10/20房地產工程配套工作小結一、配套工作的各個階段1、工程建議書階段地塊開發意向選定地塊，通過協議、招標、競拍獵取土地開發權。中標人或最高應價人簽定土地出讓合同并支付定金后、憑出讓合同向打算、建設、規劃等治理部門領取有關批準文件。土地費用〔不包括土地出讓金〕包括土地補償費、拆遷費、大市政配套費〔可不包含〕等，可通過協商分階段支付。市場調查及營銷籌劃總體調查宏觀上：區域經濟環境、人口狀況、供求狀況、市政規劃、區域人文歷史環境、市場優劣勢分析微觀上：競爭市場、生活配套設施、客源分析、環境分析、交通狀況相關上：同類樓盤的供給量、空置率、實際價格、銷售狀況的好壞及緣由、購置者的興趣及層次、對購置者有吸引力的價格、最好銷的房型和面積等的內容市場：

調查報告經濟、人文、人口、市政等綜述；競爭市場；供求狀況；客源分析；市場優劣勢分析環境：市政規劃；交通；生活設施配套；環境優劣勢分析規劃定位分析可行性分析個案市場分析及推測方案競選邀請三家以上的設計院供給方案，應重點滿足規劃技術要求、總體創意。提交工程建議書30畝以上先報區計委，由區計委交市計委批復。提交資料包括工程建議書申請、工程建議書、設計方案及主要經濟技術指標、。批文要求自批準之日起至可行性爭論報告批復，有效期為兩年。假設可行性爭論報告未獲批準又未申請延期的，工程建議書批文即行失效。工程建議書的主要內容包括：建設內容〔設計方案供給指標〕分期建設打算建設總投資同時應作出相應的估算分析2、可行性爭論、設計階段勘察、設計招標有資質可自行辦理招標，否則需托付代理招標。IC卡。需提交資料：領表格填寫、營業執照、資質證書、立項批文、選址意見書等。發放招標文件、提交方案、專家評審。xx、簽約。初步設計方案調整、選定內容包括：規劃總平圖經濟技術指標：占地面積、建筑面積〔住宅、地上、地下〕、容積率、建筑密度、綠化率、停車位〔機動、非機動〕、幢數〔層數〕、戶數建筑設計〔平立剖面圖、房型圖〕構造設計說明環境設計說明交通設計說明供水、排水、供電、煤氣、消防設計說明等用地預審報告向房地局提交用地預申請表〔領表〕、營業執照、資質證書、法人代表證書或托付書、工程建議書批復、原房屋土地權利人房地產權證、土地協議或批1年。上水、排水〔雨、污〕、電、煤、通信、道路路口、有線電視等市政、公用配套征詢向各公司提交征詢申請、工程建議書批復、設計方案等資料。上水：給水管網系統由引水管道、水廠、水庫、輸水干管〔500毫米以上〕、配水支管〔300毫米以下〕及用戶組成。給水需用量估算〔xx最大量〕：230升/人·500升/人·25升/建筑平方米、15升/20升/建筑平方米。辦理紅線內《接水前期業務辦理記錄卡》〔用水征詢〕提交資料：工程批文、書面征詢報告、綜合管轄線圖、地形圖、總平面圖。批復意見有三種，直接批復同意接水、需做供水技術方案、需做“小區工程可行性爭論報告”〔針對成規模小區的規劃，且紅線外有工程需付費〕。辦理紅線內正式申請資料〔6~8個月〕：申請用水報告、接水前期業務辦理記錄卡、工程批文、消防給水批文、門牌號批文、型墻體材料協議書、住宅建設配套費憑證〔320元/m2或小區包干批文、免征證明〕、擴初設計中給排水、消防給水章節、市政管轄線圖地形圖〔1：5002份〕、小區總平面圖及給排水總平面圖〔1：5002份〕各單體給排水施工圖、蓄水池泵房水施工圖。小區紅線外市政道路上的上水排管工程，應提前按打算〔上水公司內部施工打算、掘路打算、住宅局市政設施建設打算等〕實施，并接通施工用臨時用水。上水公司的主要工作流程為：正式受理編號、現場勘察、審批、發單、收費、設計、通知接水、施工、竣工。上水公司總攬住宅建設配套費〔320元/m2或小區包干批文、免征證明〕的交付狀況，狀況未明確則不接水。排水〔雨、污〕：雨水排放有兩種方式：一是排出法，即通過雨水管道集中，經雨水泵站排入河湖；二是收集循環利用法，即通過雨水管道匯于蓄水池，略加沉淀過濾，經泵站輸入送水管進入家庭作為二級沖洗用水。污水處理有五種方式：一是通過污水管道集中經污水泵站輸入城市污水合流管，排入遠離城市的大水體稀釋〔主要方式〕；二是通過污水管道集中直接送入污水處理廠，經二級處理后排入自然水體〔主要方式〕；三是集中于化糞池，投放好氧菌，經過濾等簡易處理，排入自然水體，沉淀污泥半年清運〔現代城市禁用〕；四是集于蓄糞池，環衛車定期清運到別處處理〔舊城區使用〕；五是埋地設置中小型污水處理裝置〔地埋式裝置〕，承受生化接觸氧化法經二、三級處理，使之達水源標準。200~250升/人·日。依據小區實際狀況確定雨、污水是合流還是分流。開工前向水務局辦理排水征詢，憑回復意見辦理住宅工程配套建設條件審核。施工進入總體配套階段向水務局辦理接收申請，交納紅線外污水管養護費、接收費、污水處理費等。供電：電力系統由電廠、線路、變電站、用戶組成。電力需用量為：6~8KVA/80w/80~120w/平方米。變電的選擇：一是鄰居站，二是箱變〔推廣選擇〕。鄰居站體積、占地面積較大〔160~200平方米，6000KVA〕，影響總體布置及景觀，但維護便利，在箱變條件不成熟的狀況下也較經濟；箱變個體小，易布置，對景觀的影響較小，但需開關站〔100~1206000KVA〕，需露天維護。辦理供電征詢時應提交的資料：書面申請〔用戶名、地址、聯系人、、、主要用電設備、特別用電要求、估量用電量及進展容量、估量用電時間等〕、立項等批文、1：1000地形圖〔2份〕。辦理住宅用電申請時應提交的資料：填寫《用戶用電申請單》、申請報告〔注明大約建筑面積及打算竣工日期〕、打算規劃批文、住宅配套費證明〔320元/平方米〕、公安門牌〔出具證明并在地形圖上標明也可〕、地形圖總平圖管線圖〔2份〕、電氣圖及建筑圖、對高層建筑及建筑群體的用戶要說明用途、分布及性質〔出售、出租及最小單元〕。辦理鄰居變電站或開關站應提交：申請報告、總平圖紙〔2份，注明用戶、地址、建筑面積等〕。施工臨時用電與正式用電申請一道申請，開工前供電，用電量依據施工進度打算計算施工機械、生活用電。供電主要工作流程為：用電申請、答復供電方案、付貼費、供電工程設計、設計圖審核〔用電監察部門〕、付供電工程費、施工、簽訂供電合同、裝表接電、竣工。煤〔燃〕氣：燃氣系統由煤氣廠經中壓〔或高壓〕輸氣管道、儲氣輸配站和中壓支管、5~6立方米/戶·日。辦理燃氣申請提交資料：工程批文、書面征詢報告、住宅建設配套費憑證〔320元/m2或小區包干批文、免征證明〕、綜合管轄線圖、地形圖、總平面圖。如小區周邊的管網容量有限，也要爭取不將調壓站〔占地約100平方米〕設在本小區內。燃氣主要工作流程為：征詢批復、審圖、收費、托付設計、托付施工、竣工。通信：通信網絡由一個或多個交換局所組織的中繼線路、用戶線路及收發端的話機所構成。通信線路分架空和埋設兩種。通信用量標準：居民1.2~1.5主線/60平方米/100平方米/主線。通信申請提交的資料：工程批文、書面征詢報告、住宅建設配套費憑證〔320元/m2或小區包干批文、免征證明〕、綜合管轄線圖、地形圖、總平面圖。小區內需要建設備間〔15平方米〕。通信主要工作流程：申請、審圖、付費、設計、施工、竣工。道路路口24~679米。道路作為總體規劃的一局部由規劃部門審核。路口的設置、施工及驗收由路政、市政治理部門審核治理。有線電視廣電部門治理〔有線電視中心〕審核，提交資料包括：申請〔含面積、戶數〕、總平面圖紙。有線電視主要工作流程：申請、審圖、付費〔60%〕、設計、施工、竣工〔40%〕。《住宅工程配套建設條件審核申請表》審核意見通知單向住宅局提交住宅工程配套建設條件審核申請表〔領表〕、經批準的住宅建設工程建議書〔或上報的住宅工程可行性爭論報告或住宅打算文件〕、地形圖、管線圖、水、電、煤各公司征詢意見等其他文件。消防、交通、人防、環保、環衛、衛生防疫征詢向各公司提交征詢申請、工程建議書批復、設計方案等資料。消防公安消防部門辦理。提交審核資料包括：工程批文、總平圖、地形圖及管線圖、設計綜合管線圖、單體平立剖圖〔附光盤〕關鍵是審核消防用水方式〔合用、分用、變頻、水箱〕，在11層高層是否可不設水箱而承受變頻、增壓泵供消防用水上，消防與上水公司在理解上目前仍存在分歧。消防主要工作流程：申請、審圖、付費、設計、施工、竣工。交通公安交通部門辦理〔市總隊批準〕。提交審核資料包括：工程批文、總平圖、交通設計圖等。主要審核機動車與非機動車停車位數量、人流車流線路及出入口設置是否符合要求。交付前完成交通標志標線的設置。人防向人防辦提交資料包括：申請報告、打算批文、規劃方案及總平設計圖等。人防工程的選擇有：按人防辦面積及技術標準要求建設人防設施、建一局部人防設施并交納剩余局部的人防費、全部交納人防費。人防工程主要工作流程：申請批復、托付設計、審圖、質量安全報監、施工許可、施工、竣工。環保有資質單位作出環評測試報告。向環保局提交申請批復報告：申請報告、打算批文、擴初設計、環評測試報告、建設工程規劃許可證等。xx。環衛市容治理局審核，主要包括小區衛生清掃、垃圾處理及清運。垃圾處理可考慮設置垃圾壓縮站〔120平方米〕或生化處理。衛生防疫衛生局審核，主要包括水箱等設施的衛生審核。選址意見書向規劃局提交建設工程選址意見書申請表〔領表〕、批準的工程建議書、地形圖〔3〕、土地權屬證〔轉讓協議〕、聯建協議書、選址論證〔大中型工程、規劃設計單位作出〕6個月，假設可行性爭論報告未獲批準又未申請延期的，本書即行失效。應獲紅線圖。可行性爭論報告〔商品房建設投資打算〕向計委提交可行性爭論報告申請、可行性爭論報告、工程建議書批復、用地預審批文、配套建設條件批文、選址意見書等。可行性爭論報告主要內容包括：工程概況：包括地理位置、市政公建配套狀況、周邊環境、建設經濟指標〔暫定〕基地狀況市場分析：宏觀市場分析、基地周邊樓盤分析、主要競爭樓盤分析、樓盤自身定位、目標客戶分析等。工程公司狀況初步設計方案工程經濟效益分析工程敏感性分析綠化、技防征詢綠化建委園林所審核。綠化配置可如下考慮：喬木為主，布置肯定數量的落葉木，常綠與落葉喬木比例不低于1：2，喬木與灌木比例為1：3~6；考慮布置色葉植物、花灌木、香源植物、多年生花卉300040種，3000~100平方米60種，100~20080種，200100慮吸引蜂蝶鳥的植物；承受養植污染少的植物。技防區公安分局審核，技防系統為智能化系統的一局部。xx系統包括：光纖到樓寬頻率局域網、物業信息化治理系統、車庫治理系統、電子巡更系統、樓宇對講及門禁治理系統、閉路電視監控系統、周界防盜報警系統等。擴大初步設計召開各部門、單位參與的擴初會審會議，向計委報送擴初方案，獲擴初批復。除供給擴初步設計并聽取政府、配套部門意見外，還有如下工作要做：制做效果圖、建筑模型：供銷售用。日照分析報告：xx時應供給。街道居委意見：住宅局開工打算預審時需提出意見、要求。會后獲各相關單位、部門審核意見及各配套部門的正式批復。地名征詢向規劃局地名辦申請地名查詢、征詢〔暫命名〕。待建設用地規劃許可證辦理后正式申請、定名。獲地名辦命名通知及地名使用批準書。門牌號公安部門辦理。獲門弄號牌通知。交付前制備門牌標志。設計方案審核〔區府、規劃局供給規劃設計要求〕向規劃局提交設計方案送審單〔領表〕、選址意見書、規劃設計要求通知單、地形圖、設計方案圖〔總平及單體平立剖〕、命名征詢單、打算批準文件等。設計方案應遵循規劃局的具體規劃批復。獲規劃局技術方案要求批文，之后再獲總平圖、管線圖、交通圖、綠化圖批復。xx向規劃局提交建設用地規劃許可證申請表〔領表〕、打算批準文件〔計委〕、地形圖〔6〕、土地使用權出讓合同及附圖〔實際在本證之后辦理〕、其他文件圖紙。建設用地申請向房地局提交建設用地申請表〔領表〕、打算批準文件、選址意見書、用地規劃許可證、規劃核準的總平面圖、出讓地塊勘測定界技術報告及附圖、營業執照、資質證書、法人代表身份證復印件等。獲批準后填“內資六類工程用地申請表”〔寶山〕，辦理土地出讓手續〔獲政府批文、出讓合同〕，交納土地出讓金。建設用地批準書申請向房地局提交建設用地批準書申請表〔領表〕建設用地、建設用地批文及附圖、土地出讓合同、土地有償使用費的繳費憑證、工程總平面圖、建設工程規劃許可證及施工許可證〔可在本書之后辦理〕。土建及各公建、市政配套工程施工圖設計整個工程技術經濟指標明確，總平面圖、綜合管線圖、地形圖上附建筑單體圖、單體平立剖、樁位圖、工程概算、人防圖、環境設計圖等要確定，并盡快出齊構造、水、電施工圖。施工打算預審、申報向住宅局提交施工打算預審表〔領表〕、施工打算工程申報表〔領表〕、施工打算申請書、批準的具體規劃、建設用地批文、打算批文、配套費交納憑證等。預申請表需經街道蓋章〔日后小區居委會治理〕。xx向規劃局提交建設工程規劃許可證申請表〔領表〕、打算批準文件〔擴初或可行性報告〕、土地使用權屬證件或用地批準書、地形圖〔4〕、總平面設計圖〔4〕、建筑施工〔2〕、根底構造圖、概預算書〔可自編〕、消防環保衛生等有關部門審核意見單等。〔20〕xx審核施工圖紙需由由上海市規定的審圖公司審核通過，人防圖紙交人防部門審核。3、施工預備階段〔1〕施工監理、施工單位招標程序與勘察、設計招標根本一樣，一般需公開招標。〔2〕xx審核向審圖公司提交圖紙〔4套〕、建設工程規劃許可證〔復印〕，獲審核意見。工程質量、安全報監住宅工程提交資料：上海市建設工程質量安全監視申報表及上海市建設工程質量監視書〔領表〕、工程質量聯系單、見證單位及見證人員授權書、建筑工程施工人員人身意外損害保險投保單附件、建設工程中標通知書、施工及設計單位資質等級證IC卡、建設工程規劃許可證、施工及監理合同、施工圖審核意見。人防工程提交資料：上海市人防建設工程質量監視申報表〔領表〕、人防立項批復、擴初設計批文、建設工程規劃許可證、勘察設計監理施工中標通知書及合同、人防圖紙審核意見、建設單位營業執照、施工平面圖、勘察設計監理施工單位有關資料等、建設工程質量人員從業資格審查表、見證單位及見證人員授權書、上海市人防建設工程技術檔案立項登記表、保險等。三通一平水、電、進場道路接通，場地平坦。該項可包含在土地費用中，三通為紅線外的大市政配套，紅線內的臨水、臨電開發商負擔，場地平坦主要涉及到拆遷的處理狀況。試樁、預制樁〔或買樁〕通過試樁〔靜載荷試驗〕，確定樁基的豎向極限承載力，從而對工程的地質條件、設計要求、施工質量等進展檢驗與復核，并為優化設計供給依據。1%3根〔50以內，不少于2根〕，試樁的選擇應具有代表性，模擬實際荷載狀況。從成樁到開頭試驗的間7天以上〔4周〕，灌注樁達設計強度〔28天〕。試樁加荷方法有重物加荷法〔目前較少承受〕、錨樁千斤頂加荷法〔費用較高但較安全，目前較普遍〕、重物-千斤頂加荷法〔前兩種綜合〕。依據試驗結果繪出荷載和沉降量關系曲線圖、沉降量和時間對數曲線圖來確定單樁時間承載力。可利用實際工程樁作為試樁及相應的錨樁，然后接樁以節約費用。買成樁的費用比預制樁要高。xx向市建委有關部門提交建設工程施工許可證申請表〔領表〕、建設工程規劃許可證、資金入帳憑證、三通一平證明〔可自己供給〕、建設工程承發包合同幅本及廉潔協議、監理合同、質量安全監視申報所需要的資料、工程施工登記卡、勘察設計施工中標通知書、住宅工程配套建設條件申請審核意見通知單、審圖通過證書等。復驗灰線向規劃局提交復驗灰線申請單〔領表〕并現場復驗。檔案預備物業治理前期介入從小區物業治理的角度考慮設計調整及施工工藝。營銷介入從小區營銷的角度考慮設計調整及施工工藝。開工籌劃開工典禮及廣告宣傳。4、施工、預售階段預售標準：多層構造封頂，高層主體完成。向房地局申請預售需提交的資料：上海市內銷商品房預售申請、審核表〔領表〕、預售申請書、企業營業執照及資質證書、立項及打算批文、建設用地規劃許可證、用地批準文件〔附圖〕、建設用地批準書、建設工程規劃許可證〔工程表、附圖〕、建設工程施工許可證、工程施工登記卡、土地出讓批準文件合同及土地出讓金交款憑證、房地產權證〔土地〕、開工審核意見通知單、工程承包合同、水電煤配套文件、工程竣工日期確認單〔住宅局〕、價格構成表〔領表〕、商品房預售監管協議及證明、售房方案及預售商品房清單、預售單體工程進度鑒證報告〔房地局交易中心〕、分層平面圖及建筑面積明細表〔含暫測面積測繪成果報告〕、總平面圖〔在預售房屋上加蓋公司圖章〕、預售商品房樓盤表〔注明建筑面積〕、前期物業治理合同及修理基金確認單、地名使用批準書及派出所確定的門牌號。〔增計委散墻辦墻體材料審核單〕辦理房地產權證〔土地〕向房地局交易中心提交的資料：上海市房地產轉讓過戶登記申請書〔領書〕、上海市房地產登記法人代表身份證明書〔領書〕、上海市房地產登記托付書〔領書〕、界址確認書〔領書、無相鄰單位不需〕、營業執照、法人身份證復印件、用地批文及附圖、建設用地批準書〔原件〕、建設用地規劃許可證、計委批文、土地測量報告〔原件〕、土地出讓合同〔原件〕、土地出讓契稅單〔貼花原件〕、土地出讓金發2份。5、竣工驗收交付使用階段土建工程初驗施工單位組織配套工程驗收開發商組織規劃驗收灰線驗收向市測繪院提交《建設工程竣工規劃驗收測繪單》、總平圖、建設工程規劃許可證及核準圖紙〔復印〕、分層平面圖、南立面圖、地形圖圖號；市測繪院現場勘測土地面積并出具測繪報告及附圖〔在地形圖上加上建的房屋〕規劃合格證明環保驗收環保局出具環保測試報告及竣工驗收單消防驗收公安分局防火監視處出具消防驗收意見質監站驗收驗收申請條件竣工通知單、施工質量保證書、工程費用報告、設計評定報告、勘察評定報告、施工評定報告、監理評定報告竣工驗收備案文件竣工驗收報告及備案表〔領表〕、工程施工許可證、施工圖審圖意見、單位工程質量驗收文件〔工程質量竣工報告、質量檢查報告、質量評估報告，由施工單位預備〕、建設工程質量檢測報告和功能試驗資料〔施工單位預備〕、規劃公安消防環保等部門出具的證明文件或者準許使用文件、施工單位簽署的工程質量保修書、商品住宅的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、其他文件等。此外還有：建設單位驗收組長的法人代表托付書，必備規劃、環保、消防驗收合格報告，此外還有環保、衛生防疫、市政出入口驗收合格報告，安裝工程〔電梯〕經安裝質監分站驗收合格、每幢樓的質量保證書及交付使用說明書、現場驗收質監人員的報告質監站沉降觀測質監站現場驗收依據結算〔或決算〕補齊質監費xxxx住宅局辦理，預備資料有：上海市建住宅配套實施交付使用申請表、投資打算批復、施工打算批復、配套打算批復、建設用地批準書、建設工程規劃許可及工程表、經規劃部門審批的總平面藍圖〔原件核對〕、市住宅局統一印制的供電證明〔原件〕、市住宅局統一印制的供水證明〔原件〕、市住宅局統一印制的煤氣證明〔原件〕、市住宅局統一印制的通信證明〔原件〕、雨污水排放證明、建設工程竣工驗收備案表〔原件核對〕、建設工程竣工驗收報告〔原件核對〕、上海市建住宅配套費證明或包干批復、房屋面積測估表、所在鄉鎮街道社區接收證明〔原件〕、公安門牌號證明、技防辦證明、住宅質量保證書及交付使用說明書、電梯安全檢測證明及消防證明。住宅局現場檢查辦理房地產權證房屋局部〔大產證〕交易中心辦理初始登記建筑面積用地面積核定提交資料有：核定表〔領表〕、土地使用權屬證明復印件〔土地證、建設用地批準書或建設用地規劃許可證〕、建設工程規劃許可證復印件〔含工程表、審照總平圖〕、土地及房屋測繪報告復印件〔測〕、地籍圖〔依據測繪院測繪報告附圖更改原地籍圖并加上房屋〕、商品房打算〔投資、施工、配套〕、土地使用權出讓合同〔復印〕、房屋修理基金發票〔復印件〕。辦證提交的資料有：申請書、托付書〔原件〕、法人身份證明書、經辦人身份證明、營業執照〔復印〕、法人代表經辦人身份證〔復印〕、計委批文、建設工程規劃許可證及附圖工程