力旺地產項目工程管理交流研討會第1頁/共57頁培訓主要問題工程管理部和項目工程管理上的職能分別是什么？4在項目工程管理過程中如何做好與各職能部門的配合？5未來項目工程管理工作發展的方向是什么？6第2頁/共57頁工程管理的內涵建設項目工程管理的內涵是：

自項目開始至項目完成，通過項目策劃和項目控制，以使項目的成本目標、進度目標、質量目標得以實現。因此項目管理的核心任務是項目目標的控制，項目管理是項目目標實現的手段和保障。第3頁/共57頁工程管理工作的重要性國家的重視：

隨著我國改革開放的不斷深化，國民經濟總體水平的提升，人民的生活也得到了長足改善，對住宅的需求越來越多，標準也越來越高。隨著90年代初福利分房制度的取消，住宅產業完成了市場化轉變，國家為規范建筑市場的建設行為推出了第三方管理—工程監理。第4頁/共57頁工程管理工作的重要性業主意識提高：

百姓對住宅的需求也從最初的單純面積需求，到條件改善型需求，進而上升到對房屋的布局、朝向、層高、質量、地理位置、周邊環境和配套、售后和物業管理，以及健康環保等全方位享受型需求。驗房水平也從最開始的拿鑰匙就搬家到邀請親朋好友一起來驗，上升到目前的委托專業驗房機構來驗房。隨著業主需求以及維權意識的增強，給房地產開發企業的產品研發和精細化管理帶來了很大的挑戰。第5頁/共57頁工程管理工作的重要性數據統計：

截止到2008年末我國商品房存量約2億平方米，按均價3000元/平米計算，占用資金6000億。第6頁/共57頁工程管理工作的重要性思考：

項目工程管理工作的重點方向是什么？第7頁/共57頁目前項目工程管理中存在的問題項目工程管理工作總體回顧：

地產公司成立初期僅僅是做為集團總部的建設部門，開發建造自己使用的房產，如（庫房、藥廠、飲料廠、藥店），隨著地產業景氣指數的提升，2001年開始涉足商業地產開發（如吳太大廈），并于2006年進入住宅開發領域。2008項目回顧第8頁/共57頁經驗和不足：

2008年可以說是非常忙碌的一年，盡管我們面臨著人員及架構的調整，經歷了對新的管理體系和流程的熟悉和適應，但是各項目部都出色地完成了公司年初制定的戰略計劃。項目部為滿足銷售開盤和按期入住而付出的努力是大家有目共睹的，也是令人驕傲的。在欣喜之余我不要忘了總結，總結是為了把我們好的經驗傳下去，把不足彌補上來。更好地把工程管理工作做實做精。。第9頁/共57頁弗朗明歌的防水工序檢查制度1經驗總結第10頁/共57頁格林春天的隔氣層、防水層做法2經驗總結第11頁/共57頁金辰項目的木構件做法3經驗總結第12頁/共57頁案例一：

一個地下人防工程完工后，由于多種原因從第二年5月份開始部分頂板出現滲漏，到6月已演變成大面積滲漏。此時景觀綠化工程已經將種植土覆蓋完畢，部分仿木圍擋和石材已施工完成。經甲乙雙方研究決定由原施工隊負責拆運原保溫、防水層的上部已完工程，恢復原有保溫防水功能后按新方案執行。并且明確此次維修工作建設單位派出土建工程師A負責。第13頁/共57頁

結合我公司的工作流程和體系，在拆除前監理單位和建設單位景觀工程師各應做什么？

問題1：第14頁/共57頁結合我公司的工作流程和體系，A工程師在拆除前、實施中、施工完成后的每一個階段應該做什么？問題2：第15頁/共57頁案例二：

某工程設計采暖形式為地熱采暖，由建設單位另行委托施工單位施工，總包單位為A單位，工程管理部檢查時間是8月份的某一天，A施工單位正在一層抹灰，二層砌筑框架填充墻。砌體材料采用多孔煤矸石空心磚，邊上料邊砌筑，撂底的做法是：滿鋪一層砂漿，然后一部分工人將空心磚孔朝上砌一層，并將周圍的落地灰及碎磚填到孔隙里，還有一部分工人將孔朝向側面直接砌筑。抹灰工人用碎磚、苯板等將配電箱四周和背面以及走線管部分臨時填堵后就開始抹灰。檢查結論是：A施工單位未按國家現行《建筑工程施工質量驗收規范》施工，項目部督促A施工限期整改。第16頁/共57頁多孔煤矸石空心磚砌筑方法有何不妥？問題1：第17頁/共57頁抹灰工人的做法有何不妥？問題2：第18頁/共57頁工程管理部這種檢查對工程質量提高的影響有多大？問題3第19頁/共57頁案例三：

某單位工程竣工后，項目部專業工程師按公司體系文件邀請公司相關部門參加驗收。驗收的內容是:該單位工程及其部分分部、分項工程。結果參加驗收的人員都感覺到驗不過來，無法達到驗收目的，是走過程。最后由專業工程師填寫完成了《竣工驗收單》。第20頁/共57頁問

題：單位、分部分項工程驗收順序是什么？第21頁/共57頁工程管理部成立目的工程管理部成立背景1第22頁/共57頁工程管理部成立目的工程管理部成立根本初衷2第23頁/共57頁項目工程管理工作的具體劃分工程管理部工作分哪幾部分？1第24頁/共57頁項目工程管理工作的具體劃分

在項目工程管理上項目部的工作重點。2第25頁/共57頁項目工程管理工作的具體劃分工程管理部工程管理的重點3第26頁/共57頁工程管理部和項目部在項目工程管理上的職責表面上看起來是重疊的，事實上有很大差異。相同之處：都是對進度、質量、成本、安全文明施工進行管理。具體部門職責劃分4不同之處：？項目工程管理工作的具體劃分第27頁/共57頁進度管理項目部的進度管理：首先項目部與項目監理部、施工單位按公司的一級運營計劃編制項目的二級節點計劃。

其次與項目監理部審核完成施工單位的節點保證計劃。然后監督、協調、檢查監理單位對施工單位的進度計劃落實情況。工程管理部的進度管理：

從經濟性、可行性、合理性的角度，審核各項目部編制的二級節點計劃，監督檢查項目的進度計劃落實情況，對可能延誤的工作作出預警，并協助項目制定糾偏措施。第28頁/共57頁質量管理項目部的質量管理：

首先是要組織好圖紙會審和特殊工藝的技術交底，并將項目的質量目標落實監理部和施工單位。其次是要對重點部位編制項目內部的質量預控措施，建立內部質量檢查制度和經驗交流制度，并督促檢查監理部的質量預控措施和質量檢查制度的建立，與監理部一道檢查施工單位的質量保證體系、技術交底和自檢制度的落實情況。

第29頁/共57頁質量管理工程管理部的質量管理：針對各項目施工過程中和入住期間出現的質量問題制定相應的技術標準和工藝標準。定期對各項目進行動態檢查，以便及時發現項目質量管理過程中存在的問題，并協助項目進行改進。第30頁/共57頁成本管理項目部一是對簽證的合理性、及時性和準確性進行把控。

二是合理安排工序，最大限度地降低無效成本。工程管理部重點審核施工組織設計和方案的經濟、可行、合理性。其次是將各項目的閑置材料和設備進行有效調配提高利用率，從而降低成本。第31頁/共57頁安全文明施工項目部首先是按照項目的整體定位和管理思路結合城市文明建設的相關規定，在招標文件中約定安全文明施工標準。然后是審查施工單位的專項安全方案，在過程中督促監理部的專業人員落實，并與監理部形成檢查制度，監督落實到位，形成檢查資料。第32頁/共57頁安全文明施工工程管理部審核各項目的專項安全方案，并定期不定期檢查項目落實情況，對存在的問題與項目一道制定整改方案，并跟蹤整改落實情況。第33頁/共57頁與各職能部門的配合案例：

由采購部為A項目部采購了一批外墻磚，設計是PK磚，進場后由于工期緊，在試驗結果未出來前，施工單位就進行了粘貼，待結果出來后發現吸水率不滿足本地區要求。于是項目部反映給了采購部，采購部也很無奈，設計就是這種材料，其他地產商都用了沒聽說有什么不行。供應商說我們的產品符合行業標準。第34頁/共57頁問題：

這批磚應如何處理？第35頁/共57頁工程管理工作發展方向1未來公司發展方向第36頁/共57頁工程管理工作發展方向2項目工程管理工作發展方向第37頁/共57頁工程管理工作發展方向實現途徑？項目工作計劃作業指導書第38頁/共57頁項目工作計劃作業指導書工程竣工驗收及移交工程資料管理配合銷售成品保護安全文明施工工程資金計劃工程成本控制工程進度控制工程質量控制參與招標及合同管理開（復）工前的準備工作標段劃分及總包單位、監理單位安排工程管理架構本工程管理重點及難點公司對項目的總體目標要求工程概況第39頁/共57頁項目工作計劃作業指導書工程概況1第40頁/共57頁2公司對項目的總體目標要求項目工作計劃作業指導書第41頁/共57頁項目工作計劃作業指導書本工程管理重點及難點3第42頁/共57頁項目工作計劃作業指導書4工程管理架構？第43頁/共57頁5標段劃分及總包單位、監理單位安排總包單位監理單位標段劃分項目工作計劃作業指導書第44頁/共57頁開（復）工前的

準備工作…6項目工作計劃作業指導書第45頁/共57頁參與招標及合同管理7項目工作計劃作業指導書第46頁/共57頁工程質量控制8項目工作計劃作業指導書第47頁/共57頁9項目工作計劃作業指導書工程進度控制第48頁/共57頁工程成本控制10項目工作計劃作業指導書第49頁/共57頁112工程資金計劃項目工作計劃作業指導書第50頁/共57頁12項目工作計劃作業指導書安全文明施工第51頁/共