創意產業園區發展趨勢研究先來一場華麗的變身秀變身為槍炮局創意標簽：廣告設計、咨詢策劃、花園式商務辦公、中國西洋藝術搖籃、新媒體產業、藝術創意●２５７７創意大院前身：江南槍炮局變身為屠宰場●1933老場坊創意標簽：形象設計、時尚體驗、影視創意、創意作品交易前身：原上海工部局屠宰場絲綢加工工場變身為創意標簽：廣告設計、視覺藝術設計、媒體公關●湖絲棧前身：原信昌絲廠等10家絲綢加工工場歷史上的四行倉庫變身為創意標簽：動漫設計、廣告設計、攝影美術●創意倉庫前身：四行倉庫創意產業房地產融合變身第一部分第二部分創意產業園區對房地產的效應分析第三部分上海創意產業與園區發展概況

上海創意地產發展趨勢研究上海創意產業園區發展趨勢研究上海創意產業與園區發展概況1上海創意產業及園區發展概況上海創意產業總產值一直呈逐年上升的趨勢，發展態勢良好，

2003年，上海制定了文化產業三年發展行動計劃，并將文化服務業確定為上海發展現代服務業的新增長點。與此同時，創意產業也開始受到上海各方面的關注。自2005年以來，上海創意產業總產值從2005年的1866.21億元發展到2009年的3900億元，呈現了快速發展的態勢。從創意產業增加值看，創意產業的增加值也成逐年上升的態勢，其占國民生產總值的比重也不斷提升，可見創意產業對上海經濟的貢獻率在不斷提升。

上海歷年創意產業發展狀況上海創意產業及園區發展概況

上海城市創意指數于2005年設立，用以度量上海創意產業的發展狀況和決定創意產業增長的關鍵性因素，評估上海創意產業的競爭力。該指標包括產業規模、科技研發、人力資源、社會環境、文化環境五個方面，所占權重分別為：30％，20％，20％，15％，15％。為了使城市創意指數具有縱向可比較性，上海將2004年作為基準年，以展現每年創意產業的變化情況。從上圖中可以發現，05-07年上海創意產業指數增長比較平穩，增速逐年加快，這與上海創意產業這些年來從無到有、從小到大的發展路徑是基本相符的。上海城市創意指數發展狀況上海創意產業及園區發展概況

2005年,上海市經委發布了《上海創意產業發展重點指南》將創意產業分為研發設計、建筑設計、文化傳媒、策劃咨詢、時尚消費等5大重點產業，其中涉及38個中類行業，55個小類行業。截止到2008年，上海研發設計類和咨詢策劃類成為創意產業中的主導類別，每年都以20%左右的幅度遞增。上海創意產業五大類別的增加值上海創意產業及園區發展概況上海創意產業在全國的發展地位

比較2008年各城市創意產業的增加值，北京是全國的政治文化中心，所以其文化創意產業成為全國的龍頭，與北京相比，上海的創意產業在全國是處于領先水平，遠遠高于杭州、廣州、深圳等城市。上海已授牌創意產業園區第一批第二批第三批第四批?田子坊

?8號橋

?創意倉庫

?天山軟件園

?傳媒文化園

?樂山軟件園

?時尚產業園

?虹橋軟件園

?工業設計園

?旅游紀念品產業發展中心

?靜安現代產業園

?周家橋

?文化科技創意產業基地

?設計工廠

?Ｍ５０

?同樂坊

?卓維700

?昂立設計創意園?海上海

?創意聯盟

?2577創意大院

?X2數碼徐匯

?建筑設計工場

?天地園

?車博匯

?德鄰公寓

?合金工廠

?尚街LOFT

?逸飛創意街

?東紡谷

?空間188

?尚建園

?旅游紀念品設計大廈

?智慧橋

?通利園?創邑·河

?創邑·源

?JD制造

?數娛大廈

?西岸創意園

?湖絲棧

?1933老場坊

?綠地陽光園

?優族173

?新十鋼

?華聯創意廣場

?98創意園

?E倉?外馬路倉庫

?匯豐

?智造局

?老四行倉庫

?新慧谷

?中環濱江128

?孔雀園

?靜安創藝空間

?時尚品牌會所

?原弓藝術倉庫

?物華園

?建橋69

?聚為園

?金沙谷

?新興港

?彩虹雨

?文定生活

?長壽蘇河

?SVA越界

?名仕街

?梅迪亞1895

?3樂空間

?南蘇河

?SOHO麗園

?古北鑫橋

?第一視覺創意廣場

?臨港國際傳媒產業園

西郊鑫橋

智慧金沙國際能源環保園

尚都里聚榮軒生活藝術空間

上海創意產業及園區發展概況行業分類具體行業行業比重分類比重研發創新工業品研發1.10%4.71%IT產品開發2.79%環境研發0.82%建筑設計建筑規劃11.40%49.08%廣告設計8.40%平面設計8.24%服裝設計5.78%傳媒設計8.24%軟件設計7.02%文化傳媒動漫游戲制作5.56%19.90%體育用品1.20%產品發布5.24%藝術展覽7.90%咨詢策劃公關代理2.00%9.20%品牌定位3.50%商業策略咨詢3.70%時尚消費休閑娛樂3.90%17.11%高檔餐飲3.50%高檔服飾2.90%商業畫廊6.81%

當前上海計劃重點發展的創意產業行業主要是建筑設計類和文化傳媒類，從上述圖表中可以看出，在實際客戶中這兩類行業占到了絕對的比重。上海創意產業及園區發展概況上海創意產業及園區發展概況結論：上海是我國創意產業發展最為活躍的地區之一，近年來的產業發展勢頭非常迅猛，發展前景看好，這種良好的產業背景，為創意產業與房地產的有效結合創造了良好的條件。在這種良好的產業背景下，上海創意產業與房地產結合的有效形式-------創意產業園區取得了長足發展，從2005年的18家發展到如今的81家。創意產業園區對房地產的效應分析2租賃改造產權式開發產權式改造代表項目：八號橋、田子坊、同樂坊代表項目：新天地

(尚未正式授牌)代表項目：海上海、創智天地創意產業園區對房地產的效應分析開發模式角度------改造和裝修的收益帶動商業地產的增值和發展70%5%70%25%創意辦公樓創意綜合體創意商鋪創意產業園區對房地產的效應分析產品類型角度------推動商鋪、辦公樓的聚集

根據上海市經委出臺的《上海創意產業園區評定與考核標準》，各園區應將吸引創意企業入駐辦公作為主要發展方向，“每個創意園區內入駐的創意型企業比例不能低于70%，餐飲、娛樂等配套企業則不得超過20%”。因此，大多數授牌園區就其核心功能而言都是“創意辦公樓”。這在一定程度上對商業地產的發展，特別是寫字樓的聯動發展產生了帶動作用。創意產業園區對房地產的效應分析租金角度------帶動區域板塊寫字樓市場租金的整體上升

比較幾個有名的創意產業園區與周邊寫字樓的租金水平后，不難發現，即使這些園區周邊的寫字樓也處于市區高度繁華的區域，但是和同區域的創意園區的租金相比，還是有很大的差距，這種租金的高企可能會在一定程度上進一步拉動板塊寫字樓租金水平的上漲。創意產業園區對房地產的效應分析

選取三個有代表性的個案看，在創意產業園區投入運營的那個年份，其所在區域板塊的辦公樓的均價有明顯上揚，可見，創意產業園區的辦公樓可以在一定程度上帶動整個區域辦公樓的價格的攀升。項目名稱所屬板塊投入使用日期設計工廠徐匯區南站板塊2005湖絲棧長寧區新華路板塊2005M50普陀區長壽路板塊2004成交均價角度------帶動區域板塊辦公樓價格的攀升結論：創意產業園區的發展將在開發模式、產品類型、成交均價和租金的方面帶動區域商業地產的繁榮和發展。創意產業園區對房地產的效應分析上海創意產業園區的發展趨勢研判3創意產業園區的發展趨勢研判徐匯13長寧12靜安8虹口11閘北8楊浦8普陀5盧灣5黃浦3浦東4松江1閔行1寶山1嘉定159%34%7%創意產業園區環線分布狀況創意產業園區的發展趨勢研判

上海已啟動的創意產業園區，無論是在數量和體量上都集中在內、中環內，尤其是內環內區域占到了絕對優勢。中外環間和外環區域所占數量和體量都極小。從上海工業歷史發展沿革來看，中、內環作為傳統工業廠房聚集的利點，比之中、外環區域有先天的建筑資源優勢。所以內、中環區域內的創意產業園較為聚集，也是重點發展區域。內環內內中環外環外創意產業園區的發展趨勢研判

目前，上海創意產業園區的分布基本呈現了“兩帶三區”的分布特點：黃浦江沿岸、蘇州河沿岸，蘇州河北區、蘇州河南區、浦東新區。地域分布特點創意產業園區的發展趨勢研判

根據現有的81家創意產業園區的分布特點，可以發現，創意產業園區基本上集中在市區經濟比較發達、交通比較便捷以及傳統歷史上的老工業區，根據以上總結的特點，我們選取一下指標作為創意產業園區發展趨勢的考量指標：宏觀經濟環境人均GDP、從業人員學歷狀況潛在市場供應可改造舊廠房面積、可改造的舊里弄面積交通狀況軌道交通的經過數量創意產業園區的發展趨勢研判

排除幾個重要的工業區和開發區的聚集區縣所帶動的人均GDP的高值，如浦東、閔行、青浦、嘉定和松江，剩下的幾個區縣的人均GDP與園區分布基本上呈現了一定的規律。需要特別指出的是虹口區和黃浦區的特殊變化。虹口區是上海傳統的文化業發展中心區域，但是并沒有其他有利的支柱產業的支撐，因此盡管其創意產業園區的數量很多，但是區域人均GDP卻并不高。黃浦區的文化產業發展較為成熟和完善，但是地域面積較小和政府所在地的原因限制了其創意產業園區的數量。宏觀環境分析---人均GDP創意產業園區的發展趨勢研判

創意產業是一種新型行業，也是一種創新性產業，因此其對于學歷的要求很高，從這個意義上說，創意產業園區的分布與各個區的人員學歷情況有一定的關系。圖中的曲線是各區縣大專以上學歷人員占從業人員的比重，從圖中可以看出，各城區高學歷的人員比重越高，創意產業園區的數量也較多。

宏觀環境分析---區域從業人員學歷狀況楊浦：高校的聚集區，從業人員學歷狀況必然相對較高盧灣、黃浦、浦東：寫字樓和辦公區域的聚集地區，也是高學歷人才匯聚的區域創意產業園區的發展趨勢研判市場供需方面---潛在供應方面

創意產業園區大多數是由老舊廠房和舊式里弄改造而成的，因此，估計各區縣潛在的可改造的資源數量也是衡量今后創意產業園區發展的一個重要因素。從圖中可以看出，楊浦、閔行、寶山和松江是潛在的供應大戶。

2008年上海總就業人口為1041萬人，創意產業從業人員達95萬人，約占從業人員的9%。假設這些創意人才只有一半需要進入創意園區辦公，按人均辦公面積15平米計算，對創意產業園區的需求約為近712萬平方米，是現有園區面積的2.8倍以上。這說明從中長期來看，上海創意產業園區的辦公需求是非常大的。市場供需分析---辦公需求方面創意產業園區的發展趨勢研判創意產業園區的發展趨勢研判交通狀況分析區縣軌道交通經過的數量徐匯7長寧5靜安2虹口4楊浦3閘北4普陀4盧灣5黃浦6浦東7閔行5寶山3嘉定1金山0松江1青浦1奉賢0崇明0

由于創意產業園區的大部分的功能是辦公和商鋪，因此人流和交通是必須要考慮的關鍵因素，最好是分布在交通比較便捷的區域。創意產業園區的發展趨勢研判趨勢匯總分析區縣宏觀環境分析市場供應分析交通狀況分析總分具體指標人均GDP（億元）大專以上學歷占從業人員的比重（%）可改造廠房面積（萬平米）可改造里弄面積（萬平米）交通便捷狀況（條）總分權重20%20%20%20%20%100%徐匯9.1946.3046.7928.85727.63長寧8.2039.2041.5835.63525.92靜安7.9633.2120.008.90214.41虹口1.9632.6058.5151.54429.72楊浦5.5826.60150.00118.77360.79

閘北7.1336.2074.9973.37439.14普陀5.7125.7074.6059.43433.89盧灣3.5944.7019.6011.51516.88黃浦12.15