如何有序、有節奏地開發？為解決問題，我們進行了大量的調研—怎樣才能吸引人來？怎樣才能留住人消費？怎樣才能滿足人的休閑欲望?項目市場調研及結論要點調研內容包括（詳見附件）針對在重慶一小時圈層有購房需求的潛在休閑消費者，我們攔截了一千多被訪者，收回有效問卷200份，了解其對休閑生活方式、生活配套等方面的詳細需求，調研成果詳見《潛在休閑消費者調研報告》；為了更準確地了解重慶周邊休閑度假市場的開發狀況和客群特征，我們現場訪問了仙女山5個在售樓盤和金佛美廬，調研成果詳見《休閑度假樓盤調研報告》；為了解決景區商業配套和商家來源問題，我們針對瓷器口、泰古書畫市場、洋人街、大禮堂、展覽館、紅巖紀念館等游樂/旅游/購物場所調研共6處，完成了33份深訪，其中包括：萬盛石林商家調研5份，仙女山、金佛山、南川農家樂深訪8份，休閑會所深訪3份，酒吧深訪4份，特色客棧深訪2份，特色餐飲深訪6份，特色商業（旅游紀念品）2份，瓷器口書畫研究院深訪1人，成都酒店管理專家2人，調研成果詳見《商家深訪報告》；同時，針對金佛山未來的旅游市場發展空間，我們專門深訪了四川康輝的總經理和重慶黃金假期、萬友國旅的旅游專家；以尋找打破金佛山景區淡旺季消費局限性的思路。根據對客群的定位，我們在重慶市區投放200份潛在需求調研及產品測試問卷，以作為對本項目產品定位的有利參考。（詳見附件）調研對象：受教育程度良好，多為大專/大本學歷；多為企業中高層管理人員、中高級技術人員或私營企業主；總收入中上水平；在近期或未來中短期內都有較強烈的購房意向。潛在休閑消費者調研結論：購置物業的用途84.5%的被訪者為二次置業，置業目的以休閑度假和投資為主；如在金佛山置業，其主要用途是休閑度假或老年常住/養老；如在金佛山購置第二居所，主要還是圍繞核心家庭（年輕夫妻、或帶小孩）的使用，部分會考慮增加給父母養老的功能；大多被訪者在夏天、節假日或春暖花開的時候郊區物業度假消夏；居住天數大部分集中在20-65天，平均一年中有36天會在郊區物業中度過。參考意義：我們的產品應該充分體現休閑度假特征，滿足家庭功能需求，同時兼顧投資性。來金佛山的休閑度度假行為被訪者最希望在金金佛山參加的休閑閑活動主要是爬山山、散步和聊天；；在金佛山進行休閑閑度假，被訪者最最希望有的幾大業業態配套分別是：：休閑類（溫泉SPA、茶坊、酒吧）；；餐飲類（中餐、、當地風味美食、、西餐）；購物類類（日常用品、特特產紀念品、工藝藝藝術品）；在金佛山休閑，90%的被訪者能接受的的消費水平在200元以內；82%的被訪者接受院落落式主題文化客棧棧，其消費水平以以每人每天的費用用在100元以內為主。參考意義：金佛山山的開發現狀使客客群來景區后的休休閑方式有限；但但從他們的需求表表述中，我們認為為本案完全可以做做更豐富、更有特特色的休閑度假項項目來吸引客群，，同時對金佛山景景區發展形成有效效補充。購置郊區物業的特特征購置郊區度假物業業首選溫泉景區（（北溫泉）、仙女女山、縉云山和金金佛山；再次置業首選花園園洋房（49.5%）和酒店式公寓（（31%）；更傾向擁有安安靜度假環境的郊郊區物業；大多數被訪者需求求中等面積、房間間個數適中、平層層結構，面積集中中在90㎡的中小戶型，總價價35萬元以內（根據市調專業經驗驗，其實際可承受受價格水平應比其其選擇高出15%~20%）；大多數都要求有私私家花園（院落）），不排斥公共交交流空間；在總價價的約束下，過半半被訪者選擇私家家花園（院落）面面積為20㎡以內。參考意義：金佛山山景區具有一定的的知名度，但溫泉泉景區顯然更具特特色吸引力，因此此本案需創新個性性化休閑主題與之之抗衡，同時也應應該考慮具有自身身特色的洗浴文化化。從目前被訪者者選擇的物業檔次次來看，他們更傾傾向于中端、生活活氣息濃厚的度假假區域。對郊區（景區）物物業的相關看法郊區物業最需要的的五大配套設施依依次是：大中型超超市、餐飲、銀行行、泳池和茶樓；；景區物業與城區物物業相比，劣勢主主要是距離城市太太遠、交通成本高高、周邊生活配套套不完善、入住率率低和安全性差等等；影響購房決定的前前五項因素分別是是房屋單價、周邊邊公共配套、與市市區的距離及交通通便利性、社區安安全性和長期的升升值空間。參考意義：提高高配套成熟度，，克服距離和交交通帶來的心理理抗性；利用價價格優勢結合配配套完善的生活活方式塑造項目目優勢。到金佛山景區置置業的需求特征征絕大部分被訪者者不了解“金佛佛美廬”項目，，其中近40%的被訪者表示對對該物業有興趣趣，并認為該項項目價格基本合合理；酒店式公寓、老老年公寓/養生公寓和度假假型小獨棟別墅墅（面積小于200㎡）、商務別墅墅是金佛山西坡坡腳下相對更適適合開發的物業業；若在此置業業，他們最可能能購置酒店式公公寓和度假型小小獨棟別墅；60.5%的被訪者希望開開發商提供全精精裝物業；而希希望提供清水房房的被訪者所擔擔憂的主要是裝裝修材料和裝修修質量等；被訪者認為本案案優勢是知名度度高，劣勢則是是距離市區太遠遠；并認為金佛佛山周邊住宅物物業的合理價格格在3500元以下/㎡（根據市調專業經經驗，其實際可可承受價格水平平應比其選擇高高出15%~20%）；81.5%的被訪者接受酒酒店式物管服務務，且大部分都都愿將度假物業業納入酒店客房房一體經營。參考意義：受景景區推廣宣傳力力度影響，金佛佛山景區的度假假物業沒有樹立立市場口碑，這這也間接影響了了受眾群體對物物業檔次和價格格的判斷；從被被訪者對精裝修修、酒店式物管管服務等項目的的接受程度來看看，他們傾向于于在郊區購置能能夠提高便利生生活條件的現代代高品質第二居居所。重慶周邊代表性性景區樓盤調研研——了解重慶度假物物業市場總體特特征以仙女山為重點點調研對象。開發特征：仙女山度假物業業房地產的開發發起始時間是2008年的4月，快速發展時時間是2009年的6月~10月，現有開發量量十多萬方以上上，總體銷售周期較短，，2~3個月即可達到當當批次基本銷售售完畢。已交房產品入住率較低，不到10%。本次調研的5個對象樓盤均分布在仙女山山景區大門之外外的道路兩側。。客群特征：以重重慶主城區為主主，武隆、豐都都為輔，家庭均均有至少一輛車車，多數年齡在在35歲以上。購買目目的最多是為休休閑度假，其次次為養老，附帶帶投資。休閑度度假的方式較為為單一，以曬太太陽、打牌為主主。休閑度假樓盤調調研成果梳理物業特征：現階段推售產品品類型單一，以以酒店式公寓和和花園洋房為主主，面積控制較較小，面積區間間主要在28～80多平方米。別墅產品極少（少量量疊拼），但后后期會加大開發發。現有物業均均以西式風格為為主，基本為清清水房交房。價格特征：低總價特征明顯顯，最低總價約約8~9萬元/套（洋房均價約約3500元/㎡，疊拼別墅均價價約為5800元/㎡）。從2008年到現在漲幅達達到1000元/㎡，投資升值潛力力明顯。配套特征：缺乏內部配套，，以景區內部配配套和山腳仙女女山小鎮配套為為主，且距離較較遠；其中夏宮宮國際社區擁有有唯一的18洞高爾夫球場。。但附近有機場場2015年首期投入運營營，對當地物業業價值提升具有有重要意義。營銷特征：以面向重慶市市市區推廣為主，，除夏宮國際社社區沒有在主城城區設置售樓部部，其他4個樓盤均有，以以江北區為主。。考慮到地緣關系系，同時參考金金佛山北坡開發發的“金佛美廬廬”開發特征：現在在金佛山景區只只有“金佛美廬廬”一個項目，，不具代表性，，僅能作為參考考。受景區知名名度和開發現狀狀的約束，該項項目銷售周期比比仙女山景區物物業長，6個月完成銷售78%（詳情見附件））。客群特征：以重重慶及周邊地區區購買情況居多多，其中重慶購購買群體占總體體銷售的70%，南川購買群體體占30%，無外地客群購購買；以35~55歲的中年群體為為主，有事業單單位工作人員、、個體經營老板板等，都具有一一定的經濟消費費實力，均為第第三、四次購房房，對該項目的的購買用途基本本都為第二居所所。物業特征：以6層花園洋房為主主，僅有3棟獨棟別墅和2棟聯排別墅，目目前僅有洋房在在售，別墅以定定制的方式接受受預定。價格特征：洋房房均價3380元/㎡，別墅透露價在在11000~13000元/㎡左右。配套特征：內部部依靠2500㎡五星級酒店配套套，外部僅能依依靠景區自然配配套，無統一規規劃的配套區。。營銷特征：戶外外廣告牌+精裝樣板房。通過對金佛美廬廬和仙女山景區區在售樓盤的調調研，可以看到到目前重慶景區區度假物業的需求旺盛，主要購買客群為為重慶市區需求求第二居所的二二次（多次）置置業人群。物業業產品單純依靠靠景觀資源和低總總價作為核心營銷訴訴求，因此在配配套上都有一定定程度的欠缺，，導致入住率很很低，從另一角角度突顯出客群投資資的動機。因此，雖然仙女女山的休閑度假假市場已初具雛雛形，但其開發發缺少統籌規劃劃，缺乏對休閑閑度假生活方式式的深入引導，，導致其休閑度假假市場發展緩慢慢，也為金佛山山休閑度假市場場預留了競爭機機會。市場需求存在，，相比之下，金金佛山該怎么去去競爭？景區商家深訪除瓷器口外，多多數景區商業配配套比較簡單，，以農家樂或客客棧為主，有少少量酒店和旅游游小商品店；瓷器口依托其優優越的地理位置置和獨特的古鎮鎮文化特色，一一年四季游人如如織；而其它景區基本本上只是簡單地地“售賣”景區區自然資源，缺缺乏系統的旅游游規劃，致使景景區旅游品種單單一，季節性太太強，致使商家家難以持續經營營，所以商家來來源多為本地人人，經營規模和和檔次都較低。。因此，配套不足足導致游人少，，游人少導致商商家經營乏力，，景區收入低下下，形成惡性循環……所以，完善的旅游規劃劃和持續的人流流量引入是金佛佛山景區破題的關鍵，是解決如何吸吸引人來、如何何留住人、如何何帶動消費的根根本。但是，如何才能能保障景區持續續的人流量？——專家解讀重慶近近郊旅游市場特特征:類似于金佛山這這類重慶一小時時圈層旅游市場場，其區域性旅旅游消費特性十十分明顯，暫時時不具備跨省的的能力，基本以以重慶人為主。。而重慶游客很少少會采取跟團的的方式到達這種種近郊景區，一一般都是散客自自駕，這對景區區的配套要求比比較高，但重慶慶周邊大部分旅旅游景區在特色色、文化和配套套服務上都存在在欠缺，開發不不成熟；普遍存存在定位模糊、、功能不清晰的的弊端；因此對于金佛山山景區，系統的旅游規劃劃和完善的配套套是亟需解決的的問題。如果現在開始始改造，至少三三年以后，游客客量有望達到50萬/年的水平。旅游專業人士深深訪天星小鎮與金佛佛山景區需要互互動首先，天星小鎮鎮是整個景區的的功能補缺；功功能補缺涵蓋兩兩個層面：一是在金佛山游游客量達到一定定標準后，需要要滿足其基本的的吃住需求；；二是在一定層面面上解決金佛山山旅游品種單一一、難留人氣的的問題。文化內涵、休閑閑方式的創新是是打造休閑度假假項目的核心課課題國內大休閑產業業已逐漸形成，，但重慶旅游市市場仍未能形成成有足夠吸引力力的休閑度假經經濟；；城市中產階級對對旅游度假經濟濟的支撐作用尤尤為明顯，而重重慶目前旅游度度假市場沒能充充分滿足中產階階級人群的需求求。——重慶休閑度假市市場還處于初級級發展階段！尋尋找市場的主流流消費群體、滿滿足其休閑需求求、圍繞其需求求打造產品是金金佛山景區和天天星小鎮連動開開發的基本思路路。關于對中產階級級的界定——最流行的定義（（泛定義）：他們大多從事事腦力勞動，主主要靠工資及薪薪金謀生，一般般受過良好教育育，具有專業知知識和較強的職職業能力及相應應的家庭消費能能力；有一定的的閑暇，追求生生活質量，對其其勞動、工作對對象一般也擁有有一定的管理權權和支配權；同同時，他們大多多具有良好的公公民、公德意識識及相應修養。。中國的中產階級級（特殊國情））：高級職業經理理人、IT精英、高級知識識分子、高級白白領、私營企業業主、CEO、演藝界明星、、傳媒界管理層層、體育明星……季節性消費特征征明顯，休閑度度假項目單一、、有限，不能持持續吸引客群，，缺乏旺季時間間段之外、有核核心吸引力的休休閑度假生活方方式的導入。現有景區配套商商業檔次偏低，，只具備餐飲+住宿的基本接待待功能；雖然有有星級酒店作為為補充，但是高高、低端分化，，有大量中等、、中偏高等收入入人群的休閑度度假消費需求沒沒有得到釋放。。綜上所述，制約約金佛山景區發發展的主要問題題在于：案例借鑒及破題題思路同樣是自然資源源、氣候條件突突出景區，青城城山的休閑度假假市場正逐步擺擺脫季節性的困困擾，一種成熟熟的“休閑度假假+養老+商務休閑”生活活方式已經主導導了成都人的消消費觀念。而金佛山的資源源條件、與主城城區的距離都與與成都青城山有有類似之處。因因此，我們重點研究了了青城山休閑度度假市場的發展展特征，尋找本本項目可借鑒的的成熟開發經驗驗。案例研究及借鑒鑒——青城山青城山案例研究究及借鑒景區物業客群配套生活方式起步階段青城山（前山）自然景觀以假日青城1期為代表的中檔物業，面積適中、單價低，物業形態以洋房和聯排為主，以景觀資源為核心吸引力，少量雙拼等中高形態。以養老人群為主，少量成都有經濟實力的、年齡較大的休閑度假客群。以會所為主，結合景區農戶自營商業，滿足基本的生活要求，有部分休閑、度假、養生項目，主要提供養老、景區居住功能。養老、養生、度假，爬山、聊天、呼吸新鮮空氣、尋求健康的生活方式。發展階段開發后山申遺成功以天下青城1期、新麗江為代表的中高端物業，以聯排為主，但面積更為緊湊。由于可依托的景觀資源開發受限，開始以產品自身特色為核心吸引力。少量高端獨棟別墅。成都及周邊地區中高收入人群增多，年齡較起步階段客群更年輕一些，40～50歲左右，以休閑、度假、準養老需求為主。隨著可依托的自然資源的減少，項目配套逐漸轉移為依托自身會所、主題公園、運動中心、茶樓、農貿市場等，滿足居住和休閑功能。養老養生；爬山、聚會、休閑、運動、周末和節假日來體驗與城市生活不一樣的休閑度假生活方式。成熟階段綜合道教文化、武術文化、養生文化的世遺級自然風景區以青城神韻、中國青城、青城高爾夫為代表，聯排、獨棟、雙拼均衡發展，出現高端商務度假概念物業。產品特色、休閑特色有了更高的發展，尤其是空間關系的處理上得到了極大的提升。成都及周邊地區中高收入人群為主，部分有商務度假需求的高級商務人士或企業主。自身配套進一步完善和多樣化，除了滿足居住和休閑功能，也體現出高端商務功能。提高居住生活質量，希望能感受市區內無法感受到的自然與寧靜。同時也有少數高級商務人士尋求個性化的商務度假方式。從青城山的發展展軌跡中可以看看到，從一開始始完全依靠自然然資源、發展零零亂的低端旅游游經濟市場，到到現在有統一主主題、有針對性性開發中高端休休閑度假市場，，物業、配套、、客群都有較清清晰的發展線索索。青城山的特殊性性：由于開發時時間較早，私家家車不普及，所所以在起步階段段除了養老物業業外，還有針對對高端客群的高高價別墅物業。。而隨著私家車車的普及，和景景區價值的發展展，青城山逐漸漸形成主要吸引引城市中產、準準中產（亞中產產）階級，輻射射部分高端（商商務）客群的休休閑度假區域，，物業總價保持持在合理的水平平。對于本項目來說說，重慶旅游市場的的發展落后于成成都，但經濟發發展水平與成都都類似，城市中中產階級的消費費能量已經形成成，因此，我們們可以直接借鑒鑒青城山發展—成熟階段的市場場，以此作為分分析比較。可以清晰地看到到，在對資源的的利用上，青城山休閑度假假市場從一開始始的單純依賴自自然資源，以低低總價物業入市市，逐漸過渡到到利用自然資源源，發展具有自自身獨特魅力的的產品特點和文文化主題作為核核心吸引力，吸引主城區有經經濟實力的人群群來進行休閑度度假、購置第二二居所。物業類型和功能能的改變帶動目目標客群的改變變，從最初的養老人人群發展到現階階段城市中產、、準中產休閑度度假為主力，輻輻射休閑、高端端商務群體的客客群結構。核心吸引物力和和客群結構的改改變，促使配套套特征也發生了了相應的轉變，，從一開始僅僅僅滿足基本生活活需求，發展至至涵蓋居住、休休閑、養生、商商務等復合型功功能的生活方式式，形成一個巨大的的休閑度假體系系，推動青城山山從傳統觀光旅旅游景區嬗變為為復合型休閑度度假景區。不得不看到，本本項目所依托的的金佛山景區與與青城山相比，，在資源條件和品牌影響力力上相對較欠缺缺，因此不能完完全照搬青城山山，需在文化主主題上需更上一層層樓。什么樣的文化主主題？什么樣的生活方方式？案例借鑒：麗江江束河古城資源條件：二山山（玉龍雪山、、老君山）；一一湖（瀘沽湖））；一江（金沙沙江）文化風情：納西西東巴文化；納納西古樂；摩梭梭族風情，傳統統服飾……特色配套：除星星級酒店外，古古城擁有700多家客棧，主力力房價在70元--200元左右，基本都都帶獨立衛浴，，兼顧特色和檔檔次，價格適中中。深呼吸一次，回回味一輩子麗江古城一年四四季游客如織，，他們在這里發呆呆、泡酒吧、感感受走婚……吸引他們的已不不再是玉龍雪山，而而是過節日、聽聽古樂、住客棧、、吃納西美食、、購印巴工藝品，，在自然風景和和民族風情的體驗驗中忘記城市的的煩惱。人文休閑的感染染力，取代了自自然資源在景區區的地位！對本項目的啟示示意義自然資源、自然然環境只是一個個初始的吸引點點。小鎮的打造與民民俗風情、文化化特色密不可分分。喝茶、聽音樂、、泡酒吧……這些城市感強烈烈的休閑消費與與原生自然景觀觀、小鎮特色人人文氛圍有機融融合之后，嬗變變為一種適合城城市人群放松心心態，實現精神神解放的生活方方式。這種生活方式帶帶給游客的感染染力遠遠勝于自自然風光本身。。自然資源作為最最原始的吸引點點休閑度假產生深深入的消費行為為生活方式的感染染促使客群駐留留以生活方式吸引引度假人群觀光只是通風口口休閑才是聚寶盆盆重慶人的心靈牧牧場√出售服務檔次×出賣資源和盛資資源的容器√出售休閑品質√出售度假氛圍跳出原始的資源源競爭、價格競競爭回顧上一階段提提出的發展方向向打造“天星生活活方式”：打望望山水，定置置生活。享受自然休閑度假文化風情登山戲水觀景玩雪住客棧浴百草品山珍看表演巴渝風多民族原生態慢生活本項目破題——讓游客把自己在在天星小鎮放下下，在涓涓小溪溪旁找個院子發發呆，盡情享受受最古樸、最悠悠閑、最自在、、最深刻的休閑閑體驗，感受最最超然的生活方方式，頓悟“活在當下”的人生哲學。（（不同心態的人人去天星小鎮沉沉下來住幾天，，都能找到共同同的心靈家園，，感受生命的“香格里拉式”生存境界）項目定位總體定位文化定位總體發展策略客群定位產品定位商業定位總體定位項目定位的依據據：通過：對現狀市場的調調研和對成熟市市場的借鑒問卷調查和深訪訪結論的參考成功案例的借鑒鑒……我們發現：金佛山景區資源源和品牌影響力力是區域旅游度度假重要的品牌牌價值重慶休閑度假市市場處于發展初初期，升值潛力力大，仙女山休休閑度假物業價價格快速上漲但但空置率高，置置業人群投資動動機明顯潛在問卷中客群群對泡溫泉、爬爬山等休閑方式式的首選說明了了健康養生是客客群的休閑目標標圓和圓客棧的成成功，充分說明明了休閑生活方方式可以引導、、更需要引導，，項目需要植入入“打望山水，，定置生活”下下的休閑生活方方式通過對成都會館館劉館長和成都都萬豪酒店總經經理的深訪了解解到，分時度假假具有可操作性性（旅游專家認認為旅行社有購購買時權的可能能，潛在問卷中中客群對產權式式物業也不排斥斥）產權式度假物業業和分時度假概概念的引入，回回報投資將逐漸漸受到關注，這這將是休閑消費費理念的創新。。綜上所述，回顧顧我們之前的梳梳理：依托已有資源融入文化元素創新消費理念項目總體定位融合享受自然、、休閑度假、文文化風情于一體體的，以開發休閑投資和回報投資作為運作指導思思想，充分發揮揮金佛山健康養養生休閑文化品品牌效應的，為為社會提供一個個度假和置業、自用和價值回報報兼而有之的、新新型休閑投資理理念的——原鄉生活小鎮何謂原鄉？原鄉人的血，必必須流返原鄉，，才會停止沸騰騰！——周恩來周總理的原鄉，，意指“中國””！是對臺灣同同胞講的。我們要做的——給重慶人一個回回到最風情·最閑適·最原味生活的機會文化定位通過上一階段的的工作，我們曾曾經提出過：盡管自然景觀資資源豐富，但文文化背景和主題題內涵的缺失，，使本項目在發發展特色小鎮上上面臨文化失位的困擾。思考出發點:創新文化主題解決手段:因地制宜，在本本地“找文化””：金佛禪文化、三三線企業建設遺遺址、多個少數數民族匯集的民民俗文化……拿來主義，在區區域“借文化””：借區域內傳統民民間故事文化、、地域建筑文化化、重慶多元融融合性城市文化化……無中生有，在項項目“做文化””：創新“天星小鎮鎮”獨特的旅游游休閑度假文化化。在本階段定位工工作中，我們對對區域文化資源源進行了發掘和和可利用分析：：“找文化”：三線企業建設遺遺址：不適宜統統領整個項目的的文化主題，但但可作為整個重重慶歷史文化長長河中的一個有有特殊意義的亮亮點，進行局部部的極致演繹；；多個少數民族匯匯集的民俗文化化：是南川特有有的歷史文化風風情，適宜用來來演繹大眾化的的休閑文化風情情。“借文化”;流傳在金佛山、、南川的傳統民民間故事：可作作為貫穿本項目目的文化景觀節節點，給天星小小鎮借一個有人人文內涵的歷史史背景。地域建筑文化：：吊腳樓、山地地建筑，給天星星小鎮借一種有有文化背景的建建筑特征。多元融合性的城城市文化：重慶慶作為移民城市市，對外來文化化兼容并包的城城市文化，可應應用在本項目的的打造手法上，，如將山地景觀觀/水系景觀、商業業/居住等不同主題題在同一地塊上上實現完美融合合。做文化：創新“天星小鎮鎮”獨特的旅游游休閑度假文化化=？她是……有歷史人文內涵涵的有少數民族風情情的親天地、親水系系的休閑體驗極致化化的具有鮮明巴渝風風格重慶人曾經最熟熟悉、最親切的的……項目文化定位作為感官上的特特色吸引物，巴巴渝風格與周邊邊自然環境有天天然的契合性，，同時高度代言言重慶的城市氣氣質和地域文化化，迎合“老巴巴渝”人文追隨隨者的心理訴求求。穿行于于巴渝渝傳統統風格格建筑筑、三三線建建設文文化遺遺址，，在休休閑氛氛圍中中感悟悟老巴巴渝厚厚重的的人文文歷史史，更更生動動、更更真實實；在在多個個少數數民族族的風風情集集中演演繹中中，追追尋和和回味味多年年前曾曾真實實存在在過的的“巴巴渝風風”。。巴渝原原鄉生生活叩問歷歷史，，觸摸摸滄桑桑；解解讀民民俗，，追尋尋鄉情情。項目總總體發發展策策略縱觀各各類休休閑/度假/旅游區區的啟啟動策策略，，通常常有兩兩種方方式：：方式涵義概述核心市場好處弊端案例高端帶動入市時高舉高打，打造高價值物業、配套和服務，迅速占領高端市場，進而利用其影響力逐步延伸至中高端和中端市場。高端可以在很短時間內積聚注意力，快速提升區域價值和經濟水平，短時間內的收益高。缺乏完整的體系和后續的發展動力，投資大，風險大。博鰲迪拜寬窄巷子順應市場現狀啟動中端市場入市時穩健起步，順應市場需求現狀打造中低檔次的物業、配套和服務，快速占領中低端市場，逐步提檔升級，抓住部分高端市場。中端投資小，風險小，可實現滾動開發，項目開發可持續性高。開發時間長，初期收益較少，容易導致后期開發的無序性。仙女山等大多數如何選選擇？？啟動策策略選擇依依據——從資源源上看看：項目目自然然資源源優勢勢不突突出，，人文文資源源底蘊蘊不夠夠厚重重；從開發發現狀狀上看看：剛剛剛起步步，配配套不不完善善，區區域價價值還還沒有有完全全提升升，需需要有有一個個循序序漸進進的過過程，，同時時也意意味著著有較較大的的發展展空間間；從開發發商戰戰略訴訴求上上看：要求求能夠夠實現現快速速回款款，保保證資資金安安全和和平衡衡，盡盡量減減持固固定資資產，，減輕輕資金金壓力力。順勢發發力，，高調調引導導順勢發發力：項目目啟動動階段段順應應景區區開發發現狀狀和市市場現現狀，，選擇擇穩健健的啟啟動策策略。。以提提高景景區配配套能能力為為啟動動發力力點，，同時時以市市場接接受度度最高高的物物業和和商業業業態態吸納納首批批度假假人群群的進進入。。高調引導：從項目啟啟動之時，，便在整體體文化理念念，規劃理理念，產業業組合上全全方位考量量，在推廣廣層面上口口吻高調，，引導投資資和消費市市場，為后后續發展打打好形象基基礎。項目啟動策策略的確定定——項目總體發發展策略順應項目的的啟動策略略，項目的的總體發展展策略是：：先聚人氣，，保留價值值；增強休休閑，撬動動價值先聚人氣，，保留價值值：打造易于聚聚集人氣的的大眾化旅旅游度假商商業，完善善配套以便便吸引和沉沉淀更多的的旅游客群群來此消費費；同時根根據重慶目目前近郊度度假物業的的市場需求求特征，可可將資源價價值較低的的部分地塊塊開發中端端度假住宅宅物業，出出售以平衡衡資金。增強休閑，，撬動價值值：引進并進進一步豐富富休閑度假假商業的形形態和檔次次，增加中高端度假假物業開發發，吸引城城市里追求求近郊休閑閑的中高端端、高端客客群，形成成獨特的生生活方式。。通過高端端商業節點點的設置引引導市場對對本項目高高端物業價價值的認可可。本項目需遵遵循市場逐逐步發展成成熟的過程程，但在各分期開開發過程中中產品形態態和價值逐逐步走高的的同時，中中端和準高高端產品應應同時切入入市場，達達到市場占占位和價值值互動的效效果。啟動階段發展階段擴張階段階段策略策略應用抓大眾，增增人氣增休閑，提提檔次引高端，溢溢價值開發濱水風風情商業配配套區，完完善配套和和旅游接待待能力，讓讓游客能停停留下來；；利用低總價價洋房、高高收益的聯聯排和客棧棧等可售物物業平衡資資金，聚人人氣；利用巴渝文文化、三線線文化的重重現和少數數民族風情情、婚慶文文化等凸顯顯文化特色色。開發中高端端和高端度度假住宅物物業，提升升住區檔次次利用高檔特特色配套商商業的完善善提升配套套檔次。利用高端度度假產品和和相關配套套完成整個個項目的價價值溢出，，進而全面面提升區域域價值。項目分階段段開發策略略客群定位現實依據：：金佛美廬廬、仙女山山在售物業業的購買人人群特征案例借鑒：：青城山置置業人群結結構的發展展軌跡發展策略：：順應市場場現狀、穩穩健打造因此，從來來源區域上上看，本項項目的目標標客群總體體上是：以重慶市區區有購置度度假物業需需求的中產產、準中產產階級人群群為主；以金佛山景景區周邊有有經濟實力力的人群為為輔。重慶市區中中產、準中中產階級人人士，如高高級職業經經理人、中中高級別公公務員、大大學教授、、私營企業業主等。景區周邊中中高收入人人群，如小小企業主、、企業中層層管理人員員、收入穩穩定的小康康之家等。。部分經濟實實力較好、、有現實或或潛在需求求的養老人人群；純投投資客群。。從社會角色色上看——結合項目的的階段發展展策略，在在各個不同同階段，客客群結構和和置業特征征也將呈現現出區別。。主力客群特征輔助客群特征邊緣客群特征啟動階段重慶市區中高收入人群，置業動機多為現實或潛在的養老需求或度假，或投資。南川地區經濟條件較好人群，養老、投資目的較明顯。經濟實力較強的純養老、純投資人群。發展階段重慶市區中高收入、準高端收入人群，置業動機以度假為主、順帶養老、投資。南川及周邊其他地區中高收入及高收入人群，置業動機多為購置度假物業；兼顧養老、投資。經濟實力較強的純養老、純投資人群；少量高端度假客群、高端商務人群或企業。擴張階段重慶市區中高收入、高端收入人群，置業動機多為度假；兼顧養老、投資。同時，高端度假客群、高端商務人群比例擴大。重慶、南川及其他城市中高收入\高收入人群，置業動機多為購置度假物業；兼顧養老、投資。高端度假客群、高端商務人群或企業。產品定位根據本項目目的總體定定位和各階階段發展策策略；依據項目客客群定位和和發展線索索，結合他他們對物業業的需求調調研結果；；結合消費者者問卷調研研針對購買買物業特征征的測試結結果。生長在自然然山水中的的滲透巴渝民民俗風情的的全景觀休閑閑度假物業業定位詮釋：：生長在自然然山水中的的：良好的的自然資源源環境。滲透巴渝民民俗風情的的：獨特的的、且能喚喚起受眾懷懷戀的建筑筑風格。全景觀休閑閑度假物業業：靈動的的空間開合合關系、與與戶外景觀觀自然結合合、深度休休閑體驗，，實現城市市住宅無法法企及的山山水休閑功功能。啟動階段發展階段擴張階段生活方式現實或潛在在的養老需需求或度假假，順帶投投資。以度假為主主，順帶養養老、投資資。購置有特色色的度假物物業；發展展高端商務務度假需求求。產品類型院落式客棧棧花園洋房聯排花園洋房聯排別墅雙拼別墅企業公館花園洋房聯排別墅雙拼別墅獨棟別墅迎合城市中中產階級、、準高端階階級對度假假物業的需需求特征，，在完善配配套的基礎礎上推出檔檔次較高、、更能滿足足休閑度假假功能的中中高端物業業。針對主流的的大眾化市市場，以低低總價、經經濟型的度度假產品打打開市場，，以特色的的客棧式度度假產品來來集聚人氣氣。隨項目和區區域價值值提升，吸吸納更多高高端客群進進入，打造造有特色價價值的高端端物業。產品思路產品開發思思路商業定位商業功能定定位休閑功能：：天星小鎮鎮休閑度假假體系中商商業服務功功能的主要要承載體；；配套功能：：金佛山西西坡景區配配套功能和和接待功能能的承載體體，同時作作為在天星星小鎮購置置度假物業業客群的生生活配套服服務的承載載體。本項目商業業部分具有有多種功能能，在項目目不同開發發階段，其其開發策略略、商業業態、、目標客群群等都將隨隨之變化。。商業主題定定位根據本項目目的總體定定位和文化化定位，以以及消費群群體的心理理訴求，本本項目的商商業主題定定位為：巴渝風情山山水休閑巴渝風情：承接項目目的總體定定位和文化化定位，把把原鄉生活活的文化韻韻味集中體體現在最易易受接受的的巴渝風情情上；山水休閑：突出項目目的地形、、地貌的特特點，將這這種特點充充分地體現現在客群的的生活中，，并在商業業街區的氛氛圍營造上上契合這種種突出的特特點。商業主題文文化的表現現形式主題客棧客棧既承擔擔游客住宿宿接待的功功能，同時時又是小鎮鎮獨特文化化主題的集集中體現點點，涵蓋吃吃、住、游游、娛等功功能，因此此，除了在在建筑特征征上融入傳傳統巴渝建建筑文化符符號外，還還需要根據據功能分區區和地形特特點將民族風情、、金佛山民民間故事等等、三線建建設遺址文文化多個主題分分別進行融融入。洗浴作為重重慶的特色色休閑項目目，是本項項目不可或或缺的主題題體驗之一一。本項目目的洗浴文文化不僅應應體現其休休閑特性，，還可根據據區域獨特特文化、金佛山優質質藥材資源源進行主題創創新。如百百草藥浴。。特色洗浴主題酒吧酒吧是中青青年人的聚聚集地、主主題文化的的發生地。。作為消費費時間單一一、消費場場所幾乎空空白的金佛佛山西坡，，酒吧正應應該為填補補市場需求求、提升整整體形象而而出現。但但是在金佛佛山目前淡淡旺季極為為分明的、、苛刻的人人流條件下下，酒吧必必須具備文文化主題性性，才能擁擁有自身的的吸引力與與輻射能力力，從而跳出金佛山山景區目前前的商業窘窘況。在這樣的市市場條件下下，本項目目的酒吧文文化需要獨獨辟蹊徑，，以既符合合金佛山大大環境、又又獨具個性性特色的主主題文化來來實現對城城市人群的的吸引和聚聚集。根據本項目目挖掘的文文化資源，，相關的并并可實現主主題文化主主要有：與旅游相接接的攝影文文化；以金佛山、、天星鎮為為題材的影影視劇作文文化；以少數民族族風情、古古鎮風情相相關的民俗俗文化等。。民族茶藝盡管重慶人人沒有象成成都人那樣樣濃厚的茶茶館情結，，但是作為為以休閑度度假為核心心內涵的景景區商業來來說，茶館館/茶坊是不可可缺少的業業態之一。。為了提高高本項目茗茗茶類商業業的吸引力力和文化高高度，建議議將金佛山大葉葉茶歷史、、少數民族族風情文化化、藥池壩壩的故事等融入，穿穿插少數民民族茶藝表表演，形成成又一個有有鮮明特色色的體驗主主題。另外，本項項目所倡導導的是區別別于都市、、追求精神神放松的““心靈牧場場”，因此此，本項目目所打造的的茶館/茶坊在形態態上應該避避免鋼筋水水泥、高層層建筑，而而是以更多多開放式的的親水、親親山、親天天地的空間間形態，承承載主題體體驗的休閑閑功能。民族工藝品品古鎮風情需需要民俗民民風的形式式體現，而而做為歷史史活標本的的金佛山民間間民俗工藝藝品就是最好的的體現形式式，同時也也需要以豐豐富的購物物內容來提提升本項目目商業氛圍圍，實現項項目的引領領性。本項目的民民俗工藝品品從商業角角度來說，，目前還不不宜實現高高檔次高價價格的購物物業態，主主要應以中中端消費價價格同時又又極具特色色的商品內內容為主，，如：木雕雕石刻、繡繡坊、剪紙紙、現場漫漫畫、筆墨墨紙硯名品品店、大師師藝術作品品等。啟動階段發展階段擴張階段休閑方式當地風味餐餐飲（含住住宿）、特特色食品、、洗浴、SPA、特色茶坊坊、主題酒酒吧、咖啡啡館等。有特色的住住宿、餐飲飲以及有文文化品位的的休閑度假假消費方式式。高端休閑度度假、高端端商務度假假需求。業態定位在原有業態態組合基礎礎上，增加加社區配套套商業。在原有業業態組合合基礎上上，增加加別墅組組團內的的配套商商業。以重慶周周邊度假假物業中中有擴張張意識的的社區配配套商家家為主。。重慶城區區的商家家、具有有全球影影響力的的會所。。商家定位位主要為基基本的住住宿、餐餐飲需求求，附帶帶部分商商務休閑閑需求。。以南川及及金佛山山地區、、以及及重慶城城區、其其他景點點有擴張張意識的的商家為為主，附附帶重慶慶區縣的的商家。。開發策略略抓大眾，，添人氣氣。增物業，，提檔次次。引高端，，溢價值值。消費群體體以中端的的休閑度度假客群群為主。。以中高端端次的休休閑度假假客群為為主。以高端休休閑度假假客群為為主。根據以上上概述，，結合本本項目的的總體定定位和發發展策略略；依據據項目客客群定位位和發展展線索，，結合他他們對配配套的需需求調研研結果。。本項目目商業定定位如下下：項目概念性規劃建議用地條件件分析概念性規規劃建議議項目整體體風貌控控制巴渝建筑筑的文化化內涵風情商業業街區的的規劃理理念用地條件件分析7號地塊1號地塊2號地塊3號地塊5號地塊4號地塊6號地塊現狀用地條件件分析——進一步細細化地塊塊13-1245673-33-23-43-53-63-7用地條件件分析地塊規模（畝）開發資源條件交通條件私密性適合發展的功能1934.9自然資源條件較豐富，但是缺乏水資源，有少部分地方高差過大，不利于開發。現狀進入性較好，可改善程度高。處于小鎮入口區域，私密性相對一般。檔次不太高的居住功能。217.8自然資源條件非常一般。較好，可直接進入。處于小鎮入口處，臨近主要交通干道，私密性不好。度假接待性質的功能。3-1約50沒有綠色植被等資源條件，但是有溪流從旁邊流過。較好，可直接進入處于小鎮入口處，臨近主要交通干道和現有酒店式公寓，私密性不好。度假接待性質的功能。3-2約100沒有原生態綠色植被等資源條件，但是有溪流從旁邊流過。遺留的三線時期舊樓過于破舊，沒有保留價值。好，臨主干道，可直接進入處于交通干道旁，私密性不好。商業服務性質的功能。3-3約60有一定的自然資源，臨河，地塊較為平坦。較好，經改善后可直接進入雖然距離主干道不遠，但受河流區隔私密性較好高檔居住功能。3-4約110有河流資源，但缺乏原生植被，地形平坦。好，可直接進入私密性差商業服務性質的功能3-5約125地形高差適當，雖原生態資源不夠好，但是水系條件不錯。好，可直接進入與主干道有一定的距離，私密性一般。高檔的居住功能。地塊規模（畝）開發資源條件交通條件私密性適合發展的功能3-6約80植被，水系條件均較好，地形也較平坦。現階段交通條件一般，但是可改善性較強。受到山勢的區隔，私密性非常好高檔次的居住功能3-7約17基本沒有自然資源條件，但是地形平坦臨主干道，條件好。私密性很差旅游接待、服務功能。4131.2自然植被資源條件較好，但是缺乏水資源。現狀進入性較差，后期可改善。受山勢阻隔，私密性好。高檔居住功能。540.7自然植被資源條件較好，水資源一般，地形較為平坦。現狀交通條件較差，改善的難度也較大。由于其地勢遠高于其他地塊，私密性很好高檔商務居住功能。6102.7自然植被資源條件較好，水資源一般，地形較為平坦。現狀交通條件較差，改善的難度也較大。由于其地勢遠高于其他地塊，私密性很好高檔商務居住功能。7616.4自然資源條件較豐富，但是缺乏水資源，有少部分地方高差過大，不利于開發。現狀進入性一般，可改善程度高。雖處于小鎮入口區域，但距離較遠，私密性一般。中高檔的居住功能。概念性規規劃建議議大致分區區，融合合交錯；；商住結合合，景觀觀引入。。前期規劃劃理念回回顧本次規劃劃原則總體規劃劃原則：：強調經經濟、社社會、環環境的統統一，立立意于自自然山水水、傳統統文化。。景觀塑造造原則：：盡可能能的創造造出自然然環境與與人工風風貌完美美結合的的山水小小鎮形象象。旅游原則則：注重重整體結結構的形形成，現現有旅游游資源的的利用與與強化和和新資源源的創造造，營造造合理的的游覽載載體。生態環境境原則：：提出生生態理念念，開敞敞式綠地地與生態態綠地相相結合，，重視水水系利用用，形成成鎮區向向主水系系的指狀狀延伸。。交通組織織原則：：結合已已形成的的道路系系統，合合理組織織各個組組團與中中心鎮區區的車行行交通網網絡和景景觀步行行游覽通通道。空間營造造原則：：遵循人人群行為為習慣，，科學處處理集中中、小眾眾和個人人活動空空間，并并形成疏疏密有致致、動靜靜結合的的空間關關系。規劃構思思自然把把自自然開放放的空間間引入小小鎮，讓讓小鎮沐沐浴在山山水的自自然地帶帶人本良良好好的通達達性與舒舒適的生生活空間間交融傳傳承承歷史文文脈、展展示地方方特色、、營造現現代生活活。和諧人人與與山溶、、與天共共浴。自然山水水現代生活活傳統文化化大致分區區，模糊糊處理引入水系系，增加加靈動動靜有序序，檔次次遞進規劃手法法通過點、、線、面面三個層層次對游游覽空間間的營造造，形成成富于變變化、功功能互動動的游憩憩空間。。打造淺水水原灘，，串聯各各個節點點，增加加濱水建建筑空間間。處理好交交通功能能與游憩憩功能，，硬質景景觀（道道路、雕雕塑、建建筑小品品）與軟軟質景觀觀（植物物、水面面、原灘灘）的關關系是塑塑造街景景和濱水水景觀的的關鍵。。建筑規劃劃上以傳傳統巴、、渝建筑筑為母體體，溶入入現代與與后現代代風格，，營造適適合現代代人休閑閑、生活活的建筑筑空間。。項目總體體概念性性規劃建建議根據上述述規劃理理念，將將小鎮的的主要商商業配套套街區沿沿天星河河布置，，作為小小鎮核心心文化體體驗區。。在兩側側山上和和山后相相對安靜靜的地塊塊，分區區域規劃劃項目的的休閑度度假物業業。建筑物應應充分融融入環境境，成為為環境中中的一景景。因此此，建筑筑物在布布局上應應嚴格控控制高度度，做到到疏密有有致。項目功能能分區建建議小鎮商業業街區根根據其用用地條件件不同，，分為大大眾化消消費的風風情商業業區和中中高端消消費的商商務休閑閑游憩區區。在小鎮商商業街區區的兩側側，通過過緊密的的道路體體系，連連系著小小鎮的度度假物業業板塊。。度假物物業板塊塊遵循景景觀價值值原則、、資源價價值原則則、近景景區高端端原則，，由外向向內檔次次遞增，，即在1#、2#、7#地塊上規規劃中高高端度假假產品，，在3-3#、3-5#、、3-6#、4#、5#、6#規劃高端端度假產產品。1#2#7#3-5#3-6#4#6#5#3-3#根據產品品定位及及市場特特征，各各功能區區開發強強度控制制如下：：總開發發量約58萬平方米米，總體容積積率約0.52用地面積積：232880容積率：：0.56建筑面積積：130256用地面積積：317736容積率：：0.74建筑面積積：235099用地面積積：292814容積率：：0.32建筑面積積：93784用地面積積：95604容積率：：0.2建筑面積積：19442用地面積積：176210容積率：：0.5建筑面積積：88105項目交通通組織建建議除現有過過境公路路外，將將河道上上側現有有土路改改造為主主車行道道，來解解決小鎮鎮車流疏疏散需求求；利用山體體和商業業街之間間的車行行道和步步行道，，形成魚魚骨狀的的立體交交通網絡絡，將將兩側的的休閑度度假區與與商業街街緊密聯聯系起來來，達到到為商業業街道聚聚集人氣氣的目的的。在商商業街區區的內部部設立一一條商業業步行道道，作為為商業街街區主要要的人流流動線。。同時在過過境公路路與山體體之間以以及過境境公路靠靠山體一一側，輔輔以多個個小型停停車場和和線性停停車場。。區內主要要車行道道：寬8米區內次要要車行道道：寬6米度假社區區車行道道：寬4米一方面能能讓度假假區的人人便捷地地到達小小鎮商業業街，另另一方面面，依山山勢起伏伏，伴水水系蜿蜒蜒，設置置集健身身、休閑閑、冥想想于一體體的特色色健身步步道。步步行道節節點可設設觀景臺臺，為休休閑人群群提供觀觀景、休休閑的好好去處。。森林健身身步道半山觀景景臺示意意景觀建議議以主水系系景觀軸軸線和巴巴渝文化化商業街街區景觀觀軸線為為核心，，植入不不同層級級的景觀觀節點，，將金佛佛山的歷歷史典故故演繹其其中；同時利用用地形地地貌，輔輔以不同同視角，，不同高高度、不不同距離離的景觀觀節點和和多層次次的交叉叉性立體體景觀視視線。藥池壩的的傳說鳳凰寨與與方竹的的傳說杜鵑花的的傳說金佛山的的傳說古佛洞的的傳說茶姑池的的傳說牽牛坪的的傳說五馬飲的的傳說鑄鐘塔的的傳說銀杉岡的的傳說三疊泉的的傳說商業街景景觀節點點示意項目整體體風貌控控制項目整體體風貌控控制現現代巴渝渝風根據本項項目的文文化主題題定位本項目整整體風貌貌控制應應該遵循循“巴渝渝原鄉生生活”這這一文化化主題，，在建筑筑特征、、空間關關系、景景觀營造造等多個個方面進進行體現現。我們的思思路將傳統巴渝建筑筑文化與現代休休閑商業業進行有有機結合合；沿山片區區的建筑筑應體現現山地建建筑的獨獨特風情情；休閑度假假物業既既要應用用傳統建建筑文化化符號，，又要滿滿足現代代休閑度度假的功功能和空空間格局局；項目整體體的景觀觀打造應應通過山山地、水水系、景景觀節點點的串聯聯，呈現現“流動動的風景景，鮮活活的畫卷卷”景觀觀效應。。商業街總總體風貌貌建議入口牌坊坊與廊橋橋商業街可可采取金金屬、玻玻璃與傳傳統建筑筑文化相相結合的的方式。。度假物業業可采取取傳統建建筑文化化元素與與現代休休閑建筑筑設計相相結合的的方式。。含有傳統統建筑元元素的坡坡屋頂、、白墻與與大面積積玻璃、、金屬元元素的結結合內飾中傳傳統元素素的運用用，顯得得精致古古樸已經抽象象化的傳傳統元素素，如坡坡屋頂，，鋼質鏤鏤花幕墻墻，具有有很強的的表現力力巴渝建筑筑的文化化內涵巴渝建筑筑文化內內涵巴渝建筑筑以傳統的的“吊腳腳樓”風風貌為主主體，依依山就勢勢，沿江江而建。。除外就就是青磚磚、石瓦瓦、紅檐檐綠瓦的的古典民民居。重重慶山地地住宅建建筑的吊吊腳樓形形式很多多，有用用木柱、、磚柱或或石柱。。民居并并沒有正正統的建建筑概念念，不講講什么““堂屋””、“廂廂房”，，隨坡就就坎，隨隨山就勢勢，前長長坡，后后短坡。。由于功功能上要要滿足生生活要求求，所以以房屋空空間布置置自由，，利用率率很高，，內部關關系十分分緊湊。。空間往往往有幾幾個等方方體，這這間比另另一間高高出三尺尺，那間間上去又又是閣樓樓，上上上下下，，極富變變化。從從外面看看，仿佛佛由許許許多多小小木桿支支撐著一一個小木木箱，形形成了特特殊的建建筑空間間和環境境效果。。傳統巴渝渝建筑細細部—墻與檐巴渝建筑筑中，民民居墻以以灰白為為主，檐檐的形態態多種多多樣吊腳樓吊腳樓式式的巴渝渝民居，，多依山山勢而建建檐的細部部吊瓜及樣樣式古樸樸的吊牌牌檐廊式民民居常見見的挑枋枋吊瓜檐部樣式式簡單但但仍顯大大氣檐下細部部的雕花花，古樸樸典雅檐下細部部的鏤空空，簡單單大方柱礎和石石雕造型型木結構民民居常見見的古樸樸的鼓型型石質柱柱礎筑臺：在在有些不不太險陡陡的坡地地許多居居民建筑筑用，多多用條基基石壘徹徹而成。。相對比較較講究的的石獅子子造型，，憨態可可掬小型的石石獅子門門柱造型型，結構構精致方型的石石質柱礎礎石質裝飾飾細部石質的大大型花盆盆，擺放放在街道道兩旁，，憑添古古樸的韻韻味造型奇特特的名牌牌造型渾厚厚，大氣氣古樸的的名牌天井內和和街道旁旁常見的的太平缸缸。吊腳樓樓樓上細部部三樓突出出的陽臺臺，是吊吊腳樓風風格的延延伸，非非常有層層次感挑樓式是是聯排民民居最典典型的特特征，也也能達到到給底層層店面遮遮風擋雨雨的效果果突出的木木質房間間，讓整整個建筑筑有立體體感二樓有部部分的創創新，用用玻璃代代替木板板，通透透性有所所增強，，但古樸樸的感覺覺稍弱院落(天井)細部院落能解解決中部部房間的的通風采采光，可可以經營營茶館等等，也是是休憩的的主要場場所民居的院院落，較較為簡陋陋，仍種種有植物物來改善善居住環環境進入院落落的通道道，采光光普遍不不好，長長度較短短較高檔的的院落門門和柱都都非常講講究。也也會有各各種裝飾飾，如成成串的燈燈籠。墻及墻的的裝飾細細部建筑側面面多見抹抹灰墻民居門上上裝飾，，用最原原始的竹竹枝和燈燈籠，很很有回歸歸田園的的感覺墻上吊掛掛大量的的松果，，也是頗頗具野趣趣會館通道道的木質質裝飾，，刻上了了當地居居民原汁汁原味生生活場景景。很有有觀賞性性別具一格格的墻面面裝飾，，既體現現了四川川民居的的地方特特色，又又有視覺覺的震撼撼力窗的細部部鏤花門窗窗的細部部其它有代代表性的的細節特色門框框木質門、、窗與燈燈籠的搭搭配形態生動動的獅子子水缸柱礎墻飾門環花磚風情商業業街區的的規劃理理念為了充分分體現巴巴渝的山山水文化化，在原原有河道道基礎上上，開發發多層次次水系，，使商業業街區靈靈動起來來，成為為獨具巴巴渝風情情的水街街水系分三三個層次次：天星星河主水水系、商商業街次次水系和和屋巷邊邊小情趣趣水渠風情商業業街區規規劃理念念一：水水文化風情商業業街區的的三個層層次水景景示意引用當地地“三疊疊泉的傳傳說”，，在天星星酒店前前的河道道塑造水水景。使用汀步步將天星星酒店和和對岸的的商業直直接聯系系起來。。天星河主主水系商商業街主主水系屋屋巷邊小小情趣水水渠街面鋪面住宅底商上住住的建筑形形式剖面面布局（用地局局促使用用）底商上住住示意：：露臺商業街區區的功能能不僅僅僅是傳統統的旅游游商業，，而是采采取“前商后住住、底商商上住”的形式將將休閑商商業和休休閑度假假有機地地結合起起來。風情商業業街區規規劃理念念二：商商住融合合街道鋪面住宅前商后住住的建筑形形式平面面布局（用地開開闊使用用）院落住宅住宅前商后住住示意：：在我國，，民居的的形式可可稱得上上多姿多多彩，但但貫穿整整個歷史史，遍布布全國的的建筑布布局，就就只有院院落式住住宅。受受地域和和民俗因因素影響響，院落落布局也也就形成成了不同同的風格格。北京京的四合合院、上上海的石石庫門、、廣州的的西關大大屋、福福建客家家園樓等等都是我我國院落落式住宅宅的重要要代表。。經過長期的演變，，川渝院落自成一一體，形成獨特的的建筑特色和風格格。風情商業區規劃理理念三：院落文化化在院落布局上具有有密切而充滿鄰里里親情的人性化鄰鄰里關系模式以及及充滿生機的空間間場所，易于識別的門洞給給人以領域感。這這種院落式的設計計表現出了濃郁的的人情味和結合力力，可以說是中國國幾千年來儒家文文化和華夏民族精精神的象征，它完完全避免了鄰里間間因為缺乏溝通空空間而導致的“雖雖雞犬相聞，老死死不相往來”的非非人性化設計。在虛實結合上，四四合院設計的著眼眼點不在于房屋的“實形形體”，而在“院院”這一“虛空間”、““負形體”，即““無形之形”。在使用上上，院落空間幾乎乎包容了家居的全部生活活內容。院落式民居吸引人的是隱藏在建建筑形式后面的人人文精神。院巷關系處理示意意通過窄巷進入院落落風情商業街區規劃劃理念四：街道尺尺度控制錦里街寬3.5米，是適合集聚人人氣的尺度文殊坊街寬十六米米，難以聚集人氣氣錦里只需幾千人便便可以呈現熱鬧的的場面而文殊坊則需幾萬萬人才能有相似的的氛圍建議步行街道寬度度控制在5米項目分期開發策略建議項目分期建議項目分期物業開發發建議項目整體開發周期期預估從現有市場銷售速速度分析，重慶主主力休閑度假市場場年消化度假物業業量至少10萬方：仙女山片區夏季（（約4個月）的銷售量約約為10萬平方米；金佛美廬夏季（約約兩個月）的銷售售量約為1.5萬平方米；借鑒青城山成熟市市場年消化近20萬方的速度，考慮慮到小