養老地產研究報告目錄CONTENTS一、養老地產可行性分析二、養老地產案例研究三、項目自身分析四、本案開發建議養老地產可行性分析1人口老齡化分析未來老齡化趨勢明顯，推動我國養老地產發展65歲及以上人口發展情況60歲以上老年人口比例預測從2009年到2012年，我國65歲以上老年人口從8.5%跨越到15%，老齡化加劇進一步體現；預計到2050年，60歲以上老年人口將達到4.4億人，約占當時人口3/1，80歲以上老年人口將突破8800萬。我國老年人口規模大，老齡化速度快，高齡人口多。養老產業發展日趨明顯

人口老齡化趨勢和倒金字塔型家庭結構的日益普遍，刺激了對老年住宅的需求，為養老住宅產品提供巨大的市場和廣闊的發展空間；

老年人口系數：

據世界衛生組織資料，一個國家老年人口系數達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老年型社會。老年人口系數是指一定時點上老年人口占總人口的比重，反應人口老化的程度。目前我國老齡化系數為14.3%屬于快速老齡化階段，養老產業將迎來一個巨大的市場機遇；老人財富分析老人財富的增多客觀上為養老地產提供了強大支撐隨著經濟發展，人們生活水平的提高，高消費能力的老年群體逐漸曾對。另外，隨著收入結構的多元化，未來老年人的收入將不再是國慶單一的退休補貼，投資、保險等收益也納入老年人收入構成中。當前城市老年人中42.8%擁有儲蓄存款，2010年我國老年人口總體消費規模超過1.4萬億元，為老年住宅產品提供了強大的消費支持。老人財富構成長期財富積累老年人大多有長期的儲蓄積累，相對于中青年工作年限較長，且積累相對較多子女贍養

子女為老人盡孝道隨著社會保障制度性實施，未來老年人福利水平將會大大提高離退休養老金社會福利保障未來將大幅度增加，預計2020年我國老年人退休金總額達28145億元60-65歲老人，45%以上都會再就業，增加額外收入其他（繼續工作、投資、股份）家庭結構分析4-2-1家庭結構促使了養老居住觀念的轉變，老年人更加重視精神生活的追求中國“養兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升；且由于計劃生育政策的實施，目前“四、二、一”的供養關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加；同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。由此可見，隨著觀念的變化，對老年住宅的需求是加快增長的；4-2-1家庭結構

長時間的孤獨生活狀態是的老年人在生理和心力上產生問題，多愁善感，日常生活收到影響；老年人不堪人壽空巢估計之苦，需要群體活動空間平臺

老年人更加關心生活質量的提高，不愿意和子女同住中間代承受工作與生活雙重壓力，無力、無暇顧及家中老人的矛盾越發凸顯養老政策扶持目前我國政府已經開始高度重視養老問題，為養老地產提供前所未有的政策扶持

1996年8月，全國人大通過《中華人民共和國老年人權益保障法》，我國政府先后制定了200多個老年政策法規，數量眾多，涉及面廣，2002年至今出臺的關于中國養老的主要政策：優先供地營業稅、所得稅、地方稅等減免優惠利息貸款貼息培訓支持科技服務政府財政對養老床位補貼.........以上政策制定一系列引導和支持社會力量興建社會養老設施的優惠扶持政策：history2002年2006年2007年2010年2011年2012年2013年國務院辦公廳轉發全國老齡辦公室和發改委《關于加快發展養老服務業意見的通知》

中共中央、國務院《中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》十七大《報告》全國老齡委聯合民政部等國家十部委發文？《關于全面推進居家養老服務工作的意見》國務院《關于加快養老服務業發展的若干意見》(以下稱“《意見》”)初稿正在征求意見中國務院新聞辦《中國老齡事業的發展》白皮書全國老齡委聯合民政部等國家十部委發文《關于全面推進居家養老服務工作的意見》修訂通過的《老年人權益保障法》之后，即將出臺的《意見》在養老機構的營業稅、土地取得等政策方面，會有進一步的突破。養老政策扶持根據十二五規劃“9037”的養老服務格局，未來宜居養老社區缺口約有1295萬人，發展潛力巨大預計2015年，我國將基本形成“9037”的養老服務格局，即90%的老年人居家養老，7%的老年人在適老主題社區養老，3%的老年人依托福利院老年公寓等機構養老；我國60歲以上人口將達到2.09億人，約有1295萬人老年客群選擇養老宜居社區，未來適老宜居社區發展潛力巨大；

因此，迎合老年人勝利和心力需求的養老地產有著廣闊的發展前景；依托社區分散居家養老90%依托福利院養老3%老年宜居社區養老7%依托社區分散居家養老96%依托福利院養老3%老年宜居社區養老1%十二五規劃養老服務格局目前養老服務格局1463萬人168萬人1295萬人地產開發商進軍養老地產獲取低廉價地價及諸多政策支持:目前國內開發商借養老之名，方便與政府爭取低廉價、優惠政策、成為獲取土地新方式；傳統房企的新盈利增長點:國家對房地產市場調控力度的加大迫使傳統房產商謀求新的盈利增點，而養老地產正式該轉型的切合點；險資進軍養老地產有效拓寬其投資領域，并拉長壽險產業鏈保險企業涉足養老地產領域，以養老險種方式促進社區發展，多以升級版養老院推出:險資進軍養老領域的優點：大量資金限制需長期投資渠道：保費收入保險金現有投資渠道單一：

·只有存款和國債兩種投資渠道養老投資回報率相對較高：基本都在6%以上保監會準許險資有限制的投資不動產：·發布《保險資金投資不動產暫行辦法》為險資放行上下鏈接相關產業，延伸壽險產業鏈：

醫療、養老、護理保險；養老社區等養老地地產不不成功功因素素具體原原因是是前期期投入入資金金過大大，資資金回回籠慢慢，盈盈利周周期較較長。。前期投入有點大是養老地產啟動面臨的第一大難題眾多開發商在投資養老社區都的承擔：前期的大量投資后期資金回籠慢的風險；在無資金回籠與資金支撐下，養老社區的發展將會搖搖欲墜。因此充裕的資金鏈對養老地產發展起至關重要的作用；中國傳統的四世同堂理念讓老人更愿意在家里是仍然具有不確定性。真正需要的是相對低端的養老院而不是相對高端的養老地產；眾多養老社區缺乏明確的盈利模式，在養老社區的運營需潛心經營，不能一味賺塊錢；產品定位與運營模式是決定養老社區客戶群的重點養老社區的服務機構完善與引入專業服務團隊是決定養老社區運營成功的一大重要因素，成熟的社區配套才能長期經營；養老社區的服務機構合肥老老齡化化至今合合肥老老年人人口系系數為為15%，，養老老產業業的發發展勢勢在必必行合肥老老齡化化人口口統計計：年份60歲以上人口（萬人）占全市人口比例2010年71.6514.48%2011年10514.9%2012年115.9816.32%預計2015年141.217.65%據了解解，1999年年，合合肥市市就進進入老老齡化化社會會，而且且從統統計數數據可可以看看出，，合肥肥市老老齡人人口在在逐年年增加加，我我市老老齡化化形勢勢嚴峻峻，且且養老老服務務相關關政策策建設設相對對滯后后，總總體水水平很很低，，養老地地產尚尚未真真正起起步，，因此此養老老地產產在合合肥則則是絕絕對的的藍海海領域域。合肥養養老地地產政政策：：2011年年合肥肥市政政府工工作報報告中中明確確提出出了““開展展居家家養老老服務務社會會化試試點，，建設設18個街街道養養老服服務中中心、、140個個社區區養老老服務務站””。針對養養老服服務機機構，，政策策也給給予了了不同同程度度的支支持：：新建建床位位50-300張的的養老老福利利機構構，每每張床床位給給予2000元元一次次性開開辦補補助；；自建建居家家養老老服務務中心心（站站）的的，免免收城城市基基礎設設施配配套費費。養老模模式分分析依托驅驅動因因素不不同，，將現現有養養老住住宅分分為一一下幾幾種立體化養老：大型綜合養老社區，采取租售結合方式，養老配套服務完善現有養老住宅居家式養老：土地市場化運作，針對老年人打造老年住宅，采取直接銷售方式，僅提供普通的養老服務異地購房養老：在宜居氣候條件、強勢生態資源所在地購房、旅游、養老；康療養老：受用地性質限制長期持有經營，嫁接專業醫療和康復機構；農家休閑養老：與鄉村旅游相結合，集體建設用地，銷售農民住宅的30年使用權總結1234我國未未來老老齡化化趨勢勢明顯顯，隨隨著老老人財財富與與421家家庭結結構產產生，，促使使社會會養老老居住住觀念念變化化老人人更注注重精精神層層次追追求；；傳統統的養養老已已經不不能滿滿足老老年人人的生生理與與精神神方面面要求求；政府開開始高高度重重視養養老問問題，，持續續出臺臺政策策將為為養老老地產產提供供前所所未有有的扶扶持；；并多多家險險企和和開發發商抓抓住養養老地地產發發展機機會，，結合合自身身特點點開始始試水水養老老地產產，并并開始始全國國戰略略化布布局；；目前，，合肥肥的老老齡化化問題題突出出，早早已經經達到到快速速老齡齡化階階段，，且合合肥的的養老老市場場空白白稀缺缺，預預示養養老地地產將將在合合肥迎迎來空空前的的發展展機遇遇；立體化化模式式綜合合性強強、面面向群群體廣廣、配配套服服務完完善，，以租租售方方式經經營養養老社社區，，資金金回籠籠周期期短，，適合合現狀狀的養養老開開發模模式養老地產案例研究2北京新華家園養老住區1項目概概況開發商新華家園尚谷（北京）置業公司投資商新華人壽保險股份有限公司占地面積26.4萬㎡建筑面積27.2萬㎡容積率1.03綠化率50%開工時間2012年6月竣工時間2014年6月產權年限40年總戶數2000戶項目于于2012年6月開開工建建設，，預計計2014年底底投入入試運運營，，2015年正正式投投入使使用。。項目總總建筑筑面積積27.2萬方方，其其中養養老居居住區區20.24萬萬方，，包含含公共共配套套6.96萬方方。自身配配套商業超市，餐廳醫療市三級甲等及專科醫院，護理中心文化娛樂電影放映室，棋牌室，圖書室，培訓室（書畫，茶藝，工藝，花藝等培訓）生活休閑俱樂部，養生會所，KTV，練歌房等其他農耕莊園運營模模式戶型面積（㎡）保證金管理費（元/年）一室兩廳85240萬元一人：3萬兩人：5.4萬兩室兩廳120306萬元三室兩廳180406萬元入住條條件：：具有完完全民民事責責任能能力和和民事事行為為能力力的自自然人人，男男性年年齡60周周歲及及以上上，女女性年年齡55周周歲及及以上上，生生活能能夠完完全自自理，，無傳傳染性性疾病病、無無精神神疾病病及精精神疾疾病史史等收費標標準保證金金退還還規則則租住1-5年（含五年）租住5-10年（含10年）租住10年以上扣除保證金的10%其余部分返還扣除保證金的5%其余部分返還原額返還如產生生其他他費用用（如如餐費費，醫醫療費費等）），需需客戶戶自行行解決決上海親和源2項目概概況秀沿路申江路親和源源以老年年公寓寓、健健康會會所、、老年年護理理院、、公共共服務務大樓樓、配配餐中中心、、景觀觀花園園等完完備的的設施施，加加上周周到的的生活活、健健康、、快樂樂“管管家式式”的的服務務，區區別于于傳統統意義義上的的養老老院，，成為為一個個不脫脫離社社會，，相對對獨立立又不不乏開開放的的老年年生活活社區區開發商親和源股份有限公司投資商親和源股份有限公司占地面積8.33萬㎡建筑面積10萬㎡容積率1.2綠化率51%開盤時間2010年1月入住時間2010年4月產權年限50年總戶數838戶資金回籠周期7年自身配配套商業商業街，室外茶座，度假酒店醫療市三級甲等醫院老年專科頤養院，護理中心文化娛樂老年大學，健康會所生活休閑泛會所，迷你高爾夫，活動廣場球場，舞蹈廣場，功能活動區其他農耕莊園運營模模式卡種年限戶型繳費標準年費繳費標準A卡永久居住轉讓權（可繼承親人，轉賣他人或以原價賣回給親和源）小套（57平）50萬（07年）75萬（08年）89萬（10年）118萬（14年）2.98萬(07年)；4.2萬（14年）中套（71平）3.98萬（07年）；5.98萬（14年）大套（119平）6.98萬（07年）；7.38萬（14年）B卡本人終身居住權（15年內可賣回給親和源，按每年1/15的價格折舊，從會員卡繳費中扣除）小套（57平）33萬（07年）45萬（14年）4.2萬中套（71平）55萬（14年）大套（119平）60萬（07年）88萬（14年）C卡（開盤時期）50年產權小套（57平）2萬元/平2萬中套（71平）大套（119平）產權房出租年卡1年（親和源以2萬/平的價格出售部分套間，老人可以從已買斷產權的人那里按年租賃）小套（57平）—中套（71平）大套（119平）c卡一一共推推出66戶戶產權權房，，從購購買起起，由由購買買者（（不限限年齡齡）自自己經經營；；購買買者若若在50年年內去去世，，由繼繼承人人繼承承產權權（繼承承人必必須有有擔保保人陪陪同））親和源源會員員制社社區的的運營營以會員制制模式為為載體體會員卡卡體系系分為為記名會會員卡卡與不記名名會員員卡會員卡卡繳費費標準準如產生生其他他費用用（如如餐費費，醫醫療費費等）），需需客戶戶自行行解決決北京泰康之家·燕園3項目概概況開發商泰康人壽保險股份有限公司投資商泰康人壽保險股份有限公司占地面積17萬㎡建筑面積30萬㎡容積率1.76綠化率30%開工時間2012年6月入住時間2015年下半年產權年限住宅70年，商業40年容納人數3000名泰康之之家養養老社社區建建筑面面積30萬萬平方方米，，為居居民提提供多多樣化化的居居住和和生活活環境境以醫療療護理理和康康復為為立足足點，，為居居民提提供全全方位位的,完善善的專專業護護理服服務以"打打造活活力新新生活活，讓讓人們們擁有有健康康、快快樂、、優雅雅的退退休養養老生生活，，持續續品質質生活活"為為宗旨旨自身配配套商業商業街、購物中心，溫泉酒店，餐廳醫療泰康醫院、理療中心，康復醫院文化娛樂老年大學，樂團，書畫圈，俱樂部，圖書館生活休閑劇院，電影院，茶室其他農耕莊園，幼兒園運營模模式入住標標準：：年齡要要求女女性性55周歲歲、男男性60周周歲收費標標準：：入住需需繳納納兩種種費用用：①①入入門費費（10萬萬元可可作為為養老老社區區消費費費用用）②②月月服務務費（（見表表）經營模模式：：A：投投保““幸福福有約約”險險：保保證客客戶本本人、、客戶戶配偶偶及客客戶父父母、、配偶偶父母母的入入住或或優先先入住住權，，且保保費與與戶型型直接接相對對B：入入住時時繳納納類似似押金金性質質的資資金60萬萬元到到100萬萬元（（對于于非購購買保保險入入駐養養老社社區））,在在離開開社區區時予予以退退還。。一、入入住養養老社社區———購購買一一份泰泰康人人壽的的養老老金保保險（（總額額200萬萬以上上），，可根根據其其年齡齡分為為1，，3，，5，，10年年期繳繳費二、購購買200萬以以上的的養老老保險險，獲獲得兩兩份合合同：：1、、養老老保險險合同同2、入入住確確認條條件書書（保保證入入住資資格，，終身身有效效）2015年入住月服務費收費標準獨立生活區戶型戶型面積月消費/餐費3000元（可自選）一居室建筑面積（含公攤）70-90平米1人8000元小一室一廳建筑面積（含公攤）70-90平米1人9000元/2人12000元大一室一廳建筑面積（含公攤）100-120平米1人10000元/2人14000元兩室一廳建筑面積（含公攤）150-170平米1人11000元/2人15000元協助生活區獨居建筑面積（含公攤）70-90平米13000元專業護理區獨居建筑面積（含公攤）70-90平米15000元資金回回籠周周期總投資資：35.5億億元保險支支出：：300/20（險險種金金額））-21.6(回報報客戶戶金額額)=-6.6萬/年/人運營盈盈利金金額：：8000*12=9.6萬萬元/年/人實際獲獲利金金額：：9.6-6.6=3萬萬元/年/人最長周周期：：資金回回籠周周期：：35.5億元元/（（3*3000萬元元）=39年保險支支出：：300/20（險險種金金額））-21.6(回報報客戶戶金額額)=-6.6萬/年/人每年每每人運運營盈盈利金金額：：15000*12=18萬萬元/年/人泰康實際獲獲利金金額：：18-6.6=11.4萬萬元/年/人最短周周期：：泰康資金回回籠周周期：：35.5億元元/（（11.4*3000萬萬元））=10年年武漢合眾·健康谷4項目概況開發商合眾人壽保險股份有限公司投資商合眾人壽保險股份有限公司占地面積156.3萬㎡建筑面積160萬㎡容積率1.02綠化率65%開工時間2013年底（一期）入住時間2015年（一期）總戶數3萬戶合眾健康谷項目集集臨床醫療、醫醫學科研、養生、、養老四大功能于一體打造國內領先、國國際一流、適度超超前的中國最大的的健康服務產業示示范基地自身配套商業特色商業街，度假酒店等醫療老年醫院，養生中心，護理中心，中醫院文化娛樂音樂室，書畫室，圖書室等生活休閑健身房，泳池其他——運營模式入駐養老社區時：：根據戶型大小交交費為：35-90萬不等押金（（可從賬戶積累金金額中扣除，滿十十年押金方可退回回）；保費最少為為6萬最多20萬萬（可分為1.3.5.10年不不等交費保額）增值入駐：（增值值金額僅限于沖抵抵入門費和房屋租租金，如日后退出出合眾優年生活社社區，增值金額不不予返還），在在入駐時，享有1.1系的增值金金額月服務費：700元（1350元元/月可租到二室室一廳，從入駐起起，租金不變，一一切通貨膨脹危險險由合眾承擔）年齡年金返還意外身故65以下歲6%的保費返利意外險65歲返還所有保費賠付所交保費與現價較大者66-90歲36%的保費返利賠付基本保額年金返還規則注：在投保人身故之前前，所有的收益都都不能取現，需轉轉入養老社區充當當租金與月費如產生其他費用（（如餐費，醫療費費等），需客戶自自行解決北京九華國際養生公館5項目概況開發商北京九華山莊集團股份有限公司投資商北京九華山莊集團股份有限公司占地面積56萬㎡建筑面積35萬㎡容積率0.84綠化率56%開盤時間2012年2月（一期）交付時間2013年底（一期）產權年限30年總戶數3000戶北京九華國際養生生公館是集團深耕耕養老產業，面向向高端養老市場提提供的一種新型健健康消費項目整個項目定位在集集團全新規劃的基基礎上，共包含7棟精裝修高端養生生公館，共計三千千套，分三期推向向市場自身配套商業商場，超市，酒店醫療醫院，國醫堂，體檢中心文化娛樂老年大學生活休閑溫泉，棋牌室，演繹室，舞蹈室等其他農耕莊園運營模式戶型租期租金押金總計75平米朝南30年30萬120萬150萬75平米朝北30年30萬100萬130萬118平米南北通透30年60萬240萬300萬150平米朝北30年60萬160萬220萬租賃期滿10年可可退房，保證金可可協議返還，并退退還剩余租約的租租金優惠政策：每年送送兩張溫泉休閑年年卡（限本人不限限次數）及一次體體檢公館可提供全勤陪陪護，每月6500元戶型租期租金押金總計38平米內圈戶型30年30萬30萬60萬48平米北向戶型30年30萬40萬70萬48平米東西戶型30年30萬50萬80萬48平米南向戶型30年30萬60萬90萬如產生其他費用（如如餐費，醫療費等等），需客戶自行行解決杭州萬科·隨園嘉樹6項目概況開發商杭州林廬房地產開發有限公司投資商杭州林廬房地產開發有限公司占地面積6.2萬㎡建筑面積6.2萬㎡容積率1.0綠化率35%開工時間2013年4月竣工時間2015年3月產權年限40年總戶數575戶隨園嘉樹項目位于于萬科良渚文化村村內，形成在大適適老社區背景下的的養老地產項目，，規避了純粹養老院式的的開發模式以專業的適老型產產品、完善的園區區配套、配合"四四大服務管理體系系"及"六心級"服務，構建項目目亮點，成功吸引引長三角老年客群群自身配套商業超市醫療浙大醫學院第一附屬醫院（三甲）文化娛樂老年大學，閱覽室，隨園書院生活休閑健身房，棋牌室，咖啡吧其他多功能廳本項目自身配套較較少，主要依托良良渚文化村完善的的配套運營模式出售租賃土地使用權年限40年（2003-2043）交付時間2014.12（最快）目前購買土地使用權年限29年（2043-2014）可租賃使用時間29年（實際租賃年限是15年后14年為萬科贈送）年齡限制情況購買人：無年齡限制年齡限制情況65周歲以上入住人（1-2人標準）：1人：女方50歲，男方55歲夫妻雙方：至少有1人達到55歲以上租金收取標準（一次性收取）1室：70萬（4.7萬元/年）2室：80萬（5.3萬/年）3室：95萬（6.3萬元/年）銷售均價1.6萬元/㎡服務費1室：2500元/月戶型70、100、1102室：3000元/月服務費75平：2500元/月3室：3200元/月100平：3000元/月備注如果租住未滿15年，租金可以退還計算方式：總租金/15年*（15年-已租住年數）}110平：3200元/月備注1、在使用權時間內：可對外轉讓也可繼承2、對外買賣時要經過養老公寓管理公司如產生其他費用（如如餐費，醫療費等等），需客戶自行行解決總結1234養老地產的土地性性質各不相同，早早期養老地產土地地性質以70年產產權為主，可以進進行銷售；后期養養老地產的土地性性質以40年產權權為主，不可作為為住宅產品進行銷銷售；養老地產的戶型以以一居室、二居室室、三居室為主，，少有別墅戶型，，隨著養老地產的的發展結合實際情情況，二代居和聯聯排別墅必不可少少；目前國內養老地產產的經營模式暫沒沒形成規范化，仍仍然在摸索階段；；根據養老地產案案例研究發現，以以親和源的變相銷銷售及和保險相結結合的收益模式可可借鑒；養老地產強調養老老配套和后期養老老服務，對開發商商的資源整合能力力及資金籌措能力力要求較高，整個個開發周期較長，，資金回籠較慢，，需要有長遠的眼眼光；項目自身分析3項目位置分析項目位置袁家山吳圩村廟咀子大雞興吳圩東埂巢湖水域本案位于巢湖市廬廬江縣袁家山一帶帶距合肥市中心約35公里北依巢湖湖周邊目前為村莊及及農田項目總平面周邊配套分析目前無公交線路或或直達的城際公交交到達本案，交通通便利度較差；隨著2014年10月1日環湖大大道的全線貫通，，有助于本案交通通通達性；周邊配套分析環巢湖未來將規劃劃兩帶四區，即北北岸民俗文化景觀觀帶、南岸華麗鄉鄉村休閑帶和濱湖湖休閑旅游區、巢巢湖半島國際慢城城、巢湖綜合旅游游區、三河百塘樂樂活天堂。承借巢湖得天獨厚厚的優美風景，為為本案提供景觀資資源優勢。本案項目需大量的資金金投入，周期較長長獲得政府的強力支支持環湖旅游大道即將將建成通車，基礎礎設施配套將趨于于完善周邊配套不完善；；地塊現狀較差；項目SWOT分析析SWoT項目體量較大；項目緊鄰巢湖，坐坐擁巢湖天然的自自然資源優勢；本案開發建議4功能建議1本案養老地產七大大功能組成功能居住普通住宅+適老化住宅頤養養老公寓醫療老年專業醫院教育老年學校+幼兒園養生康體中心休閑娛樂活動中心+圖書館+公園商業超市+便利店普通住宅為投資者、喜好旅旅游休閑的青年之之家、三代之家提提供高品質的產品品，滿足他們對教教育醫療資源、環環境資源以及注重重享受天倫之樂的的要求。適老化住宅＆養老老公寓為長者提供護理、、醫療、環境等人人性化服務，關愛愛老年人晚年幸福福生活。老年專業醫院引入國內知名心腦腦血管醫院，建設設專業老年醫院擔負著老老年人急急診醫療療、急性性后期康康復、臨臨終關懷懷、慢病病管理等任務老年學校校開設：：養生生課、烹烹飪課、、舞蹈課課、書法法課、繪繪畫課、、聲樂課課、養花花插花課課、電腦腦課等，，使老人人老有所所養，老老有所學學。幼兒園引入幼兒兒園配套套，滿足足老人帶帶孫兒的的需求，，老人更更安心，，家長更更放心康體中心心基礎醫療療、健康康咨詢、、養生保保健、健健康監測測、康復復訓練、、日間護護理等娛樂活動動中心茶藝聊天天、象棋棋、棋牌牌、唱歌歌、舞蹈蹈、太極極拳、門門球等老老年人喜喜愛的娛娛樂活動動等圖書館開設圖書書館，使使退休老老人繼續續融入社社會，為老年人人提供了了教育休休閑的好好去處。。公園老年人休休閑聊天天的凈地地，吹拉拉彈唱、、詩詞歌歌賦，是是老年人人分享快快樂的平平臺。超市作為商業業配套，，超市為為老人購購物提供供便利，，建議為為失能老老人提供供上門送送貨服務務。產品建議2一室兩廳廳1、大面面寬豪華華主臥，，預留充充裕空間間，并能能達到分分床設計計的尺度度要求，，床榻可可分可合合，兼顧顧老年人人對高質質睡眠需需求。2、無障障礙衛生生間，尺尺度從容容舒適，，讓老年年人活動動更加安安全方便便。3、衛生生間達到到干濕分分離標準準，老年年人可以以使用自自如。精致養生生套型兩室兩廳廳1、獨立立玄關設設計，含含入戶收收納、玄玄關兩套套收納柜柜，不僅僅儲物空空間更加加寬裕，，而且更更具居家家禮儀感感。2、雙臥臥分房設設計，次次臥可以以改設客客房，方方便子女女來訪時時或者陪陪同保姆姆居住，，也可改改設書房房或收藏藏室、多多功能室室，體現現居家個個性。舒適養生生套型三室兩廳廳1、獨立立玄關設設計，不不僅具備備收納禮禮儀功能能，更具具人體工工學的尺尺度標準準，滿足足老年人人對品質質生活的的需求。。2、客廳廳設置大大面寬落落地窗，，容納更更多陽光光，即使使是冬天天，也讓讓老年人人享受到到暖陽。。3、書房房布置，，不僅兼兼具儲藏藏、個性性化功能能，子女女來訪更更能隨需需應變。。4、雙南南向主臥臥，滿溢溢暖心陽陽光，生生活更顯顯溫馨舒舒適。豪華養生生套型多代居親子套型型滿足三代代同堂，，互享私私密空間間多代居聯排別墅墅套型多代居疊加別墅墅套型多代居一層二層獨棟別墅墅套型細節建議3從老年人人的生理理特點與與對居住住環境的的要求談談細節建建議老年人視覺特征與居住環境障礙視覺特征居住中常見障礙低視覺能力形象分辨能力降低難以分辨小的物體，如：文字、按鍵、按鈕等色彩分辨能力降低難以分辨深色和微弱色差的環境弱光下識別物體能力下降在低光下難以分辨物體，夜間視物較為困難對強光敏感對頻閃的燈光，直射光、反光較強的地面和墻面易引起不適對光亮突變的適應力減弱視覺明適應和暗適應能力下降，無視覺能力眼盲失去對環境的辨認能力，容易發生磕碰，絆倒等問題，喪失方向感，在曲折的路線環境中容易迷路。老年人觸覺、味覺、嗅覺特征與居住環境障礙觸覺、味覺、嗅覺特征居住中常見障礙觸覺退化對溫度變化的感知能力下降對燙物瞬間感知弱，端送食物和熱水時容易燙傷對疼痛的感知能力減弱容易磕碰受傷，且受傷后不能及時察覺，耽誤醫治味覺退化對食物味道的辨別能力減弱易誤食變質食品或者不良食品嗅覺退化對氣味的感知能力減弱難以察覺有害氣體的味道，如煤氣泄漏等從老年人人的生理理特點與與對居住住環境的的要求談談細節建建議老年人聽覺特征與居住環境障礙聽覺特征居住中常見障礙聽不清或者聽不見門鈴聲、報警聲音太小時聽不見，距離較遠或者有阻隔時聽不清，如與談話人距離較遠，與電視距離較遠對聲音較為敏感休息和睡眠時易受噪聲干擾老年人免疫機能與居住環境障礙免疫機能特征居住中常見障礙對溫度、濕度變化敏感害怕沒有陽光和自然通風，不能忍受空調冷風直吹，不能適應冷熱突變的環境易生病或者患慢性疾病，且不易好轉休息和睡眠時易受噪聲干擾老年人運動系統與居住環境障礙運動系統特征居住中常見障礙肢體靈活性降低抬腿、彎腰、下蹲等動作困難上下樓梯費力，易被低矮高差絆倒，如廁、穿鞋等動作困難，肢體伸展困難夠取位置較高或較低的物品困難，使用過高的臺面和設備時易疲勞肌肉力量下降握力、旋轉力、拉力減弱使用沉重的推拉門窗時較為困難，難于抓握球形的把手上肢、下肢肌肉力量下降上下肢抬舉重物時易發生危險，下肢支撐能力降低，在大空間無扶靠時，行走較為困難關節靈活性下降搬動大而重的器具容易扭傷骨骼彈性韌性降低踝部、腕部、髖部易骨折跌倒后極易發生骨折，且恢復慢，需長時間臥床并要有他人照顧腰椎、頸椎易受傷，疼痛使用過軟的床或沙發起身困難，腰部、頸部不易扭轉，取物夠物困難針對老人人以上特特征，建建議無障障礙設計計細節及及智能化化系統應應用細節建議無障礙設計單元門出入口+公共走廊+樓梯電梯+入戶轉換+衛浴+廚房餐廳+陽臺窗臺+其他智能化系統安全系統+空調系統+可視對講系統+無線定位系統+健康監測系統無障礙設設計---單元門出出入口單元門出出入口設設置交流流休息區區，并設設置通往往各功能能空間的的標識牌牌，單元元出入口口要考慮慮輪椅回回轉空間間，采用用自動門門或推拉拉門，設設置雨棚棚，室外外臺階設設置扶手手，設置置無障礙礙坡道。。無障礙設設計---公共走廊廊走廊要設設置一定定的寬度度，在各各入戶口口設置輪輪椅回轉轉空間，，走廊安安裝扶手手，保持持連貫，，設置交交往空間間。無障礙設設計---樓梯電梯梯樓梯要設設置一定定的寬度度，兩側側設置連連續扶手手，設置置擔架梯梯，轎廂廂內設置置扶手，，候梯廳廳呼梯按按鈕高度度要合適適。無障礙設設計---入戶轉換換門要有一一定寬度度，便于于輪椅和擔擔架進出出，入戶戶門旁邊邊設置隔隔板，方方便老人人回來開開門時放放置手上上物品，，免去老老人彎腰腰等危險險動作，，設置更更衣、換換鞋空間間，設置置扶手，，電子門門卡刷卡卡入戶，，不開門門10秒鐘門自自動鎖上上，若門門沒有關關上會發發出長鳴鳴聲，提提醒老人人關門。無障礙設設計---衛浴衛生間采采用推拉拉門，門門內外預預留輪椅椅轉換空空間，設設置輪椅椅專用側側位、洗洗浴座椅椅、橫向向扶手、、坐姿洗洗面臺、、防滑地地磚、無無高差地地面、暖暖器架、、暖足機機。無障礙設設計---廚房與餐餐廳要考慮到到輪椅使使用者，，設置觸碰即自自動下拉拉的置物物籃，針針對老年年人收納納雜物較較多的特特點，設設置270度拐角置置物架，，針對老老人視力力弱的特特點設置置高照明明度廚房房操作臺臺。無障礙設設計---陽臺及窗窗臺陽臺進深深要大，，室內外外高差要要很小，，要考慮慮窗臺及及陽臺扶扶欄的高高度，保保證輪椅椅者視野野。無障礙設設計---其他細節節針對老年年睡眠較較差特點點，分床床設計，，照顧輪椅椅老人，，所有家家中的按按鍵位置置要便于于操作，，電話機機采用大大按鍵貼貼心設計計。智能化系系統---安全系統統一鍵緊急急報警套內多處處安裝一一鍵緊急急報警系系統，防防備老人人發生意意外時可可以及時