二零零零年十一月協(xié)和新世界策劃全案二零零零年十一月協(xié)和新世界策劃全案目錄第一部分項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析 2~11**區(qū)市場(chǎng)情況況分析 2~4區(qū)域市場(chǎng)分析 5~11第二部分項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格評(píng)估估及部署 12~177項(xiàng)目?jī)r(jià)格評(píng)估 13~144項(xiàng)目?jī)r(jià)格部署 15項(xiàng)目資金回籠預(yù)預(yù)測(cè) 15~177第三部分項(xiàng)項(xiàng)目初期銷售售進(jìn)度與安排排 18~388園林概述 188項(xiàng)目前期推廣計(jì)計(jì)劃安排表 18籌備鋪墊期部署署 19~233預(yù)熱內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期 24~333首次大型展銷期期部署 34~388第四部分項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)施及包包裝建議 39~422展銷中心的功能能設(shè)置和布局局 39現(xiàn)場(chǎng)包裝 400示范單位 411住客大堂 411塔樓住宅平面 42住客會(huì)所 422第五部分項(xiàng)項(xiàng)目定位及目目標(biāo)客戶群分分析 43~455項(xiàng)目定位 433~44目標(biāo)客戶群分析析 44~455第一部分項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析**區(qū)市場(chǎng)情況況分析供求關(guān)系分析2000年1~~9月，**區(qū)高層住住宅共批出167.6萬(wàn)m2，成交則有169.1萬(wàn)m2，成交量與與批出量基本本持平，但從從總體上分析析，**區(qū)高層住住宅的供應(yīng)量量較大，供大大于求的情況況仍相當(dāng)嚴(yán)重重。表1：**區(qū)高高層住宅供求求情況時(shí)間預(yù)售批出量（mm22）成交量（m2）2000年1月月40,52980,5522000年2月月163,628851,1792000年3月月29,68371,9922000年4月月98,07784,0812000年5月月31,66966,9272000年6月月89,37883,9602000年7月月99,05974,1412000年8月月186,752258,0352000年9月月89,303150,9955總計(jì)1,675,775591,690,99555**區(qū)的價(jià)格走走勢(shì)1999年9月月~2000年9月，**區(qū)高層住住宅的成交價(jià)價(jià)格形成穩(wěn)中中趨降的態(tài)勢(shì)勢(shì)，整體處于于調(diào)整期。其其中2000年9月與1999年同期相比比，價(jià)格下降降346元/m2，下降了5.9%。表3：**區(qū)高高層住宅成交交價(jià)格走勢(shì)時(shí)間成交價(jià)格（元//mm2）1999年9月月5,9121999年100月月5,5611999年111月月5,5651999年122月月5,9912000年1月月6,0962000年2月月5,9892000年3月月5,2832000年4月月5,6992000年5月月5,2292000年6月月6,0642000年7月月5,9822000年8月月5,9382000年9月月5,566區(qū)域市場(chǎng)分析本項(xiàng)目所在的***北路段是是**北樓市競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的的地段，在短短短的300m的路兩旁矗矗立著金田花花園、龍口花花園、帝景苑苑、芳草園、金金海花園、華華標(biāo)廣場(chǎng)及天天麟第等接近近10個(gè)在售的樓樓盤，在售面面積將近40萬(wàn)m2。深入分析對(duì)手項(xiàng)項(xiàng)目的包裝特特點(diǎn)和銷售情情況，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的尋求正正確的定位和和適當(dāng)?shù)陌b裝有莫大幫助助。下面僅選選擇緊鄰本項(xiàng)項(xiàng)目的芳草園園、華標(biāo)廣場(chǎng)場(chǎng)及帝景苑作作較深入的分分析。周邊項(xiàng)目資料明明細(xì)分析芳草園本項(xiàng)目與芳草園園屬同一地塊塊，在規(guī)劃上上有許多資源源是共享的，例例如：中央綠綠地、室外運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及幼幼兒園等設(shè)施施，而單元面面積和戶型與與本項(xiàng)目也比比較相似，因因此它將是本本項(xiàng)目銷售中中的一個(gè)最重重要的對(duì)手。廣告特點(diǎn)：風(fēng)格格比較清新，表表現(xiàn)其“**北大型綠綠色環(huán)保社區(qū)區(qū)”的主題，極極容易吸引年年輕一代的買買家。包裝特點(diǎn)：沒(méi)有有緊扣住項(xiàng)目目主題包裝，形形象不鮮明。但但是由于1999年底開(kāi)始內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)，工工程進(jìn)度已經(jīng)經(jīng)接近封頂，花花園也基本完完成，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)環(huán)境在當(dāng)時(shí)的的市場(chǎng)條件下下是不錯(cuò)的，的的確吸引了一一班年輕的買買家和投資者者。推廣部署：由于于缺乏持續(xù)性性的推廣，樓樓盤的形象難難以確立。價(jià)格部署：內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)均價(jià)5,200元/m2，第一次展展銷會(huì)調(diào)升至至6,000元/m2均價(jià)，調(diào)整整過(guò)急、調(diào)整整幅度過(guò)快，令令市場(chǎng)難以接接受，故此，銷銷售進(jìn)度一度度受阻。銷售情況：由于于缺乏持續(xù)性性推廣，目前前銷售率近50%。戶型分析表3：芳草園成成交戶型分析析面積86m292m2110m2118m2合計(jì)戶型二房二廳二房二廳三房二廳三房二廳可售單元108108108108432成交單元85584692281成交戶型比例78.7%53.7%42.6%85.2%合計(jì)成交套數(shù)比例19.7%13.4%10.6%21.3%65%總結(jié)向花園86m22與118m2的單元，雖雖是北向，但但依然銷售超超過(guò)75%，這對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目在定價(jià)方方面具有很強(qiáng)強(qiáng)的參考價(jià)值值。芳草園的價(jià)格雖雖然很有優(yōu)勢(shì)勢(shì)，但由于缺缺乏有效的策策劃和推廣，銷銷售成績(jī)也是是平平。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目公開(kāi)開(kāi)發(fā)售時(shí)，芳芳草園B幢也將銷售售，屆時(shí)本項(xiàng)項(xiàng)目將受到芳芳草園現(xiàn)樓和和期樓的前后后夾擊，估計(jì)計(jì)對(duì)方會(huì)以價(jià)價(jià)格作為最有有力的武器，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目造成成強(qiáng)大威脅。因因而本項(xiàng)目必必須圍繞一個(gè)個(gè)核心進(jìn)行整整體的包裝，以以整合的形式式進(jìn)行有效的的推廣，在聲聲勢(shì)上蓋過(guò)對(duì)對(duì)方，并以一一個(gè)比較適中中的價(jià)格入市市，相信本項(xiàng)項(xiàng)目擊敗對(duì)方方勝券在握。華標(biāo)廣場(chǎng)華標(biāo)廣場(chǎng)位于本本項(xiàng)目的東側(cè)側(cè)，在推廣上上以平實(shí)取勝勝。廣告特點(diǎn)：廣告告風(fēng)格比較平平實(shí)，強(qiáng)調(diào)發(fā)發(fā)展商實(shí)力以以及間隔，主主要表現(xiàn)在廣廣告采用的形形式（首次展展銷會(huì)廣告均均以全版廣告告），其噱頭頭（實(shí)行“包換、包退退及包物有所所值”等）也有吸吸引市場(chǎng)注目目度之處。包裝特點(diǎn)：售樓樓部的環(huán)境強(qiáng)強(qiáng)調(diào)發(fā)展商實(shí)實(shí)力。推廣部署：從開(kāi)開(kāi)盤的全版廣廣告一直到“三包”承諾，無(wú)不不在強(qiáng)調(diào)發(fā)展展商的實(shí)力，而而單一訴求是是難以提高項(xiàng)項(xiàng)目的檔次的的。價(jià)格部署：參考考芳草園一期期的價(jià)格，以以最低價(jià)4,880元/m2、均價(jià)6,200元/m2入市，同時(shí)時(shí)亦吸取了芳芳草園的教訓(xùn)訓(xùn)，在價(jià)格的的調(diào)升上采用用循序漸進(jìn)的的方式，逐步步調(diào)升，由6,200元/m2升至6,600元/m2。銷售情況：由于于間隔較好、面面積比較適中中，銷售約48%。戶型分析表4：華標(biāo)廣場(chǎng)場(chǎng)成交戶型分分析面積102m2114m2169m2合計(jì)戶型三房二廳三房二廳四房二廳可售單元9292184368成交單元686444176成交戶型比例74%70%24%合計(jì)成交套數(shù)比例18.5%17.4%12.0%47.9%總結(jié)從成交最好的1102m2單元可看出出，華標(biāo)廣場(chǎng)場(chǎng)的買家以用用家為主，而而本項(xiàng)目的小小戶型可以更更有效地吸納納投資者，當(dāng)當(dāng)項(xiàng)目的形象象確定，相當(dāng)當(dāng)?shù)挠眉乙矔?huì)會(huì)被我們吸納納過(guò)來(lái)。帝景苑帝景苑位于本項(xiàng)項(xiàng)目的南面，是是合生創(chuàng)展旗旗下的項(xiàng)目。廣告特點(diǎn)：一直直采用較大版版面表現(xiàn)項(xiàng)目目的豪氣，廣廣告風(fēng)格比較較穩(wěn)重，極力力表現(xiàn)項(xiàng)目“**北商務(wù)豪豪宅”的定位。包裝特點(diǎn)：包裝裝上圍繞著“豪”做文章，交交樓前以售樓樓部和示范單單位做主要的的表現(xiàn)場(chǎng)所，在在交樓后主要要突出極為豪豪華的會(huì)所和和住戶大堂，精精致的園林，豪豪氣的小區(qū)主主入口，彰顯顯業(yè)主的身份份。推廣部署：堅(jiān)持持長(zhǎng)時(shí)期持續(xù)續(xù)性推廣，運(yùn)運(yùn)用立體的媒媒體投放，基基本確立“**北商務(wù)豪豪宅”的地位。按按不同階段作作不同主題的的推廣，交樓樓前以樓宇的的品質(zhì)做主題題，如樓宇結(jié)結(jié)構(gòu)，實(shí)用率率及間隔方正正等，交樓后后以生活享受受作主題，如如豪華會(huì)所，精精致的園林，住住戶大堂等。價(jià)格部署：開(kāi)盤盤價(jià)格是8,800元/m2均價(jià)，由于于市場(chǎng)條件的的變化，后期期給予額外折折扣的方式將將價(jià)格調(diào)整至至8200元/m2均價(jià)。銷售情況：交樓樓前的銷售情情況一直不太太好，銷售進(jìn)進(jìn)度比較緩慢慢，8月份交樓前前只售出330套，約占總總數(shù)的30%。交樓后則則改變廣告的的訴求，強(qiáng)調(diào)調(diào)頂級(jí)服務(wù)，極極盡豪華的會(huì)會(huì)所以及住戶戶大堂、精致致的園林和豪豪氣的小區(qū)主主入口，從而而提升業(yè)主身身份，一系列列的廣告轟炸炸和現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)環(huán)境的吸引，同同時(shí)價(jià)格也作作了適當(dāng)調(diào)整整，銷售情況況從而直線上上升，從8月份至今170套，累計(jì)500套，占總數(shù)數(shù)的45%，因此，可可以看出豪宅宅的買家更重重視的是服務(wù)務(wù)和身份的體體現(xiàn)。戶型分析表5：帝景苑成成交戶型分析析面積112m2124m2138m2171m2合計(jì)戶型三房二廳三房二廳四房二廳四房二廳可售單元1683842762761,104成交單元57146145146494成交戶型比例33.9%38%52.5%52.9%合計(jì)成交套數(shù)比例4.4%13.2%13.1%13.2%44.7%總結(jié)帝景苑的形象經(jīng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間經(jīng)經(jīng)營(yíng)，在市場(chǎng)場(chǎng)上確定了豪豪宅的形象，豪豪宅的買家更更注重的是生生活的享受和和身份的體現(xiàn)現(xiàn)，價(jià)格反而而不時(shí)他們關(guān)關(guān)注的重點(diǎn)，因因此，138m2以上的四房房單元是旺銷銷的單位。本項(xiàng)目可以從中中得到啟示：：注重整體的的包裝和配合合，提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)，體現(xiàn)現(xiàn)業(yè)主尊貴的的身份，有助助于項(xiàng)目?jī)r(jià)格格的提升2。周邊代表性性項(xiàng)目綜合比比較表6：周邊代表表性項(xiàng)目綜合合比較樓盤名稱芳草園華標(biāo)廣場(chǎng)帝景苑地理位置**北路與龍口口西西路交界處處東東北角**北路與龍口口東東路交界處處東東北角**北路與龍口口西西路交界處處東東南角占地面積53,436mm2226,000mm2226,165mm22總建筑面積203,0577mm2約150,0000mm2約225,0000mm2規(guī)?？傮w規(guī)劃11幢幢，首首期2棟（A1及A2幢31層帶復(fù)式高高層住宅，1~2層裙樓連體體，-2~-1層為停車場(chǎng)場(chǎng)）由2幢31層及及2幢222層商住樓組組成由6幢33層高高層住宅及商商場(chǎng)場(chǎng)組成配套設(shè)施大型綜合商場(chǎng)、幼幼兒園、醫(yī)療療中心、電信信局、銀行、會(huì)會(huì)所（泳池、桌桌球室、棋藝藝室、乒乓球球室、健身室室、籃球場(chǎng)及及網(wǎng)球場(chǎng)等）幼兒園、商場(chǎng)、會(huì)會(huì)所及停車場(chǎng)場(chǎng)小學(xué)、中學(xué)、商商場(chǎng)場(chǎng)、會(huì)所及及停停車場(chǎng)交通條件有10多路公共共巴士途經(jīng)經(jīng)，鄰近地地鐵鐵站及未來(lái)來(lái)輕輕鐵車站現(xiàn)時(shí)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的的公公共巴士?jī)H2~3路，交通不不便與**路及***北路路均距離適適宜宜施工進(jìn)度接近交樓內(nèi)外部裝修現(xiàn)樓交付時(shí)間2000年122月月31日2001年6月月底底2000年8月月底底戶型比例二房二廳：866..42244~~92.882213m2三房二廳：10099.772288~1177..86922mm2復(fù)式：180..443~23355.74mm22三房二廳：10011~114m2四房二廳：16699m2三房二廳：11111.99~~1124.5533m2四房二廳：13377.00~~1171.7777m2復(fù)式：213..443~34477.94m2表7：周邊代表表性項(xiàng)目綜合合比較（續(xù)）樓盤名稱芳草園華標(biāo)廣場(chǎng)帝景苑均價(jià)單式：6,00000元/m2復(fù)式：7,39900元/m26,228元//mm2單式：8,15500元/m2復(fù)式：12,11992元/m2銷售情況65%48%45%實(shí)用率82%85%88%發(fā)展商******房房地地產(chǎn)有限公公司司****置業(yè)有有限限公司******房房地地產(chǎn)有限公公司司物業(yè)管理（發(fā)展商自行管管理理）（發(fā)展商自行管管理理）（發(fā)展商自行管管理理）物業(yè)顧問(wèn)第一太平戴維斯斯管理費(fèi)2元/m21.95元/mm2（暫定）2~3元/m22宣傳賣點(diǎn)**北超大規(guī)模模綠綠色環(huán)抱社社區(qū)區(qū)實(shí)力象征，信心心保保證追求卓越，華采采不不絕項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)規(guī)模大，配套較較齊齊面積和間隔適中中，符符合市場(chǎng)需需求求價(jià)格具有吸引力力間隔方正，面積積適適中價(jià)格具有一定的的吸吸引裝修豪華開(kāi)間合理，采光光較較好項(xiàng)目缺點(diǎn)建筑期較長(zhǎng)，受受施施工影響大大花園面積較少樓宇密度高，私私密密性較差戶型銷售率86m2（二房房二二廳）：54.6%%92m2（二房房二二廳）：44.4%%110m2（三三房房二廳）：33.3%%118m2（三三房房二廳）：61.1%%102m2（三三房房二廳）：63%114m2（三三房房二廳）：78%169m2（四四房房二廳）：62%112m2（三三房房二廳）：33.9%%121~1244mm2（三房二廳廳）：38%138m2（四四房房二廳）：52.5%%171m2（四四房房二廳）：52.9%%第二部分項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格評(píng)估估及部署項(xiàng)目?jī)r(jià)格評(píng)估對(duì)比項(xiàng)目的選擇擇選取同一地段目目標(biāo)客戶群相相似的項(xiàng)目（芳芳草園、華標(biāo)標(biāo)廣場(chǎng)、金田田花園、天麟麟第、帝景苑苑及東方之珠珠花園等），以以其實(shí)施關(guān)門門面積銷售的的預(yù)測(cè)價(jià)格與與本項(xiàng)目對(duì)比比，用以測(cè)定定本項(xiàng)目以關(guān)關(guān)門面積計(jì)算算的實(shí)收均價(jià)價(jià)。區(qū)域因素修正在可比的實(shí)例中中，有些與估估價(jià)對(duì)象不處處于同一地段段，故根據(jù)交交通暢達(dá)程度度、繁華程度度、污染、噪噪音、景觀及及城市規(guī)劃等等確定區(qū)域因因素的修正值值。設(shè)估價(jià)對(duì)對(duì)象的區(qū)域價(jià)價(jià)值為100，則其他項(xiàng)項(xiàng)目與之進(jìn)行行比較后修正正如下：華標(biāo)標(biāo)廣場(chǎng)（100）、金田花花園（100）、天麟第第（99）、帝景苑苑（100）、芳草園園（100）及東方之之珠花園（99）。項(xiàng)目規(guī)劃因素修修正根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃劃、配套及實(shí)實(shí)施的情況進(jìn)進(jìn)行修正。設(shè)設(shè)估價(jià)對(duì)象的的項(xiàng)目規(guī)劃因因素價(jià)值為100，則其他項(xiàng)項(xiàng)目與之比較較后修正如下下：華標(biāo)廣場(chǎng)場(chǎng)（98）、金田花花園（99）、天麟第第（98）、帝景苑苑（100）、芳草園園（100）及東方之之珠花園（100）。間隔因素修正根據(jù)間隔的實(shí)用用性及緊湊性性進(jìn)行修正。設(shè)設(shè)估價(jià)對(duì)象間間隔因素價(jià)值值為100，則其他項(xiàng)項(xiàng)目與之比較較后修正如下下：華標(biāo)廣場(chǎng)場(chǎng)（99）、金田花花園（99）、天麟第第（99）、帝景苑苑（98）、芳草園園（99）及東方之之珠花園（99）。發(fā)展商知名度修修正根據(jù)發(fā)展商知名名度造成對(duì)銷銷售的影響進(jìn)進(jìn)行修正。設(shè)設(shè)估價(jià)對(duì)象的的發(fā)展商的知知名度的價(jià)值值為100，則其他項(xiàng)項(xiàng)目與之相比比較后修正如如下：華標(biāo)廣廣場(chǎng)（98）、金田花花園（98）、天麟第第（98）、帝景苑苑（100）、芳草園園（99）及東方之之珠花園（100）。工程進(jìn)度修正根據(jù)工程進(jìn)度差差別造成的影影響進(jìn)行修正正。設(shè)估價(jià)對(duì)對(duì)象的工程進(jìn)進(jìn)度的價(jià)值為為100，則其他項(xiàng)項(xiàng)目與之比較較后修正如下下：華標(biāo)廣場(chǎng)場(chǎng)（102）、金田花花園（100）、天麟第第（102）、帝景苑苑（105）、芳草園園（105）及東方之之珠花園（105）。本項(xiàng)目?jī)r(jià)格修正正測(cè)算表8：價(jià)格修正正測(cè)算協(xié)和新世界華標(biāo)廣場(chǎng)金田花園天麟第帝景苑芳草園東方之珠花園售價(jià)6,6176,0986,1578,1076,0007,031區(qū)域修正1001001009910010099規(guī)劃修正100989998100100100間隔修正100999999989999發(fā)展商修正10098989810099100工程進(jìn)度修正100102100102105105105實(shí)用率85%84%80%88%82%83%新政策售價(jià)7,7857,2607,6969,2137,3178,471修正價(jià)8,0277,5588,0168,9537,5308,232備注：以上售價(jià)價(jià)均均以按揭均均價(jià)價(jià)為準(zhǔn)，裝裝修修標(biāo)準(zhǔn)為毛毛坯坯房。本項(xiàng)目修正價(jià)計(jì)計(jì)算：（8,027++7,5588+8,0116+8,9953+7,,530+88,232）/6=8,0053綜上所述，根據(jù)據(jù)現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)場(chǎng)條件，預(yù)測(cè)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)賣時(shí)時(shí)的價(jià)格為8,053元/m2。項(xiàng)目?jī)r(jià)格部署制造“質(zhì)優(yōu)價(jià)高高”的輿論聲勢(shì)勢(shì)在本項(xiàng)目推出前前，炒作發(fā)展展商背景和實(shí)實(shí)力的同時(shí)有有意向行家和和報(bào)社記者透透露項(xiàng)目定價(jià)價(jià)高于預(yù)測(cè)價(jià)價(jià)格的10%，與帝景苑苑相若，造成成質(zhì)優(yōu)價(jià)高的的輿論，給買買家留下豪宅宅的印象?！暗烷_(kāi)高走”的的價(jià)格路線價(jià)格“低開(kāi)高走走”是一種比較較穩(wěn)健的做法法，只要硬件件的支持到位位的話，價(jià)格格走高是絕對(duì)對(duì)沒(méi)有問(wèn)題的的，同時(shí)，可可以吸引投資資者入市，形形成較好的銷銷售勢(shì)頭。價(jià)格升幅不宜過(guò)過(guò)大過(guò)急吸取芳草園的教教訓(xùn)，價(jià)格的的調(diào)升要注意意幅度和時(shí)機(jī)機(jī)，每次的調(diào)調(diào)幅控制在5%以內(nèi)，在銷銷售量超過(guò)推推出量的50%的時(shí)候作價(jià)價(jià)格調(diào)升比較較適合。項(xiàng)目資金回籠預(yù)預(yù)測(cè)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段推廣時(shí)間：20001年2月上旬。推出貨量：566套（D1幢及D2幢）。預(yù)計(jì)成交：500套（D1幢及D2幢），當(dāng)期期成交比率89%。預(yù)計(jì)價(jià)格：7,,650元/m2，即估價(jià)下下調(diào)5%。預(yù)計(jì)回籠：約22,950萬(wàn)。公開(kāi)發(fā)售第一期期大型展銷會(huì)會(huì)推廣時(shí)間：20001年2月下旬~3月上旬。推出貨量：1334套（D1幢及D2幢）。預(yù)計(jì)成交：1000套（D1幢及D2幢），當(dāng)期期成交比率75%。預(yù)計(jì)價(jià)格：7,,892元/m2，即估價(jià)下下調(diào)2%。預(yù)計(jì)回籠：約66,080萬(wàn)。公開(kāi)發(fā)售第二期期大型展銷會(huì)會(huì)推廣時(shí)間：20001年5~6月。工作配合：D11幢及D2幢工程塔樓樓頂。三期工程報(bào)建獲獲批（2001年4月）并動(dòng)工工。推出貨量：1886套（D1幢及D2幢）。預(yù)計(jì)成交：1220套（D1幢及D2幢），當(dāng)期期成交比率65%。預(yù)計(jì)價(jià)格：8,,455元/m2，即估價(jià)上上調(diào)5%。預(yù)計(jì)回籠：約77,670萬(wàn)。公開(kāi)發(fā)售第三期期大型展銷會(huì)會(huì)推廣時(shí)間：20001年7~8月。工作配合：D11幢及D2幢工程正開(kāi)開(kāi)始落外墻。D1幢及D2幢幢工程平臺(tái)花花園開(kāi)始施工工。三期工程地下室室部分的基礎(chǔ)礎(chǔ)施工即將完完成。推出貨量：1554套（D1幢及D2幢）。預(yù)計(jì)成交：900套（D1幢及D2幢），當(dāng)期期成交比率58%。預(yù)計(jì)價(jià)格：8,,858元/m2，即估價(jià)上上調(diào)10%。預(yù)計(jì)回籠：約44,560萬(wàn)。備注：三期進(jìn)行行內(nèi)部登記；；原單獨(dú)推售售二期預(yù)計(jì)成成交70套。成交預(yù)測(cè)D1幢及D2幢幢由內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)至第四次展展銷會(huì)為止，預(yù)預(yù)計(jì)共銷售340套，約占總總數(shù)（424套）80%，按照上述述部署銷售，成成交價(jià)達(dá)8,254元/m2，已超出原原來(lái)預(yù)測(cè)價(jià)格格的3%。價(jià)格的調(diào)調(diào)整可根據(jù)實(shí)實(shí)際銷售情況況而變，銷售售率超過(guò)推出出量50%時(shí)，可即時(shí)時(shí)作出調(diào)整，調(diào)調(diào)整下表所列列的時(shí)間。具具體分析見(jiàn)下下表：表9：成交階段段性預(yù)測(cè)階段實(shí)收估價(jià)（元）價(jià)格調(diào)幅階段成交價(jià)（元）預(yù)計(jì)成交面積（m2）預(yù)計(jì)成交金額（萬(wàn)元）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)8,053-5%7,6503,7502,869首次展銷會(huì)8,053-2%7,8927,5005,919二次展銷會(huì)8,053+5%8,4559,0007,610三次展銷會(huì)8,053+10%8,8585,2504,650合計(jì)8,25425,50021,048第三部分項(xiàng)項(xiàng)目初期銷售售進(jìn)度與安排排銷售階段性探討討本項(xiàng)目作為“太太平協(xié)和”與“新世界”2大香港的知知名集團(tuán)首次次聯(lián)手進(jìn)軍廣廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的扛鼎鼎之作，為在在日后大型推推廣時(shí)獲得理理想的效果，本本項(xiàng)目推廣階階段性的細(xì)致致劃分也就顯顯得格外重要要了?！疤絽f(xié)和”雖在內(nèi)地的的投資已具有有相當(dāng)數(shù)量和和規(guī)模，但在在廣州市場(chǎng)上上尚未為買家家所熟知，而而“新世界”則已進(jìn)入廣廣州市場(chǎng)多年年，但是買家家對(duì)其實(shí)力與與往績(jī)亦僅屬屬于一知半解解，故此，本本項(xiàng)目針對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資組合合的介紹和炒炒作，既對(duì)協(xié)協(xié)和新世界項(xiàng)項(xiàng)目的推廣產(chǎn)產(chǎn)生直接的影影響，又關(guān)系系到開(kāi)發(fā)投資資組合各方日日后在廣州市市乃至全國(guó)各各地新項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的持續(xù)性性和穩(wěn)定性。根據(jù)本項(xiàng)目各方方面工作進(jìn)度度的具體情況況和市場(chǎng)的實(shí)實(shí)際動(dòng)向，建建議將本項(xiàng)目目D1幢與D2幢的銷售推推廣大致分為為為6個(gè)階段：籌籌備鋪墊期、預(yù)預(yù)熱內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)期、第一次次大型展銷期期、第二次大大型展銷期、第第三次大型展展銷期及第四四次大型展銷銷期（整體推推廣部署詳見(jiàn)見(jiàn)下文表列，初初期推廣部署署詳見(jiàn)下文）。項(xiàng)目前期推廣計(jì)計(jì)劃安排表根據(jù)本項(xiàng)目的貨貨量和市場(chǎng)情情況分析，敝敝司將D1幢及D2幢的6個(gè)主要大型型推廣階段列列成表格如下下：籌備鋪墊期部署署計(jì)劃時(shí)間針對(duì)2001年年中國(guó)農(nóng)歷春春節(jié)的時(shí)間較較往年來(lái)得要要早（2001年1月24日），而且且從目前情況況分析，項(xiàng)目目相關(guān)各方面面的硬件設(shè)施施的建造內(nèi)容容繁多且工期期相當(dāng)緊張，為為了能使上述述設(shè)施及時(shí)配配合本項(xiàng)目的的市場(chǎng)宣傳推推廣，建造與與裝飾能達(dá)到到預(yù)期的效果果，應(yīng)為這一一方面預(yù)留相相當(dāng)時(shí)間，保保證其質(zhì)量與與效果，項(xiàng)目目的籌備鋪墊墊期即是理想想的時(shí)段。綜上所述，本項(xiàng)項(xiàng)目籌備鋪墊墊期的計(jì)劃時(shí)時(shí)間擬定為：：2000年122月15日（周五）~2001年1月23日（周二），即2001年農(nóng)歷春節(jié)前，共40天。銷售范圍由于這一階段只只是是屬于本項(xiàng)項(xiàng)目目緊張的籌籌備備開(kāi)盤時(shí)期期，大大部分現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷銷售條件尚尚不不具備，因因此此不合適作作大大型宣傳推推廣廣，只適宜宜有有針對(duì)性地地把把即將內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)的單元元以以內(nèi)部登記記（不不接受正式式認(rèn)認(rèn)購(gòu)）的形形式式試探市場(chǎng)場(chǎng)并并以較低價(jià)價(jià)格格先行積聚聚一一部分捧場(chǎng)場(chǎng)客客?；I備鋪墊策略加緊項(xiàng)目硬件營(yíng)營(yíng)造造和軟件配配備備爭(zhēng)取時(shí)間將項(xiàng)目目相相關(guān)的、須須在在面市前齊齊備備的各類硬硬件件設(shè)施進(jìn)行行設(shè)設(shè)計(jì)、建造造和和裝飾，為為日日后項(xiàng)目銷銷售售的第一現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)——協(xié)和新世界界展銷中心心的的開(kāi)放營(yíng)業(yè)業(yè)打打下堅(jiān)實(shí)的的基基礎(chǔ)。運(yùn)用簡(jiǎn)易銷售資資料料探測(cè)市場(chǎng)場(chǎng)反反應(yīng)在展銷中心尚未未正正式投入使使用用而又須及及時(shí)時(shí)了解市場(chǎng)場(chǎng)的的取向時(shí)，建建建議運(yùn)用“太平協(xié)和”、“新世界”與敝司的市市場(chǎng)資源，以以以簡(jiǎn)易銷售售資資料面對(duì)各各方方的舊客戶戶，在在敝司總部部進(jìn)進(jìn)行內(nèi)部登登記記，探測(cè)市市場(chǎng)場(chǎng)反應(yīng)，為為正正式內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)部署調(diào)整整提提供依據(jù)。促銷方式以內(nèi)部登記形式式充充分調(diào)動(dòng)客客戶戶資源通過(guò)寄發(fā)直銷請(qǐng)請(qǐng)柬柬的形式，聯(lián)聯(lián)聯(lián)絡(luò)3方的舊有客客戶，并加加以以時(shí)間限制制，運(yùn)運(yùn)用適宜價(jià)價(jià)位位引起其購(gòu)購(gòu)買買意欲。引發(fā)久未出現(xiàn)的的排排隊(duì)購(gòu)籌的的風(fēng)風(fēng)潮，以5,000元/張的價(jià)格向向市場(chǎng)推出出購(gòu)購(gòu)房折扣優(yōu)優(yōu)惠惠券，可以以在在下一階段——內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期內(nèi)限時(shí)使使用用，5,000元兌入房?jī)r(jià)價(jià)，若在限限時(shí)時(shí)期內(nèi)未能能選選中單元可可無(wú)無(wú)息退回全全部部款項(xiàng)（頭30名買家的購(gòu)購(gòu)房折扣優(yōu)優(yōu)惠惠券不退還還）。備注：上述提及及之之優(yōu)惠折扣扣有有待價(jià)格批批復(fù)復(fù)后作出具具體體建議。以適當(dāng)優(yōu)惠措施施引引發(fā)舊客戶戶的的傳銷行為為充分發(fā)揮舊客戶戶之之間的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)關(guān)關(guān)系，對(duì)于于介介紹雙方的的新新、舊客戶戶應(yīng)應(yīng)分別給予予優(yōu)優(yōu)惠折扣，加加加強(qiáng)其傳銷銷形形式的原動(dòng)動(dòng)力力。備注：上述提及及之之優(yōu)惠折扣扣有有待價(jià)格批批復(fù)復(fù)后作出具具體體建議?；顒?dòng)安排備齊用于發(fā)展商商實(shí)實(shí)力介紹的的資資料2001年農(nóng)歷歷春春節(jié)過(guò)后，將將將是本項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行軟性文文字字宣傳鋪墊墊的的最佳時(shí)機(jī)機(jī)，在在籌備鋪墊墊期期內(nèi)，應(yīng)該該將將關(guān)于開(kāi)發(fā)發(fā)投投資組合實(shí)實(shí)力力展現(xiàn)的文文字字和圖片資資料料備齊，以以便便在春節(jié)后后提提供予廣州州傳傳媒，使其其有有更充足的的材材料對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)實(shí)實(shí)力和項(xiàng)目目本本身進(jìn)行介介紹紹和渲染。安排媒體在春節(jié)節(jié)后后赴港考察察發(fā)發(fā)展商名下下物物業(yè)在2000年底底，與與廣州市內(nèi)內(nèi)較較有影響力力的的幾大傳媒媒（《廣廣州日?qǐng)?bào)》、《羊羊城晚報(bào)》、《南南方都市報(bào)》、廣廣州電視臺(tái)及及廣東電視臺(tái)臺(tái)）進(jìn)行接觸觸，邀請(qǐng)其在在春節(jié)后參觀觀“太平協(xié)和”與“新世界”在香港所開(kāi)開(kāi)發(fā)的物業(yè)，以以住宅為主，使使傳媒親身感感受21世紀(jì)全新的的香港居住模模式，體驗(yàn)將將來(lái)廣州協(xié)和和新世界項(xiàng)目目的“協(xié)和模式，新新世界制造”的開(kāi)發(fā)理念念。同時(shí)，傳傳媒亦將參觀觀部分由發(fā)展展商開(kāi)發(fā)的渡渡假設(shè)施、購(gòu)購(gòu)物場(chǎng)所及休休閑娛樂(lè)事業(yè)業(yè)，以便了解解發(fā)展商雄厚厚的開(kāi)發(fā)實(shí)力力的方方面面面。媒體在返返回廣州后將將作出文字組組織和圖文宣宣傳，為春節(jié)節(jié)后本項(xiàng)目在在廣州市場(chǎng)廣廣為傳播、擦擦亮開(kāi)發(fā)品牌牌作好準(zhǔn)備?；I組“協(xié)和新世世界中國(guó)會(huì)會(huì)”為發(fā)展商日后在在廣廣州市及內(nèi)內(nèi)地地進(jìn)行開(kāi)發(fā)發(fā)的的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮慮，建建議籌組“協(xié)和新世界界中國(guó)會(huì)”，成員主要要為購(gòu)買“太平協(xié)和”以及“新世界”旗下中國(guó)物物業(yè)的業(yè)主主，作作為成員可可以以享受上述述集集團(tuán)旗下各各物物業(yè)場(chǎng)所適適當(dāng)當(dāng)?shù)南M(fèi)優(yōu)優(yōu)惠惠，并可以以定定期組織參參觀觀發(fā)展商在在香香港和內(nèi)地地新新開(kāi)發(fā)之項(xiàng)項(xiàng)目目（具體操操作作及細(xì)則事事宜宜有待各方方面面進(jìn)行研討討后后另行作出出）。宣傳重點(diǎn)及媒介介表表達(dá)這一時(shí)期本項(xiàng)目目并并非處于大大量量刊出報(bào)紙紙平平面廣告的的正正式推廣階階段段，許多銷銷售售條件尚處處在在緊張的籌籌備備當(dāng)中，因因而而宣傳推廣廣表表達(dá)應(yīng)側(cè)重重于于：戶外廣告先行投投放放天橋及戶外媒體體發(fā)發(fā)布建議在環(huán)市東路路（區(qū)區(qū)莊及水蔭蔭路路口的天橋橋位位）與**北路（**體育中心心的戶外廣廣告告牌）等金金融融商務(wù)中心心區(qū)區(qū)域?qū)ひ拺魬敉馔鈴V告展位位，作作為本項(xiàng)目目長(zhǎng)長(zhǎng)效性指示示的的理想載體體。車身廣告發(fā)布鑒于目前本項(xiàng)目目設(shè)設(shè)立專用巴巴士士并不現(xiàn)實(shí)實(shí)，建建議在途經(jīng)經(jīng)本本項(xiàng)目的133路巴士線路路上發(fā)布車車身身廣告，運(yùn)運(yùn)用用其流動(dòng)性性的的媒體特點(diǎn)點(diǎn)，將將項(xiàng)目信息息帶帶到廣州市市東東山、越秀秀及及荔灣等區(qū)區(qū)域域。充分運(yùn)用電臺(tái)廣廣播播的長(zhǎng)效作作用用正點(diǎn)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)時(shí)廣廣告投放1/2年~~1年的的電臺(tái)報(bào)時(shí)時(shí)廣廣告，在推推廣廣的間歇期期和和延續(xù)期維維持持項(xiàng)目的市市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知度。特約贊助時(shí)段節(jié)節(jié)目目根據(jù)本項(xiàng)目自身身開(kāi)開(kāi)發(fā)背景和和目目標(biāo)客戶群群的的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)點(diǎn)，建建議在電臺(tái)臺(tái)有有選擇性地地進(jìn)進(jìn)行關(guān)于地地方方金融行情情或或香港時(shí)尚尚的的節(jié)目特約約贊贊助，有助助于于吸納更多多的的目標(biāo)客戶戶群群。工作進(jìn)度配合項(xiàng)目工程各類供供客客戶查閱之之證證件齊備（銷銷銷售現(xiàn)場(chǎng)用用）。項(xiàng)目之《商品房房預(yù)預(yù)售許可證證》已已經(jīng)批出。項(xiàng)目各方工作流流程程及確認(rèn)人人確確定。項(xiàng)目用于銷售之之簡(jiǎn)簡(jiǎn)易銷售資資料料（售價(jià)表表、付付款方式、裝裝裝修標(biāo)準(zhǔn)及及認(rèn)認(rèn)購(gòu)須知）已已已經(jīng)確認(rèn)并并可可供使用。項(xiàng)目平面宣傳制制品品（樓書(shū)、折折折頁(yè)單張、海海海報(bào)、展板板、VI形象包裝）及及及報(bào)紙平面面廣廣告正在設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)修改過(guò)程程中中，部分可可供供使用。項(xiàng)目電視廣告正正在在拍攝及制制作作過(guò)程中。戶外廣告位置選選定定并爭(zhēng)取制制作作及投放完完成成。電臺(tái)廣告制作完完成成并進(jìn)行長(zhǎng)長(zhǎng)效效性投放。項(xiàng)目模型制作完完成成。項(xiàng)目首層外立面面正正在外墻裝裝飾飾過(guò)程中。項(xiàng)目展銷中心正正在在施工并將將于于2001年春節(jié)前完完工。項(xiàng)目3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)示示范單位裝裝修即將完完工工。項(xiàng)目首層住宅大大堂堂裝修即將將完完工。項(xiàng)目園林綠化環(huán)環(huán)境境設(shè)計(jì)完成成并并正在動(dòng)工工。項(xiàng)目會(huì)所正在設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)過(guò)程中。投放預(yù)算表10：籌備鋪鋪墊期投放放預(yù)算項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)價(jià)格人行天橋1年約30萬(wàn)約30萬(wàn)公共汽車車身1年，5臺(tái)約15萬(wàn)約15萬(wàn)廣東電臺(tái)城市之之聲聲電臺(tái)正點(diǎn)點(diǎn)報(bào)報(bào)時(shí)15秒，1/22年，20次次/天35萬(wàn)28萬(wàn)備注：上述項(xiàng)目目皆皆為長(zhǎng)效性性投投放，可有有選選擇地進(jìn)行行投投放，人行行天天橋及公共共汽汽車車身投投放放為估算約約數(shù)數(shù)，電臺(tái)投投放放為80折，。小計(jì)：約73萬(wàn)萬(wàn)元元階段性難點(diǎn)客戶購(gòu)買信心影影響響由于在前期本項(xiàng)項(xiàng)目目的進(jìn)度決決定定了其未能能將將日后真實(shí)實(shí)的的生活質(zhì)素素和和服務(wù)質(zhì)素素示示人，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝亦將未未必必完善，客客戶戶親身感受受實(shí)實(shí)地環(huán)境的的信信心自然要要打打折扣?！皡f(xié)和新世界中中國(guó)會(huì)會(huì)”籌組細(xì)節(jié)繁繁多“協(xié)和新世界中中國(guó)會(huì)會(huì)”具體的章程程和會(huì)員權(quán)權(quán)益益的制定涉涉及及到大量物物業(yè)業(yè)的使用和和消消費(fèi)，在效效益益平衡之間間將將不可避免免地地出現(xiàn)繁多多的的細(xì)節(jié)問(wèn)題題，必必須一定的的時(shí)時(shí)間予以解解決決。預(yù)熱內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期計(jì)劃時(shí)間經(jīng)過(guò)春節(jié)前小范范圍圍的文字軟軟性性鋪墊后，春春春節(jié)后將加加重重圖文的宣宣傳傳比重，本本項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)熱內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)期的的計(jì)計(jì)劃時(shí)間擬擬定定為：2001年1月月331日（周三）~2月20日（周二），共共21天。其中，由1月3311日（農(nóng)歷年年初初八）~2月13日為無(wú)報(bào)紙紙平平面廣告等等大大型宣傳的的預(yù)預(yù)熱期，2月14日~2月20日為大量刊刊登登廣告的正正式式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)期期。銷售范圍在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間間，本本項(xiàng)目住宅宅價(jià)價(jià)格首次面面市市，建議抽抽取取其中D1幢和D2幢7層共56套單元進(jìn)行行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)，5樓與7樓屬于低層層單元，可可以以有效地控控制制內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)的的總體均價(jià)價(jià)，從從而產(chǎn)生市市場(chǎng)場(chǎng)吸引力，13樓與17樓屬于中層層單元，部部分分客戶對(duì)之之有有所忌諱，其其其定價(jià)亦不不算算高，不會(huì)會(huì)造造成“價(jià)格過(guò)高”的市場(chǎng)反響響。表11：預(yù)熱內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期銷售范圍圍幢號(hào)當(dāng)期推出貨量前期剩余預(yù)期成交貨量樓層均價(jià)套數(shù)總值套數(shù)總值D15/7/13//1177,85032約3,304萬(wàn)萬(wàn)050約2,950萬(wàn)萬(wàn)D27/13/17724備注：當(dāng)期成交交889%，剩余6套、約354萬(wàn)。預(yù)熱內(nèi)部認(rèn)購(gòu)策策略略運(yùn)用香港新聞發(fā)發(fā)布布會(huì)拉近發(fā)發(fā)展展商與廣州州市市場(chǎng)的距離離借廣州市幾大傳傳媒媒考察“太平協(xié)和”與“新世界”在香港名下下物業(yè)的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，發(fā)展商商在在香港召開(kāi)開(kāi)首首次聯(lián)合新新聞聞發(fā)布會(huì)，其其其邀請(qǐng)的對(duì)對(duì)象象除上述傳傳媒媒外，還有有在在籌備鋪墊墊期期內(nèi)認(rèn)購(gòu)折折扣扣券的頭30買家，新聞聞發(fā)布會(huì)既既公公布2公司在2001年的發(fā)展舉舉措，又拉拉近近了廣州的的買買家和傳媒媒與與發(fā)展商高高層層人士之間間的的距離，為為本本項(xiàng)目正式式內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)作作好好鋪墊。運(yùn)用媒體優(yōu)勢(shì)逐逐步步樹(shù)立開(kāi)發(fā)發(fā)品品牌在項(xiàng)目未曾公開(kāi)開(kāi)面面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激激烈烈的市場(chǎng)之之時(shí)時(shí)，抓緊時(shí)時(shí)間間充分運(yùn)用用廣廣州市和內(nèi)內(nèi)地地報(bào)章傳媒媒的的媒體宣傳傳優(yōu)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)過(guò)廣廣泛的文字字和和圖片的刊刊載載與報(bào)道，使使使市場(chǎng)在尚尚未未知道協(xié)和和新新世界項(xiàng)目目太太多情況之之前前，令“太平協(xié)和”與“新世界”2大香港知名名的集團(tuán)品品牌牌首先為廣廣州州市民尤其其是是目標(biāo)客戶戶群群所認(rèn)知，并并并以大量報(bào)報(bào)道道使上述品品牌牌得以迅速速樹(shù)樹(shù)立，短期期內(nèi)內(nèi)成為市場(chǎng)場(chǎng)矚矚目的熱點(diǎn)點(diǎn)之之一。與此此同同時(shí)，向業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)行家和報(bào)報(bào)社社記者透露露本本項(xiàng)目的質(zhì)質(zhì)素素和定價(jià)，尤尤尤其是定價(jià)價(jià)將將高于預(yù)測(cè)測(cè)價(jià)價(jià)格的10%，與帝景苑苑相差無(wú)幾幾，造造成“質(zhì)優(yōu)價(jià)高”的輿論聲勢(shì)勢(shì)，初步在在買買家心目中中形形成豪宅的的形形象。開(kāi)發(fā)品牌可用于于媒媒體報(bào)道的的角角度包括：：集團(tuán)創(chuàng)始人或主主要要高層人士士的的人物專訪訪。集團(tuán)的主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)范范疇、經(jīng)營(yíng)營(yíng)理理念和往績(jī)績(jī)（數(shù)數(shù)據(jù)量化）。成功的商業(yè)運(yùn)作作范范例（如兼兼并并與收購(gòu)等等），突突出其雄厚厚實(shí)實(shí)力。集團(tuán)在香港開(kāi)發(fā)發(fā)的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目介紹（圖圖文文并茂），尤尤尤其突出目目前前21世紀(jì)香港最最新的建筑筑風(fēng)風(fēng)格、配套套設(shè)設(shè)施和居住住模模式。集團(tuán)過(guò)往在中國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)地參與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的物業(yè)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)情況介介紹紹。“質(zhì)量?jī)?yōu)異，起起價(jià)適適宜”引起市場(chǎng)熱熱點(diǎn)效應(yīng)通過(guò)直銷請(qǐng)柬形形式式邀請(qǐng)舊客客戶戶和先前持持有有優(yōu)惠折扣扣的的買家到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行優(yōu)先先選選購(gòu)，認(rèn)購(gòu)購(gòu)價(jià)價(jià)格在區(qū)域域中中和同檔次次樓樓盤應(yīng)具有有相相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力力，籍籍此帶動(dòng)參參觀觀人潮。認(rèn)購(gòu)過(guò)程中應(yīng)有有部部署地控制制面面市的貨量量和和價(jià)格的升升幅幅，在市場(chǎng)場(chǎng)反反應(yīng)良好時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)適當(dāng)加推推，而而價(jià)格上升升幅幅度則應(yīng)吸吸取取芳草園一一期期的教訓(xùn)，每每每次調(diào)整的的幅幅度應(yīng)把握握在在3~5%左右。以廣州新聞發(fā)布布會(huì)會(huì)作為引爆爆廣廣州市場(chǎng)亮亮點(diǎn)點(diǎn)的引子展銷中心開(kāi)放營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)當(dāng)天，發(fā)發(fā)展展商將再次次召召開(kāi)新聞發(fā)發(fā)布布會(huì)，投資資組組合雙方的的香香港方高層層人人士出席會(huì)會(huì)議議，使廣州州房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的的注目度一一下下子全部集集中中到本項(xiàng)目目上上，瞬間增增加加項(xiàng)目知名名度度，并給買買家家以充足的的信信心，表達(dá)達(dá)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資雙雙方方高層對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的極高關(guān)關(guān)注注度。穗、港2地同時(shí)時(shí)設(shè)設(shè)立展銷點(diǎn)點(diǎn)，同同時(shí)進(jìn)行認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)開(kāi)發(fā)投資組合在在香香港亦擁有有其其固定的一一批批追捧者，本本本項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客客戶群中亦亦有有相當(dāng)比例例來(lái)來(lái)自穗、港2地奔波的香香港人士，因因因此，建議議在在2地同時(shí)設(shè)立立展銷中心心和和示范單位位（香香港部分可可設(shè)設(shè)在集團(tuán)的的總總部），亦亦同同時(shí)進(jìn)行內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)，制制造造出極具規(guī)規(guī)模模的推廣聲聲勢(shì)勢(shì)。現(xiàn)場(chǎng)展銷中心開(kāi)開(kāi)放放給予市場(chǎng)場(chǎng)新新的風(fēng)景線線現(xiàn)場(chǎng)展銷中心全全面面向外開(kāi)放放，其其中除擔(dān)負(fù)負(fù)項(xiàng)項(xiàng)目的基本本銷銷售功能外外，還還將展示日日后后住客會(huì)所所的的部分設(shè)置置，因因而其設(shè)計(jì)計(jì)格格調(diào)與品味味將將令市場(chǎng)眼眼前前為之一亮亮，首首創(chuàng)會(huì)所式式休休閑展銷新新概概念。促銷方式以直銷請(qǐng)柬召集集新新、舊客戶戶前前來(lái)認(rèn)購(gòu)寄發(fā)直銷請(qǐng)柬通通知知舊客戶和和持持優(yōu)惠折扣扣券券的買家進(jìn)進(jìn)行行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)的的時(shí)間，在在內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)當(dāng)當(dāng)天天制造出熱熱烈烈的銷售氣氣氛氛，并帶動(dòng)動(dòng)首首批成交。通過(guò)大量廣告宣宣傳傳和現(xiàn)場(chǎng)氣氣氛氛渲染吸引引客客源由于是本項(xiàng)目首首次次推出市場(chǎng)場(chǎng)，在在正式的內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)期間間，將將運(yùn)用報(bào)紙紙、電電視、電臺(tái)臺(tái)、戶戶外及其它它輔輔助形式媒媒體體進(jìn)行大規(guī)規(guī)模模、立體式式的的廣告攻勢(shì)勢(shì)，力力求在極短短時(shí)時(shí)間內(nèi)沖擊擊市市場(chǎng)（具體體的的投放計(jì)劃劃及及預(yù)算詳見(jiàn)見(jiàn)下下文）。運(yùn)用網(wǎng)上資訊傳傳播播的科技優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)發(fā)布信息息在“太平協(xié)和”、“新新世界”和敝司網(wǎng)站站上一同發(fā)發(fā)布布本項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)的的信息，充充分分調(diào)動(dòng)和利利用用科技資源源為為本項(xiàng)目拓拓寬寬宣傳的市市場(chǎng)場(chǎng)接受面。活動(dòng)安排香港新聞發(fā)布會(huì)會(huì)借廣州市傳媒到到香香港考察發(fā)發(fā)展展商名下物物業(yè)業(yè)的良機(jī)，邀邀邀請(qǐng)各記者者及及籌備鋪墊墊期期內(nèi)的前列列買買家出席發(fā)發(fā)展展商聯(lián)手在在香香港召開(kāi)的的新新聞發(fā)布會(huì)會(huì)，在在新春之際際率率先亮相?；顒?dòng)名稱“太平協(xié)和·新新世界界”新春團(tuán)拜暨2公司新年中中國(guó)大陸投投資資項(xiàng)目介紹紹新新聞發(fā)布會(huì)會(huì)。舉行時(shí)間初步擬定在200001年2月1日（周四）。舉行地點(diǎn)香港的高級(jí)大酒酒店店大堂或“太平協(xié)和”與“新世界”在香港的公公司辦公總總部部。參與人員“太平協(xié)和”與與“新新世界”香港方面董董事會(huì)內(nèi)重重要要成員（具具體體人選由雙雙方方磋商定出出）；；廣州及香香港港的各大新新聞聞媒體記者者；；在籌備鋪鋪墊墊期內(nèi)認(rèn)購(gòu)購(gòu)折折扣優(yōu)惠券券的的頭30名買家。主要內(nèi)容2公司聯(lián)合進(jìn)行行20001年新春團(tuán)拜拜。透露2公司20001年在香港港、廣州及及中中國(guó)內(nèi)地的的投投資舉措。廣州市傳媒和本本項(xiàng)項(xiàng)目買家向向發(fā)發(fā)展商了解解開(kāi)開(kāi)發(fā)投資情情況況。使前期買家有機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)接觸發(fā)展展商商最高層人人士士，增加其其購(gòu)購(gòu)買信心之之余余亦能滿足足其其虛榮心。備注：具體所須須的的配合事項(xiàng)項(xiàng)有有待上述思思路路確認(rèn)后另另行行列出。廣州新聞發(fā)布會(huì)會(huì)在本項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)的第第一一天，作為為開(kāi)開(kāi)發(fā)投資組組合合雙方的“太平協(xié)和”與“新世界”2方在廣州市市舉行聯(lián)合合新新聞發(fā)布會(huì)會(huì)，為本項(xiàng)目目的推廣“燃點(diǎn)火花”?；顒?dòng)名稱協(xié)和新世界內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)剪彩儀儀式式暨“太平協(xié)和·新世界”2001年聯(lián)手進(jìn)軍軍中國(guó)市場(chǎng)場(chǎng)新新聞發(fā)布會(huì)會(huì)。舉行時(shí)間初步擬定在200001年2月17日（周六）。舉行地點(diǎn)新聞發(fā)布會(huì)在廣廣州州市**北中信廣廣場(chǎng)中庭舉舉行行；展銷中中心心剪彩儀式式在在本項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行。參與人員“太平協(xié)和”與與“新新世界”香港方面董董事會(huì)內(nèi)的的重重要成員（具具具體人選由由雙雙方磋商定定出出）；本項(xiàng)項(xiàng)目目關(guān)于規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)計(jì)、承建建及及物業(yè)管理理方方面人士；；廣廣州市國(guó)土土房房管局代表表；；廣州及香香港港的主要新新聞聞媒體記者者。主要內(nèi)容在新年開(kāi)春向羊羊城城買家道賀賀并并宣布正式式聯(lián)聯(lián)手進(jìn)軍羊羊城城。分別公布2間公公司司于2001年在廣州市市乃至中國(guó)國(guó)國(guó)國(guó)內(nèi)物業(yè)的的投投資開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃，重點(diǎn)放放在在本項(xiàng)目的的介介紹上。由本項(xiàng)目相關(guān)各各方方專業(yè)人士士向向市場(chǎng)闡述述開(kāi)開(kāi)發(fā)理念、設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)及設(shè)施施等等在廣州市市場(chǎng)場(chǎng)上與眾不不同同的優(yōu)勢(shì)。董事會(huì)高層人士士為為展銷中心心舉舉行剪彩儀儀式式。選取中信廣場(chǎng)作作為為新聞發(fā)布布會(huì)會(huì)地點(diǎn)，一一方方面距離本本項(xiàng)項(xiàng)目較近，另另另一方面寓寓意意本項(xiàng)目將將開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)成成為為如中信廣廣場(chǎng)場(chǎng)般的標(biāo)志性性物業(yè)（住住宅宅）。備注：具體所須須的的配合事項(xiàng)項(xiàng)有有待上述思思路路確認(rèn)后另另行行列出。宣傳重點(diǎn)及媒介介表表達(dá)“文字+圖片”的軟性報(bào)道道廣州市主要的宣宣傳傳媒體在香香港港一行對(duì)發(fā)發(fā)展展商開(kāi)發(fā)實(shí)實(shí)力力深入了解解后后，在2001年農(nóng)歷春節(jié)節(jié)之后在各各大大媒體中對(duì)對(duì)其其進(jìn)行宣傳傳和和介紹，除除了了繼續(xù)維持持對(duì)對(duì)發(fā)展商實(shí)實(shí)力力的推介外外，還還應(yīng)逐步切切入入到發(fā)展商商本本身業(yè)務(wù)與與項(xiàng)項(xiàng)目相關(guān)的的各各方面細(xì)節(jié)節(jié)介介紹，建議議包包括：物業(yè)管理服務(wù)（本本項(xiàng)目引入“僑樂(lè)”進(jìn)行港式物物業(yè)管理）。網(wǎng)絡(luò)資訊系統(tǒng)（建建議“新世界”屬下CyberrChinna為本項(xiàng)目的的家庭引入智智能化家居設(shè)設(shè)備，包括：：鋪設(shè)數(shù)碼光光纖網(wǎng)絡(luò)，設(shè)設(shè)智能化家居居控制系統(tǒng)、智智能會(huì)所預(yù)訂訂系統(tǒng)、資訊訊內(nèi)聯(lián)網(wǎng)及儲(chǔ)儲(chǔ)值智能住戶戶身份證等）。設(shè)計(jì)質(zhì)素和承建建質(zhì)質(zhì)量（本項(xiàng)項(xiàng)目目建筑設(shè)計(jì)計(jì)港港味十足，并并并且為“新世界”承建及監(jiān)理理）。消閑娛樂(lè)設(shè)施（“協(xié)和新世界界中國(guó)會(huì)”的會(huì)員所優(yōu)優(yōu)惠享受的的高高尚場(chǎng)所）。大量大版式的報(bào)報(bào)紙紙廣告投放放在本項(xiàng)目首次面面市市之時(shí)，建建議議以相對(duì)大大比比例的投放放額額度、大版版式式的報(bào)紙平平面面廣告投放放來(lái)來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)場(chǎng)份份額，并顯顯示示發(fā)展商的的雄雄厚實(shí)力，使使使發(fā)展商和和本本項(xiàng)目的品品牌牌能在大量量廣廣告積累中中迅迅速樹(shù)立起起來(lái)來(lái)，形成市市場(chǎng)場(chǎng)效應(yīng)。報(bào)紙報(bào)花的長(zhǎng)效效性性投放在《廣州日?qǐng)?bào)》和和《羊城晚報(bào)報(bào)》等廣州地地區(qū)發(fā)行量較較大的報(bào)紙上上進(jìn)行報(bào)花的的長(zhǎng)效性投放放，將有利于于維持品牌的的認(rèn)知度和市市場(chǎng)的知名度度，達(dá)到品牌牌日積月累的的效果。電視廣告投放在項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)的促促銷銷期內(nèi)，應(yīng)應(yīng)加加入電視廣廣告告片的投放放，形形成立體的的廣廣告攻勢(shì)，并并并在廣州市市的的省、市有有線線電視網(wǎng)及及香香港地區(qū)一一同同投放，前前者者以15秒和30秒形象宣傳傳片為主，周周周末則加播3~5分鐘電視廣廣告雜志作作為為輔助，而而后后者因投放放費(fèi)費(fèi)用相對(duì)較較貴貴，因而主主要要是以廣告告雜雜志的套餐餐形形式進(jìn)行宣宣傳傳。電臺(tái)廣告投放電臺(tái)廣告基本屬屬于于長(zhǎng)效性的的形形象廣告宣宣傳傳媒介，除除了了上文建議議的的定點(diǎn)報(bào)時(shí)時(shí)及及特約贊助助節(jié)節(jié)目外，建建議議在促銷期期內(nèi)內(nèi)加大投放放密密度，對(duì)于于有有車一族的的目目標(biāo)客戶應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)有相當(dāng)?shù)牡氖帐章?tīng)率。工作進(jìn)度配合項(xiàng)目平面宣傳制制品品（樓書(shū)、折折折頁(yè)單張、海海海報(bào)、展板板、VI形象包裝）及及及報(bào)紙平面面廣廣告全部完完成成并可供使使用用。項(xiàng)目電視廣告制制作作完成。電臺(tái)廣告繼續(xù)進(jìn)進(jìn)行行長(zhǎng)效性投投放放。項(xiàng)目模型放置于于展展銷中心內(nèi)內(nèi)以以供參觀。項(xiàng)目首層外立面面外外墻裝飾基基本本完成。項(xiàng)目展銷中心正正式式開(kāi)放營(yíng)業(yè)業(yè)。項(xiàng)目3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)示示范單位裝裝修完成并并開(kāi)開(kāi)放參觀。項(xiàng)目連套示范單單位位正在裝修修過(guò)過(guò)程中。項(xiàng)目首層住宅大大堂堂裝修完成成并并開(kāi)放參觀觀。項(xiàng)目園林綠化環(huán)環(huán)境境正在動(dòng)工工。項(xiàng)目會(huì)所設(shè)計(jì)完完成成并正在裝裝修修過(guò)程中。投放預(yù)算報(bào)紙廣告投放表12：報(bào)紙廣廣告投放時(shí)間媒體版位價(jià)格2月14日（周周三）廣州日?qǐng)?bào)24×35cmm（1/2版）彩色普普通版99,0722月16日（周周五）廣州日?qǐng)?bào)24×35cmm（1/2版）彩色A16版136,22442月16日（周周五）南方都市報(bào)24×35cmm（全全版）彩色A底版116,00002月17日（周周六）廣州日?qǐng)?bào)24×35cmm（1/2版）彩色A16版111,4566備注：上述價(jià)格格暫暫按2000年之媒體報(bào)報(bào)價(jià)估算；；《廣廣州日?qǐng)?bào)》媒媒媒體暫按86折計(jì)算，《南南南方都市報(bào)報(bào)》暫暫按80折計(jì)算。小計(jì)：462,,7782元電臺(tái)投放表13：電臺(tái)廣廣告投放電臺(tái)時(shí)段數(shù)量單價(jià)價(jià)格羊城交通臺(tái)20秒，A級(jí)，2月3~9日7天，8次30013,44020秒，A級(jí)，2月10~20日11天，12次次30031,680備注：羊城交通通臺(tái)臺(tái)暫按80折計(jì)算。小計(jì)：45,11220元電視拍攝包括15秒、330秒、60秒及3分鐘電視宣宣傳廣告告片的演員員、拍拍攝、剪輯輯及及制作等費(fèi)費(fèi)用用，預(yù)算約約為為25萬(wàn)元。現(xiàn)場(chǎng)包裝包括升氣球、橫橫幅幅（或垂幅幅）、彩彩色刀旗、旗旗旗串、吊旗旗、展展銷中心指指示示牌、展板板、室室內(nèi)指示牌牌及及燈箱噴畫(huà)畫(huà)等等內(nèi)容，因因其其數(shù)量未具具體體確定，故故其其預(yù)算約為40萬(wàn)元。階段性難點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境部分尚尚待待完善展銷中心的開(kāi)放放屬屬于進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷售的最最基基本、也是是最最必要的條條件件，但本項(xiàng)項(xiàng)目目相關(guān)的各各類類硬件設(shè)施施，如如：社區(qū)中中心心花園及住住客客會(huì)所等，將將將仍處在緊緊張張的施工階階段段，展銷中中心心、示范單單位位及公共部部分分住客大堂堂等等的指示性性裝裝飾也須不不斷斷完善，這這動(dòng)動(dòng)態(tài)的環(huán)境境設(shè)設(shè)施完善一一方方面對(duì)買家家的的信心會(huì)帶帶來(lái)來(lái)保障，但但另另一方面亦亦會(huì)會(huì)產(chǎn)生觀感感上上一定的負(fù)負(fù)面面影響。對(duì)于銷售現(xiàn)場(chǎng)的的人人流應(yīng)有效效控控制在首次推出市場(chǎng)場(chǎng)時(shí)時(shí)，配合新新聞聞發(fā)布會(huì)和和剪剪彩儀式的的舉舉行，可以以預(yù)預(yù)期現(xiàn)場(chǎng)的的熱熱流量將相相當(dāng)當(dāng)可觀，如如何何有效地控控制制好現(xiàn)場(chǎng)的的客客戶參觀、認(rèn)認(rèn)認(rèn)購(gòu)流程并并且且不至影響響儀儀式進(jìn)行將將需需要周密的的籌籌備部署，這這這有待項(xiàng)目目各各方的通力力合合作。首次大型展銷期期部部署計(jì)劃時(shí)間本項(xiàng)目首次大型型展展銷的時(shí)間間擬擬定為20001年2月21日（周三）~3月6日（周二），共共14天。銷售范圍本項(xiàng)目在這一時(shí)時(shí)期期的銷售價(jià)價(jià)格格策略將根根據(jù)據(jù)前一階段段內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的的市市場(chǎng)反饋信信息息即時(shí)作出出調(diào)調(diào)整，對(duì)推推出出貨量以及及樓樓層范圍應(yīng)應(yīng)加加以嚴(yán)格控控制制，推出貨貨量量將為內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)貨量的2.29倍，達(dá)到128套，并加強(qiáng)強(qiáng)促銷折扣扣的的時(shí)限性，使使使買家不能能擁?yè)碛刑嗫伎紤]慮時(shí)間以促促使使其盡快成成交交。表14：首次大大型展銷期期銷售范圍圍幢號(hào)當(dāng)期推出貨量前期剩余預(yù)期成交貨量樓層均價(jià)套數(shù)總值套數(shù)總值D18~11/200~~238,10064約8,147萬(wàn)萬(wàn)6套354萬(wàn)100約6,080萬(wàn)萬(wàn)D28~11/200~~2364備注：當(dāng)期成交交775%，剩余34套、約2,067萬(wàn)。首次大型展銷策策略略承接內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的的良良好勢(shì)頭進(jìn)進(jìn)行行首次大型型公公開(kāi)發(fā)售本項(xiàng)目首次公開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)售時(shí)間（約約約2周）建議與與正式內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)時(shí)間（約約約1周）緊密銜銜接，主要要為為了承接內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)良好好的的市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)和和宣傳余波波，緊緊緊地抓住住市市場(chǎng)的購(gòu)買買心心理并有效效控控制廣告宣宣傳傳費(fèi)用的投投入入比例。以開(kāi)發(fā)投資組合合品品牌作為宣宣傳傳主題繼續(xù)續(xù)強(qiáng)強(qiáng)化首次公開(kāi)發(fā)售階階段段與前一階階段段的時(shí)間間間隙隙短，應(yīng)繼繼續(xù)續(xù)運(yùn)用開(kāi)發(fā)發(fā)投投資組合的的品品牌優(yōu)勢(shì)作作為為宣傳主題題，通通過(guò)前后近1個(gè)月的宣傳傳強(qiáng)化，使使房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的的品牌意識(shí)識(shí)深深深地印入入買買家的腦海海，初初步達(dá)到短短期期內(nèi)樹(shù)立本本項(xiàng)項(xiàng)目品牌的的效效果。價(jià)格方面采取“穩(wěn)穩(wěn)中有微升”的策略在首次公開(kāi)發(fā)售售的的價(jià)格取向向上上，建議須須堅(jiān)堅(jiān)持“調(diào)整幅度小小，調(diào)整頻頻率率高”為大原則，隨隨隨著工程進(jìn)進(jìn)度度的推進(jìn)，讓讓讓買家感覺(jué)覺(jué)到到本項(xiàng)目具具有有不斷增值值的的空間，而而市市場(chǎng)對(duì)于小小幅幅度的價(jià)格格調(diào)調(diào)整也不會(huì)顯顯得過(guò)分留留意意而導(dǎo)致反反應(yīng)應(yīng)強(qiáng)烈。首次大型公開(kāi)展展銷銷的均價(jià)比比內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)時(shí)的的均價(jià)大約約高高出3%（約220~2250元/m2），應(yīng)屬于于一個(gè)較為為合合理的價(jià)格格調(diào)調(diào)升空間。促銷方式以中信廣場(chǎng)或大大都都會(huì)廣場(chǎng)作作為為外展場(chǎng)地地雖然目前在廣州州樓樓盤促銷時(shí)時(shí)設(shè)設(shè)立外展場(chǎng)場(chǎng)地地已不為多多用用，但針對(duì)對(duì)本本項(xiàng)目的目目標(biāo)標(biāo)客戶層面面，仍仍可以中信信廣廣場(chǎng)或大都都會(huì)會(huì)廣場(chǎng)為外外展展場(chǎng)地，與與現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的銷售售首首望相顧，結(jié)結(jié)結(jié)成關(guān)聯(lián)的的銷銷售體系。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝的的氣氣氛渲染效效果果通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)（與與一一期之間的的社社區(qū)入口通通道道、部分中中心心花園及住住客客大堂等）氣氣氣氛包裝的的渲渲染來(lái)烘托托項(xiàng)項(xiàng)目的整體體形形象效果，使使使項(xiàng)目的格格調(diào)調(diào)和品味得得以以充分體現(xiàn)現(xiàn)出出來(lái)。活動(dòng)安排由于這一階段推推廣廣仍以本項(xiàng)項(xiàng)目目的總體綜綜合合質(zhì)素為主主要要賣點(diǎn)，而而且且與內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)相隔的時(shí)時(shí)間間較短，故故此此，首次公公開(kāi)開(kāi)發(fā)售時(shí)將將不不會(huì)安排以以活活動(dòng)作前奏奏，而而將以“高密度廣告告投放+現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)化促促銷”的方式進(jìn)行行推廣。宣傳重點(diǎn)及媒介介表表達(dá)數(shù)量充足的報(bào)紙紙、電電視及電臺(tái)臺(tái)廣廣告宣傳首次公開(kāi)發(fā)售應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)比內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)時(shí)維持相相對(duì)對(duì)穩(wěn)定、數(shù)數(shù)量量充足的主主要要媒體廣告告宣宣傳，令本本項(xiàng)項(xiàng)目品牌可可以以“趁熱打鐵”地得以鞏固固與加強(qiáng)?！吨蓖ㄜ嚒窂V告告投投放針對(duì)本項(xiàng)目相當(dāng)當(dāng)部部分客戶來(lái)來(lái)自自香港以及及深深圳等地，其其其日常往返返主主要的交通通工工具為廣九九直直通車，建建議議在列車上上的的《直通車車》雜雜志（月度度）上上投放平面面廣廣告，網(wǎng)羅羅這這一部分買買家家。設(shè)立高尚場(chǎng)所展展銷銷資料專柜柜能夠承受本項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)位的目標(biāo)標(biāo)客客戶群大多多出出入高級(jí)酒酒樓樓、高消費(fèi)費(fèi)商商廈及休閑閑俱俱樂(lè)部等高高尚尚場(chǎng)所，建建議議在其經(jīng)常常出出沒(méi)的場(chǎng)所所中中設(shè)立本項(xiàng)項(xiàng)目目展銷資料料的的專柜，在在所所費(fèi)不多的的情情況下可以以籍籍此增加項(xiàng)項(xiàng)目目的知名度度并并帶來(lái)一定定的的商機(jī)。工作進(jìn)度配合項(xiàng)目展銷中心及及示示范單位室室內(nèi)內(nèi)指示性標(biāo)標(biāo)志志繼續(xù)完善善。項(xiàng)目首層外立面面外外墻裝飾全全部部完成。項(xiàng)目園林綠化環(huán)環(huán)境境繼續(xù)施工工且且部分顯露露雛雛形。項(xiàng)目連套示范單單位位裝修即將將完完成。項(xiàng)目會(huì)所裝修繼繼續(xù)續(xù)施工。項(xiàng)目報(bào)紙廣告、電電視廣告及電電臺(tái)廣告繼續(xù)續(xù)投放。投放預(yù)算報(bào)紙投放表14：報(bào)紙廣廣告投放時(shí)間媒體版位價(jià)格2月21日（周周三）廣州日?qǐng)?bào)24×35cmm（1/2版）彩色普普通版99,0722月22日（周周四）廣州日?qǐng)?bào)48×35cmm（全全版）彩色色普普通版214,49332月23日（周周五）廣州日?qǐng)?bào)48×35cmm（全全版）彩色色普普通版214,49332月17日（周周六）廣州日?qǐng)?bào)24×35cmm（1/2版）彩色A16版111,45663月1日（周四四）廣州日?qǐng)?bào)24×35cmm（1/2版）彩色普普通版99,0723月2日（周五五）廣州日?qǐng)?bào)24×35cmm（1/2版）彩色A16版136,22443月3日（周六六）廣州日?qǐng)?bào)24×35cmm（1/2版）彩色A16版111,4566備注：上述價(jià)格格暫暫按2000年之媒體報(bào)報(bào)價(jià)估算；；《廣廣州日?qǐng)?bào)》媒媒媒體暫按86折計(jì)算。小計(jì)：986,,2266元電臺(tái)投放表15：電臺(tái)廣廣告投放電臺(tái)時(shí)段數(shù)量單價(jià)價(jià)格羊城交通臺(tái)20秒，A級(jí)，2月21~28日8天，12次30023,04020秒，A級(jí)，3月1~6日6天，10次30014,400備注：羊城交通通臺(tái)臺(tái)暫按80折計(jì)算。小計(jì)：37,44440元電視投放表16：電視廣廣告投放日期頻道時(shí)段數(shù)量單價(jià)價(jià)格2月21日（周周三）廣州市有線30秒（無(wú)線）6次9,60040,3202月22日（周周四）30秒（無(wú)線）6次9,60040,32030秒（亞視）6次5,80024,3602月23日（周周五）30秒（無(wú)線）6次9,60040,32030秒（亞視）8次5,80032,4802月24日（周周六）15秒（無(wú)線）8次5,50030,80015秒（亞視）12次3,50029,4003月1日（周四四）15秒（無(wú)線）8次5,50030,80015秒（亞視）12次3,50029,4003月2日（周五五）15秒（無(wú)線）8次5,50030,80015秒（亞視）12次3,50029,4003月3日（周六六）15秒（無(wú)線）8次5,50030,80015秒（亞視）12次3,50029,400備注：廣州市有有線線暫按70折計(jì)算。小計(jì)：293,,0020元階段性難點(diǎn)價(jià)格的提升難免免造造成更激烈烈的的競(jìng)爭(zhēng)首次公開(kāi)發(fā)售的的價(jià)價(jià)格已較內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)時(shí)有有所所提升，必必然然或多或少少地地引起行內(nèi)內(nèi)人人士的關(guān)注注，從從而導(dǎo)致一一定定范圍內(nèi)的的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加加劇劇。周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)對(duì)本本項(xiàng)目將報(bào)報(bào)以以高度關(guān)注注和和相應(yīng)措施施因應(yīng)本項(xiàng)目前一一階階段的宣傳傳推推廣，許多多周周邊樓盤將將會(huì)會(huì)針對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目目的首次公公開(kāi)開(kāi)發(fā)售作出出相相應(yīng)的市場(chǎng)場(chǎng)策策略，故此此必必須在策略略上上加以高度度注注意和隨時(shí)時(shí)作作好應(yīng)變處處理理的準(zhǔn)備。第四部分項(xiàng)項(xiàng)目目設(shè)施及包包裝裝建議展銷中心的功能能設(shè)設(shè)置和布局局根據(jù)本項(xiàng)目獨(dú)特特的的“香港制造，制制制造香港”的核心內(nèi)涵涵，敝司建建議議將展銷中中心心設(shè)計(jì)成會(huì)會(huì)所所式的展銷銷中中心，兼顧顧展展銷中心的的介介紹功能及及會(huì)會(huì)所的展示示及及使用功能能，將將部份的會(huì)會(huì)所所設(shè)施提前前完完成及供使使用用。展銷中心內(nèi)分為為介介紹功能區(qū)區(qū)和和會(huì)所展示示區(qū)區(qū)兩大部份份。介紹功能區(qū)位于于展展銷中心的的前前端，內(nèi)設(shè)設(shè)有有本項(xiàng)目介介紹紹區(qū)和發(fā)展展商商的開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)介紹區(qū)。會(huì)所的展示區(qū)位位于于展銷中心心的的后端和右右側(cè)側(cè)。敝司建建議議展銷中心心后后端布置成成會(huì)會(huì)所的咖啡啡廳廳形式，同同時(shí)時(shí)也兼為銷銷售售洽談區(qū)，買買買家在優(yōu)美美的的背景音樂(lè)樂(lè)聲聲中，觀賞賞窗窗外精致園園景景，享受著著會(huì)會(huì)所服務(wù)員員優(yōu)優(yōu)質(zhì)而周到到的的服務(wù)，對(duì)對(duì)于于銷售人員員所所灌輸?shù)摹跋愀凵钅ＤＪ健睂⒏鼮槿菀滓捉邮?。展銷中心的左側(cè)側(cè)，敝敝司建議作作為為動(dòng)態(tài)的多多功功能的展示示區(qū)區(qū)。這一位位置置可以因應(yīng)應(yīng)推推廣內(nèi)容和和時(shí)時(shí)間的轉(zhuǎn)換換，可可設(shè)為羽毛毛球球場(chǎng)、設(shè)為為乒乒乓球室、設(shè)設(shè)設(shè)為娛樂(lè)室室或或設(shè)為閱覽覽室室等，更可可為為住客會(huì)員員的的聚會(huì)提供供小小型交流場(chǎng)場(chǎng)所所?？傊梢愿鶕?jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目每次的的推推廣內(nèi)容來(lái)來(lái)變變換其角色色。與此同時(shí)，敝司司建建議臨時(shí)會(huì)會(huì)所所的項(xiàng)目可可在在銷售期間間對(duì)對(duì)會(huì)員（即即業(yè)業(yè)主）開(kāi)放放，令令其可以提提前前享受到這這些些設(shè)施，并并為為本項(xiàng)目作作良良性的宣傳傳。備注：上述設(shè)置置的的參考物詳詳見(jiàn)見(jiàn)下文附圖圖所所示?，F(xiàn)場(chǎng)包裝圍繞項(xiàng)目的定位位，項(xiàng)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝采用時(shí)時(shí)尚尚、現(xiàn)代的的風(fēng)風(fēng)格，突出“香港”的特點(diǎn)。項(xiàng)目裙樓敝司建議本項(xiàng)目目首首層的裙樓樓外外立面提前前完完成，柱之之間間的落地玻玻璃璃以大型燈燈箱箱廣告代替替，燈燈箱廣告內(nèi)內(nèi)容容可為世界界品品牌的服飾飾、化化妝品及電電子子產(chǎn)品等，營(yíng)營(yíng)營(yíng)造出時(shí)尚尚而而現(xiàn)代的氣氣氛氛，成為***北路上一道道亮麗的風(fēng)風(fēng)景景線。項(xiàng)目外圍人行道道D1幢及D2幢幢前的人行道道建議議全部鋪上上色色澤艷麗的的廣廣場(chǎng)磚，令令展展銷中心外外敞敞豁然開(kāi)朗朗，又又可充分吸吸引引**北路沿途途駕車人士士的的目光。另外，建議在人人行行道上設(shè)置置色色澤艷麗且且造造型前衛(wèi)的的休休閑椅，使使之之除了可供供途途人稍事歇歇息息之用外，亦亦亦兼具宣傳傳和和指引作用用。項(xiàng)目塔樓在本項(xiàng)目的塔樓樓排排柵上，建建議議垂掛顏色色鮮鮮艷的宣傳傳條條幅，與首首層層的廣告燈燈箱箱互相呼應(yīng)應(yīng)。在D1幢西側(cè)和D2幢東側(cè)醒目目位置，掛上上“新世界承建”的字樣，時(shí)時(shí)刻提醒買家家：這是由香香港新世界中中國(guó)地產(chǎn)公司司建造的樓盤盤，緊扣“香港制造”的包裝核心心。備注：上述設(shè)置置的的參考物詳詳見(jiàn)見(jiàn)下文附圖圖所所示。示范單位示范單位是演繹繹生生活品味和和生生活素質(zhì)的的最最佳場(chǎng)所，因因因此，敝司司建建議聘請(qǐng)香香港港著名的室室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)師負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)主持設(shè)計(jì)計(jì)，可可以將香港港目目前最流行行的的設(shè)計(jì)風(fēng)格格完完美地展現(xiàn)現(xiàn)在在廣州買家家眼眼前。另外，敝司建議議根根據(jù)單元面面積積的不同，室室室內(nèi)設(shè)計(jì)方方面面針對(duì)目標(biāo)標(biāo)買買家做個(gè)性性化化設(shè)計(jì)，令令買買家更有代代入入感并且容容易易產(chǎn)生共鳴鳴，以以大大增強(qiáng)強(qiáng)其其購(gòu)買欲。例例例如：2個(gè)2房的單元均均可以設(shè)計(jì)計(jì)成成單身貴族族的的自我天地地，但但其內(nèi)容可可有有所不同：：一一個(gè)是女時(shí)時(shí)裝裝設(shè)計(jì)師的的霓霓裳天地，另另另一個(gè)則是是工工業(yè)才俊的的虛虛擬世界。而而而3房單元就作作為年輕夫夫婦婦的“自由快樂(lè)窩”，現(xiàn)在“DIWK”一族在年輕輕知識(shí)分子子中中十分流行行，可可以根據(jù)其其生生活習(xí)慣設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)雙書(shū)房形形式式。住客大堂住客大堂是否寬寬敞敞明亮，其其裝裝飾設(shè)計(jì)是是否否富有品味味，在在很大程度度上上體現(xiàn)了樓樓盤盤的檔次。故故故此，敝司司建建議住客大大堂堂要由專業(yè)業(yè)的的設(shè)計(jì)師主主持持設(shè)計(jì)，突突出出大堂的富富麗麗堂皇。另外，敝司建議