太極生活廣場可行性分析報告2013年5月目錄一、項目總論二、宏觀市場環境三、溫江房地產市場概況四、項目SWOT分析五、項目定位及發展思路六、項目開發建設進度安排七、投資估算與資金籌措八、項目經濟效益分析九、項目效益分析十、結論附件:一、投資人基本情況二、設備選型和能源需求三、環保節能方案一、項目總論1、項目概況2、地塊位置3、項目規模4、交通狀況5、周邊環境6、區域前景7、小結1、項目概況項目名稱：溫江區公平街辦太極生活廣場項目地點：溫江區花都大道西段項目性質：集市場、社區活動中心、購物、餐飲、休閑、娛樂、酒店為一體的城市配套綜合體。項目開發商：成都廣潤投資有限公司一、項目總論——項目概況2、地塊位置溫江區公平街辦太極生活廣場位于溫江區公平街辦花都大道西段。太極生活廣場成溫邛高速花都大道光華大道一、項目總論——地塊位置3、項目規模地形為不規劃的矩形，南北約長160m，東西約長100m，面積23畝。地塊北鄰60米寬的花都大道，西鄰50米寬的花徑街，項目地塊正好位于“丁”字路口的東北角。一、項目總論——項目規模4、交通狀況地鐵四號線公平站在項目不遠處，并擁有通往成都的成溫邛高速公路及光華大道兩條快速通道，904、780、762路公交車經過此項目，隨著地鐵四號線的開通和周邊交通線的不斷完善，交通更加便捷。一、項目總論——交通狀況5、周邊環境項目所在花都大道旁，溫江新城光華片區，此區域屬于新住宅居住群，周邊有七彩花都、朝陽·時代西錦、中鐵·瑞景瀾庭、珠江·御景灣、水映島、佳兆業·麗晶港、西貴堂、陽光太極·芙蓉錦繡、清溪·玫瑰園等項目建成入住已形成龐大的消費群體。附近還有溫江中學、消防支隊、光華新城小學等。一、項目總論——周邊環境中鐵·瑞景瀾庭太極生活廣場朝陽·時代西錦消防支隊七彩花都二期七彩花都A花都大道溫江中學文文光華新城小學紫光興城6、區域前景當前光華新城片區已形成居民居住生活區。隨著城市規劃和眾多項目的推進實施，光華新城的商氣、人氣已展現發展趨勢。一、項目總論——區域前景一、項目總論——小結7、小結隨著溫江區政府打造“西部新城光華涉外經濟生活區”步伐的加快，本區域的交通、區位、生態、人文、教育、發展潛力等優勢都開始逐步呈現，從而帶動本區域房地產市場穩步向上發展。近年來，區域樓盤的品質不斷提高，其中中、高檔居住物業已然成為本板塊的主流產品，引進中高端大型購物中心并建設周邊配套設施，未來光華新城，將成為輻射周邊地區的綜合性商業中心。因此，我們預測，此類中、高商業物業將成為該區域自住及投資的熱點，本項目順勢而立。二、宏觀市場場環境1、城市規劃2、區域經濟3、基礎設施4、發展規劃5、政策支持6、小結結二、宏觀市場場環境——城市概況溫江——溫江地處成都都平原腹心，，東臨成都市市青羊區，南南鄰雙流縣，，西接崇州市市，北連郫縣縣是成都的衛衛星城。溫江——全區幅員面積積277平方公里，轄轄6鎮4街辦，總人口口32.67萬。區政府駐柳柳城鎮，東距距成都19公里，南去雙雙流機場20公里，距在建建的成都鐵路路西站僅12公里。西部新城現代代服務業綜合合功能區重點發展以現現代服務業為為主的產業功功能，是城市市商業副中心心。二、宏觀市場場環境——城市規劃二、宏觀市場環境境——區域經濟2007年1月——2012年11月成都商品房房成交情況二、宏觀市場環境境——區域經濟2010年10月——2012年12月成都商品房房供求情況二、宏觀市場場環境——區域經濟區域經濟——溫江（2012年）實現地區生產產總值310億元，增長13.1%；完成地方財財政一般預算算收入25.03億元，增長6.8%。固定資產投投資268億元，增長12.1%；社會消費品品零售總額65.04億元，增長12%。城鎮居民人人均可支配收收入28524元，增長14%；農村居民人人均純收入13772元，增長14.5%區域經濟——溫江（2013年目標）啟動四川文化化創意產業園園、悅榕莊度度假區等開工工；加快新光光三越百貨、、豐隆綜合體體等建設；力力促國色天鄉鄉陸地公園、、費爾頓凱萊萊大酒店等建建成投運……2013年，溫江力爭爭服務業投資資190億元以上，實實現服務業增增加值136億元，再次將將增速拉到11.5%。4、溫江基礎設設施建設2012年底，溫江區區現代服務業業發展取得重重大突破，新新城西商業中中心、光華國國際社區、喬喬波室內滑雪雪場、博奧生生物產業基地地等一系列重重大項目簽約約入駐。新城西商業中中心光華國際社區區巨島五星級酒酒店喬波室內滑雪雪場博奧產業基地地家樂福溫江店店二、宏觀市場場環境——基礎設施5、溫江發展規規劃二、宏觀市場場環境——發展規劃到2020年，溫江區環環境承載人口口的容量可達達到100萬人，但考慮慮到資源環境境壓力，預計計溫江常住人人口將控制在在80萬人左右，GDP年均增幅保持持在15%左右，按此測測算，到2020年，GDP可達760億元左右，人人均GDP達95000元。經濟的發展及及政府的大力力扶持，配套套設施的不斷斷完善，將給給光華新城片片區帶來強有有力的資金支支持和政策傾傾向，并提供供完善的配套套資源，促進進光華新城片片區現代服務務業的發展。。人們的收入入不斷增加，，購買能力逐逐漸增強，投投資欲望不斷斷膨脹，對該該區域商業物物業前景看好好。二、宏觀市場場環境——小結6、小結三、溫江房地地產市場概況況1、商品房整體體市場2、溫江商業市市場3、溫江商業總總結三、溫江房地地產市場概況況——商品房整體市市場1、商品房整體體市場(溫江2012土地供求狀況況)固定資產投資資概況三、溫江房地地產市場概況況——商業整體市場場商業成交價格格趨勢2、商業整體市市場區域價格水平（元）月租金水平（元）大南街8000—2500060—130小南街7000—2000060—90東大街9500—1600070—80金強廣場6500—1200030—60大學城6000—1300030—60光華大道（新城）5000—1500030—100泛指一樓平均均水平本案所處溫江江新城區，商商業氛圍整體體還沒形成，，價格范圍較較大，但隨著著光華大道延延線不斷地開開發及樓盤不不斷地入住，，此區域商業業氛圍將逐漸漸濃厚，區域域價格將不斷斷提升。三、溫江房地地產市場概況況——溫江商業市場場溫江商業價格格概況項目名稱開發企業項目位置概況銷售租賃情況住宅入住率類型體量面積區間層數價格銷售模式銷售時間租金出租率業態仁和春天大道成都市江安春置業投資有限公司成都光華大道江安河畔底商5000㎡70-200㎡1層13000元/㎡銷售2009年

小商鋪70%金河谷成都市金瑞泰置業有限公司溫江溫江區光華大道三段江安河畔成都七中實驗中學旁底商3000未知1-313000元/㎡銷售2010年50%邊城香格里成都溫江區天祥房地產開發有限公司溫江光華大道(花博會對面)底商極少未知1層具體模式未定30-40%萬科朗潤園萬科地產溫江光華大道江安河畔(七中實驗學校對面)底商156031-89116000銷售08年底60-120元/月/㎡

彩疊園和記黃埔地產（成都）有限公司溫江光華大道三段商業街10000未知2具體模式未定未交房錦繡森鄰成都上實地產有限公司光華大道旁溫江新城（緊挨花博會場館）底商3302㎡68-405412302元/㎡

銷售2010年

70%大華水映島成都大華實業有限公司溫江光華大道底商未知未知1層11600元/㎡銷售2010年一期40%公園大道成都中新錦泰房地產開發有限公司溫江光華大道清泉北街66號主題商業街未知未知2層具體模式未定未交房麗晶港佳兆業溫江光華大道與公金路交匯處無商業未交房恒大城恒大地產溫江光華大道三段花博會主場館對面(溫江區政府新址旁)底商10萬㎡未知1-4層只租不售

只租不售未交房光華大道商業業調查概況三、溫江房地地產市場概況況——溫江商業市場場珠江國際花園珠江地產溫江光華大道花博會碧落湖公園西側商業裙樓（寫字樓）130萬㎡（包含寫字樓和商業）未知4-5層17000元/㎡

具體信息未出來

已經定了的有：伊藤洋華堂、家樂福、華誼兄弟旗下電影院、先鋒健身房一期40%依云鎮成都中能置業有限責任公司溫江光華大道(花博會館對面)

底商

1層12000元/㎡

一期40%西花汀成都萬廈置業有限公司成都市光華大道花博園西惻底商+主題商業2705㎡70-500最高3層12705元/㎡,6961元/㎡

銷售2007年

10%奧林匹克花園成都建信奧林匹克投資置業有限公司成都市溫江區涌泉鎮光華大道

成交價格9100

香瑞湖藍光城西光華大道七中側城西光華大道七中側

16000元/㎡

尚西花郡成都華力森房地產有限公司溫江花博會北大門對面底商2188㎡65-500㎡1層7188元/㎡65%泰基花溪谷泰基地產成都溫江區光華大道花博會主場館對面商業裙樓（樓上是酒店）1-3層是商業，以上全是酒店，屬于二期配套，目前具體信息未出來70%銀誠歸墅銀誠房產溫江光華大道三段（花博會旁）無商業未交房公園壹號國泰房產開發有限公司溫江區溫江公園旁底商+商業廣場底商未推出，商業廣場只租不售，租金未定未交房巨龍環島國際社區巨龍投資有限公司溫江公園旁無商業

三、溫江房地地產市場概況況——溫江商業市場場2、商業物業市市場商業形態——低端商業為主主溫江區目前的的商業發展現現狀以臨街商商鋪占多數，，以低端商業業為主，其以街為市的格局在溫江江演繹得相當當異常完美和和成熟。例如如大南街、內內北街、東大大街組成的核核心商圈；文文廟街、文武武路組成的延延伸商圈；西西大街、新西西路、新東路路等副圈；還還有迎暉路家家裝街、云溪溪路家具一條條街以及南浦浦路飲食一條條街等。三、溫江房地地產市場概況況——溫江商業市場場溫江區的商業業發展非常迅迅速，其在演演繹傳統臨街街商鋪得經典典的同時，也也融入了新的的商業形態，，近幾年來，，溫江已經出出現了不少的的純商業、大大體量的shopping_mall。如邊城·假日廣場、繁繁華時代、五五環廣場、文文廟·盛世繁華及正正在即將亮相相的珠江·新城國際、伊伊藤洋華堂、、家樂福、臺臺灣新光三越越百貨、大潤潤發等項目。。三、溫江房地地產市場概況況——溫江商業市場場中高端商業及及專業市場逐逐漸呈現商業業態分布布區域主要街道主要業態狀態中心文廟、東大街、大南街、北街服飾\通訊\布藝\百貨超市成熟新區五環廣場、柳城干道、柳臺大道服飾\餐飲\家電\休閑娛樂較成熟光華新城光華大道、溫泉大道、花都大道CBD\百貨超市\生活配套未成熟東新東路、文武路文化\小餐飲\生活配套\老建材街較成熟西西大街、來鳳路、鳳溪路五金\建材\家具\燈具\廚衛\家電\汽配成熟南南浦路、航天路餐飲\娛樂\休閑\農貿市場\花鳥市場\干雜成熟北萬春路、白馬廟街機關部門住宅區生活配套\農貿市場成熟三、溫江房地地產市場概況況——溫江商業市場場商業業態現狀狀溫江傳統商業業區，經營業業態以服裝及及餐飲為主，，兼有家電、、百貨及其他他業態但比例例不高。三、溫江房地地產市場概況況——溫江商業市場場數據來源：御御泰公司市調調部商業需求面積積目前大部分經經營者對面積積的需求主要要集中在31—60㎡這一區間，，其次是100㎡以上的需求求，受新政的的影響，投資資客戶逐漸從從投資住宅向向投資商業轉轉向，100㎡以上的投資資需求在不斷斷增加，并呈呈現良好的發發展勢態。三、溫江房地地產市場概況況——溫江商業市場場商業購買目的的大部分商家均均為租鋪經營營，并非商鋪鋪購買者，而而購買自營者者僅為前者的的不到一半，，還有一部分分客戶購鋪做做為家庭產業業，但暫時并并不用于商業業經營，但從從長遠看仍屬屬于投資。三、溫江房地地產市場概況況——溫江商業市場場商業客戶來源源溫江傳統商業業商鋪購買者者主要還是溫溫江當地客戶戶，約占1/3。其次為成都都客戶，省外外客戶購買比比例較低，但但隨著溫江的的知名度越來來越高，越來來越多的外省省客戶來溫江江投資，如山山西煤老板、、浙江投資客客等。三、溫江房地地產市場概況況——溫江商業市場場商業客戶購買買預期本地商業客戶戶，對目前經經營區域的投投資價值較為為認同，對光光華新城區域域商業地段認認同度較高。。三、溫江房地地產市場概況況——溫江商業市場場從溫江區商業業市場的整體體走勢可以看看出：新增商業供應應量較少，多多集中為底商商形態。傳統的商圈的的商業價值較較大，租售情情況良好。溫江尚未形成成核心商圈，，對本案是一一個機會。商業業態缺乏乏規劃，比較較混亂，商業業形象比較差差。投資回報率參參差不齊，多多集中在8%—12%左右。多數商鋪采用用直銷的方式式，銷售方式式較為單一。。3、小結三、溫江房地地產市場概況況——溫江商業小結結四、項目SWOT分析1、項目優勢分分析2、項目劣勢分分析3、項目機會分分析4、項目威脅分分析VISION1、項目優勢分分析區位優勢：該區域處于成成都規劃副中中心，溫江重重點打造區域域,交通四通八達達。交通優勢：項目所處溫江江新城區，花花都大道旁，，緊鄰光華大大道和地鐵四四號線，直接接承接地鐵經經濟與干道經經濟的商業與與商務熱力。。地塊優勢：緊鄰城市干道道，通達性和和可視性十分分優越，地塊塊規整，便于于設計。競爭優勢：周邊絕大部分分是住宅類項項目，類似的的城市綜合體體較少，競爭爭較小。四、項目SWOT分析——優勢分析2、項目劣勢分分析及對策項目所處溫江江新區，周邊邊多為待建或或將建的項目目，入住率低低,無人氣和未形形成商業氛圍圍。對策：(1)通過項目自身身的招商引資資和與臨近項項目的聯合互互動營造商業業氛圍。(2)把握市場，項項目準確定位位及營銷推廣廣。四、項目SWOT分析——劣勢分析3、項目機會分分析行業機會：根據成都市““世界現代田田園城市”規規劃，在未來來5年內，城市化化進程進一步步加快，城市市面積擴大，，城市規模增增加，郊區的的交通、教育育、醫療、生生活等城市基基礎設施將得得到很大的提提高，將促進進郊區城鎮的的房地產開發發。區域機會：：所屬區域為為光華大道道溫江新區區，光華大大道作為連連接溫江與與成都的快快速通道，，近幾年發發展迅速，，成為成都都發展的一一重點區域域，區域優優勢將逐漸漸凸顯。市場機會：：周邊全是住住宅類項目目，沒有形形成成熟的的商業圈，，對本項目目在產品定定位于客戶戶群定位方方面提供了了差異化空空間和機會會。四、項目SWOT分析——機會分析4、項目威脅脅分析及對對策(1)珠江國際新新城大型商商業綜合體體及智慧廣廣場的面世世，以及未未來潛在競競爭者的出出現，項目目的競爭將將不斷加大大。對策：差異化定位位，占領市市場；搶先先入市，占占領先機。。(2)國家對房地地產行業的的宏觀調控控，對項目目的入市時時機及價格格定位和營營銷推廣都都會產生一一定的影響響。對策：以長遠的眼眼光對項目目進行定位位，并正確確地解讀政政策，做出出正確的招招商推廣策策略。四、項目SWOT分析——威脅分析五、項目定定位及發展展思路1、項目定位位2、項目打造造必要性3、產品定位位4、目標客群群定位5、項目規劃劃與設計6、項目發展展思路項目定位：：社區商業配配套綜合體體及酒店式式公寓為一一體的城市市生活公園園綜合體。。五、項目定定位及發展展思路——定位五、項目定定位及發展展思路——項目打造必必要性光華新城已已入住區域域如上林寬寬境、塞納納河畔、錦錦繡森林、、依云鎮等等樓盤，入入住率高的的原因，主主要由航天天路大市場場、成商、、紅艷、紅紅旗等城區區市場提供供生活服務務。該區域將新新建臨時和和永久性城城市生活市市場8個。目前已已經啟動了了包含本項項目在內的的柳城新華華、涌泉花花土、林泉泉北街4個永久性城城市生活市市場。此外，在在入住率相相對較高的的4個區域，修修建4個臨時生活活市場。距舊城區較較遠的區域域，如朗潤潤園周邊已已自發形成成沿街為市市的集貿市市場，2009年8月，通過相相關部門的的整體聯動動，街道恢恢復了原有有的整潔、、暢通。相相應的，在在奧林匹克克花園的另另一側，一一個占地2200平方米，能能容納120余個攤位的的臨時市場場開始試營營業。5個臨時生活活市場待培培育成熟后后，再根據據需求完成成永久性生生活服務市市場建設。。項目打造必必要性項目周邊人人口激增項目周邊有有已售、在在售、待售售商品房項項目十余個個，包括已已經入駐的的七彩花都都、錦繡森森鄰、香頌頌島、藍光光香境、塞塞納河畔、、世紀光華華、萬科朗朗潤園等，，加之在售售和待售的的項目，隨隨著配套的的完善，入入住率的提提高，未來來項目周邊邊區域居住住人口將會會達到2-3萬人左右的的規模，人人口達到我我國居住社社區劃分的的居住區規規模（3萬-5萬人），應應設農貿市市場及相關關商業配套套。五、項目定定位及發展展思路——項目打造必必要性項目名稱七彩花都朝陽時代西錦錦繡森鄰中鐵瑞景瀾庭世紀光華珠江御景灣珠江克萊國際公寓香頌島塞納河畔朗潤園麗晶港仁和春天大道上林寬境漫城尚西花郡美茵河谷戶數10785291595837189022947291511147992600036005299147851108總計27940（戶）總體規劃設設計項目擬建為為一城市配配套綜合體體，各個使使用功能建建筑統一整整體考慮，，外觀形成成一個大型型多層與高高層結合的的建筑群，，內部各自自分開。建建筑群南部部為5層的社區活活動中心樓樓；中部1至2層為農貿市市場，3至6層為商業配配套用房；；6層以上為酒酒店、寫字字樓。五、項目定定位及發展展思路——產品定位時尚社區型型商業業態：咖啡啡吧、酒吧吧、蛋糕店店、水果店店、精致無無煙餐飲定位依據依據一：商圈內缺乏乏社區配套套傾向性很很強的綜合合體項目。。依據二：片區“CBD”總體規劃劃及未來干干道經濟效效應。依據三：社區配套設設施與商業業購物中心心之間的共共生效應。。五、項目定定位及發展展思路——產品定位4、目標客群群定位五、項目定定位及發展展思路——客群定位以個體、個個人為主體體的散客投投資為主，，兼顧部分分自營性投投資群，以以大宗購買買者及集團團購買型投投資主體為為輔。本案目標客客戶以溫江江本地及成成都為主，，外地為輔輔，其中占占比情況為為溫江區、、成都客戶戶占比60%—70%，其他占比比30%—40%。以需求30—60平米，總價價20—50萬之間為主主。該投資客戶戶對穩健、、低風險的的商鋪有較較大偏好。。對即得租金金收益的帶帶租約商鋪鋪較有偏好好?，F代化的““CBD”成為新的投投資熱潮。。山西煤老板板投資轉向向及浙商房房產投資客客的增長，，省外投資資客呈顯著著增長的趨趨勢，這類類客戶主要要需求100平米以上，，總價在100—1000萬不等。客戶細分化化大宗及集團團機構性客客戶：主以以消化大面面積商鋪為為主，對應應本案，以以項目整體體購買或整整個樓層的的單位面積積在300平米以上的的商鋪為主主。個體散戶型型投資客：：以帶租約約的零散型型中小商鋪鋪需求為主主，主以消消化本案局局部面積在在60平米以內的的商鋪為主主。從客戶購買買的特征來來看，本案案帶租約商商鋪將成為為首選。五、項目定定位及發展展思路——客群定位五、項目定定位及發展展思路——規劃設計主要指標項目總用地面積15333.41㎡總建筑面積86333.64

㎡非住宅建筑面積61333.64

㎡地下建筑面積25000.00㎡容積率4.0綠地率4.5%車位地上機動140地下機動5705、規劃設計計項目計劃2013年10月開工，預預計2015年5月完工，整整個項目的的開發建設設周期20個月。五、項目定定位及發展展思路——發展思路6、發展思路路立足本區域域，定位于于中高端商商業綜合體體，避免中中低檔社區區商業的競競爭；搶先入市，，避開與后后期項目的的競爭；強調現代的的商業文化化；強調健康和和富有活力力的購物、、休閑娛樂樂場所；充分理解本本地消費特特征，在品品牌塑造方方面，融入入本地特有有的文化傾傾向。因素特征項目主體條件與本項目的擬合分析因素一區位住宅中心區域滿足因素二交通交通干道臨近地鐵與城市主干道因素三管理專業的商業物業管理公司可打造因素四服務提供高品質的服務可打造因素五建筑品質建筑設計，內部裝修符號客戶需求可打造因素六推廣推廣持續，確定的市場傳播是物業發展的基礎可打造因素七中高端定位中高端投資者根據項目周邊樓盤定位項目“CBD”滿足及需需打造的方方面：五、項目定定位及發展展思路——發展思路六、項目開開發建設進進度安排項目計劃2013年10月開工，預預計2015年05月完工，預預計建設進進度如下：：時間工作內容2013年06月2013年07月2013年08月2013年09月2013年10月2013年11月2013年12月2014年01月2014年02月2014年03月2014年04月2014年05月2014年06月2014年07月2014年08月2014年09月2014年10月2014年11月……提交可行性分析報告政府審批立項項目初步規劃設計項目規劃設計評審項目擴初設計項目建筑設計方案審批項目建設項目建設竣工項目招商開業七、投資估估算與資金金籌措1、項目總投投資估算2、資金籌措措1、項目總投投資估算土地費：3680萬（包括地地塊競拍費費及稅費））建安工程費費：2461.38元/㎡，21250萬（上部商商業及地下下室、酒店店裝飾、市市場及商場場裝飾、機機電、設備備安裝費））前期費用：：163.04元/㎡，1000萬（報建費費、設計費費、勘探費費、監理費費等）開發間接費費用：570.65元/㎡，3500萬（利息、、工資、銷銷售費用、、辦公費用用、維修基基金等）總計：3408.87元/㎡，29430萬元七、投資估估算與資金金籌措——投資估算項目總投資資估算七、投資估估算與資金金籌措——投資估算序號費用名稱總價（萬元）比例一直接成本88.11%1土地成本368012.5%2前期費用10003.4%3建安費用2125072.2%二間接費用11.89%1管理費22007.5%2利息9003.4%3產權費用4001.36%成本合計29430100%2、資金籌措措資金來源根據本項目目的投資估估算及本公公司的資金金狀況，本本項目建設設資金來源源為自有資資金、股東東借款、銀銀行貸款，，其具體構構成如下：：七、投資估估算與資金金籌措——資金籌措資金來源總額（萬元）所占比例自有資金20006.67%銀行貸款20006.67%股東投資2600086.66%資金使用計計劃七、投資估估算與資金金籌措——資金籌措日期投資金額（萬元）資金來源自有資金（萬元）銀行貸款（萬元）股東投資（萬元）2010.08200020002013.09-2014.0926000260002014.1020002000合計300002000200026000八、項目經經濟效益分分析1、項目成本本明細分析析2、項目經營營效益分析析3、項目收入入預算4、項目利潤潤預測5、項目現金金流預測6、貸款還款款計劃7、項目投資資評價8、小結1、項目成本本明細分析析（不含土土地成本及及間接成本本）八、項目經經濟效益分分析——成本分析項目建筑面積（㎡）單位成本（元/㎡）投資額（萬元

）地面商業3000032689804其他建筑56333.642031.1811446合計86333.642461.3821250項目2015年（萬元

）銷售收入21300營業成本16920綜合毛利4380費用總額2500凈利潤14102、商業經營營效益分析析八、項目經經濟效益分分析——效益分析3、項目未來來20年收入及毛毛利預測八、項目經經濟效益分分析——收入預算序號項目（萬元）第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年1含稅稅銷售所得款213002營業毛利43803租金收入240024722546.162622.5540715.094綜合毛利43801337.141405.111475.121547.2324508.145綜合毛利率20.56%44.28%56.84%57.93%59%60.2%4、項目未來來20年利潤預測測八、項目經經濟效益分分析——利潤預測項目第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年綜合毛利43801337.141405.111475.121547.2324508.14費用250021.2522.9524.7926.77785.14利潤總額18801315.891382.161450.331520.4623723所得稅（25%）470328.97345.54362.58380.125930.75凈利潤1410986.921036.621087.751140.3417792.255、項目未來來20年現金流量量預測八、項目經經濟效益分分析——現金流預測測序號項目第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年1凈利潤（萬元）1410986.921036.621087.751140.3417792.252現金凈流量（萬元）-135901915.381965.082016.212068.831719.853復利現值系數（萬元）0.92590.85730.79380.7350.68080.38844凈現金流量現值（萬元）-12582.981642.061559.881481.921408.4412319.995累計貼現值（萬元）-1007.04273.32405.2534.29660.3619399.86年份2015年1、銷售收入（萬元）213002、償還本金（萬元）20003、償還利息（萬元）2004、銷售費用（萬元）1500余額（萬元）17600八、項目經經濟效益分分析——現金流預測測6、貸款還款款計劃7、項目投資資評價凈現值：根根據上述數數據計算，，項目凈現現值為4829.31萬元；投資回報期期：現金凈凈流量/總投資=26095.32/30000=0.869844（約為8年）；盈虧平衡分分析：盈虧虧平衡點銷銷售額=固定成本/邊際貢獻率率=62383.03萬元。八、項目經經濟效益分分析——投資評價8、小結項目凈現值值大于零，，說明項目目可行。項目投資收收益率大于于銀行同期期貸款基準準利率，表表明方案可可行；投資回收期期較短，需需8年收回全部部投資，說說明投資風風險較??；；根據盈虧平平衡分析，，項目首年年實現銷售售額21300萬元即可實實現盈利，，僅占全年年計劃銷售售55%，安全邊際際率為58.36%，可見項目目發生虧損損的可能性性小。綜上所述，，項目回報報率適中，，投資成本本回收較短短，具有較較強的抗風風險能力。。八、項目經經濟效益分分析——小結九、項目效效益分析1、經濟效益益2、社會效益益3、環境效益益1、經濟效益益由于公司在在項目開發發建設前，，進行了廣廣泛、深入入的市場調調研，了解解客戶的需需求，銷售售前景看好好。該方案案將采取多多方式銷售售措施，可可以給公司司帶來適當當的利潤回回報，可以以提高公司司在社會上上的知名度度，為公司司將來的發發展奠定基基礎，并且且為溫江的的經濟注入入了新鮮血血液，有力力的推動了了溫江的現現代服務業業經濟發展展，起到了了搞活經濟濟的作用。。九、項目效效益分析——經濟效益2、社會效益益(1)解決5000多個就業崗崗位項目建成后后，可提供供5000多個就業崗崗位，將在在一定程度度上緩解就就業壓力。。(2)提供休閑,生活必須品品消費場所所提升溫江人人們的購物物及娛樂條條件，為溫溫江城市居居民提高了了優越的購購物環境，，積極有效效的響應了了建設“金金色溫江””的號召，，使溫江城城市居民能能夠更好的的生活和工工作，能夠夠更好的感感受到經濟濟發展給他他們帶來的的直接好處處，同時作為社社區和城市市配套設施施，不僅為為周邊居民民提供優質質、品味的的休閑場所所，帶來身身心的愉悅悅，使城市居民民能安居樂樂業。九、項目效效益分析——社會效益(3)增加政府財財政收入按照照本本項項目目的的規規劃劃商商業業營營運運體體量量，，可可實實現現以以下下預預期期財財政政收收入入①營運運期期第第1-5年，，年年銷銷售售額額為為1億元元，，上上繳繳稅稅費費為為1000萬/年。。②營運運期期第第6-10年，，年年銷銷售售額額為為2億元元，，上上繳繳稅稅費費為為2000萬/年。。③營運運期期第第10-20年，，年年銷銷售售額額為為5億元元，，上上繳繳稅稅費費為為5000萬/年。。④營運運期期第第20-40年，，年年銷銷售售額額為為10億元元，，上上繳繳稅稅費費為為1億/年。。(4)為社社區區居居民民提提供供以以下下服服務務設設施施，，改改善善生生活活環環境境①建立社社區區醫醫療療衛衛生生服服務務站站②建立銀銀行行服服務務網網點點③建立通通訊訊服服務務網網點點④建立社社區區居居民民運運動動健健身身場場所所⑤建建立立社社區區文文化化活活動動中中心心⑥建建立立社社區區居居民民購購物物中中心心九、、項項目目效效益益分分析析———社會會效效益益3、環環境境效效益益該開開發發過過程程將將全全部部施施行行文文明明施施工工，，最最大大程程度度的的減減小小了了對對環環境境的的破破壞壞，，該該工工程程完完成成后后，，從從前前的的荒荒地地變變成成了了環環境境幽幽雅雅，，全全新新的的建建筑筑造造型型，，秀秀麗