后田項目投資匯報獲取類型：招拍掛項目開發：山東區域區域項目拓展：山東區域投資部匯報人：目標地塊青島市政府城陽區政府城市發展方向4.8公里5分鐘33公里30分鐘36公里33分鐘地塊位于城陽區東部，位于貫穿青島市區的青銀高速東側，瑞陽路北側;緊鄰青島機場、五星級酒店、周邊教育資源齊全、距區人民醫院僅4.8公里;距城陽區商業中心約4公里，約5分鐘車程。地塊處于城陽區中心居住板塊上；項目位于城市發展方向軸上地塊距青銀高速入口僅5分鐘車程一、項目基本情況——區位及交通條件一、項目基本情況——區位及交通條件交通節點距離（km）時間（分鐘）路況城陽區政府4.88城市主干道城陽商業中心45城市主干道青銀高速入口3.65城市主干道流亭機場9.217城市主干道城陽商業中心城陽區政府本案一、項目基本情況—地塊概況地塊基本信息一、項目情況簡介占地面積:可建設用地119畝容積率:2.0地價：210萬元/畝樓面地價：1574元/平米項目類型：典型剛需盤項目優勢：1、城陽區剛需產品去化較好，積存不大2、交通較為便利，距離城陽區商業中心及城陽區政府4.8公里，車程約8分鐘。3、本項目為我司在城陽區第二個項目，當地客戶對我司認可度及知名度增加4、城市發展重心轉向城陽、李滄板塊，而城陽區作為青島市轄區中的商品房價格洼地；二、項目進展1.與后田社區初步方案已經洽談，后續洽談合作事宜2.溝通分地塊掛牌事宜，推進市調，細化數據項目地塊二、開發條件——政策要求開、竣工要求政府交地一年內開工開工報建手續辦理政府管理較嚴格預售條件高層三分之一，多層封頂預售監管政策1.取得《商品房預售證》的，可以申請不超過重點監管資金30%的資金額度2.建成層數達到總層數一半的，可以申請不超過重點監管資金50%的資金額度3.主體封頂的，可以申請不超過重點監管資金70%的資金額度；4.通過竣工驗收的，可以申請不超過重點監管資金95%的資金額度；5.完成房地產初始登記的，解除監管。按照上述工程進度和申請額度撥付重點監管資金后，監管賬戶內的資金余額不得低于重點監管資金的5%。限購/限價不限購、不限價抗震設防等級6度按揭貸款對接情況根據青島碧桂園項目融資條件目前尚未與銀行對接冬歇期

12月至2月雨季

7月至9月開發報建費用城市基礎設施配套費：400元/㎡、市政配套建設費（大市政）：水5萬㎡以下36元/㎡,5萬㎡以上34元/㎡，10萬㎡以上32元/㎡、電95元/㎡、氣18元/㎡、暖95元/㎡（含在配套費）；人防易地建設費：2800元/㎡；土地稅費標準土地使用稅：、契稅：4%；特殊稅費：二、開發條件——土地利用總體規劃、城市總體規劃林業規劃、報批、征地、補償情況目標地塊本地塊符合土地利用總體規劃，及不涉及林業規劃，具備開發條件二、開發條件——土地利用總體規劃、城市總體規劃林業規劃、報批、征地、補償情況三、項目小結1、地塊緊鄰城陽瑞陽路，交通便利，有升值潛力；2、距離城陽區政府及城陽商圈距離近，商業配套較為完善；3、周邊有天安數碼城及口水街等區政府重點項目正在建設，將會帶動整個片區的發展和價值；4、宗地緊鄰高速公路，有噪音影響；5、目前周邊項目現房售價價格不高。城陽區2014年戶籍人口48.15萬常住人口68.8萬市區人口28萬GDP/增速888.09/10.2%人均GDP/增速107860.2（2012年）城鎮居民人均可支配收入/增速41732/8.7%城鄉居民儲蓄存款/人均352億社會消費品零售總額（億元）186.1億/18.5%固定資產投資/增速522.5億/17.8%房地產開發投資（億元）商品住宅銷售面積（萬㎡）144.228平均交易價格（元/㎡）7381四、城市經濟與房地產發展目標市場經濟數據1、城陽區市場近年經濟發展趨勢年份GDP億元增長率2012726.616.4%2013805.510.8%2014888.0910.2%四、城市經濟與房地產發展3、住宅市場情況2014年城陽區成交均價為7381元/㎡，環比上升2.2%，區域成交較好的項目有卓越蔚藍群島、青特赫府、鑫江水青花園，由于中心北移，城陽區逐漸成為市場熱點區域，市場關注度增加，均價小幅上揚。從市場存量來看，2011-2014年城陽區存量整體呈波動上漲趨勢，截止到2014年年底，城陽區庫存量為204.0萬㎡，環比上升38.6%；存銷比為17.0。佳兆業地塊13年2月出讓，共419畝，折合106萬/畝，容積率1.3，樓面1223元/㎡。龍湖地塊12年11月出讓，共25畝，折合163萬/畝，容積率2.5，樓面地價978元/㎡。奧森地塊09年2月出讓，共31.3畝，折合95萬/畝，容積率1.0，樓面1425元/㎡。萬科地塊13年6月出讓，,177畝，折合170萬/畝，容積率1.8，樓面1416元/㎡。德善地塊12年6月出讓，,54畝，折合157萬/畝，容積率1.5，樓面1572元/㎡。青特地塊13年6月出讓，,45畝，折合152萬/畝，容積率1.58，樓面1444元/㎡。用地空間較為緊張，近兩年較少土地出讓目標地塊萬科地塊12年9月出讓，395畝，折合161萬/畝，12年12月出讓，130畝，合184萬/畝，樓面1448元/㎡。需配建5.9萬經濟適用房四、城市經濟與房地產發展五、區域市場情況—整體概況項目發展條件及環境分析萬科桃花源項目地塊御景尚都萬科春陽花園龍湖悠山郡東方雅苑青特赫山青特小鎮青特赫府案名龍湖悠山郡物業類別住宅、洋房、別墅裝修狀況毛坯容積率1.44綠化率35%預計首開2012年12月1日預計首交2014年6月30日物業費2.6物業公司重慶新龍湖物業服務有限公司青島分公司占地面積22萬平米建筑面積42萬平米總戶數1659戶面積區間80-300㎡開發商青島龍湖置業拓展有限公司價格均價7500元/㎡項目地址青島市城陽區青威路（利群商圈北，青銀高速城陽北口東500米）項目配套20分鐘直達青島市區，10分鐘直達城陽市政中心，5分鐘利群、家佳源商業生活圈龍湖悠山郡五、區域市場情況—主要競品銷售情況項目共分三期開發，一期于2012年12月開盤，共推出12棟共計168套疊墅，面積在155平-300平之間，均價10800元/平，現已售罄；二期于2013年4月開盤，推出8層電梯洋房，面積84-96平，均價7500-7800元/平，預計2015年年底交房，目前剩余房源不多；三期于2015年3月開盤，有高層和小高層，其中37#38#35#樓已售罄，在售32#樓，均價7500/平。目前主推三期花嶼墅，預計2015年8月22日左右開盤，目前處于認籌階段。別墅工程進展到一層，戶型有142平（上疊）、153平（下疊）、225平（聯排），買房送院子、車位和露臺，戶型全南向。龍湖悠山郡五、區域市場情況—主要競品龍湖悠山郡一、二、三期共推出住宅1659套，已售1240套，剩余419套，整體去化率為74.7%，銷售額約12.3億。案名東方雅苑物業類別住宅、洋房裝修狀況精裝修容積率1.75綠化率30.05%預計首開2015年7月11日預計首交2017年1月物業費待定物業公司待定占地面積2.6萬平米建筑面積5.6萬平米總戶數378戶面積區間65-143㎡開發商青島星琪晨光置業有限公司價格均價6000元/㎡項目地址青島市城陽區白云山路與薈城路交匯處項目配套緊鄰華東最大的成長型企業聚集群的天安數碼城項目、家源佳、利群超市東方雅苑五、區域市場情況—主要競品東方雅苑7月11日首開3#、6#樓，其中3#樓為11層，6#樓為16層，項目優惠是5千抵1萬。項目規劃建設8-16層小高層洋房，戶型65-143平，其中，包括經濟適用房65平套一，在售80平左右套二、100平小套三、117平套三、126平套三和143平大套三。該項目賣點緊鄰城陽正陽路商圈五、區域市場情況—主要競品案名青特赫山物業類別住宅、洋房、別墅裝修狀況公共部分精裝修容積率1.3綠化率40%預計首開2014年11月1日預計首交2015年12月3號物業費4.98物業公司青島匯豪物業服務有限公司占地面積11萬㎡建筑面積19萬㎡總戶數1440戶面積區間82-210㎡開發商青島青特華盛置業有限公司價格均價7000元/㎡項目地址城陽區青威路和白云山北路路口向東200米項目配套位于城陽區主城區，緊鄰正陽路商圈黃金路段，東側緊鄰城陽虹子河湖，南依白云山公園青特赫山五、區域市場情況—主要競品2014年11月，1.1期開盤，涵蓋4棟4層疊拼，5棟2層聯排，疊拼別墅137-175平在售，總價約140萬/套-200萬/套。聯排別墅165-210平在售，總價200萬/套-400萬/套；2015年4月，1.2期開盤高層58#、小高層57#，戶型為82-83平套二，均價6500-7000元/平，電梯洋房61#，124-127平套三，均價7500-8000元/平。項目分四期開發，目前一期已經封頂(2015-08-12)銷售情況青特赫山五、區域市場情況—主要競品目前，該項目共推出房源459套，已售96套，剩余363套，整體去化率為20.9%，銷售額約1.2億。其中，共推出別墅94套，已售48套，剩余46套，銷售額為9000萬左右。案名萬科春陽花園物業類別住宅裝修狀況精裝修容積率2.0綠化率35.1%預計首開2013年10月19日預計首交2015年5月30日物業費2.98物業公司萬科物業占地面積8.6萬平米建筑面積21萬平米總戶數1500戶面積區間85-120㎡開發商青島萬科房地產開發有限公司價格均價8500元/㎡項目地址青島市城陽區春陽路與國城路交匯處項目配套距區政府1.5KM,距人民醫院2KM多一點，距機場不足5KM萬科春陽花園五、區域市場情況—主要競品萬科春陽花園一期主推14層小高層，戶型有90平左右的套二，和110平的套三。二期主推11層小高層和24層高層，戶型為90平套二，110平套三，125平套三。2015年7月18日加推高層5號樓東單元與小高層6號樓，共加推90余套房源，其中89平套二和110平套三戶型分布于5號樓，均價8500-9500元/平；129平三室兩廳兩衛戶型位于6號樓，均價超過10000元/平，目前6號樓已售罄。五、區域市場情況—主要競品目前，共推出房源1456套，已售993套，剩余463套，整體去化率為68.2%，銷售額約9.8億。案名青特赫府物業類別住宅、公寓裝修狀況毛坯容積率2.0綠化率35%預計首開2014年5月5日預計首交2015年底物業費2.98物業公司青島匯豪物業服務有限公司占地面積4.7萬平米建筑面積12萬平米總戶數820戶面積區間85-132㎡開發商青島青特華盛置業有限公司價格均價9000元/㎡項目地址歷城區經十東路與鳳鳴路交界處項目配套瞰臨經十路主干線，交通便捷；坐擁建筑大學人文氣息；享有鳳凰山綠色山景資源青特赫府五、區域市場情況—主要競品銷售情況項目由3棟小高層、4棟高層、2棟公寓、2棟保障房和一條商業街組成，住宅為從85平米到132平米的套二套三戶型，公寓均為50平米左右。目前工程已全部封頂(2015-08-12)目前在售主要是小高層6#7#樓，92平套二，均價9000元/平。青特赫府共推出普通住宅584套，已售506套，剩余78套，整體去化率為86.6%，銷售額約4.4億。青特赫府五、區域市場情況—主要競品案名萬科桃花源物業類別住宅裝修狀況毛坯；精裝修容積率1.8綠化率30%預計首開2014年7月5日預計首交2016年3月30日物業費2.78物業公司萬科物業占地面積31萬平米建筑面積68萬平米總戶數1622戶面積區間82-105㎡開發商青島萬科銀盛泰置業有限公司價格均價7500元/㎡起項目地址城陽萬科城市花園南約300米項目配套桃源居幼兒園、城陽實驗二小、利群、家佳源、城陽區人民醫院萬科桃花源五、區域市場情況—主要競品銷售情況萬科·桃花源地上部分規劃有22棟高層、5棟小高層，并配建有1#2層幼兒園和1#3層獨立商業房。14年7月份以來陸續開盤14棟樓，6月22日加推的6#、7#、29#、30#、31#、32#，均價7500元/平，近300套房源已全部售罄。預計8月底加推19#、25#、26#裝修房，戶型90平、95平、105平套三和85平套二，主推套三房源，價格待定。萬科桃花源五、區域市場情況—主要競品目前，共推出住宅780套，已售725套，剩余55套，整體去化率為92.4%，銷售額約5.1億。案名青特小鎮物業類別住宅裝修狀況毛坯容積率2.1綠化率35%預計首開2015年5月20日預計首交2017年5月物業費2.08物業公司青島匯豪物業有限公司占地面積11.6萬㎡建筑面積23.5萬㎡總戶數2300戶面積區間75-120㎡開發商青島青特華睿置業有限公司價格均價6500元/㎡項目地址城陽春陽路19號項目配套位于春陽路以北、田旺路以東，交通便利，周邊有農業大學、東部中心小學、明知學院青特小鎮五、區域市場情況—主要競品青特小鎮項目5月20首開3號樓與5號樓，為15-18層小高層，戶型區間為76-95平套二套三戶型。新開房源共140余套，已于開盤當日售罄。目前主推6月20日加推的2號樓、6號樓，戶型區間為75-95平套二套三。目前已售156套，銷售額約9000萬。銷售情況青特小鎮五、區域市場情況—主要競品案名御景尚都物業類別住宅裝修狀況毛坯容積率1.8綠化率36%預計首開2010年11月6日預計首交2014年11月物業費1.1物業公司深圳長城物業占地面積4.4萬平米建筑面積7.9萬平米總戶數763戶面積區間47-149㎡開發商青島鑫源置業有限公司價格均價8000元/平方米項目地址城陽正陽路與瑞陽路交匯處項目配套西鄰利群、家佳源購物中心，東依天香園景觀公園，周邊商業、學校、醫療配套齊全，交通便利

御景尚都五、區域市場情況—主要競品銷售情況項目由4棟高層，1棟多層，11棟花園洋房組成，一期規劃有高層、多層洋房、景觀商業街，面積45-140㎡，戶型有一房、兩房、三房。二期洋房純現房，面積區間116-149平，均價8000元/㎡。目前工程進度一期完工；二期32、33#完工，洋房為現房(2015-08-13)目前共推出住宅2237套，已售2003套，剩余234套，去化率為89.5%，銷售額約17.6億