第一部分：市場部分區域市場狀況分析房地產市場總體供求狀況分析從桐鄉市統計局《關于2005年全市國民經濟和社會發展的統計公報》中有如下信息“房地產投資增速明顯放緩。全市房地產開發投資額達15.13億元，比上年增長9.6％，增幅比上年下降54.3個百分點。房地產施工面積186.9萬平方米，其中住宅150.9萬平方米，分別比上年增長12.3％和22.0%;竣工面價59.1萬平方米，比上年增長28.1％，完成銷售面積20.1萬平方米。比上年下降46.9％，銷售額5.21億元，下降51.4％。”從上述數據中得知，“桐鄉的房地產市場發展明顯放緩，”“2005年的房地產施工面積有186.9萬平方米，其中住宅150.9萬平方米，”換言之，商用物業的開發量在36萬平方米，去年開發的量有望在2006年批量乃至全部上市，屆時桐鄉的商用物業供應將有噴涌之勢。項目周邊競爭項目分析為方便項目的平衡比較，將以表格的形式進行提交。項目名稱尚城(寶利·羅瑪)大廈項目性質商務樓基本指標地址桐鄉市潤豐步行街與迎鳳路交界處（、）占地面積4000多㎡建筑面積約3萬㎡建筑類型單體兩幢樓，1-4層為1萬㎡思維精品商場，5-17層為商務公寓商鋪數量80間左右商場標準層約2500多㎡公寓標準層約2500多㎡經營年限40年，公寓50年年遞增率未定發展商桐鄉金弘房地產開發有限公司投資商―――物管/經管公司未定管理費用未定廣告位費用未定周邊配套潤豐商業步行街的商業配套廣告訴求定位桐鄉首座酒店式管理的商務公寓/數碼廣場（群樓）口號時尚領地財富旺角產品訴求未來市中心金鉆地段：潤豐步行街核心位置；步行街地標建筑，古羅馬風格主題休閑廣場和精致的空中花園；完善的商務居住配套品牌的物管服務（物管公司未定）經營規劃各層功能分布/攤位數1F沿街獨立商鋪、里面商鋪統一作頤高數碼城2F頤高數碼城3F未定4F未定5-17F酒店式公寓（部分為速8統一經營，其余為自主產權）輻射范圍面向桐鄉經營模式物業屬性發展商向小業主售賣產權，提供兩年8％的返租回報租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）商鋪：外面：￥14000，里面：￥7500－9000；二層：￥5000－6000酒店式公寓：帶裝修、返租回報的￥4500；毛坯無回報的￥2800－3500銷售率/租賃率商鋪：3月下旬正式開盤，臨街商鋪基本售完，內街商鋪銷售緩慢公寓：帶裝修、投資回報的酒店式公寓銷售情況良好，毛坯剩余較多綜合分析去年房產會以全新形象出現，更推出兩年8％回報的由速8經營的酒店式公寓，一時銷售狀況火爆；但熱潮過后，跌入銷售低谷，近半年來公寓銷售狀況一般；引入速8酒店作為公寓的經營管理人，推進了公寓的銷售進度；引入頤高作為裙樓商業的主力商家，帶動裙樓的招商，對銷售有直接拉動作用，在最短的時間內引進品牌主力商家進行經營管理輸出，是項目推進的一個有效捷徑，值得我項目在推售過程中加以借鑒。項目名稱瑞豐商務廣場項目性質商務樓基本指標地址桐鄉市潤豐商業步行街與為民路交界處占地面積約34000㎡建筑面積約1.5萬㎡（具體數據沒定）建筑類型3層商鋪，4-9層單身公寓商鋪數量―――經營年限商場：40年公寓：50年年遞增率―――發展商桐鄉市瑞豐房地產開發有限公司投資商―――物管/經管公司未定管理費用未定廣告位費用未定周邊配套潤豐商業步行街的商業配套廣告訴求定位集大型商業、特色商業和部分的零散商業，成為一個集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商鋪口號定做專屬你的夢想空間產品訴求長三角核心位置，交通四通八達；位于繁盛商業黃金區域，配套完善；提供星級酒店服務，商務休閑一體。經營規劃各層功能分布/攤位數1F業態沒有特別限制，屬于業主自主經營。2F3F4-9F精致小戶型私人公寓輻射范圍面向桐鄉及周邊地區的小額投資者經營模式物業屬性發展商向小業主售賣產權租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）商鋪14000元/㎡，公寓南向3600元/㎡，北向2800元/平米，裝修費用400元/平米。銷售率/租賃率1F已經全部售完，目前臨步行街有一間30多平米的在轉讓，價格14000元/㎡。2F、3F整體出售，目前有大約1500平米已經正在裝修做咖啡廳。還有近3000平米已經預訂，但還沒有交定金，可以整體對外出售，價格給3000元/平米左右。綜合分析位于潤豐商業步行街核心地段，三層群樓商場，與步行街人流、商業配套共享，使該項目首層商鋪銷售價格可觀；住宅產品以單身公寓為主，雖說與尚城產品同質，但因為尚城引進了“速8”酒店進行品牌輸出管理，同樣標榜提供星級酒店式服務的瑞豐商務大廈頓顯失色；三層裙樓由于缺乏統一業態規劃、統一招商，現在除一家咖啡廳在營業外，大量面積空置，更缺乏主力商家的有力支撐，因此商業裙樓（2－3層）只能低價出售；項目現在的工程進度：外立面已經基本完工，但公寓仍有大量余貨（大部分集中在北面），二三層商鋪基本未售，資金回收情況不樂觀。項目名稱中國桐鄉鞋業皮革城項目性質商務樓基本指標地址桐鄉市世紀大道8號占地面積122畝(8.13萬㎡)建筑面積約17萬㎡建筑類型四層商業樓,15層的商務辦公樓,1.5公里的長的精品街區商鋪數量3000多間經營年限40年年遞增率頭兩年發展商8%返租，無遞增；之后未定發展商浙江聚寶置業投資商―――物管/經管公司桐鄉市市場服務中心、上海東方國貿物業管理公司管理費用未定廣告位費用未定周邊配套新汽車站廣告訴求定位集專業市場、精品商業街、綜合辦公樓為一體的綜合商業體口號讓財富旺起來產品訴求權威：政府立項；政府參與選址；交通要塞、客運、物流等配套交通：320國道、瀘杭甬高速、乍嘉蘇高速、鐵路、空港、水路等產業鏈：濮院羊毛衫、崇福皮草大世界、海寧皮革城、桐鄉傳統鞋業投資：超大規模；智能、信息化；商務辦公一體；財富篇：兩年8％的回報；統一經營，國際采購商進駐；政府支持。經營規劃各層功能分布/攤位數一期：四層主體樓（A區）、15層商務辦公樓、1.5公里的精品街區（B/C區）主體樓1F鞋業展示、批發（建筑面積約1萬㎡）427間主體樓2F箱包皮具展示、批發（建筑面積約1萬㎡）427間主體樓3F皮衣皮草（建筑面積約1萬㎡）427間主體樓4F倉庫（建筑面積約1萬㎡）B區精品售賣店（建筑面積約1.15萬㎡）約152間C區精品售賣店（建筑面積約1.15萬㎡）約140間商務樓15層，標準層約1000㎡，共1.5萬㎡；18間/層（可隨意間隔）二期：精品街區、商務公寓（規劃中，未定）輻射范圍面向浙江、溫州、臺州、東莞、晉江、成都等著名產地的廠家及經銷商，同時吸納國際品牌加盟，形成全國性集散中心。經營模式物業屬性發展商向小業主售賣產權，提供兩年8％的返租回報租金（元/㎡/月）第一年免租，第二年收60％的租金，一層：租金1000元/㎡/年二層：666元/㎡/年，三層：600元/㎡/年。售價（元/㎡）首層：￥9000－10000；二層：￥7000；三層：￥5000銷售率/租賃率首層基本售完，尚余少量位置不好的商鋪；二三層還有一定量的商鋪未售；招商工作全面進行中。綜合分析標準的口岸商業形態：緊鄰桐鄉市客運站旁，離高速公路入口近，客貨運便利；交通便利：公路、鐵路、空港、水路路路亨通；具備產業鏈支持，皮鞋乃當地傳統產業，皮革有海寧前驅；規模大，集商貿、商務辦公、酒店式公寓、餐飲、休閑娛樂于一體，走綜合專業市場路線，較傳統市場多元化，經營穩健，風險小；項目近期大力推進市場招商工作，爭取在試業前盡量滿場；在人才引進方面更作大投入，大有蓄勢以待開業一炮而紅之勢；B、C兩段步行街現正內部認購中，具體開盤時間在今年下半年。項目名稱桐鄉商業廣場項目性質商業+酒店+產權式酒店基本指標地址原320國道與慶豐南路交匯處占地面積4268.91㎡建筑面積150000平方米（商業70000平方米）建筑類型1幢6層餐飲娛樂城、2幢20層產權式酒店、1幢18層賓館、多層大型環形商業街。商鋪數量沿街80多間商場標準層公寓標準層———經營年限商鋪40年，年遞增率———發展商浙江新凱房地產開發有限公司投資商———物管/經管公司未定管理費用未定廣告位費用周邊配套行政審批中心、新世紀大酒店、銀園大酒店廣告訴求定位吃喝玩樂購輝煌不夜城口號開啟輝煌不夜城引領財富新時代產品訴求日常消費、高檔消費、特色消費、時尚消費、旅游消費于一體經營規劃沿街商鋪美食新天體、時尚精品店、動感娛樂城、歡樂不夜天、家具生活館、商務行政區環形商場退臺式商鋪其它自主經營四星級酒店，產權式酒店輻射范圍桐鄉及周邊地區經營模式物業屬性發展商向小業主售賣產權租金（元/㎡/月）——售價（元/㎡）未定銷售率/租賃率誠意認購中綜合分析該項目是目前桐鄉最大的綜合商業項目，15萬方的總體體量和桐鄉首座超大規模餐飲休閑娛樂MALL，突破了現有商圈（東興商圈）的傳統臨街店鋪形式，將給桐鄉零售商業市場帶來巨大沖擊；其商業定位是一個聚集各種商業形態的商業娛樂休閑綜合體，包含的商業形態極為廣泛：餐飲、購物、酒店等都在未來經營內，業態的兼容性、互補性較強；就其建筑形態而言，走的是臨街商鋪和大型建筑結合的路線，中心建筑物布置有推臺式中庭，兩翼業態與之形成業態的動靜互補，從購物環境、人流動力線、出入口設置等角度考慮，中心環形建筑如加天幕，比較適宜做大百貨。受市場環境影響，項目反應較冷談，價格、返租情況等都還沒有明確，一切都在靜觀其變。項目在招商上也存在問題，目前還沒有一個有意向的主力商家，開盤推遲到5—6月份，可能會與我項目有沖突，形成一定的威脅。由于公司內部決策問題，此項目現在處于停工狀態，對我項目暫無太大威脅。項目名稱中國崇福皮草大世界項目性質專業市場基本指標地址桐鄉市崇福皮毛市場內占地面積250畝(16.67萬㎡)建筑面積約3.4萬㎡建筑類型主體五層商業樓,五層商務樓商鋪數量400多間經營年限40年年遞增率發展商浙江正中房地產開發有限責任公司投資商―――物管/經管公司桐鄉市市場服務中心、上海東方國貿物業管理公司管理費用未定廣告位費用未定周邊配套貨運、旅業、皮毛原料加工廠廣告訴求定位集產品展示、成品交易、設計培訓、業務洽談、休閑活動等多種功能的現代化綜合市場口號皮草大世界，天天皮草節365天永不落幕的皮草展覽會產品訴求傳統產業支持，歷史悠久；位于長三角核心位置，交通便利，人流匯聚；位于皮毛市場規劃區內，國內外經銷商匯聚；集產品展示、成品交易、設計培訓、業務洽談、休閑活動等多種功能的現代化綜合市場，摒棄傳統專業市場的單一格局，配套完善；規劃超前，建筑設計理念（大開間、大中庭）先進；經營規劃各層功能分布/攤位數一期：主體樓一幢，約3.4萬㎡1F箱包皮具展示、批發約70間2F裘衣服裝展示、批發約80間3F輔料展示、批發約80間4F商務辦公5F國際商務區東樓5層，商務樓（帶獨立衛生間），辦公及科技開發設計中心二期：夢幻中心（17層商務樓/公寓）輻射范圍長三角，國內外主要對口城市經營模式物業屬性發展商向小業主售賣產權租金（元/㎡/月）3-5元/㎡/天售價（元/㎡）（04年開盤價格）7000-13500元/㎡銷售率/租賃率首層尚有一定量的商鋪未售、二三層銷售狀況更差；目前首層開業率較低，二三層也只有靠近中庭一帶開業率稍高，其余的空置為主。綜合分析位于320國道傍邊，瀘杭甬高速長安出口處，交通四通八達；位于崇福皮毛市場里面，具備傳統產業基礎，行業集聚效應明顯；集產品展示、成品交易、設計培訓、業務洽談、休閑活動等多種功能的現代化綜合市場，摒棄傳統專業市場的單一格局，配套完善；建筑理念先進，采用大開間、大中庭、觀光電梯、中庭自然采光等設計，使市場環境大為改善，通透舒適；目前項目以招商為主，但因為處于淡季，情況不甚理想；二期商務樓一直未見動靜。項目名稱洲泉·浙江足佳鞋業市場項目性質專業市場基本指標地址桐鄉市洲泉鎮經濟開發區——鞋業特色區（桐德公路傍邊）占地面積5.4萬㎡建筑面積近10萬㎡（二期6.2萬㎡）建筑類型多幢條形三層建筑組群，后有兩幢連體九層綜合商務樓商鋪數量二期約有1100間商鋪經營年限40年年遞增率每5年增長0.5%發展商嘉興足佳房地產開發有限公司投資商―――物管/經管公司未定管理費用未定廣告位費用未定周邊配套鞋業市場一期，市場內設有工商、稅務、郵政、通訊等辦事網點，同時配有物流中心、信息中心、展示中心、設計研發中心等專業服務機構，以及賓館、超市、餐飲、修理等生活供應站點。廣告訴求定位浙北最大的鞋業批發市場工貿交流、商品交流、信息交流和人們休閑旅游的一個場所。口號鞋業元老的發源地5萬元商鋪園您投資夢產品訴求地段優勢：位于長三角核心位置，周邊交通四通八達；產業優勢：有強大的傳統產業支持，前店后廠企業上千家；市場配套齊全，管理專業；低門檻，少投入，5萬元可做業主。經營規劃多幢三層建筑鞋業交易市場綜合商務樓1-2F鞋業商鋪綜合商務樓3F倉儲、物流中心綜合商務樓4F展示中心綜合商務樓5F信息中心綜合商務樓6F設計研發中心綜合商務樓7F管理中心綜合商務樓8-9F配套服務機構輻射范圍長三角地區經營模式物業屬性發展商向小業主售賣產權，可選擇5-20年的租金回報。前5年每年6%的返租回報。租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）4200元/平米左右銷售率/租賃率一期全部售完，并于3月28日舉行首屆訂貨會，暨二期商鋪正式開售；綜合分析具有傳統產業基礎，洲泉及周邊鞋業企業上千家，成為市場的主要經營者市場建筑現代、簡約，是對傳統市場的革新、升級，更能適應市場的不斷發展需要，受到鞋業商貿者的歡迎；市場內配套完善，從產品的研發到經營者的生活配套等都涵蓋到了，麻雀雖小，五臟俱全；3月28日，一期正式開始營業，二期開盤。二期4000多價格，20年的回報，相對較吸引人，投資投資風險降低；加之準入門檻低，投入少，5萬元可做業主，吸引一批手上資金不多的投資者入市，同時擴增了購買群體。項目名稱烏鎮·第一坊項目性質商用物業基本指標地址桐鄉市烏鎮二期景區路口（龍源北路）占地面積9427㎡建筑面積20000㎡建筑類型三層的仿明清建筑商鋪數量300套左右經營年限40年年遞增率———發展商浙江佳立房地產開發公司投資商―――物管/經管公司管理費用未定廣告位費用未定周邊配套烏鎮二期景區，烏鎮內外的老街店鋪，商業氛圍逐漸升溫。廣告訴求定位滿足烏鎮旅游用品消費需求，完善景區的餐飲、休閑、娛樂的配套。口號―――產品訴求首層面積小，投資額度小經營規劃各層功能分布/攤位數一層20－50㎡小面積分割，100多間；業態以工藝品零售為主。二、三層60－300㎡大面積分割，約200間；以休閑、餐飲、娛樂業態為主。輻射范圍桐鄉及周邊的投資者經營模式未確定是否有返租回報物業屬性產權銷售租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）未定（4月底開盤）銷售率/租賃率未開售綜合分析作為烏鎮的配套商業項目，目前已基本完成基建工作，但受烏鎮二期遲遲未推出市場的影響，項目的推售工作也一直在往后挪，希望借烏鎮二期的宣傳勢頭，蓄勢強力出擊；2）項目本身的宣傳甚少，除了去年底參加房展會外，只在桐鄉分類廣告中發布以下信息，項目知名度不高；3）作為烏鎮二期景區的門戶商業，較黃金水岸而言，位置優勢相當明顯；但商業體量不大，二期景區又偏居一偶，就此而言，難敵黃金水岸的規模優勢。項目名稱烏鎮·黃金水岸項目性質商業街區基本指標地址桐鄉市烏鎮鎮南側，桐烏公路傍邊占地面積3萬㎡建筑面積5萬余㎡建筑類型低密度（2-3層）皖南民居復古建筑，主體樓為13層公寓商鋪數量328間商鋪，369套產權式假日公寓經營年限40年年遞增率頭三年發展商8.5%返租，無遞增；之后未定發展商桐鄉市榮舜置業有限公司投資商上海堯舜置業有限公司物管/經管公司未定管理費用未定廣告位費用未定周邊配套新長途汽車站、鎮政府辦公大樓（均在規劃中）廣告訴求定位集娛樂、購物、休閑、美食、度假為一體的一站式商業街區口號聚龍天下，財富泊岸入主烏鎮財富中心產品訴求全國著名旅游景點——烏鎮之畔，先天旅游資源優厚，旅游業為商街帶來強大的人流；鎮區新行政中心對面，新長途汽車站傍邊，地段一流；政府支持；特色產業多，旅游商業購銷兩旺；經營規劃各層功能分布/攤位數區域分布分別由A-L號建筑物組成A1、A2三寶攬勝（特色旅游購物廣場：地方土特產、老字號小商品、旅游文化精品）B、C雙龍回瀾（特色水岸餐飲廣場：大型品牌餐飲、民族特色餐飲等）D、E、K、N金玉滿堂（精品購物廣場：桐鄉蠶絲制品、濮院毛衫服飾、盛澤絲綢制品、崇福皮草、海寧皮具）J、M、H、G、F又憶江南（水岸風情休閑廣場：咖啡、茶坊、特阿小餐飲等）L翠波三居（度假娛樂休閑廣場：高星級酒店管理假日公寓、大型娛樂餐飲、KTV娛樂等）輻射范圍全國各地的旅游者/團體經營模式物業屬性發展商向小業主售賣產權，提供三年8.5％的返租回報租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）未定（8-9月開盤）銷售率/租賃率未知綜合分析1）項目屬于特色旅游商業街區，緊鄰烏鎮，旅游業為商業街區的經營和發展帶來強大的人流量支持；烏鎮新鎮政府大樓、長途汽車站規劃就在項目周邊，對確立項目在烏鎮的商業地位起決定性作用；桐鄉的特色產業眾多，旅游用品市場潛力巨大，為項目的存在提供了支持；發展商提供三年每年8.5％的反租回報，降低投資者的投資風險，投資信心增加。項目宣傳推向市場較早，并在網站、報紙上已有大量的投放量，知名度較高，長達一年多的客戶積累時間為項目業態定位、價格修正提供了大前提。目前項目對原有業態作了相應調整，加大了餐飲行業的份額，價格也將重新審議，預計開盤時間要到今年下半年以后。項目名稱財富大廈項目性質商業+酒店式公寓基本指標地址滬杭320國道進入濮院新鎮政府門戶位置（\）占地面積8097平米建筑面積17425平米建筑類型2層沿街商鋪，5層花園洋房,1棟11層純酒店式公寓，1棟14層復合式酒店公寓商鋪數量40間左右商場標準層———公寓標準層———經營年限70年年遞增率———發展商桐鄉港華房地產開發有限公司投資商香港天之一企業集團浙江金鑫皮革有限公司物管/經管公司————管理費用———廣告位費用————周邊配套學校、車站、醫院、政府新行政中心廣告訴求定位財富人生新平臺口號黃金口岸，財富軸心產品訴求做擁繁華地段70年產權/假日酒店式商務公寓經營規劃沿街商鋪商鋪40—100平方米，最大的200多平方米(首二層連賣，首層層高4.5米，二層2.19米)輻射范圍濮院市場及周邊鄉鎮投資者推售模式純酒店式公寓和復合型的酒店式公寓混合供應，以酒店輸出管理的模式，帶動其他公寓的銷售。物業屬性發展商向小業主售賣產權，提供5年8％的返租回報租金（元/㎡/月）價格重新進行調整，較之前有所下降，還沒有最終確定。售價（元/㎡）最新調整的價格暫未對外公布，之前市調的數據為：沿街商鋪8000元/平方米左右，A棟純酒店式公寓4500元/平米左右，C棟復合式酒店公寓4000元/平方米。估計此次調價后，新價格會比之間的價格偏低一些。銷售率/租賃率預計5月底6月初開盤綜合分析1）濮院的單身公寓一直供求不斷，該項目可謂因應市場需求，以濮院羊毛衫產業為依托，規劃設計建造一個集商業、居住、辦公和休閑為一體的城鎮型多功能中心；項目所處位置正是濮院的新行政中心周邊新興起的“十字街道”，項目扎推開發，先后上市，對本案的銷售推進非常有利。該項目提出的酒店式公寓（只交首期，即可返利式供樓）表明單身公寓市場正從自住型向投資型發展；由于濮院同時連接桐鄉市區和嘉興市區，酒店式公寓和商業要面臨配套更成熟、更具競爭力的市區項目的競爭，因此濮院的酒店式公寓未來經營主要取決于本地商業、辦公、娛樂環境的成熟程度。加之濮院本身是羊毛衫產業為主導的集鎮，自我完善更能滿足濮院人民及貿易商人不斷膨脹消費欲望。調整前價格：沿街商鋪8000元/平方米，A棟純酒店式公寓4500元/平米左右，C棟復合式酒店公寓4000元/平方米。）項目的公寓面積近17000平米，有相當的市場壓力。之前的價格受當前房產市場的影響，進行了重新調整，還沒有對外公開，而開盤時間也初步推遲到5-6月份。項目名稱九龍港項目性質商業基本指標地址濮院鎮政府旁邊（\）占地面積約1.5萬平米建筑面積1.5萬平方米建筑類型三層臨街商鋪，長400米，層高3.9米商鋪數量———商場主力面積25-60㎡公寓標準層無經營年限40年年遞增率6％（3年）發展商桐鄉銀杉房產投資商物管/經管公司上海外灘·久怡物業管理管理費用招商顧問香港卓越置業顧問國際有限公司周邊配套羊毛衫市場、賓館廣告訴求定位美食休閑街口號美食休閑在濮院新商圈·新中心·新財富產品訴求特色美食街，娛樂夢工場，空中酒吧廊，休閑生活館。經營規劃1—3號樓休閑生活館：桑拿、美容美發，足浴、棋牌、健身、網吧等4號樓KTV、演藝吧、夜總會、音樂沙龍5號樓咖啡廳6號樓大型餐飲7—9號樓特色小吃、風味餐飲、主題餐廳、休閑餐飲、中西美食輻射范圍濮院羊毛衫市場及濮院本地經營模式前三年統一招商統一經營，對小業主提供三年18％的返租。物業屬性發展商向小業主售賣產權，提供3年18％的返租回報租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）一層9500—11000，二層5000多，三層3000左右銷售率/租賃率4月初開盤，目前已經開始接受預訂。綜合分析項目位于濮院鎮政府旁邊，是濮院新區“十字街道”所在，項目是為滿足濮院的鄰近消費需求，對我項目不構成直接威脅，但分流了很多濮院的投資和消費客戶。濮院商業消費行業的興起，自我完善，自我消化有效消費需求，減弱了桐鄉主城商業的向心力。項目聘請香港卓越置業顧問國際有限公司做招商顧問，是項目唯一的亮點，與項目接觸的商家有肯德基，兩岸咖啡等。目以餐飲娛樂為主要業態，為濮院乃至桐鄉最大的一條主題商業街，填補了桐鄉沒有大型餐飲主題商業街的空白，也滿足了濮院市場商貿人士的餐飲、商務休閑的需求。不足之處是項目只有部分商鋪靠近宏苑路，其他大部分的商鋪位于內街，西面是廠房，東面和北面都是已建或在建的住宅項目，因此，這個項目若后期經營稍有不善，將陷入僵局，很難翻身。項目名稱勝利廣場項目性質商業群體基本指標地址桐鄉濮院宏苑路（新行政中心旁邊）占地面積建筑面積70000㎡建筑類型四星級酒店、多層公寓、裙樓商鋪、商業街商鋪數量首期推出40間左右裙樓底商經營年限40年年遞增率———發展商浙江凱旋萬豪置業有限公司投資商―――物管/經管公司——管理費用未定廣告位費用——周邊配套濮院新行政中心、商業一條街（聚寶·華府、九龍港、財富大廈）廣告訴求定位濮院未來的商業中心容四星級酒店、商業街、大型超市、綜合住宅等于一體的綜合建筑群。口號路易大街——感受法國的浪漫因為超前，所以投資產品訴求采用國際流行設計，追求更開闊視野，營造更浪漫的陽光，引進更時尚的商品，打造法式商業步行街——路易大街。經營規劃各層功能分布/攤位數酒店裙樓主題商場，未作具體劃分；生態公園裙樓臨街商鋪，約有30多間；凱旋路大塊體大型超市，不做間隔；“7”字型內街路易大街，商業步行街酒店裙樓與內街之間商場（具體用途未定）輻射范圍濮院市場以及周邊地區投資者經營模式一期住宅底商，純產權銷售，無返租。物業屬性發售產權租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）未定銷售率/租賃率未開售綜合分析在濮院新行政中心的“大十字街區”物業中，項目的商業體量次居九龍港之下，達70000㎡，對資本市場的沖擊較大；項目方案今年1月公示，但目前為止未見有大規模的動工現象（發展商主要精力集中在一期的多層公寓上），因此推向市場的時間很難推算，但估計會在我項目之后；項目本身體量大，且位于多個項目集中開發的夾縫中，遲遲未動工，很可能是因為對未來市場還沒有足夠的把握，又或是在尋找主力商家，希望能按需供應；路易大街為內街，直接的臨街面不多，無論是對業態的選擇還是后續的經營都必須小心謹慎，否則很難保持商業街的正常營運。濮院的“大十字街區”的開發，商用物業的供應不斷增加，不免讓人擔心：濮院的消費市場究竟有多大？能否支撐這幾個項目的持續經營？一切有待市場的驗證。項目名稱濮院羊毛衫品牌中心項目性質商務樓基本指標地址濮院工貿大道（）物業體量1.5萬平方米建筑面積約5萬㎡建筑類型A、B樓為3.5萬㎡，C樓為1.5萬㎡商鋪數量5層商鋪經營年限40年年遞增率―――發展商桐鄉市世貿房地產開發有限公司投資商―――物管/經管公司未定管理費用未定廣告位費用未定周邊配套世貿大廈托運中心廣告訴求定位濮院羊毛衫市場中央商務區的展示窗口口號―――產品訴求羊毛衫展示、銷售，與世貿大廈功能定位類似經營規劃A樓：羊毛衫管委會辦公用途；B樓：管委會經營用房，無產權，僅作出租；C樓各層功能分布/攤位數首層外貿廣場（展示、銷售）二層外貿廣場（展示、銷售）三層旅游購物專場四層世界名牌廣場五層羊絨專場輻射范圍濮院羊毛衫市場的商戶經營模式羊毛衫品牌展示、批發物業屬性租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）首層：（里）7000元/㎡；（外）13000元/㎡；二層：5000多元/㎡三層以上價格比較靈活。銷售率/租賃率首層臨街商鋪基本售完，立面尚有部分商鋪；二層銷售狀況良好，僅剩余少量商鋪。綜合分析項目位于占地35萬平方米濮院羊毛衫市場中央商務區核心位置，可謂占進商機：與世貿大廈、國際商貿城、國際貿易中心等項目一起，共同構建集洽談、外貿、電子商務、寫字樓、羊毛衫展示于一體的羊毛衫中央商務區，推動濮院的市場改造升級；與世貿中心并肩而立，首二層商鋪搶占了許多原世貿的老品牌（世貿中心品牌展示多半放在4層以上），尤其是臨街商鋪，品牌展示效果最佳；但三層以上的商鋪銷售難以推進，原因在于很多投資者和商戶都不愿意步世貿中心的后塵。項目名稱濮院針織機械服飾輔料市場項目性質專業市場基本指標地址桐鄉市濮院公路傍邊占地面積約1.72萬㎡建筑面積60000余㎡建筑類型街兩邊是條形多層市場，沿路東西是兩幢為酒店式公寓和商務寫字樓商鋪數量600間商鋪，經營年限40年年遞增率6－7.5%發展商桐鄉市金泰置業有限公司投資商―――物管/經管公司未定管理費用未定廣告位費用未定周邊配套停車場、賓館、桑拿、KTV休閑娛樂、茶室、咖啡廳、棋牌、會議室等廣告訴求定位集針織、機械、配件、輔料、籌劃、設計、包裝、電腦制版、售后服務、貿易辦公為一體的綜合商貿城。口號做專，做大，做強產品訴求大市場（濮院羊毛衫市場）；大背景（政府重點培育專業市場）；大手筆（操作團隊經驗豐富，免稅或減稅措施）；大優惠（買一層得二層，買平方得立方）；大保障（鉑金級配套，鉆石級服務）；大掌柜（炒房東魷魚，自己做老板，20－400㎡，總有一款適合你）。經營規劃各層功能分布/攤位數區域分布A區為南北各一幢，裙房一、二層為針織機械配件及電腦制版等市場，三、四層為休閑娛樂，主樓十二層為公寓式商務寫字樓；B區也為南北各一幢，裙房一、二層為毛衫輔料市場，三、四層為餐飲服務，主樓十二層為酒店。地下一層為汽車庫、自行車庫以及設備技術用房。A區A區一層主體部分設置公寓式商務寫字樓門廳，及必要的物管用房，消防控制室，公廁外其余全部為商鋪，以達到最佳的經濟效益。二層主樓交通核心筒封閉，把包括主樓其他部分在內的所有空間作為市場用房。三、四層裙房主要為休閑娛樂、KTV、桑拿、茶室、咖啡廳、棋牌及會議區等。五層及以上主體部分為公寓式商務寫字樓。B區B區一層主體部分為酒店大堂及必要的輔助用房，其余全部為商鋪；二層部分裙房為市場用房，其余三、四層裙房及建筑主體部分為廚房及餐廳用房；主樓五層及以上為酒店。輻射范圍長三角與紡織、制衣相關的行業經營模式物業屬性發展商向小業主售賣產權，提供兩年6％的返租回報；促銷最高的返還利率高達7.5％租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）首層￥7358起；二層￥5328起；酒店式公寓及商務寫字樓￥2500起銷售率/租賃率首層尚余少量商鋪，二樓銷售近半綜合分析圍墻廣告、單張設計都一律的張揚、搶眼，但營造了較好的視覺效果和現場氛圍，讓人一看有種熱血沸騰的感覺，從其不熟的銷售業績來看，此類廣告效果有一定的市場；對市場投資客戶的充分挖掘：鼓勵市場經營商戶自購物業自營，“炒房東魷魚”，有助于600間商鋪的迅速消化，值得借鑒；桐鄉的資本市場對市場類物業的追捧是項目能熱銷的原因之一；此外，首層“買一層得二層，買平方得立方”，單價僅為3500左右，公寓的價格買商鋪，高性價比也是其能迅速消化的原因之一。項目名稱國際貿易中心（濮院）項目性質商務樓基本指標地址桐鄉市濮院羊毛衫市場工貿大道占地面積29000㎡建筑面積8萬多㎡建筑類型五層商鋪,主體樓為27層的四星級的酒店商鋪數量400多間經營年限40年年遞增率------發展商桐鄉市濮院國際貿易中心開發有限公司投資商桐鄉市華城房地產有限公司；桐鄉市光明置業物管/經管公司上海陸家嘴物業管理有限公司管理費用未定廣告位費用未定周邊配套貨運中心，商貿區廣告訴求定位濮院羊毛衫市場中央商務區以品牌毛衫貿易為核心，集四星級商務大酒店、停車廣場、世紀銀座等超強商務配套的毛衫頂級品牌市場口號這個中心，與世界商業接軌；這個中心，和世界財富同路。產品訴求地段：位于“中國羊毛名鎮——濮院”境內，羊毛衫交易區中心，地理位置得天獨厚；行業集中：國內外著名品牌云集之地，構建現代國際商務平臺；配套：商務配套應國際貿易需求，空前完善；介入國際先進市場運作理念，致力與打造，毛衫業頂級品牌市場；緊鄰320國道，南面是貨運中心和在建的外貿中心、倉儲基地；五大中庭設計，中字型步行街設計，縱橫貫通，自動扶梯均勻分布，無死角位置；經營規劃各層功能分布/攤位數一期：商鋪1F毛衫展示、洽談區80多間商鋪2F毛衫展示、洽談區80多間商鋪3F毛衫展示、洽談區80多間商鋪4F毛衫展示、洽談區80多間商鋪5F毛衫展示、洽談區80多間酒店27層，商務洽談、商務會議、品牌推廣會、訂貨會等輻射范圍面向國內外毛衫廠家、經銷商經營模式物業屬性租售并舉租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）未定銷售率/租賃率未開售綜合分析1）位于濮院毛衫交易市場傍邊，世貿大廈右邊，具備完整的產業鏈支撐；2）定位中高檔品牌的展示、洽談，與世貿大廈高中低檔品牌匯集相區分，目標客戶群更加明確；建筑設計較世貿大廈也有其先進之處，如五個中庭、多扶梯設計等這些都在物業檔次上作了一定程度的提高，以便與定位相吻合；集四星級商務大酒店、停車廣場、世紀銀座等超強商務配套于一體，一改以往市場的臟亂差的形象，致力打造濮院毛衫頂級品牌市場。該項目遲遲未動工，旁邊的“羊毛衫品牌中心”已承接了部分的知名品牌的展示工作；但以國貿裙樓的體量，濮院羊毛衫市場需作而測升級才能滿足國貿裙樓的滿員。售樓員預告下個月即將動工。競爭樓盤對項目的啟示濮院“大十字街區”四盤并舉，搶占投資者視線濮院新行政中心搬遷，“大十字街區”迅速崛起，先是聚寶·華府的快跑，率先推出三星級的酒店式公寓，2萬元的準入門檻，大小投資者通殺；再是餐飲航母——九龍港搶閘，15萬平方米的體量推向市場，引起掀然大波；勝利廣場不甘落后，7萬方的路易大街盡顯法式浪漫，還有兩幢四星級酒店和三十多幢多層公寓壓陣；再是財富大廈不溫不火，買一層送一層的商鋪現正接受內部認購，酒店式公寓帶精裝修后續趕上，誓要分一杯羹。四盤共同捧市，濮院的聲名大震，震撼之余不免令人擔憂，在濮院發展零售、餐飲、休閑、娛樂配套業態是填補了現在的市場空白，但能否真能留住濮院的消費，又或者說濮院的消費是否就能夠支撐起這幾個項目的持續經營、發展呢？拭目以待！政策不明，市場不火，發展商伺機而動去年新政以后，政府對房地產的方向引導動作減少，對住宅的開發建設開始從強硬的壓制轉向和緩的扶持，但是“一朝被蛇咬，三年怕草繩”，持幣觀望者還是不敢輕易出手。因此年后至今，市場依舊不溫不火，很多發展商不得不將開售時間一再后延，寄望啥時候來一陣春風，全部一起發芽開花。從“返租”現象說開去市調中發現，現階段銷售的物業中，返租所占的比例相當多，無論商用物業還是酒店式公寓，一律實行返租回報，回報年限從兩年到五年不等，中原分析后認為原因在于：零售用途的商用物業、純投資的酒店式公寓等產品較市場物業而言，投資前景、投資收益不甚樂觀，沒有市場物業的即刻啟動經營，即買即收租，且每年還有高額的租金遞增率，用以保持穩定的長期收益等優點才；相反，零售商鋪存在相當長的市場培育期，酒店式公寓存在收益不穩定、同質化產品相互競爭等情況，采用統一年限返租，能幫助業主度過市場培育期，讓業主感覺到有一定的保障，短期內不會失去投資信心。返租一般采用直接折減和按年返還等形式，直接折減的返還方式減低了投資者的首付壓力，備受小投資者的喜愛，因此能吸引大批小投資者入市，壯大了資本市場的容量，促進更快消化貨源。返租之后：返租能保障業主前幾年的利益，但后續的經營、再次租賃等問題至今還不能很好地解決，因此幾年的業主的利益還是沒有保障的。因此應慎用“返租”這種銷售附帶形式。桐鄉資本市場不容忽視桐鄉去年（2005年）的年鑒上顯示，桐鄉城鎮人口收入已達到14500多元，同比增長11％；農村人口平均人均收入為7900多元，同比增長12％；富裕起來的桐鄉人在為“錢生錢”找出路，這對開發商而言是一個很好的信息，房地產開發資金不足，可以正當的途徑向民間融資（“綠城”的成功融資上市就是一個很好的例子）；開發出來的產品擔心銷售、擔心經營，可以返租形式（雖說不是最終的解決之道）來個“三權分立”，所有權、經營權、管理權分立更有利于商業的健康發展。桐鄉浩大的資本市場，絕對不容忽視，財富和轉機都在身邊了！下屬鎮區自我完善，主城向心力減弱濮院是最先自我完善起來的鎮區——有其獨立的產業經濟支撐，有足夠的來往客商、本地老板消費，現在配備好足夠的消費環境，就能進行良好的自我循環了；崇福由于其地理位置的原因，離主城較遠，來往消費太累，老街消費檔次檔次太低，因此要么直接跑杭州，要么直接自我完善，新都廣場正緊密籌備中，只要春風一吹即可迅速生長；烏鎮的旅游經濟已有兼容零售、餐飲、旅業的黃金水岸和體量不大，但五臟俱全的烏鎮·第一坊分守兩翼，似乎也沒有了到主城來的原因了……主城的向心力正在逐漸減弱，主城的零售商業將面臨嚴峻的考驗。第二部分：營銷專題推盤總體思路本案分四期走：一期以1號樓、2號樓的街區式商鋪（G層、首層）為主，建筑面積約為10359平方米；二期以1號樓、2號樓2-3層小開間商鋪為主，建筑面積約10214平方米；三期以3號樓G層和首層店中店商鋪為主，建筑面積約14079.2平方米根據上述建筑體量和項目實現自身滾動開發的需要，項目分四期推廣。第一期預計2006年9月中開始預售，2007年1月底完成銷售；第二期預計2006年12月開始銷售，2007年5月前完成銷售；第三期預計在2007年5月開始銷售，11月前完成銷售；四期預計2007年7月開始銷售，2008年4月前完成銷售。2006年2007年2008年街區式商鋪街鋪，二樓鋪3號樓店中店寫字樓、酒店推盤量體計劃期數時期推售單元單位總數量備注一期市場認購推出單元比例：好：中：一般=4：3：2推售貨量至少為一期50%以上認購期間：定價下浮5個點公開發售原則上是清上次推出的單元后再有選擇地推出，大概推出單元比例：好：中：一般=5：3：3推售貨量為一期30%定價下浮2個點持續期將首期剩余貨量全部推出推售剩余貨量按原價二期市場認購以一期銷售百分比為依據，將二期作為一期的有效補充好：中：一般=3：4：3推售貨量為二期30%照定價下浮5個點公開發售根據認購情況適當加推部分商鋪，形成銷售良性循環局面:好：中：一般=3：3：4推售貨量為二期40%定價下浮2個點持續期將二期剩貨量全部推出推售剩余單元按原價三期市場認購考慮到店中店的接受程度，首期放好、中房源為主好：中：一般=4：4：3推售貨量為二期30%考慮定價下浮或帶租約發售公開發售視乎認購情況而定續推鋪位好：中：一般=5：3：3推售貨量為二期40%同上持續期將三期剩貨量全部推出推售剩余單元同上四期市場認購考慮到開始以整層銷售為主好：中：一般=5：3：3推售貨量為二期30%整層價格相對優惠公開發售根據認購情況考慮作小分割好：中：一般=4：4：3推售貨量為二期40%小面積分割價格提升持續期將三期剩貨量全部推出推售剩余單元剩余單位按原價階段性推廣計劃本案分四期推廣，每一期的推廣都是一個完整的推廣周期。基于市場多變因素，在此詳細介紹第一個推廣周期，后面幾個周期僅作簡單介紹。【第一周期】1、推廣籌備期：推廣時間：5月中－7月初工作目的：項目形象的導入和傳播，對桐鄉商業廣場作有效市場攔截；以“全球定位招商”為主要訴求，吸引大商家目光，盡快確定各區塊主力商家；引起消費者的關注，為銷售工作開展的開展做好鋪墊；開售前租售價格的市場反饋，及時修正。具體工作：區域模型、項目模型的制作；圍墻的重新設計；戶外看板的更換（圍墻看板、市內高炮）；售樓部軟包裝更換（門頭、內部展板）；燈箱、道旗位置的確定，設計、上畫；城鄉公交車車身廣告的設計、上畫；項目招商、銷售簡單資料的制作（平層圖、模擬業態分布圖、招商折頁、招商手冊等）；桐鄉門戶、口岸的戶外廣告位置預留（高橋、長安、屠甸等高速出入口高炮位置預留，320國道同福街道－梧桐街道一段道旗位置預留）；桐鄉下屬鄉鎮市集看板位置預留（崇福、洲泉、濮院、烏鎮等）；業態規劃的確認，大商家（沃爾瑪、國美）的接洽工作，爭取8月底前簽署意向書；對各區塊定向主力大商家（除沃爾瑪、國美外，針對2號樓的整體業態招商、1號樓2－3層剩余面積的招商等）進行接洽工作，盡快定下位置，簽署意向書；適當配合各大節點，發布系列軟文繕稿炒作，吸引本地及周邊地區商家、投資者的注意：世界500強零售巨頭將進駐潤豐·新世界廣場？桐鄉商業航母雛形已現……銷售人員對外統一口徑的培訓。推廣主題：潤豐·新世界廣場――核心地段地王物業后SHOPPINGMALL時代第六代商業模式——街區時代（室內）全球定位招商火熱進行中世界500強零售巨頭即將進駐桐鄉商業航母即將啟航媒體配合：工地圍墻包裝（工地圍墻、看板）售樓部包裝（內、外）戶外廣告（看板、高炮、道旗、燈箱、車身廣告）媒體軟文配合炒作電臺招商廣告人員培訓：初步業態規劃布局講解；招商人員與定向商家初步接觸、跟進；銷售、招商人員走訪競爭項目、了解桐鄉、嘉興市區商業情況。2、招商全面鋪開、銷售預熱期推廣時間：7月中－8月中推廣目的：利用沃爾瑪意向進駐為節點，對外宣布招商工作全面鋪開，迅速引爆項目；以主力商家已經進駐為訴求，吸引各區塊主力商家視線，迅速提升項目知名度；吸引中小品牌（供應商）進場布點；間接吸引部分經營散戶入市；籍項目正式動工的大節點，配合招商利好信息，直接拉動人氣急聚，大范圍開始客戶積累工作；時刻跟進市場變化，及時對定價進行有效反饋。推廣策略：廣告全部登場，并以此作為預熱工具，利用高曝光率迅速打開項目知名度，“一鳴驚人”，對外宣告招商工作全面開展；發布系列軟文繕稿進行跟進炒作，內容可為主力商家進駐信息、項目業態、經營前景預測等；制定相關的優惠條件，并幫助部分商家向政府申請優惠政策，吸引主力商家進駐；對既定的主力商家進行大肆渲染，同時發布商鋪內部認購信息，以租帶售；對既定主力商家，舉辦盛大的簽約儀式，利用主力商家、知名品牌的示范作用推進招商，吸納更多一二線品牌的進駐；招商人員對定向客戶全面撒網，寄發簽約儀式的邀請函，將簽約儀式與招商會聯合起來搞；并配合制作相應的招商物料；開展銷售客戶大范圍積累，并通過一來二往的客戶聯誼、觀摩活動，做好客戶聯誼工作的同時，對有效客源進行二次刷選；引導進行商鋪定位排號，第一時間掌握認購情況，適時做好銷控工作；制作較具檔次感的銷售物料，考慮適時投放夾報DM，將銷售信息有效傳播開去；考慮制作一條5分鐘專題片（借景和實拍結合），兼顧招商和銷售，制作成光盤，可在售樓部或SP活動、房展會宣傳時播放；同時考慮作為電子樓書，送贈意向客戶；并作30秒的精髓剪輯，用于電視媒體投放；考慮適時參加當地或周邊影響較大的房展會，作新形象亮相，并發布招商、內部認購信息。推廣主題：潤豐·新世界廣場――核心地段地王物業全球定位招商火熱進行中世界500強零售巨頭——沃爾瑪已經進駐與沃爾瑪共享財富金鑰匙桐鄉商業航母全面啟航促銷方式：各區塊主力商家優惠政策：免租期適當延長，予以部分硬件設施的配置，或予以解決稅務征免手續等；對中小商家以遞減式免租期優惠，越早進場優惠越多；率先簽署意向書并交納保證金，同意按既定時間進駐、裝修、統一開業時間的可獲3個月租金回贈等。銷售方面：采用遞減增式折扣優惠，越早認購優惠越多。推貨量：銷售：1號樓、2號樓街區式商鋪；招商：1號樓首層主力店招商；2層大業態招商；2號樓G層、首層專業門店招商；2-3層業態招商；3號樓G層－首層百貨商家累積、推介；四層組合業態招商。媒體配合：主力媒體：戶外廣告（看板、高炮、車身廣告、鬧市區站牌廣告），現場包裝；輔助媒體：單張DM、報紙軟文、招商書冊，網絡新聞報道，電臺、電視臺相關新聞報道、房展會單張（本地和外地）、海報等。活動配合：6月中下旬：項目動工奠基儀式6-7月：意向商家簽約儀式暨定向招商商家招商會7月：客戶聯誼會（結合項目節點或傳統節日）3、內部認購、公開發售強銷期推廣時間：8月中－11月中推廣目的：開盤前造勢，營造項目內部認購全面升溫的景況，引起市場高度關注；利用開盤銷售暢旺局面，醞釀下一階段的客源；根據市場認購情況，對價格、促銷策略等進行進一步的調整；在大商家意向基本擬定后，以滿場為原則，繼續作后續宣傳，加快小商家的招商步伐。推廣策略：開盤前兩周舉辦產品說明會，進行產品介紹、投資說教等，全面鎖定意向客戶的需求，適當做好銷控工作；并對價格進行試水，及時反饋，及時調整；廣告系列形象稿提前投放，并以內部認購火熱情況為宣傳主線，營造出項目全線升溫的景況；在銷售期間，每周保持有2－3次的硬廣投放，為銷售持續保溫；通過“鋪王拍賣”、“做國美房東”等叫囂性質的活動為開盤做勢，為開盤滿堂紅做好鋪墊工作；配合上述開盤造勢活動，發布系列軟文繕稿進行跟進炒作；在媒體選擇方面，在此階段力求點面全覆蓋策略，戶外、報紙、電臺、電視臺、夾報、派單、網絡宣傳等進行組合投放；配合各活動，銷售現場需作相應的包裝宣傳配合，以作信息告知及氛圍營造的作用；舉行盛大的開盤儀式，為開盤當天營造良好的人氣和成交氛圍；同時積累新一批客源；做好客戶的維系工作，制定“老帶新”優惠政策，充分發揮老業主的人脈關系，一方面為項目建立良好的口碑宣傳效應，同時為項目帶來許多潛在客源。推廣主題：第六代商業模式——后SHOPPINGMALL時代純街區式商鋪全面發售（雙首層、全線臨街、24小時自主營業、無障礙人流動力線……）鋪王拍賣，價高者得做國美房東，坐享××年穩定收益促銷方式：內部認購折扣遞增：越早認購折扣越低限時銷售：××月××前購買享受10000元現金大禮包返還；招商：對口商家送免租期。推貨量：銷售：1號樓、2號樓G層、首層的60％左右招商：次主力商家、二三線品牌的招商特別做好1號樓2層大業態、2號樓G－1層專業門店、2－3層大業態的招商工作，為二期產品的銷售鋪平道路（二期較一期推盤難度增加，考慮帶租約銷售）；媒體配合：主力媒體：報紙廣告、戶外廣告、電視廣告、現場包裝；輔助媒體：單張DM、報紙軟文、招商書冊，網絡新聞報道，電臺、電視臺相關新聞報道、單張派發、海報等。招商方面：考慮在各大招商媒體（報紙、網絡）上作一定量的投放。活動配合：8月中下旬：產品說明會；8-9月：叫囂性質活動（造勢活動：拍賣會等）9（或10月）月中下旬：盛大開盤活動；9月中：聯合已經進駐商家舉辦公益宣傳活動（商家告知、消費習慣培養）11月：外展活動；異地招商推廣活動。4、續銷期、下一階段醞釀期推廣時間：11月中旬－12月底推廣目的：促進一期尾貨的銷售，同時積累二期客源；做好一期二期的貨源銜接，并做好產品轉變的積極引導，為二期的銷售做好鋪墊；全力推動二期（1號樓、2號樓二層以上）的招商工作，強化招商進度，為二期產品銷售消除抗性。推廣策略：以“絕版臨街旺鋪，最后（）席”，刺激買家消化余貨；加強“老帶新”的優惠力度，刺激老業主為項目積極開拓新客源；全面強化二期鋪位的招商，并作相應預告：部分鋪位考慮帶租約發售，×％的回報率，即買即收租等；積極參加11月的房展會，借一期銷售盛況，全面開展二期客源的積累；推廣主題：絕版臨街旺鋪，最后（）席梅開二度：財富傳承，怎容錯過二期招商率達×％，帶租約發售，零風險投資穩定回報率，即買即收租促銷方式：老業主帶新業主，成功成交現金獎勵（一期:10000元/鋪；一期:5000元/鋪；）二期優惠招商；對口商家送免租期。推貨量：銷售：一期余貨，二期抽出部分單位作提前認購招商：二期：1號樓2層大業態、2號樓G－1層專業門店、2－3層大業態的招商工作媒體配合：主力媒體：報紙廣告、戶外廣告、現場包裝、房展會等；輔助媒體：單張DM、報紙軟文、招商書冊，網絡新聞報道，單張派發、海報等。招商方面：考慮在各大招商媒體上作一定量的投放。活動配合：11月初：房展會展銷活動；12月中下旬：圣誕晚會/酒會1月底：業主新春拜年行動（考慮派發新春節慶用品或舉辦新春音樂會）；3月：老業主聯誼活動（自駕車游、商業項目參觀等參與性較強的活動）【第二周期】內部認購、公開發售強銷期：第二周期的推貨量與第一周期的尾貨推貨時間上是重合的，一期的推廣、銷售過程為項目帶來了高曝光率和高知名度，同時也帶來了大量的客戶儲備，因此二期的推售預熱期預計將比一期要短。推廣時間：12月中下旬－07年4月中推廣目的：二期客戶儲備；強化二期推盤標的的招商推進工作，以備二期銷售工作的推進；對帶租約的物業進行投資性說教，消除二期產品銷售的抗性；通過二期的公開發售信息刺激商家、買家的再次關注，保持項目的推廣熱度。推廣策略：對二期產品進行小面積分割（電器賣場考慮作保留作自有物業），以主力商家已經進駐為主要訴求點，迅速拉開二期的客戶儲備、刷選工作序幕；全面強化二期鋪位的招商，并作相應預告：部分鋪位考慮帶租約發售或保守返租政策，以×％的回報率的主要訴求點，即買即收租等；加強“老帶新”的優惠力度，如經常舉辦一些舊業主聯誼會，邀請舊業主帶親友光臨，刺激舊業主為項目積極開拓新客源；舉辦投資創富論壇，引進行業加盟企業名單，與投資著或計劃經營者進行“聯婚”，使小業主有經營項目選擇，盡早進場經營，此方法是招商輔助方法，同時可為銷售上的“帶租約發售”做好鋪墊；在“帶租約發售”實施效果不甚理想的時候需考慮返租形式，以促進銷售工作開展。推廣主題：與國美/五星電器同層經營？！機會怎容錯過（帶租約）二期招商率達×％，帶租約發售，零風險投資（返租）8％穩定回報率，即買即收租投資創富，自己做業主！促銷方式：提前認購二期產品可享受一定的折扣優惠部分帶租約發售的鋪位舊業主或其轉介的新客戶享有提前認購權（發卡作憑證）；老業主帶新業主，成功成交現金獎勵（一期:10000元/鋪；一期:5000元/鋪；）參加投資創富的投資者優先選擇加盟品牌；推貨量：銷售：二期貨量：1號樓、2號樓二層一期余貨，招商：二期商鋪：1號樓、2號樓2－3層大業態的招商工作，小業態招商媒體配合：主力媒體：報紙廣告、戶外廣告、現場包裝等；輔助媒體：單張DM、報紙軟文、宣傳折頁，網絡新聞報道，單張派發、海報等。招商方面：相關招商媒體發布。活動配合：1-2月：投資創富大行動（論壇及相關活動）；3月：春夏季流行時裝發布會（結合步行街一起推廣，吸聚人氣，發布招商信息）4月：外地招商巡展（小商品、流行飾品對口市場）2、續銷期和三期籌備期：推廣時間：07年4月中旬－07年5月底推廣目的：加快推進二期貨量的銷售，以獲取足夠的資金回籠；以招商先行銷售，一方面大力推進小業態的招商。另一方面通過帶租約發售、返租、投資創富等促銷手段，租售齊步走；通過兩期的推廣積累百貨資源，推進三期店中店經營方的確認，為三期的推售鋪平道路。推廣策略：利用已經進駐的主力商家（沃爾瑪、國美/五星等）作持續宣傳的由頭，帶動中小商家的進駐和堅定小業主的購買信心；針對剩余鋪位進行針對性的宣傳，位置差不多的鋪位進行周末“一口價”推售，加快二期的銷售速度；通過媒體對“投資創富大行動進行追蹤報道，反復炒作，提高項目的曝光率；針對中小商戶的經營習慣，加強鄉鎮的推廣力度，對幾個市場比較集中的下屬鄉鎮可每周增設銷售人員或兼職派單人員直接到市場派發單張、派名片，并發放購鋪優惠卡，爭取小商戶的進駐或購買。推廣主題：沃爾瑪、國美/五星電器，兩大主力商家已經進駐！投資創富大行動，讓先行動者先富起來！與沃爾瑪共享730000萬人流（每天2000人計算）促銷方式：周末小鋪位部分單位實施“一口價”優惠；部分帶租約發售的鋪位舊業主或其轉介的新客戶享有提前認購權（發卡作憑證）；桐鄉市場業主購買享有特殊優惠。推貨量：銷售：二期余貨招商：二期商鋪：1號樓、2號樓2－4層大業態的招商3號樓主題百貨經營公司招商、接洽媒體配合：主力媒體：報紙廣告、戶外廣告、鄉鎮看板、現場包裝等；輔助媒體：單張DM、報紙軟文、網絡新聞報道，單張派發、海報等。招商方面：考慮在各大招商媒體上作一定量的投放。活動配合：5月初：房展會展銷活動；4-5月：下屬鄉鎮市場巡展活動【第三周期】1、內部認購、公開發售強銷期：推廣時間：07年4月中下旬－6月底推廣目的：借助沃爾瑪已經進駐的信息，加快3號樓主題百貨或店中點屬性確認，以便早日劃分銷售；提前對百貨形象進行預熱，讓桐鄉人民早日熟知百貨的屬性——桐鄉目前最高檔的百貨，為后續店中店的銷售埋好伏筆；百貨進駐后用其品牌作宣傳點，利用其品牌的號召力，帶動其他商家的進駐；并以之作為投資說教教材，對門外的投資者給帶動起來，盡快堅定其購買決心。推廣策略：在售樓部及現場建立進駐商家光榮榜，將進駐商家的LOGO及名稱粘貼在光榮榜上，同時在媒體上設置跟蹤發布，對沒有進駐的商家而言是一種促進；對準備投資的客戶而言是一種信心的保障；拍攝關于百貨的專題片，通過三維仿真的表現手法將以后百貨的經營環境、格調等提早盡現消費者面前，消費者可運用鼠標走入商場的每一個角落，更真實可感；利用項目工程節點（如結頂、外立面展現等），不時對項目熱銷情況對外進行新聞跟蹤報道；從百貨的招商開始發放店中店“升值認購卡”，直至店中店開售之日止，“升值認購卡”每天升值50元，開售當天購買店中店可抵作同等幣值的現金使用，利用消費者對項目的關注，及時吸納目標客群；在百貨的經營模式上嘗試運用所有權和經營權分離的模式進行運作，將物業的經營權轉讓給百貨的營運公司，消費者只要資金投入，可享受每年的資金分紅（以股權的形式運作）；開售當天可舉行盛大的開盤儀式，通過一輪輪的公開發售，始終保持市場的關注和宣傳溫度。推廣主題：與沃爾瑪共享730000消費人流桐鄉高品味主題百貨——引領桐鄉消費潮流一次投入，永久收益——永不落幕的回報盛宴促銷方式：“升值認購卡”，直至店中店開售之日止，“升值認購卡”每天升值50元，開售當天購買店中店可抵作同等幣值的現金使用，購買百貨原始股可享一定的折扣優惠。推貨量：銷售：三期店中店招商：三期百貨的營運公司招攬，一期、二期填補性招商媒體配合：主力媒體：報紙廣告、戶外廣告、現場氣氛包裝（進駐商家光榮榜等）、廣告宣傳片、電臺媒體；輔助媒體：單張DM、報紙軟文，網絡新聞報道，單張派發、海報等。活動配合：百貨進駐光榮榜揭榜儀式百貨“升值認購卡”發行儀式2、續銷期和四期籌備期：推廣時間：07年6月底－7月底推廣目的：繼續消化三期貨量，蓄積四期客戶；利用招商利好信息，刺激余貨銷售；不斷傳續項目的新信息，保持宣傳熱度。推廣策略：提前確認試業時間，作為后續宣傳利好點，刺激買家消化余貨；羅列桐鄉各個市場商戶名單，針對性進行寄發資料，上門拜訪等，爭取其自購自營；沿用進駐商家光榮榜，通過滿場率進行側面炒作宣傳；與步行街進行聯合宣傳，培養消費者消費習慣；通過內部信息發布四期產品的內部認購情況，積累四期客源。推廣主題：精品主題百貨招商率達80％，試業在即離精品主題百貨試業還有××天，輝煌共同見證促銷方式：百貨優惠招商四期優惠認購推貨量：銷售：三期余貨，四期產品作提前認購招商：三期商場商家招商，四期酒店經營公司招商媒體配合：主力媒體：報紙廣告、戶外廣告、現場包裝等；輔助媒體：單張DM、報紙軟文、宣傳折頁，網絡新聞報道，單張派發、海報等。活動配合：與步行街聯合搞活躍氣氛、吸聚人氣的活動【第四周期】1、內部認購、公開發售強銷期：推廣時間：07年6月底－8月底推廣目的：通過對四期產品形象的拔高宣傳，帶出項目的市場定位，提高項目在桐鄉的影響力迅速引爆市場；通過對四期內部認購的成績進行熱點炒作，起到引導消費的目的；通過盛大的開盤活動，鞏固項目熱銷的景況，吸引更多的新買家入市。推廣策略：通過對項目形象的拔高宣傳，提高產品的性價比，消除銷售阻力；對四期的產品的性能、超前設計等進行點對點的炒作，吸引目標客戶群的關注；采取一對一的營銷策略，搜羅桐鄉市內一定規模的第三產業進行針對性的推廣（如寄發DM單張、折頁，上門拜訪等），促使其盡快深度獲得項目的最新動態信息；邀請目標客戶群參加產品說明會，將內部認購工作推向高潮；整層銷售，高調入市：通過內部認購的規模宣傳，揚言××層已經被整層認購，以小道消息的形式發布，給項目蒙上一層神秘的面紗，促使準買家盡早下單；同時為項目銷售做好良性口碑宣傳；舉行盛大的開盤儀式，做好銷控工作，通過熱烈的現場氛圍和火爆的銷售結果，促使準買家下定購買決心。推廣主題：桐鄉5A級寫字樓即將榮譽開售智能商務酒店于*月*日盛大開幕促銷方式：開盤優惠，1－2％的折扣商務酒店團購優惠；購買寫字樓、商務酒店原始顧享受配套設施永久使用權。推貨量：銷售：四期寫字樓、商務酒店招商：補充型招商，配套層服務企業招商媒體配合：主力媒體：報紙廣告、戶外廣告、現場包裝等；輔助媒體：單張DM、報紙軟文、宣傳折頁，網絡新聞報道，單張派發、海報等。活動配合：四期產品說明會開盤活動2、續銷期和尾貨傾銷期：推廣時間：9月－07年12月底推廣目的：促進四期尾貨的銷售；推進其他功能塊的補充型招商，做好試業滿場籌備；通過強勢的試業宣傳力度，強化商家進駐、簽署正式合同的決心。推廣策略：余貨價格稍作提升，對外宣傳物業即將全面交付，價值全面體現；以試業為主要訴求點，對已進駐的商家持續曝光，培育消費市場；制作項目的試業宣傳小冊子，以DM或派發的形式在桐鄉市內發放；設立試業倒計時牌子，立于售樓部門口和工地門口，讓商家、消費者有同樣的期待；制作系列開業廣告片，作為啟動消費市場的宣傳手段，同時強化商家進場、裝修、備貨的緊迫感，促使雙方為試業共同努力；籌備舉辦盛大的試業儀式，邀請業主、商家共同見證歷史性的一刻；試業前做好消費市場的鋪墊，將試業時間、當天活動、商家優惠信息等有效傳播出去，爭取當天有足夠的消費者當場助興。推廣主題：桐鄉商業核心，地王物業——最后召集桐鄉消費航母*月*日全面啟航促銷方式：剩余面積優惠招商；對口商家送免租期。推貨量：銷售：各期余貨招商：剩余面積補充型招商，部分臨時商家的招納（試業滿場之用）媒體配合：主力媒體：報紙廣告、戶外廣告、現場包裝、電視、電臺等媒體；輔助媒體：單張DM、報紙軟文，網絡新聞報道，單張派發、海報等。活動配合：盛大的試業儀式廣告宣傳策略市場推廣形象和形象主題的提煉1.1市場定位回顧：在項目的《發展策劃報告》中，中原對項目的市場定位為：以大賣場為龍頭，集休閑、購物、飲食、娛樂、商貿、辦公于一體的大桐鄉CBD商貿街區。經過近一年的市場反饋，中原對此進行了部分的修正：以沃爾瑪為主力商家，集觀光、購物、休閑、娛樂、餐飲、商務辦公于一體的大桐鄉CBD商貿街區，潤豐商圈的龍頭物業。此定位是對項目在桐鄉商用物業市場上所占的地位的概括，是項目所涵蓋的業態的濃縮，是整個項目的精神靈魂所在。簡化為十二字：觀光購物休閑娛樂商務辦公1.2項目的市場推廣形象：對于項目的形象定位，應該從項目的在市場中所占的地位確立而來的：——沃爾瑪意向進駐，可見項目影響力后招商號召力之大；——7萬方的體量，兼容各種業態，可謂桐鄉的商業航母；——繼步行街之后崛起的項目，與中心市場相得益彰，共同構建了與東興商圈并立的又一個新商圈——潤豐商圈；——項目占據著潤豐商圈重要的門戶位置，可謂商圈中的龍頭地王。由此可以推導出項目的形象定位：桐鄉商業航母，潤豐商圈的龍頭物業提煉后的廣告語為：核心商圈地王物業支撐點：項目的核心競爭力體系：規劃：振東新區是大桐鄉未來的CBD核心所在，而潤豐商圈位于振東新區中心位置，項目雄踞商圈重要門戶位置，乃地王商圈中的地王級物業；規模：7萬多平方米，乃潤豐商圈中規模最大的建筑組群；聚合效應：與潤豐商業步行街、中心市場相榮相生，業態互補，共同打造大桐鄉CBD核心商圈消費航母；建筑形態：組團式街頭，分別由大賣場、室內步行街、商務酒店/寫字樓主樓組成，避免了大型單體建筑物的動線分布不均、死角位置多等弊端，增大商鋪的可視性，平衡商鋪的均好性；空間處理：大量公共空間的營造，寬闊的中庭、回環動線設計，將室內室外，地下地上不同的空間有機聯合在一起，使消費者在購物的過程中有者不同的體驗；業態組合：主力商家作龍頭（知名百貨、大型超市、家電賣場等），附以專賣店、專業店、家居用品店等業態填補，同時與步行街、中心市場進行業態的錯位組合，保障三方利益；投資保障：良性的可持續發展的物業就是對業主投資的最好的保障；經營保障：通過招商先行，主力商家提前確定等措施，保障后續招商有持久的拉動力，是對經營的最好保障；同時按一定的比例售賣，自留部分物業自行經營，確保物業屬性不變；經管保障：聘請知名招商、經營公司進行招商、經營管理，確保街區長做長興。1.3宣傳概念的整合：中原介入之初就對項目的屬性和基調作了評估，項目所處桐鄉振東新區的CBD位置，應該對項目總體形象進行拔高，提煉了以下幾個概念：大桐鄉的CBD的概念整合大桐鄉是指包括桐鄉現有主城、下屬鄉鎮等所有桐鄉市行政范圍，其的總體規劃是“二軸、六廊、九大功能片區”；其遠景規劃是“一城、兩分區、兩片”；而振東新區功能定位是以商業、金融、貿易、會展為主的商業服務性用地，是主城集中商業中心，由是可推斷出其是大桐鄉CBD所在。為了大桐鄉CBD概念的成立，建立了一套核心概念體系：【CBD的定義】CBD是中央商務區（CentralBusinessDistrict）的英文縮寫。它產生于本世紀50年代，集中大量的金融、商貿、文化、服務機構以及大量商務辦公酒店、公寓等配套設施，具備完善便捷的交通、通信等現代化基礎設施和良好環境，便于商務活動的進行。CBD是一個城市的功能核心，是現代化大都市的一個重要標志。【構成】一般CBD由若干個功能區構成。建筑密集的核心區一般有高層建筑辦公區、金融業區、賓館區和零售業區；核心區周圍(邊緣區)是綜合服務功能區、市政、醫療功能區、政府辦公區、居住區、批發業和倉儲業區等。【作用】是現代化的城市發展程度的標志，是城市對外形象的名片；對區域內企業起集聚效應，對周邊經濟輻射力強；CBD推進了區域內的市政公共配套設施的建設，有效提升了城市的格局；促進第三產業的發展，對服務性行業將會有巨大的拉動作用。【組成四要素】金融、貿易、商務辦公功能零售商貿功能行政辦公中心大量的公建配套設施（市政、醫療、綜合服務等）CBD的整合對項目推廣所起的作用：大桐鄉的CBD核心就在振東新區，而項目位于振東新區中心位置，是CBD中心中的中心，對項目的區位價值作了一個質的拉升，同時給許多了關注項目的商家、投資者以美好的前景，深深吸引了一群項目的忠實支持者。大桐鄉CBD核心商圈——潤豐商圈的概念整合由來已久的中心市場中心市場是桐鄉由來已久的商貿市場，步行街、新世界廣場以及周邊的商用物業崛起之后更形成了一個“金三角”陣勢，為潤豐商圈的崛起奠定了基礎。潤豐商業步行街潤豐商業步行街位于桐鄉市中心主城區核心地段，700米長的風情步行街，集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的一站式商業中心，是CBD商圈的核心中軸。繽紛、炫麗、活力、時尚是步行街的亮麗特色。茂森·新世界廣場茂森新世界廣場位于步行街A標段主入口旁，融合步行街的街區式建筑形態，七萬多的建筑規模，雄踞商圈的龍頭地段，成為振東新區的新地標性物業，桐鄉主城的新商業名片；在業態規劃上與步行街錯位經營，互補互利，共同營造桐鄉明日的繁榮。周邊迅速崛起的商用物業寶利羅瑪大廈（尚城大廈前身）、瑞豐商務大廈、步行街C、D標段等項目的迅速崛起，形成一個商圈的集群，以其后起而先發之勢，向原有東興商圈發出挑戰的號角。桐鄉商用物業升級、消費升級的時代已經來臨，潤豐商圈的整合勢在必行。潤豐商圈存在的理由：消費力與消費需求的增長，目前的商業設施已不能有效滿足根據中原地產05年6月份對桐鄉居民進行的消費需求調查數據，桐鄉市人均年可支配收入在7000元以上，在嘉興地區排列前矛，但大部分的受訪消費者認為桐鄉現有商業消費場所存在品種不全、檔次不夠、購物環境差、售后服務少等問題，希望在桐鄉能有更多的商業和服務設施。潤豐新世界商圈的整體定位正是為提升整個桐鄉的商業檔次，改善市民購物環境，滿足市民休閑娛樂的消費需求而設的，可謂應運而生。大桐鄉行政區域的整合，核心CBD區規劃出臺政府將潤豐新世界商圈規劃為大桐鄉核心CBD商圈，并下大力度對桐鄉市容市貌進行整改，現在振興路景觀大道正在加緊施工中，屆時將成為最受矚目的城市主干道，對商圈而言無疑是一個檔次提升的利好消息。商業形態的不斷發展勢必打破一統天下的局面消費力和消費需求的不斷增長勢必促進商業形態的不斷發展，隨著城市的進一步擴容，住宅的郊區化，片區居住理念的形成，商業的發展形勢趨向由集中到分散，形成新的中心商圈。兩個商圈的辨正關系從接洽本案之初中原就認為，原有東興商圈與新興的潤豐商圈之間不是你死我活的競爭關系，而是辨證存在，既相互依存，缺一不可，又存在一定的消費層面競爭，解決的途徑是錯位經營。經過周密的市場調查得知，東興商圈商業體量可發展的余地不大，受現有建筑形態影響，發展、升級的空間不大；而潤豐商圈屬于剛在啟動的商圈，該區域商業項目眾多，商業體量較大，建筑形態豐富，商家選擇余地大，從城市形態的發展來看，發展、升級的空間還很大，商業集群效應會更明顯；而且一個城市的商業格局會受到多方面的影響，如政府規劃、人口遷移方向、交通條件、商業形態及消費者消費意識的提高等因素。潤豐商圈處于政府大力扶植的振東新區內，該區域又是未來人口遷移的主要方向之一，從交通條件、商業形態等方面來看也比東興商圈的條件好，只要有效引導消費者，其未來的影響力必定會趕超東興商圈。因此，依存東興商圈的主城消費，在此基礎上作出新商圈的業態升級，從東興商圈中分一杯羹是可行的。理清了兩個商圈的辨正關系后，我們更有理由相信潤豐商圈的存在、發展的可能，更相信其能迅速成長，成為桐鄉商業的佼佼者。1.4宣傳基調的選擇和貫徹：在基調的選擇上，中原始終認為對項目形象的拔高是不可拋舍的，因此將項目的基調定為恢宏大氣，氣勢磅礴：核心地段地王物業大桐鄉CBD商貿街區第六個商業時代的開啟——后SHOPPINGMALL時代全球定位招商火熱進行中世界500強零售巨頭即將進駐……從項目的最初的形象展示的圍墻廣告，到后來招商主題的圍墻廣告，都體現了中原對這項目形象拔高矢志不渝的決心。過去一年里，雖然項目的方案一直在調整，始終沒有掀開神秘的面紗，但始終不乏問津者，一些本地的投資者主動找上門，區域的主力商家密切留意項目動態等，證明了項目的高調定位是正確的，應該一直延續下去。1.5項目各區塊形象主題提煉：潤豐新世界廣場：桐鄉商業航母，核心商圈地王物業【形象風格】恢宏大氣，氣勢磅礴，關鍵詞：核心、CBD核心、地王物業、商業航母【表現形式】招商折頁、招商手冊、項目介紹等以大比例大尺度設計，用詞配合項目形象風格。1號樓：新世界·生活廣場：桐鄉至IN潮流時尚購物街區【形象風格】關鍵詞：IN、潮流、時尚、活力【表現形式】采用較具商業氣氛的動感色彩設計路線，將項目的商業氛圍營造得繽紛、活力、充滿動感。2號樓：新世界·假日廣場【形象風格】關鍵詞：休閑、文化、青春、童趣【表現形式】采用比較有文化氣息和青春活力的裝飾，將休閑、青春和童趣表現得淋漓盡致，通過強烈的視覺沖擊吸引公眾眼球。3號樓：G層、首層：桐鄉精品主題百貨【形象風格】關鍵詞：潮流、時尚、檔次、品味【表現形式】定位為桐鄉最高檔的主題百貨，從設計的總體風格上要體現出項目的檔次，此外還要從設計的細部入手，將項目的質感表現出來。大賣場：桐鄉最大的超市賣場【形象風格】關鍵詞：最大、最多、最齊全、（價格）最便宜【表現形式】世界500強、零售業之首——沃爾瑪頭上的光圈光彩照人，因此在此部分表現上應該著重表現商家的品牌，為招商借勢。寫字樓：桐鄉檔次最高、軟硬件配置最高的5A級辦公樓【形象風格】關鍵詞：地段好、定位高、配套齊全、身份尊貴【表現形式】冷峻、理性的設計手法是寫字樓的主要表現手法，同樣在此項目中，寫字樓應作為桐鄉最高檔的寫字樓來定位，除上述兩個特點外，還應該為項目檔次感、權威感加上濃重的一筆。酒店：桐鄉智能型商務酒店【形象風格】關鍵詞：商務型、智能化、配套齊全、價格經濟【表現形式】商務酒店以其優越的地理位置，便捷如家的環境和服務，贏得了不少旅居人士的青睞，因此在視覺表現上應該凸現如家的氛圍和便捷的配套。廣告總體策略2.1選擇適當媒體，運用科學的媒介投放組合策略從廣告運動的原則上將項目在宣傳上上進行規律性規劃，通過對不同媒體的組合，在保證足夠的有效到達率，避免不必要浪費的前提下，使廣告對消費者產生最佳的說服效果，吸引消費者前來咨詢，感受現場氛圍，產生購買欲望。使潤豐·新世界廣場在整體推廣