z第1章緒論——地產行業的特點房地產也是我國國民經濟的重要產業，在現代社會經濟生活當中有著舉足重的地位，經過十幾年的發展，中國房地產業正趨于規模化、品牌化、規范運作的轉型時期。房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市細分轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方向轉變。隨著WTO各項有關條款的兌現和落實，包括房地產業在內的我國經濟各方都將發生新的變化，國民經濟的持續增長和居民消費結構的提升，為房地產提供了高速發展的機會，也使房地產面臨更加激烈的競爭，經過近二十年的發展，國內房地產業具備了明顯的特征：一是資金密集型行業；二是投資大、風險小；三是周期長；四是供應鏈長；五是地域性強；六是關聯度高。房地產行業的物質產品是有形的建筑產品。作為有形建筑產品，又有不同一般產品的特點：1不動性又稱不動產，在一般的商品流通中，商品除了發生形態的變化外，還會發空間位置的移動，但是由于房地產屬于不動產，因此其空間位置是不變的，是其所有權登記證書對權益人的變換進行登記，因此在流通過程中，隨著價形態發生變化的不是產品本身位置的變化，而是靠登記證書變更實現權益轉。2房地產商品使用的長期性房地產商品的價值大、使用的期限長，決定了大多數的消費者無法一次性付巨額的貨幣，因此往往不能單獨一次性消費，常常要借助相關的金融工具幫助完成消費的支付。3房地產商品的有限競爭性由于房地產的希缺性、不可再生性，從而在供給上造成壟斷，由于其不動性和地域性，使得其全國范圍內的競爭被限制。由于其價值大、使用時間長，因此可以多次交易，另外由于其對于社會發展的重要性，使用方向、功能的不易變更，使用對相關他人權益的影響，使得國家必須對其進行管理和控制，因此必然限制了房地產市場的自由競爭。4產品投資性與其他市場相比，房地產產品由于其特有的屬性，常常與基金、原油等資源性商品一樣具有其它商品所不具有的保值、增值功能，由于具有增值的特殊功能，從而就具有了投資的天然屬性。1.2我國房地產行業發展的歷程1.2.1起步階段從上世紀七十年代末到上世紀九十年代初期，1978年，理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點；1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司；1982年國務院在四個城市進行售房試點；1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。上世紀八十年代末到上世紀九十年代初是中國房地產市場的一個起步階段，1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地；1990年，上海市出臺房改方案，開始建立住房公積金制度。從1991年開始國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。1.2.2調整階段從上世紀九十年代初持續到中期，房改全權啟動、住房公積金制度的全面推行是在1992年，1993年“安居工程”開始啟動，之后房地產業開始了急劇快速增長的階段，其中月投資額最高的增幅甚至高達146.9%，房地產市場在局部地區出現混亂局面，甚至在個別的地區出現了比較明顯的泡沫。1993年經國家的宏觀調控之后，房地產業的投資增長率普遍出現大幅的回落。1.2.3發展的階段第三個階段出現在上世紀九十年代中后期到本世紀初，隨著住房制度的不斷深化改革、居民收入水平的不斷提高，住房成為消費熱點。隨著98年后住房實物分配制度的取消以及按揭政策的實施，房地產投資開始進入了一個平穩發展的階段，房地產業成為國民經濟的支柱產業之一。1.2.4調控階段最近兩、三年中國房地產市場進入第四個階段，由于住宅產品價格的不斷上揚，國家自2003年以來出臺了多項調控措施。1.3國內房地產業的發展現狀2、新購置土地狀況2005年1季度，全國房地產開發企業累計購置土地面積7374萬平方米，同比增長3.9%，增幅同比下降29.3個百分點。1998年至2003年，房地產開發企業累計購置土地面積12.9億平方米，年平均增長35%；支付土地購置費6149億元，年均增長42.6%。土地購置面積在1999年4月以前，快速增長，增長率最高達91%，2000年至2004年初保持45%以上的增長，2004年6月份以后，土地購置面積的增長速度降到7%以下。新開工面積增幅下降。2005年1季度新開工面積14096萬平方米，同比增長9.3%，增幅同比下降13.2個百分點。6、不同檔次商品住房供應狀況中低價位、中小套型住宅比例偏低。從房地產開發投資完成額來看，別墅和高檔公寓類住宅2000年、2001年和2002年投資增長率分別為51.2%、37.0%和39.7%，連續三年顯著高于全部住宅的投資增長率。從竣工套數來看，2000、2001和2002年的別墅和高檔公寓類住宅竣工套數增速分別為36.0%、20.6%和35.4%，而同期住宅竣工套數增速分別為9.9%、12.8%和8.9%。別墅和高檔公寓的竣工套數占比由1999的2.3%上升到2003年的3.6%。7、投資性購房需求增長較快。據建設部2004年調查，北京市商品住宅投資性購房比例約17%，在投資購房中，28.5%在短期內轉手，23.5%用于出租，48%空置待漲價。長三角主要城市商品住宅投資性購房比例在20%左右。8、受房價快速上漲和人民幣升值預期的影響。境外資金通過多種渠道進入上海、北京等熱點地區房地產市場，一是直接設立外資房地產投資公司或參股境內房地產開發企業，2004年全國房地產開發利用外資228.2億元，同比增長34.2%，占開發資金來源的1.3%。二是間接投資，購買房地產開發企業的債券或外資房地產中介公司以包銷的方式批量買入樓盤，再進行商業性銷售。三是外資銀行對房地產開發企業和個人發放貸款。四是非居民外匯流入，結匯購買房產。據人民銀行金融市場司調查，上海境外資金占全部購房資金的比例從2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。據人民銀行上海分行統計，2004年1~11月，境外資金流入上海房地產市場的總量超過222億元，較2003年增長13.5%，其中用于房地產開發的約150億元，占全年房地產開發總額的12.8%；用于購房的外資約70億元。境外資金購房集中于別墅、公寓等高價位商品房，2005年前兩月，境外資金購買上海單價11000元/平方米以上新建商品住房的面積和金額同比增長47.6%和73%，購買單價11000元/平方米以上二手住房面積、金額同比增長2.8倍和3.1倍。9、土地價格狀況2005年1季度全國主要城市地價同比增長5.9%，增幅同比下降0.2個百分點。1998年1季度至2001年3季度，土地交易價格較為平穩，2001年4季度開始，土地交易價格開始攀升，其中居民住宅用地交易價格在2002年4季度至2003年4季度，各季增長幅度都在10%以上，2004年1季度增幅雖稍有回落，但2004年2季度以后季度同期比增長率又恢復到10%以上。2005年1季度地價增幅開始回落。2005年1季度全國建設用地供應總量為23602.0公頃，同比下降28%，其中新增用地占34%，存量用地占66%。普通住宅用地供應量占比逐步加大，在1季度7877.9公頃房地產開發用地中，普通商品住房等中低檔普通住宅用地5706.9公頃，占房地產開發用地總量的73%。10、待開發土地狀況1997年以來，全國土地開發面積占全國土地購置面積的比例持續降低，2000至2004年一直維持在60%~70%的水平，2004年該比值降到50%以下，已完成土地開發面積絕對數比2003年有所下降。全國土地購置面積和土地開發面積的差額也逐年增大，2004年該差額達到20044.5萬平方米，這意味著僅2004年全年就形成了兩億平方米的土地等待開發商開發或繼續開發。從全國待開發土地面積來看，1999年以來，該指標呈持續增長趨勢（除2001年比2000年小幅下降以外），2003年全國待開發土地面積為21782.6萬平方米。而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上，見上圖。2、房地產貸款狀況2004年底，房地產貸款余額達到26306.3億元人民幣，比上年同比增長22.8%。2003和2004兩年房地產貸款的增幅呈下降的走勢，但2005年一季度房地產貸款余額達到27650.6億元，余額同比增長25.7%，增幅比上年末提高2.9個百分點。房地產貸款增長率繼續高于全部金融機構人民幣貸款增長率。2003年底房地產貸款增長率比金融機構全部人民幣貸款增長率高20.1個百分點，2004年這個差距有所減小，但仍高11.3個百分點，2005年1季度房地產貸款增長率與全部人民幣貸款增長率的差距為14.9個百分點。2003年以來各季度金融機構房地產貸款余額同期比增長率和金融機構全部人民幣貸款余額同期比增長率的對比見下圖：第1章緒論——地產行業的特點率相對偏高以外，其他三大行的不良貸款率均在3%~5%之間，四大行匯總的不良貸款率也低于5%，見表。四大行房地產開發商貸款質量差異明顯。其中農行和中行的不良貸款率相對偏高，分別達到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率則相對較低，維持在7%左右。四大行匯總的房地產開發貸款不良貸款率在10~11%之間。四大行個人購房貸款資產質量較好，不良貸款率為1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于2%，農行的不良貸款率稍高于2%。2005年1季度末房地產貸款質量比2004年末有所提高，這主要是由于房地產開發商貸款質量有所提高。2005年1季度末房地產貸款不良率比2004年末降低了0.1個百分點，其中除工行的不良貸款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。表1.1四大國有商業銀行房地產貸款不良狀況2004年末房地產貸款余額2004年末房地產2005年1季度末房地產貸2005年1季度末房地（億元）貸款不良率（%）款余額（億元）產貸款不良率（%）項目開發個人開發個人開發商個人購全開發商個人購全全部商貸購房全部商貸購房貸款房貸款部貸款房貸款部款貸款款貸款工商5810.31685.04124.03.07.41.25998.01764.04233.03.07.11.3銀行農業4099.11723.42375.78.116.62.14258.51826.02432.57.916.22.0銀行中國3783.71017.72766.04.812.81.83983.61022.92960.74.412.31.7銀行建設5708.92278.03430.93.77.31.25937.42402.03535.43.56.91.2銀行20177.13161.匯總19402.06704.112696.64.610.51.57014.94.510.11.545注：本表按“五級”分類標準，不良貸款包括“次級”、“可疑”、“損失”三類貸款。資料來源：四大國有商業銀行房地產貸款部門1.4國內商業地產的發展歷程我國自上世紀七十年代末開始了經濟體制的改革，從計劃經濟向市場經濟轉變。上世紀八十年代末至九十年代初，國內許多大城市商業街區的改造建設，在不了解市場需求、缺乏預見能力及規劃能力、市場容量等前提下，商業街區過度開發，規模過大，遠遠超出了市場的承載能力和對商業物業的需求。而且這些商業街區的經營老化、單一，經營的項目又基本雷同，大大降低了對于消費者的吸引。上世紀九十年代初，購物中心的發展進入了萌芽階段，一直到本世紀初，我國的購物中心發展進入穩定階段，一些規模較大、功能齊全、業態復合度高的購物中心建成營業，并且獲得了成功。自2002年開始，購物中心的發展進入了快速增長的階段，總體數量急劇增加，單體規模也存在超大型發展的趨勢，分布城市的范圍更加的廣泛，但是亦有更多的問題隨之暴露出來。來自國家統計局的數據顯示，2004年1到8月，商業地產的投資已經占到房地產開發投資額的12.7%，增速達37%，高出房地產開發投資增速約8個百分點。據統計，2005年1~5月份，全國商業地產投資高達458億元，與去年同期相比增長38.7%，在建面積同比增長94.7%了。截至6月份，今年已經有約25億美元的國際投機資本投入了中國商業地產。另據資料顯示，2004年我國商業地產投資達到1700億元，而由商務部近日發布的《中國流通產業發展報告》則預計，2005年我國商業地產投資規模將達到2000億元，增幅將高達20%。由此可見，商業地產整個房地產領域的比重將接近17%，商業地產成為房地產至關重要的環節。第2章商業地產的發展歷程與商業地產開發一般模式2.1商業地產的定義2.1.1什么是商業地產1、商業地產形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業房地產如ShoppingMall項目，可以達到幾十萬平方米，規模小的僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規模較小的商業房地產而言，大多數項目依然采取在統一經營管理模式下銷售回收的方式，很多小規模商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業街、各類商品市場則采用商鋪出售，另散經營的模式。2、商業房地產與其他房地產形式的對比在過去20多年里，中國房地產開發的主要形式為普通住宅、公寓、寫字樓、別墅、酒店等，以上各種開發形式的用途相對簡單，面對的客戶群相對單一。而商業地產則不同。有開發商曾坦言：如果說開發住宅項目需要三個環節的話，那么商業地產則至少需要六道工序。此外從實際的運作來看，商業地產除了項目本身之外，其開發策略以及運作的管理模式也是十分關鍵，只有有良好的市場定位、合理細致的策劃、有序的招商運作、及完備的經營管理與優質的物業服務，才能保證其地段價值的不斷提升及商業形態的可持續性發展。3、商業地產的基本特征和形態首先，商業地產不能等同于一般的商品產業，從開發、投資、經營三者是一個有機整體，即開發商、投資商與經營者（商戶）之間的一體化合作關系，每個環節都要做到細致周到縝密，保證鏈條的完整和有序。同樣，經營主體還需要與城市經營的大方面、大環節保持高度的一致性，從實際出發去定位，它同樣是城市的產物，當然要適應城市大環境。尤其作為開發商，不僅僅是建造商鋪（房子），而是要有一種戰略的眼光做到“因市而做”，充分考慮投資者和經營者的利益關系，如此才能在商潮中“逐浪”。其次，商業地產的內涵上來看，“商業地產”包含了“商業”+“地產”兩個概念，即開發者的權益、所有者的權益、經營者的權益，再加上后期管理者的權益。具體來說就是開發商通過項目運作賺取開發投資利潤，而購買商鋪的投資者，即所有者則出租商鋪賺取投資利潤，經營者則將商業物業作為商業經營的生產要素進行具體的商業活動獲取經營利潤，物業管理者則通過后期物業管理賺取管理利潤。目前商業地產投資開發贏利形式主要有以下幾種：（1）只售不租：通過出讓產權，收回投資，不進入經營環節。（2）只租不售：開發商不出讓產權，產權掌握在開發商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將用自己的商業物業進行資本運作。（3）租售協同：①可以部分租，部分售②或者以租代售，又租又售③可以不租不售，自己做商業經營，同時賺到投資開發利潤和商業經營利潤④可與商家聯營，以物業為股本，成立專門商業經營公司，合作或合伙經營⑤以物業與其他人共同建立商業經營公司，專門經營其開發的商業物業，并以租賃的方式從其手中租用他的商業物業，同時享有租賃收入、合伙經營收益、物業增值三部分考慮.4、傳統商業地產與現代商業地產的界定及其分類區別傳統商業地產與現代商業地產的區別主要體現在開發理念與開發意識兩個層面，即從“無意識”到“有意識”，從“粗專業”到“細專業”。傳統商業地產通常強調的是商業使用用途，主要區別于住宅產品而言；而現代商業地產除了注重商業使用用途以外，更加強調商業的組合，其開發著眼點已經發展到為商業“訂制”或量身定造階段。可以說，現代商業地產是為了滿足商業用途而有計劃、有組織開發和經營的產品，而傳統商業地產則通常情況下是先開發建設、后引進招商；現代商業地產則著眼于商業組合，通過商業組合產生集合能力形成有吸引力的商業整體。另外現代商業地產的復合度更高，前期規劃更為嚴密，后期管理也更加專業化。在不同分類標準下有不同的商業地產分類形式。應該說，傳統的并不一定是落后的，有很多傳統的理念對現代商業地產具有很好的借鑒價值。比如，傳統商業地產更多依靠自發力量形成商業環境，主要包括社區底商、專業街（特色街）等形式，現代商業地產往往是在一個概念的基礎上進行業種、業態或者商品的整合。大型購物中心由于是有計劃、有組織開發的大型商業設施，所以具有現代商業地產的集中特征。在當前階段，現代商業地產中處理好購物中心、MALL、商業地產之間的關聯和區別是非常重要的，也是十分必要的。解決好這個問題，中國購物中心行業的發展就會在一個良性的平臺上得到客觀的評價，相關政策的實施才會更加有效，使其更加有利于行業和企業兩個層面的健康、有序的發展。2.1.2國內商業地產的發展階段1、第一階段1978年12月召開的中共十一屆三中全會標志著中國經濟體制市場化改革正式起步。全會要求，要“根據新的歷史條件和實踐經驗，采取一系列新的重大措施，對經濟管理體制和經營管理方法進行認真的改革”。1979年鄧小平會見美國、加拿大客人時語驚四座：“社會主義也可以搞市場經濟！”。這個樸素的真理，給中國社會帶來了巨大的變化，同時，也給中國商業地產帶來的新機遇。隨著改革開放一聲春雷，“個體商店”、“百貨公司”、“集貿市場”、“批發市場”等各種商業形態如同雨后春筍般遍布全國大地。有人利用自家的“門市房”開起了“個體商店”；有人集資承包了國有物業搞起了“百貨公司”；更有無數的“小攤小販”匯集在一起形成了“集貿市場”，還有同樣經營內容的商家如鋼材、水果、布匹等匯集成區域批發市場……在商業形態豐富的同時，經營場所的性質也一改政府劃撥的單一形式，租賃、承包等方式也登上了歷史舞臺。而既然是租賃，那就避免不了租金和經營效益的權衡；既然是承包，同樣也避免不了地段位置、商業面積、門面大小等因素的綜合考慮。同樣在一個集貿市場里面，不同的攤位所處的不同位置，自然也就有它不同的價值。市場經濟給中國的商人在帶來新的商業形態的同時，對于經營場所帶來了新的認識，商業和地產真正開始了第一次親密接觸。在這里必須提到的是，今天很多商場巨擘正是在這個個體浪潮中完成了人生第一桶金的攫取，然后因歷史發展逐步轉變和提升的。商業地產的這個階段也是國人從僵化體制禁錮中逐步走出的一個過程，或許最具意義的地方在于人們精神的成長和復蘇。2、第二階段1991年中國第一家超市——“聯華超市”成立了。1999年，“聯華超市”在用不到10年的時間里即以73億元的銷售額取代上海第一百貨成為中國第一大零售企業，標志著百貨商店主導零售業時代的結束。與此同時，中國強大的商品市場和潛力開始全面展示在世人眼前，國際商業巨頭也紛紛搶攤中國，在“超市”這種商業形態的沖擊下，中國傳統的百貨、集貿市場、小商店等遭遇了前所未有的挑戰，為迎接挑戰也開始“合縱聯橫”，以綜合百貨等形態積極應對。可以說在90年代這十年里，是各種商業形態“逐鹿中原”的戰國時代。搶占商業市場，就必須首先搶占以房地產為主要載體的商業場所，國內外商業的發展和競爭，也促使商業和房地產開始了真正的“聯姻”，商業地產也逐步的成長了起來。商業和地產的聯姻，可以說是一拍即合的。一方面，大型零售賣場、綜合商業百貨等商業形態的出現，使原有的經營場所遠遠不能滿足其銷售、倉儲、物流等功能的需要，它們需要找到能夠為其度身訂做經營場所的“婆家”；另一方面，房地產市場競爭的日益激烈，也使房地產業認識到要想取勝，必須找到能夠支撐其賣點、滿足其所容納人口生活消費需求的“伴侶”。商業和地產的結合，使傳統商業中心發生了轉變，一座城市中再也不是一個核心商圈一統天下的局面了，商業的最佳選擇也不僅僅局限于寸土寸金的黃金地段。隨著城市中心交通壓力的增大和新一輪城市發展中居住區的外移，單一的中心商圈也即將被城市商業多中心所取代。實際上，以房地產開發為先導的自成體系的新商業格局已呈現，新的商業中心逐步成熟，幾個甚至十幾個樓盤集中的區域逐步呈現。在這種狀態下，商業地產有了更廣闊的發展空間，這也促進了商業地產的快速成長。不難看出，成長階段的商業地產是以“超級市場”、“綜合百貨”等為主流商業形態，以度身訂做租賃經營、合作開發物業為經營場所的商品流通與不動產的結合，如果用一個詞來概括該階段的特點，那就是“主動”。幾乎每一個大型超級市場、綜合百貨都是商業和房地產業之間主觀接觸、精心談判、主動合作的產物。成長階段的中國商業地產，不停地吸收著國內外先進的經營手法和開發理念，在經歷過了20世紀90年代的快速發展后，逐步走向了壯大……3、第三階段中國商業地產自2001年被熱炒起，就迎來了一個又一個高潮，從普通商鋪到商業街；從普通超市到倉儲式賣場；從普通百貨到大型購物公園……短時間內，商業地產以“奔騰”速度完成了多次升級。其中2003年更是因為眾多SHOPPINGMALL在中國的出現，使商業物業開發規模達到空前的高度、市場形勢達到了空前的規模，被專業人士稱之為“商業地產年”。壯大的中國商業地產全面登上了中國房地產的舞臺，“商業地產”一詞也就成為在房地產領域中“白領”的代名詞。隨著收入水平的提高，居民的消費需求也出現了新的變化和調整，人們在購物消費時不但追求方便性，同時也注重整體購買體驗的愉悅性。越來越多的中國購物者在購買商品時由以前的傳統業態轉向選擇現代業態的“商業街”、“倉儲式賣場”、“大型購物公園”、“SHOPPINGMALL”等集購物、餐飲、休閑、住宿、旅游、文化、娛樂、社交活動等于一體的商業形態，恰好迎合了現代人的這種需要。這種以“大型零售業為主體，眾多專業店為輔助業態和多功能商業服務設施形成的聚合體”的顯著特征是：規模大，由若干個主力店、眾多專業店和商業走廊形成封閉式商業集合體，面積通常在十萬平方米以上；功能全，集購物和其他商業服務，甚至金融、文化功能于一體，進行全方位服務。正是因為這種特征決定了商業開始真正走上了地產的舞臺。既然傳統的房地產不能滿足需要，那就只有走專業開發的道路，也正是這種專業的商業開發，使商業不再依附于傳統房地產開發，從傳統的房地產開發“副產品”的角色中走出來，形成了獨立的房地產開發模式——商業地產開發。概括而言，壯大階段的商業地產是以“商業街”、“倉儲式賣場”、“大型購物公園”、“SHOPPINGMALL”等為主，“百貨”、“超市”、“社區便利店”等為輔多種商業形態并存，以租賃、合作開發、專項開發物業為經營場所的商品流通與不動產的結合。如果用一個詞來概括該階段的特點，那就是“競爭”。沒有競爭的商業已經不復存在，面臨有限的市場，開拓新的市場已經變得不再現實，商業地產面對的是如何在現有的蛋糕中把自己的一塊爭取得更大。同時由于商業地產的壯大速度過快，市場的不成熟開始為商業地產帶來了諸多問題。比如因為不了解商業地產的商業特性而導致的巨大商業危機；又如投資者、租賃者、經營者三者之間的脫節，致使商業地產后期的管理和經營的脫節等等的問題都開始凸顯出來。但這也正是一個事物由不成熟走向成熟所必經的過程。2.2商業地產種類2.2.1商業地產的種類從目前所存在的商業地產的表現形式來說,主要可以分為以下幾類：1、商業廣場；2、shoppingmall；3、商業街；4、大型商鋪；5、購物中心；6、休親廣場；7、步行街；8、專業市場；9、社區商業中心；10；商務樓下面我們將通過幾個典型的案例來著重闡述。而目前，具有商業地產綜合特征的商業物業形態是作為多方面關注的shoppingmall形態。2.2.2相關案例1、案例一：（1）樓盤基本資料：樓盤名稱：萬鑫·五洲風情MALL（2004-10-19）；項目地址：龍崗區龍崗鎮原第二工業區；發展商：深圳市鑫業投資有限公司；所屬區域：中國廣東省深圳市；交易方式：出售shoppingmall；建筑面積：140000平方米（2）項目概況：萬鑫·五洲風情MALL作為深圳標志性的世界風情主題大型購物休閑娛樂場所,在定位上與國際接軌，由深圳市鑫業投資有限公司開發而成，由六大核心主題風格和若干商業步行街組合成，為消費者提供集購物、觀光、休閑、娛樂、餐飲等于一體的大型購物中心。六大主題核心店及步行街的內容包括：綜合百貨、超市、主題商場、家電、家私、銀行、專賣店（服飾、化妝品等）、娛樂城、游戲、書店、特色餐飲、冷飲、酒樓等等內容。（3）地理位置：位于友崗區龍崗鎮原第二工業區，東至雙友立交橋，南臨龍溪河的八仙嶺公園，北為深惠公路，西至翠竹路，規劃商業建筑面積超過14萬平方米。2、案例二：樓盤名稱：星辰商業中心（2004-9-16）；項目地址：石家莊國家高新技術產業開發區；發展商：卓達集團；所屬區域：中國河北省石家莊市；交易方式：出售shoppingmall；建筑面積：220000平方米。（1）項目概況：距京深高速公路入口和東二環3.5公里，距規劃中的東三環1.5公里，市內有10余條公交線路從此通過，交通十分便利。占地面積9萬平方米，商業建筑面積22萬平方米，定位為省會新城區shoppingmall，集購物、娛樂、餐飲、觀光、文化、展示、休閑等多功能消費于一體、多業態經營于一身的大型現代購物中心，是石家莊建設華北商埠的重要組成部分和城市商業新坐標。星辰商業中心設有2300平方米園林生態中庭，環繞中庭兩縱兩橫貫穿商業中心的極富異國情調的歐陸柱廊步行街設有精品、名品、專業商鋪400余間。5萬平方米的百貨主力店和2萬平方米的餐廳，3000余種特色風味小吃，20余家國外各種名吃，可充分享受到中國幾千年和世界的餐飲文化。屋頂建筑為面積5萬平方米的休閑、娛樂、觀光、美食廣場，設有23000平方米的露天觀景平臺、量販式KTV、兒童游樂園、3間超大型國際電影城、大型陽光健身中心、室內溜冰場、露天網球場、空中水上餐廳、室內水族館等。停車位1200個。（2）地理位置：星辰商業中心是星辰廣場項目群的重要組成部分，地理位置優越，北側是百米寬的長江大道及大型室內溫泉水上運動中心、五星級賓館和高檔寫字樓，西側是10萬平方米的市民休閑廣場，南鄰石家莊國際會展中心和大型高檔住宅社區。3、案例三：恒隆廣場商場面積為5.5萬平方米,共五層。185個停車位，其中164個地下車位，地面車位21個。（1）商業規劃：1~4層為品名品街，五層為餐飲。內有國際著名品牌專賣店140多家。其中匯聚了已進入上海市場的國際頂級、一線品牌的70%，均為旗艦店，如路易威登、卡地亞、愛瑪仕、紀梵希、香奈爾等等。4、案例四：港匯廣場占地5萬多平方米，總建筑面積30萬平方米；商場總建筑面積13萬平方米，分為7個營業層面，地上六層和地下一層。商場營業面積7萬余平方米，公共活動部位近6萬平方米；2,500平方米的外廣場設有39級大臺階及6層階梯燈光噴水池組；商場內采用直徑達45.6米、支座標高35米的中庭圓形采光頂，其巨大玻璃穹頂是現代建筑藝術和高科技的完美結合；商場設有升降梯和手扶梯多達94部；獨創建立了長168米、寬17米的歐亞式露天步行食街——蘭桂坊；大型地下停車場擁有1,100個泊位和5,000多個自行車位。（1）商業規劃：商場內除設有百貨公司和二百多個特色店鋪外，還設有主題樂園和娛樂中心、特色餐廳、超級市場及配套服務。地下一樓設有大型超市及各專賣店；地上一至四樓設有大型百貨公司、二百多個品牌專賣店、時尚特區及蘭桂坊休閑餐飲街，四樓內還精心設計建造了一條長150米由青石磚塊鋪成的“上海阿拉街”，其間開設的26間精品旺鋪，專營匯聚滬上最具代表性的名、特、奇、優品牌商品，涵蓋了上海百年來經久不衰的傳統產品和近年來涌現的上海新特產、新品牌。五樓設有書店及以經營歐美、韓國、香港等新潮、時尚服裝飾品和手工制品為主的“潮流街”；六樓擁有音樂酒吧、DISCO、卡拉喔凱、9廳電影院等娛樂主題樂園；五樓、六樓的餐飲區域設有高檔酒樓、美味小吃及大型美食廣場等。5、案例五：華南MALL華南MALL總占地面積43萬平方米，建筑面積89萬平方米，其中商業面積60萬平方米，停車位近8000個，總投資額超過25億元人民幣。（1）商業規劃：華南MALL集旅游、文化、購物、休閑、娛樂、運動、美食、酒店于一體，以突出主題特色為原則，以水道為主線規劃為七個特色主題區：A區位于華南摩爾的中北部、主入口廣場的西側，總面積為6萬平方米，規劃為高檔、時尚和潮流的百貨精品區；B、C區位于華南MALL的東部，總建筑面積達到20萬平方米，B、C區西側是極具特色的南加洲景觀帶，有大型機動游戲，海盜船和夢幻水幕等等。中部為大型停車場，采用了華南摩爾首創的立體式停車，其它為以圣地亞哥風情為特色的主題品牌區和時尚潮流的流行前線。D區位于華南MALL的中南部，總建筑面積5萬平方米。華南摩爾D區以中國最大的室內家庭娛樂中心——歡笑天地為主要特色，世界建材家居超市巨頭——德國歐倍德家居建材超市也位于這里。歡笑天地是一個以機動游戲為主的大型娛樂場所，有驚險刺激的激流勇進和過山車，有好萊塢最新的電影，有大量適合家庭游玩的開心項目。E區位于華南摩爾的西北部，總建筑面積為7萬平方米。設有輕松的水療、美容、香熏的SPA和熱烈奔放的花樣年華迪斯高舞廳，眾多的休閑娛樂設施。F區位于華南MALL的西南部，總建筑面積為12萬平方米。F區有廣湖面，匯聚了世界各國的美食和中國各地、各民族特色的美食，并將各建樓連通，建成中國首創的空中花園式的特色酒吧一條街。華南摩爾G區位于華南摩爾中西部，總建筑面積6萬平方米。華南區主要以19層的香格里拉大酒店和圣馬可鐘樓構成。（2）主力店：歐倍德家居建材超市、英國天線寶寶、加拿大IMAX巨幕電影院，深鑼灣百貨、高檔阿瑪百貨。6、案例六：金源ShoppingMall總占地面積18.2萬平方米，總建筑面積達87萬平方米，共分兩期建中一期建筑面積55萬平米，商業面積達38萬平方米，有一萬個停車位，資金額達38億元人民幣。（1）商業規劃：共五層，為購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、觀光等各種一站式服務業中心。（2）主力店：新燕莎廣場，易初蓮花超市，紙老虎書店，居然之家家居居廣場，中美影院。7、案例七：華潤萬象城萬象城基本情況總層數5(萬象城)萬象城：直梯17部，觀光梯329(華潤大廈)電梯部，扶梯59部；華潤大廈：直梯12部建筑面積(㎡)550,000網絡設施標準層面積1750(華潤大廈)萬象城45(㎡)管理費(元/㎡)層高(m)5.6－6.2(萬象城)華潤大廈304.2(華潤大廈)萬象城開間面積(㎡)華潤大廈停車位1034萬象城110,000可租售面積(㎡)停車費(元/位)華潤大廈42,000投資40億港元，占地8萬平方米、總建筑面積55萬平方米，商業面積共18.8萬平方米，近300個獨立店鋪。商業樓層共6層，包括負一層及地上五層，（1）商業規劃：定位于中高檔的購物中心，采取主力店＋次主力店＋專門店的形式。四家主力店包括了第一次進入中國大陸的RéEL時尚生活百貨、華潤萬家新業態O＇lé超級市場、深圳最大的電影城——7廳嘉禾影城、奧運標準的“冰紛萬象”滑冰場；此外，近300個國內外知名品牌專門店包羅萬象、異彩紛呈，其中三分之一的品牌商家是首次進入中國大陸或者深圳市場。萬象城還引入國際流行的大型購物中心概念，以餐飲為例，萬象城設置了25家餐廳，深圳人能品嘗到頂級的法國菜、意大利菜、日本菜、泰國菜等。（2）主力店：華潤萬家O＇lé超級市場（B1），RéEL時尚生活百貨（B1、1-3/F），“冰紛萬象”真冰溜冰場（4/F），嘉禾影院（3、4/F）。8、案例八：華南國際工業原料城：占地1.5平方公里，總建筑面積約220萬平方米，展示交易位1.2萬個，總投資26億元，停車位11000多個。（1）商業規劃：華南城分為五大專業交易中心、一個展覽中心和五大功能分區。主要經營：紡織服裝原輔料、皮革皮具原輔料、電子工業原材料、紙品包裝印刷、五金化工塑料。在空間形態上分為：交易區、公共倉庫及保稅倉儲區、配套公共設施區、員工生活服務區和中心道路、停車、綠化區。2.2.3ShoppingMall的主要特征表2.3ShoppingMall的主要特征規模大多都在10萬平方米以上，并向數十萬平方米發展業態復合型、多業態組合，購物、娛樂、休閑、康體、酒店為一體區位在城市主要交通交匯處，或在城市規劃發展的中心區域服務半徑5公里以上物業形態獨立功能、客源互動、單層面積大、樓高適中、巨大共享空間交通狀況停車位上千，交通疏散快捷，部分具有商業、停車一體化停車場建設周期2年－3年甚至更長，如日本的六本木購物中心，建設周期長達十幾年投資規模從數億到數十億贏利模式大部分中開發商以租、售相結合，部分資金雄厚的開發商只租不售2.3商業地產的開發模式2.3.1選址1、“麥氏”啟示成功的公司選址都具備敏銳的眼光，所以它們的失敗率很低，這不僅保證了生意興隆，而且使得別的商家對他們產生了信心。在北京93家麥當勞周圍大多可以看到肯德基或其他快餐店，中西快餐在一起是一種互補。多了一種選擇，也就多了一份生意。其實，正因為麥當勞在選址上給人們的信心，才使得它具備了在房地產界淘金的一個基本條件。因為只有它能給別的商家以信心的時候，別人才會跟隨它。也許正如麥當勞華東地區總裁施文哲所說的：麥當勞之所以開一家火一家，第一是地點，第二是地點，第三還是地點。這句話聽起來和另一句名言何其相似；“零售業成功的第一條件是選址，第二條件也是選址”。選址作為開發戰略組合中靈活性最差的因素，實際上是需要慎重非常。遺憾的是不少開發商在策劃之初忽視了這一點，進而影響到后期結果的不盡如人意。事實上，在選址之處必定要講求三者合一，何謂“三者”，即“天時”、“地利”、“人和”。2、選址原則“天時”、“地利”、“人和”都會直接影響企業的經營“天時”是指商家對投資時機的把握以及在經營過程中的時令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服務態度、促銷手段、廣告宣傳等方面；而“地利”也是一個非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當，占有“地利”之勢，廣泛吸收消費者促進銷售，實現更好的經濟效益。商業設施的選址應該考慮以下因素：（1）客流規律；（2）交通狀況；（3）商業環境；（4）地形特點；（5）符合城市規劃要求。（1）客流規律是選擇店址的最重要的因素商業中心是消費中心，從經濟效益上講，商業中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利城市的各種基礎設施。所以，城市人口分布的空間形態是商業中心形成發展的重要制約因素。①相同客流規模的不同地區，因客流的目的、速度、時間不同，對選址條件亦有不同差別。在商業集中的繁華地區客流目的一般是以購買商品為主流，或是與購買商品有聯系的觀光瀏覽，為以后購買作準備，這類地區的客流特點一般是速度緩慢，停留時間較長，流動時間相對分散。有些時候，除了人口的密度因素之外，人口的職業分布、收入狀況、年齡也是影響購買能力、購買習慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業規模的主要參考指標，后者則除影響規模之外，還決定了商業的特色和內容。②選擇店址需要調查分析街道兩側的客流量規模，選擇客流較多的街道一側。③選擇店址要分析街道特點與客流規模的關系，街道交叉路口客流最多，是選址的最好位置。④對于大型的購物中心和商業街，除了被動適應客流規律之外，還可以在原有路網基礎上加以改善開發，選擇有開發前景的區域，開辟新的道路交通系統，主動地引導客流，制造客流，進而創造新的商業環境。（2）交通狀況城市道路交通是聯系顧客與商業設施的紐帶。因此，它是制約商業聚集與選址的又一個重要因素。商業活動的經濟原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達商店。因此商業設施的選址必須是交通可達性最佳的地點。在商業追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應使交通費用達到最小。所以商業中心交通可達性最佳的實質是：所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。（3）商業環境選擇店址應考慮設店地點附近的商店的規模和數量，如果在同一地區內已有過多的同行業商店，勢必影響商店的經營效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些商店又有集中趨勢，相鄰互補，此為趨同性。此外，由于商品差異性在不斷縮小，新的商品項目就要在規模上與內涵上創新，追求與其它已有的商業項目完全不同的全新的市場形象與定位。一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。這種顧客以購買一類商品為目的，對商業氣氛、娛樂性、環境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質量、價格等因素。另外一些顧客，購物的范圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，當然不會去逛上面提到的結構單一的商業區，而是希望到集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場。一般大商場就是以此為目標而設置的，盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。還有一種特性即共生性，這里通常是指不同的商業項目在以下幾個方面的共生：一是經營項目的延續，如在大超市旁開設百貨、在食品超市內開設電器等；二是關聯度高的項目之間的互補，如電影院與滑冰場、書城與培訓機構的共生；三是完全不同的業態組合，如寫字樓、賓館與餐飲娛樂的組合。（4）地形特點選擇店址還要分析地形特點，主要選擇能見度高的地點，如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高，并且可以擴充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設址地點。位于街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高的地點。有的地點如位于街道的凹進部位能見度就差。還有的在斜坡道路上，這種地點缺乏安全感，但在交通過于集中處，又缺乏立體交通處則反而不夠理想，如在交通流量過大的的三、四條交叉路口，會產生孤島效應；還有在立交橋下，都不是理想場所。（5）城市規劃的要求城市總體規劃，都根據城市現狀和發展要求對商業中心、建筑的布局等作出一系列的規定，商業建筑的選址應該符合城市規劃的要求，服從城市總體發展的需要。在選擇店址過程中要對以上因素進行實際調查，搜集資料，具體分析研究，了解建店址的有利和不利條件，不僅要考慮現狀，更要了解未來的發展變化，尤其要了解城市建設的長期規劃，如所選地區的街道、交通市政、公共設施、居民住宅及其它建設或改造項目的規劃，有的地點從當前分析是優越條件，而隨著城市的改造將會出現新的變化，而不適合設店。反之，從當前不適合設店但從規劃前景看又有發展前途。在決定對于一個項目進行開發建設之前，先要針對該項目進行投資分析，包括所在城市的GDP數據，包括周邊（5公里范圍內）人口數量、目標城市人口收入狀況、目標城市人均可支配收入狀況、目標城市社會消費品零售總額狀況、城市發展前景、所在城市商圈分布狀況、競爭對手分布狀況及競爭力分析等各項指標進行分析和取證，在此基礎上針對項目的可行性進行分析和研究，在多個備選方案中選出合適商業運營的項目進行開發建設。2.3.2確定項目市場前景、可發展規模在完成商業房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業額。再參照所在地區商業設施每平方米平均零售額，便可算出項目的可發展規模。2.3.3取得及政府許可完成商業房地產項目市場前景及可發展規模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業房地產項目，并得到政府相應計劃委員會、規劃局、商業委員會等政府機構的批準等。1、項目土地取得有兩大標準：土地規模標準：商業房地產項目對土地規模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。土地價格標準：土地價格的高低將直接決定項目的競爭優勢。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。在開發大型商業設施時，我國內商務部有關規定，要符合當地的商業網點規劃，部分將舉行聽證會。2.3.4項目定位分析任何一種零售業態都不可能經營所有商品，不可能滿足一切消費者的需求，必須確定自己的市場位置。所在做完市場調研后，開發商需要依據項目特定的位置、市場潛力、商圈分析等對項目定位（該項目主要服務的人群）進行階段分析，雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需做初步確定，同時在后面的環節中可以作出調整。2.3.5項目規劃設計項目規劃設計包括項目的方案策劃、建筑策劃、初步設計及施工圖設計等。項目策劃與設計對于項目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案策劃為重中之重：方案策劃可以稱之為宏觀設計，將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案策劃基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。2.3.6項目規劃設計方案的市場化調整投資商必須將建筑師的概念設計方案提供給商業房地產市場專家或商業策劃公司，由市場專家或商業策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經過幾次循環，才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念，具有市場準確度。這正是很多開發商忽略或不重視但又十分重要的環節。原因在于商業房地產項目必須強調經營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業態都對商業房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求，如果商業房地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業房地產項目的設計必須遵守市場需求。而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路創造有效空間，而且不同建筑師將展現不同特點及風格的空間概念。我們關注建筑師的空間概念本身并沒有錯誤，但把一個建筑藝術品轉化為商業產品必須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。2.3.7項目財務核算及及資金需求方案、融資方案項目的財務核算指商業地產開發商在完成項目的策劃方案后，建立或委托專門的財務融資機構對該商業地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業化分析。這是商業地產項目必須的投資分析內容，是開發商對項目進行投資的微觀量化的決策依據。在財務分析核算過程中，財務融資機構需要以項目市場前景及可發展規模的可行性作為參考，并大量引用分析結論。2.3.8項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統整合問題。通過調整整合，判斷項目規模和投資回報的關系是否合理；判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調整，并再循環進行市場調整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。2.3.9項目方案的政府審批指完成項目方案的系統化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規劃部門提交設計方案，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環保部門提交環境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可的過程。項目方案的政府許可過程，需要認真對待。在上述政府許可的各項內容中，立項與可行性批復、規劃審批、交通審批、消防審批及市政審核是比較核心的部分，影響到項目的最終規劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規范，以及項目是否有足夠的電力、煤氣、供水資源等其它市政配套條件。上述任何審批發生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的溝通活動。1、交通審批交通審批指規劃部門協助交通主管部門對該商業房地產項目的交通進行審批。通常需要委托專業交通研究機構進行項目的交通分析和研究，對商業房地產項目建成后對周邊交通系統的影響及項目自身交通的組織進行方案設定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。交通問題可以成為項目的障礙，也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業房地產項目來講，良好的外部交通環境會有效引導客流進入項目地來消費，否則會大大降低到訪客戶的數量；良好的內部交通設置可以避免交通堵塞，促進項目的內部交通循環。2、消防審批指消防部門對該商業房地產項目的方案設計根據國家的消防規范進行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規范，是否可以予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設計，那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工，這將造成極大的浪費。一般來說，項目的設計方案和目前國內落后的消防規范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國內的消防規范很保守，而作為當今商業業態最復雜形式的商業房地產項目，不突破中國的消防規范的話，幾乎不可能真正按照其應有的功能建設。面對這種沖突，開發商應探索雙方的平衡點。3、規劃審批指項目所在地區規劃管理部門依據開發商上報的項目方案設計，以項目的規劃使用條件為基礎，結合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結果對項目的規劃方案進行批準的過程。規劃審批的結果將是商業房地產項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環節。規劃審批一旦定案，商業房地產的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則浪費太大。規劃審批的過程對于開發商極為關鍵：如果發生規劃審批方案和上報方案差距較大的情況，對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規劃審批能按照計定目標實現，必須有效與政府各主管部門進行溝通，做好對政府的公共關系工作等。2.3.10項目融資投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策，就可以推進項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開發階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。開發商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確制定商業房地產項目的融資策略及方案，可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發商過高估計其在該項目中的股權期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業計劃書的編寫工作。項目商業計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。在完成項目商業計劃書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：1、委托專業融資服務機構進行融資；2、自己組織融資團隊進行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協調好的話，會齊頭并進。第一種融資操作對于初步進入商業房地產投資領域的投資商來講是必不可少的，因為專業商業房地產融資服務機構可以通過其特殊的操作渠道將該商業房地產項目，與國際資本直接、快速對接。國際上從事商業地產投資的金融機構實際上有時聚集在某個范圍內，如果對這個范圍不了解、對這些機構不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時間，不會取得任何進展。當然委托專業融資服務機構進行項目融資服務時，開發商是需要付出融資成本的，即需要向融資服務機構在支付一定融資啟動費用的同時，需要另外支付相當于總融資金額2.5~5%的費用作為融資服務費。第二種融資操作對于已經有商業房地產項目操作經驗、融資經驗的投資商來講，是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊，這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。2.3.11項目招商1、招商方式商業地產的招商工作主要指開發商將主力店、次主力店、專營店、餐飲、休閑娛樂等項目按照目標租金對外招商的全過程。項目招商的方式主要有三種，即：（1）委托專業招商咨詢機構進行項目招商；（2）自己搭建招商團隊進行招商工作。（3）混合招商2、項目招商的三個基本點（1）提前招租適合本項目的主力店主力店招商是商業房地產開發商面臨的最大的問題，它關系到商鋪的銷售，乃至整個項目的成功與否。商業地產的開發商一定要對其對主力商家動向、要求的把握十分及時準確，其與各業態主力商家的發展系統和高層決策層保持密切良好的溝通和合作。為此當項目的主力店招商沒有完成，整個項目則不宜過早開始工程建設，這一點是國外商業地產項目幾十年來的實踐得來的經驗，這主要是開發商與主力店各自的價值取向不一樣，對物業的結構及要求各有不同。（2）次主力店的招商次主力店、專營店、餐飲、休閑娛樂等機構跟著主力店走，但也不是主力店定了以后，所有的次主力店就應聲而來，因為部分次主力店對物業的條件要求比主力店要求還高，如電影院，餐飲店等。所以開發商在與主力店接洽的時候最好對一些硬件要求比較高的次主力店同步進行談判。（3）店中店的招商在主力店、次主力店基本確定以后接下來就要對項目中的店中店進行招商，由于物業面積的限制，而店中店的覆蓋范圍又及其廣泛，所以在店中店招商過程中，要對部分品牌進行淘汰，完全引進適合自己商場定位的品牌。2.3.12項目深化設計商業地產在主力店招商完成后，就可以開始對整個項目進行深化設計，這意味著項目方案將最終定稿，之所以要強調完成主力店招商完成后還需對項目方案進行深化設計，是為了避免因招商不力，避免設計方案重復修改或項目建設成后大范圍的翻修改動。2.3.13建設招投標指開發商完成項目設計方案的深化后，在項目規劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經過招投標的程序確定項目的施工企業、監理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準備的過程。2.3.14項目銷售商業地產是一場豪華的金錢盛宴，動輒以億計的投資，這對于絕大部分開發商來說，都將面臨項目在開發過程資金周轉的問題，所以在國內也就出現了部分出售商鋪，達到資金快速回籠，從而不影響企業的整體發展戰略，目前商業地產的銷售模式主要有以下二種：1、只售不租，出讓產權，達到資金快速回籠2、租售結合，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；2.3.15項目經營管理對于商業房地產開發商來說，開發商用物業是前提，但只有開發是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對商場進行管理，才能長久發展。目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發商對商業房地產的管理更為重要。如果商業房地產的經營管理不力，影響商鋪業主的租金收益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發商的頭上。2.4商業地產市場發展[1]2.4.1價格趨勢上揚自2002年開始，全國商業地產市場迅速升溫，供給量增速很快。商務部調查顯示，2003年1～11月，全國商業建設投資額1000億元，面積為2000萬平方米，同比增長達40%。在供給類型上，新增商業地產以大型的購物中心和商業街步行為主，且產品的差異化程度不高，大都集中在區域中心，而便利店和社區中心發展不足。按照我國的國民經濟發展總的要求，到2010年社會消費品總額將達到8萬億，生產銷售總量達到17萬億，商業消費還存在很大的需求空間。而伴隨著城市化和住宅衛星城鎮化進程的加快，新興社區對零售物業將產生新的需求增長。由于商業地產投資在短期內仍處于高回報階段，所謂“一鋪養三代”的理（[1]資料參考見劉力博士著《商業地產十大趨勢》）念對小投資客戶仍有很大吸引力。近階段，市場價格應會繼續上漲。2.4.2市場發育不全目前，國內商業地產市場起步不久，缺乏像居住類房地產的專業交易市場、投資市場、投資機構和金融服務機構以及商業營運機構，缺乏配套的經紀服務中介機構。同時，也還沒有形成完備的市場研究和發展預測體系。業界、理論界對商業地產的市場分析仍停留在表面，缺少專業的咨詢顧問機構。眾多的開發商沿用住宅投資開發的思路進行商業地產的投資和開發。今后，商業地產市場發展的首要問題是建立健全的市場機制，從前期市場定位、并逐漸建立融資、投資、開發策劃到后期的營銷與租售經營，急需有一系列的專業機構的指導。一套適合中國商業地產市場的運作理論體系和完整成熟的產品線模式。2.4.3商業項目過于集中在“地段、地段、還是地段”的投資名言下，投資商們對黃金地段的追求近乎狂熱，這就導致了口岸條件好的地區，商業地產開發出現過熱，過多的現象形成繁華地區不斷拆改，新興地段無人問津的不平衡布局。日前，建設部、商務部聯合發出通知，要求各地在年底前制定完成城市商業網點規劃，避免商業網點重復建設、盲目發展和無序競爭。此舉不僅有利于克服商業地產空間發展不平衡狀態，同時也可以防止社會資源的嚴重浪費，甚至社會矛盾的積聚。2.4.4個別城市的商業地產風險高企在商鋪租金上揚、售價飆升的大好形式下，全國上下，從北京和珠三角，從崛起的東北到蓄勢待發的西部重鎮，無論是千萬人口以上的特大城市還是迅速蓬勃發展的二線城市，政府與開發商跟風而入，大興土木，建造一個比一個大的MALL。據不完全統計，截至2004年初，全國已建成的購物中心有54個，面積將近700萬平方米。已經在建立項的還有240個，總面積超過3000萬平方米。按每平米8000元保本銷售額來計算，需要2400億到2500億總銷售額支撐。要取得這一龐大的零售額，要么就是把中小企業擠掉，要么就面臨著有場無市、慘淡經營的巨大風險。自從2004年7月27日，《21世紀經濟報道》上指出“盲目開發釀惡果重慶商業地產空置面積全國第一”之后，各地紛紛提出了商業地產空置飆升的問題，如廣州9月份統計結果，04年其空置率高達25%。然而實際上，不具備條件的城市大力開發商業地產的不在少數，眾多的“死鋪”不但是投資商與當地銀行的虧損，也給城市后續發展留下嚴重的后遺癥。2.4.5商業地產門檻過低在全國現存的商業地產開發商中，大多數是憑借在地產開發中積累的資金實力，部份商業物業開發的高利驅動（大多停留在底商、步行街），涉入商業地產，以住宅開發模式開發，走開發先行、招商經營滯后的非專業之路。商業地產缺乏成熟以及完整的理論，開發商低估商業地產難度，國內同時缺乏必要的制度、門檻較低。因此，大量住宅開發商直接投資商業地產開發。2.4.6行業不規范正因為商業地產開發商大多數是以住宅開發模式進入各領域、各中介機構包括金融、經濟、商業咨詢等也都是從地產行業出發，因而金融產品只有短期開發性的，沒有與商業地產長期經營相匹配的產品，包括銷售監管機構也沒有成熟的監管措施。2.4.7北京商業地產狀況北京零售業市場活躍，市場總體表現好。人均商業面積為0.78平方米，相比發達國家的人均1.2平方米有較大差距，因此從長期看商業地產有很大發展空間。然而，最近較大規模的上鋪建設和購物中心類型單一化，在未來幾年內可能會出現積壓和激烈競爭的局面。作為首都，其商業地產發展有三個主要特征。一是進京的外資零售商和業態最多最全。這些新增需求將成為北京零售物業市場需求的主力，如沃爾瑪等的進駐，對于商業地產開發與投資而言，面臨著一次重新布局與整合的機遇。二是北京市的傳統建筑遺產是增值的文化源泉，經過規劃設計可以提升商業地產項目的吸引力，如王府井步行街。三是新的商業地產模式沖擊著傳統商業模式，許多百貨大樓、傳統商業街面臨空間上的調整和業態上的整合。在地域分布上，北京歷來有“北重南輕、東富西貴”之說，即北部與東部集中高檔商業，如CBD商業圈，而南部與西部主要是大眾消費型商業。但日前，西部提出以發展大規模購物中心的發展模式后發制人，形成影響范圍較大的商業圈，如世紀金源購物中心。而南部地區隨著土地資源的優勢突擊，以及城市交通和市政設施的進一步改善，也正穩步發展。盡管北京的商圈型商業地產如火如荼，但在城市邊緣地大規模建設的生活居住社區，仍然面臨著需求的緊迫性。由此，北京未來商業地產發展重點應該集中在集眾多功能于一體的社區商業服務中心、對原有過時的傳統商業地產的改造以及與外國投資商的合作開發上。同時，為了防止總體不足、局部過剩的問題，要注重西部與南部的商業潛力，側重于大眾消費型商業。6月底，北京市建委、統計局、國土局聯合發布了北京市2005年1-5月份房地產市場運行情況，統計數據顯示，北京市的商業地產處于供大于求的狀態之中，但通過采訪記者發現，如果按照人均來統計，人均占有商業地產面積遠遠低于發達國家水平，這一矛盾凸現京城商業地產面臨結構性的問題。1、數據顯示供大于求據北京市建委、統計局、國土局6月底聯合發布的信息顯示，1到5月，北京市商業營業用房的空置面積為41.7萬平方米，占商品房空置面積的9.6%，同比漲幅高達122.5%。三部門同時公布的數據顯示，1到5月份，在商品房銷售中，商品住宅現房銷售面積652.3萬平方米，同比增長36.8%；竣工面積603.0萬平方米，增長64.9%，銷售面積比竣工面積多49.3萬平方米。其中，辦公用現房銷售面積16萬平方米，同比下降57.2%；竣工面積38.9萬平方米，下降26.7%，銷售面積比竣工面積少6.4萬平方米。但商業用現房銷售面積14.4萬平方米，同比下降8.2%；竣工面積36.8萬平方米，增長54.5%，銷售面積比竣工面積少22.4萬平方米。無論是從空置面積上看，還是從供求關系上看，商業地產都顯現出了供大于求的態勢。2、人均數字相對較低但這種供大于求的態勢，與同樣是有關部門公布的另外一項數據相比較，卻出現了矛盾。據2月份北京市權威數據顯示，目前北京人均商業面積約為0.8平方米，遠低于發達國家人均1.2平方米的水平，也小于上海人均1平方米的發展水平。根據市商業主管部門的商業發展規劃，預計在2005年人均商業面積達到0.9平方米，2010年達到1平方米。為何一方面是供過于求的市場狀況，一邊是人均數據低下的需求不足呢？市場人士認為，主要是北京商業地產存在較大的結構性和波動性問題，從而導致有效供給不足，同時還有部分商業地產類型出現空置。市場人士表示，2003年、2004年是北京市商業地產非常火爆的兩年，2004年北京市商業地產的銷售面積在20萬平方米以上，價格漲勢驚人，在這種效應下，2005年有大量的商業項目上市，從項目操作的速度看，北京2005年、2006年進行營銷的商業地產項目數量比較大，真正開業估計集中在2007、2008年。所以在這種供應相對放大的情況下，自然會出現竣工面積大于銷售面積的數據。3、結構性問題是關鍵針對北京市的商業地產，從政府部門到市場人士一致認為最大的問題在于結構性缺陷。建委有關人員表示，此次統計的數字雖然顯示1到5月，北京市商業營業用房的空置面積為41.7萬平方米，同比漲幅高達122.5%。但這個數據并沒有反映出北京商業形態的完整面貌。此次統計中，只是記入的有據可查的一些項目，像大量的小便利店、夫妻店都沒有統計在相關數據中，所以反映出的市場形態并不準確。這些小規模的商業物業確實占到很大的比重，但統計上困難很大。百旺商業地產公司經理劉武表示，從類型上看，北京大中型商業地產項目的數量占市場的主體；從區域上看，三環到五環之間商業地產項目的在建規模幾乎占未來市場供應量的一半以上；從地段上看，CBD和中關村地區是商業地產供應量最大的地方，其他地段相比要差很多。幾個方面都說明，北京市商業地產的供應呈現極大的不均衡性。目前北京市對大型商廈的商業整體布局規劃不足（包括指導用地、建設、業態具體分配比例等問題），開發商在夾縫中尋找漏洞，難免自作主張。商業地產供應與需求出現越來越明顯的不均衡。2.4.8上海商業地產狀況上海市商業地產供求基本平衡，市內各社區商鋪行情看漲。中心城區裙房商鋪供應充足，小面積分割商鋪受到市場追捧。很多商鋪開始塑造專業亮點以規避經營風險，主題商鋪及特色商鋪增多。同時，外地商鋪來滬銷售增多，外來需求也增多。然而，上海市零售消費服務載體增長過快，區位分布主要在市內，導致大型多功能、現代化商務項目難以滿足市場需求，形成投資、銷售、經營之間的脫節關系。在區域布局上，因市政建設的滯后，城市的空間發展不平衡，在商業地產的發展上，突顯出浦西繁榮，浦東冷清的局面。上海人注重細節。商鋪規劃上要將自身情況和周邊城市環境相呼應，考慮宜人的尺度，空間的三維界定，個性空間的塑造。建筑外觀的設計既要體現宏觀效果，又需表達微觀細部，設計中應打破建筑與裝飾和景觀的界限，重視非建筑元素的運用和商業符號的表達。總的說來上海商業地產具有成長的基礎和潛力，仍具有投資的價值，但風險在增大，利潤空間被壓縮。隨著城市規模的不斷擴張，郊區商業地產投資前景會更好，一些后發地區值得商業地產投資人的關注，比如深水港、外環線周邊、新增輕軌交通節點及郊區新城新鎮和省際高速公路節點等地區。2.4.9珠三角商業房地產狀況珠三角商業地產市場繁榮，Mall和主題商場日漸流行。其主要類型以CBD工作辦公與商業相結合的商業地產為代表，以白領為主要消費對象，屬于高檔商業地產項目，如廣州的天河城、深圳的中信城市廣場、東莞第一國際等。區域分布上，城市中心區的商業地產發展較好，而其它區位欠佳。然而，隨著住宅利薄商鋪熱銷，商業地產投資商用做住宅的手法操作市場炒概念、炒回報、賣樓花、分期付款，導致投資商暴利而小業主遭殃勢必會引發社會利益分配的問題。同時，陳舊的物業管理模式，無法適應商業地產新增市場的需求。按目前情勢看，預計珠三角商業地產市場將持續旺盛，供應量會繼續增加。今后的投資取向，應逐漸推廣純商業地產項目，逐步建立起社區MALL的商業服務體系。令廣州商業地產一陣騷動的“商務部徹查商業地產”日前悄然結束。2005年8月商務部調研組一行抵達廣州，在廣州正佳廣場、東莞華南MALL進行了參觀考察，并在東莞召集當地幾大MALL發展商座談，在廣東逗留的時間不足兩天。隨同商務部調研組前來的，還有中國商業地產聯盟和建設銀行的有關負責人。疑問一：抬高商業地產準入門檻？在東莞座談會上，東莞市經貿局有關負責人明確表示當地購物中心過多，并表示將對商業地產進行嚴格的準入控制。當地幾大MALL的負責人也對商業地產過度發展稀釋區域商業含金量的后果表示擔憂。“商業地產在不經控制的環境下發展，1＋1＝0.5幾乎是必然的。”有發展商感嘆。“如何讓商業地產健康有序發展”是這次商務部調研的目的，與